國際項目產(chǎn)品優(yōu)化及營銷策略建議方案

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產(chǎn)品優(yōu)化及營銷策略建議方案貴陽市金陽新區(qū)二零零六年三月1/26/202311/26/20232老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽老城區(qū)發(fā)展及規(guī)劃老城區(qū)建設現(xiàn)狀：城市空間超負荷承載十一·五，老城區(qū)建設宗旨：優(yōu)化并完善老城區(qū)功能對老城區(qū)住宅用地的供應實行嚴格控制金陽新區(qū)建設與發(fā)展規(guī)劃貴陽房地產(chǎn)市場發(fā)展研究產(chǎn)品優(yōu)化建議營銷推廣方案目錄1/26/20233老城區(qū)城市建設現(xiàn)狀：

城市中心區(qū)面積狹小；人口密度過大；空間超負荷承載；與省會城市和區(qū)域性重點城市地位不符。1/26/20234十一·五老城區(qū)建設：土地儲備用于完善城市功能加快老城區(qū)危舊房的改造；老城區(qū)遵循“稀化、優(yōu)化”原則，“多拆少建，只拆不建”，對建筑總量進行控制；加大綠化、公建、衛(wèi)生、體育、城市基礎設施的建設，大力改善老城區(qū)環(huán)境。1/26/20235對老城區(qū)住宅用地的供應實行嚴格控制控制新增住宅建設用地：原則上不再或慎重批建住宅，并通過規(guī)劃控制引導住宅建設向金陽新區(qū)轉(zhuǎn)移。貴陽市將從嚴控制老城區(qū)的經(jīng)濟適用住房用地審批。在城區(qū)范圍內(nèi)，小于5000平方米的用地不得單獨建設。土地儲備用途從商品住宅向完善城市功能的項目轉(zhuǎn)變：促進土地儲備、土地招拍掛方式的更新，老城區(qū)土地儲備的用途應從商品房住宅向完善城市功能的項目轉(zhuǎn)變。1/26/20236老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃貴陽老城區(qū)發(fā)展金陽新區(qū)建設規(guī)劃新區(qū)城市功能定位、發(fā)展時序、扶持政策在建、擬建重點項目新區(qū)產(chǎn)業(yè)定位貴陽房地產(chǎn)市場發(fā)展研究產(chǎn)品優(yōu)化建議營銷推廣方案目錄1/26/20237金陽新區(qū)的功能定位新區(qū)位于貴陽市中心區(qū)西北面，整個規(guī)劃面積占地106平方公里。金陽城市新區(qū)性質(zhì)：融匯行政辦公、教育科研、居住、文化娛樂、金融商貿(mào)和高新技術產(chǎn)業(yè)于一體的城市新區(qū)；金陽城市新區(qū)建設目標：因地制宜，高起點、高標準地將新區(qū)建成一個生態(tài)環(huán)保型、園林式、數(shù)字化、可持續(xù)發(fā)展的新興城市，并努力實現(xiàn)人與自然的高度和諧和經(jīng)濟、社會、環(huán)境的高度統(tǒng)一。1/26/20238金陽新區(qū)：貴陽經(jīng)濟增長的重要極金陽新區(qū)的十一五發(fā)展建設目標，加快產(chǎn)業(yè)培育和人口聚集，把金陽新區(qū)建設成為基礎設施完善、信息網(wǎng)絡發(fā)達、產(chǎn)業(yè)支撐有力、環(huán)境清新優(yōu)美、最適宜人居住、具有現(xiàn)代氣息的生態(tài)型、數(shù)字型、園林式城市，成為貴陽市經(jīng)濟社會發(fā)展的重要增長極。所謂貴陽經(jīng)濟的增長極，是指金陽新區(qū)對貴陽市國民經(jīng)濟增長的帶動作用，可以比作是機械運動中的"發(fā)動機"。1/26/20239金陽新新區(qū)發(fā)發(fā)展時時序分分為三三個主主要階階段實施建建設區(qū)區(qū)：1998-2010年，，規(guī)劃劃城市市建設設用地地17平方方公里里，規(guī)規(guī)劃人人口18萬萬人。。規(guī)劃控控制區(qū)區(qū)：2011-2020年，，規(guī)劃劃城市市建設設用地地40平方方公里里，規(guī)規(guī)劃人人口40萬萬人。。遠景控控制區(qū)區(qū)：2020年年以后后至21世世紀中中葉，，規(guī)劃劃用地地106平平方公公里，，規(guī)劃劃人口口50萬人人。當前，，金陽陽新區(qū)區(qū)17平方方公里里的基基礎設設施建建設已已經(jīng)基基本完完成，，并順順利完完成了了市五五大班班子及及32個市市直部部門的的搬遷遷工作作。1/5/202310金陽新新區(qū)鼓鼓勵投投資扶扶持政政策《貴陽陽市金金陽新新區(qū)鼓鼓勵投投資扶扶持政政策》》于2005年11月月3日日公布布施行行，按按照該該鼓勵勵投資資扶持持政策策，今今后凡凡市內(nèi)內(nèi)外、、國內(nèi)內(nèi)外投投資者者在金金陽新新區(qū)投投資的的現(xiàn)代代服務務業(yè)、、總部部型經(jīng)經(jīng)濟、、旅游游服務務、餐餐飲娛娛樂、、金融融、商商業(yè)、、文化化、教教育、、體育育產(chǎn)業(yè)業(yè)和項項目以以及金金陽新新區(qū)重重點鼓鼓勵發(fā)發(fā)展的的其他他產(chǎn)業(yè)業(yè)和項項目，，除享享受國國家、、省、、市有有關鼓鼓勵投投資的的各項項優(yōu)惠惠政策策外，，均可可享受受該扶扶持政政策。?！蛾P于于更快快更好好推進進金陽陽新區(qū)區(qū)開發(fā)發(fā)建設設的決決定》》從七個個方面面放寬寬條件件：收費、、審批批環(huán)節(jié)節(jié)、企企業(yè)登登記、、房地地產(chǎn)開開發(fā)、、公共共配套套、戶戶籍、、人才才引進進。《關于于服務務金陽陽新區(qū)區(qū)開發(fā)發(fā)建設設若干干意見見》1/5/202311房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)扶持政策策今后房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)建設設項目工程程進度，高高層達到地地上二層，，多層達到到地上一層層，其他項項目基礎出出地面，并并已確定施施工進度和和交付日期期的，經(jīng)審審核手續(xù)齊齊全，開發(fā)發(fā)商可申請請辦理商品品房預售許許可證；房地產(chǎn)項目目竣工驗收收后，經(jīng)審審核手續(xù)齊齊全，10個工作日日內(nèi)辦理完完畢商品房房登記備案案手續(xù)，15個工作作日內(nèi)辦理理完畢房地地產(chǎn)交易手手續(xù)和房屋屋產(chǎn)權證。。1/5/202312公共配套套優(yōu)惠扶扶持政策策鼓勵投資資生活配配套服務務業(yè)。對對在金陽陽新區(qū)投投資和開開辦學校校、賓館館、酒店店、商業(yè)業(yè)、金融融、商務務、文化化娛樂、、菜場、、超市、、餐飲等等項目在在工商登登記、稅稅收、貸貸款貼息息等方面面給予優(yōu)優(yōu)惠。1/5/202313戶籍管理理政策：：凡在金陽陽新區(qū)購購買住房房并居住住，建筑筑面積超超過80平方米米以上的的可遷入入3人戶戶口，達達100平方米米以上的的可遷入入4人戶戶口，達達150平方米米以上的的可遷入入5人戶戶口，入入戶者應應系購房房者直系系或旁系系親屬。。1/5/202314金陽新區(qū)區(qū)土地資資源管理理金陽新區(qū)區(qū)土地供供應政策策：多方籌資資，建立立土地報報批適度度超前制制度和土土地收購購儲備制制度。嚴格控制制行政劃劃撥土地地。