XXXX徐州老體育場項目

2013年1月徐州老體育場地塊市場研究及產(chǎn)品定位報告1謹(jǐn)呈：江蘇龍庭置業(yè)有限公司本體解讀1城市解讀2I、項目解讀市場解讀3客群解讀4項目應(yīng)當(dāng)如何打造？2本案本地塊項目區(qū)位：項目位于主城區(qū)內(nèi)，北側(cè)為徐州最有名的云龍公園，南側(cè)為徐州著名景區(qū)云龍湖和云龍山。項目距云龍湖岸不到500米，與云龍公園一街之隔，距市中心約1.5公里，整體區(qū)位條件絕佳，主城區(qū)內(nèi)尤為稀缺。市中心本地塊即為徐州市傳說中的金三角地塊。4項目指標(biāo)：項目總用地約10萬㎡

，容積率小于1.3，為商住用地，商業(yè)體量不低于總建筑面積的15%，樓面地價大于10090.36元/㎡，是徐州市的單價地王。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)出讓面積102154m2總建筑面積約13.28萬m2建筑限高由北向南依次為12米、15米和18米容積率≤1.3建筑密度≤30%綠化率≥30%土地性質(zhì)商住土地年限住宅70年商業(yè)40年商業(yè)體量不少于總建筑面積的15%成交價格13.4億元樓面地價≥10090.36元/㎡5地塊現(xiàn)狀：地塊內(nèi)部已拆遷完畢，內(nèi)部土地整體較為平整，西側(cè)地勢略高于東側(cè)，內(nèi)部有少量植被，西北角一部分土地目前暫時被當(dāng)?shù)鼐用裼糜诜N菜?；啬壳耙呀?jīng)具備了基本的開工條件。6道路交通：項目周邊道路通達(dá)性極好，四周均有道路可進(jìn)入地塊，地塊半徑500米范圍內(nèi)擁有6個公交車站臺，18條公交線路，公交線路已基本覆蓋全市，交通十分便利。和平路蘇堤路中山南路本案無名小路和平路云龍山隧道站體育場西站云龍公園西站云龍公園站云龍山站中醫(yī)院站蘇堤路無名小路中山南路湖北路湖北路四至資源：項目周邊資源豐富，依山傍水，同時也不乏休閑娛樂生活配套，是城市中難得的鬧中取靜之地。本案云龍公園：徐州著名公園，面積361畝,其中水面面積180畝云龍山：蘇北名山，是徐州市內(nèi)重要的風(fēng)景山林，山上巨石磷峋，林壑幽美。云龍湖：位于徐州城區(qū)西南部，是云龍風(fēng)景區(qū)主要景區(qū)，1984年被江蘇省政府批準(zhǔn)為省級風(fēng)景名勝區(qū)。市民廣場：云龍畔市民休閑廣場，當(dāng)?shù)剌^為有名的濱湖新天地位于其中，涵蓋吃、喝、玩、樂、逛五大主題，集休閑娛樂、特色酒吧、商務(wù)休閑、中外特色料理等于一體。云龍湖云龍山云龍公園濱湖新天地周邊配套：項目周邊半徑2公里以內(nèi)各種商業(yè)、教育、醫(yī)療配套一應(yīng)俱全，基本生活、娛樂休閑、消費購物均十分方便，整體配套資源條件極為優(yōu)越。81KM2KM商業(yè)配套（商場、大型超市等）教育配套（中小學(xué)）醫(yī)療配套（大中型醫(yī)院）權(quán)比細(xì)目佳較佳一般較差差基地條件★區(qū)位條件★自然景觀★交通情況★生活配套★社會人文★區(qū)位形象★區(qū)域規(guī)劃★基地條件：地塊地勢平整，內(nèi)部無任何建筑物，已經(jīng)具備了開工條件。區(qū)位條件：地處主城區(qū)內(nèi)部，周邊景區(qū)環(huán)繞，距市中心不到5分鐘車程，區(qū)位條件十分優(yōu)越。自然景觀：依山傍水，北側(cè)是著名的云龍公園，南側(cè)是省級名勝風(fēng)景區(qū)云龍湖和云龍山，自然景觀條件極佳。交通情況：項目周邊道路通達(dá)性良好，四周均有道路可進(jìn)入地塊，半徑500米范圍內(nèi)擁有6個公交車站臺，18條公交線路，公交線路已基本覆蓋全市，交通十分便利。配套資源：項目周邊半徑2公里以內(nèi)各種配套一應(yīng)俱全，基本生活、娛樂休閑、消費購物均十分方便，整體配套資源條件極為優(yōu)越。人文資源：本案周邊教育資源豐富，不乏名校。區(qū)位形象：本區(qū)域具有極高的認(rèn)知度，可說人人皆知，整體區(qū)位形象優(yōu)秀。區(qū)域規(guī)劃：目前本案所處區(qū)域各方面已經(jīng)成熟，后期很難再有突破性的規(guī)劃改變。9綜合評價：項目地理位置優(yōu)越，擁有極高的區(qū)域認(rèn)知度，本案既能享受城市生活帶來的所有配套，又擁有無與倫比的自然景觀資源，是市區(qū)內(nèi)不可多得的風(fēng)水寶地。優(yōu)勢區(qū)位便捷交通城市核心豐富配套強勢景觀城市罕見綜合項目自身及周邊資源，項目具備打造成為城市腹地云龍湖畔主城精品別墅徐州第一豪宅10優(yōu)勢區(qū)位便捷交通強勢資源豐富配套人文氛圍主城稀缺本體解讀1城市解讀2I、項目解讀讀>>>>市場解讀3客群解讀411徐州地理位位置優(yōu)越、、對外交通通樞紐，為為淮海經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)的中心心城市。徐州地處蘇蘇、魯、豫豫、皖四省省交界，為為東部沿海海與中原地地區(qū)、長三三角經(jīng)濟(jì)圈圈與環(huán)渤海海經(jīng)濟(jì)圈的的之間的淮淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)的中心位位置。從道道路路交交通通來來看看，，徐徐州是是我我國東東西西、、南南北北大大通通道道的的交交匯匯處處，，是是我我國國經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)地地區(qū)區(qū)的的一一個個重重要要的的交交通通樞樞紐紐。。