房地產(chǎn)開發(fā)簡介

1規(guī)劃設計部1、所謂“四證”2、設計部各階段工作重點3、核心階段及核心內容2規(guī)劃設計部所謂“四證”：1：建設用地規(guī)劃許可證2：國有土地使用權證3：建設工程規(guī)劃許可證4：建設工程施工許可證補充一證：5：商品房預售許可證3規(guī)劃設計部所謂《建設用地規(guī)劃許可證》：此證為房地產(chǎn)開發(fā)行為的辦理的第一個證，此證關系著后期諸多工作的開展。

申領條件：項目總體規(guī)劃方案通過審批

申領文件：

1、建設用地規(guī)劃申請表一份2、建設項目選址意見書（非劃撥用地不需提交）、（城鄉(xiāng)規(guī)劃法）規(guī)劃條件各一份（復印件）4規(guī)劃設計部3、經(jīng)審定的修建性詳規(guī)或建筑總平面圖一份4、發(fā)改委立項審批（或核準、備案）文件一份5、已標示道路紅線1:500——1:2000現(xiàn)狀地形圖電子文件和藍圖各四份6、經(jīng)年審的工商營業(yè)熱照、房地產(chǎn)開發(fā)資質證件（房地產(chǎn)開發(fā)項目需提供）各一份（驗原件留復印件）5規(guī)劃設計部7、土地合作協(xié)議書（聯(lián)合開發(fā)項目）一份，土地轉讓、出讓協(xié)議書或劃撥土地決定書一份，經(jīng)營性土地（含工業(yè)用地）提供招標、拍賣、掛牌成交確認書一份8、對外經(jīng)濟主管部門的批準文件及工商注冊證件一份（外資項目驗原件留復印件，非外資項目不需提供）9、《涉外建設項目國家安全事項審定書》一份（非涉外建設項目不需提供）6規(guī)劃設計部設計部工作重點：1：經(jīng)審定的修建性詳規(guī)或建筑總平面圖一份階段重點：1：審定某個地塊核發(fā)某個地塊的用地許可證；后期各個地塊都需要辦理用地許可證。7規(guī)劃設計部附流程：8規(guī)劃設計部附圖一9規(guī)劃設計部附圖二10規(guī)劃設計部所謂《國有土地使用證》：此證為房地產(chǎn)開發(fā)行為的辦理的第二個證，此證證明土地權屬。

申領條件：土地款支付50%以上（含）

申領文件：

1：有關宗地來源的政府批復及批準文件，建設用地許可證。提交國有土地使用權通過招標、拍賣、協(xié)議等形式進行操作程序中有效性的相關土地權屬材料。

11規(guī)劃設計部2：提交土地登記申請人的身份證、戶口薄。企事業(yè)單位的土地使用者應提交土地登記法人證明書和組織機構代碼證、法人身份證。3：宗地資料：宗地草圖及紅線圖，土地的位置、性質、界線、面積、用途及土地使用者的有關情況，并要求宗地四至鄰居界線清楚，無爭議。

12規(guī)劃設計部設計部工作重點：1：核準土地界限及坐標點，確保土地面積等數(shù)據(jù)準確。階段重點：1：此證主要用于財務部門融資使用，土地證可劃分為若干塊，分開抵押融資。

13規(guī)劃設計部申請資料1：提交土地登記申請人的身份證、戶口薄。企事業(yè)單位的土地使用者應提交土地登記法人證明書和組織機構代碼證、法人身份證。2：宗地資料：宗地草圖及紅線圖，土地的位置、性質、界線、面積、用途及土地使用者的有關情況，并要求宗地四至鄰居界線清楚，無爭議。

14規(guī)劃設計部附圖一

15規(guī)劃設計部附圖二

16規(guī)劃設計部所謂《建設工程規(guī)劃許可證》申領條件：施工圖八家聯(lián)審完成，收到施工圖審查完成后各審查單體填寫的《建設項目審批表》正式申請《建設工程規(guī)劃許可證》。八家聯(lián)審：規(guī)劃、人防、園林、交管、消防、土地、氣象、衛(wèi)生等，酌情增加。例如：水利等部門。

17規(guī)劃設計部《建設工程規(guī)劃許可證》為房地產(chǎn)開發(fā)的辦理的第三個證，此證辦理最為麻煩，核心任務多，設計部在此階段工作最為繁雜。1：各部門所需設計資料如下：房地產(chǎn)聯(lián)審清單2：此圖紙為圖審單位審查通過的圖紙，需加蓋圖審單位的審查合格章。18規(guī)劃設計部設計部工作重點：1：推進單體方案的報批報建工作；2：配合前期開發(fā)部準備聯(lián)審的審查圖紙；3：主要經(jīng)濟指標的審核。19規(guī)劃設計部辦理程序：1、規(guī)劃窗口根據(jù)項目業(yè)主的申請，組織建筑設計方案技術審查，當日向并聯(lián)審批部門發(fā)放《建筑設計方案并聯(lián)審批辦理通知書》。

