XXXX年中國房地產(chǎn)市場形勢展望報(bào)告二

2013年中國房地產(chǎn)市場形勢展望報(bào)告

KINVO金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)

2013年1月目錄報(bào)告結(jié)構(gòu)....................................................................3第一部分：2012年房地產(chǎn)市場回顧...........................4第二部分：2013年宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢.............................22第三部分：2013年政策走向研判.............................28第四部分：2013年市場展望與房企對......................39報(bào)告結(jié)構(gòu)2012年房地產(chǎn)市場回顧一2013年政策走向研判三2013年市場展望與房企對策四2013年宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢二報(bào)告結(jié)構(gòu)2012年房地產(chǎn)市場回顧一市場運(yùn)行房企運(yùn)營2013年政策走向研判三2013年市場展望與房企對策四2013年宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢二要點(diǎn)——2012年房地產(chǎn)市場回顧（1）市場運(yùn)行：歷經(jīng)近3年最為系統(tǒng)和堅(jiān)定的政策調(diào)控后，2012年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)性回暖。全國商品房市場銷售規(guī)模和銷售均價(jià)都有不同程度的上漲，開發(fā)投資同比明顯增長，重點(diǎn)城市的土地市場成交也在四季度持續(xù)向好。由于新開工面積的同比下降，市場供求同比趨緊。此輪市場回暖的推動(dòng)因素來自四方面：貨幣政策調(diào)整的最新觸發(fā)，房企策略的順時(shí)調(diào)整，需求強(qiáng)勁與周期性釋放，以及市場預(yù)期改變的強(qiáng)化作用?？傮w來看，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且房價(jià)高的一線和二線熱點(diǎn)城市領(lǐng)跑市場，東部領(lǐng)跑西部。全國房價(jià)均值有所回落的城市成交回升更快。與以往市場回暖不同的是，2012年全國樓市回暖呈現(xiàn)出顯著的結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)。在需求方面：剛需主導(dǎo)市場反彈；高端市場及非第一居所仍然偏冷；投資投機(jī)性購房繼續(xù)被抑制，在商品住宅限購的影響下，非居住類物業(yè)成為投資新熱點(diǎn)。同時(shí)，不同級別城市呈現(xiàn)出梯隊(duì)性差異表現(xiàn)，一二線熱點(diǎn)城市回暖明顯，而三四線城市不佳。房企運(yùn)營：面對房地產(chǎn)市場的變化態(tài)勢，房企策略順時(shí)調(diào)整，保障銷售規(guī)模成長。多數(shù)規(guī)模領(lǐng)先企業(yè)2012年度銷售計(jì)劃完成情況良好，全面跑贏市場，銷售額增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場平均增長率。這不但保障了企業(yè)的健康運(yùn)營，也為未來市場競爭奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。規(guī)模領(lǐng)先企業(yè)之所以取得不俗業(yè)績，歸功于“堅(jiān)持銷售規(guī)模持續(xù)成長+銷售價(jià)格隨行就市”的基礎(chǔ)策略。在對2012年市場悲觀預(yù)期下，多數(shù)企業(yè)平均銷售均價(jià)呈現(xiàn)下降態(tài)勢。房地產(chǎn)行業(yè)市場集中度持續(xù)顯著提升，TOP10房企市場份額從2009年的8.16%上升至2012年的15.36%。要點(diǎn)——2012年房地產(chǎn)市場回顧（2）2012年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖調(diào)控不放松；消費(fèi)者觀望心態(tài)濃重；市場預(yù)期極度悲觀；整體市場成交低迷。市場運(yùn)行-11-2月份

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觀望膠著，市場仍延續(xù)2011年低迷狀態(tài)3-6月

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價(jià)調(diào)量升，市場快速回暖下半年—

市場轉(zhuǎn)好趨勢確立，量價(jià)齊升政策預(yù)調(diào)微調(diào)，貨幣政策轉(zhuǎn)向，促發(fā)市場預(yù)期轉(zhuǎn)好；房企加大促銷力度，以價(jià)換量，激發(fā)剛需入市；剛需率先回暖，市場活躍度提升；整體呈現(xiàn)價(jià)調(diào)量升態(tài)勢。剛需加速釋放，銷售持續(xù)向好，各地市場全面活躍；高端和投資需求有所活躍；土地市場結(jié)束觀望，房企積極入市，成交和地價(jià)快速從低谷回升；房價(jià)從階段低谷回升，年底加速漲升；市場向好趨勢全面確立，年底甚至現(xiàn)局部過熱跡象。2012年全國商品房市場主要指標(biāo)年度變化走勢市場運(yùn)行-2銷售規(guī)模：同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，市場銷量再創(chuàng)新高。1～11月，全國商品房銷售9.17億平方米，同比增長2.36%，整體銷售規(guī)模同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，市場銷售量再創(chuàng)新高。商品房銷售額同比增長9.13%，商品住宅同比增長10.35%。房價(jià)走勢：先調(diào)整后回升，多數(shù)城市全年平均房價(jià)呈小幅升降。新開工面積：商品房和住宅同比均下降。1～11月，全國商品房累計(jì)新開工16.24億平方米，同比下降7.17%，其中住宅新開工面積同比下降11.14%。開發(fā)投資：商品房和住宅同比增幅均在10%以上。1～11月，全國商品房和住宅開發(fā)投資同比增幅分別為16.74%和11.92%。售供比值：同比上升，開工面積與銷售面積差距縮小。以商品房銷售面積和新開工面積計(jì)算的名義售供比值為56.46%，同比提高5.25%。商品房銷售規(guī)模同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，而商品房和住宅新開工面積始終為負(fù)增長，開工面積與銷售面積的差值比上年同期有所下降。土地市場：上半年供求低迷，下半年平穩(wěn)回升，供求整體處于低位，土地出讓金明顯下滑。全國300個(gè)城市土地出讓金總額為19504.3億元，同比減少13%。但四季度，重點(diǎn)城市土地市場逐漸變強(qiáng)，成交持續(xù)向好。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且房價(jià)高的一線城市和二線熱點(diǎn)城市領(lǐng)跑，東部領(lǐng)跑西部，全年房價(jià)回落城市成交回升更快市場運(yùn)行-32012年1～11月份部分城市房地產(chǎn)市場主要指標(biāo)（數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局系統(tǒng)）序號(hào)區(qū)域城市銷售面積（萬平米）銷售增長（%）房價(jià)水平（元/平米）房價(jià)漲幅（%）開工面積（萬平米）開工增長（%）商品房/住宅商品房/住宅商品房/住宅商品房/住宅商品房/住宅商品房/住宅1一線城市北京1532/117938.26/52.7317597/17239-4.78/-0.072897/1455-26.05/-40.502深圳472/43617.82/16.2419604/18993-6.60/-7.91867/54554.06/42.313上海1610/13697.45/12.9614395/14264-6.77/-0.452532/1464-23.14/-33.054廣州1162/9998.26/12.5112789/117493.96/6.631445/928-27.03/-32.075二線城市杭州979