城市市地地位位：：徐州州位位于于淮海海經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)區(qū)幾幾何何中中心心位位置置，是我我國國東東西西、、南南北北大大通通道道的的重重要要交交通通樞樞紐紐，隨隨著著徐徐州州經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈圈初初具具雛雛形形，，城城市市地地位位日日益益加加重重。。徐徐州州市市位位于于華華北北平平原原的的東東南南部部，，東東西西長長約約210公里里，，南南北北寬寬約約140公里里，，總總面面積積11258平方方公公里里，，占占江江蘇蘇省省總總面面積積的的11%。域域內(nèi)內(nèi)除除中中部部和和東東部部存存在在少少數(shù)數(shù)丘丘崗崗?fù)馔?，，大大部部皆皆為為平平原原。。徐徐州州市市地地處處古古淮淮河河的的支支流流沂沂、、沭沭、、泗泗諸諸水水的的下下游游，，以以黃黃河河故故道道為為分分水水嶺嶺，，形形成成北北部部的的沂沂、、沭沭、、泗泗水水系系和和南南部部的的濉濉、、安安河河水水系系。。徐徐州州市市屬屬暖暖溫溫帶帶季季風(fēng)風(fēng)氣氣候候區(qū)區(qū)，，由由于于東東西西狹狹長長，，受受海海洋洋影影響響程程度度有有差差異異，，東東部部屬屬暖暖溫溫帶帶濕濕潤潤季季風(fēng)風(fēng)氣氣候候，，西西部部為為暖暖溫溫帶帶半半濕濕潤潤氣氣候候，，受受東東南南季季風(fēng)風(fēng)影影響響較較大大。。自然然地地理理：：徐州州東東臨臨淮淮海海，，西西接接中中原原，，南南屏屏江江淮淮，，北北扼扼齊齊魯魯，，素素有有五五省省通通衢衢之之稱稱。。全全市市總總面面積積11258平方方公公里里，，市市區(qū)區(qū)面面積積1160平方方公公里里。。2010年末末，，徐徐州州市市常常住住人人口口約約858萬，，城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化水水平平約約為為46%。現(xiàn)現(xiàn)下下轄轄豐豐縣縣、、沛沛縣縣、、睢睢寧寧縣縣三三縣縣，，邳邳州州市市、、新新沂沂市市二二市市，，以以及及銅銅山山區(qū)區(qū)、、鼓鼓樓樓區(qū)區(qū)、、云云龍龍區(qū)區(qū)、、賈賈汪汪區(qū)區(qū)、、泉泉山山區(qū)區(qū)五五區(qū)區(qū)。。至至2010年12月，，全全市市共共有有113個鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)。。以以徐徐州州都都市市區(qū)區(qū)為為核核心心，，構(gòu)構(gòu)成成徐徐州州都都市市區(qū)區(qū)、、邳邳州州市市區(qū)區(qū)、、新新沂沂市市區(qū)區(qū)、、豐豐縣縣城城區(qū)區(qū)、、沛沛縣縣城城區(qū)區(qū)、、睢睢寧寧縣縣城城區(qū)區(qū)六六個個中中心心城城市市發(fā)發(fā)展展區(qū)區(qū)，，形形成成徐徐州州都都市市區(qū)區(qū)———五縣縣城城區(qū)區(qū)———重點點中中心心鎮(zhèn)鎮(zhèn)———一般般鎮(zhèn)鎮(zhèn)的的四四級級城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)體體系系結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)。。行政政區(qū)區(qū)劃劃：：隨著著城城市市化化的的不不斷斷推推進(jìn)進(jìn)，，市區(qū)區(qū)的的集集聚聚效效應(yīng)應(yīng)更更加加強強化化，吸吸引引周周邊邊五五縣縣市市居居民民到到市市區(qū)區(qū)購購房房。。軌道道一一號號線線連連接接老老城城區(qū)區(qū)與與金金山山橋橋經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)，，在在京京滬滬高高鐵鐵徐徐州州站站設(shè)設(shè)點點，，未未來來將將通通向向城城東東新新區(qū)區(qū)；；軌道二號線線連接新城區(qū)區(qū)，主要站點點貫通行政中中心辦公區(qū)。。對接沿海，共共享重大交通通設(shè)施，構(gòu)建建出海大通道道，打造?隴海引橋?。聯(lián)動京滬，，積極利用京京滬廊道效應(yīng)應(yīng)，提高地區(qū)區(qū)集聚能力，，打造?京滬驛站?。綜合交通：對外聯(lián)動京滬滬、對接沿海海；對內(nèi)構(gòu)建建便捷交通體體系，促進(jìn)老城區(qū)區(qū)與新城區(qū)的的發(fā)展，以支支持向東、東東南發(fā)展戰(zhàn)略略。目前，徐州已已形成集裝備備制造、能源源、食品及農(nóng)農(nóng)副產(chǎn)品加工工業(yè)的四大千千億元支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，50余種產(chǎn)品居全全國或全省第第一，徐工集團(tuán)、維維維集團(tuán)等3家企業(yè)名列中中國企業(yè)500強，光伏產(chǎn)業(yè)業(yè)園成為全球球最大基地。。近10年來，傳統(tǒng)的的煤炭行業(yè)、船船舶運輸行業(yè)業(yè)、工程機械械行業(yè)、房地地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，為為徐州帶來了了大量的人員員導(dǎo)入，這成成為了房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)礎(chǔ)。支柱產(chǎn)業(yè)：徐州擁有眾多多大中型企業(yè)業(yè)，勢必帶來大大量的高級管管理人員的匯匯集，也將給給徐州房地產(chǎn)產(chǎn)市場的需求求提供了高質(zhì)質(zhì)、高量的人人口保證。經(jīng)濟(jì)總量：徐州經(jīng)濟(jì)持續(xù)續(xù)快速增長，，目前經(jīng)濟(jì)總總量排名蘇北北第一，全省省第六，經(jīng)濟(jì)濟(jì)增幅全省第第一。徐州房房地產(chǎn)處于高高速發(fā)展的階階段。2011年江蘇省各市市GDP排名大于8%5%-8%4%-5%小于4%

萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷——GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系2011年徐州全市GDP達(dá)到3551.65億元，位居全全省第六，蘇蘇北地區(qū)第一一，經(jīng)濟(jì)增幅幅全省第一，，后期發(fā)展?jié)摑摿薮?。?jīng)濟(jì)的快速增增長勢必為房房地產(chǎn)行業(yè)的的發(fā)展奠定強強有力的基礎(chǔ)礎(chǔ)。人均GDP：目前徐州房地產(chǎn)市市場處于快速速發(fā)展階段，即將邁入平平穩(wěn)發(fā)展階段段，中產(chǎn)階層層快速形成，，改善升級型居居住需求迅速速積累。徐州近年人均均GDP走勢城市人均GDP與房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800~40004000~80008000~1200012000以上需求特征生存需求生存與改善并重，共同發(fā)展改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征快速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展，綜合性發(fā)展近年來徐州市市人均GDP總量保持高速速增長，2011年人均GDP達(dá)到6456美元，增速超過20%，根據(jù)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展展關(guān)系判斷，，徐州房地產(chǎn)產(chǎn)已經(jīng)處于快速發(fā)展向向平穩(wěn)發(fā)展過過度時期。收入&支出：居民收入和支支出持續(xù)上升升，年增幅超超過10%，恩格爾系數(shù)數(shù)在30%-40%之間，處于相相對富裕階段段。徐州近年恩格格爾系數(shù)恩格爾系數(shù)對生活水平的劃分標(biāo)準(zhǔn)大于60%50%-60%40%-50%30%-40%20%-30%小于20%貧窮溫飽小康相對富裕富足極其富裕人口規(guī)模：徐州人口規(guī)模模位于江蘇省省前列，城市市化水平速度度加快，城市市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)發(fā)展。徐州人口及城城市化率不同發(fā)展階段城市化特征發(fā)展次序第一階段第二階段第三階段第四階段發(fā)展階段初步城市化高速發(fā)展期調(diào)整發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期城市化率30%30%—50%50%—75%75%以上城市發(fā)展特征工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機會有限，農(nóng)業(yè)人口緩慢釋放。工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，經(jīng)濟(jì)實力明顯增強，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴大，工業(yè)吸引大批農(nóng)業(yè)人口。工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市絕對的經(jīng)濟(jì)支柱，城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展階段。城市經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，農(nóng)村人口的絕對數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。2011年徐州常住人口口854.4萬人，呈逐年下下降的趨勢，，人口外出務(wù)務(wù)工現(xiàn)象明顯顯。城市化率超50%，達(dá)55.4%。