經(jīng)營性用用地的出出讓嚴格格實行招招拍掛，，出讓時時，按照照生、熟熟地并舉舉的方式式供給土土地（2005年1月月1日起起，經(jīng)營營性用地地采取招招拍掛方方式以市市場化運運作方式式向市場場供地））。爭取盡快快將金陽陽新區(qū)開開發(fā)建設設列入國國家或省省級重點點項目，，全市用用地指標標向金陽陽新區(qū)傾傾斜并單單列，享享受相關關優(yōu)惠政政策。土地資源源管理：：加強已批批土地的的利用管管理，凡凡依法取取得土地地手續(xù)的的開發(fā)商商，必須須簽訂合合同約定定開工時時限；不能按時時開工的的要依法法收回土土地，避避免單位位和個人人非法轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地地或變相相倒賣土土地，堅堅決防止止和杜絕絕圈地皮皮的行為為。1/5/202315老城區(qū)發(fā)展與與新城區(qū)規(guī)劃劃貴陽老城區(qū)發(fā)發(fā)展金陽新區(qū)建設設規(guī)劃新區(qū)城市功能能定位、發(fā)展展時序、扶持持政策在建、擬建重重點項目新區(qū)產(chǎn)業(yè)定位位貴陽房地產(chǎn)市市場發(fā)展研究究產(chǎn)品優(yōu)化建議議營銷推廣方案案目錄1/5/202316十一五”期間間金陽新區(qū)建建設發(fā)展實施施的主要內(nèi)容容實施“三大工工程”。1、產(chǎn)業(yè)發(fā)展展工程：重點點是做大做強強以高新園區(qū)區(qū)為主的高新新技術產(chǎn)業(yè)；；大力發(fā)展商商貿(mào)、物流、、金融、房地地產(chǎn)、旅游休休閑、餐飲娛娛樂、教育科科技、文化體體育等現(xiàn)代服服務業(yè)。2、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌籌工程：重點點是按照統(tǒng)籌籌城鄉(xiāng)發(fā)展的的要求，加快快城鄉(xiāng)一體化化進程，大力力推進新區(qū)內(nèi)內(nèi)農(nóng)村城市化化、農(nóng)民市民民化、管理社社區(qū)化，初步步建立失地農(nóng)農(nóng)民的勞動就就業(yè)和社會保保障體系，基基本實現(xiàn)農(nóng)村村經(jīng)濟發(fā)展的的轉(zhuǎn)型升級。。3、一體化建建設工程：重重點是圍繞加加快生產(chǎn)要素素向新區(qū)轉(zhuǎn)移移，充分調(diào)動動各有關區(qū)（（市）的積極極性，實施““東拓大關、、南下三橋、、西進百花湖湖、北接白云云”的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，實現(xiàn)““雙中心”良良性互動，““多組團”連連片發(fā)展，形形成一體化城城市建設發(fā)展展新格局。1/5/202317十一五”期期間金陽新新區(qū)建設發(fā)發(fā)展實施的的主要內(nèi)容容市政公共設設施板塊：：完成新區(qū)連連接老城區(qū)區(qū)、周邊景景區(qū)、高等等級公路的的道路建設設，40平平方公里范范圍內(nèi)的路路網(wǎng)建設；；完成給排排水、污水水處理、供供電、供氣氣、郵政、、通信網(wǎng)絡絡、客運樞樞紐、醫(yī)院院、中小學學等為主的的公共設施施建設?？平虉@區(qū)板板塊：建設以大學學城、科研研基地為主主的科教園園區(qū)。體育文化板板塊：建設以體育育中心、青青少年活動動中心、婦婦女兒童活活動中心、、會展中心心、工人文文化宮、博博物館、影影劇院、圖圖書城等為為主的體育育文化活動動設施。行政辦公板板塊：形成以中央央駐筑單位位、省直有有關部門、、市級行政政中心等為為主的行政政辦公區(qū)。。新型住宅區(qū)區(qū)板塊：建設一批最最適宜人居居住的各類類生態(tài)型、、智能化、、配套設施施完善的新新型住宅區(qū)區(qū)。旅游休閑板板塊：建設以金華華湖、百花花湖、十二二灘水庫、、長坡嶺公公園、石林林公園等為為主的旅游游休閑風景景區(qū)?，F(xiàn)代服務業(yè)業(yè)板塊：建設以中央央商務區(qū)、、金融服務務區(qū)、總部部經(jīng)濟區(qū)、、酒店娛樂樂區(qū)、物流流園區(qū)等為為主的現(xiàn)代代服務業(yè)。。高新技術產(chǎn)產(chǎn)業(yè)板塊：：發(fā)展以高新新開發(fā)區(qū)金金陽園區(qū)、、IT產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)等為為主的高新新技術產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)。建設“八大大城市功能能板塊”1/5/202318金陽新區(qū)近近期重點建建設目標：：完成市級行行政中心二二期搬遷工工作；建設市政公公共設施、、科技園區(qū)區(qū)、體育文文化等八大大城市功能能板塊；抓好體育中中心、青少少年宮、婦婦女兒童活活動中心、、廣電中心心、貴陽護護理學院、、市直機關關職工住房房等工程的的建設，進進一步建設設和完善金金陽新區(qū)文文化、體育育、商貿(mào)等等市政配套套設施；全力支持貴貴州大學、、貴州省商商業(yè)?？茖W學校、貴州州省電大、、貴州省人人民檢察院院和一批總總部、大公公司的搬遷遷工程；完成貴陽一一中二期擴擴建項目，，完成貴陽陽三中新校校建設；加快推進金金陽新區(qū)40平方公公里的基礎礎設施建設設，加快土土地儲備和和掛牌出讓讓進度。1/5/2023192005年年已已開開工工的的、、在在建建重重點點項項目目貴陽陽衛(wèi)衛(wèi)生生護護理理職職業(yè)業(yè)學學院院、、貴陽陽市市消消防防指指揮揮中中心心、、貴航航發(fā)發(fā)動動機機研研究究所所、、貴州州省省煙煙科科所所、、貴陽陽警警備備區(qū)區(qū)機機關關新新營營房房、、貴陽陽日日報報社社印印務務中中心心、、貴州州萬萬代代房房開開、、成智智重重工工大大型型沙沙石石破破碎碎設設備備生生產(chǎn)產(chǎn)線線、、金陽陽科科技技園園一一號號服服務務站站、、市測測繪繪院院喀斯斯特特環(huán)環(huán)保保新新材材料料、、晶華華電電子子（（二二期期））、、興黔黔路路（（一一期期））、、觀山山北北路路、、7－－1號號支支路路、、二號號地地塊塊支支路路五五、、市直直機機關關職職工工宿宿舍舍一一期期工工程程、、金麥麥花花園園、、興中中元元房房開開、、雙星星公公司司鞋鞋類類服服裝裝研研發(fā)發(fā)生生產(chǎn)產(chǎn)基基地地、、1/5/202320計劃于2009年完工工并投入入使用的的十大重重點公建建項目貴州大學學金陽新新校區(qū)、、體育中心心、青少年活活動中心心、婦女兒童童活動中中心、檔案館、、電信樞紐紐、行政中心心三期、、市廣電中中心、會展中心心、貴陽衛(wèi)生生護理職職業(yè)學校校以上項目目將于2006年開工工建設。。1/5/202321充滿發(fā)展展機遇的的2006-2007年已經(jīng)完成成的新區(qū)區(qū)建設項項目：重點引進進一批科科研院所所；完成成60億億元的基基礎設施施、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)和社會會投資目目標任務務，完成成市級行行政中心心二期建建設工程程，實現(xiàn)現(xiàn)商業(yè)區(qū)區(qū)已拍賣賣地塊的的建設項項目主體體竣工，，已經(jīng)實實現(xiàn)住宅宅區(qū)“碧碧?