廣西北海-融富港灣休閑養(yǎng)老項(xiàng)目策劃案-

城市在北·生活在南

度假、投資、純海岸夢寐棲息地[北海·融富港灣項(xiàng)目策劃案]本案重在闡明三個(gè)問題的解決方案：1、項(xiàng)目的產(chǎn)品定位2、項(xiàng)目的資金運(yùn)作思路3、項(xiàng)目的營銷推廣第一部分項(xiàng)目運(yùn)作的基本思想資源決定價(jià)值。沒有一種產(chǎn)業(yè)是絕對長生的，唯有資源。所謂稀缺是價(jià)值的本質(zhì)。成功就是看清價(jià)值、挖掘價(jià)值和實(shí)現(xiàn)價(jià)值。資源變現(xiàn)，即是成功的商業(yè)。如何成功？資源價(jià)值既是現(xiàn)實(shí)存在的，如項(xiàng)目的海景資源；資源價(jià)值也是需要挖掘的，如企業(yè)的影響力……現(xiàn)實(shí)存在的資源價(jià)值：區(qū)位、海景、氣候……需要挖掘的資源價(jià)值：企業(yè)影響、產(chǎn)品口碑、性價(jià)比、舒適性……我們的資源價(jià)值？挖掘項(xiàng)目特有的資源價(jià)值并發(fā)揮該資源價(jià)值，最后將資源價(jià)值變現(xiàn)，是本項(xiàng)目運(yùn)作的基本思想。項(xiàng)目運(yùn)作的基本思想第二部分市場概述一個(gè)觀念休閑時(shí)代，改變我們的生活1、按照世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征，一個(gè)國家人均GDP超過1000美元，步入旅游觀光時(shí)代；超過2000美元，跨入休閑度假時(shí)代；超過3000美元，將進(jìn)入休閑度假經(jīng)濟(jì)的井噴時(shí)代。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的美國，休閑產(chǎn)業(yè)占據(jù)GDP構(gòu)成首位，休閑支出超過全美消費(fèi)支出的三分之一。2、中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，2007年人均GDP約2200美金，預(yù)計(jì)2010年超過3000美金。而上海、北京、深圳、杭州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，人均GDP已超過3000美金甚至達(dá)到8000美金。中國已跨入休閑度假的黃金時(shí)代，休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展快速，休閑消費(fèi)需求逐步成為生活消費(fèi)主流，消費(fèi)特征逐步從單純的旅游觀光向休閑居住過渡。3、2007年年，中中國60歲歲以上上老齡齡人口口約1.5億，，超過過全國國人口口比例例的11%，同同時(shí)中中國人人民壽壽命達(dá)達(dá)到72歲歲。按按照目目前發(fā)發(fā)展趨趨勢，，2015年中中國老老齡人人口將將突破破2億億人，，2050年突突破4億人人。4、中中國老老齡社社會的的到來來，形形成逾逾億的的養(yǎng)老老需求求。與與經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展相適適應(yīng)的的是，，越來來越多多的老老齡人人擁有有較好好的經(jīng)經(jīng)濟(jì)能能力，，需要要選擇擇舒適適安逸逸的養(yǎng)養(yǎng)老生生活居居地。?？諝鈿赓|(zhì)量量優(yōu)、、氣候候溫暖暖、環(huán)環(huán)境優(yōu)優(yōu)美的的（亞亞）熱熱帶濱濱海城城市成成為養(yǎng)養(yǎng)老居居住的的最佳佳選擇擇地。。休閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和和養(yǎng)老老居住住的巨巨大需需求及及快速速發(fā)展展，意意味著著北海海的快快速發(fā)發(fā)展和和北海海房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)的快快速發(fā)發(fā)展。。