2、各并聯(lián)審批部門收到《建筑設計方案并聯(lián)審批辦理通知書》后，3個工作日內提出審查意見，簽署《建筑設計方案并聯(lián)審批審核意見書》反饋市規(guī)劃局。

3、中心規(guī)劃窗口收到并聯(lián)審批部門《建設規(guī)劃建筑設計方案并聯(lián)審批審核意見書》后，5個工作日內完成方案審查和施工圖紙審核。如方案需要修改，應提出修改意見，明確修改理由，項目申請人修改后重新報建；如方案得到批準，項目業(yè)主申請建設工程規(guī)劃許可。

4、中心規(guī)劃窗口根據(jù)項目業(yè)主申請和辦理“建設工程規(guī)劃許可證”、“消防設計防火審核”、“新建民用建筑項目防空地下室建設意見審查”、“氣象防雷設計審核”、“城市建筑垃圾處置核準”、“拆除遷移環(huán)境衛(wèi)生設施審批”、“白蟻防治手續(xù)”等并聯(lián)審批事項的申報條件，受理建設工程規(guī)劃許可申請，告知項目業(yè)主一次性填報表格，提交相關材料，當天向消防、人防、氣象、市容、房管等并聯(lián)審批部門發(fā)放《建設工程規(guī)劃許可并聯(lián)審批辦理通知書》，并轉交有關申報材料。

205、各并聯(lián)審批單位在2個工作日內審批辦結，簽署《建設工程規(guī)劃許可并聯(lián)審批審核意見書》反饋市規(guī)劃局，抄告項目業(yè)主。

6、規(guī)劃窗口根據(jù)并聯(lián)審批單位《建設工程規(guī)劃許可并聯(lián)審批審核意見書》，4個工作日內完成現(xiàn)場放驗線，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》。21申報時所需資料1《建設工程規(guī)劃許可證》申請表1份，并加蓋申請人印章

2有關計劃批準文件、設計條件或規(guī)劃方案審批意見

3土地使用權屬證件及附圖

41/500或1/1000地形圖兩份，地形圖上應由設計單位用HB鉛筆標明下列內容：建筑基地用地界限、建筑物外輪廓及層數(shù)、新建建筑物與基地用地界限、道路規(guī)劃紅線及相關控制線、相鄰建筑物間距尺寸軸線標號；(作圖格式見《報送建筑工程設計方案、建設工程規(guī)劃許可證地形圖示意圖》)；

225符合出圖標準并加蓋建筑設計單位設計出圖章的1/500或1/1000總平面設計圖兩份

6建筑施工圖一套，圖紙須加蓋設計單位圖章；

7分層面積表(應按國家有關建筑面積規(guī)定計算)

8建筑工程預算書

9相關單位部門審核意見

10日照分析文件一份（可選）

11規(guī)劃部門要求提供的其他材料。

12涉及拆遷的，應附送拆遷文件

2324規(guī)劃設計部附圖一：25規(guī)劃設計部附圖二：26規(guī)劃設計部所謂《建設工程施工許可證》申領條件：1：取得建設工程規(guī)劃許可證；2：建設資金已經(jīng)落實，工期不足1年的，到位資金不得少于工程合同價款的50%；工期超過1年的，到位資金不得少于工程合同價款的30%。

27規(guī)劃設計部所需材料：（1）按規(guī)定填寫、蓋章的《建筑工程施工許可申請表》一式三份；（2）建設工程規(guī)劃許可證正本、附件的復印件；（3）用地批準手續(xù)（國有土地使用證或有關批準文件）復印件；（4）施工圖設計文件審查通知書原件；（5）招投標管理部門出具的施工合同備案表；（6）招投標管理部門出具的監(jiān)理合同備案表（依法應當委托監(jiān)理的工程提交）；

規(guī)劃設計部（7）建筑施工企業(yè)安全生產(chǎn)管理人員安全生產(chǎn)考核合格證書（B本、C本）和《地上、地下管線及建（構）筑物資料移交單（表AQ-A-2）》原件（施工安全監(jiān)督備案用）；（8）項目建設資金落實證明原件；（9）人防部門出具的人防施工圖備案回執(zhí)；（10）法人委托書；（11）分類填報的《北京市建筑節(jié)能設計審查備案登記表》（一式三份，建筑節(jié)能設計審查用）。28規(guī)劃設計部設計部施工許可證1：準備6-8套施工藍圖給工程、成本、總包、分包、監(jiān)理等部門的圖紙。29規(guī)劃設計部30規(guī)劃設計部附圖二3132規(guī)劃設計部所謂《商品房預售許可證》申領條件：

㈠已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

㈡持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

㈢按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

33規(guī)劃設計部申領資料：1、營業(yè)執(zhí)照和資質等級證書；2、用地規(guī)劃許可證、土地使用權證書、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證；3、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期的證件；4、工程施工合同及關于施工進度的說明；5、商品房預售方案，預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、