XXXX年邯鄲御景大廈項(xiàng)目定位暨定價(jià)方案

邯鄲御景大廈項(xiàng)目定位暨定價(jià)方案2013YEARHANDANCITYYUJINGBUILDING本次報(bào)告的主要工作，我們圍繞以下三大核心問題展開：產(chǎn)品調(diào)整依據(jù)項(xiàng)目定位，對產(chǎn)品進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，使產(chǎn)品與項(xiàng)目融為一體？Q23、在目前的市場下，怎樣的價(jià)格是相對合理，同時(shí)又能實(shí)現(xiàn)快速去化的？價(jià)格層面Q31、怎樣的定位及包裝才符合市場及自身？項(xiàng)目客群是哪些？他們的關(guān)注點(diǎn)又是什么？Q1定位操作CONTENTS2_定位及產(chǎn)品調(diào)整1_政策及市場判研3_定價(jià)原則及依據(jù)4_營銷思路及策略邯鄲御景大廈_市場篇HANDANMARKETSECTIONSTEP1：房產(chǎn)政策分析最新房地產(chǎn)政策一覽政策分析回顧，2012房地產(chǎn)政策---2月24日起下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)3月5日溫家寶“繼續(xù)做好樓市調(diào)控，促進(jìn)房價(jià)合理回歸”3月7日全國計(jì)劃新開工建設(shè)700萬套保障性住房5月18日起存準(zhǔn)率下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)6月8日起降息0.25個(gè)百分點(diǎn)6月18日住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.07月1日“閑置土地”定義變寬7月16日起存貸款利率分降0.25和0.31個(gè)百分點(diǎn)12月8日國土部：堅(jiān)持樓市調(diào)控不動搖12月25日住建部：明年繼續(xù)限購，房價(jià)過快上漲問責(zé)調(diào)控政策頻出，銀行、政府、保障住房等均出臺相應(yīng)策略，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行多重打壓盤點(diǎn)，2013房地產(chǎn)政策……2月20日國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，會議確定了五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施（稱為“國五條”）3月1日國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》3月15日住建部首肯地方根據(jù)自身情況取消經(jīng)適房4月9日住建部發(fā)布的《關(guān)于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》調(diào)控仍在繼續(xù)，“國五條”轟動市場，中央多次重申絕不放松房地產(chǎn)調(diào)控

從2002開始，國家政策層面就有了對房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，十年來針對房地產(chǎn)調(diào)控的政策層出不窮，但所有的調(diào)控政策均指向住宅行業(yè)，無一例是針對商業(yè)地產(chǎn)，其中重要原因是住宅行業(yè)涉及民生問題，住宅價(jià)格的高低關(guān)乎社會及政局的穩(wěn)定，但商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的高低與這些敏感性問題關(guān)聯(lián)度不大，這就是為什么中央高層可以放任商業(yè)地產(chǎn)隨意增長的最主要原因，另外，央行貨幣的超發(fā)使國內(nèi)十年間貨幣流通量增長一倍，2012年社會貨幣流通量高達(dá)將近100萬億元，如此高的貨幣流通量，在還沒有使人民幣國際化之前，使國內(nèi)通貨膨脹的可能性大增，所以政府在對房地產(chǎn)住宅行業(yè)投資嚴(yán)控的同時(shí)，必須疏導(dǎo)社會資金向其它方面沉淀，這樣才能降低通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)則是社會資金沉淀的其中一個(gè)方向。

從現(xiàn)有執(zhí)行政策來看，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)沒有限購限貸的限制，個(gè)人購買商業(yè)地產(chǎn)的貸款與其購買住宅是否貸款毫無關(guān)聯(lián)，也就是說購買商業(yè)地產(chǎn)無論投資者手中持有多少住宅及有多少筆貸款均不相干，首付及利率均按恒定比例執(zhí)行。

國家政策/寫字樓，現(xiàn)行國家政策對寫字樓市場的影響……從國家宏觀經(jīng)濟(jì)層面及現(xiàn)有執(zhí)行政策分析，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)相比，將會在未來相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)有著非常寬松的投資環(huán)境。住宅市場持續(xù)低迷，寫字樓市場是否會迎來契機(jī)，讓我們繼續(xù)深入了解寫字樓市場……STEP2：寫字樓市場分析邯鄲寫字樓市場研究分析市場分析寫字樓的概念在了解解寫字字樓市市場之之前，，先讓我我們了了解一一下寫寫字樓樓物業(yè)業(yè)的概概念及及分類類----“寫字樓樓”系地方方方言言，即即辦公公用房房，指指機(jī)關(guān)關(guān)、企企業(yè)、、事業(yè)業(yè)單位位行政政管理理人員員，業(yè)業(yè)務(wù)技技術(shù)人人員等等辦公公的業(yè)業(yè)務(wù)用用房，，現(xiàn)代代辦公公樓正正向綜綜合化化、一一體化化方向向發(fā)展展，由由于城城市土土地緊緊俏，，特別別是市市中心心區(qū)地地價(jià)猛猛漲、、建筑筑物逐逐步向向高層層發(fā)展展，使使許多多中小小企事事業(yè)單單位難難以獨(dú)獨(dú)立修修建辦辦公樓樓，因因此，，房地地產(chǎn)綜綜合開開發(fā)企企業(yè)修修建辦辦公樓樓，分分層出出售、、出租租的業(yè)業(yè)務(wù)迅迅速興興起。。從這個(gè)個(gè)意義義上講講，寫寫字樓樓是指指國家家機(jī)關(guān)關(guān)、企企事業(yè)業(yè)單位位用于于辦理理行政政事物物或從從事業(yè)業(yè)務(wù)活活動的的建筑筑物，，其使使用者者包括括營利利性的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)體體和非非營利利性的的管理理機(jī)構(gòu)構(gòu)，是是隨著著經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，，為滿滿足公公司辦辦公、、高效效率工工作需需要而而產(chǎn)生生的。。政府、、國企企、私私企等等日常常辦公公用房房，向向綜合合化、、一體體化發(fā)發(fā)展，，因企企業(yè)實(shí)實(shí)力因因素，，多采采用出出售（（整棟棟、整整層、、分割割）或或租賃賃（整整棟、、整層層、分分割））方式式。寫字樓樓市場場目前前流行行兩大大評定定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)5A寫字樓樓甲級寫寫字樓樓所謂甲甲級寫寫字樓樓，實(shí)實(shí)為一一種通通行叫叫法，，并沒沒有固固定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。。５ＡＡ寫字字樓倒倒是有有一定定的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，類似似于酒酒店星星級評評定的的方法法。那那么么，５５Ａ寫寫字樓樓具體體有哪哪些標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)呢呢？寫字樓樓市場場目前前流行行兩大大評定定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，一一是甲甲級寫寫字樓樓，一一是５５Ａ寫寫字樓樓。