/83955.92/63.6513319/13190-2.15/1.451701/944-27.65/-31.086武漢1221/108647.44/46.267328/6964-4.15/-3.841910/13901.55/0.157大連953/86131.56/28.307643/7237-7.35/-10.641455/10962.87/-3.398蘇州1299/113021.80/29.758997/8847-0.75/-2.021858/1261-7.14/-16.819無錫789/67738.86/46.728413/7712-2.96/-5.851556/1002-10.06/-17.3810南京822/75924.51/29.7710178/96916.82/13.071345/908-28.80/-34.0611沈陽2118/188414.06/11.276336/60007.69/6.753804/287530.60/26.4312成都2486/21436.19/7.097100/64715.52/2.243111/202614.34/4.2613重慶3816/34933.49/4.255110/48676.84/6.485320/3945-12.11/-15.0414鄭州1135/9981.39/5.236465/57614.46/16.841953/119922.80/2.1015合肥1123/10062.91/6.586165/57361.02/1.391403/901-23.06/-33.0916天津1313/11963.35/7.038179/7949-8.59/-7.071373/10272.65/-1.6217長沙1325/1216-3.61/-5.706024/55795.09/2.591677/1056-21.31/-35.9518青島776/694-12.80/-13.358079/76176.16/4.021708/1196-0.03/-3.8319西安1299/1173-13.16/-17.096608/62156.41/4.712541/206015.55/7.12全國樓市逆轉(zhuǎn)回暖，時(shí)間早且持續(xù)好貨幣政策調(diào)整是最先觸發(fā)點(diǎn)2012年內(nèi)兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率，流動(dòng)性適度寬松，直接利好市場。房企策略調(diào)整功不可沒2012開年，房產(chǎn)市場“慘淡”開局，市場成交大幅下滑，大部分房企資金鏈趨緊。對市場悲觀預(yù)期，房企優(yōu)選“以價(jià)換量”策略，推動(dòng)主流購房需求加速釋放。在此背景下，調(diào)整運(yùn)營計(jì)劃，加大針對主流產(chǎn)品推盤力度。需求強(qiáng)勁與周期性釋放是市場走強(qiáng)的內(nèi)在基礎(chǔ)我國仍處于城市化加速的中期階段，城市住房需求基礎(chǔ)依然穩(wěn)固。2011年房價(jià)下降以來，剛性和改善性需求持續(xù)累積。隨著2012年對市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變，剛需和部分改善性需求加速釋放，推動(dòng)市場走強(qiáng)。市場預(yù)期的改變強(qiáng)化市場回暖趨勢先是中央強(qiáng)化住房調(diào)控政策，地方政府嚴(yán)格執(zhí)行，市場形成下跌預(yù)期。接著中央宏觀政策微調(diào)波及房地產(chǎn)，地方政府政策執(zhí)行變相放松，引起市場預(yù)期逆轉(zhuǎn)，從而加速市場回暖。市場運(yùn)行-4全國樓市市回暖呈現(xiàn)顯著著的結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)剛需主導(dǎo)導(dǎo)2012年首次置置業(yè)者占占大多數(shù)數(shù)，““剛需””反彈，，全國房房地產(chǎn)市市場進(jìn)入入剛需主主導(dǎo)的時(shí)時(shí)代。剛剛需市場場結(jié)構(gòu)性性偏熱是是2012年市市場變化化的顯著著特點(diǎn)。。高端市場場及非第第一居所所仍然偏偏冷由于限購購、限貸貸不放松松，別墅墅等高端端需求繼繼續(xù)嚴(yán)格格受限，，雖然年年底有部部分高端端市場出出現(xiàn)一定定回暖，，但力度度仍偏弱弱。投資投機(jī)機(jī)購房繼繼續(xù)被抑抑制既往投資資熱點(diǎn)城城市中，，經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)扎實(shí)實(shí)、消費(fèi)費(fèi)需求強(qiáng)強(qiáng)勁的一一二線城城市再次次領(lǐng)跑市市場，而而像溫州州、鄂爾爾多斯等等自身消消費(fèi)需求求規(guī)模小小的投資資熱點(diǎn)城城市加速速隕落。。不同城城市梯梯隊(duì)表表現(xiàn)一線好好于二二線，，二線線好于于三四四線。。在一一線和和二線線熱點(diǎn)點(diǎn)城市市全面面回暖暖甚至至局部部偏熱熱的同同時(shí)，，仍有有許多多三、、四線線城市市表現(xiàn)現(xiàn)不佳佳。非居住住類物物業(yè)明明顯成成為投投資新新熱點(diǎn)點(diǎn)特別是是一二二線城城市的的寫字字樓、、商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)的售售價(jià)和和租金金加速速上漲漲。市場運(yùn)運(yùn)行-5規(guī)模領(lǐng)領(lǐng)先企企業(yè)全全面跑跑贏市市場房企運(yùn)運(yùn)營-1表：2012年度銷銷售額額TOP50房企的的銷售售金額額、銷銷售面面積以以及同同比增增長情情況排名公司名稱銷售金額（億元）同比（%）銷售面積（萬平米）同比（%）1萬科地產(chǎn)141817%129923%2綠地集團(tuán)107839%118046%3保利地產(chǎn)101839%89839%4中海地產(chǎn)93530%74732%5恒大地產(chǎn)92314%153626%6萬達(dá)集團(tuán)90562%73988%7綠城中國51070%26064%8華潤置地50037%46756%9碧桂園47510%76412%10世茂房地產(chǎn)46046%41168%11龍湖地產(chǎn)4005%3699%12招商地產(chǎn)35670%245100%12融創(chuàng)中國35684%20068%14金地集團(tuán)35221%29338%15富力地產(chǎn)34018%30042%16遠(yuǎn)洋地產(chǎn)31017%25525%17雅居樂308-1%3217%18宏立城245暫無數(shù)據(jù)550暫無數(shù)據(jù)19中信地產(chǎn)236-7%23218%20華夏幸福232暫無數(shù)據(jù)331暫無數(shù)據(jù)20保利香港23238%24914%22首開股份21531%14318%23中國鐵建21360%21631%24中國中鐵19964%21134%25融僑集團(tuán)1903%125-14%排名公司名稱銷售金額（億元）同比（%）銷售面積（萬平米）同比（%）26榮盛發(fā)展18355%32354%27金融街18041%11364%28和記黃埔176暫無數(shù)據(jù)128暫無數(shù)據(jù)29佳兆業(yè)17318%26519%30金科集團(tuán)17122%176-3%31新城控股16315%18512%32北京城建162暫無數(shù)據(jù)103暫無數(shù)據(jù)33九龍倉15417%13548%34復(fù)地集團(tuán)15020%1293%35中糧集團(tuán)14325%暫無數(shù)據(jù)暫無數(shù)據(jù)36藍(lán)光實(shí)業(yè)125暫無數(shù)據(jù)179暫無數(shù)據(jù)36首創(chuàng)置業(yè)12512%16336%38越秀地產(chǎn)12354%103暫無數(shù)據(jù)39合景泰富120-10%90-9%40大華集團(tuán)11750%96暫無數(shù)據(jù)41廈門建發(fā)112暫無數(shù)據(jù)暫無數(shù)據(jù)暫無數(shù)據(jù)42恒盛地產(chǎn)1115%11514%43中南建設(shè)11022%13933%44旭輝集團(tuán)106暫無數(shù)據(jù)118暫無數(shù)據(jù)44仁恒置地106暫無數(shù)據(jù)暫無數(shù)據(jù)暫無數(shù)據(jù)46路勁基建105暫無數(shù)據(jù)110暫無數(shù)據(jù)47合生創(chuàng)展104-6%暫無數(shù)據(jù)暫無數(shù)據(jù)48濱江集團(tuán)103暫無數(shù)據(jù)暫無數(shù)據(jù)暫無數(shù)據(jù)48建業(yè)地產(chǎn)10324%16018%50金輝集團(tuán)102-22%112-16%50卓越置業(yè)102暫無數(shù)據(jù)85暫無數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來來源：：金網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)根根據(jù)中中國房房產(chǎn)信信息集集團(tuán)、、中國國房地地產(chǎn)測測評中中心等等共同同聯(lián)合合發(fā)布布的2011、2012年度《中國房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)銷售售排行行榜》綜合整整理相對全全國商商品房房銷售售不到到5%的面面積增增長和和不到到10%的的銷售售額增增長，，多數(shù)數(shù)領(lǐng)先先房企企年增增長率率遠(yuǎn)高高于市市場平平均增增長率率。