三產(chǎn)結(jié)構(gòu)：近年來徐州市市三大產(chǎn)業(yè)持持續(xù)發(fā)展，目目前以第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，，但第三產(chǎn)業(yè)業(yè)比重開始上上升，徐州工業(yè)化已已步入加速成成熟階段，同同時也刺激著著房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段第一階段：工業(yè)化初始階段第二階段：工業(yè)化起飛階段第三階段：工業(yè)化加速成熟階段第四階段：后工業(yè)化階段第一產(chǎn)業(yè)比重大于10%第一產(chǎn)業(yè)比重小于10%，且第二產(chǎn)業(yè)比重明顯高于第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)比重小于5%，且第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)比重大體相當(dāng)?shù)谝划a(chǎn)業(yè)比重進(jìn)一步下降，而第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)60%以上產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征徐州工業(yè)發(fā)展階段徐州目前處于于二產(chǎn)向三產(chǎn)產(chǎn)過度的階段段，三產(chǎn)的比比重已經(jīng)接近近50%，二產(chǎn)的比重重逐年下降。。徐州的工業(yè)化化已經(jīng)開始步步入加速成熟熟階段。產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)變變化會進(jìn)一步步提高徐州居居民收入水平平，同時刺激激房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展。開發(fā)投資：徐州固定資產(chǎn)產(chǎn)投資與房地地產(chǎn)投資均保保持穩(wěn)步增長長，比例維持持在10%左右，徐州房房地產(chǎn)市場處處于健康合理理的發(fā)展階段段。2011年，徐州固定資資產(chǎn)投資達(dá)2200.99億元，同比增長長26.1%；房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資255.08億元，同比增長長22.1%；房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資占固定定資產(chǎn)投資比比例11.59%。規(guī)劃方向：徐州城市主要要向東部和東東南部發(fā)展，，打造東部新新城區(qū)?！境鞘袘?zhàn)略規(guī)劃劃】：城市東擴、、南進(jìn)，由“單核心心、攤大餅””式的發(fā)展向向“雙核心、、五組團(tuán)”城城市空間結(jié)構(gòu)構(gòu)轉(zhuǎn)變，未來來城市發(fā)展主主要向東南和和東部擴進(jìn)。。（老城區(qū)及新新城區(qū)為核心心，同時打造造銅山新區(qū)、、壩山、城東東、經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)、九里區(qū)區(qū)五個各具特特色的中心區(qū)區(qū)發(fā)展成城市市組團(tuán)）城東東新區(qū)以發(fā)展展規(guī)模工業(yè)、、輕工業(yè)、出出口加工業(yè)、、倉儲物流和和居住綜合區(qū)區(qū)?！窘煌ㄒ?guī)劃利好好】：軌道一號線連連接老城區(qū)與與金山橋經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)，在在京滬高鐵徐徐州站設(shè)點，，將通向城東東新區(qū)；軌道道二號線連接接新城區(qū)，新城區(qū)主要要站點貫通行行政中心辦公公區(qū)。新城區(qū)老城區(qū)城市小結(jié)城市層面徐州市處于淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心位臵，在蘇北的地位相對突出；徐州是江蘇人口第一大市，城市化進(jìn)程明顯提速；經(jīng)濟(jì)層面經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于江蘇13個城市中游水平，蘇北城市之首，增幅最快；第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)國民經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)，目前第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好；居民收入持續(xù)上升，處于相對富裕階段，具有一定的消費力；規(guī)劃層面城市空間發(fā)展框架為?雙心+五區(qū)結(jié)構(gòu)，城市建設(shè)以向東和東南方向發(fā)展為主。本體解讀1城市解讀2I、項目解讀>>>>市場解讀3客群解讀425政策層面中央政策：宏觀調(diào)控的大大方向不變，，限購、限貸貸政策不動搖搖，嚴(yán)格控制制房價上漲，，堅決抑制投投資性購房者者。2011年1月，國八條出出臺，二套套房首付提高高至六成，，二手房不不滿5年全額征稅1、二套房首付付至少6成，利率1.1倍2、部分城市執(zhí)執(zhí)行限購令(3套房限貸或是是限購因地方方而異)3、個人轉(zhuǎn)讓不不滿5年住宅全額征征營業(yè)稅4、外地戶口買買房受限制2011年7月，國務(wù)院出出臺“新國五五條”，先后后擴大限購范范圍和深化土土地調(diào)控方面面要求1、確保今年1000萬套保障性住住房11月底前全部開開工建設(shè)2、房價上漲過過快的二三線線城市也要采采取必要的限限購措施。3、加強違規(guī)用用地，農(nóng)村集集體土地建設(shè)設(shè)用地的管理理，提高商品品房用地供應(yīng)應(yīng)，堅持和完完善土地招拍拍掛制度?？