XXXX年邯鄲御景大廈項(xiàng)目定位暨定價(jià)方案

邯鄲御景大廈項(xiàng)目定位暨定價(jià)方案2013YEARHANDANCITYYUJINGBUILDING本次報(bào)告的主要工作，我們圍繞以下三大核心問(wèn)題展開(kāi)：產(chǎn)品調(diào)整依據(jù)項(xiàng)目定位，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，使產(chǎn)品與項(xiàng)目融為一體？Q23、在目前的市場(chǎng)下，怎樣的價(jià)格是相對(duì)合理，同時(shí)又能實(shí)現(xiàn)快速去化的？?jī)r(jià)格層面Q31、怎樣的定位及包裝才符合市場(chǎng)及自身？項(xiàng)目客群是哪些？他們的關(guān)注點(diǎn)又是什么？Q1定位操作CONTENTS2_定位及產(chǎn)品調(diào)整1_政策及市場(chǎng)判研3_定價(jià)原則及依據(jù)4_營(yíng)銷(xiāo)思路及策略邯鄲御景大廈_市場(chǎng)篇HANDANMARKETSECTIONSTEP1：房產(chǎn)政策分析最新房地產(chǎn)政策一覽政策分析回顧，2012房地產(chǎn)政策---2月24日起下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)3月5日溫家寶“繼續(xù)做好樓市調(diào)控，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”3月7日全國(guó)計(jì)劃新開(kāi)工建設(shè)700萬(wàn)套保障性住房5月18日起存準(zhǔn)率下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)6月8日起降息0.25個(gè)百分點(diǎn)6月18日住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.07月1日“閑置土地”定義變寬7月16日起存貸款利率分降0.25和0.31個(gè)百分點(diǎn)12月8日國(guó)土部：堅(jiān)持樓市調(diào)控不動(dòng)搖12月25日住建部：明年繼續(xù)限購(gòu)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲問(wèn)責(zé)調(diào)控政策頻出，銀行、政府、保障住房等均出臺(tái)相應(yīng)策略，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行多重打壓盤(pán)點(diǎn)，2013房地產(chǎn)政策……2月20日國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，會(huì)議確定了五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施（稱(chēng)為“國(guó)五條”）3月1日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》3月15日住建部首肯地方根據(jù)自身情況取消經(jīng)適房4月9日住建部發(fā)布的《關(guān)于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》調(diào)控仍在繼續(xù)，“國(guó)五條”轟動(dòng)市場(chǎng)，中央多次重申絕不放松房地產(chǎn)調(diào)控

從2002開(kāi)始，國(guó)家政策層面就有了對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，十年來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策層出不窮，但所有的調(diào)控政策均指向住宅行業(yè)，無(wú)一例是針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)，其中重要原因是住宅行業(yè)涉及民生問(wèn)題，住宅價(jià)格的高低關(guān)乎社會(huì)及政局的穩(wěn)定，但商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的高低與這些敏感性問(wèn)題關(guān)聯(lián)度不大，這就是為什么中央高層可以放任商業(yè)地產(chǎn)隨意增長(zhǎng)的最主要原因，另外，央行貨幣的超發(fā)使國(guó)內(nèi)十年間貨幣流通量增長(zhǎng)一倍，2012年社會(huì)貨幣流通量高達(dá)將近100萬(wàn)億元，如此高的貨幣流通量，在還沒(méi)有使人民幣國(guó)際化之前，使國(guó)內(nèi)通貨膨脹的可能性大增，所以政府在對(duì)房地產(chǎn)住宅行業(yè)投資嚴(yán)控的同時(shí)，必須疏導(dǎo)社會(huì)資金向其它方面沉淀，這樣才能降低通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)則是社會(huì)資金沉淀的其中一個(gè)方向。

從現(xiàn)有執(zhí)行政策來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有限購(gòu)限貸的限制，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)的貸款與其購(gòu)買(mǎi)住宅是否貸款毫無(wú)關(guān)聯(lián)，也就是說(shuō)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)無(wú)論投資者手中持有多少住宅及有多少筆貸款均不相干，首付及利率均按恒定比例執(zhí)行。

國(guó)家政策/寫(xiě)字樓，現(xiàn)行國(guó)家政策對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的影響……從國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)層面及現(xiàn)有執(zhí)行政策分析，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)相比，將會(huì)在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)有著非常寬松的投資環(huán)境。住宅市場(chǎng)持續(xù)低迷，寫(xiě)字樓市場(chǎng)是否會(huì)迎來(lái)契機(jī)，讓我們繼續(xù)深入了解寫(xiě)字樓市場(chǎng)……STEP2：寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析邯鄲寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究分析市場(chǎng)分析寫(xiě)字樓的概念在了解解寫(xiě)字字樓市市場(chǎng)之之前，，先讓我我們了了解一一下寫(xiě)寫(xiě)字樓樓物業(yè)業(yè)的概概念及及分類(lèi)類(lèi)----“寫(xiě)字樓樓”系地方方方言言，即即辦公公用房房，指指機(jī)關(guān)關(guān)、企企業(yè)、、事業(yè)業(yè)單位位行政政管理理人員員，業(yè)業(yè)務(wù)技技術(shù)人人員等等辦公公的業(yè)業(yè)務(wù)用用房，，現(xiàn)代代辦公公樓正正向綜綜合化化、一一體化化方向向發(fā)展展，由由于城城市土土地緊緊俏，，特別別是市市中心心區(qū)地地價(jià)猛猛漲、、建筑筑物逐逐步向向高層層發(fā)展展，使使許多多中小小企事事業(yè)單單位難難以獨(dú)獨(dú)立修修建辦辦公樓樓，因因此，，房地地產(chǎn)綜綜合開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)修修建辦辦公樓樓，分分層出出售、、出租租的業(yè)業(yè)務(wù)迅迅速興興起。。從這個(gè)個(gè)意義義上講講，寫(xiě)寫(xiě)字樓樓是指指國(guó)家家機(jī)關(guān)關(guān)、企企事業(yè)業(yè)單位位用于于辦理理行政政事物物或從從事業(yè)業(yè)務(wù)活活動(dòng)的的建筑筑物，，其使使用者者包括括營(yíng)利利性的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)體體和非非營(yíng)利利性的的管理理機(jī)構(gòu)構(gòu)，是是隨著著經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，，為滿滿足公公司辦辦公、、高效效率工工作需需要而而產(chǎn)生生的。。政府、、國(guó)企企、私私企等等日常常辦公公用房房，向向綜合合化、、一體體化發(fā)發(fā)展，，因企企業(yè)實(shí)實(shí)力因因素，，多采采用出出售（（整棟棟、整整層、、分割割）或或租賃賃（整整棟、、整層層、分分割））方式式。寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)目前前流行行兩大大評(píng)定定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)5A寫(xiě)字樓樓甲級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓樓所謂甲甲級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓樓，實(shí)實(shí)為一一種通通行叫叫法，，并沒(méi)沒(méi)有固固定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。。５ＡＡ寫(xiě)字字樓倒倒是有有一定定的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，類(lèi)似似于酒酒店星星級(jí)評(píng)評(píng)定的的方法法。那那么么，５５Ａ寫(xiě)寫(xiě)字樓樓具體體有哪哪些標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)呢呢？寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)目前前流行行兩大大評(píng)定定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，一一是甲甲級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓樓，一一是５５Ａ寫(xiě)寫(xiě)字樓樓。