規(guī)模領(lǐng)領(lǐng)先企企業(yè)全全面跑跑贏市市場房企運(yùn)運(yùn)營-1表：2012年度銷銷售額額TOP50房企的的銷售售金額額、銷銷售面面積以以及同同比增增長情情況數(shù)據(jù)來來源：：金網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)根根據(jù)中中國房房產(chǎn)信信息集集團(tuán)、、中國國房地地產(chǎn)測測評中中心等等共同同聯(lián)合合發(fā)布布的2011、2012年度《中國房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)銷售售排行行榜》綜合整整理同比上上升在TOP50房企業(yè)業(yè)中：：40家可統(tǒng)統(tǒng)計(jì)銷銷售額額同比比，35家同比比上升升36家可統(tǒng)統(tǒng)計(jì)銷銷售面面積同同比，，32家同比比上升升下降多數(shù)規(guī)規(guī)模企企業(yè)年度計(jì)計(jì)劃完完成良良好，保障健健康運(yùn)運(yùn)營，奠定定未來來競爭基基礎(chǔ)房企運(yùn)運(yùn)營-2表：2012年度銷銷售額額TOP50房企的的銷售售額、、銷售售面積積以及及年度度計(jì)劃劃完成成率排名公司名稱銷售金額(億元)銷售面積

(萬平方米)銷售額目標(biāo)完成率(%)1萬科地產(chǎn)1418129996%2綠地集團(tuán)10781180108%3保利地產(chǎn)1018898127%4中海地產(chǎn)935747146%5恒大地產(chǎn)9231536115%6萬達(dá)集團(tuán)905739139%7綠城中國510260128%8華潤置地500467100%9碧桂園475764110%10世茂房地產(chǎn)460411131%11龍湖地產(chǎn)400369103%12招商地產(chǎn)356245170%12融創(chuàng)中國356200119%14金地集團(tuán)352293117%15富力地產(chǎn)340300103%16遠(yuǎn)洋地產(chǎn)310255115%17雅居樂30832188%18宏立城245550暫無數(shù)據(jù)19中信地產(chǎn)236232暫無數(shù)據(jù)20華夏幸福232331暫無數(shù)據(jù)20保利香港232249145%22首開股份215143154%23中國鐵建213216暫無數(shù)據(jù)24中國中鐵199211暫無數(shù)據(jù)25融僑集團(tuán)190125暫無數(shù)據(jù)排名公司名稱銷售金額(億元)銷售面積

(萬平方米)銷售額目標(biāo)完成率(%)26榮盛發(fā)展183323136%27金融街18011390%28和記黃埔176128暫無數(shù)據(jù)29佳兆業(yè)173265105%30金科集團(tuán)171176101%31新城控股163185109%32北京城建162103162%33九龍倉154135121%34復(fù)地集團(tuán)150129136%35中糧集團(tuán)143暫無數(shù)據(jù)暫無數(shù)據(jù)36藍(lán)光實(shí)業(yè)125179暫無數(shù)據(jù)36首創(chuàng)置業(yè)12516383%38越秀地產(chǎn)123103123%39合景泰富12090100%40大華集團(tuán)11796暫無數(shù)據(jù)41廈門建發(fā)112暫無數(shù)據(jù)暫無數(shù)據(jù)42恒盛地產(chǎn)11111585%43中南建設(shè)110139110%44旭輝集團(tuán)106118暫無數(shù)據(jù)44仁恒置地106暫無數(shù)據(jù)暫無數(shù)據(jù)46路勁基建105110暫無數(shù)據(jù)47合生創(chuàng)展104暫無數(shù)據(jù)暫無數(shù)據(jù)48濱江集團(tuán)103暫無數(shù)據(jù)暫無數(shù)據(jù)48建業(yè)地產(chǎn)103160114%50金輝集團(tuán)102112暫無數(shù)據(jù)50卓越置業(yè)10285暫無數(shù)據(jù)備注：：1、房企企排名名數(shù)據(jù)據(jù)（含含銷售售金額額和銷銷售面面積））：中中國房房產(chǎn)信信息集集團(tuán)、、中國國房地地產(chǎn)測測評中中心和和CRIC共同發(fā)發(fā)布的的《2012年中國國房地地產(chǎn)企企業(yè)銷銷售排排行榜榜》；2、銷售售目標(biāo)標(biāo)完成成率：：通過過網(wǎng)絡(luò)絡(luò)收集集各房房企財(cái)財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)告、、高層層講話話或公公司會(huì)會(huì)議等等提出出的銷銷售目目標(biāo)，，將銷銷售額額與銷銷售目目標(biāo)做做比值值，結(jié)結(jié)果尚尚不夠夠精確確。大型品品牌企企業(yè)穩(wěn)穩(wěn)定性性強(qiáng)，，地方方優(yōu)勢勢企業(yè)業(yè)易現(xiàn)現(xiàn)波動(dòng)動(dòng)房企運(yùn)運(yùn)營-3表：2010-2012年度領(lǐng)領(lǐng)先房房企的的銷售售額排排名2010年2011年2012年TOP30公司名稱銷售額(億元)TOP50公司名稱銷售額(億元)TOP50公司名稱銷售額(億元)1萬科集團(tuán)10261萬科集團(tuán)12101萬科地產(chǎn)14182保利地產(chǎn)6602恒大集團(tuán)8082綠地集團(tuán)10783綠地集團(tuán)6503綠地集團(tuán)7763保利地產(chǎn)10184中海外5784保利地產(chǎn)7324中海地產(chǎn)9355恒大地產(chǎn)5275中海地產(chǎn)7205恒大地產(chǎn)9236綠城中國5226萬達(dá)集團(tuán)5606萬達(dá)集團(tuán)9057萬達(dá)集團(tuán)3697碧桂園4307綠城中國5108龍湖集團(tuán)3368龍湖集團(tuán)3818華潤置地5009碧桂園3309華潤置地3669碧桂園47510富力地產(chǎn)32110世茂房產(chǎn)31510世茂房產(chǎn)46011雅居樂29511雅居樂31011龍湖地產(chǎn)40012中信地產(chǎn)28212綠城中國30012招商地產(chǎn)35613金地集團(tuán)28013金地集團(tuán)29012融創(chuàng)中國35614世茂房產(chǎn)26914富力地產(chǎn)28714金地集團(tuán)35215華潤置地22615遠(yuǎn)洋地產(chǎn)26515富力地產(chǎn)34016遠(yuǎn)洋地產(chǎn)21416中信地產(chǎn)25516遠(yuǎn)洋地產(chǎn)31017復(fù)地集團(tuán)17217招商地產(chǎn)21017雅居樂30818招商地產(chǎn)14318融創(chuàng)中國19318宏立城24519新城控股14019融僑集團(tuán)18519中信地產(chǎn)23620星河灣13520華僑城18020華夏幸福23221中國中鐵13321保利香港16820保利香港23222金科實(shí)業(yè)13222首開股份16422首開股份21523首開股份13023佳兆業(yè)14723中國鐵建21324世紀(jì)金源12624新城控股14224中國中鐵19925保利香港12325金科集團(tuán)14025融僑集團(tuán)1902010年2011年2012年TOP30公司名稱銷售額(億元)TOP50公司名稱銷售額(億元)TOP50公司名稱銷售額(億元)26金輝集團(tuán)11826合景泰富13