寫字樓的分類5A寫字樓樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)“5A”標(biāo)準(zhǔn)是是目前前較流流行的的評定定方式式，但但“5A””概念有有兩種種評定定方式式，一一是狹狹義的的針對對智能能化硬硬件方方面，，二是是廣義義的指指綜合合“A”級評定定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。（1）樓宇宇品牌牌標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：A級寫字字樓是是一個(gè)個(gè)城市市創(chuàng)造造文化化與財(cái)財(cái)富的的特定定空間間，寫寫字樓樓的品品牌形形成，，需要要產(chǎn)品品的差差異化化特征征、商商務(wù)文文化特特征、、服務(wù)務(wù)經(jīng)營營理念念、地地域標(biāo)標(biāo)志性性物業(yè)業(yè)和城城市歷歷史記記憶。。（2）地理理位置置標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：A級地理理位置置是投投資和和購買買寫字字樓的的關(guān)鍵鍵要素素之一一。只只有區(qū)區(qū)位在在城市市現(xiàn)有有或潛潛在商商務(wù)區(qū)區(qū)、地地段良良好、、具有有較高高投資資價(jià)值值的寫寫字樓樓才能能獲得得地理理位置置標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)A級。（3）客戶戶層次次標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：A級客戶戶層次次指的的是入入駐寫寫字樓樓的業(yè)業(yè)主或或租戶戶層次次。大大多數(shù)數(shù)寫字字樓客客戶都都有擇擇鄰而而居的的心理理，因因此一一個(gè)寫寫字樓樓的客客戶層層次通通常是是趨同同的。。（4）服務(wù)務(wù)品質(zhì)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：A級服務(wù)務(wù)品質(zhì)質(zhì)一方方面體體現(xiàn)在在高效效的物物業(yè)管管理上上，另另一方方面體體現(xiàn)在在對入入住企企業(yè)的的專業(yè)業(yè)化商商務(wù)服服務(wù)上上。（5）硬件件設(shè)施施標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：A級主要要考核核建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)和建建筑功功能的的創(chuàng)新新。以以及其其所用用的建建筑技技術(shù)、、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層高高、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)承承重、、弱電電系統(tǒng)統(tǒng)、新新風(fēng)系系統(tǒng)，，以及及電梯梯、智智能等等。5A寫字樓針對智能化硬件OA（辦公智能化）BA（樓宇自動化）CA（通訊傳輸智能化）FA（消防智能化）SA（安保智能化）狹義廣義綜合“A”級評定標(biāo)準(zhǔn)樓宇品牌標(biāo)準(zhǔn)地理位置標(biāo)準(zhǔn)客戶層次標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)甲級寫寫字樓樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)就我國國的辦辦公樓樓市場場而言言，一一般分分為高高檔物物業(yè)(甲級寫寫字樓樓)、中檔檔物業(yè)業(yè)(乙級寫寫字樓樓)、低檔檔物業(yè)業(yè)(丙級寫寫字樓樓)。而高高檔物物業(yè)又又可細(xì)細(xì)分為為兩個(gè)個(gè)部分分：頂頂級和和甲級級寫字字樓。。頂級級寫字字樓與與國際際寫字字樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)相相符，，甲級級是按按照本本地市市場現(xiàn)現(xiàn)行標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)劃劃分的的。所所謂甲甲級寫寫字樓樓主要要是參參照了了四星星級酒酒店或或五星星級酒酒店的的評級級標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，是是房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)內(nèi)的的一種種習(xí)慣慣稱謂謂。由于寫字樓樓物業(yè)在不不同的市場場各不相同同，寫字樓樓的分類標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)通常是是基于每個(gè)個(gè)市場上的的相對質(zhì)量量，如在一一些小城市市還沒有頂頂級寫字樓樓與國際寫寫字樓。我國辦公樓樓市場高檔寫字樓樓（甲級））中檔寫字樓（（乙級）低檔寫字樓（（丙級）頂級寫字樓甲級寫字樓國際寫字樓標(biāo)準(zhǔn)（如四四星、五星星級）相符本地市場現(xiàn)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)按照了解完寫字字樓的概念念與分類，，我們要深入入了解邯鄲鄲寫字樓市市場，但首先讓我我們來簡單單了解一下下邯鄲市……邯鄲概況邯鄲市位于于河北省南南端，地處處四省交匯匯（晉、魯魯、豫)，地理區(qū)位位優(yōu)越，交交通便捷，，飛機(jī)、火火車（高鐵鐵）、高速速各種運(yùn)輸輸方式一應(yīng)應(yīng)俱全；經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄雄厚，農(nóng)業(yè)業(yè)綜合生產(chǎn)產(chǎn)條件優(yōu)越越，素有““北方糧倉倉”、“冀冀南棉?！薄敝Q，礦礦產(chǎn)資源豐豐富，境內(nèi)內(nèi)已探明礦礦物資源多多達(dá)40多種，其中中煤炭和鐵鐵礦石儲量量分別達(dá)到到40億噸和4.8億噸，被譽(yù)譽(yù)為現(xiàn)代““鋼城”、、“煤都””。河北南端，，四省交匯匯處，地理理區(qū)位優(yōu)越越，交通便便捷，農(nóng)業(yè)業(yè)、礦產(chǎn)極極其豐富邯鄲邢臺衡水張家口滄州北京承德保定石家莊唐山秦皇島廊坊邯鄲是中國國歷史文化化名城之一一，它的文文明歷史已已有7000多年。歷史史上的許多多典故以及及美好傳說說，"將相和"、"完璧歸趙"、"胡服騎射"等，都和邯邯鄲的歷史史有關(guān)。1952年12月22日，邯鄲鎮(zhèn)鎮(zhèn)復(fù)升為邯邯鄲市;1954年改省轄市市;1956年峰峰市并并入邯鄲市市;1983年邯鄲縣并并人邯鄲市市;1984年改為省轄轄市;1986年武安縣(后改市)劃歸邯鄲市市;1993年經(jīng)國務(wù)院院批準(zhǔn)，撤撤消邯鄲地地區(qū)，實(shí)行行地市合并并，將邯鄲鄲地區(qū)所轄轄各縣劃歸歸邯鄲市管管轄，稱邯邯鄲市。歷史沿革邯鄲已有7000多年文明歷歷史，是歷史文化名名城之一，，典故眾多多。公路交通：：是全國179個(gè)重要的公公路交通樞樞紐之一，，交通便利利，境內(nèi)有有京深高速速公路、青青蘭高速公公路、107國道、309國道；鐵路交通：：境內(nèi)有貫穿穿南北方向向的京廣鐵鐵路，東西西方向有邯邯長鐵路和和邯濟(jì)鐵路路；航空交通：：邯鄲機(jī)場已已經(jīng)投入使使用，已經(jīng)經(jīng)開通到上上海、重慶慶、大連、、杭州、西西安、廈門門、廣州、、深圳、長長沙、呼和和浩特、溫溫州、海口口、合肥等等多條航線線。交通條件邯鄲區(qū)位交交通條件優(yōu)優(yōu)越，居晉晉冀魯豫四四省要沖和和中原經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)腹心，，在四省交交界區(qū)是唯唯一的特大大城市，與與石家莊、、太原、濟(jì)濟(jì)南、鄭州州四個(gè)省會會城市的距距離均在200公里左右，，與北京、、天津等大大都市的距距離均在500公里以內(nèi)。。居晉冀魯豫豫四省要沖沖，公路、、鐵路、航航空四通八八達(dá)，交通通條件十分分優(yōu)越。人口區(qū)位邯鄲市轄4個(gè)市轄區(qū)（（另有一個(gè)個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)）、14個(gè)縣，代管管1個(gè)縣級市。。邯鄲市面面積12087平方千米，，人口約1000萬。