寫(xiě)字樓的分類(lèi)5A寫(xiě)字樓樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)“5A”標(biāo)準(zhǔn)是是目前前較流流行的的評(píng)定定方式式，但但“5A””概念有有兩種種評(píng)定定方式式，一一是狹狹義的的針對(duì)對(duì)智能能化硬硬件方方面，，二是是廣義義的指指綜合合“A”級(jí)評(píng)定定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。（1）樓宇宇品牌牌標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：A級(jí)寫(xiě)字字樓是是一個(gè)個(gè)城市市創(chuàng)造造文化化與財(cái)財(cái)富的的特定定空間間，寫(xiě)寫(xiě)字樓樓的品品牌形形成，，需要要產(chǎn)品品的差差異化化特征征、商商務(wù)文文化特特征、、服務(wù)務(wù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)理念念、地地域標(biāo)標(biāo)志性性物業(yè)業(yè)和城城市歷歷史記記憶。。（2）地理理位置置標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：A級(jí)地理理位置置是投投資和和購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)寫(xiě)字字樓的的關(guān)鍵鍵要素素之一一。只只有區(qū)區(qū)位在在城市市現(xiàn)有有或潛潛在商商務(wù)區(qū)區(qū)、地地段良良好、、具有有較高高投資資價(jià)值值的寫(xiě)寫(xiě)字樓樓才能能獲得得地理理位置置標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)A級(jí)。（3）客戶戶層次次標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：A級(jí)客戶戶層次次指的的是入入駐寫(xiě)寫(xiě)字樓樓的業(yè)業(yè)主或或租戶戶層次次。大大多數(shù)數(shù)寫(xiě)字字樓客客戶都都有擇擇鄰而而居的的心理理，因因此一一個(gè)寫(xiě)寫(xiě)字樓樓的客客戶層層次通通常是是趨同同的。。（4）服務(wù)務(wù)品質(zhì)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：A級(jí)服務(wù)務(wù)品質(zhì)質(zhì)一方方面體體現(xiàn)在在高效效的物物業(yè)管管理上上，另另一方方面體體現(xiàn)在在對(duì)入入住企企業(yè)的的專(zhuān)業(yè)業(yè)化商商務(wù)服服務(wù)上上。（5）硬件件設(shè)施施標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：A級(jí)主要要考核核建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)和建建筑功功能的的創(chuàng)新新。以以及其其所用用的建建筑技技術(shù)、、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層高高、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)承承重、、弱電電系統(tǒng)統(tǒng)、新新風(fēng)系系統(tǒng)，，以及及電梯梯、智智能等等。5A寫(xiě)字樓針對(duì)智能化硬件OA（辦公智能化）BA（樓宇自動(dòng)化）CA（通訊傳輸智能化）FA（消防智能化）SA（安保智能化）狹義廣義綜合“A”級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)樓宇品牌標(biāo)準(zhǔn)地理位置標(biāo)準(zhǔn)客戶層次標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)就我國(guó)國(guó)的辦辦公樓樓市場(chǎng)場(chǎng)而言言，一一般分分為高高檔物物業(yè)(甲級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓樓)、中檔檔物業(yè)業(yè)(乙級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓樓)、低檔檔物業(yè)業(yè)(丙級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓樓)。而高高檔物物業(yè)又又可細(xì)細(xì)分為為兩個(gè)個(gè)部分分：頂頂級(jí)和和甲級(jí)級(jí)寫(xiě)字字樓。。頂級(jí)級(jí)寫(xiě)字字樓與與國(guó)際際寫(xiě)字字樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)相相符，，甲級(jí)級(jí)是按按照本本地市市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)行標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)劃劃分的的。所所謂甲甲級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓樓主要要是參參照了了四星星級(jí)酒酒店或或五星星級(jí)酒酒店的的評(píng)級(jí)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，是是房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)內(nèi)的的一種種習(xí)慣慣稱(chēng)謂謂。由于寫(xiě)字樓樓物業(yè)在不不同的市場(chǎng)場(chǎng)各不相同同，寫(xiě)字樓樓的分類(lèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)通常是是基于每個(gè)個(gè)市場(chǎng)上的的相對(duì)質(zhì)量量，如在一一些小城市市還沒(méi)有頂頂級(jí)寫(xiě)字樓樓與國(guó)際寫(xiě)寫(xiě)字樓。我國(guó)辦公樓樓市場(chǎng)高檔寫(xiě)字樓樓（甲級(jí)））中檔寫(xiě)字樓（（乙級(jí)）低檔寫(xiě)字樓（（丙級(jí)）頂級(jí)寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓國(guó)際寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)（如四四星、五星星級(jí)）相符本地市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)按照了解完寫(xiě)字字樓的概念念與分類(lèi)，，我們要深入入了解邯鄲鄲寫(xiě)字樓市市場(chǎng)，但首先讓我我們來(lái)簡(jiǎn)單單了解一下下邯鄲市……邯鄲概況邯鄲市位于于河北省南南端，地處處四省交匯匯（晉、魯魯、豫)，地理區(qū)位位優(yōu)越，交交通便捷，，飛機(jī)、火火車(chē)（高鐵鐵）、高速速各種運(yùn)輸輸方式一應(yīng)應(yīng)俱全；經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄雄厚，農(nóng)業(yè)業(yè)綜合生產(chǎn)產(chǎn)條件優(yōu)越越，素有““北方糧倉(cāng)倉(cāng)”、“冀冀南棉?！薄敝Q(chēng)，礦礦產(chǎn)資源豐豐富，境內(nèi)內(nèi)已探明礦礦物資源多多達(dá)40多種，其中中煤炭和鐵鐵礦石儲(chǔ)量量分別達(dá)到到40億噸和4.8億噸，被譽(yù)譽(yù)為現(xiàn)代““鋼城”、、“煤都””。河北南端，，四省交匯匯處，地理理區(qū)位優(yōu)越越，交通便便捷，農(nóng)業(yè)業(yè)、礦產(chǎn)極極其豐富邯鄲邢臺(tái)衡水張家口滄州北京承德保定石家莊唐山秦皇島廊坊邯鄲是中國(guó)國(guó)歷史文化化名城之一一，它的文文明歷史已已有7000多年。歷史史上的許多多典故以及及美好傳說(shuō)說(shuō)，"將相和"、"完璧歸趙"、"胡服騎射"等，都和邯邯鄲的歷史史有關(guān)。1952年12月22日，邯鄲鎮(zhèn)鎮(zhèn)復(fù)升為邯邯鄲市;1954年改省轄市市;1956年峰峰市并并入邯鄲市市;1983年邯鄲縣并并人邯鄲市市;1984年改為省轄轄市;1986年武安縣(后改市)劃歸邯鄲市市;1993年經(jīng)國(guó)務(wù)院院批準(zhǔn)，撤撤消邯鄲地地區(qū)，實(shí)行行地市合并并，將邯鄲鄲地區(qū)所轄轄各縣劃歸歸邯鄲市管管轄，稱(chēng)邯邯鄲市。歷史沿革邯鄲已有7000多年文明歷歷史，是歷史文化名名城之一，，典故眾多多。公路交通：：是全國(guó)179個(gè)重要的公公路交通樞樞紐之一，，交通便利利，境內(nèi)有有京深高速速公路、青青蘭高速公公路、107國(guó)道、309國(guó)道；鐵路交通：：境內(nèi)有貫穿穿南北方向向的京廣鐵鐵路，東西西方向有邯邯長(zhǎng)鐵路和和邯濟(jì)鐵路路；航空交通：：邯鄲機(jī)場(chǎng)已已經(jīng)投入使使用，已經(jīng)經(jīng)開(kāi)通到上上海、重慶慶、大連、、杭州、西西安、廈門(mén)門(mén)、廣州、、深圳、長(zhǎng)長(zhǎng)沙、呼和和浩特、溫溫州、?？诳凇⒑戏实鹊榷鄺l航線線。交通條件邯鄲區(qū)位交交通條件優(yōu)優(yōu)越，居晉晉冀魯豫四四省要沖和和中原經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)腹心，，在四省交交界區(qū)是唯唯一的特大大城市，與與石家莊、、太原、濟(jì)濟(jì)南、鄭州州四個(gè)省會(huì)會(huì)城市的距距離均在200公里左右，，與北京、、天津等大大都市的距距離均在500公里以?xún)?nèi)。。居晉冀魯豫豫四省要沖沖，公路、、鐵路、航航空四通八八達(dá)，交通通條件十分分優(yōu)越。人口區(qū)位邯鄲市轄4個(gè)市轄區(qū)（（另有一個(gè)個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)）、14個(gè)縣，代管管1個(gè)縣級(jí)市。。