；▓@園”全面面竣工交交付使用用；擬開工建建設的重重點項目目：開工建設設已出讓讓的5宗宗商住樓樓項目建建設和市市級機關關職工住住宅項目目，以及及一批科科研院所所和電信信移動樞樞紐、市市國稅辦辦公大樓樓、市網(wǎng)網(wǎng)絡中心心等項目目，實現(xiàn)現(xiàn)貴陽一一中整體體搬遷、、貴陽科科技大廈廈等項目目投入使使用，提提前完成成金陽新新區(qū)一期期規(guī)劃控控制區(qū)目目標；1/5/202322充滿發(fā)展展機遇的的2006-2007年功能性配配套設施施不斷完完善：推進40平方公公里的開開發(fā)建設設，進一一步完善善IT產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園的的基礎設設施配套套，啟動動大學城城、貴陽陽衛(wèi)校、、貴陽三三中、金金陽體育育中心、、客運、、貨運物物流設施施、金北北污水廠廠等涉及及生活居居住需要要的功能能性基礎礎設施和和社會事事業(yè)項目目。2006年至2007年，引引進一批批高新技技術生產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)和和一批有有知名度度有實力力的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商。力力爭每年年完成100億億元固定定資產(chǎn)投投入建設設項目，，依托項項目逐步步推進40平方方公里的的基礎設設施和社社會服務務體系等等建設。。引進并打打造城市市新區(qū)的的產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)進一步發(fā)發(fā)展高新新技術、、文化、、教育等等產(chǎn)業(yè)。。到2007年年，力爭爭高新技技術產(chǎn)業(yè)業(yè)產(chǎn)值達達到300億元元，實現(xiàn)現(xiàn)聚集人人口10萬人。。1/5/202323新區(qū)直直達中中心區(qū)區(qū)的快快捷通通道三橋至至金陽陽大道道大營坡坡立交交橋到到觀山山路規(guī)劃擬擬建設設中：：貴金金線道道路，，該道道路為為城市市一級級主干干道1/5/202324城市道道路及及功能能性基基礎設設施建建設高速公路：：貴黃、貴遵遵、貴新三三條高速公公路匯集金金陽新區(qū)的的優(yōu)勢，規(guī)規(guī)劃建設以以金陽新區(qū)區(qū)為中心的的放射狀路路網(wǎng)，構(gòu)筑筑現(xiàn)代交通通體系。城市輕軌：：“十一五””期間啟動動老城區(qū)通通往金陽新新區(qū)輕軌建建設的前期期準備工作作。公共交通：：公共交通、、長途客運運和市政管管理實行市市場化建設設及運作。。便民服務：：完善供電、、供水、供供氣、電信信、郵政、、銀行、商商場、超市市、菜場、、餐飲和停停車場等服服務設施和和服務網(wǎng)點點建設1/5/202325老城區(qū)發(fā)展展與新城區(qū)區(qū)規(guī)劃貴陽老城區(qū)區(qū)發(fā)展金陽新區(qū)建建設規(guī)劃新區(qū)城市功功能定位、、發(fā)展時序序、扶持政政策在建、擬建建重點項目目新區(qū)產(chǎn)業(yè)定定位貴陽房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展展研究產(chǎn)品優(yōu)化建建議營銷推廣方方案目錄1/5/202326金陽陽新新區(qū)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)梯梯隊隊框框架架第一一梯梯隊隊：：基礎礎設設施施建建設設、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)和和建建筑筑業(yè)業(yè)；；第二二梯梯隊隊：：高新新技技術術，，主主要要是是信信息息業(yè)業(yè)、、環(huán)環(huán)保保產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)、、新新材材料料生生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營等等；；第三三梯梯隊隊：：服務務業(yè)業(yè)。。1/5/202327金陽陽新新區(qū)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展：：重重點點發(fā)發(fā)展展高高新新技技術術產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)充分分利利用用貴貴陽陽國國家家高高新新技技術術產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)優(yōu)優(yōu)勢勢和和聚聚集集效效應應，，實實現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)動動、、資資源源共共享享和和優(yōu)優(yōu)勢勢互互補補，，構(gòu)建建全全省省高高新新技技術術產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的““硅硅谷谷””和和科科學學城城。。重點點發(fā)發(fā)展展電電子子信信息息、、生生物物醫(yī)醫(yī)藥藥、、新新材材料料、、光光機機電電一一體體化化等等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)。。加快快電電子子產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園和和硬硬盤盤產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園的的建建設設。。積積極極引引進進高高校校、、科科研研院院所所、、研研發(fā)發(fā)機機構(gòu)構(gòu)以以及及國國外外大大型型跨跨國國公公司司入入駐駐金金陽陽新新區(qū)區(qū)。。1/5/202328大力發(fā)展現(xiàn)代代服務業(yè)金陽新區(qū)當前前大力發(fā)展物物流、會展、、文化、教育育、體育、中中介服務、休休閑旅游等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。物流中心：建設以物流、、倉儲、批發(fā)發(fā)為主的現(xiàn)代代物流產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)，逐步形成成輻射半徑達達500公里里、涵蓋西南南地區(qū)的重要要物流中心和和“商谷”。。會展經(jīng)濟：以各種會議展展覽活動為載載體，發(fā)展會會展經(jīng)濟。休閑旅游業(yè)：：以金陽石林、、金陽公園、、十二灘公園園、盆景園和和東林寺等風風景點及百花花湖風景區(qū)為為重點，發(fā)展展休閑旅游業(yè)業(yè)。文體體育產(chǎn)業(yè)業(yè)：以引進國內(nèi)外外知名學校和和醫(yī)院進駐金金陽新區(qū)為重重點，推動教教育衛(wèi)生事業(yè)業(yè)發(fā)展。加快文化體育育基礎設施建建設，積極發(fā)發(fā)展文化體育育產(chǎn)業(yè)。中介服務業(yè)：：積極支持各類類現(xiàn)代中介服服務企業(yè)到金金陽新區(qū)設點點，努力使金金陽新區(qū)成為為西南地區(qū)人人才流、資金金流和信息流流最為集中的的區(qū)域之一。。1/5/202329積極發(fā)展金融融服務業(yè)和總總部型經(jīng)濟大力引進和發(fā)發(fā)展現(xiàn)代金融融保險業(yè)，打打造金融一條條街。