城鎮(zhèn)人人口400多萬人，中中心城區(qū)人人口150萬人。在中中原經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)13個(gè)城市中，，邯鄲人口口增長率居居首位。人口大市，，中心城區(qū)區(qū)百萬，全全市千萬；；城市化率率達(dá)45%；中心城區(qū)區(qū)占總市域域面積比例例較小，市市區(qū)輻射能能力弱（小小市區(qū)、大大市域）。1、叢臺區(qū)位置:邯鄲市轄區(qū)區(qū)，市府駐駐地。規(guī)模:面積28.3平方公里，，人口43.8萬，轄10街道1鄉(xiāng)，區(qū)府駐駐中華北大大街。經(jīng)濟(jì)概況:城區(qū)為邯鄲鄲的政治經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心,主要以發(fā)展展商貿(mào)經(jīng)濟(jì)濟(jì)為主。其其他還有工工業(yè),工業(yè)的主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)有化化工、機(jī)電電、建材、、紡織、服服裝等。教育配套:叢臺區(qū)教育育配套齊全全,有26所學(xué)校。交通配套:叢臺有京京廣鐵路，，京深、茶茶蘭、邯臨臨公路過境境。房產(chǎn)市場:城區(qū)目前可可開發(fā)的土土地非常有有限，主要要靠舊城改改造、舊房房拆遷而來來，因此土土地成本相相對較高。。特征分析:叢臺區(qū)屬于于邯鄲的老老城區(qū),周邊生活及及其他配套套相對成熟熟,主要居住人人口為企業(yè)業(yè)單位職工工,目前叢臺區(qū)區(qū)處于舊城城改造階段段,商品房供應(yīng)量相對對集中。2、邯山區(qū)位置:邯鄲市的中中心城區(qū)。。規(guī)模:面積37平方公里，，人口38萬。經(jīng)濟(jì)狀況:該區(qū)地處繁繁華商貿(mào)密密集區(qū)，客客流充足、、物資豐富富。交通配套:交通便利，，火車站、、長途汽車車站、飛機(jī)機(jī)場坐落在在本區(qū)內(nèi)，，京廣、邯邯濟(jì)、邯邯長鐵路，，京深高速速公路和107國道貫穿全全區(qū)。房產(chǎn)市場:邯山區(qū)主要要以商貿(mào)為為主,在房地產(chǎn)市市場上主要要以商業(yè)地地產(chǎn)為導(dǎo)向向、從邯鄲鄲城市整體體規(guī)劃來看看，本片區(qū)區(qū)未來房地地產(chǎn)主要以以商住結(jié)合的項(xiàng)目為為主導(dǎo)，從從而形成邯邯鄲的經(jīng)濟(jì)濟(jì)中心。區(qū)域特征:繁榮、商業(yè)業(yè)密集、人人流量集中中。行政分區(qū)3、復(fù)興區(qū)位置:邯鄲市區(qū)西西部，是邯邯鄲市的重重、化工業(yè)業(yè)區(qū)。區(qū)域規(guī)模:面積37平方公里，，人口34萬，全區(qū)轄轄1個(gè)鄉(xiāng)，6個(gè)辦事處，，15個(gè)行政村。。經(jīng)濟(jì)概況:復(fù)興區(qū)是重重工業(yè)區(qū)，，全國國有有企業(yè)的旗旗幟“邯鄲鄲鋼鐵集團(tuán)團(tuán)有限公司司”、軍軍工企業(yè)的的一面旗幟幟“新興鑄鑄管集團(tuán)有有限公司””都座落在這里里；北部是是以“滏陽陽化工集團(tuán)團(tuán)有限公司司”等為主主的化工區(qū)區(qū)，鄰近還還有煤炭、、陶瓷、紡紡織、電力力等諸多多大型產(chǎn)業(yè)業(yè)集團(tuán)，具有較較強(qiáng)的依托托發(fā)展優(yōu)勢勢。房產(chǎn)市場:由于復(fù)興區(qū)區(qū)為重工業(yè)業(yè)區(qū),樓盤在售較較少。區(qū)域特征:重工業(yè)集中中區(qū)域,以鋼鐵,化工,煤炭等行業(yè)業(yè)為主,工業(yè)污染相相對嚴(yán)重,居住氛圍相相對較差,空氣污染指指數(shù)嚴(yán)重,未來仍以重重工業(yè)為發(fā)展導(dǎo)向向。4、高新開發(fā)發(fā)區(qū)位置:開發(fā)區(qū)新區(qū)區(qū)位于邯鄲鄲市東北部部，京深高高速公路兩兩側(cè)。城區(qū)規(guī)劃:規(guī)劃面積為為23.5平方公里，，控制面積積50平方公里。。其中高速速公路路西側(cè)3.5平方公里為為新區(qū)起步步區(qū)，規(guī)劃劃區(qū)域位于于東環(huán)路與與京深高速公公路之間、、邯臨路以以南、叢臺臺路以北區(qū)區(qū)域，與主主城區(qū)緊密密相連，內(nèi)內(nèi)有高速公公路出入口口和省道邯邯臨公路。。高速公路路以東、邯臨臨路兩側(cè)為為新區(qū)東擴(kuò)擴(kuò)部分，占占地20平方公里，，布局以邯邯臨路為界界，路南為為公建生活活區(qū)，路北北為工業(yè)區(qū)區(qū)，為相對對獨(dú)立的新城區(qū)區(qū)。現(xiàn)狀:新區(qū)起步區(qū)區(qū)已完成21公里長的““三縱九橫橫”12條道路及148公里長的的各種管管線鋪設(shè)設(shè)，達(dá)到到了給水水、排水水、污水水、供熱熱、供電電、供氣、通訊訊、寬帶帶網(wǎng)等““十通一一平"。經(jīng)濟(jì)發(fā)展六大亮點(diǎn)點(diǎn)，GDP破3000億、企業(yè)業(yè)實(shí)力、、農(nóng)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值、旅旅游收入入、城市市建設(shè)、、居民收收入均表表明邯鄲鄲市整體體經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力劇增增！亮點(diǎn)一：：成功躋身身“3000億元俱樂樂部”亮點(diǎn)二：：入圍工業(yè)業(yè)企業(yè)500強(qiáng)全省第第一亮點(diǎn)三：：全國率先先建成“噸糧市”亮點(diǎn)四：：來邯游客客突破2000萬亮點(diǎn)五：：城市標(biāo)志志性建筑筑拔地而而起亮點(diǎn)六：：民生投入入創(chuàng)新高高剛剛過去去的2012年，預(yù)計(jì)計(jì)全市生生產(chǎn)總值值增長10%左右，首首次躋身身中國GDP““3000億元俱樂樂部”，，標(biāo)志著著我市跨跨入全國國大中城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展““第一方方陣”。。我市入圍圍中國企企業(yè)500強(qiáng)、中國國民營企企業(yè)500強(qiáng)的企業(yè)業(yè)各增至至10家，數(shù)量量全省第第一。2012年，邯鄲鄲糧食生生產(chǎn)喜獲獲“九連連增”，，總產(chǎn)達(dá)達(dá)560.1萬噸，小小麥、玉玉米兩熟熟畝產(chǎn)1001.2公斤，單單產(chǎn)及增增幅均居居全省第第一，在在全省乃乃至全國國率先實(shí)實(shí)現(xiàn)了““噸糧市市”目標(biāo)標(biāo)。文化旅游游加快發(fā)發(fā)展，中中華成語語文化園園項(xiàng)目成成功簽約約，響堂堂山、媧媧皇宮晉晉級國家家級風(fēng)景景名勝區(qū)區(qū)，全市市共接待待國內(nèi)外外游客2300萬人，旅旅游總收收入135億元，分分別增長長34%和36%。城市四期期總規(guī)獲獲得國務(wù)務(wù)院批復(fù)復(fù)，主城城區(qū)32項(xiàng)重大項(xiàng)項(xiàng)目扎實(shí)實(shí)推進(jìn)，，市文化化藝術(shù)中中心、四四座城市市立交橋橋、火車車站廣場場改造等等一批標(biāo)標(biāo)志性工工程建成成投用。。去年市財(cái)財(cái)政民生生投入201.6億元，較較上年增增長12億元，85件實(shí)事如如期完成成。預(yù)計(jì)計(jì)城鎮(zhèn)居居民人均均可支配配收入和和農(nóng)民人人均純收收入，分分別增長長12%以上、10%左右。發(fā)展規(guī)劃到2020年，形成成“市域域中心城城市（中中心城區(qū)區(qū)+峰峰城區(qū)區(qū)）—市域副中中心城市市（武安安市）—縣域中心心城市（（縣城））—建制鎮(zhèn)””四級城城鎮(zhèn)等級級結(jié)構(gòu)。。等級結(jié)構(gòu)構(gòu)規(guī)劃以“中心城城區(qū)+外圍圈層層”為規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)，以“1+9””為空間結(jié)結(jié)構(gòu)，總規(guī)劃面面積為2852平方公里里。