偫磉B續(xù)表態(tài)：：絕不能讓房房價反彈，絕絕不能讓調(diào)控控出現(xiàn)反復(fù)7月7日上午，溫家家寶總理就樓樓市調(diào)控再次次表態(tài)，稱““要毫不動搖搖地繼續(xù)推進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)市場場各項調(diào)控工工作，促進(jìn)房房價合理回歸歸”，其關(guān)于于“決不能讓讓房價反彈””的表態(tài)擲地地有聲。金融政策：2012年上半年開始始金融政策逐逐步回暖，存存準(zhǔn)率連續(xù)三三次下調(diào)、存存貸款基準(zhǔn)利利率連續(xù)兩次次下調(diào)、公積積金額度擴大大，下半年后后又有所收緊緊，逐步取消消了貸款利率率，但總體來來說，今年的的金融政策相相比去年而言言已經(jīng)回暖。。存款準(zhǔn)備金率率連續(xù)三次下下調(diào)，釋放大大量資金入市市1、2011年12月5日，存準(zhǔn)率下下調(diào)0.5%，調(diào)整后大型型金融機構(gòu)為為21%，中小型金融融機構(gòu)為17.5%2、2012年2月24日，存準(zhǔn)率下下調(diào)0.5%，調(diào)整后大型型金融機構(gòu)為為20.5%，中小型金融融機構(gòu)為17%3、2012年5月18日，存準(zhǔn)率下下調(diào)0.5%，調(diào)整后大型型金融機構(gòu)為為20%，中小型金融融機構(gòu)為16.5%為防止經(jīng)濟(jì)下下行，央行1個月內(nèi)兩次降降息1、2012年6月8日，金融機構(gòu)構(gòu)一年期存款款基準(zhǔn)利率下下調(diào)0.25個百分點，一一年期貸款基基準(zhǔn)利率下調(diào)調(diào)0.25個百分點；其其他各檔次存存貸款基準(zhǔn)利利率及個人住住房公積金存存貸款利率相相應(yīng)調(diào)整。2、2012年7月6日，金金融機機構(gòu)一一年期期存款款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率率下調(diào)調(diào)0.25個百分分點，，一年年期貸貸款基基準(zhǔn)利利率下下調(diào)0.31個百分分點，，自同同日起起，將將金融融機構(gòu)構(gòu)貸款款利率率浮動動區(qū)間間的下下限調(diào)調(diào)整為為基準(zhǔn)準(zhǔn)利率率的0.7倍，個個人住住房貸貸款利利率浮浮動區(qū)區(qū)間不不做調(diào)調(diào)整。。多家銀銀行陸陸續(xù)降降低或或取消消首套套房貸貸款利利率折折扣地方政政策：：實行商商品房房售價價備案案制度度，控控制房房價上上漲幅幅度，，2011年5月1日，徐徐州市市實行行限購購。商品房房售價價備案案制度度；半半年內(nèi)內(nèi)價格格最多多上浮浮3%房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營企業(yè)業(yè)填報報相關(guān)關(guān)信息息時不不得虛虛報成成本、、虛高高定價價；備備案銷銷售價價格一一經(jīng)確確定應(yīng)應(yīng)保持持相對對穩(wěn)定定，半半年內(nèi)內(nèi)價格格最多多可自自行上上浮3%，半年年后價價格漲漲幅超超過3%的，應(yīng)應(yīng)重新新辦理理價格格備案案手續(xù)續(xù)。徐州主主城區(qū)區(qū)、新新城區(qū)區(qū)限購購普通通商品品房2011.5.1起，本本市戶戶籍居居民家家庭，，對已已擁有有一套套住房房的，，在主主城區(qū)區(qū)限購購一套套普通通的商商品住住房；；對于于已經(jīng)經(jīng)擁有有兩套套及以以上住住房的的，暫暫停愛愛主城城區(qū)向向其銷銷售普普通商商品房房。本本市戶戶籍居居民家家庭在在新城城區(qū)限限購一一套普普通商商品房房。非非本市市戶籍籍居民民家庭庭，能能提供供1年以上上的本本是納納稅證證明的的，在在本市市現(xiàn)購購一套套普通通商品品住房房，已已擁有有一套套及以以上住住房或或者無無法提提供一一年以以上本本市納納稅證證明或或社會會保險險繳納納證明明的暫暫停在在本市市范圍圍內(nèi)掀掀起銷銷售普普通商商品房房。中央政策中央政府的調(diào)控政策，分別從推行限購令，增加土地供應(yīng)，加大保障房建設(shè)，改善土地管理等方面，以此來控制目前樓市價格過快增長的局面。金融政策國家的金融政策由強力緊縮到逐步放松再到略有收緊，一方面政府為了保證經(jīng)濟(jì)增長不能過于緊縮，一方面又不能因為寬裕的貨幣政策而造成房價快速上漲，目前金融政策正在尋找一個折中點。趨勢預(yù)判2013年國家的宏觀調(diào)控大方向不會改變，炒的火熱的房產(chǎn)稅政策來替代目前嚴(yán)厲的限購令預(yù)計也不會在2013年全面出臺。2013年的樓市不會出現(xiàn)大漲大跌，預(yù)計將會是一個成交量有所上升，房價略有上漲的狀態(tài)。政策小小結(jié)宏觀市市場土地市市場：：徐州近近年的的土地地市場場供呈呈現(xiàn)節(jié)節(jié)節(jié)上上升的的態(tài)勢勢，整整體供供求比比較旺旺盛，，今年年的土土地成成交高高峰是是年末末的3個月。。2012年徐州州土地地成交交走勢勢2007年是徐徐州土土地市市場供供求的的高峰峰，但但08年由于于前期期土地地存量量過大大和金金融危危機的的原因因，土土地市市場供供求量量銳減減，之之后呈呈現(xiàn)每每年上上升的的態(tài)勢勢。