唯一一的問問題只只是如如何發(fā)發(fā)展。。北海房房地產(chǎn)產(chǎn)的機(jī)機(jī)遇與與挑戰(zhàn)戰(zhàn)1、中中國十十四個(gè)個(gè)沿海海開放放城市市之一一。2、中中國十十佳宜宜居城城市之之一。。3、國國務(wù)院院確定定的大大西南南出海海大通通道，，是環(huán)環(huán)北部部灣經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈圈龍頭頭城市市，中中國-東盟盟海上上大通通道要要沖城城市。。與越越南等等東南南亞旅旅游城城市親親密接接觸。。4、中中國可可以數(shù)數(shù)出來來的（（亞））熱帶帶濱海海旅游游城市市，也也就三三亞、、北海海等少少數(shù)幾幾個(gè)城城市。。5、據(jù)據(jù)國家家環(huán)保保局公公布，，北海海的空空氣質(zhì)質(zhì)量之之優(yōu)，，屢屢屢名列列全國國之首首，其其有益益于人人體健健康的的負(fù)離離子是是內(nèi)陸陸城市市的20到到50倍，，是絕絕好的的養(yǎng)生生居住住城市市。北海房房地產(chǎn)產(chǎn)是一一個(gè)資資源型型市場場1、北北海最最美麗麗的海海岸線線。國國務(wù)院院批準(zhǔn)準(zhǔn)的為為數(shù)不不多的的國家家級旅旅游度度假區(qū)區(qū)。2、連連綿起起伏二二十五五公里里，灘灘平長長、沙沙白細(xì)細(xì)、浪浪柔軟軟、水水溫凈凈、無無鯊魚魚，年年游泳泳月份份高達(dá)達(dá)9個(gè)個(gè)月，，是旅旅游者者向往往的““天下下第一一灘””。3、北北海最最被津津津樂樂道的的旅游游資源源，就就是銀銀灘。。這種種津津津樂道道也將將是中中國的的。銀灘，，資源源中的的資源源我們能能夠認(rèn)認(rèn)同北北海的的價(jià)值值，我我們就就要有有信心心讓消消費(fèi)者者認(rèn)同同北海海的價(jià)價(jià)值并并購買買北海海的價(jià)價(jià)值。。這也也將是是營銷銷推廣廣的一一個(gè)核核心。。銀灘，稀稀缺資源源價(jià)值的的所有者者。1、休閑閑產(chǎn)業(yè)和和養(yǎng)老居居住的消消費(fèi)特征征，決定定（亞））熱帶濱濱海城市市尤其是是北海這這樣的濱濱海旅游游城市在在這一場場經(jīng)濟(jì)盛盛宴中占占據(jù)主導(dǎo)導(dǎo)地位。。2、北海海既然有有不亞于于三亞、、芭堤雅雅、巴厘厘島的海海濱旅游游資源，，就有成成為度假假、休閑閑、養(yǎng)老老勝地的的時(shí)候。。3、北海海城市化化進(jìn)程，，旅游經(jīng)經(jīng)濟(jì)和休休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展，需要要依靠北北海房地地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展。。北海房地地產(chǎn)的巨巨大潛力力是明顯顯的1、巴厘厘島、芭芭堤雅、、馬爾代代夫成為為世界著著名的旅旅游勝地地，三亞亞正在緊緊隨追趕趕，北海海卻還在在旅游勝勝地的大大門之外外。2、當(dāng)三三亞的海海景房價(jià)價(jià)格超出出2萬元元/平方方米以上上，北海海的海景景房價(jià)格格還停留留在每平平方米8千元以以下。北海房地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展卻是是滯后的的正因?yàn)闇螅瑵摑摿Σ棚@顯得格外外突出1、2007年年3-8月，北北海商品品住房每每月漲幅幅分別為為13.7%、、23.6%、、15.1%、、15.5%、、18.6%、、18.2%，，漲幅在在全國70個(gè)重重點(diǎn)調(diào)查查城市中中持續(xù)名名列第一一，成為為名副其其實(shí)的中中國樓市市價(jià)格飆飆升“領(lǐng)領(lǐng)頭羊””。2、2007年年1-6月，外外地人在在北海購購房70.85萬平方方米，同同比增長長194.8%，占北北海售房房總量57%。。