即即以中心心城區(qū)為為核心，，環(huán)30公里半徑徑為范圍圍，各衛(wèi)衛(wèi)星城沿沿郊區(qū)一一級公路路環(huán)呈圈圈層鑲嵌嵌狀布局局?！?”：指邯鄲市市中心城區(qū)區(qū)?！?”：指武安安、峰峰峰、馬頭頭、磁縣縣、臨漳漳、成安安、肥鄉(xiāng)鄉(xiāng)、廣府府、永年年等9個(gè)衛(wèi)星城城。發(fā)展格局局規(guī)劃產(chǎn)業(yè)布局局規(guī)劃“兩區(qū)、兩兩廊、一一中心””“兩區(qū)””：西部部循環(huán)經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)、、東部特特色農(nóng)業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)；“兩廊””：成峰峰（成安安至峰峰峰)工業(yè)走廊廊（紡織服服裝、新新型建材材、精細(xì)細(xì)化工、、裝備制制造為主主）、邯武(邯鄲至武武安)工業(yè)走廊廊（資源型型產(chǎn)業(yè)、、重工業(yè)業(yè)為主））；“一中心心”：中中心城區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)。四級城鎮(zhèn)鎮(zhèn)等級結(jié)結(jié)構(gòu)1中心+9衛(wèi)星城共共同發(fā)展展主城區(qū)重重點(diǎn)發(fā)展展方向是是——重點(diǎn)向東東發(fā)展，，南北適適當(dāng)發(fā)展展，西部部控制發(fā)發(fā)展。城市總結(jié)地處河北北南端，，四?。ǎ〞x冀魯魯豫）交交匯處，，地理區(qū)區(qū)位優(yōu)越越，交通通便捷，，公路、、鐵路、、航空四四通八達(dá)達(dá)，農(nóng)業(yè)業(yè)、礦產(chǎn)產(chǎn)極其豐豐富；邯鄲已有有7000多年文明明歷史，，是歷史史文化名名城之一一，典故故眾多；；人口大市市，中心心城區(qū)百百萬，全全市千萬萬；城市市化率達(dá)達(dá)45%；中心城城區(qū)占總總市域面面積比例例較小，，市區(qū)輻輻射能力力弱（小小市區(qū)、、大市域域）；六大亮點(diǎn)點(diǎn)，GDP破3000億、企業(yè)業(yè)實(shí)力、、農(nóng)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值、旅旅游收入入、城市市建設(shè)、、居民收收入均表表明邯鄲鄲市整體體經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力劇增增；等級結(jié)構(gòu)構(gòu)規(guī)劃：：四級城城鎮(zhèn)等級級結(jié)構(gòu)，，發(fā)展格格局規(guī)劃劃：1中心+9衛(wèi)星城共共同發(fā)展展，產(chǎn)業(yè)業(yè)布局規(guī)規(guī)劃：““兩區(qū)、、兩廊、、一中心心”。主主城區(qū)重重點(diǎn)發(fā)展展方向是是——重點(diǎn)向東東發(fā)展，，南北適適當(dāng)發(fā)展展，西部部控制發(fā)發(fā)展。古城邯鄲鄲，地理理優(yōu)越、、交通便便捷、經(jīng)經(jīng)濟(jì)增速速明顯，，但市區(qū)區(qū)面積較較小，輻輻射力弱弱，未來來城市將以四級城城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)構(gòu)、1+9聯(lián)動、兩兩區(qū)兩廊廊一中心心三種多多層次立立體式規(guī)規(guī)劃發(fā)展展，其中中主城區(qū)區(qū)施行重重點(diǎn)向東東、南北北適當(dāng)、、西部控控制的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略。明白了什什么是寫寫字樓，，了解了哪哪里是邯邯鄲市，，讓我們深深入讀懂懂邯鄲市市寫字樓樓市場……回顧，2012年邯鄲寫寫字樓市市場---2012年，對于于邯鄲寫寫字樓市市場來說說是飛速速發(fā)展的的一年。。2012年，邯鄲鄲市寫字字樓市場場在售項(xiàng)項(xiàng)目35個(gè)左右，，在售面面積約130萬平方米米，較2010年的在售售項(xiàng)目15個(gè)左右增增長了一一倍多；；售價(jià)方方面，目目前邯鄲鄲寫字樓樓售價(jià)基基本上穩(wěn)穩(wěn)定在6000元/㎡以上，2010年寫字樓樓售價(jià)僅僅維持在在4000-5000元/㎡，年均復(fù)復(fù)合增長長率超過過15%；租賃方方面，目目前邯鄲鄲寫字樓樓市場租租金在35-40元/㎡/月，市場場對未來來寫字樓樓租金預(yù)預(yù)期在45-50元/㎡/月，2010年租金水水平僅僅僅停留在在20-30元/㎡/月的水平平。2012年，寫字字樓市場場飛速發(fā)發(fā)展，與與2010年相比，，供應(yīng)量量增長了130%、銷售價(jià)價(jià)格增長長30%（平均每每年增長長15%）、租賃價(jià)價(jià)格增長長約50%。市場供應(yīng)應(yīng)——2012年邯鄲市市寫字樓樓市場在在售項(xiàng)目目35個(gè)左右，，在售面面積約130萬平方米米；預(yù)計(jì)計(jì)未來每每年新增增寫字樓樓項(xiàng)目將將會在5-10個(gè)左右，，即年新新增供應(yīng)應(yīng)約30萬平方米米；區(qū)域分布布——邯鄲寫字字樓市場場處于遍遍地開花花的局面面，但中中華大街街周邊屬屬于項(xiàng)目目最集中中區(qū)域。。中心主主城區(qū)寫寫字樓市市場基本本飽和，，東拓南南進(jìn)現(xiàn)象象較為明明顯，尤尤其是高高開區(qū)周周邊區(qū)域域發(fā)展迅迅速；產(chǎn)品形態(tài)態(tài)——配中央空空調(diào)和公公共衛(wèi)生生間的純純寫字樓樓項(xiàng)目正正在逐漸漸被邯鄲鄲市場所所接受，，在售和和新建項(xiàng)項(xiàng)目中純純寫字樓樓項(xiàng)目比比例明顯顯增加，，目前已已知2012年市場上上純寫字字樓項(xiàng)目目共9個(gè)，約44萬平方米米面積，，占比近近三分之之一；產(chǎn)品細(xì)節(jié)節(jié)——目前邯鄲鄲市寫字字樓產(chǎn)品品單層面面積均相相對較小小，大多多在1000-1500平方米/層之間，，毛坯交交房項(xiàng)目目較多，，出現(xiàn)部部分精裝裝交房項(xiàng)項(xiàng)目。分析，2012年邯鄲寫寫字樓市市場---銷售進(jìn)度度——邯鄲寫字字樓在售售項(xiàng)目去去化速度度參差不不齊，去去化較快快的項(xiàng)目目集中在在800㎡㎡/月，較慢慢的項(xiàng)目目集中在在300-400㎡/月，整體體上來看看，平均均去化速速度在500-600㎡/月；時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)——2011年、2012年新增開開盤項(xiàng)目目數(shù)量基基本持平平，且主主要集中中在年初初和金九九銀十的的時(shí)間段段，結(jié)合合在售項(xiàng)項(xiàng)目銷售售率情況況來看，，項(xiàng)目銷銷售周期期集中在在兩年左左右；銷售價(jià)格格——人民路貫貫穿邯鄲鄲東西，，商業(yè)、、金融、、居住、、公園、、娛樂一一應(yīng)俱全全，繁華華熱鬧的的現(xiàn)代金金融區(qū)和和商業(yè)區(qū)區(qū)雛形已已現(xiàn)，人人民路無無疑已經(jīng)經(jīng)成為邯邯鄲CBD中心區(qū)域域。2012年人民路路由西向向東寫字字樓價(jià)格格依次為為天兆大大廈（未未售）、、寶利大大廈（5200元/平米）、、卓昱大大廈（6500元/平米）、、融通國國際（8000元/平米）、、嘉華國國際（8000元/平米）、、錦林大大廈（12000元/平米），，整體呈呈從西向向東，依依次增高高的趨勢勢。分析，2012年邯鄲寫寫字樓市市場---在全國宏宏觀調(diào)控控大背景景下緣何何2012年邯鄲寫寫字樓市市場仍能能保持如如此高速速成長？？我們認(rèn)為為原因主主要有以以下三點(diǎn)點(diǎn)：第一，住住宅宏觀觀調(diào)控嚴(yán)嚴(yán)厲政策策下資金金的擠出出效應(yīng)；；第二，經(jīng)經(jīng)濟(jì)快速速發(fā)展和和轉(zhuǎn)型下下對寫字字樓需求求的快速速增加；；第三，寫寫字樓相相對較高高且穩(wěn)定定的租金金回報(bào)率率。