426榮盛發(fā)展18327華僑城11627中國鐵建13327金融街18028首創(chuàng)置業(yè)11528九龍倉13228和記黃埔17629合景泰富11329金輝集團(tuán)13129佳兆業(yè)17330金隅股份11030新世界發(fā)展13030金科集團(tuán)17131金融街12831新城控股16332復(fù)地集團(tuán)12532北京城建16233中國中鐵12133九龍倉15434金隅股份12034復(fù)地集團(tuán)15035榮盛發(fā)展11835中糧集團(tuán)14336soho中國11636藍(lán)光實(shí)業(yè)12537中糧集團(tuán)11436首創(chuàng)置業(yè)12538首創(chuàng)置業(yè)11238越秀地產(chǎn)12339合生創(chuàng)展11139合景泰富12040方興地產(chǎn)11040大華集團(tuán)11741恒盛地產(chǎn)10641廈門建發(fā)11242瑞安房地產(chǎn)9542恒盛地產(chǎn)11143中南建設(shè)9043中南建設(shè)11044世紀(jì)金源8944旭輝集團(tuán)10645中建地產(chǎn)8644仁恒置地10646億達(dá)集團(tuán)8546路勁基建10547建業(yè)地產(chǎn)8347合生創(chuàng)展10448建發(fā)房產(chǎn)8248濱江集團(tuán)10349越秀地產(chǎn)8048建業(yè)地產(chǎn)10350大華集團(tuán)7850金輝集團(tuán)102

50卓越置業(yè)102數(shù)據(jù)來來源：：金網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)根根據(jù)中中國房房產(chǎn)信信息集集團(tuán)、、中國國房地地產(chǎn)測測評中中心等等共同同聯(lián)合合發(fā)布布的2009-2012年《中國房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)銷售售排行行榜》綜合整整理只有TOP30排名前25名：：大多數(shù)數(shù)銷售售額已已跨越越200億億門檻檻，多多為全全國布布局的的大型型品牌牌企業(yè)業(yè)，發(fā)發(fā)展穩(wěn)穩(wěn)定性性較強(qiáng)強(qiáng)。后25名：：多為地地方優(yōu)優(yōu)勢企企業(yè)，，穩(wěn)定定性相相對較較差，，從歷歷年排排行看看，易易因市市場波波動(dòng)出出現(xiàn)起起伏。。前25名后25名房企運(yùn)運(yùn)營-4表：部部分領(lǐng)領(lǐng)先房房企2009-2012年市場場份額額變化化TOP102009TOP20房企2010TOP30房企2011TOP50房企2012TOP50房企排名公司名稱市場份額排名公司名稱市場份額排名公司名稱市場份額排名公司名稱市場份額1萬科1.43%1萬科集團(tuán)1.74%1萬科集團(tuán)2.05%1萬科地產(chǎn)2.65%2綠城1.16%2保利地產(chǎn)1.12%2恒大集團(tuán)1.37%2綠地集團(tuán)2.01%3保利地產(chǎn)0.98%3綠地集團(tuán)1.10%3綠地集團(tuán)1.31%3保利地產(chǎn)1.90%4中海外0.94%4中海外0.98%4保利地產(chǎn)1.24%4中海地產(chǎn)1.75%5綠地0.82%5恒大地產(chǎn)0.89%5中海地產(chǎn)1.22%5恒大地產(chǎn)1.72%6恒大0.70%6綠城中國0.88%6萬達(dá)集團(tuán)0.95%6萬達(dá)集團(tuán)1.69%7華潤置地0.57%7萬達(dá)集團(tuán)0.62%7碧桂園0.73%7綠城中國0.95%8富力0.55%8龍湖集團(tuán)0.57%8龍湖集團(tuán)0.64%8華潤置地0.93%9世紀(jì)金源0.54%9碧桂園0.56%9華潤置地0.62%9碧桂園0.89%10碧桂園0.48%10富力地產(chǎn)0.54%10世茂房地產(chǎn)0.53%10世茂房地產(chǎn)0.86%8.16%9.00%10.65%15.36%11金地0.47%11雅居樂0.50%11雅居樂0.52%11龍湖地產(chǎn)0.75%12世茂房地產(chǎn)0.45%12中信地產(chǎn)0.48%12綠城中國0.51%12招商地產(chǎn)0.67%13龍湖0.43%13金地集團(tuán)0.47%13金地集團(tuán)0.49%12融創(chuàng)中國0.67%14中信地產(chǎn)0.41%14世茂房地產(chǎn)0.46%14富力地產(chǎn)0.49%14金地集團(tuán)0.66%15雅居樂0.37%15華潤置地0.38%15遠(yuǎn)洋地產(chǎn)0.45%15富力地產(chǎn)0.64%16招商地產(chǎn)0.36%16遠(yuǎn)洋地產(chǎn)0.36%16中信地產(chǎn)0.43%16遠(yuǎn)洋地產(chǎn)0.58%17合生創(chuàng)展0.34%17復(fù)地集團(tuán)0.29%17招商地產(chǎn)0.36%17雅居樂0.58%18遠(yuǎn)洋地產(chǎn)0.31%18招商地產(chǎn)0.24%18融創(chuàng)中國0.33%18宏立城0.46%19福建融僑0.31%19新城控股0.24%19融僑集團(tuán)0.31%19中信地產(chǎn)0.44%20星河灣0.30%20星河灣0.23%20華僑城0.30%20華夏幸福0.43%11.89%12.64%14.84%21.22%21中國中鐵0.22%21保利香港0.28%20保利香港0.43%22金科實(shí)業(yè)0.22%22首開股份0.28%22首開股份0.40%23首開股份0.22%23佳兆業(yè)0.25%23中國鐵建0.40%24世紀(jì)金源0.21%24新城控股0.24%24中國中鐵0.37%25保利香港0.21%25金科集團(tuán)0.24%25融僑集團(tuán)0.35%26金輝集團(tuán)0.20%26合景泰富0.23%26榮盛發(fā)展0.34%27華僑城0.20%27中國鐵建0.22%27金融街0.34%28首創(chuàng)置業(yè)0.19%28九龍倉0.22%28和記黃埔0.33%29合景泰富0.19%29金輝集團(tuán)0.22%29佳兆業(yè)0.32%30金隅股份0.19%30新世界發(fā)展0.22%30金科集團(tuán)0.32%14.70%17.24%24.83%31金融街0.22%31新城控股0.30%32復(fù)地集團(tuán)0.21%32北京城建0.30%33中國中鐵0.20%33九龍倉0.29%34金隅股份0.20%34復(fù)地集團(tuán)0.28%35榮盛發(fā)展0.20%35中糧集團(tuán)0.27%36soho中國0.20%36藍(lán)光實(shí)業(yè)0.23%37中糧集團(tuán)0.19%36首創(chuàng)置業(yè)0.23%38首創(chuàng)置業(yè)0.19%38越秀地產(chǎn)0.23%39合生創(chuàng)展0.19%39合景泰富0.22%40方興地產(chǎn)0.19%40大華集團(tuán)0.22%41恒盛地產(chǎn)0.18%41廈門建發(fā)0.21%42瑞安房地產(chǎn)0.16%42恒盛地產(chǎn)0.21%43中南建設(shè)0.15%43中南建設(shè)0.21%44世紀(jì)金源0.15%44旭輝集團(tuán)0.20%45中建地產(chǎn)0.15%44仁恒置地0.20%46億達(dá)集團(tuán)0.14%46路勁基建0.20%47建業(yè)地產(chǎn)0.14%47合生創(chuàng)展0.19%48建發(fā)房產(chǎn)0.14%48濱江集團(tuán)0.19%49越秀地產(chǎn)0.14%48建業(yè)地產(chǎn)0.19%50大華集團(tuán)0.13%50金輝集團(tuán)0.19%20.71%50卓越置業(yè)0.19%29.58%TOP50TOP30TOP20數(shù)據(jù)來來源：：1、以國國家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局局發(fā)布布的全全國年年度銷銷售額額數(shù)據(jù)據(jù)為基基礎(chǔ)，，由于于2012年全國國銷售售額數(shù)數(shù)據(jù)尚尚未發(fā)發(fā)布，，此處處由2012年1-11月全國國銷售售額數(shù)數(shù)據(jù)計(jì)計(jì)算；；2、各房房企年年度銷銷售額額，金金網(wǎng)絡(luò)絡(luò)根據(jù)據(jù)中國國房產(chǎn)產(chǎn)信息息集團(tuán)團(tuán)、中中國房房地產(chǎn)產(chǎn)測評評中心心等共共同聯(lián)聯(lián)合發(fā)發(fā)布的的2009-2012年《中國房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)銷售售排行行榜》綜合整整理；；3、根據(jù)據(jù)全國國年度度銷售售額和和房企企年度度銷售售額數(shù)數(shù)據(jù)，，計(jì)算算市場場份額額。