北海房地地產(chǎn)已走走在快速速發(fā)展的的路上3、2006年年9月份份，北海海普通商商品房均均價(jià)還在在1500元/平方米米左右，，然而到到2007年9月一年年時(shí)間，，北海房房價(jià)每平平方米漲漲幅超過過1000元。。目前北北海多層層住宅房房價(jià)每平平方米2600元左右右，高層層3500元左左右，別別墅4000元元左右，，海景房房4000～8000元。這這一數(shù)據(jù)據(jù)還在增增長。4、到2006年底，，北海沉沉積10年之久久的爛尾尾樓已基基本處理理完畢，，樓市已已經(jīng)從消消化、調(diào)調(diào)整爛尾尾樓走上上以新建建為主的的發(fā)展道道路，北北海房地地產(chǎn)市場場走上一一個(gè)新的的里程。。北海房地地產(chǎn)已走走在快速速發(fā)展的的路上一個(gè)和三三亞的價(jià)價(jià)值對比比1、北海海和三亞亞一樣，，都是最最具旅游游資源的的濱海城城市，都都經(jīng)歷了了九十年年代初房房地產(chǎn)泡泡沫的劇劇痛。2、三亞亞從2000年年開始復(fù)復(fù)蘇了，，現(xiàn)在一一線海景景房高的的已在3萬元/平方米米以上，，購房者者80%以上來來自島外外，這一一價(jià)格和和比例還還在增長長。3、北海海房地產(chǎn)產(chǎn)剛經(jīng)歷歷了2007年年的井噴噴性增長長，但一一線海景景房還在在8千元元/平方方米左右右，外地地購買者者比例剛剛剛過半半。4、這是是一個(gè)時(shí)時(shí)間差異異的對照照，從三三亞的發(fā)發(fā)展，我我們?nèi)タ纯纯幢焙：５奈磥韥怼Ｎ覀儠缺容^北海海和三亞亞的價(jià)值值，客戶戶也會。。如果把把馬爾代代夫等濱濱海休閑閑勝地的的發(fā)展來來比照北北海，對對北海發(fā)發(fā)展的憧憧憬會更更高遠(yuǎn)。。投資北海海房地產(chǎn)產(chǎn)正當(dāng)時(shí)時(shí)，這是是由北海海的資源源價(jià)值和和北海房房地產(chǎn)相相對低廉廉的價(jià)格格共同決決定的。。這種性性價(jià)比也也是我們們要傳播播給客戶戶的重要要信息。。投資北海海正當(dāng)時(shí)時(shí)1、東北北市場：：地區(qū)寒寒冷，避避寒、養(yǎng)養(yǎng)老為主主要購買買動機(jī)。。2、華東東、華南南市場：：包括上上海、廣廣東、江江浙在內(nèi)內(nèi)，財(cái)富富區(qū)域，，投資和和度假為為主要購購買動機(jī)機(jī)。3、華北北市場：：以北京京為主，，偏寒及及財(cái)富區(qū)區(qū)域，具具有度假假和養(yǎng)老老的雙重重動機(jī)。。按區(qū)域劃劃分的客客戶群4、西北北市場：：包括山山西、甘甘肅等居居住環(huán)境境偏差城城市，移移民為主主要購買買動機(jī)。。5、華中中、西南南市場：：以武漢漢、長沙沙、成都都、重慶慶為主，，財(cái)富新新興區(qū)，，投資和和度假為為主要購購買動機(jī)機(jī)。6、境外外市場：：投資中中國為主主要購買買動機(jī)。。按區(qū)域劃劃分的客客戶群每一個(gè)區(qū)區(qū)域都有有巨大的的需求市市場，就就看我們們?nèi)绾伟寻盐帐袌鰣隽?。第三部分分?xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品定位位1、北海海房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的主要吸吸引力在在于溫暖暖的氣候候、舒適適的海景景、優(yōu)良良的空氣氣質(zhì)量。。抓緊氣氣候資源源和海景景資源，，建設(shè)休休閑度假假型和養(yǎng)養(yǎng)老型海海景公寓寓符合市市場需求求特征。。2、無論論是休閑閑度假型型還是養(yǎng)養(yǎng)老型公公寓，舒舒適性和和服務(wù)性性都很重重要。提提供人性性化的居居住產(chǎn)品品和服務(wù)務(wù)，是產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)設(shè)必須周周全考慮慮的問題題。3、資源源型地產(chǎn)產(chǎn)，時(shí)間間愈久價(jià)價(jià)值愈高高，建筑筑一定要要經(jīng)得起起時(shí)間的的考驗(yàn)。。