越來越多多的投資資客從住住宅市場場轉(zhuǎn)向投投資回報(bào)報(bào)率更為為穩(wěn)定的的商業(yè)地地產(chǎn)，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)的優(yōu)化化促成金金融、咨咨詢等高高端服務(wù)務(wù)業(yè)的良良好發(fā)展展，構(gòu)成成寫字樓樓的穩(wěn)定定需求，，加上寫寫字樓穩(wěn)穩(wěn)定的投投資回報(bào)報(bào)及物業(yè)業(yè)保值增增值的驅(qū)驅(qū)動因素素，邯鄲鄲寫字樓樓市場在在2012年表現(xiàn)良好。?？偨Y(jié)，2012年邯鄲寫字樓樓市場---目前邯鄲市區(qū)內(nèi)重點(diǎn)在售寫字樓項(xiàng)項(xiàng)目22個(gè)，其中叢臺區(qū)15個(gè)、邯山區(qū)5個(gè)、復(fù)興區(qū)2個(gè)；價(jià)格以叢叢臺區(qū)最高、、復(fù)興區(qū)最穩(wěn)穩(wěn)定；在良好好的市場面前前也表明了未未來市場的激激烈競爭。叢臺區(qū)在售寫寫字樓項(xiàng)目15個(gè)。代表項(xiàng)目目：錦林大廈廈15000元/㎡，龍鼎國際5500元/㎡；邯山區(qū)在售寫寫字樓5個(gè)。代表項(xiàng)目目：義烏小商商品批發(fā)城7100元/㎡，皓月大廈5500/㎡㎡；復(fù)興區(qū)在售寫寫字樓2個(gè)。卓昱大廈廈7500元/㎡，寶利大廈5500元/㎡。復(fù)興區(qū)格局，2013年邯鄲寫字樓樓市場---區(qū)域案名位置

價(jià)格工程進(jìn)度銷售率叢臺區(qū)金恒基鹿城國際叢臺路與陵西街交匯處6000元主體施工中不詳恒億大廈叢臺區(qū)光明北大街123號7980元A棟現(xiàn)房，B棟主體施工（至3層）不詳財(cái)智天地浴新大街與環(huán)城西路交口東北角5600元主體施工中不詳華浩天際滏河街與聯(lián)紡路交匯處6500元準(zhǔn)現(xiàn)房約70%華祥大廈B座中華北大街與聯(lián)紡路交匯北行路東6600元準(zhǔn)現(xiàn)房不詳江泉大廈叢臺路與東環(huán)路交匯處7500元主體施工中約30%中道國際叢臺路與東環(huán)路交匯處8700元準(zhǔn)現(xiàn)房約90%鉑鑰中心中華大街新華書店對面8500元準(zhǔn)現(xiàn)房約70%文新大廈展覽路與曙光路交匯處8200元主體完工不詳錦林大廈人民路與滏東街交匯處15000元已交工約90%趙都華潤大廈陵西街原趙都商場5800元主體施工中約50%濱河世紀(jì)大廈滏河大街與和平路交叉口東南角6780元主體施工中不詳融通國際人民路與光明大街交匯處東南角8000元主體施工中不詳龍鼎國際23中以南，朝陽路以北，滏西大街以西5500元正在打樁即將開槽不詳慧谷中華大街與青年路交叉路口西南角7000元主體施工中不詳邯山區(qū)義烏小商品批發(fā)城和平路198號（老丹蘭東行50米路南）7100元主體施工中（至10層）不詳君興大廈陵西街與陵園路交匯處5800元準(zhǔn)現(xiàn)房約80%皓月大廈陵園路與中華大街交叉口東行200米路北5500元正在開槽不詳邯臺大廈中華大街邯山廣場南5900元現(xiàn)房約90%金業(yè)國際大廈中華大街與渚河路交匯處6600元主體完工約50%復(fù)興卓昱大廈人民路與鐵西街交匯處7500元主體完工不詳寶利大廈人民路與大乘寺街交匯處5500元地基處理中不詳2013年邯鄲主要在在售寫字樓總總數(shù)為22個(gè)，具體項(xiàng)目目如下：叢臺區(qū)叢臺區(qū)是邯鄲鄲寫字樓項(xiàng)目目最多、競爭爭最激烈的區(qū)區(qū)域，目前此此區(qū)域內(nèi)具有有影響力且以以純寫字樓項(xiàng)項(xiàng)目為代表的的在售項(xiàng)目15個(gè)，未售項(xiàng)目目2個(gè)，其中以錦錦林大廈項(xiàng)目目售價(jià)最高（（15000元/平米），龍鼎鼎國際價(jià)格最最低（5500元/平米），價(jià)格格受到規(guī)模、、地段、開發(fā)發(fā)商品牌、產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工工程進(jìn)度、項(xiàng)項(xiàng)目口碑等諸諸多因素影響響。其主流價(jià)價(jià)格以6000-8000為主。區(qū)域內(nèi)寫字樓樓項(xiàng)目17個(gè)（15個(gè)在售，2個(gè)未售），區(qū)區(qū)域內(nèi)競爭異異常激烈，價(jià)價(jià)差較大，最最低價(jià)達(dá)5500元/平米，最高價(jià)價(jià)達(dá)15000元/平米。錦林大廈錦林大廈樓盤地址[叢臺區(qū)]人民路與滏東路交匯處西南角物業(yè)類型寫字樓（A座地上26層，B座地上23層）開發(fā)商河北錦祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積10101平方米建筑面積98468平方米容積率7.77綠化率13.8%交通情況21、204、71、39、17、34、36等公交車裝修情況毛坯主力戶型100平米銷售均價(jià)15000元/平米優(yōu)惠方式全款九八折物業(yè)公司邯鄲市金易達(dá)物業(yè)服務(wù)有限公司、第一太平戴維斯開盤時(shí)間——入駐時(shí)間2012年7月規(guī)劃戶數(shù)——車位數(shù)量309銷售地址人民路與滏東路交匯處西南角地處核心區(qū)域域，已為現(xiàn)房房，邯鄲最貴貴寫字樓，物物業(yè)顧問第一一太平戴維斯斯金恒基鹿城國國際金恒基鹿城國際樓盤地址[叢臺區(qū)]叢臺區(qū)叢臺路與陵西大街交叉口西北角物業(yè)類型27層寫字樓（-2和-3兩層停車場，-1-5層商業(yè)，6-27層公園式全裝辦公）開發(fā)商河北金恒基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積9120平方米建筑面積106899平米容積率3.2綠化率30%交通情況6、24、25、26、46、201、205、406路學(xué)步橋站下車裝修情況全部精裝主力戶型49-75平米銷售均價(jià)6400元/平米優(yōu)惠方式全款九二折、貸款九八折優(yōu)惠首付50%物業(yè)公司戴德梁行開盤時(shí)間2011年6月9日入駐時(shí)間2014年6月規(guī)劃戶數(shù)800多戶車位數(shù)量400左右銷售地址陵西大街與叢臺路交叉口西行100米路北實(shí)時(shí)動態(tài)項(xiàng)目最快已出地面17層（2013.05.30）邯鄲第一家全全精裝寫字樓樓，物業(yè)品牌牌戴德梁行江泉大廈江泉大廈樓盤地址[叢臺區(qū)]叢臺路與東環(huán)路交口西南角物業(yè)類型寫字樓開發(fā)商邯鄲市錦霖房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司占地面積10280.40㎡建筑面積66384.98㎡容積率4.7綠化率30%交通情況21、26、62、39路等裝修情況毛坯主力戶型69m2-286m2銷售均價(jià)7600元/平米優(yōu)惠方式全款九五折、貸款九九折物業(yè)公司——開盤時(shí)間2013年3月24日入駐時(shí)間2014年5月規(guī)劃戶數(shù)365戶車位數(shù)量320個(gè)銷售地址叢臺路與東環(huán)路交口西行20米路南歐式立面，整整層發(fā)售，5A概念，但3米層高，舒適適度嚴(yán)重降低低寶利大廈天兆大廈卓昱大廈復(fù)興區(qū)目前復(fù)興區(qū)寫寫字樓市場較較為平淡，已已知在售、待待售項(xiàng)目共3個(gè)，在售的項(xiàng)項(xiàng)目為寶利大大廈（價(jià)格5500元/平）、卓昱大大廈（價(jià)格7500元/平），待售項(xiàng)項(xiàng)目為天兆大大廈（價(jià)格未未知）。而本本項(xiàng)目地塊也也處于此區(qū)域域內(nèi)，且與以以上3個(gè)項(xiàng)目距離非非常近，距離離寶利大廈170M，距離卓昱大大廈270M，距離天兆大大廈325M，因此以上3個(gè)樓盤為項(xiàng)目目重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)項(xiàng)目。