鼓勵銀行、證證券公司、基基金管理公司司、保險公司司、信托投資資公司及期貨貨、產(chǎn)權交易易中心等機構(gòu)構(gòu)入駐金陽新新區(qū)；鼓勵世界500強企業(yè)或或國務院、中中央部委和各各省、自治區(qū)區(qū)、直轄市人人民政府確定定的大企業(yè)(集團)的管管理中心、研研發(fā)中心、營營銷中心、結(jié)結(jié)算中心入駐駐金陽新區(qū)，，加快發(fā)展形形成總部型經(jīng)經(jīng)濟。1/5/202330九家高新產(chǎn)業(yè)業(yè)項目，已在在新區(qū)大興土土木生產(chǎn)電子漿料料的晶華電子子、油菜種子研發(fā)發(fā)的貴州油研研所、水利信息化軟軟件設計的貴貴陽水電院、、紅豆衫紫杉醇醇的德仁公司司、自動化技術研研究德新技術術研究所、環(huán)保設備研發(fā)發(fā)貴州同濟環(huán)環(huán)境科技、精細化工的威威頓公司、高技術汽車配配件的新躍曲曲軸。1/5/202331金陽陽新新區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)模模以以上上重重點點建建設設項項目目：：建筑筑面面積積30萬萬平平方方米米的的大大型型商商貿(mào)貿(mào)設設施施26層層的的五五星星級級大大酒酒店店建設設規(guī)規(guī)模模為為8200平平方方米米的的婦婦女女兒兒童童活活動動中中心心建設設規(guī)規(guī)模模33925平平方方米米的的航航空空動動力力科科技技園園總建建設設規(guī)規(guī)模模14000平平方方米米的的貴貴州州有有線線廣廣播播電電視視信信息息中中心心建設設規(guī)規(guī)模模為為18000平平方方米米的的氣氣象象綜綜合合消消息息遙遙感感樓樓建設設規(guī)規(guī)模模90畝畝、、總總投投資資2.5億億元元的的市市級級醫(yī)醫(yī)院院1/5/202332老城城區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展與與新新城城區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃貴陽陽房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場發(fā)發(fā)展展研研究究房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)拉拉動動貴貴陽陽經(jīng)經(jīng)濟濟增增長長貴陽陽房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場形形成成板板塊塊競競爭爭格格局局金陽陽新新區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的機機遇遇產(chǎn)品品優(yōu)優(yōu)化化建建議議營銷銷推推廣廣方方案案目錄錄1/5/202333房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)對對經(jīng)經(jīng)濟濟的的貢貢獻獻明明顯顯開發(fā)發(fā)投投資資逐逐年年放放大大,對對GDP增增長長貢貢獻獻明明顯顯:1998-2004年年,貴貴陽陽市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資額額年年均均增增長長30．．80%,比比同同期期全全社社會會固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資增增幅幅高高出出12個個百百分分點點,占占全全社社會會固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的24．．94%,從從各各年年的的完完成成投投資資額額看看,呈呈逐逐年年增增長長態(tài)態(tài)勢勢。。房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)投投資資占占全全社社會會固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資額額比比例例過過高高，，全全社社會會投投資資結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)不不合合理理，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場明明顯顯過過熱熱。。新開開工工面面積積逐逐年年增增加加:1998-2004年年,貴貴陽陽市市商商品品房房新新開開工工面面積積累累計計為為1636．．93萬萬平平方方米米,年年平平均均增增長長速速度度為為41．．84%。。商商品品房房新新開開工工面面積積增增幅幅過過大大,會會導導致致后后續(xù)續(xù)2——3年年市市場場供供應應量量的的放放大大,市市場場壓壓力力增增大大。。也就就是是說說，，在在今今明明兩兩年年，，貴貴陽陽商商品品房房市市場場的的增增量量房房市市場場的的市市場場消消化化將將受受到到前前期期開開發(fā)發(fā)余余量量的的嚴嚴重重影影響響。。竣工工面面積積穩(wěn)穩(wěn)步步增增長長:1998-2004年年,貴貴陽陽市市商商品品房房累累計計竣竣工工面面積積1476．．46萬萬平平方方米米,年年平平均均增增長長19．．58%；；銷售售面面積積逐逐年年增增長長:1998-2004年年,商商品品房房累累計計銷銷售售面面積積1272．．68萬萬平平方方米米,年年均均增增長長35．．16%。。1/5/202334貴陽樓樓市產(chǎn)產(chǎn)品格格局貴陽市市以經(jīng)經(jīng)濟適適用房房、商商品房房、寫寫字樓樓為主主體,花園園洋房房、別別墅為為兩翼翼的多多元化化樓市市格局局；小房型型產(chǎn)品品，以以中心心城區(qū)區(qū)放量量為主主，如如中心心兩城城區(qū)小小戶型型住房房就推推出80萬萬平方方米,比2003年年和2004年年同區(qū)區(qū)域小小戶型型住房房的總總量翻翻了一一番。。高層樓樓盤，，2005年1－7月，，城區(qū)區(qū)和郊郊區(qū)的的高層層樓盤盤供應應總量量達2萬套套。別墅項項目，，有將將近10個個別墅墅項目目在售售，成成為城城市重重要力力量。。自2006年以以后上上市的的商品品房將將以招招拍掛掛出讓讓的用用地為為主，，經(jīng)濟濟適用用住房房用地地將受受到嚴嚴格限限制，，而且且土地地出讓讓的區(qū)區(qū)域?qū)⒅饾u漸向周周邊郊郊區(qū)縣縣進行行轉(zhuǎn)移移。因此，，貴陽陽未來來的房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場將出出現(xiàn)，，市中中心區(qū)區(qū)存量量房市市場活活躍，，增量量房主主要集集中在在郊區(qū)區(qū)縣，，尤其其集中中在金金陽區(qū)區(qū)域。。1/5/2023352005年年房地產(chǎn)的的賣方市場場，供應決決定需求除市場需求求是支撐貴貴陽房價平平穩(wěn)上行的的主要因素素外,商品品房結(jié)構(gòu)性性因素也在在一定程度度上導致了了全市商品品房銷售均均價的上升升。經(jīng)濟適用住住房供應量量較去年同同期大幅減減少,導致致在售的項項目中,中中低價位住住房所占比比例相應減減少,因此此,貴陽市市商品住宅宅銷售均價價增長。這其中主要要原因是云云巖、南明明兩城區(qū)高高層住宅銷銷售量增大大。