若干年年后依然然受到市市場認(rèn)可可的建筑筑，是最最具價(jià)值值的建筑筑，這種種價(jià)值普普遍被精精明的消消費(fèi)者認(rèn)認(rèn)可。這這件對產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)的先進(jìn)進(jìn)性和建建設(shè)的品品質(zhì)性提提出嚴(yán)格格的要求求。決定產(chǎn)品品定位的的幾個(gè)主主要因素素1、公寓寓式酒店店、酒店店式公寓寓等精裝裝房成品品，可以以委托酒酒店管理理集團(tuán)管管理，為為業(yè)主創(chuàng)創(chuàng)造投資資回報(bào)價(jià)價(jià)值，需需要時(shí)又又可提供供業(yè)主自自助，最最符合度度假型客客戶投資資。2、養(yǎng)老老型和休休閑型服服務(wù)公寓寓，配合合完善的的配套設(shè)設(shè)施和物物業(yè)服務(wù)務(wù)，適合合養(yǎng)老常常住和經(jīng)經(jīng)常性休休閑居住住。適合市場場需求的的產(chǎn)品形形態(tài)項(xiàng)目平面面規(guī)劃方方案根據(jù)地形形特征，，布局一一棟全海海景酒店店式公寓寓和三棟棟高尚海海景公寓寓，圍合合式的布布局方式式，即可可實(shí)現(xiàn)土土地的最最佳利用用，也便便于形成成中央水水景園林林，建設(shè)設(shè)集生態(tài)態(tài)泳池、、戶外健健身中心心、兒童童活動中中心、老老年休閑閑中心、、咖啡茶茶語等多多種功能能于一體體的泛生生態(tài)會所所。1、酒店店型管理理：委托托知名酒酒店管理理集團(tuán)管管理，實(shí)實(shí)現(xiàn)日常常經(jīng)營的的投資回回報(bào)。業(yè)業(yè)主自住住也可享享受尊崇崇的酒店店式服務(wù)務(wù)。2、全海海景：最最大化發(fā)發(fā)揮項(xiàng)目目資源價(jià)價(jià)值。3、精裝裝修成品品：參照照酒店管管理集團(tuán)團(tuán)對成品品住房的的裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)統(tǒng)一化裝裝修及管管理標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)即買即即住的便便利。酒店式公公寓的設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)水滴狀酒酒店公寓寓，每層層19套套公寓戶戶戶全視視野海景景，面積積從55平方米米到90平方米米，層高高4.8米，贈贈送躍式式部分面面積。同同時(shí)公寓寓中庭挑挑空，保保證每戶戶良好的的采光通通風(fēng)。酒店式公公寓戶型型圖一層平面面躍層平面面（贈送送）酒店式公公寓全海海景視野野分析圖圖酒店式公公寓精裝裝修示意意圖酒店式公公寓的裝裝修風(fēng)格格有多樣樣選擇，，如現(xiàn)代代中式、、現(xiàn)代簡簡約、簡簡約歐式式等。但但不管何何種風(fēng)格格都適宜宜以簡潔潔大方的的風(fēng)格為為主，講講究居住住的舒適適性和藝藝術(shù)美感感，不需需追求豪豪華，也也不需要要過多的的裝飾點(diǎn)點(diǎn)綴。比較知名名的海景景公寓酒酒店如三三亞的天天域酒店店、國光光酒店式式度假公公寓等，，裝飾風(fēng)風(fēng)格均如如此。酒店式公公寓精裝裝修示意意圖客廳裝飾飾風(fēng)格示示意酒店式公公寓精裝裝修示意意圖簡餐廳裝裝飾風(fēng)格格示意酒店式公公寓精裝裝修示意意圖臥室裝飾飾風(fēng)格示示意酒店式公公寓精裝裝修示意意圖臥室改SOHU辦公示示意酒店式公公寓精裝裝修示意意圖躍式樓梯梯裝飾風(fēng)風(fēng)格示意意酒店式公公寓精裝裝修示意意圖洗手間裝裝飾風(fēng)格格示意1、養(yǎng)老老居住或或休閑居居住以兩兩口或三三口之家家為主，，兼顧五五口之家家。休閑閑養(yǎng)老性性服務(wù)公公寓戶型型適宜以以兩室兩兩廳和三三室兩廳廳為主，，兼顧部部分四室室兩廳。。