市場集集中度度持續(xù)續(xù)顯著著提高高。多數(shù)領(lǐng)領(lǐng)先房房企一一直堅(jiān)持規(guī)規(guī)模+銷量成成長的目標(biāo)標(biāo)房企運(yùn)運(yùn)營-5表：2012年度TOP10房企的的歷年年市場場銷售售額2012TOP10公司名稱銷售金額銷售面積20092010201120122009201020112012全國房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)(統(tǒng)計(jì)局公布)43995億元52479億元59119億元53526億元(1-11月總計(jì))93713萬平方米104349萬平方米109900萬平方米91705萬平方米（1-11月總計(jì))1萬科地產(chǎn)630102612101418668847106012992綠地集團(tuán)360650776107852074380811803保利地產(chǎn)43066073210185107236478984中海地產(chǎn)4135787209354815305667475恒大地產(chǎn)307527808923580831122015366萬達(dá)集團(tuán)暫無數(shù)據(jù)369560905暫無數(shù)據(jù)2783927397綠城中國5105223005103512551592608華潤置地2492263665002132233004679碧桂園21233043047543360068476410世茂房地產(chǎn)198269315460225220244411數(shù)據(jù)來來源：：金網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)根根據(jù)中中國房房產(chǎn)信信息集集團(tuán)、、中國國房地地產(chǎn)測測評中中心等等共同同聯(lián)合合發(fā)布布的2009-2012年《中國房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)銷售售排行行榜》的銷售售數(shù)據(jù)據(jù)，以以及國國家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局局公布布的全全房地地產(chǎn)銷銷售數(shù)數(shù)據(jù)，，綜合合計(jì)算算整理理。普遍采采取堅(jiān)堅(jiān)持“銷售售規(guī)模模持續(xù)續(xù)成長長+銷銷售價(jià)價(jià)格隨隨行就就市””的基礎(chǔ)礎(chǔ)策略略房企運(yùn)運(yùn)營-6表：2012年度TOP50房企銷銷售額額、銷銷售額額同比比和平平均售售價(jià)同同比變變化（（TOP17，TOP18-TOP50見下頁）策略分析排名公司名稱銷售額（億元）銷售額同比（%）銷售面積同比（%）銷售均價(jià)同比（%）第一梯隊(duì)：穩(wěn)步成長，隨行就市年度銷售額900億元以上；銷售增幅基本在10%-40%；基本采取隨行就市維穩(wěn)的價(jià)格戰(zhàn)，均價(jià)有0-10%下調(diào)。1萬科地產(chǎn)141817%23%-4%2綠地集團(tuán)107839%46%-5%3保利地產(chǎn)101839%39%0%4中海地產(chǎn)93530%32%-2%5恒大地產(chǎn)92314%26%-9%6萬達(dá)集團(tuán)90562%88%-14%第二梯隊(duì)：現(xiàn)金為王+保守求穩(wěn)年度銷售額300-500億（銷售額為500-900億的企業(yè)為空擋）；華潤、世茂、招商、金地和富力都趨向“現(xiàn)金為王”，以低價(jià)保障銷售增長；碧桂園、龍湖、遠(yuǎn)洋、雅居樂堅(jiān)守溫和價(jià)格策略，銷售額增幅受限；綠城和融創(chuàng)平均售價(jià)逆勢上揚(yáng)，取得銷售額、銷售面積和銷售價(jià)格“三豐收”。7綠城中國51070%64%4%8華潤置地50037%56%-12%9碧桂園47510%12%-1%10世茂房地產(chǎn)46046%68%-13%11龍湖地產(chǎn)4005%9%-4%12招商地產(chǎn)35670%100%-15%12融創(chuàng)中國35684%68%10%14金地集團(tuán)35221%38%-12%15富力地產(chǎn)34018%42%-16%16遠(yuǎn)洋地產(chǎn)31017%25%-7%17雅居樂308-1%7%-7%數(shù)據(jù)來源：：根據(jù)中國國房產(chǎn)信息息集團(tuán)、中中國房地產(chǎn)產(chǎn)測評中心心等共同聯(lián)聯(lián)合發(fā)布的的《2009年中國房地地產(chǎn)企業(yè)銷銷售排行榜榜》、《2010年中國房地地產(chǎn)企業(yè)銷銷售排行榜榜》、《2011年中國房地地產(chǎn)企業(yè)銷銷售排行榜榜》、《2012年中國房地地產(chǎn)企業(yè)銷銷售排行榜榜》綜合整理多數(shù)領(lǐng)先企企業(yè)銷售額額顯著增長長，而平均均銷售價(jià)格格多呈下降降態(tài)勢。價(jià)價(jià)格下調(diào)原原因有三個(gè)個(gè)方面：一一是市場結(jié)結(jié)構(gòu)變化，，二是市場場布局變化化，三是以以價(jià)換量的的銷售策略略。房企運(yùn)營-6表：2012年度TOP50房企銷售額額、銷售額額同比和平平均售價(jià)同同比變化（（TOP18-TOP50，其中部分分企業(yè)因數(shù)數(shù)據(jù)缺乏暫暫未入列）排名公司名稱銷售金額（億元）銷售金額同比（%）銷售面積同比（%）銷售均價(jià)同比（%）第三梯隊(duì)：或保守或求進(jìn)銷售金額在200億元以下（不能監(jiān)測到銷售同比的房企未入列）；19中信地產(chǎn)236-7%18%-22%20保利香港23238%14%21%22首開股份21531%18%11%23中國鐵建21360%31%22%24中國中鐵19964%34%23%25融僑集團(tuán)1903%-14%20%26榮盛發(fā)展18355%54%1%27金融街18041%64%-14%29佳兆業(yè)17318%19%-1%30金科集團(tuán)17122%-3%26%31新城控股16315%12%3%33九龍倉15417%48%-21%34復(fù)地集團(tuán)15020%3%16%35中糧集團(tuán)14325%暫無數(shù)據(jù)暫無數(shù)據(jù)36藍(lán)光實(shí)業(yè)12512%36%-18%38越秀地產(chǎn)12354%暫無數(shù)據(jù)暫無數(shù)據(jù)39合景泰富120-10%-9%-2%40大華集團(tuán)11750%暫無數(shù)據(jù)暫無數(shù)據(jù)42恒盛地產(chǎn)1115%14%-8%43中南建設(shè)11022%33%-8%47合生創(chuàng)展104-6%暫無數(shù)據(jù)暫無數(shù)據(jù)48建業(yè)地產(chǎn)10324%18%5%50金輝集團(tuán)102-22%-16%-7%普遍采取“堅(jiān)持銷售售規(guī)模持續(xù)續(xù)成長+銷售價(jià)價(jià)格隨行就就市”的基礎(chǔ)策略略數(shù)據(jù)來源：：根據(jù)中國國房產(chǎn)信息息集團(tuán)、中中國房地產(chǎn)產(chǎn)測評中心心等共同聯(lián)聯(lián)合發(fā)布的的《2009年中國房地地產(chǎn)企業(yè)銷銷售排行榜榜》、《2010年中國房地地產(chǎn)企業(yè)銷銷售排行榜榜》、《2011年中國房地地產(chǎn)企業(yè)銷銷售排行榜榜》、《2012年中國房地地產(chǎn)企業(yè)銷銷售排行榜榜》綜合整理。。保持土地儲(chǔ)儲(chǔ)備的動(dòng)態(tài)態(tài)均衡，后續(xù)發(fā)展展資源有保保障房企運(yùn)營-7表：部分領(lǐng)領(lǐng)先房企土土地資源儲(chǔ)儲(chǔ)備情況（（單位：萬萬㎡）數(shù)據(jù)來源：：金網(wǎng)絡(luò)根根據(jù)中指數(shù)數(shù)據(jù)庫企業(yè)業(yè)發(fā)布2008-2011年年度土地地儲(chǔ)備量綜綜合整理，，2012年數(shù)據(jù)從各各房企發(fā)布布報(bào)告中獲獲得。備注：除萬萬科2012年是截止到到9月外，其他他企業(yè)數(shù)據(jù)據(jù)均是截止止到6月，排名順順序是2012年銷售額，，未入列房房企暫無數(shù)數(shù)據(jù)。2012年年上半年，，領(lǐng)先房企企去化速度度慢，拿地地也相應(yīng)謹(jǐn)謹(jǐn)慎。下半半年銷售好好轉(zhuǎn)，購地地迅速轉(zhuǎn)趨趨積極。一、二線城城市仍然是是領(lǐng)先企業(yè)業(yè)的主戰(zhàn)場場房企運(yùn)營-8級別2009201020112012總計(jì)14155198541405915213一線城市3817166011991521