今年徐徐州土土地成成交面面積達(dá)達(dá)到401萬平米米，是是自07年以后后的又又一個個高峰峰。2012年的徐徐州土土地成成交呈呈現(xiàn)波波動性性，年年初的的土地地成交交隨著著金三三銀四四的到到來，，出現(xiàn)現(xiàn)了一一波行行情，，接著著幾個個月都都比較較萎靡靡，直直接10月份，，接近近年末末的時時候，，土地地成交交再掀掀浪潮潮。商品房房市場場（整整體供供求））：近年來來徐州州商品品房供供銷處處于穩(wěn)穩(wěn)步上上升的的狀態(tài)態(tài)，但但整體體看來來，徐徐州的的商品品房市市場供供大于于求。。今年年的商商品房房成交交有所所回暖暖。近年來來，徐徐州商商品房房市場供應(yīng)應(yīng)量處于于穩(wěn)步步上升升的狀狀態(tài)，，今年年略有有下降降，而而成交交量具具有波波動性性，09年是成成交高高峰，，整體體來看看，徐徐州商商品房房市場場供大于求求。2012年全年年，徐州市市商品品房供供應(yīng)同比比略有有下滑滑，但但成交交同比比明顯顯上升升，市市場開開始回回暖。。今年徐徐州市市場每每月的的成交交量除除了年年初的的時候候較低低，其其余時時間成成交相相對平平穩(wěn)，，未見見大漲漲大跌跌，下下半年年的供供應(yīng)量量明顯顯大于于上半半年。。商品房房市場場（量量價走走勢））：徐州商商品房房成交交量具具有波波動性性，但但總體體而言言處于于上升升態(tài)勢勢，成成交均均價穩(wěn)穩(wěn)步上上漲，，國家家的調(diào)調(diào)控政政策對對徐州州房價價未見見明顯顯壓制制，僅僅對成成交量量有所所影響響。徐州商商品房房相對對起步步較晚晚，起起點基基數(shù)較較低，，但發(fā)發(fā)展的的空間間較大大，價價格呈呈現(xiàn)持持續(xù)上上漲之之勢；；房價水平從從09年開始始迅速速增漲，，至2012年均價水水平已超超過6000元；國家調(diào)控環(huán)環(huán)境下下，房價價上漲漲勢頭未見見明顯顯壓制制，僅僅對成成交量量有所所影響響。商品房房市場場（成成交結(jié)結(jié)構(gòu)））：主城三三區(qū)（（含新新城區(qū)區(qū)）是是成交交的主主力區(qū)區(qū)域，，接近近一半半的商商品房房成交交戶型型面積積在100-144㎡㎡，整體體市場場成交交戶型型面積積相對對較大大。80-144㎡㎡戶型占據(jù)市場成交交主力，成交交比重重接近近80%，其中中100-144㎡房源接接近50%，是成成交的的主力力面積積段。。2012年徐州各行行政區(qū)區(qū)成交交中，主城城三區(qū)區(qū)（含含新城城區(qū)））成交交面積積達(dá)到到240萬㎡，，占全市成成交量量的60%以上，，是徐徐州的的主力力成交交區(qū)域域。1徐州土土地市市場近近年供供求走走勢平平穩(wěn)上上升，，整體體供求求比較較旺盛盛，2012年的土土地成成交面面積達(dá)達(dá)到401萬平米米，是是既2007年以來來的又又一個個高峰峰。432徐州商商品房房供應(yīng)應(yīng)穩(wěn)步步上升升，成成交量量具有有波動動性，，但總總體而而言，，供銷銷兩面面均處處于上上升態(tài)態(tài)勢。。2012年徐州州商品品房成成交面面積392萬平米米，達(dá)達(dá)到歷歷史最最高位位，已已經(jīng)超超過了了2009年的388萬平米米，樓樓市開開始回回暖。。徐州商商品房房成交交價格格持續(xù)續(xù)上升升，尤尤其從從2009年以來來快速速上漲漲，國國家的的宏觀觀調(diào)控控政策策對徐徐州房房價未未顯明明顯的的壓制制，僅僅對成成交量量有所所影響響。主城三區(qū)（（含新城區(qū)區(qū)）是徐州州的成交主主力區(qū)域，，所占比例例超過全市市成交的60%以上，成交交的主力戶戶型面積段段主要在80-144㎡之間，其中中100-144㎡㎡戶型的房源源占到全市市成交房源源的50%，成交房型型面積普遍遍較大。宏觀市場小小結(jié)競爭市場鼓樓區(qū)：城城市老工業(yè)區(qū)，整體區(qū)域形象較差，目前處在工工業(yè)到現(xiàn)代代商業(yè)服務(wù)務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)型期期。泉山區(qū)：：文化大區(qū)和和高教集中中地，主城核心區(qū)區(qū)域，交通便利，配套齊全全，又有云龍湖和云龍山山風(fēng)景優(yōu)勢，是徐州房價最高高的區(qū)域。。銅山區(qū)：山水資源優(yōu)優(yōu)勢明顯，，主力樓盤以以超級大盤盤開發(fā)為主主，同時也也是徐州別墅較較集中區(qū)域域。云龍區(qū)：：西攬老城城區(qū)，東跨跨新城區(qū)，，區(qū)位優(yōu)勢勢明顯，尤尤其是東南面的新城區(qū)版版塊，將成成為未來中中高檔物業(yè)業(yè)的主戰(zhàn)場場。經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)：徐州州重點建設(shè)設(shè)的工業(yè)基地和和高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)中心心，高鐵核核心區(qū)目前是該區(qū)區(qū)域熱點。。樓市板塊：：徐州樓市主主要集中在在5大區(qū)域，其其中云龍區(qū)區(qū)包含新城城區(qū)。本案案所處的泉泉山區(qū)是徐徐州房價最最高的區(qū)域域。