區(qū)域內(nèi)寫字樓樓項(xiàng)目僅3個(gè)（2個(gè)在售，1個(gè)未售），且且與本項(xiàng)目距距離非常近，，具有強(qiáng)烈的的區(qū)域競爭性性卓昱大廈卓昱大廈樓盤地址[復(fù)興區(qū)]人民路與鐵西大街交叉口西南角物業(yè)類型寫字樓(住宅3棟、商務(wù)1棟)開發(fā)商河北卓昱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積1713.3平方米建筑面積22000平方米交通情況21路、23路、16路、45路、71路、202路、76路等裝修情況毛坯主力戶型60-100平方米銷售均價(jià)7500元/平米，住宅均價(jià)5300優(yōu)惠方式全款優(yōu)惠200物業(yè)公司——開盤時(shí)間2012年入駐時(shí)間規(guī)劃戶數(shù)寫字樓270戶，住宅800戶車位數(shù)量700個(gè)銷售地址人民路與鐵西大街交叉口西南角實(shí)時(shí)動態(tài)寫字樓部分正在安裝窗戶，住宅部分正在穿電線，預(yù)計(jì)今年年底交房（2013年5月29日）復(fù)興區(qū)內(nèi)最高高價(jià)格寫字樓樓，年底交房房寶利大廈寶利大廈樓盤地址[復(fù)興區(qū)]邯鄲市人民路與大乘寺西街交匯處西北角物業(yè)類型寫字樓開發(fā)商邯鄲市寶源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積20939平米建筑面積102874平米容積率3綠化率35%交通情況202、21、16、23、45、71路裝修情況毛坯主力戶型100平米銷售均價(jià)5500元/平米優(yōu)惠方式一次性優(yōu)惠200物業(yè)公司——開盤時(shí)間入駐時(shí)間2015年6月規(guī)劃戶數(shù)323戶車位數(shù)量300個(gè)左右銷售地址邯鄲市人民路與大乘寺西街交匯處西北角實(shí)時(shí)動態(tài)寫字樓已出地面住宅蓋至5層（2013.05.28）開發(fā)商品牌優(yōu)優(yōu)勢，性價(jià)比比較高，適宜宜投資天兆大廈天兆大廈樓盤地址[復(fù)興區(qū)]人民路37號（人民西路百花大街交口）物業(yè)類型寫字樓(28層商業(yè)、辦公)開發(fā)商河北天林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積——建筑面積32953.3㎡交通情況23路、202路、76路、60路公交總公司站下車銷售均價(jià)——開盤時(shí)間未定入駐時(shí)間未定銷售地址人民路37號（人民西路百花大街交口）物業(yè)詳情大廈1—2層為商業(yè)集聚區(qū)，3—4層為行政、餐飲區(qū)，5—16層為人性化寫字辦公區(qū)，17—28層定位為快捷酒店。3.5米層高，國際標(biāo)準(zhǔn)層，無柱空間，隨意分割，大堂挑高9米實(shí)時(shí)動態(tài)天兆大廈現(xiàn)已開始打樁（2013.05.17）項(xiàng)目剛動工，，區(qū)域內(nèi)唯一一未售項(xiàng)目，，邯山區(qū)區(qū)域內(nèi)寫字樓樓項(xiàng)目7個(gè)（5個(gè)在售，2個(gè)未售），區(qū)區(qū)域內(nèi)寫字樓樓價(jià)格較為穩(wěn)穩(wěn)定，價(jià)格多多保持在6000元/平米-7000元/平米之間。邯山區(qū)寫字樓樓市場目前有有7個(gè)項(xiàng)目，其中中在售項(xiàng)目為為5個(gè)（義烏小商商品城、君興興大廈、皓月月大廈、邯臺臺大廈、金業(yè)業(yè)國際大廈）），未售項(xiàng)目目2個(gè)（泰達(dá)大廈廈、啟信大廈廈），價(jià)格較較為穩(wěn)定，多多保持在6000元/平米-7000元/平米之間，其其中最低價(jià)位位為皓月大廈廈5500元/平米，最高價(jià)價(jià)為義烏小商商品城7100元/平米。金業(yè)國際大廈廈金業(yè)國際大廈樓盤地址[邯山區(qū)]中華南大街與渚河路交叉口東南角物業(yè)類型寫字樓(26層寫字樓)開發(fā)商邯鄲市興東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積9000多平方米建筑面積101075.46平方米容積率2.5綠化率30%交通情況12、16、20、33、5、8、204、13、205路裝修情況毛坯主力戶型40—1300㎡銷售均價(jià)6500元/平米優(yōu)惠方式交5000返5000，更有IPod超值大禮全款97折，貸款98折物業(yè)公司邯鄲市祥潤物業(yè)服務(wù)有限公司開盤時(shí)間2012年11月20日入駐時(shí)間2013年12月規(guī)劃戶數(shù)500戶車位數(shù)量300-500個(gè)銷售地址中華南大街與渚河路交叉口東南角實(shí)時(shí)動態(tài)寫字樓均價(jià)6500元/平米，全款97折項(xiàng)目已封頂，，雙核心筒結(jié)結(jié)構(gòu)邯臺大廈邯臺大廈樓盤地址[邯山區(qū)]中華南大街319號（邯鋼羅三生活區(qū)對面）物業(yè)類型寫字樓(21層寫字樓)開發(fā)商邯鄲邯臺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積9419.8平方米建筑面積54373平方米容積率2.8綠化率30%交通情況33、16、12、20、37、50、5、205路裝修情況毛坯主力戶型110㎡銷售均價(jià)5900元/平米優(yōu)惠方式全款優(yōu)惠200元/㎡貸款優(yōu)惠100元物業(yè)公司邯鄲市新正物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)2.2-2.5元/平方米/月開盤時(shí)間2011年6月中下旬入駐時(shí)間2012年10月30日規(guī)劃戶數(shù)250車位數(shù)量205銷售地址中華南邯鋼羅三生活區(qū)對面實(shí)時(shí)動態(tài)已現(xiàn)房銷售，價(jià)格5900元/平米現(xiàn)房銷售，房房源不多一、分布特點(diǎn)點(diǎn)：處于商業(yè)核心心商圈的商務(wù)務(wù)物業(yè)多以商商住公寓形式式出現(xiàn)，純寫寫字樓較少，，并且5A智能化并為成成為常態(tài)；；；二、層高設(shè)計(jì)計(jì)：多數(shù)層高3、5－3、6米，部分層高高底于3、3米，如江泉大大廈層高僅為為3米。三、容積率：：多集中在6－8之間，個(gè)別寫寫字樓容積率率較高，如融融通國際，容容積率高達(dá)10、58。四、底商定位位：多數(shù)1－7層定位于商場場、商務(wù)酒店店、銀行及及快餐等，整整售難度較大大，多為整體體出租。五、暖氣配套套費(fèi)用：多數(shù)寫字樓暖暖氣配套費(fèi)用用包含在房價(jià)價(jià)之內(nèi)，但也也有部分項(xiàng)目目暖氣配套另另行收費(fèi)。六、電梯配置置：電梯配備較少少為辦公物業(yè)業(yè)現(xiàn)狀；七、價(jià)格集中中區(qū)間：多集中在6500－7500元每平米之間間，單價(jià)超出出10000元的僅為個(gè)例例。八、銷售模式式：以散售為主，，即分割成較較小面積，以以實(shí)現(xiàn)低總價(jià)價(jià)銷售方式為為主。面積區(qū)區(qū)間以50-150㎡/套為主，其其中距離御景景大廈較近的的卓昱大廈50-100平米/套，產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化嚴(yán)重；九、提升附加加值：已經(jīng)出現(xiàn)挑高高大堂、配備備商務(wù)會所、、聘請國際物物業(yè)等提升附附加值的做法法。十、交工與銷銷售完成率關(guān)關(guān)系：從在售項(xiàng)目來來看，邯鄲在在售寫字樓交交工時(shí)銷售率率基本都能達(dá)達(dá)75%以上。邯鄲寫字樓分分析總結(jié)，表述特征---目前寫字樓價(jià)價(jià)格多集中在在6500-7500元/平米，散售為為主，正趨向向于5A智能化、純寫寫字樓、高附附加值方向發(fā)發(fā)展。位置越優(yōu)越、、定位越高端端的寫字樓越越傾向于半層層或整層為單單位出售的比比率較高，如如錦霖大廈、、中道國際等等項(xiàng)目。而位位置一般的寫寫字樓其分割割銷售的比率率較高，通常常情況下，寫寫字樓公開出出售時(shí)一般都都標(biāo)出哪個(gè)樓樓層整體出售售哪個(gè)樓層分分割銷售，以以方便最大限限度的幅射到到各個(gè)層次的的潛在購買群群體。