邯鄲市面面積12087平方千米，，人口約1000萬(wàn)。城鎮(zhèn)人人口400多萬(wàn)人，中中心城區(qū)人人口150萬(wàn)人。在中中原經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)13個(gè)城市中，，邯鄲人口口增長(zhǎng)率居居首位。人口大市，，中心城區(qū)區(qū)百萬(wàn)，全全市千萬(wàn)；；城市化率率達(dá)45%；中心城區(qū)區(qū)占總市域域面積比例例較小，市市區(qū)輻射能能力弱（小小市區(qū)、大大市域）。1、叢臺(tái)區(qū)位置:邯鄲市轄區(qū)區(qū)，市府駐駐地。規(guī)模:面積28.3平方公里，，人口43.8萬(wàn)，轄10街道1鄉(xiāng)，區(qū)府駐駐中華北大大街。經(jīng)濟(jì)概況:城區(qū)為邯鄲鄲的政治經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心,主要以發(fā)展展商貿(mào)經(jīng)濟(jì)濟(jì)為主。其其他還有工工業(yè),工業(yè)的主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)有化化工、機(jī)電電、建材、、紡織、服服裝等。教育配套:叢臺(tái)區(qū)教育育配套齊全全,有26所學(xué)校。交通配套:叢臺(tái)有京京廣鐵路，，京深、茶茶蘭、邯臨臨公路過(guò)境境。房產(chǎn)市場(chǎng):城區(qū)目前可可開(kāi)發(fā)的土土地非常有有限，主要要靠舊城改改造、舊房房拆遷而來(lái)來(lái)，因此土土地成本相相對(duì)較高。。特征分析:叢臺(tái)區(qū)屬于于邯鄲的老老城區(qū),周邊生活及及其他配套套相對(duì)成熟熟,主要居住人人口為企業(yè)業(yè)單位職工工,目前叢臺(tái)區(qū)區(qū)處于舊城城改造階段段,商品房供應(yīng)量相對(duì)對(duì)集中。2、邯山區(qū)位置:邯鄲市的中中心城區(qū)。。規(guī)模:面積37平方公里，，人口38萬(wàn)。經(jīng)濟(jì)狀況:該區(qū)地處繁繁華商貿(mào)密密集區(qū)，客客流充足、、物資豐富富。交通配套:交通便利，，火車(chē)站、、長(zhǎng)途汽車(chē)車(chē)站、飛機(jī)機(jī)場(chǎng)坐落在在本區(qū)內(nèi)，，京廣、邯邯濟(jì)、邯邯長(zhǎng)鐵路，，京深高速速公路和107國(guó)道貫穿全全區(qū)。房產(chǎn)市場(chǎng):邯山區(qū)主要要以商貿(mào)為為主,在房地產(chǎn)市市場(chǎng)上主要要以商業(yè)地地產(chǎn)為導(dǎo)向向、從邯鄲鄲城市整體體規(guī)劃來(lái)看看，本片區(qū)區(qū)未來(lái)房地地產(chǎn)主要以以商住結(jié)合的項(xiàng)目為為主導(dǎo)，從從而形成邯邯鄲的經(jīng)濟(jì)濟(jì)中心。區(qū)域特征:繁榮、商業(yè)業(yè)密集、人人流量集中中。行政分區(qū)3、復(fù)興區(qū)位置:邯鄲市區(qū)西西部，是邯邯鄲市的重重、化工業(yè)業(yè)區(qū)。區(qū)域規(guī)模:面積37平方公里，，人口34萬(wàn)，全區(qū)轄轄1個(gè)鄉(xiāng)，6個(gè)辦事處，，15個(gè)行政村。。經(jīng)濟(jì)概況:復(fù)興區(qū)是重重工業(yè)區(qū)，，全國(guó)國(guó)有有企業(yè)的旗旗幟“邯鄲鄲鋼鐵集團(tuán)團(tuán)有限公司司”、軍軍工企業(yè)的的一面旗幟幟“新興鑄鑄管集團(tuán)有有限公司””都座落在這里里；北部是是以“滏陽(yáng)陽(yáng)化工集團(tuán)團(tuán)有限公司司”等為主主的化工區(qū)區(qū)，鄰近還還有煤炭、、陶瓷、紡紡織、電力力等諸多多大型產(chǎn)業(yè)業(yè)集團(tuán)，具有較較強(qiáng)的依托托發(fā)展優(yōu)勢(shì)勢(shì)。房產(chǎn)市場(chǎng):由于復(fù)興區(qū)區(qū)為重工業(yè)業(yè)區(qū),樓盤(pán)在售較較少。區(qū)域特征:重工業(yè)集中中區(qū)域,以鋼鐵,化工,煤炭等行業(yè)業(yè)為主,工業(yè)污染相相對(duì)嚴(yán)重,居住氛圍相相對(duì)較差,空氣污染指指數(shù)嚴(yán)重,未來(lái)仍以重重工業(yè)為發(fā)展導(dǎo)向向。4、高新開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)位置:開(kāi)發(fā)區(qū)新區(qū)區(qū)位于邯鄲鄲市東北部部，京深高高速公路兩兩側(cè)。城區(qū)規(guī)劃:規(guī)劃面積為為23.5平方公里，，控制面積積50平方公里。。其中高速速公路路西側(cè)3.5平方公里為為新區(qū)起步步區(qū)，規(guī)劃劃區(qū)域位于于東環(huán)路與與京深高速公公路之間、、邯臨路以以南、叢臺(tái)臺(tái)路以北區(qū)區(qū)域，與主主城區(qū)緊密密相連，內(nèi)內(nèi)有高速公公路出入口口和省道邯邯臨公路。。高速公路路以東、邯臨臨路兩側(cè)為為新區(qū)東擴(kuò)擴(kuò)部分，占占地20平方公里，，布局以邯邯臨路為界界，路南為為公建生活活區(qū)，路北北為工業(yè)區(qū)區(qū)，為相對(duì)對(duì)獨(dú)立的新城區(qū)區(qū)?，F(xiàn)狀:新區(qū)起步區(qū)區(qū)已完成21公里長(zhǎng)的““三縱九橫橫”12條道路及148公里長(zhǎng)的的各種管管線鋪設(shè)設(shè)，達(dá)到到了給水水、排水水、污水水、供熱熱、供電電、供氣、通訊訊、寬帶帶網(wǎng)等““十通一一平"。經(jīng)濟(jì)發(fā)展六大亮點(diǎn)點(diǎn)，GDP破3000億、企業(yè)業(yè)實(shí)力、、農(nóng)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值、旅旅游收入入、城市市建設(shè)、、居民收收入均表表明邯鄲鄲市整體體經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力劇增增！亮點(diǎn)一：：成功躋身身“3000億元俱樂(lè)樂(lè)部”亮點(diǎn)二：：入圍工業(yè)業(yè)企業(yè)500強(qiáng)全省第第一亮點(diǎn)三：：全國(guó)率先先建成“噸糧市”亮點(diǎn)四：：來(lái)邯游客客突破2000萬(wàn)亮點(diǎn)五：：城市標(biāo)志志性建筑筑拔地而而起亮點(diǎn)六：：民生投入入創(chuàng)新高高剛剛過(guò)去去的2012年，預(yù)計(jì)計(jì)全市生生產(chǎn)總值值增長(zhǎng)10%左右，首首次躋身身中國(guó)GDP““3000億元俱樂(lè)樂(lè)部”，，標(biāo)志著著我市跨跨入全國(guó)國(guó)大中城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展““第一方方陣”。。我市入圍圍中國(guó)企企業(yè)500強(qiáng)、中國(guó)國(guó)民營(yíng)企企業(yè)500強(qiáng)的企業(yè)業(yè)各增至至10家，數(shù)量量全省第第一。2012年，邯鄲鄲糧食生生產(chǎn)喜獲獲“九連連增”，，總產(chǎn)達(dá)達(dá)560.1萬(wàn)噸，小小麥、玉玉米兩熟熟畝產(chǎn)1001.2公斤，單單產(chǎn)及增增幅均居居全省第第一，在在全省乃乃至全國(guó)國(guó)率先實(shí)實(shí)現(xiàn)了““噸糧市市”目標(biāo)標(biāo)。文化旅游游加快發(fā)發(fā)展，中中華成語(yǔ)語(yǔ)文化園園項(xiàng)目成成功簽約約，響堂堂山、媧媧皇宮晉晉級(jí)國(guó)家家級(jí)風(fēng)景景名勝區(qū)區(qū)，全市市共接待待國(guó)內(nèi)外外游客2300萬(wàn)人，旅旅游總收收入135億元，分分別增長(zhǎng)長(zhǎng)34%和36%。城市四期期總規(guī)獲獲得國(guó)務(wù)務(wù)院批復(fù)復(fù)，主城城區(qū)32項(xiàng)重大項(xiàng)項(xiàng)目扎實(shí)實(shí)推進(jìn)，，市文化化藝術(shù)中中心、四四座城市市立交橋橋、火車(chē)車(chē)站廣場(chǎng)場(chǎng)改造等等一批標(biāo)標(biāo)志性工工程建成成投用。。去年市財(cái)財(cái)政民生生投入201.6億元，較較上年增增長(zhǎng)12億元，85件實(shí)事如如期完成成。預(yù)計(jì)計(jì)城鎮(zhèn)居居民人均均可支配配收入和和農(nóng)民人人均純收收入，分分別增長(zhǎng)長(zhǎng)12%以上、10%左右。發(fā)展規(guī)劃到2020年，形成成“市域域中心城城市（中中心城區(qū)區(qū)+峰峰城區(qū)區(qū)）—市域副中中心城市市（武安安市）—縣域中心心城市（（縣城））—建制鎮(zhèn)””四級(jí)城城鎮(zhèn)等級(jí)級(jí)結(jié)構(gòu)。。等級(jí)結(jié)構(gòu)構(gòu)規(guī)劃以“中心城城區(qū)+外圍圈層層”為規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)，以“1+9””為空間結(jié)結(jié)構(gòu)，總規(guī)劃面面積為2852平方公里里。即即以中心心城區(qū)為為核心，，環(huán)30公里半徑徑為范圍圍，各衛(wèi)衛(wèi)星城沿沿郊區(qū)一一級(jí)公路路環(huán)呈圈圈層鑲嵌嵌狀布局局?！?”：指邯鄲市市中心城區(qū)區(qū)?！?”：指武安安、峰峰峰、馬頭頭、磁縣縣、臨漳漳、成安安、肥鄉(xiāng)鄉(xiāng)、廣府府、永年年等9個(gè)衛(wèi)星城城。發(fā)展格局局規(guī)劃產(chǎn)業(yè)布局局規(guī)劃“兩區(qū)、兩兩廊、一一中心””“兩區(qū)””：西部部循環(huán)經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)、、東部特特色農(nóng)業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)；“兩廊””：成峰峰（成安安至峰峰峰)工業(yè)走廊廊（紡織服服裝、新新型建材材、精細(xì)細(xì)化工、、裝備制制造為主主）、邯武(邯鄲至武武安)工業(yè)走廊廊（資源型型產(chǎn)業(yè)、、重工業(yè)業(yè)為主））；“一中心心”：中中心城區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)。