泉山區(qū)鼓樓區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)銅山區(qū)云龍區(qū)新城區(qū)本案宜家庭院圣地雅格云龍山莊開元云龍谷紫金天境香溪左岸保利鑫城天悅?cè)A景風(fēng)尚米蘭山水灣龍湖灣雍景新城綠地商務(wù)城中茵龍湖國際云龍湖悅府楓林天下唐寧1號久隆長島檀香山競爭項目分分布：結(jié)合本地塊塊自身條件件，我們選選定徐州市市的低密度度高端住宅宅做為競爭爭項目，由由圖可以看看出本案周周邊甚至主主城核心區(qū)區(qū)域幾乎沒沒有類似的的項目。湖森堡供銷情況（（洋房）：：目前徐州在在售高端洋洋房項目較較少，其中中云龍區(qū)的的洋房最多多，全市洋洋房供應(yīng)量量相對于別別墅類產(chǎn)品品來說較多多，整體去去化情況尚尚可。區(qū)域項目名稱開盤時間已公開套數(shù)去化套數(shù)銷售率后期供應(yīng)量泉山區(qū)宜家庭院2011.1665177%0云龍區(qū)紫金天境2011.270056281%50香溪左岸2011.815212884%0保利鑫城2012.8322063%144鼓樓區(qū)天悅?cè)A景2010.1014013596%120新城區(qū)雍景新城2011.9908797%0銅山區(qū)云龍湖悅府2012.6一期二期共192套10555%還有三期和四期，具體套數(shù)不詳價格與戶型型（洋房））：洋房的價格格根據(jù)各區(qū)區(qū)域位置不不同有所差差異，總體體價格主要要集中在8000-13000元/㎡，其中泉山山區(qū)的價格格最高。暢暢銷的戶型型面積段范范圍在140-160㎡㎡之間，暢銷銷的總價在在130-150萬/套。區(qū)域項目名稱銷售均價（元/㎡）總價區(qū)間（萬元/套）戶型面積（㎡）暢銷戶型面積（㎡）泉山區(qū)宜家庭院13000160-320122-230150-160云龍區(qū)紫金天境820095-120120-150120-150香溪左岸10000145-200145-200145-160保利鑫城9300120-230130-250130-150鼓樓區(qū)天悅?cè)A景8600100-180120-210120-140新城區(qū)雍景新城8800132-176150-200150銅山區(qū)云龍湖悅府9500130-312135-337130-180供銷情況（（疊加）：：目前徐州在在售疊加別別墅項目較較少，供應(yīng)應(yīng)量也極為為有限，但但整體去化化情況較好好，去化速速度較快，，可見疊加加產(chǎn)品還是是具有一定定接受度的的。區(qū)域項目名稱開盤時間已公開套數(shù)去化套數(shù)銷售率后期供應(yīng)量泉山區(qū)云龍山莊預(yù)計2013.2共計32套已認(rèn)籌16套————鼓樓區(qū)風(fēng)尚米蘭2012.10483879%36山水灣2010.1108108100%12新城區(qū)雍景新城2011.9807898%0銅山區(qū)云龍湖悅府2012.69696100%還有三期和四期，具體套數(shù)不詳楓林天下2011.12565395%0檀香山2011.1221620695%0價格與戶型型（疊加））：目前疊加別別墅售價最最高的是位位于市中心心區(qū)域的風(fēng)風(fēng)尚米蘭（（14000元/㎡），疊加戶戶型面積主主要集中在在200-250㎡㎡，個別項目目疊加戶型型面積較大大。暢銷的的戶型面積積段同樣是是200-250㎡。區(qū)域項目名稱銷售均價（元/㎡）總價區(qū)間（萬元/套）戶型面積（㎡）暢銷戶型面積（㎡）泉山區(qū)云龍山莊9500280-380330-380（含地下室）——鼓樓區(qū)風(fēng)尚米蘭14000380-460273、310（含地下室）273山水灣8000160-180210、228（無地下室）210-228新城區(qū)雍景新城12000240-270200-220（無地下室）200-220銅山區(qū)云龍湖悅府13000280-540228-422（含地下室）228楓林天下10000206-221206-221（含地下室）206-221檀香山8000170-220220-250（含地下室）220-250供銷情況（（聯(lián)排）：：聯(lián)排別墅的的供應(yīng)主要要集中在新新城區(qū)和銅銅山區(qū)，主主城區(qū)內(nèi)聯(lián)聯(lián)排別墅比比較少見。。整體徐州州市場聯(lián)排排別墅的供供應(yīng)量較為為有限，去去化情況較較為普通。。區(qū)域項目名稱開盤時間已公開套數(shù)去化套數(shù)銷售率后期供應(yīng)量泉山區(qū)圣地雅格預(yù)計2013.5共計18套——————開元云龍谷2012.612866%86新城區(qū)龍湖灣預(yù)計2013.2共104套——————雍景新城預(yù)計2013年下半年共56套——————綠地商務(wù)城2011.6746284%0中茵龍湖國際2010.129898100%0銅山區(qū)云龍湖悅府2012.6481633%還有三期和四期，具體套數(shù)不詳楓林天下2012.5772330%51價格與戶型型（聯(lián)排））：聯(lián)排別墅售售價最高的的位于新城城區(qū)，最高高價格達(dá)到到16000元/㎡，戶型面積積多在250-350㎡之間，暢銷銷戶型面積積主要集中中在250-300㎡。