二線城市80511134169128095三、四線城市2287685359485597表：2009-2012年TOP50領(lǐng)先房企在在不同級別別城市的新新增規(guī)劃建建面匯總（（萬㎡）級別2009201020112012總計(jì)4663491626323682一線城市230314366891150二線城市1909271113002002三、四線城市452769643531表：2009-2012年top50領(lǐng)先房企在在不同級別別城市新增增土地總成成交金額（（億元）備注：數(shù)據(jù)據(jù)是從中指指數(shù)據(jù)庫中中整理其能能監(jiān)測到的的TOP50企業(yè)以及能能監(jiān)測到的的各企業(yè)進(jìn)進(jìn)駐城市，，整理其新新增土地分分城市級別別數(shù)據(jù)，最最終匯總求求和得出。。該數(shù)據(jù)小于企企業(yè)發(fā)布數(shù)數(shù)據(jù)，但可可以看出相相對趨勢。。報(bào)告結(jié)構(gòu)2012年房地產(chǎn)市場回顧一2013年政策走向研判三2013年市場展望與房企對策四2013年宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢二宏觀走勢經(jīng)濟(jì)動(dòng)力投資形勢貨幣供給要點(diǎn)——2013年年宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)趨勢宏觀研判：：總體上看，，中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)已告別““高增長””時(shí)代，在在“穩(wěn)中求求進(jìn)”中中央總基調(diào)調(diào)下，2013年年宏觀政策策將加大““預(yù)調(diào)微調(diào)”力度。在外部環(huán)境境仍舊偏緊緊的情況下下，從“三三駕馬車””到“雙輪輪驅(qū)動(dòng)”，，內(nèi)需漸成成為拉動(dòng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長的的主動(dòng)力。。2013年年經(jīng)濟(jì)增長長將溫和回回升，宏觀觀經(jīng)濟(jì)形勢勢對房地產(chǎn)產(chǎn)市場的影影響更趨積積極。2013年年宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)將持續(xù)溫溫和復(fù)蘇2012年年，全國GDP為51.93萬億元，，比上年增增長7.8%。全年年CPI同同比上漲2.6%，，比上年的的5.4%明顯回落落。2013年年，在“穩(wěn)穩(wěn)中求進(jìn)””的總基調(diào)調(diào)下，宏觀觀政策將加加大“預(yù)調(diào)調(diào)微調(diào)”力力度。預(yù)計(jì)2013年GDP增幅將將達(dá)8%左左右，投資、消消費(fèi)和凈出出口增速都都將有小幅幅上升。從從物價(jià)運(yùn)行行規(guī)律來看看，本輪CPI筑底底基本完成成，已經(jīng)開開始醞釀新新的上升周周期，預(yù)計(jì)CPI增幅將達(dá)達(dá)3%左右右。宏觀走勢-12424表：2008-2012年全國GDP、CPI和PPI同比增速（（數(shù)據(jù)來源源：國家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局）預(yù)計(jì)2013年GDP增幅8%，CPI增幅3%左右轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長模模式，內(nèi)需將逐漸漸成為拉動(dòng)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長長的主動(dòng)力力外部環(huán)境難難有改觀，，外需增長長乏力，2013年內(nèi)需仍仍將是拉動(dòng)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長長的主動(dòng)力力。2012年年前三個(gè)季季度，在總總需求對經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長拉拉動(dòng)中，消消費(fèi)占55%，投資資占50.5%，并并且消費(fèi)對對經(jīng)濟(jì)增長長的貢獻(xiàn)連連續(xù)三個(gè)季季度超過投投資。與此同時(shí)，，外需增長長乏力，對對GDP增增長的拉動(dòng)動(dòng)為-0.4%，延延續(xù)了2011年對對經(jīng)濟(jì)增長長的負(fù)拉動(dòng)動(dòng)態(tài)勢。經(jīng)濟(jì)動(dòng)力-1表：中國GDP增長率及““三駕馬車車”對經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長的拉拉動(dòng)（單位位：%）數(shù)據(jù)來源：：WIND年份GDP增長率最終消費(fèi)資本形成凈出口2003103.66.30.1200410.145.50.6200511.34.34.42.6200612.75.15.62200714.25.66.12.520089.64.24.60.820099.24.48.4-3.6201010.44.55.50.420119.24.74.9-0.42012（Q1-Q3）7.74.23.9-0.4政策刺激使使固定資產(chǎn)產(chǎn)投資維持持較快增長長宏觀政策穩(wěn)穩(wěn)中趨松，，基礎(chǔ)設(shè)施施投資繼續(xù)續(xù)推進(jìn)，保保障房建設(shè)設(shè)繼續(xù)擴(kuò)大大規(guī)模，戰(zhàn)戰(zhàn)略性新興興產(chǎn)業(yè)加快快發(fā)展，預(yù)計(jì)2013年固定定資產(chǎn)投資資增長22%左右。。在出口形勢勢嚴(yán)峻、經(jīng)經(jīng)濟(jì)超預(yù)期期減速的大大背景下，，2012年我國采采取了一系系列擴(kuò)大投投資政策措措施，固定定資產(chǎn)投資資依然實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了較快增增長。2012年1-12月月份，全國國固定資產(chǎn)產(chǎn)投資（不不含農(nóng)戶））364835億元元，同比名名義增長20.6%。投資形勢-1數(shù)據(jù)來源：：國家統(tǒng)計(jì)計(jì)局表：固定資資產(chǎn)投資（（不含農(nóng)戶戶）增速（（單位：%）2013年年貨幣、信信貸“穩(wěn)健健取向”，，新增貨幣幣供應(yīng)量將將適度增長長在經(jīng)濟(jì)增速速趨穩(wěn)背景景下，2013年年的中國貨貨幣政策將將會(huì)“穩(wěn)中中有進(jìn)”，，預(yù)計(jì)2013年社社會(huì)融資規(guī)規(guī)模達(dá)17萬億元左左右，信貸貸投放9萬萬億元左右右，M2同同比增15%左右。。2012年年社會(huì)融資資總量持續(xù)續(xù)增長，達(dá)達(dá)15.76萬億元元，同比增增2.93萬億元。。其中人民民幣貸款增增加8.2萬億元，，同比增7320億億元。顯示示2012年貨幣政政策總體中中性偏松。。中央經(jīng)濟(jì)工工作會(huì)議提提出2013年將將繼續(xù)實(shí)施施積極的財(cái)財(cái)政政策和和穩(wěn)健的貨貨幣政策，，要適當(dāng)擴(kuò)擴(kuò)大社會(huì)融融資總規(guī)模模，保持貸貸款適度增增加。貨幣供給-1數(shù)據(jù)來源：：央行報(bào)告結(jié)構(gòu)2012年房地產(chǎn)市場回顧一2013年政策走向研判三2013年市場展望與房企對策四2013年宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢二2012年政策演變變2013年政策走向向新型城鎮(zhèn)化化機(jī)遇與挑挑戰(zhàn)要點(diǎn)——2013年年政策走向向研判（1）政策研判：：2012年年，在“穩(wěn)穩(wěn)中求進(jìn)””的總基調(diào)調(diào)下，宏觀政策和和地產(chǎn)政策策的預(yù)調(diào)微微調(diào)，對房房市走勢產(chǎn)產(chǎn)生了積極極影響。