2、全海海景：最最大化發(fā)發(fā)揮項(xiàng)目目資源價(jià)價(jià)值3、自住住型公寓寓對裝修修有較強(qiáng)強(qiáng)的個(gè)人人偏好，，適合以以毛坯交交付為主主?？紤]慮部分休休閑居住住客戶精精裝成品品需求的的裝修服服務(wù)。4、需要要較為豐豐富的休休閑及生生活配套套設(shè)施。。休閑養(yǎng)老老性服務(wù)務(wù)公寓的的設(shè)計(jì)要要點(diǎn)休閑養(yǎng)老老型服務(wù)務(wù)公寓，，呈點(diǎn)式式如機(jī)翼翼般展開開，以三三室兩廳廳戶型為為主，建建筑面積積從125平方方米到159平平方米，，每戶向向海方向向設(shè)大面面積弧形形觀景陽陽臺，最最大限度度開拓觀觀海視野野。公寓寓兩側(cè)建建設(shè)6至至8層電電梯公寓寓，面積積60至至90平平方米，，以兩室室兩廳戶戶型為主主。普通公公寓全全海景景視野野分析析圖項(xiàng)目園園林景景觀及及配套套設(shè)施施項(xiàng)目建建筑首首層全全部架架空，，形成成通透透的景景觀空空間。。精選選200余余種亞亞熱帶帶特色色植物物，配配合中中央景景觀水水系，，創(chuàng)建建15000m2風(fēng)情情園園林林。。室室外外游游泳泳健健身身中中心心、、老老年年活活動動中中心心、、兒兒童童嬉嬉樂樂中中心心、、咖咖啡啡茶茶館館、、服服務(wù)務(wù)性性酒酒吧吧、、生生活活服服務(wù)務(wù)商商業(yè)業(yè)、、2000m2綜合合休休閑閑會會所所等等一一應(yīng)應(yīng)俱俱全全，，為為業(yè)業(yè)主主提提供供賞賞心心悅悅目目的的生生活活環(huán)環(huán)境境和和周周到到全全面面的的生生活活服服務(wù)務(wù)。。第四部分項(xiàng)目的資本運(yùn)運(yùn)作概述項(xiàng)目開發(fā)的資資金需求項(xiàng)目建筑面積單位綜合成本（不含稅）分項(xiàng)總成本土地成本42畝100萬元/畝4200萬元高層單元48000m22400元/m21.152億元多層單元8500m21600元/m21360萬元酒店公寓34000m24800元/m21.632億元商業(yè)面積5500m24200元/m22310萬元地下室24000m23200元/m27680萬元合計(jì)120000m23090元/m24.34億元以上成本數(shù)據(jù)據(jù)僅為估算數(shù)數(shù)據(jù)。項(xiàng)目資金投入入的階段劃分分及融資方式式時(shí)段資金用途需求總額融資渠道土地摘牌土地競拍保證金1000萬元內(nèi)部認(rèn)籌土地出讓金約3200萬元內(nèi)部認(rèn)籌抵押貸款開盤前施工期設(shè)計(jì)、報(bào)建等約2000萬元抵押貸款及對外融資建設(shè)成本約1.4億部分對外融資部分施工企業(yè)墊資開盤后營銷期建設(shè)成本約2.32億元銷售收入滾動投入營銷、稅收等約5000萬元本資金投入的的階段劃分及及融資方式僅僅供參考，實(shí)實(shí)現(xiàn)良好的營營銷是資金流流動的最優(yōu)方方式。第五部分項(xiàng)目的營銷推推廣思路營銷三步曲：：良好的現(xiàn)場形形象是營銷制制勝的第一步步?？蛻魜砹?，就就要能吸引他他留住?？茖W(xué)有效的傳傳播渠道和項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品形象象的良好塑造造是營銷制勝勝的第二步。。讓每一個(gè)目標(biāo)標(biāo)客戶都知道道北海有一個(gè)個(gè)度假養(yǎng)生佳佳地——融富富港灣。準(zhǔn)確有效的客客戶服務(wù)是營營銷制勝的第第三步?？蛻舫錆M希望望而來，就要要讓客戶滿心心愉悅的買。。營銷就是把產(chǎn)產(chǎn)品的口碑傳傳出去，把客客戶吸引過來來，讓客戶購購買需要闡明的是是，營銷只是是一種后期推推廣和銷售的的策略服務(wù)，，但不是萬能能。良好的項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)是營營銷制勝的基基礎(chǔ)。