四級(jí)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)等級(jí)結(jié)結(jié)構(gòu)1中心+9衛(wèi)星城共共同發(fā)展展主城區(qū)重重點(diǎn)發(fā)展展方向是是——重點(diǎn)向東東發(fā)展，，南北適適當(dāng)發(fā)展展，西部部控制發(fā)發(fā)展。城市總結(jié)地處河北北南端，，四?。ǎ〞x冀魯魯豫）交交匯處，，地理區(qū)區(qū)位優(yōu)越越，交通通便捷，，公路、、鐵路、、航空四四通八達(dá)達(dá)，農(nóng)業(yè)業(yè)、礦產(chǎn)產(chǎn)極其豐豐富；邯鄲已有有7000多年文明明歷史，，是歷史史文化名名城之一一，典故故眾多；；人口大市市，中心心城區(qū)百百萬(wàn)，全全市千萬(wàn)萬(wàn)；城市市化率達(dá)達(dá)45%；中心城城區(qū)占總總市域面面積比例例較小，，市區(qū)輻輻射能力力弱（小小市區(qū)、、大市域域）；六大亮點(diǎn)點(diǎn)，GDP破3000億、企業(yè)業(yè)實(shí)力、、農(nóng)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值、旅旅游收入入、城市市建設(shè)、、居民收收入均表表明邯鄲鄲市整體體經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力劇增增；等級(jí)結(jié)構(gòu)構(gòu)規(guī)劃：：四級(jí)城城鎮(zhèn)等級(jí)級(jí)結(jié)構(gòu)，，發(fā)展格格局規(guī)劃劃：1中心+9衛(wèi)星城共共同發(fā)展展，產(chǎn)業(yè)業(yè)布局規(guī)規(guī)劃：““兩區(qū)、、兩廊、、一中心心”。主主城區(qū)重重點(diǎn)發(fā)展展方向是是——重點(diǎn)向東東發(fā)展，，南北適適當(dāng)發(fā)展展，西部部控制發(fā)發(fā)展。古城邯鄲鄲，地理理優(yōu)越、、交通便便捷、經(jīng)經(jīng)濟(jì)增速速明顯，，但市區(qū)區(qū)面積較較小，輻輻射力弱弱，未來(lái)來(lái)城市將以四級(jí)城城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)構(gòu)、1+9聯(lián)動(dòng)、兩兩區(qū)兩廊廊一中心心三種多多層次立立體式規(guī)規(guī)劃發(fā)展展，其中中主城區(qū)區(qū)施行重重點(diǎn)向東東、南北北適當(dāng)、、西部控控制的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略。明白了什什么是寫(xiě)寫(xiě)字樓，，了解了哪哪里是邯邯鄲市，，讓我們深深入讀懂懂邯鄲市市寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)……回顧，2012年邯鄲寫(xiě)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)---2012年，對(duì)于于邯鄲寫(xiě)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)來(lái)說(shuō)說(shuō)是飛速速發(fā)展的的一年。。2012年，邯鄲鄲市寫(xiě)字字樓市場(chǎng)場(chǎng)在售項(xiàng)項(xiàng)目35個(gè)左右，，在售面面積約130萬(wàn)平方米米，較2010年的在售售項(xiàng)目15個(gè)左右增增長(zhǎng)了一一倍多；；售價(jià)方方面，目目前邯鄲鄲寫(xiě)字樓樓售價(jià)基基本上穩(wěn)穩(wěn)定在6000元/㎡以上，2010年寫(xiě)字樓樓售價(jià)僅僅維持在在4000-5000元/㎡，年均復(fù)復(fù)合增長(zhǎng)長(zhǎng)率超過(guò)過(guò)15%；租賃方方面，目目前邯鄲鄲寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)租租金在35-40元/㎡/月，市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)未來(lái)來(lái)寫(xiě)字樓樓租金預(yù)預(yù)期在45-50元/㎡/月，2010年租金水水平僅僅僅停留在在20-30元/㎡/月的水平平。2012年，寫(xiě)字字樓市場(chǎng)場(chǎng)飛速發(fā)發(fā)展，與與2010年相比，，供應(yīng)量量增長(zhǎng)了130%、銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格增長(zhǎng)長(zhǎng)30%（平均每每年增長(zhǎng)長(zhǎng)15%）、租賃價(jià)價(jià)格增長(zhǎng)長(zhǎng)約50%。市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)——2012年邯鄲市市寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)在在售項(xiàng)目目35個(gè)左右，，在售面面積約130萬(wàn)平方米米；預(yù)計(jì)計(jì)未來(lái)每每年新增增寫(xiě)字樓樓項(xiàng)目將將會(huì)在5-10個(gè)左右，，即年新新增供應(yīng)應(yīng)約30萬(wàn)平方米米；區(qū)域分布布——邯鄲寫(xiě)字字樓市場(chǎng)場(chǎng)處于遍遍地開(kāi)花花的局面面，但中中華大街街周邊屬屬于項(xiàng)目目最集中中區(qū)域。。中心主主城區(qū)寫(xiě)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)基本本飽和，，東拓南南進(jìn)現(xiàn)象象較為明明顯，尤尤其是高高開(kāi)區(qū)周周邊區(qū)域域發(fā)展迅迅速；產(chǎn)品形態(tài)態(tài)——配中央空空調(diào)和公公共衛(wèi)生生間的純純寫(xiě)字樓樓項(xiàng)目正正在逐漸漸被邯鄲鄲市場(chǎng)所所接受，，在售和和新建項(xiàng)項(xiàng)目中純純寫(xiě)字樓樓項(xiàng)目比比例明顯顯增加，，目前已已知2012年市場(chǎng)上上純寫(xiě)字字樓項(xiàng)目目共9個(gè)，約44萬(wàn)平方米米面積，，占比近近三分之之一；產(chǎn)品細(xì)節(jié)節(jié)——目前邯鄲鄲市寫(xiě)字字樓產(chǎn)品品單層面面積均相相對(duì)較小小，大多多在1000-1500平方米/層之間，，毛坯交交房項(xiàng)目目較多，，出現(xiàn)部部分精裝裝交房項(xiàng)項(xiàng)目。分析，2012年邯鄲寫(xiě)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)---銷(xiāo)售進(jìn)度度——邯鄲寫(xiě)字字樓在售售項(xiàng)目去去化速度度參差不不齊，去去化較快快的項(xiàng)目目集中在在800㎡㎡/月，較慢慢的項(xiàng)目目集中在在300-400㎡/月，整體體上來(lái)看看，平均均去化速速度在500-600㎡/月；時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)——2011年、2012年新增開(kāi)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目目數(shù)量基基本持平平，且主主要集中中在年初初和金九九銀十的的時(shí)間段段，結(jié)合合在售項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)售售率情況況來(lái)看，，項(xiàng)目銷(xiāo)銷(xiāo)售周期期集中在在兩年左左右；銷(xiāo)售價(jià)格格——人民路貫貫穿邯鄲鄲東西，，商業(yè)、、金融、、居住、、公園、、娛樂(lè)一一應(yīng)俱全全，繁華華熱鬧的的現(xiàn)代金金融區(qū)和和商業(yè)區(qū)區(qū)雛形已已現(xiàn)，人人民路無(wú)無(wú)疑已經(jīng)經(jīng)成為邯邯鄲CBD中心區(qū)域域。2012年人民路路由西向向東寫(xiě)字字樓價(jià)格格依次為為天兆大大廈（未未售）、、寶利大大廈（5200元/平米）、、卓昱大大廈（6500元/平米）、、融通國(guó)國(guó)際（8000元/平米）、、嘉華國(guó)國(guó)際（8000元/平米）、、錦林大大廈（12000元/平米），，整體呈呈從西向向東，依依次增高高的趨勢(shì)勢(shì)。分析，2012年邯鄲寫(xiě)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)---在全國(guó)宏宏觀調(diào)控控大背景景下緣何何2012年邯鄲寫(xiě)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)仍能能保持如如此高速速成長(zhǎng)？？我們認(rèn)為為原因主主要有以以下三點(diǎn)點(diǎn)：第一，住住宅宏觀觀調(diào)控嚴(yán)嚴(yán)厲政策策下資金金的擠出出效應(yīng)；；第二，經(jīng)經(jīng)濟(jì)快速速發(fā)展和和轉(zhuǎn)型下下對(duì)寫(xiě)字字樓需求求的快速速增加；；第三，寫(xiě)寫(xiě)字樓相相對(duì)較高高且穩(wěn)定定的租金金回報(bào)率率。越來(lái)越多多的投資資客從住住宅市場(chǎng)場(chǎng)轉(zhuǎn)向投投資回報(bào)報(bào)率更為為穩(wěn)定的的商業(yè)地地產(chǎn)，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)的優(yōu)化化促成金金融、咨咨詢(xún)等高高端服務(wù)務(wù)業(yè)的良良好發(fā)展展，構(gòu)成成寫(xiě)字樓樓的穩(wěn)定定需求，，加上寫(xiě)寫(xiě)字樓穩(wěn)穩(wěn)定的投投資回報(bào)報(bào)及物業(yè)業(yè)保值增增值的驅(qū)驅(qū)動(dòng)因素素，邯鄲鄲寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)在在2012年表現(xiàn)良好。?？偨Y(jié)，2012年邯鄲寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)---目前邯鄲市區(qū)內(nèi)重點(diǎn)在售寫(xiě)字樓項(xiàng)項(xiàng)目22個(gè)，其中叢臺(tái)區(qū)15個(gè)、邯山區(qū)5個(gè)、復(fù)興區(qū)2個(gè)；價(jià)格以叢叢臺(tái)區(qū)最高、、復(fù)興區(qū)最穩(wěn)穩(wěn)定；在良好好的市場(chǎng)面前前也表明了未未來(lái)市場(chǎng)的激激烈競(jìng)爭(zhēng)。叢臺(tái)區(qū)在售寫(xiě)寫(xiě)字樓項(xiàng)目15個(gè)。代表項(xiàng)目目：錦林大廈廈15000元/㎡，龍鼎國(guó)際5500元/㎡；邯山區(qū)在售寫(xiě)寫(xiě)字樓5個(gè)。代表項(xiàng)目目：義烏小商商品批發(fā)城7100元/㎡，皓月大廈5500/㎡㎡；復(fù)興區(qū)在售寫(xiě)寫(xiě)字樓2個(gè)。卓昱大廈廈7500元/㎡，寶利大廈5500元/㎡。復(fù)興區(qū)格局，2013年邯鄲寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)---區(qū)域案名位置