在2005年全全市商品房房預(銷)售面積中中,兩城區(qū)區(qū)銷售面積積占全市的的比例為59．3%,其中住住宅占全市市的比例為為58．5%；云巖、南明明兩城區(qū)銷銷售均價相相對較高(商品房銷銷售均價2930元元/平方米米,同比增增長14%,商品住住宅銷售均均價2560元/平平方米,同同比增長10．9%),從而而影響到全全市商品房房銷售均價價水平。1/5/202336商品房需需求市場場缺乏城城市產(chǎn)業(yè)業(yè)的支撐撐從地稅貢貢獻分析析貴陽市市國民經(jīng)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)發(fā)展情況況：建筑業(yè)貢貢獻率仍仍高居榜榜首,為為16．．7%;其次是商商務服務務業(yè)、煙煙酒行業(yè)業(yè)、房地地產(chǎn)業(yè),貢獻率率在10%左右右;第三是交交通運輸輸業(yè)、金金融業(yè)、、電力、、煤炭、、批發(fā)零零售業(yè),貢獻率率在4%以上。。從以上產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)分析，，高居榜榜首的建建筑業(yè)、、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對房房地產(chǎn)市市場的需需求拉動動是十分分有限的的。對房房地產(chǎn)市市場需求求強勁的的商務服服務業(yè)、、金融業(yè)業(yè)、批發(fā)發(fā)零售比比較薄弱弱。1/5/202337貴陽樓市市購買動動機分析析時間-指標銷售面積/竣工面積2001.822002.862003.862004.782005-11.52005-21.14銷售面積積占竣工工面積的的比重過過高，房房地產(chǎn)市市場明顯顯過熱，，需求急急劇增長長，投資資性購房房大量存存在。1/5/202338貴陽未來商品品房供應分析析時間-指標施工面積/竣工面積20012.9920023.4520035.220042.4320054.18貴陽市當前施施工面積與竣竣工面積的比比值過高，房房地產(chǎn)項目開開發(fā)周期延長長。2005年該比值大大于4.0倍倍，未來供應應量將會放大大，貴陽未來來房地產(chǎn)市場場競爭環(huán)境將將趨于更加激激烈。1/5/202339老城區(qū)發(fā)展與與新城區(qū)規(guī)劃劃貴陽房地產(chǎn)市市場發(fā)展研究究房地產(chǎn)業(yè)拉動動貴陽經(jīng)濟增增長貴陽房地產(chǎn)市市場形成板塊塊競爭格局金陽新區(qū)發(fā)展展房地產(chǎn)的機機遇產(chǎn)品優(yōu)化建議議營銷推廣方案案目錄1/5/202340貴陽樓市各板板塊地產(chǎn)特征征鮮明烏當板塊將會會以其交通優(yōu)優(yōu)勢和宜居環(huán)環(huán)境成為新的的市場熱點。?；ㄏ獏^(qū)高檔住住宅的發(fā)展前前景看好。小河板塊開發(fā)發(fā)時間較早,配套設施完完善,已成為為比較成熟的的居住區(qū),但但小河區(qū)的城城市功能定位位為城郊結(jié)合合中低收入居居民較集中而而自然環(huán)境較較好的城市居居住新區(qū)，其其交通瓶頸已已成為阻礙該該地區(qū)繼續(xù)發(fā)發(fā)展的主要問問題，但小河河也存在一些些發(fā)展局限。。金陽新區(qū)和白白云區(qū)依托行行政中心的優(yōu)優(yōu)勢和完善的的基礎設施,發(fā)展的空間間和潛力巨大大,該區(qū)域?qū)⒊蔀橥顿Y者者購房的首選選區(qū)域。1/5/2023412005年年批準準預售售情況況：商品房房新增增供應應比例例：住宅、、辦公公房、、商業(yè)業(yè)營業(yè)業(yè)房、、其他他用房房新增增供應應比例例分別別為83.3%、4.2%、、9.9%、2.6%，，住宅宅占全全部商商品房房的比比例在在80%以以上。。批準預預售商商品的的住宅宅面積積比例例：普通住住宅、、經(jīng)濟濟適用用住房房、別別墅及及高檔檔住宅宅供應應比例例為76.6%、21.3%、2.1%。。經(jīng)濟適適用住住房72.13萬平平方米米（金金陽新新區(qū)碧碧?；ɑ▓@、、景怡怡東苑苑兩個個批準準預售售項目目面積積合計計約48萬萬平方方米，，占經(jīng)經(jīng)濟適適用住住房比比例為為67%）），2005年年批準準預售售的經(jīng)經(jīng)濟適適用房房主要要集中中在金金陽新新區(qū)。。普通通住住宅宅259.27萬萬平平方方米米，，別別墅墅及及高高檔檔住住宅宅6.97萬萬平平方方米米，，1/5/202342新增增批批準準預預售售項項目目：：以以金金陽陽和和云云巖巖為為主主

批準預售面積（約平方米）比例金陽區(qū)46852844%云巖區(qū)34653133%花溪區(qū)12529012%烏當區(qū)676876%南明區(qū)440504%白云區(qū)126591%從新新增增供供應應分分析析，，本本項項目目的的競競爭爭主主要要來來自自金金陽陽區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)部部和和云云巖巖區(qū)區(qū)兩兩個個區(qū)區(qū)域域，，烏烏當當、、南南明明、、白白云云區(qū)區(qū)的的供供應應比比較較少少，，購購房房選選擇擇時時受受區(qū)區(qū)域域限限制制。。2006年年樓樓市市，，將將有有可可能能出出現(xiàn)現(xiàn)兩兩種種結(jié)結(jié)果果截截然然不不同同的的樓樓市市現(xiàn)現(xiàn)象象：：一是是保保守守型型購購房房客客戶戶，，云云巖巖區(qū)區(qū)市市場場消消化化速速度度快快，，價價格格上上漲漲迅迅速速；；二是是觀觀念念轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變型型客客戶戶，，金金陽陽區(qū)區(qū)域域市市場場價價值值得得到到認認同同，，但但受受區(qū)區(qū)域域價價格格上上漲漲變變化化的的影影響響，，金金陽陽區(qū)區(qū)域域的的商商品品房房銷銷售售在在上上市市的的前前期期有有一一定定阻阻力力。。數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：貴貴陽陽市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理局局1/5/202343貴陽市商商品房市市場區(qū)域域發(fā)展格格局：當前產(chǎn)品形式2005年均價水平元/平方米樓市變化價格趨勢云巖南明高層、電梯房住宅供應為主2560住宅用地供應減少，商品房供應稀缺，價格將上漲；由于土地供應及增量房的消化，供應稀缺，價格將保持上漲趨勢。金陽由經(jīng)濟適用住房為主向多層、小高層、電梯房商品房市場轉(zhuǎn)變1410經(jīng)濟適用住房逐步退出市場，市場以商品房供應為主，價格上漲顯著金陽新區(qū)房價在在貴陽市具有十分強的競爭力。金陽房價將有實質(zhì)性的變化。五個區(qū)以多層、小高層電梯房為主，含部分別墅產(chǎn)品1500產(chǎn)品形式豐富，區(qū)域認同感強，價格上漲空間增大；五個區(qū)將以區(qū)域居住、生活氛圍成熟的優(yōu)勢，分流貴陽的大部分購房客戶。一市三縣以多層為主880商品房為主，價格上漲平穩(wěn)以成本及價格優(yōu)勢，將保持平穩(wěn)發(fā)展。