購買群體從事事的行業(yè)不同同，實(shí)力不同同，其購買的的寫字樓面積積也有差異，，雖然邯鄲很很多寫字樓最最小銷售單位位面積為40－70平米，但很少少有購房客戶戶僅要一個(gè)這這樣的小面積積單位，主要要是寫字樓公公灘面積較大大，造成的實(shí)實(shí)際使用面積積偏小有關(guān)，，所以多為兩兩個(gè)或多個(gè)單單位購買然后后打通使用，，因此在寫字字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)并不建議議面積單位越越小越好，應(yīng)應(yīng)該從寫字樓樓的產(chǎn)品定位位及市場定位位出發(fā)，根據(jù)據(jù)市場需求設(shè)設(shè)計(jì)出最小面面積單位，從從而降低建筑筑成本，減少少能源消耗。。邯鄲寫字樓分分析總結(jié)，設(shè)計(jì)面積---位置優(yōu)越、定定位高端，傾傾向于半層或或整層出售；；一般位置的的寫字樓多為為分割銷售從走訪多個(gè)寫寫字樓售樓部部來看，購買買寫字樓的客客戶多為自用用，約占客戶戶群體的70%以上，且定價(jià)價(jià)越高、定位位越高端的項(xiàng)項(xiàng)目自用比例例越高;購買寫字樓用用于投資出租租的客戶比例例呈現(xiàn)下降趨趨勢，主要原原因?yàn)椋阂?、、寫字樓租金金年增長率較較高，為節(jié)省省經(jīng)營成本，，多數(shù)有實(shí)力力的企業(yè)經(jīng)營營業(yè)主已意識識到辦公用房房租不如買。。二、由于寫寫字樓相對于于住宅其寬松松的政策導(dǎo)致致寫字樓價(jià)格格增長速度較較快，而且一一些寫字樓設(shè)設(shè)計(jì)面積較大大或者僅整層層對外出售，，使購買寫字字樓的門檻大大大提高，從從而導(dǎo)致個(gè)人人購買寫字樓樓的空間大大大縮小。從購買寫字樓樓客戶群體經(jīng)經(jīng)營行業(yè)來看看，經(jīng)營行業(yè)業(yè)廣泛，沒有有行業(yè)集中度度，但購房群群體有個(gè)較為為明顯的特征征是購買寫字字樓的客戶群群體在該區(qū)域域居住的比例例偏高，預(yù)計(jì)計(jì)這與業(yè)主便便于經(jīng)營企業(yè)業(yè)有一定的關(guān)關(guān)系。邯鄲寫字樓分分析總結(jié)，客戶群體---自用為主，且且定位、定價(jià)價(jià)越高，自用用比例越高；；投資出租客客戶呈下降趨趨勢；購買寫寫字樓客群經(jīng)經(jīng)營行業(yè)廣泛泛、沒有行業(yè)業(yè)集中度，但但習(xí)慣性選擇自己居住住區(qū)域比例偏偏高。2005年開始國貿(mào)中中心作為邯鄲鄲第一個(gè)寫字字樓面世，時(shí)時(shí)到2013年，國貿(mào)中心心同區(qū)域?qū)懽肿謽琼?xiàng)目相繼繼推向市場，，其項(xiàng)目當(dāng)年年銷售價(jià)格如如下：個(gè)例，僅供參考年份寫字樓名稱價(jià)格區(qū)間2005年國貿(mào)中心3200－3500元2006年金世紀(jì)商務(wù)中心4200－4800元2007年新時(shí)代廣場5600－5800元2008年招賢大廈6000－6300元2012年嘉華國際7500－8000元2012年錦霖大廈11000－12000元以上統(tǒng)計(jì)2005年至2012年，邯鄲寫字樓不不動產(chǎn)投資回回報(bào)年平均增增長率為20%，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)價(jià)值平均五年年番一翻的增增長，投資回回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高高于其它行業(yè)業(yè)。邯鄲寫字樓投投資回報(bào)分析析，銷售價(jià)格---寫字字樓樓租租金金年年平平均均增增長長率率分分析析：：以金金世世紀(jì)紀(jì)商商務(wù)務(wù)中中心心為為例例：：2008年19－22元/月/平米米2012年40－50元/月/平米米以財(cái)財(cái)富富大大廈廈為為例例：：2008年18－20元/月/平米米2012年35－40元/月/平米米以上上數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)表表明明，，寫寫字字樓樓市市場場四四年年租租金金增增長長一一倍倍，，年年平平均均遞遞增增25%，明明顯顯高高于于住住宅宅行行業(yè)業(yè)租租金金增增長長速速度度。。邯鄲鄲寫寫字字樓樓投投資資回回報(bào)報(bào)分分析析，，租賃賃價(jià)價(jià)格格---租金邯鄲鄲寫寫字字樓樓市市場場展展望望，，未來來格格局局---隨著著邯邯鄲鄲寫寫字字樓樓市市場場的的發(fā)發(fā)展展和和成成熟熟，，未未來來寫寫字字樓樓市市場場將將形形成成點(diǎn)點(diǎn)、、線線、、面面的的格格局局。。城市市中中心心區(qū)區(qū)（點(diǎn)點(diǎn)））受城城市市價(jià)價(jià)值值和和土土地地稀稀缺缺雙雙重重影影響響，，區(qū)區(qū)域域供供應(yīng)應(yīng)以以點(diǎn)點(diǎn)狀狀高高端端項(xiàng)項(xiàng)目目為為主主，，吸吸引引高高端端客客戶戶。。二環(huán)環(huán)（線線））中端端寫寫字字樓樓項(xiàng)項(xiàng)目目的的聚聚集集地地，，客客戶戶構(gòu)構(gòu)成成主主要要為為成成長長型型企企業(yè)業(yè)以以及及區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)地地緣緣性性企企業(yè)業(yè)。。政務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)（面面））區(qū)域域發(fā)發(fā)展展逐逐步步成成熟熟，，將將成成為為邯邯鄲鄲高高端端客客戶戶首首選選，，是是邯邯鄲鄲寫寫字字樓樓市市場場長長期期發(fā)發(fā)展展的的方方向向。。寫字字樓樓的的集集群群效效應(yīng)應(yīng)逐逐步步形形成成，，政政務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)必必將將成成為為長長期期的的發(fā)發(fā)展展方方向向，，高高端端客客戶戶未未來來將將主主要要流流向向政務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)和和中中心心區(qū)區(qū)部部分分優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)項(xiàng)項(xiàng)目目。。高端端寫寫字字樓樓進(jìn)進(jìn)入入市市場場，，代代表表了了寫寫字字樓樓市市場場未未來來的的發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢；；商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目不不再再局局限限于于人人民民路路、、和和平平路路、、高高新新開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)等等地地；；城城市市的的副副中中心心區(qū)區(qū)和和交交通通方方便便的的近近郊郊地地區(qū)區(qū)正正在在成成為為寫寫字字樓樓的的擴(kuò)擴(kuò)張張區(qū)區(qū)。。人人民民西西路路直直插插邯邯鄲鄲經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)腹腹地地，，成成就就城城市市副副中中心心的的繁繁榮榮發(fā)發(fā)展展，，而而本本案案緊緊臨臨人人民民西西路路，，地地段段彰彰顯顯潛潛力力，，本本案案發(fā)發(fā)展展不不可可限限量量。。高開區(qū)人民路和平路陵西大街滏東大街光明大街中心區(qū)域擴(kuò)散區(qū)域以中中心心向向外外輻輻射射，，緊緊鄰鄰市市中中心心的的本本案案，，將將展展現(xiàn)現(xiàn)巨巨大大的的潛潛力力邯鄲鄲寫寫字字樓樓市市場場展展望望，，本案案潛潛力力---邯鄲鄲御御景景大大廈廈_定位位篇篇YUJINGBUILDINGPOSITIONSECTION本體分分析STEP1：項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目基本情況概覽項(xiàng)目隸隸屬邯邯鄲市市復(fù)興興區(qū)，，南鄰鄰人民民西路路，西西臨大大乘寺寺西路路，北北臨規(guī)規(guī)劃路路，東東側(cè)無無城市市道路路；項(xiàng)目距距離復(fù)復(fù)興區(qū)區(qū)政府府直線線距離離僅665M，距離離大乘乘玉佛佛寺688M，距王王郎城城遺址址園550M,距趙苑苑公園園880M地段繁繁華、、配套套齊全全，出出行便便利區(qū)位位緊鄰城城市交交通主主干道道人民民路，，距南南北交交通主主干道道浴新新大街街僅820M.