價(jià)格工程進(jìn)度銷(xiāo)售率叢臺(tái)區(qū)金恒基鹿城國(guó)際叢臺(tái)路與陵西街交匯處6000元主體施工中不詳恒億大廈叢臺(tái)區(qū)光明北大街123號(hào)7980元A棟現(xiàn)房，B棟主體施工（至3層）不詳財(cái)智天地浴新大街與環(huán)城西路交口東北角5600元主體施工中不詳華浩天際滏河街與聯(lián)紡路交匯處6500元準(zhǔn)現(xiàn)房約70%華祥大廈B座中華北大街與聯(lián)紡路交匯北行路東6600元準(zhǔn)現(xiàn)房不詳江泉大廈叢臺(tái)路與東環(huán)路交匯處7500元主體施工中約30%中道國(guó)際叢臺(tái)路與東環(huán)路交匯處8700元準(zhǔn)現(xiàn)房約90%鉑鑰中心中華大街新華書(shū)店對(duì)面8500元準(zhǔn)現(xiàn)房約70%文新大廈展覽路與曙光路交匯處8200元主體完工不詳錦林大廈人民路與滏東街交匯處15000元已交工約90%趙都華潤(rùn)大廈陵西街原趙都商場(chǎng)5800元主體施工中約50%濱河世紀(jì)大廈滏河大街與和平路交叉口東南角6780元主體施工中不詳融通國(guó)際人民路與光明大街交匯處東南角8000元主體施工中不詳龍鼎國(guó)際23中以南，朝陽(yáng)路以北，滏西大街以西5500元正在打樁即將開(kāi)槽不詳慧谷中華大街與青年路交叉路口西南角7000元主體施工中不詳邯山區(qū)義烏小商品批發(fā)城和平路198號(hào)（老丹蘭東行50米路南）7100元主體施工中（至10層）不詳君興大廈陵西街與陵園路交匯處5800元準(zhǔn)現(xiàn)房約80%皓月大廈陵園路與中華大街交叉口東行200米路北5500元正在開(kāi)槽不詳邯臺(tái)大廈中華大街邯山廣場(chǎng)南5900元現(xiàn)房約90%金業(yè)國(guó)際大廈中華大街與渚河路交匯處6600元主體完工約50%復(fù)興卓昱大廈人民路與鐵西街交匯處7500元主體完工不詳寶利大廈人民路與大乘寺街交匯處5500元地基處理中不詳2013年邯鄲主要在在售寫(xiě)字樓總總數(shù)為22個(gè)，具體項(xiàng)目目如下：叢臺(tái)區(qū)叢臺(tái)區(qū)是邯鄲鄲寫(xiě)字樓項(xiàng)目目最多、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)最激烈的區(qū)區(qū)域，目前此此區(qū)域內(nèi)具有有影響力且以以純寫(xiě)字樓項(xiàng)項(xiàng)目為代表的的在售項(xiàng)目15個(gè)，未售項(xiàng)目目2個(gè)，其中以錦錦林大廈項(xiàng)目目售價(jià)最高（（15000元/平米），龍鼎鼎國(guó)際價(jià)格最最低（5500元/平米），價(jià)格格受到規(guī)模、、地段、開(kāi)發(fā)發(fā)商品牌、產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工工程進(jìn)度、項(xiàng)項(xiàng)目口碑等諸諸多因素影響響。其主流價(jià)價(jià)格以6000-8000為主。區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓樓項(xiàng)目17個(gè)（15個(gè)在售，2個(gè)未售），區(qū)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)異異常激烈，價(jià)價(jià)差較大，最最低價(jià)達(dá)5500元/平米，最高價(jià)價(jià)達(dá)15000元/平米。錦林大廈錦林大廈樓盤(pán)地址[叢臺(tái)區(qū)]人民路與滏東路交匯處西南角物業(yè)類(lèi)型寫(xiě)字樓（A座地上26層，B座地上23層）開(kāi)發(fā)商河北錦祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積10101平方米建筑面積98468平方米容積率7.77綠化率13.8%交通情況21、204、71、39、17、34、36等公交車(chē)裝修情況毛坯主力戶型100平米銷(xiāo)售均價(jià)15000元/平米優(yōu)惠方式全款九八折物業(yè)公司邯鄲市金易達(dá)物業(yè)服務(wù)有限公司、第一太平戴維斯開(kāi)盤(pán)時(shí)間——入駐時(shí)間2012年7月規(guī)劃戶數(shù)——車(chē)位數(shù)量309銷(xiāo)售地址人民路與滏東路交匯處西南角地處核心區(qū)域域，已為現(xiàn)房房，邯鄲最貴貴寫(xiě)字樓，物物業(yè)顧問(wèn)第一一太平戴維斯斯金恒基鹿城國(guó)國(guó)際金恒基鹿城國(guó)際樓盤(pán)地址[叢臺(tái)區(qū)]叢臺(tái)區(qū)叢臺(tái)路與陵西大街交叉口西北角物業(yè)類(lèi)型27層寫(xiě)字樓（-2和-3兩層停車(chē)場(chǎng)，-1-5層商業(yè)，6-27層公園式全裝辦公）開(kāi)發(fā)商河北金恒基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積9120平方米建筑面積106899平米容積率3.2綠化率30%交通情況6、24、25、26、46、201、205、406路學(xué)步橋站下車(chē)裝修情況全部精裝主力戶型49-75平米銷(xiāo)售均價(jià)6400元/平米優(yōu)惠方式全款九二折、貸款九八折優(yōu)惠首付50%物業(yè)公司戴德梁行開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年6月9日入駐時(shí)間2014年6月規(guī)劃戶數(shù)800多戶車(chē)位數(shù)量400左右銷(xiāo)售地址陵西大街與叢臺(tái)路交叉口西行100米路北實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)項(xiàng)目最快已出地面17層（2013.05.30）邯鄲第一家全全精裝寫(xiě)字樓樓，物業(yè)品牌牌戴德梁行江泉大廈江泉大廈樓盤(pán)地址[叢臺(tái)區(qū)]叢臺(tái)路與東環(huán)路交口西南角物業(yè)類(lèi)型寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商邯鄲市錦霖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司占地面積10280.40㎡建筑面積66384.98㎡容積率4.7綠化率30%交通情況21、26、62、39路等裝修情況毛坯主力戶型69m2-286m2銷(xiāo)售均價(jià)7600元/平米優(yōu)惠方式全款九五折、貸款九九折物業(yè)公司——開(kāi)盤(pán)時(shí)間2013年3月24日入駐時(shí)間2014年5月規(guī)劃戶數(shù)365戶車(chē)位數(shù)量320個(gè)銷(xiāo)售地址叢臺(tái)路與東環(huán)路交口西行20米路南歐式立面，整整層發(fā)售，5A概念，但3米層高，舒適適度嚴(yán)重降低低寶利大廈天兆大廈卓昱大廈復(fù)興區(qū)目前復(fù)興區(qū)寫(xiě)寫(xiě)字樓市場(chǎng)較較為平淡，已已知在售、待待售項(xiàng)目共3個(gè)，在售的項(xiàng)項(xiàng)目為寶利大大廈（價(jià)格5500元/平）、卓昱大大廈（價(jià)格7500元/平），待售項(xiàng)項(xiàng)目為天兆大大廈（價(jià)格未未知）。而本本項(xiàng)目地塊也也處于此區(qū)域域內(nèi)，且與以以上3個(gè)項(xiàng)目距離非非常近，距離離寶利大廈170M，距離卓昱大大廈270M，距離天兆大大廈325M，因此以上3個(gè)樓盤(pán)為項(xiàng)目目重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)項(xiàng)目。