地方政府在在政策執(zhí)行行中的彈性性，客觀上上起到了為為房市部分分松綁的效效果。2013年年，房地產(chǎn)調(diào)控控基調(diào)不變變，政策相相對穩(wěn)定：更加突出出兩手抓策策略。對房價(jià)上漲漲仍會(huì)保持持高度警惕惕。建立促進(jìn)房房地產(chǎn)市場場健康發(fā)展展的長效機(jī)機(jī)制將成為政策策發(fā)力的新新方向和新新重點(diǎn)，包包括保障房房制度、房房地產(chǎn)稅收收制度、土土地變革制制度。要點(diǎn)——2013年年政策走向向研判（2）新型城鎮(zhèn)化化的機(jī)遇與與挑戰(zhàn)：中國城鎮(zhèn)化化將是一個(gè)個(gè)分化的過過程，不同同城鎮(zhèn)發(fā)展展路徑會(huì)有有比較明顯顯差異，從而使得各地房地產(chǎn)市場場更趨分化化。農(nóng)民工市民民化是下一階段段推進(jìn)新型型城鎮(zhèn)化的的關(guān)鍵課題題，對房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)和市場的的影響是多多面的。集體土地制制度變革，可能是未未來一個(gè)階階段房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)發(fā)展展最重大的的發(fā)展機(jī)遇遇。隨著新型城城鎮(zhèn)化的推推進(jìn)，對房房地產(chǎn)投資資開發(fā)模式式提出了變變革拓展要要求：從單一商品品房開發(fā)到到城鎮(zhèn)區(qū)域域綜合開發(fā)發(fā)的新機(jī)遇遇和新模式式。政策預(yù)調(diào)微微調(diào)，對房房市產(chǎn)生積積了極影響響年初貨幣政政策的轉(zhuǎn)向向?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)市場注入入了活水。。國家執(zhí)行積積極的財(cái)政政政策和穩(wěn)穩(wěn)健的貨幣幣政策，通通過兩次下下調(diào)存準(zhǔn)率率和存貸款款基準(zhǔn)利率率，使得流流動(dòng)性過緊緊的局面出出現(xiàn)松動(dòng)。。政府一直堅(jiān)堅(jiān)持落實(shí)差差別化信貸貸政策，促促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)市場健康康平穩(wěn)發(fā)展展。一年多來，，在堅(jiān)持房房地產(chǎn)調(diào)控控總體基調(diào)調(diào)，繼續(xù)對對房價(jià)上漲漲保持高壓壓態(tài)勢的同同時(shí)，政策策執(zhí)行由““全面收緊緊”逐步步朝“差別別化”轉(zhuǎn)向向。2012年政策演變變-1地方對政策策的彈性執(zhí)執(zhí)行，起到到了部分松松綁效果地方層面：：相對于中中央政府對對房市調(diào)控控的堅(jiān)持，，2012年地方政政府在政策策執(zhí)行上，，表現(xiàn)出更更多的彈性性。雖然沒有觸觸碰限購紅紅線，但對對剛性需求求給予了多多層面的松松綁。2012年很多地方方采用調(diào)整整普通住宅宅標(biāo)準(zhǔn)、公公積金、信信貸優(yōu)惠等等多種方式式，對首次次購房給予予更多支持持。據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，2012年以來來全國有28個(gè)城市市先后對公公積金貸款款政策進(jìn)行行了調(diào)整，，上半年延延長貸款年年限、增加加貸款上限限，下半年年又進(jìn)一步步下調(diào)首套套房、二套套房公積金金貸款的首首付比例。。2012年政策演變變-2房地產(chǎn)調(diào)控控基調(diào)不變變，政策相相對穩(wěn)定2013年年房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控政策基基調(diào)不變，，限購、限限貸、稅收收等都將延延續(xù)。對于未來房房地產(chǎn)調(diào)控控方向，住住建部表示示，2013年繼續(xù)續(xù)嚴(yán)格實(shí)施施差別化的的住房信貸貸、稅收政政策和限購購措施。繼續(xù)實(shí)行限限購措施，，要堅(jiān)決抑抑制投機(jī)投投資性購房房需求，支支持合理自自住和改善善性需求。。房價(jià)走勢仍仍是新一屆屆政府關(guān)注注點(diǎn)，對房房價(jià)上漲仍仍會(huì)保持高高度警惕。。2013年政策走向向-1制度變革和和長效機(jī)制制2013年年繼續(xù)實(shí)施施調(diào)控同時(shí)時(shí)，建立促促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)市場健康康發(fā)展的長長效機(jī)制將將成為政策策發(fā)力的新新方向和新新重點(diǎn)。住房保障制制度：加快保障性性住房投融融資、建設(shè)設(shè)、運(yùn)營、、管理等的的制度建設(shè)設(shè)。隨著保保障性住房房建設(shè)、交交用高峰的的到來，住住房保障制制度建設(shè)和和完善將成成為今年制制度變革的的先導(dǎo)領(lǐng)域域。房地產(chǎn)稅收收制度：以稅收制度度改革為核核心，建立立商品住房房領(lǐng)域去投投資化的長長效機(jī)制。。研究改革革房地產(chǎn)稅稅收制度，，逐步建立立起覆蓋住住房交易、、保有等環(huán)環(huán)節(jié)的房地地產(chǎn)稅制。。中央多次次明確提出出要擴(kuò)大房房產(chǎn)稅改革革試點(diǎn)范圍圍，2013年房產(chǎn)產(chǎn)稅擴(kuò)大試試點(diǎn)范圍，，也是可以以預(yù)見的。。土地制度變變革：不僅是土地地出讓方式式和出讓制制度的完善善，使其與與房地產(chǎn)業(yè)業(yè)新的定位位和新的形形勢相適應(yīng)應(yīng)，更重要要的是集體體所有制土土地上市流流通等更深深層次的改改革，在2013年年將被更多多地提及并并將加快探探索研究。。2013年政策走向向-2城鎮(zhèn)化實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的路徑差異，促使房市市更趨分化全國各大中中小城鎮(zhèn)的的人口、土土地、資金金等方面存存在顯著差差異，意味味著未來中中國各地推推進(jìn)城鎮(zhèn)化化的起點(diǎn)條條件會(huì)顯著著不同。下一階段中中國城鎮(zhèn)化化將是一個(gè)個(gè)分化的過過程，不同同城鎮(zhèn)的發(fā)發(fā)展路徑會(huì)會(huì)有比較明明顯的差異異。生產(chǎn)和就業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變方向和和速度會(huì)有有所差異，，導(dǎo)致消費(fèi)費(fèi)和居住方方式的轉(zhuǎn)變變也必然有有所不同，，從而使得得各各地地房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場更更趨趨分分化化，對對此此房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)必必須須做做好好區(qū)區(qū)域域的的布布局局和和評評估估。。新型型城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化的的機(jī)遇遇與與挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)-1農(nóng)民民工工市市民民化化對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)將將產(chǎn)產(chǎn)生生多多面面影影響響新型型城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化核核心心是是人人的的城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化，，隨隨著著農(nóng)農(nóng)村村務(wù)務(wù)工工人人員員市市民民化化的的推推進(jìn)進(jìn)，，意意味味著著要要讓讓更更多多中中低低收收入入人人群群成成為為市市民民，，由由此此也也給給開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)帶帶來來四四個(gè)個(gè)層層面面的的問問題題：：問題題一一：：中中低低端端住住房房需需求求怎怎么么滿滿足足？？