1/5/202344老城區(qū)房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展步入入誤區(qū)2005年上市市的樓盤盤，在市市場定位位、產(chǎn)品品類型、、定價策策略上都都非常接接近。尤尤其是中中心區(qū)高高層住宅宅，基本本上都定定位于高高端客戶戶。在戶戶型面積積上，大大多數(shù)項項目仍以以中大戶戶型為主主；起價價大都定定在3300元元/平方方米以上上。為避免競競爭，開開發(fā)商應應走差異異化道路路，根據(jù)據(jù)土地存存量與增增量之間間的動態(tài)態(tài)關系，，以及產(chǎn)產(chǎn)品的市市場結(jié)構(gòu)構(gòu)，來確確定產(chǎn)品品的差異異化道路路，分析析、定位位項目的的客戶群群，打造造具有特特色的住住宅產(chǎn)品品。1/5/202345老城區(qū)區(qū)發(fā)展展與新新城區(qū)區(qū)規(guī)劃劃貴陽房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場發(fā)展展研究究房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)拉拉動貴貴陽經(jīng)經(jīng)濟增增長貴陽房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場形成成板塊塊競爭爭格局局金陽新新區(qū)發(fā)發(fā)展房房地產(chǎn)產(chǎn)的機機遇產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)化建建議營銷推推廣方方案目錄1/5/2023462005年年土地地市場場回顧顧2005年年土地地商品品房住住宅用用地共共出讓讓土地地165．．51萬平平方米米，同同比下下降63．．7%；供供應區(qū)區(qū)域由由城市市中心心區(qū)向向城市市郊區(qū)區(qū)（市市縣））轉(zhuǎn)移移。本項目目占地地面積積31.5789萬萬平方方米，，占全全年土土地出出讓面面積的的約23%。五個區(qū)區(qū)占土土地出出讓面面積的的占全全市土土地出出讓總總面積積的51%。南明、、云巖巖兩區(qū)區(qū)土地地出讓讓占全全市土土地出出讓總總面積積的23%。根據(jù)各各城區(qū)區(qū)土地地出讓讓供應應總量量來看看，未未來增增量房房市場場將主主要集集中在在小河河、花花溪五五個區(qū)區(qū)。而而金陽陽在五五個區(qū)區(qū)中又又占據(jù)據(jù)著重重要地地位。。1/5/202347貴陽樓市購購房對象分分析購房對象購房比例貴陽市城區(qū)37.9%貴陽市其他地區(qū)29.1%省內(nèi)其他地區(qū)24.6%外省及境外8.4%隨著貴陽市市城市經(jīng)濟濟持續(xù)快速速發(fā)展，城城市功能的的不斷完善善，居住環(huán)環(huán)境不斷改改善，作為為省會城市市輻射、帶帶動全省的的力度在不不斷增強。。由于貴州具具有貴州省省單極中心心的特殊地地位,貴陽陽是貴州的的貴陽,也也將吸引越越來越多的的地州市和和外省購房房者加入購購房大軍。。地州市和外外省購房者者購房大軍軍的崛起，，無疑對金金陽地區(qū)的的商品房市市場發(fā)展將將起到巨大大的促進作作用。1/5/202348貴陽市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民住房房結(jié)構(gòu)每百戶調(diào)查查結(jié)果：房改房63%，租房房22%，，商品房10%，私私房5%。。根據(jù)以上數(shù)數(shù)據(jù)表明，，貴陽城市市居民主要要以房改房房為主，隨隨著房改房房住戶居住住需求向改改善居住環(huán)環(huán)境，升級級居住條件件的轉(zhuǎn)變，，商品房市市場未來有有巨大潛力力沒有釋放放，租賃市市場比較活活躍，私房房比例逐漸漸縮小。數(shù)據(jù)來源（（貴陽市城城調(diào)隊2006年2月22日日發(fā)布的數(shù)數(shù)據(jù)）1/5/202349從2005年年商品房交易易分析樓市需需求面積成交比例價位成交比例100平方米以下35%1000—2000元/平方米56%100—120平方米22%2000—3000元/平方米20%120—150平方米25%3000元/平方米以上14%150平方米以上18%從以上數(shù)據(jù)可可以看出，貴貴陽低總價的的產(chǎn)品比較容容易得到市場場的認可。準確的產(chǎn)品定定位將有助于于本項目的開開發(fā)成功。1/5/2023502006年樓樓市兩個明顯顯的重大變化化2006年批批準預售的商商品房格局將將完全打破：：2005年年全年年住宅宅用地地出讓讓較上上年同同比減減少了了約64%；經(jīng)經(jīng)濟適適用住住房土土地出出讓受受到嚴嚴格控控制，，新增增住宅宅建設設用地地中普普通住住宅比比例提提高；；自2005年1月1日起起，金金陽新新區(qū)經(jīng)經(jīng)營性性用地地實行行招拍拍掛出出讓方方式，，金陽陽新區(qū)區(qū)的增增量房房將以以商品品房為為主，，區(qū)域域樓市市品質(zhì)質(zhì)及價價格將將有明明顯變變化。。1/5/202351老城區(qū)區(qū)發(fā)展展與新新城區(qū)區(qū)規(guī)劃劃貴陽房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場發(fā)展展研究究產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)化建建議開發(fā)主主題定定位、、客群群定位位具體規(guī)規(guī)劃設設計優(yōu)優(yōu)化建建議戶型產(chǎn)產(chǎn)品建建議營銷推推廣方方案目錄1/5/202352本項目主題題概念的引引入城市化、人人文化、生生態(tài)化1/5/202353主題概念的的設計、建建造細節(jié)避免多條動動力管道入入戶。推行節(jié)水型型器具。住宅小區(qū)要要設立將雜雜排水、雨雨水等處理理后重復利利用的中水水系統(tǒng)、雨雨水收集利利用系統(tǒng)。。居室內(nèi)達到到自然通風風；衛(wèi)生間具備備通風換氣氣設施；廚房設有煙煙氣集中排排放系統(tǒng)，，達到居室室內(nèi)空氣質(zhì)質(zhì)量標準。。室外聲環(huán)境境系統(tǒng)應滿滿足日間噪噪聲小于50分貝，，夜間小于于40分貝貝。住宅小區(qū)光光環(huán)境一般般著重強調(diào)調(diào)滿足日照照要求，室室內(nèi)要盡量量采用自然然光。室外公共場場地采用節(jié)節(jié)能燈具，，提倡有新新能源提供供的綠色照照明。住宅小區(qū)生生活垃圾包包括收集與與處置兩部部分，即生生活垃圾的的收集要全全部袋裝，，密閉容器器存放。垃圾應實行行分類收集集。1/5/202354本項目目標標客戶群定定位：顯性客戶群群隱性客戶群群擴展性客戶戶1/5/202355顯性客戶戶群：已經(jīng)搬遷遷入住金金陽新區(qū)區(qū)的政府府行政事事業(yè)機關關、行政政管理機機構(gòu)、金金融機構(gòu)構(gòu)、企事事業(yè)單位位中高層層管理人人員；準備在金金陽新區(qū)區(qū)、或已已經(jīng)在金金陽新區(qū)區(qū)從事商商業(yè)、商商務活動動的私營營企業(yè)主主；即將搬遷遷進入金金陽新區(qū)區(qū)的機關關單位及及企業(yè)中中高層管管理人員員；工作、生生活距離離金陽新新區(qū)距離離較近的的，準備備在金陽陽新區(qū)周周邊區(qū)域域購房的的新增人人群；顯性客戶群，，大多為地緣緣性優(yōu)勢客群群（距離上班班近、在金陽陽有投資、或或者擁有私家家車）的關系系，這類客戶戶將成為本項項目挖掘的第第一批客戶。。