區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓樓項(xiàng)目?jī)H3個(gè)（2個(gè)在售，1個(gè)未售），且且與本項(xiàng)目距距離非常近，，具有強(qiáng)烈的的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性性卓昱大廈卓昱大廈樓盤(pán)地址[復(fù)興區(qū)]人民路與鐵西大街交叉口西南角物業(yè)類(lèi)型寫(xiě)字樓(住宅3棟、商務(wù)1棟)開(kāi)發(fā)商河北卓昱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積1713.3平方米建筑面積22000平方米交通情況21路、23路、16路、45路、71路、202路、76路等裝修情況毛坯主力戶型60-100平方米銷(xiāo)售均價(jià)7500元/平米，住宅均價(jià)5300優(yōu)惠方式全款優(yōu)惠200物業(yè)公司——開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012年入駐時(shí)間規(guī)劃戶數(shù)寫(xiě)字樓270戶，住宅800戶車(chē)位數(shù)量700個(gè)銷(xiāo)售地址人民路與鐵西大街交叉口西南角實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)寫(xiě)字樓部分正在安裝窗戶，住宅部分正在穿電線，預(yù)計(jì)今年年底交房（2013年5月29日）復(fù)興區(qū)內(nèi)最高高價(jià)格寫(xiě)字樓樓，年底交房房寶利大廈寶利大廈樓盤(pán)地址[復(fù)興區(qū)]邯鄲市人民路與大乘寺西街交匯處西北角物業(yè)類(lèi)型寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商邯鄲市寶源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積20939平米建筑面積102874平米容積率3綠化率35%交通情況202、21、16、23、45、71路裝修情況毛坯主力戶型100平米銷(xiāo)售均價(jià)5500元/平米優(yōu)惠方式一次性?xún)?yōu)惠200物業(yè)公司——開(kāi)盤(pán)時(shí)間入駐時(shí)間2015年6月規(guī)劃戶數(shù)323戶車(chē)位數(shù)量300個(gè)左右銷(xiāo)售地址邯鄲市人民路與大乘寺西街交匯處西北角實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)寫(xiě)字樓已出地面住宅蓋至5層（2013.05.28）開(kāi)發(fā)商品牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)，性?xún)r(jià)比比較高，適宜宜投資天兆大廈天兆大廈樓盤(pán)地址[復(fù)興區(qū)]人民路37號(hào)（人民西路百花大街交口）物業(yè)類(lèi)型寫(xiě)字樓(28層商業(yè)、辦公)開(kāi)發(fā)商河北天林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積——建筑面積32953.3㎡交通情況23路、202路、76路、60路公交總公司站下車(chē)銷(xiāo)售均價(jià)——開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定入駐時(shí)間未定銷(xiāo)售地址人民路37號(hào)（人民西路百花大街交口）物業(yè)詳情大廈1—2層為商業(yè)集聚區(qū)，3—4層為行政、餐飲區(qū)，5—16層為人性化寫(xiě)字辦公區(qū)，17—28層定位為快捷酒店。3.5米層高，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)層，無(wú)柱空間，隨意分割，大堂挑高9米實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)天兆大廈現(xiàn)已開(kāi)始打樁（2013.05.17）項(xiàng)目剛動(dòng)工，，區(qū)域內(nèi)唯一一未售項(xiàng)目，，邯山區(qū)區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓樓項(xiàng)目7個(gè)（5個(gè)在售，2個(gè)未售），區(qū)區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓樓價(jià)格較為穩(wěn)穩(wěn)定，價(jià)格多多保持在6000元/平米-7000元/平米之間。邯山區(qū)寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)目前有有7個(gè)項(xiàng)目，其中中在售項(xiàng)目為為5個(gè)（義烏小商商品城、君興興大廈、皓月月大廈、邯臺(tái)臺(tái)大廈、金業(yè)業(yè)國(guó)際大廈）），未售項(xiàng)目目2個(gè)（泰達(dá)大廈廈、啟信大廈廈），價(jià)格較較為穩(wěn)定，多多保持在6000元/平米-7000元/平米之間，其其中最低價(jià)位位為皓月大廈廈5500元/平米，最高價(jià)價(jià)為義烏小商商品城7100元/平米。金業(yè)國(guó)際大廈廈金業(yè)國(guó)際大廈樓盤(pán)地址[邯山區(qū)]中華南大街與渚河路交叉口東南角物業(yè)類(lèi)型寫(xiě)字樓(26層寫(xiě)字樓)開(kāi)發(fā)商邯鄲市興東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積9000多平方米建筑面積101075.46平方米容積率2.5綠化率30%交通情況12、16、20、33、5、8、204、13、205路裝修情況毛坯主力戶型40—1300㎡銷(xiāo)售均價(jià)6500元/平米優(yōu)惠方式交5000返5000，更有IPod超值大禮全款97折，貸款98折物業(yè)公司邯鄲市祥潤(rùn)物業(yè)服務(wù)有限公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012年11月20日入駐時(shí)間2013年12月規(guī)劃戶數(shù)500戶車(chē)位數(shù)量300-500個(gè)銷(xiāo)售地址中華南大街與渚河路交叉口東南角實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)寫(xiě)字樓均價(jià)6500元/平米，全款97折項(xiàng)目已封頂，，雙核心筒結(jié)結(jié)構(gòu)邯臺(tái)大廈邯臺(tái)大廈樓盤(pán)地址[邯山區(qū)]中華南大街319號(hào)（邯鋼羅三生活區(qū)對(duì)面）物業(yè)類(lèi)型寫(xiě)字樓(21層寫(xiě)字樓)開(kāi)發(fā)商邯鄲邯臺(tái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積9419.8平方米建筑面積54373平方米容積率2.8綠化率30%交通情況33、16、12、20、37、50、5、205路裝修情況毛坯主力戶型110㎡銷(xiāo)售均價(jià)5900元/平米優(yōu)惠方式全款優(yōu)惠200元/㎡貸款優(yōu)惠100元物業(yè)公司邯鄲市新正物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)2.2-2.5元/平方米/月開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年6月中下旬入駐時(shí)間2012年10月30日規(guī)劃戶數(shù)250車(chē)位數(shù)量205銷(xiāo)售地址中華南邯鋼羅三生活區(qū)對(duì)面實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)已現(xiàn)房銷(xiāo)售，價(jià)格5900元/平米現(xiàn)房銷(xiāo)售，房房源不多一、分布特點(diǎn)點(diǎn)：處于商業(yè)核心心商圈的商務(wù)務(wù)物業(yè)多以商商住公寓形式式出現(xiàn)，純寫(xiě)寫(xiě)字樓較少，，并且5A智能化并為成成為常態(tài)；；；二、層高設(shè)計(jì)計(jì)：多數(shù)層高3、5－3、6米，部分層高高底于3、3米，如江泉大大廈層高僅為為3米。三、容積率：：多集中在6－8之間，個(gè)別寫(xiě)寫(xiě)字樓容積率率較高，如融融通國(guó)際，容容積率高達(dá)10、58。四、底商定位位：多數(shù)1－7層定位于商場(chǎng)場(chǎng)、商務(wù)酒店店、銀行及及快餐等，整整售難度較大大，多為整體體出租。五、暖氣配套套費(fèi)用：多數(shù)寫(xiě)字樓暖暖氣配套費(fèi)用用包含在房?jī)r(jià)價(jià)之內(nèi)，但也也有部分項(xiàng)目目暖氣配套另另行收費(fèi)。六、電梯配置置：電梯配備較少少為辦公物業(yè)業(yè)現(xiàn)狀；七、價(jià)格集中中區(qū)間：多集中在6500－7500元每平米之間間，單價(jià)超出出10000元的僅為個(gè)例例。八、銷(xiāo)售模式式：以散售為主，，即分割成較較小面積，以以實(shí)現(xiàn)低總價(jià)價(jià)銷(xiāo)售方式為為主。面積區(qū)區(qū)間以50-150㎡/套為主，其其中距離御景景大廈較近的的卓昱大廈50-100平米/套，產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化嚴(yán)重；九、提升附加加值：已經(jīng)出現(xiàn)挑高高大堂、配備備商務(wù)會(huì)所、、聘請(qǐng)國(guó)際物物業(yè)等提升附附加值的做法法。十、交工與銷(xiāo)銷(xiāo)售完成率關(guān)關(guān)系：從在售項(xiàng)目來(lái)來(lái)看，邯鄲在在售寫(xiě)字樓交交工時(shí)銷(xiāo)售率率基本都能達(dá)達(dá)75%以上。邯鄲寫(xiě)字樓分分析總結(jié)，表述特征---目前寫(xiě)字樓價(jià)價(jià)格多集中在在6500-7500元/平米，散售為為主，正趨向向于5A智能化、純寫(xiě)寫(xiě)字樓、高附附加值方向發(fā)發(fā)展。位置越優(yōu)越、、定位越高端端的寫(xiě)字樓越越傾向于半層層或整層為單單位出售的比比率較高，如如錦霖大廈、、中道國(guó)際等等項(xiàng)目。而位位置一般的寫(xiě)寫(xiě)字樓其分割割銷(xiāo)售的比率率較高，通常常情況下，寫(xiě)寫(xiě)字樓公開(kāi)出出售時(shí)一般都都標(biāo)出哪個(gè)樓樓層整體出售售哪個(gè)樓層分分割銷(xiāo)售，以以方便最大限限度的幅射到到各個(gè)層次的的潛在購(gòu)買(mǎi)群群體。購(gòu)買(mǎi)群體從事事的行業(yè)不同同，實(shí)力不同同，其購(gòu)買(mǎi)的的寫(xiě)字樓面積積也有差異，，雖然邯鄲很很多寫(xiě)字樓最最小銷(xiāo)售單位位面積為40－70平米，但很少少有購(gòu)房客戶戶僅要一個(gè)這這樣的小面積積單位，主要要是寫(xiě)字樓公公灘面積較大大，造成的實(shí)實(shí)際使用面積積偏小有關(guān)，，所以多為兩兩個(gè)或多個(gè)單單位購(gòu)買(mǎi)然后后打通使用，，因此在寫(xiě)字字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)并不建議議面積單位越越小越好，應(yīng)應(yīng)該從寫(xiě)字樓樓的產(chǎn)品定位位及市場(chǎng)定位位出發(fā)，根據(jù)據(jù)市場(chǎng)需求設(shè)設(shè)計(jì)出最小面面積單位，從從而降低建筑筑成本，減少少能源消耗。。