對現(xiàn)場形象的的高標(biāo)準(zhǔn)要求求、產(chǎn)品的建建筑質(zhì)量、產(chǎn)產(chǎn)品形象的良良好塑造和有有效的客戶服服務(wù)等都是項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)創(chuàng)造造的重要組成成部分。1、及時(shí)建立立現(xiàn)場售樓中中心，處理全全國銷售業(yè)務(wù)務(wù)。售樓中心心需良好的視視覺形象，售售樓員需良好好的業(yè)務(wù)素質(zhì)質(zhì)。2、先創(chuàng)建立立示范環(huán)境，，客戶來了，，看到的不能能是混雜的建建筑工地，而而是一處景。。3、及時(shí)完成成精裝修樣板板房，讓每一一個(gè)客戶能感感覺到未來的的幸福生活模模樣。4、工地形象象，文明施工工很重要，良良好的現(xiàn)場形形象、優(yōu)美的的看房通道，，能增強(qiáng)業(yè)主主的品質(zhì)感和和購買信心。?！尙F(xiàn)場的美好好形象吸引和和留住每一個(gè)個(gè)到訪的客戶戶。三部曲之一：：現(xiàn)場形象建立全國性的的傳播渠道，，是第一要素素。1、媒體組合合：中國房地地產(chǎn)報(bào)、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)報(bào)道、時(shí)尚旅旅游、南方航航空、新地產(chǎn)產(chǎn)等全國性報(bào)報(bào)刊雜志的統(tǒng)統(tǒng)一投放。2、創(chuàng)建項(xiàng)目目網(wǎng)站，鏈接接搜房網(wǎng)、新新浪網(wǎng)等全國國性專業(yè)網(wǎng)站站并投放相應(yīng)應(yīng)廣告。……三部曲之二：：傳播渠道建立區(qū)域性的的傳播渠道，，是第二要素素。1、典型區(qū)域域主流媒體的的選擇性投放放。2、參與區(qū)域域房展等專業(yè)業(yè)性市場活動動。3、典型區(qū)域域營銷中心的的創(chuàng)建。4、國內(nèi)連鎖旅行行社合作，在在旅游車投放放項(xiàng)目廣告冊冊，并在客戶戶需要時(shí)提供供導(dǎo)購服務(wù)。?！壳海簜鞑デ澜⒈就列缘牡膫鞑デ?，，是第三要素素。1、北海市機(jī)機(jī)場高速、東東海岸大道、、銀灘大道等等主要干道及及城市主要景景點(diǎn)的戶外大大牌、道旗投投放。2、地方主流流報(bào)刊媒體的的選擇性投放放。3、機(jī)場、機(jī)機(jī)場大巴、相相關(guān)旅游巴士士的平面及多多媒體廣告投投放。4、地方主要要酒店、消費(fèi)費(fèi)場所的DM投放。5、相關(guān)主題題活動的舉行行。……三部曲之二：：傳播渠道三部曲之三：：營銷服務(wù)營銷服務(wù)點(diǎn)對點(diǎn)銷售區(qū)域性銷售關(guān)聯(lián)企業(yè)推銷內(nèi)部認(rèn)籌區(qū)域性市場布點(diǎn)銷售｛｛項(xiàng)目開盤前籌籌集前期啟動動資金的的一種優(yōu)惠銷銷售模式。1、內(nèi)部認(rèn)籌籌一定要有優(yōu)優(yōu)惠的價(jià)格，，但也要高于于成本。2、內(nèi)部認(rèn)籌籌針對內(nèi)部職職工、家屬及及關(guān)聯(lián)企業(yè)、、團(tuán)體、區(qū)域域性銷售市場場等組織實(shí)施施。2、結(jié)合北海海現(xiàn)行房價(jià)水水平、項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)定位位等因素，可可考慮項(xiàng)目高高層公寓海景景房部分售價(jià)價(jià)4000至至8000元元/平米，酒酒店式公寓8000至12000元元/平米，內(nèi)內(nèi)部認(rèn)籌優(yōu)惠惠價(jià)則可按高高層公寓3200元/平平米起價(jià)，酒酒店式公寓6500元/平米起價(jià)。。3、內(nèi)部認(rèn)籌籌的量需要根根據(jù)項(xiàng)目前期期的實(shí)際資金金需要確定，，資金缺口大大則多認(rèn)籌，，資金缺口小小則少認(rèn)籌。。三部曲之三：：內(nèi)部認(rèn)籌針對區(qū)域市場場