1/5/202356隱性客戶群：：為子女教育、、就業(yè)而準備備在貴陽投資資置業(yè)的購房房人群；從貴陽其他城城區(qū)分流至金金陽區(qū)域的購購房人群；在市區(qū)上班，，但擁有私家家車，對居住住環(huán)境有一定定講究的高收收入人群；受惠于二手房房交易，在市市區(qū)有居住升升級需求的原原住居民；在筑城投資房房地產(chǎn)的投資資性客群；隱性客戶群，，包括貴陽市市私人企業(yè)主主、貴陽市公公務員、周邊邊州縣市富有有階層。通過過對顯性客戶戶的挖掘，實實現(xiàn)短期內(nèi)熱熱銷，形成一一定項目品牌牌及銷售人氣氣，加上項目目本身的高品品質(zhì)建設，給給予這隱性類類客戶群充分分的信心，從從而吸引其到到本項目置業(yè)業(yè)，實現(xiàn)目標標市場的有效效放大。1/5/202357擴展性客戶：：主要包括在外外從政、經(jīng)商商成功的貴州州或貴陽人士士返回筑城，，及其他中意意在貴陽市居居家環(huán)境的貴貴州籍購房客客戶；準備在貴陽設設置駐筑辦事事機構(gòu)的各州州縣市各級機機關、企事業(yè)業(yè)代表處；貴州省內(nèi)各州州縣市來筑投投資置業(yè)的購購房人群。1/5/202358項目與目標標客戶群的的對接；通過以上分分析，在金金陽新區(qū)購購房的客戶戶有著明顯顯的需求特特征，本項項目應該突突出“出行行便利、建建筑品質(zhì)、、環(huán)境優(yōu)美美、居住舒舒適、性價價比強、有有身份感””才能有效效地與目標標客戶群進進行對接。。客戶消費特征第一圈層顯性客戶群求方便——與本項目距離不遠；追求高品位——項目優(yōu)美的自然環(huán)境；青睞性價比——項目與市區(qū)內(nèi)物業(yè)相比的價格優(yōu)勢；第二圈層隱性客戶群求交通便利——公共交通的配套、私家車；求環(huán)境——自然與人工；求舒適——社區(qū)已經(jīng)營造的舒適感覺；求品位——社區(qū)文化營造第三圈層擴展性客戶追求高品質(zhì)；追求高品牌價值；講究身份體驗1/5/202359老城區(qū)發(fā)展展與新城區(qū)區(qū)規(guī)劃貴陽房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展展研究產(chǎn)品優(yōu)化建建議開發(fā)主題定定位、客群群定位具體規(guī)劃設設計優(yōu)化建建議戶型產(chǎn)品建建議營銷推廣方方案目錄1/5/202360總體平面規(guī)劃劃設計建議-樓座的排布、、天際線建筑形式：金陽北路沿線線以塔樓＋商商業(yè)裙樓布置置；風情街以小高高層板樓布置置；內(nèi)部組團以多多層圍合形成成獨立組團；；沿金陽北路往往東至觀山公公園，建筑天天際線由高往往低；金陽北路沿線線建筑應有至至高點，建筑筑天際線向兩兩邊漸次降低低；1/5/2023611/5/202362水系1/5/202363項目功功能分分區(qū)設設計建建議本項目目按照照“城城市化化、人人文化化、生生態(tài)化化”進進行建建筑安安排。。高層塔塔樓沿沿金陽陽北街街布置置，塔塔樓底底部布布置商商業(yè)用用房，，突出出項目目及區(qū)區(qū)域的的城市市化特特征；；多層圍圍繞組組團式式建筑筑，通通過圍圍合式式安排排突出出組團團內(nèi)部部的人人文關關懷特特征，，并利利用組組團式式景觀觀規(guī)劃劃提升升組團團建筑筑價值值；別墅組組團突突出生生態(tài)化化的利利用，，利用用生態(tài)態(tài)原始始風貌貌突出出別墅墅高端端項目目的生生態(tài)化化特征征。1/5/202364城市市區(qū)區(qū)人文文區(qū)區(qū)人文文區(qū)區(qū)人文文區(qū)區(qū)生態(tài)態(tài)區(qū)區(qū)生態(tài)態(tài)區(qū)區(qū)各功功能能區(qū)區(qū)劃劃分分：：城市市區(qū)區(qū)，，以以高高層層建建筑筑＋＋商商業(yè)業(yè)裙裙樓樓（（風風情情商商業(yè)業(yè)街街）），，高高層層建建筑筑突突顯顯現(xiàn)現(xiàn)代代建建筑筑氣氣息息，，商商業(yè)業(yè)裙裙樓樓印印襯襯區(qū)區(qū)域域商商服服的的繁繁華華。。人文文區(qū)區(qū)，，以以多多層層、、小小高高層層為為主主，，圍圍合合式式的的建建筑筑組組團團拉拉近近了了社社區(qū)區(qū)居居民民親親近近的的距距離離，，營營造造社社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)和和諧諧的的人人文文居居住住環(huán)環(huán)境境。。自然然區(qū)區(qū)，，以以聯(lián)聯(lián)排排、、獨獨棟棟別別墅墅為為主主，，強強調(diào)調(diào)居居住住區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的人人與與建建筑筑、、生生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境的的融融合合，，通通過過樓樓座座建建筑筑高高度度的的過過渡渡保保證證了了高高檔檔別別墅墅生生活活居居住住的的私私密密性性要要求求。。1/5/202365項目交通通、道路路規(guī)劃設設計建議議本項目的的交通入入口，不不僅是本本項目地地塊的一一個構(gòu)成成部分，，更是項項目的形形象、品品質(zhì)所在在，需要要配合社社區(qū)總體體規(guī)劃認認真的處處理，體體現(xiàn)社區(qū)區(qū)品位及及功能。。在入口形形象的設設置上，，建議打打造出項項目獨一一無二的的、體現(xiàn)現(xiàn)小區(qū)形形象的標標志性形形象景觀觀。商業(yè)與住住宅的入入口應分分別設置置，住宅宅中高層層與多層層可共用用主入口口，但別別墅項目目的入口口應單獨獨設置。。高層與多多層入口口設置應應適當加加寬人行行入口或或增設人人行入口口的數(shù)量量；而別別墅項目目的入口口應考慮慮加寬或或適當增增加車行行入口數(shù)數(shù)量。高層與多多層入口口設置可可簡約，，以方便便實用為為主；別別墅項目目的入口口設置應應體現(xiàn)大大體、大大氣1/5/202366項目環(huán)境境、景觀觀的設計計建議：：主題景景觀、組組團景觀觀建議以主主題景觀觀代替普普通園林林，本項項目應設設置能夠夠體現(xiàn)項項目特征征的具有有一定主主題的標標志性形形象建筑筑，可以以雕塑、、建筑、、符號等等加以表表現(xiàn)。從整體上上規(guī)劃建建立生態(tài)態(tài)系統(tǒng)，，利用本本項目天天然的自自然條件件（如山山坡、水水系）。。建議本項項目的從從設計順順序上先先設計環(huán)環(huán)境后設設計建筑筑，做到到建筑、、景觀、、環(huán)境三三者和諧諧統(tǒng)一。。各組團景景觀規(guī)劃劃，應考考慮各種種建筑形形式的視視線范圍圍。各組團景景觀的設設置，應應能夠最最大限度度地讓不不同建筑筑高度的的樓層均均能夠享享受得到到。1/5/202367項目環(huán)境、景景觀的設計建建議：水體集集中、硬質(zhì)景景觀本項目規(guī)劃中中，建議將分分散的水體進進行集中，以以形成大面積積的景觀水體體，這將成為為本項目的特特色所在，同同時也將是項項目的品質(zhì)塑塑造點所在。。在規(guī)劃設計計中，需要對對包括各類親親水設施、水水上活動等做做重點處理（（貴陽的山體體景觀對于項項目來說，已已經(jīng)不能成為為景觀上的賣賣點）。