邯鄲寫(xiě)字樓分分析總結(jié)，設(shè)計(jì)面積---位置優(yōu)越、定定位高端，傾傾向于半層或或整層出售；；一般位置的的寫(xiě)字樓多為為分割銷(xiāo)售從走訪多個(gè)寫(xiě)寫(xiě)字樓售樓部部來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)寫(xiě)字樓的客客戶多為自用用，約占客戶戶群體的70%以上，且定價(jià)價(jià)越高、定位位越高端的項(xiàng)項(xiàng)目自用比例例越高;購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓用用于投資出租租的客戶比例例呈現(xiàn)下降趨趨勢(shì)，主要原原因?yàn)椋阂弧?、?xiě)字樓租金金年增長(zhǎng)率較較高，為節(jié)省省經(jīng)營(yíng)成本，，多數(shù)有實(shí)力力的企業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)主已意識(shí)識(shí)到辦公用房房租不如買(mǎi)。。二、由于寫(xiě)寫(xiě)字樓相對(duì)于于住宅其寬松松的政策導(dǎo)致致寫(xiě)字樓價(jià)格格增長(zhǎng)速度較較快，而且一一些寫(xiě)字樓設(shè)設(shè)計(jì)面積較大大或者僅整層層對(duì)外出售，，使購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字字樓的門(mén)檻大大大提高，從從而導(dǎo)致個(gè)人人購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓樓的空間大大大縮小。從購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓樓客戶群體經(jīng)經(jīng)營(yíng)行業(yè)來(lái)看看，經(jīng)營(yíng)行業(yè)業(yè)廣泛，沒(méi)有有行業(yè)集中度度，但購(gòu)房群群體有個(gè)較為為明顯的特征征是購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字字樓的客戶群群體在該區(qū)域域居住的比例例偏高，預(yù)計(jì)計(jì)這與業(yè)主便便于經(jīng)營(yíng)企業(yè)業(yè)有一定的關(guān)關(guān)系。邯鄲寫(xiě)字樓分分析總結(jié)，客戶群體---自用為主，且且定位、定價(jià)價(jià)越高，自用用比例越高；；投資出租客客戶呈下降趨趨勢(shì)；購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)寫(xiě)字樓客群經(jīng)經(jīng)營(yíng)行業(yè)廣泛泛、沒(méi)有行業(yè)業(yè)集中度，但但習(xí)慣性選擇自己居住住區(qū)域比例偏偏高。2005年開(kāi)始國(guó)貿(mào)中中心作為邯鄲鄲第一個(gè)寫(xiě)字字樓面世，時(shí)時(shí)到2013年，國(guó)貿(mào)中心心同區(qū)域?qū)懽肿謽琼?xiàng)目相繼繼推向市場(chǎng)，，其項(xiàng)目當(dāng)年年銷(xiāo)售價(jià)格如如下：個(gè)例，僅供參考年份寫(xiě)字樓名稱(chēng)價(jià)格區(qū)間2005年國(guó)貿(mào)中心3200－3500元2006年金世紀(jì)商務(wù)中心4200－4800元2007年新時(shí)代廣場(chǎng)5600－5800元2008年招賢大廈6000－6300元2012年嘉華國(guó)際7500－8000元2012年錦霖大廈11000－12000元以上統(tǒng)計(jì)2005年至2012年，邯鄲寫(xiě)字樓不不動(dòng)產(chǎn)投資回回報(bào)年平均增增長(zhǎng)率為20%，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)價(jià)值平均五年年番一翻的增增長(zhǎng)，投資回回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高高于其它行業(yè)業(yè)。邯鄲寫(xiě)字樓投投資回報(bào)分析析，銷(xiāo)售價(jià)格---寫(xiě)字字樓樓租租金金年年平平均均增增長(zhǎng)長(zhǎng)率率分分析析：：以金金世世紀(jì)紀(jì)商商務(wù)務(wù)中中心心為為例例：：2008年19－22元/月/平米米2012年40－50元/月/平米米以財(cái)財(cái)富富大大廈廈為為例例：：2008年18－20元/月/平米米2012年35－40元/月/平米米以上上數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)表表明明，，寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)四四年年租租金金增增長(zhǎng)長(zhǎng)一一倍倍，，年年平平均均遞遞增增25%，明明顯顯高高于于住住宅宅行行業(yè)業(yè)租租金金增增長(zhǎng)長(zhǎng)速速度度。。邯鄲鄲寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓投投資資回回報(bào)報(bào)分分析析，，租賃賃價(jià)價(jià)格格---租金邯鄲鄲寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)展展望望，，未來(lái)來(lái)格格局局---隨著著邯邯鄲鄲寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)的的發(fā)發(fā)展展和和成成熟熟，，未未來(lái)來(lái)寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)將將形形成成點(diǎn)點(diǎn)、、線線、、面面的的格格局局。。城市市中中心心區(qū)區(qū)（點(diǎn)點(diǎn)））受城城市市價(jià)價(jià)值值和和土土地地稀稀缺缺雙雙重重影影響響，，區(qū)區(qū)域域供供應(yīng)應(yīng)以以點(diǎn)點(diǎn)狀狀高高端端項(xiàng)項(xiàng)目目為為主主，，吸吸引引高高端端客客戶戶。。二環(huán)環(huán)（線線））中端端寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓項(xiàng)項(xiàng)目目的的聚聚集集地地，，客客戶戶構(gòu)構(gòu)成成主主要要為為成成長(zhǎng)長(zhǎng)型型企企業(yè)業(yè)以以及及區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)地地緣緣性性企企業(yè)業(yè)。。政務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)（面面））區(qū)域域發(fā)發(fā)展展逐逐步步成成熟熟，，將將成成為為邯邯鄲鄲高高端端客客戶戶首首選選，，是是邯邯鄲鄲寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)長(zhǎng)長(zhǎng)期期發(fā)發(fā)展展的的方方向向。。寫(xiě)字字樓樓的的集集群群效效應(yīng)應(yīng)逐逐步步形形成成，，政政務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)必必將將成成為為長(zhǎng)長(zhǎng)期期的的發(fā)發(fā)展展方方向向，，高高端端客客戶戶未未來(lái)來(lái)將將主主要要流流向向政務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)和和中中心心區(qū)區(qū)部部分分優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)項(xiàng)項(xiàng)目目。。高端端寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓進(jìn)進(jìn)入入市市場(chǎng)場(chǎng)，，代代表表了了寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)未未來(lái)來(lái)的的發(fā)發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)；；商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目不不再再局局限限于于人人民民路路、、和和平平路路、、高高新新開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)等等地地；；城城市市的的副副中中心心區(qū)區(qū)和和交交通通方方便便的的近近郊郊地地區(qū)區(qū)正正在在成成為為寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓的的擴(kuò)擴(kuò)張張區(qū)區(qū)。。人人民民西西路路直直插插邯邯鄲鄲經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)腹腹地地，，成成就就城城市市副副中中心心的的繁繁榮榮發(fā)發(fā)展展，，而而本本案案緊緊臨臨人人民民西西路路，，地地段段彰彰顯顯潛潛力力，，本本案案發(fā)發(fā)展展不不可可限限量量。。高開(kāi)區(qū)人民路和平路陵西大街滏東大街光明大街中心區(qū)域擴(kuò)散區(qū)域以中中心心向向外外輻輻射射，，緊緊鄰鄰市市中中心心的的本本案案，，將將展展現(xiàn)現(xiàn)巨巨大大的的潛潛力力邯鄲鄲寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)展展望望，，本案案潛潛力力---邯鄲鄲御御景景大大廈廈_定位位篇篇YUJINGBUILDINGPOSITIONSECTION本體分分析STEP1：項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目基本情況概覽項(xiàng)目隸隸屬邯邯鄲市市復(fù)興興區(qū)，，南鄰鄰人民民西路路，西西臨大大乘寺寺西路路，北北臨規(guī)規(guī)劃路路，東東側(cè)無(wú)無(wú)城市市道路路；項(xiàng)目距距離復(fù)復(fù)興區(qū)區(qū)政府府直線線距離離僅665M，距離離大乘乘玉佛佛寺688M，距王王郎城城遺址址園550M,距趙苑苑公園園880M地段繁繁華、、配套套齊全全，出出行便便利區(qū)位位緊鄰城城市交交通主主干道道人民民路，，距南南北交交通主主干道道浴新新大街街僅820M.