區(qū)域項目名稱銷售均價（元/㎡）總價區(qū)間（萬元/套）戶型面積（㎡）暢銷戶型面積（㎡）泉山區(qū)圣地雅格預(yù)計9000預(yù)計320360（含地下室）——開元云龍谷9000240-300275-333（含地下室）275、295新城區(qū)龍湖灣預(yù)計14000預(yù)計400-600280-420（含地下室）——雍景新城未定——未定——綠地商務(wù)城12000300-350250-280（無地下室）250-280中茵龍湖國際16000300-380190-230（含地下室）190-230銅山區(qū)云龍湖悅府13000280-400220-300（含地下室）220楓林天下13000400-460310-350（含地下室）310供銷情況（（雙拼&獨棟）：高端雙拼和和獨棟別墅墅主要在新新城區(qū)和銅銅山區(qū)，供供應(yīng)量較少少，開盤普普遍較早，，雖然目前前去化率尚尚可，但去去化周期較較長，去化化速度慢。。由于徐州州市目前已已經(jīng)不允許許獨棟別墅墅土地的出出讓，這類類型別墅后后期基本沒沒有供應(yīng)。。區(qū)域項目名稱開盤時間已公開套數(shù)去化套數(shù)銷售率后期供應(yīng)量泉山區(qū)圣地雅格預(yù)計2013.5雙拼共90套——————新城區(qū)雍景新城未定獨棟共145套——————綠地商務(wù)城2011.6雙拼6套6100%0中茵龍湖國際2010.12獨棟15套1066%0銅山區(qū)湖森堡2006年獨棟1008686%0唐寧1號預(yù)計2013.2獨棟共60套——————久隆長島2011.4獨棟50套4080%0檀香山2010.5獨棟50套50100%0價格與戶型型（雙拼&獨棟）：獨獨棟別墅售價最最高的是位位于新城區(qū)區(qū)的中茵龍龍湖國際，，由于該項項目品質(zhì)較較高，又是是大龍湖的的一線湖景景房，所以以單價已經(jīng)經(jīng)超過20000元/㎡。整體獨棟棟別墅的戶戶型面積主主要在400-500㎡。區(qū)域項目名稱銷售均價（元/㎡）總價區(qū)間（萬元/套）戶型面積（㎡）暢銷戶型面積（㎡）泉山區(qū)圣地雅格未定未定420（含地下室）——新城區(qū)雍景新城未定——未定——綠地商務(wù)無地下室）380中茵龍湖國際20000800-1600480-750（含地下室）——銅山區(qū)湖森堡18000700-1000400-600（含地下室）——唐寧1號17000800-1200500-700——久隆長島15000600-900420-660420檀香山13000400-500300-400300-400482413天山綠洲金域華庭風(fēng)尚米蘭翠湖御景本案項目總體量銷售情況產(chǎn)品形態(tài)價格(元/㎡)主力戶型1、金域華庭7.6萬平米2012.10開盤，目前公開2棟樓，去化4成高層、小高層12500戶型面積在98—141平方米之間2、天山綠洲60萬平米2009.11最初開盤，目前去化約8成高層、小高層1170089-100㎡兩房，120平米三房3、風(fēng)尚米蘭50萬平米2011.11開盤，目前去化約8成高層、小高層10000126-165平米4、翠湖御景27萬平米2010.10開盤，目前去化率約6成高層13500起售，臨湖的房源均價1800096-183平米目前徐州幾幾個高端公公寓項目均均位于主城城區(qū)內(nèi)部，，目前徐州高高層住宅中中價格最高高的是本案案西側(cè)1公里處的翠翠湖御景，，臨云龍湖湖的房源均均價達(dá)到1.8萬元/㎡。徐州高端公公寓：徐州目前沒沒有真正意意義上的高高端公寓（（大平層）），目前公公寓住宅中中房價超過過10000元/㎡的在售項項目僅有有4個，均處處于本案案周邊2公里范圍圍內(nèi)。徐州高端端低密度度住宅主主要集中中在新城城區(qū)和銅銅山區(qū)，，老城區(qū)區(qū)內(nèi)雖然然也有此此類項目目，但體體量不大大，均屬屬于高層層住宅和和別墅的的混合型型住宅，，且多為為洋房類類產(chǎn)品，，別墅較較稀缺。。獨棟別墅墅和疊加加別墅的的供應(yīng)量量最少，，但疊加加別墅的的去化速速度是所所有高端端低密度度項目中中最快的的，而獨獨棟別墅墅的去化化速度最最慢。聯(lián)排和洋洋房的供供應(yīng)量相相對較多多，且去去化情況況良好，，未見明明顯滯銷銷的項目目。洋房的售售價集中中在8000-13000元/㎡，疊加別別墅為9000-14000元/㎡，聯(lián)排為為10000-16000元/㎡，少量獨獨棟別墅墅的單價價可超過過20000元/㎡。本地塊所所處的徐徐州黃金金地段區(qū)區(qū)域內(nèi)并并無低密密度高端端住宅在在售，而而項目西西側(cè)的高高端公寓寓市場的的售價最最高可達(dá)達(dá)到18000元/㎡。競爭市場場小結(jié)：：徐州的高高端住宅宅市場基基本上都都是以地地段和資資源來取取勝，很很少看見見以純產(chǎn)產(chǎn)品做為為賣點的的項目，，而項目目價格與與項目地地段和周周邊資源源最為緊緊密。9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。23:57:4923:57:4923:571/4/202311:57:49PM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2323:57:4923:57Jan-2304-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。23:57:4923:57:4923:57Wednesday,January4,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2323:57:4923:57:49January4,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。04一月月202311:57:49下下午23:57:491月-23