在園林景觀的的構(gòu)成要素中中，硬質(zhì)景觀觀占有相當大大的比重，包包括地面鋪裝裝、照明、建建筑小品、休休閑設施、標標識等。硬質(zhì)質(zhì)景觀作為戶戶外空間設施施，以應用功功能和藝術效效果給人們帶帶來舒適的環(huán)環(huán)境和美的享享受。為了在在施工過程中中最大限度地地體現(xiàn)圖紙的的設計思想，，并滿足其使使用功能，對對硬質(zhì)景觀圖圖進行深化設設計是一個不不容忽視的重重要環(huán)節(jié)。1/5/202368項目景觀規(guī)劃劃優(yōu)化建議：：集中化：集中中化景觀規(guī)劃劃不明顯，應應設置集中化化景觀規(guī)劃，，以鮮明的主主題描述項目目特征，集中中化、標志化化、主題鮮明明的集中化景景觀，便于后后期推廣和樹樹立項目品質(zhì)質(zhì)形象；組團化：組團團化景觀規(guī)劃劃，應便于各各樓座對良好好景觀的要求求，組團化景景觀規(guī)劃設計計側(cè)重于各組組團社區(qū)居民民的后期使用用和維護。1/5/202369水景對高層層住宅來說說，價值沒沒有得到體體現(xiàn)。別墅產(chǎn)品在在多層、高高層的視野野范圍內(nèi)，，私密性無無保障。各樓座均沒沒有達到最最佳的視線線景觀范圍圍，能夠提提升項目價價值的景觀觀規(guī)劃被弱弱化。1/5/202370項目目建建筑筑風風格格定定位位及及形形象象處處理理：：建建筑筑立立面面本項項目目的的建建筑筑風風格格應應該該有有所所明明確確，，應應該該與與市市民民廣廣場場、、會會展展中中心心、、市市級級行行政政中中心心的的建建筑筑融融合合為為一一體體。。本項項目目的的建建筑筑風風格格應應該該成成為為繼繼市市級級行行政政中中心心之之外外的的第第二二道道建建筑筑風風景景。。具體體可可以以考考慮慮在在建建筑筑外外立立面面、、建建筑筑屋屋頂頂、、建建筑筑小小品品、、挑挑檐檐、、商商業(yè)業(yè)裙裙樓樓等等進進行行處處理理。。1/5/202371項目目建建筑筑風風格格定定位位及及形形象象處處理理：：建建筑筑立立面面處處理理方案案可可以以選選擇擇居居住住氣氣息息濃濃厚厚的的海海外外建建筑筑風風格格，，或或者者立立體體感感、、線線條條感感鮮鮮明明的的現(xiàn)現(xiàn)代代風風格格。。一一些些具具體體的的細細節(jié)節(jié)包包括括：：外立面應裝飾飾簡潔明快的的裝飾色塊，，窗的開面應應適當增大，，用大且低的的窗臺設計拉拉近人與自然然的距離；陽陽臺建議以全全玻璃陽臺代代替?zhèn)鹘y(tǒng)的水水泥陽臺、鐵鐵藝陽臺，使使本項目的陽陽臺設計能夠夠充滿當代的的時代氣息。。在一些建筑外外觀上，陽臺臺、飄窗盡量量不要突出建建筑物；空調(diào)機位應預預留百葉或者者其他可以將將外掛機進行行隱蔽性的建建筑處理，預預留機位的空空間應該足夠夠大（有些項項目機位預留留位置太小，，導致不能使使用）；城市主干道（（金陽北路沿沿線）建筑立立面的陽臺、、窗臺處理建建議采用全封封閉式，并將將晾衣服、儲儲物等生活用用陽臺的朝向向小區(qū)內(nèi)引導導。1/5/202372項目建筑風格格定位及形象象處理：商業(yè)業(yè)部分建筑處處理局部挑空，加加大柱距(最最好為8.4米)，以滿滿足業(yè)態(tài)變化化及調(diào)整需要要；對業(yè)態(tài)通過建建筑硬件條件件進行引導，，如餐飲區(qū)就就需要在規(guī)劃劃設計時預留留隔油池，大大出口地排等等；對商業(yè)部分的的配電應考慮慮稍大一些；；考慮在部分商商鋪設置上下下水處理。1/5/202373建筑結(jié)構(gòu)的規(guī)規(guī)劃設計建議議商業(yè)裙樓部分分以框架結(jié)構(gòu)構(gòu)為主(便于于未來商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整)塔樓（高點住住宅）、多層層、小高層以以剪力墻為主主別墅以鋼混為為主（或局部部鋼混）。1/5/202374項目建建筑外外立面面主色色系裝裝飾建建議建筑外外立面面，建建議盡盡量采采用穩(wěn)穩(wěn)重、、大氣氣的深深色作作為建建筑外外方面面的主主色系系。亮色系系、淺淺色系系與本本項目目特征征（即即規(guī)模模較大大、品品質(zhì)較較高的的社區(qū)區(qū)品位位不太太協(xié)調(diào)調(diào)）可可能不不太相相符，，而且且貴陽陽特殊殊的自自然氣氣候環(huán)環(huán)境，，淺色色系將將容易易污染染建筑筑外立立面。。1/5/202375項目各類物物業(yè)內(nèi)部裝裝修建議公共空間指指首層大堂堂、電梯間間、各層公公共走道、、樓梯間的的裝修裝飾飾。建議公共部部分的內(nèi)部部裝修，首首層大堂、、各層公共共走道、候候梯間地面面結(jié)合貴陽陽氣候條件件，建議選選用耐泥水水污染的石石材進行鋪鋪裝（或地地面整體水水磨石處理理），各樓樓層的地面面鋪裝建議議至鋪至戶戶門。踢腳腳線選用石石材鋪裝，，顏色建議議選用深色色系。套內(nèi)空間，，指門窗的的設計和材材料選用以以及裝修標標準。套內(nèi)空間的的裝修建議議以精裝修修（或廚衛(wèi)衛(wèi)精裝）為為主，在交交房標準上上與其他項項目形成差差異化競爭爭，一方面面體現(xiàn)項目目的品質(zhì)，，一方面精精裝修也有有利于提高高售房單價價。1/5/202376硬件設備備及設施施建議議：采暖采光光、熱水水飲用水水、電視視系統(tǒng)、、通訊系系統(tǒng)采暖采光光，建筑筑規(guī)劃設設計中應應考慮在在建筑中中應用節(jié)節(jié)能建筑筑材料和和施工工工藝，如如寒冷季季節(jié)的墻墻體保溫溫功能、、大面積積窗戶（（或陽臺臺）的自自然采光光、通透透的新風風動線設設計等。。熱水及飲飲用水，，是否能能夠?qū)販厝?、、直飲水水直接引引入戶，?4小小時熱水水是否供供應（熱熱水供應應可設計計利用酒酒店的熱熱水設施施余量對對小區(qū)進進行分區(qū)區(qū)、分組組團供應應）電視系統(tǒng)統(tǒng)，小區(qū)區(qū)內(nèi)配備備有線電電視、還還是衛(wèi)星星電視（（如酒店店的電視視接收系系統(tǒng)為衛(wèi)衛(wèi)星接收收系統(tǒng)，，可為小小區(qū)使用用）；通訊系統(tǒng)統(tǒng)：電話話系統(tǒng)（（包括每每戶電話話預留接接口數(shù)，，是否需需要為每每戶預留留一個以以上接口口）、計計算機網(wǎng)網(wǎng)絡系統(tǒng)統(tǒng)（如寬寬帶接口口及流量量的預留留）等。。1/5/202377硬件設備及設設施建議：：智能化系統(tǒng)統(tǒng)、布線系統(tǒng)統(tǒng)智能化系統(tǒng)：：包括社區(qū)網(wǎng)網(wǎng)絡系統(tǒng)、安安防系統(tǒng)（如如24小時電電視安防監(jiān)控控、電子門禁禁系統(tǒng)、存車車智能卡系統(tǒng)統(tǒng)、消防系統(tǒng)統(tǒng)（如煙感系系統(tǒng)、噴淋系系統(tǒng)）、物業(yè)業(yè)管理系統(tǒng)（（如煤氣、水水費、電費、、物業(yè)費的繳繳費智能化系系統(tǒng)）、金融融自助系統(tǒng)（（如自動柜員員機ATM、、繳費機等））是否運用、、以及如何配配備的問題。。布線系統(tǒng)，應應綜合考慮通通訊、智能化化的布線要求求，與建筑內(nèi)內(nèi)部的管線、、管道布置系系統(tǒng)進行有效效分離，整個個建筑內(nèi)部應應保證布線系系統(tǒng)的隱蔽性性、維修的方方便性，盡量量避免管線、、管道暴露在在公共區(qū)域。。1/5/202378廣場及室外