交通通人民西路浴新北大街鐵西北大街百花大街嶺南路項(xiàng)目區(qū)區(qū)位/交通5分鐘生生活圈圈復(fù)興區(qū)區(qū)，臨臨人民民西路路，交交通便便利、、配套套齊全全項(xiàng)目周周邊環(huán)環(huán)境東臨：：紅十字字會口口腔診診所、、益康康藥房房、中中國銀銀行、、錦江江之星星、天天福茗茗茶等等；西臨：：家具大大世界界、中中國建建設(shè)銀銀行、、公交交總公公司、、區(qū)百百花小小學(xué)、、王郎郎城遺遺址園園、公公交派派出所所等；；南臨：：汽修廠廠、煙煙酒專專賣、、五一一八香香辣蝦蝦總店店、羊羊蝎子子、全全統(tǒng)水水產(chǎn)、、等；；北臨：：御景苑苑、大大乘寺寺、星星星雙雙語幼幼兒園園、趙趙苑公公園、、區(qū)環(huán)環(huán)衛(wèi)局局等周邊生生活、、居住住、辦辦公各各種配配套均均非常常成熟熟御景大廈經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指指標(biāo)建筑性性質(zhì)：：商業(yè)業(yè)、辦辦公建建筑產(chǎn)權(quán)：：40年總占地地面積積：凈凈7279.4m2（規(guī)劃劃9999.2m2）總建筑筑面積積：8.293萬m2，其中中地上上6.3944萬m2（商業(yè)2.1856萬m2，辦公公4.158萬m2），地地下1.8986萬m2建筑高高度：：99.8m建筑層層數(shù)：：地下下3層，地地上27層建筑密密度：：≤≤34%容積率率：≤6.40停車位位：機(jī)機(jī)動車車車位位270個(gè)，自自行車車車位位1610個(gè)分區(qū)以以及層層高正大總總部層層（25-27層）普通辦辦公層層（7-24層）餐飲商商業(yè)層層（1-6層）停車機(jī)機(jī)房層層（-1—3層）5m5m4.2m4.2m4.2m4.2m3.4m（21層）5.2m總27層，商商業(yè)6層，可可售18層，自自留3層（正正大總總部）），寫寫字樓樓層高高3.4m1980平米標(biāo)準(zhǔn)層層面積積本案標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層長63.6M，寬31.5M，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層面面積約約1980M2，共計(jì)計(jì)12套，分分割后后單戶戶面積積為8.4M（寬））*9M（長））=75.6M2。本案寫寫字樓樓部分分共計(jì)計(jì)21層（7-27層），，總面面積達(dá)達(dá)41580M2，配置置有10部電梯梯，完完全符符合寫寫字樓樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)中關(guān)關(guān)于電電梯配配置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：1部/每400-500M2。單層1980平米，，分12套，每每套開開間8.4米，進(jìn)進(jìn)深9米，共共配置置10部電梯梯1、緊臨臨人民民西路路，交交通便便利；；2、區(qū)域域內(nèi)除除本案案外僅僅卓昱昱大廈廈、寶寶利大大廈、、天兆兆大廈廈，競競爭性性?。?；3、項(xiàng)目目西部部為武武安市市（工工業(yè)新新興城城市））鋼材材批發(fā)發(fā)市場場、邯邯鄲鋼鋼鐵集集團(tuán)等等產(chǎn)業(yè)業(yè)集群群所附附帶大大量企企業(yè)客客戶需需求群群體。。1、市場場競爭爭日益益激烈烈，整整層自自用型型客戶戶對項(xiàng)項(xiàng)目的的認(rèn)可可度；；2、房產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控控持續(xù)續(xù)進(jìn)行行，后后期政政策對對商務(wù)務(wù)寫字字樓市市場沖沖擊不不可預(yù)預(yù)見。。1、本案案所在在區(qū)域域?yàn)楣すI(yè)區(qū)區(qū)，投投資回回報(bào)劣劣于叢叢臺區(qū)區(qū)、邯邯山區(qū)區(qū)；2、本案案產(chǎn)品品規(guī)劃劃無新新意，，單層層面積積過大大、立立面效效果無無新意意、產(chǎn)產(chǎn)品無無差異異性等等；1、本案案所在在地距距中心心區(qū)較較近；；2、調(diào)控控對商商務(wù)寫寫字樓樓市場場沖擊擊較小小；3、針對對本案案產(chǎn)品品進(jìn)行行調(diào)整整，以以差異異化產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)應(yīng)對市市場競競爭；；4、御景景苑帶帶給本本案開開發(fā)商商帶來來品牌牌利好好因素素。優(yōu)勢S劣勢W威脅T機(jī)遇O綜合對對比，，本項(xiàng)項(xiàng)目優(yōu)優(yōu)勢獨(dú)獨(dú)具、、機(jī)遇遇難得得，劣劣勢可可避、、威脅脅可解解。地塊SWOT分析SWOT分析客戶解解碼STEP2：客戶組成分析邯鄲購買本案的客戶是誰？客群分分析探探究本案意意向發(fā)發(fā)售方方式為為半層層或整整層，，即990M2—1980M2，按照照區(qū)域域內(nèi)5500元/平米（（最低低價(jià)））-7500元/平米（（最高高價(jià)））計(jì)算算，每每套總總款550萬-1500萬。能能夠有有實(shí)力力購買買此總總價(jià)的的客群群必將將是邯邯鄲當(dāng)當(dāng)?shù)馗吒叨丝涂蛻羧喝后w（（自用用目的的）、、邯鄲鄲或外外省市市高端端客戶戶群體體（投投資目目的））。本案緊緊鄰人人民西西路，，屬復(fù)復(fù)興區(qū)區(qū)內(nèi)，，復(fù)興興區(qū)規(guī)規(guī)劃為為重工工業(yè)區(qū)區(qū)，周周邊企企業(yè)資資源豐豐富（（實(shí)力力雄厚厚、數(shù)數(shù)量眾眾多）），因因此對對本案案首先先產(chǎn)生生意向向的客客群為為此區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)急需需改善善辦公公條件件的高高端企企業(yè)客客群。。本案西西部為為武安安市，，武安安市是是一座座以工工業(yè)為為主的的，各各行業(yè)業(yè)全面面發(fā)展展的新新興城城市，，武安安市內(nèi)內(nèi)一批批企業(yè)業(yè)為擴(kuò)擴(kuò)大發(fā)發(fā)展、、增強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)業(yè)名氣氣，需需要購購買本本案以以達(dá)到到擴(kuò)大大發(fā)展展、改改善條條件、、增強(qiáng)強(qiáng)名氣氣的效效果。。復(fù)興區(qū)區(qū)、武武安市市高端端企業(yè)業(yè)客群群為主主，叢叢臺區(qū)區(qū)、邯邯山區(qū)區(qū)、高高新區(qū)區(qū)、永永年縣縣及邯邯鄲其其它縣縣高端端企業(yè)業(yè)客群群為輔輔核心客客群偶得客客群輔助客客群叢臺區(qū)區(qū)、邯邯山區(qū)區(qū)、高高新區(qū)區(qū)、永永年縣縣及邯邯鄲其其它縣縣高端端企業(yè)業(yè)客群群小型投投資意意向組組團(tuán)客客群；；復(fù)興區(qū)區(qū)、武武安市市高端端企業(yè)業(yè)客群群客群終終極定定位核心客客群、、輔助助客群群、偶偶得客客群完完美構(gòu)構(gòu)筑本本案客客戶群群體，，精準(zhǔn)準(zhǔn)的客客群定定位+正確的的產(chǎn)品品定位位+完美的的營銷銷推廣廣=成功的的操盤盤項(xiàng)目目！項(xiàng)目定定位STEP3：項(xiàng)目定位基于政策、市場、自身進(jìn)行定位身份體驗(yàn)價(jià)值地標(biāo)圈層臨市中中心迎賓大大道旁旁綜合性性國際性性高檔5A便捷體面增值的的現(xiàn)代的的成功利益時(shí)髦的的人性化化大氣的的cool智能高品位位品牌客群內(nèi)內(nèi)心印印象客群心心中理理想辦辦公場場所的的19個(gè)關(guān)鍵鍵形容容詞，，奠定定本案案定位位根基基（印印象基基礎(chǔ)））地標(biāo)產(chǎn)品形象身份產(chǎn)品利益體驗(yàn)附加值價(jià)值產(chǎn)品利益圈層感性利益5個(gè)關(guān)鍵鍵詞是是觸動動客群群內(nèi)心心的不不同角角度5個(gè)關(guān)鍵鍵詞同同步揭揭示了了品牌牌的傳傳播過過程5個(gè)關(guān)鍵鍵詞代代表著著廣告告五個(gè)個(gè)層面面的目目標(biāo)客群內(nèi)內(nèi)心需需求客戶群群體的的需求求實(shí)際際是對對項(xiàng)目目的訴訴求，，奠定定了本本案