交通通人民西路浴新北大街鐵西北大街百花大街嶺南路項(xiàng)目區(qū)區(qū)位/交通5分鐘生生活圈圈復(fù)興區(qū)區(qū)，臨臨人民民西路路，交交通便便利、、配套套齊全全項(xiàng)目周周邊環(huán)環(huán)境東臨：：紅十字字會(huì)口口腔診診所、、益康康藥房房、中中國(guó)銀銀行、、錦江江之星星、天天福茗茗茶等等；西臨：：家具大大世界界、中中國(guó)建建設(shè)銀銀行、、公交交總公公司、、區(qū)百百花小小學(xué)、、王郎郎城遺遺址園園、公公交派派出所所等；；南臨：：汽修廠廠、煙煙酒專(zhuān)專(zhuān)賣(mài)、、五一一八香香辣蝦蝦總店店、羊羊蝎子子、全全統(tǒng)水水產(chǎn)、、等；；北臨：：御景苑苑、大大乘寺寺、星星星雙雙語(yǔ)幼幼兒園園、趙趙苑公公園、、區(qū)環(huán)環(huán)衛(wèi)局局等周邊生生活、、居住住、辦辦公各各種配配套均均非常常成熟熟御景大廈經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指指標(biāo)建筑性性質(zhì)：：商業(yè)業(yè)、辦辦公建建筑產(chǎn)權(quán)：：40年總占地地面積積：凈凈7279.4m2（規(guī)劃劃9999.2m2）總建筑筑面積積：8.293萬(wàn)m2，其中中地上上6.3944萬(wàn)m2（商業(yè)2.1856萬(wàn)m2，辦公公4.158萬(wàn)m2），地地下1.8986萬(wàn)m2建筑高高度：：99.8m建筑層層數(shù)：：地下下3層，地地上27層建筑密密度：：≤≤34%容積率率：≤6.40停車(chē)位位：機(jī)機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)車(chē)位位270個(gè)，自自行車(chē)車(chē)車(chē)位位1610個(gè)分區(qū)以以及層層高正大總總部層層（25-27層）普通辦辦公層層（7-24層）餐飲商商業(yè)層層（1-6層）停車(chē)機(jī)機(jī)房層層（-1—3層）5m5m4.2m4.2m4.2m4.2m3.4m（21層）5.2m總27層，商商業(yè)6層，可可售18層，自自留3層（正正大總總部）），寫(xiě)寫(xiě)字樓樓層高高3.4m1980平米標(biāo)準(zhǔn)層層面積積本案標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層長(zhǎng)63.6M，寬31.5M，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層面面積約約1980M2，共計(jì)計(jì)12套，分分割后后單戶戶面積積為8.4M（寬））*9M（長(zhǎng)））=75.6M2。本案寫(xiě)寫(xiě)字樓樓部分分共計(jì)計(jì)21層（7-27層），，總面面積達(dá)達(dá)41580M2，配置置有10部電梯梯，完完全符符合寫(xiě)寫(xiě)字樓樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)中關(guān)關(guān)于電電梯配配置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：1部/每400-500M2。單層1980平米，，分12套，每每套開(kāi)開(kāi)間8.4米，進(jìn)進(jìn)深9米，共共配置置10部電梯梯1、緊臨臨人民民西路路，交交通便便利；；2、區(qū)域域內(nèi)除除本案案外僅僅卓昱昱大廈廈、寶寶利大大廈、、天兆兆大廈廈，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性性小；；3、項(xiàng)目目西部部為武武安市市（工工業(yè)新新興城城市））鋼材材批發(fā)發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)、邯邯鄲鋼鋼鐵集集團(tuán)等等產(chǎn)業(yè)業(yè)集群群所附附帶大大量企企業(yè)客客戶需需求群群體。。1、市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)日益益激烈烈，整整層自自用型型客戶戶對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的的認(rèn)可可度；；2、房產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控控持續(xù)續(xù)進(jìn)行行，后后期政政策對(duì)對(duì)商務(wù)務(wù)寫(xiě)字字樓市市場(chǎng)沖沖擊不不可預(yù)預(yù)見(jiàn)。。1、本案案所在在區(qū)域域?yàn)楣すI(yè)區(qū)區(qū)，投投資回回報(bào)劣劣于叢叢臺(tái)區(qū)區(qū)、邯邯山區(qū)區(qū)；2、本案案產(chǎn)品品規(guī)劃劃無(wú)新新意，，單層層面積積過(guò)大大、立立面效效果無(wú)無(wú)新意意、產(chǎn)產(chǎn)品無(wú)無(wú)差異異性等等；1、本案案所在在地距距中心心區(qū)較較近；；2、調(diào)控控對(duì)商商務(wù)寫(xiě)寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)沖擊擊較小??；3、針對(duì)對(duì)本案案產(chǎn)品品進(jìn)行行調(diào)整整，以以差異異化產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)應(yīng)對(duì)市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)；；4、御景景苑帶帶給本本案開(kāi)開(kāi)發(fā)商商帶來(lái)來(lái)品牌牌利好好因素素。優(yōu)勢(shì)S劣勢(shì)W威脅T機(jī)遇O綜合對(duì)對(duì)比，，本項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)獨(dú)獨(dú)具、、機(jī)遇遇難得得，劣劣勢(shì)可可避、、威脅脅可解解。地塊SWOT分析SWOT分析客戶解解碼STEP2：客戶組成分析邯鄲購(gòu)買(mǎi)本案的客戶是誰(shuí)？客群分分析探探究本案意意向發(fā)發(fā)售方方式為為半層層或整整層，，即990M2—1980M2，按照照區(qū)域域內(nèi)5500元/平米（（最低低價(jià)））-7500元/平米（（最高高價(jià)））計(jì)算算，每每套總總款550萬(wàn)-1500萬(wàn)。能能夠有有實(shí)力力購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)此總總價(jià)的的客群群必將將是邯邯鄲當(dāng)當(dāng)?shù)馗吒叨丝涂蛻羧喝后w（（自用用目的的）、、邯鄲鄲或外外省市市高端端客戶戶群體體（投投資目目的））。本案緊緊鄰人人民西西路，，屬?gòu)?fù)復(fù)興區(qū)區(qū)內(nèi)，，復(fù)興興區(qū)規(guī)規(guī)劃為為重工工業(yè)區(qū)區(qū)，周周邊企企業(yè)資資源豐豐富（（實(shí)力力雄厚厚、數(shù)數(shù)量眾眾多）），因因此對(duì)對(duì)本案案首先先產(chǎn)生生意向向的客客群為為此區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)急需需改善善辦公公條件件的高高端企企業(yè)客客群。。本案西西部為為武安安市，，武安安市是是一座座以工工業(yè)為為主的的，各各行業(yè)業(yè)全面面發(fā)展展的新新興城城市，，武安安市內(nèi)內(nèi)一批批企業(yè)業(yè)為擴(kuò)擴(kuò)大發(fā)發(fā)展、、增強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)業(yè)名氣氣，需需要購(gòu)購(gòu)買(mǎi)本本案以以達(dá)到到擴(kuò)大大發(fā)展展、改改善條條件、、增強(qiáng)強(qiáng)名氣氣的效效果。。復(fù)興區(qū)區(qū)、武武安市市高端端企業(yè)業(yè)客群群為主主，叢叢臺(tái)區(qū)區(qū)、邯邯山區(qū)區(qū)、高高新區(qū)區(qū)、永永年縣縣及邯邯鄲其其它縣縣高端端企業(yè)業(yè)客群群為輔輔核心客客群偶得客客群輔助客客群叢臺(tái)區(qū)區(qū)、邯邯山區(qū)區(qū)、高高新區(qū)區(qū)、永永年縣縣及邯邯鄲其其它縣縣高端端企業(yè)業(yè)客群群小型投投資意意向組組團(tuán)客客群；；復(fù)興區(qū)區(qū)、武武安市市高端端企業(yè)業(yè)客群群客群終終極定定位核心客客群、、輔助助客群群、偶偶得客客群完完美構(gòu)構(gòu)筑本本案客客戶群群體，，精準(zhǔn)準(zhǔn)的客客群定定位+正確的的產(chǎn)品品定位位+完美的的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣廣=成功的的操盤(pán)盤(pán)項(xiàng)目目！項(xiàng)目定定位STEP3：項(xiàng)目定位基于政策、市場(chǎng)、自身進(jìn)行定位身份體驗(yàn)價(jià)值地標(biāo)圈層臨市中中心迎賓大大道旁旁綜合性性國(guó)際性性高檔5A便捷體面增值的的現(xiàn)代的的成功利益時(shí)髦的的人性化化大氣的的cool智能高品位位品牌客群內(nèi)內(nèi)心印印象客群心心中理理想辦辦公場(chǎng)場(chǎng)所的的19個(gè)關(guān)鍵鍵形容容詞，，奠定定本案案定位位根基基（印印象基基礎(chǔ)））地標(biāo)產(chǎn)品形象身份產(chǎn)品利益體驗(yàn)附加值價(jià)值產(chǎn)品利益圈層感性利益5個(gè)關(guān)鍵鍵詞是是觸動(dòng)動(dòng)客群群內(nèi)心心的不不同角角度5個(gè)關(guān)鍵鍵詞同同步揭揭示了了品牌牌的傳傳播過(guò)過(guò)程5個(gè)關(guān)鍵鍵詞代代表著著廣告告五個(gè)個(gè)層面面的目目標(biāo)客群內(nèi)內(nèi)心需需求客戶群群體的的需求求實(shí)際際是對(duì)對(duì)項(xiàng)目目的訴訴求，，奠定定了本本案