問題題二二：：對對三三、、四四線線城城市市會(huì)會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生生重重大大影影響響，，會(huì)會(huì)否否出出現(xiàn)現(xiàn)獨(dú)獨(dú)特特發(fā)發(fā)展展機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)？？問題題三三：：客客觀觀上上會(huì)會(huì)促促使使政政府府更更加加重重視視調(diào)調(diào)控控房房價(jià)價(jià)，，目目前前的的調(diào)調(diào)控控政政策策是是否否會(huì)會(huì)長長期期化化？？問題題四四：：保保障障房房市市場場是是否否存存在在長長期期機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)，，開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)是是否否需需要要更更多多介介入入？？新型型城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化的的機(jī)遇遇與與挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)-2集體體土土地地制制度度變變革革可可能能是是未未來來房房企企的的重重大大機(jī)機(jī)遇遇城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化過過程程中中，，土土地地價(jià)價(jià)值值的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)形形式式有有兩兩種種：：農(nóng)村村集集體體用用地地不不改改變變性性質(zhì)質(zhì)下下的的有有償償流流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，，入入市市開開發(fā)發(fā)，，其其結(jié)結(jié)果果一一方方面面是是集集體體土土地地有有望望與與國國有有土土地地一一起起，，成成為為土土地地供供應(yīng)應(yīng)市市場場的的““雙雙軌軌””力力量量。通過過提提高高征征地地補(bǔ)補(bǔ)償償標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，將將農(nóng)農(nóng)村村集集體體土土地地順順利利征征收收，，收收儲(chǔ)儲(chǔ)為為國國有有土土地地，，再再進(jìn)進(jìn)行行商商業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)。這兩兩種種土土地地價(jià)價(jià)值值實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)形形式式，，都可可能能會(huì)會(huì)對對一一級級土土地地開開發(fā)發(fā)商商派派生生出出巨巨大大的的商商業(yè)業(yè)空空間間，，是是房房企企重大大的的資資源源爭爭奪奪機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)。。對于于儲(chǔ)儲(chǔ)備備著著大大量量農(nóng)農(nóng)村村集集體體性性質(zhì)質(zhì)土土地地的的企企業(yè)業(yè)來來說說，，隨隨著著各各地地加加快快推推進(jìn)進(jìn)城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化，，集集體體土土地地流流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)或或征征用用后后，，其其商商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值會(huì)會(huì)大大幅幅上上升升，，無無論論轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)性性與與否否，，公公司司都都可可通通過過商商業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營營和和交交易易來來盤盤活活資資產(chǎn)產(chǎn)。。更多多一一級級土土地地開開發(fā)發(fā)商商會(huì)會(huì)從從低低成成本本收收儲(chǔ)儲(chǔ)中中受受益益。。由由于于目目前前各各地地城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化思思路路與與制制度度尚尚處處于于形形成成初初期期，，包包括括農(nóng)農(nóng)村村集集體體土土地地征征收收等等成成本本還還沒沒大大幅幅提提高高，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)定定會(huì)會(huì)乘乘此此機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)大大舉舉擴(kuò)擴(kuò)張張。。一一旦旦未未來來城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土土地地管管理理制制度度趨趨于于完完善善，，成成本本大大幅幅提提高高，，房房企企早早期期儲(chǔ)儲(chǔ)備備低低成成本本城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)地地塊塊，，是是未未來來盈盈利利一一大大保保障障。。新型城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化的機(jī)遇與挑挑戰(zhàn)-3城鎮(zhèn)化促促使房地地產(chǎn)投資資開發(fā)模模式的變變革隨著新型型城鎮(zhèn)化化的推進(jìn)進(jìn)，對房房地產(chǎn)投投資開發(fā)發(fā)模式提提出了變變革拓展展要求：：從單一商商品房開開發(fā)到城城鎮(zhèn)區(qū)域域綜合開開發(fā)的新新機(jī)遇和和新模式式。新型城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化將為為房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)開開辟嶄新新領(lǐng)域，，同時(shí)要要求開發(fā)發(fā)企業(yè)具具有更廣廣泛的能能力，這這對于房房企來說說面臨的的將是轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型和升升級的契契機(jī)與挑挑戰(zhàn)，需需要相應(yīng)應(yīng)地主動(dòng)動(dòng)調(diào)整自自身的開開發(fā)模式式、業(yè)務(wù)務(wù)布局和和產(chǎn)品線線，才能能在新領(lǐng)領(lǐng)域競爭爭中實(shí)現(xiàn)現(xiàn)跨越式式發(fā)展。。新型城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化的機(jī)遇與挑挑戰(zhàn)-4目錄2012年房地產(chǎn)市場回顧一2013年政策走向研判三2013年市場展望與房企對策四2013年宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢二未來幾年年房地產(chǎn)產(chǎn)市場總總體態(tài)勢勢2013年市場運(yùn)運(yùn)行展望望房企對策策思考要點(diǎn)—2013年市場場展望與與房企對對策（1）市場展望望：未來幾年年房地產(chǎn)產(chǎn)市場總總體態(tài)勢勢：2013年開始，市市場可望望步入一一個(gè)新秩序下下相對穩(wěn)穩(wěn)定且可可持續(xù)的的新發(fā)展展周期。未來幾年年，以消費(fèi)需求求特別是是剛需主主導(dǎo)的市場格格局將會(huì)會(huì)相對穩(wěn)穩(wěn)定和長長期持續(xù)續(xù)，市場場將呈現(xiàn)現(xiàn)理性繁繁榮的總總體基調(diào)調(diào)。未來幾年年穩(wěn)房價(jià)將在某種種程度上上上升為為國家戰(zhàn)戰(zhàn)略。2013年房地產(chǎn)產(chǎn)市場運(yùn)運(yùn)行展望望：2013年市場場需求基礎(chǔ)礎(chǔ)相對穩(wěn)穩(wěn)定活躍躍。2013年購房者預(yù)預(yù)期全面面轉(zhuǎn)趨樂樂觀，驅(qū)動(dòng)購購房者入入市意愿愿強(qiáng)。市場成交交可望達(dá)達(dá)到兩位位數(shù)的增增長，上半年年出現(xiàn)需需求推動(dòng)動(dòng)型的銷銷售高峰峰，下半半年有望望出現(xiàn)供供應(yīng)推動(dòng)動(dòng)型的銷銷售高峰峰。2013年房價(jià)價(jià)走勢將將呈現(xiàn)“廠”字型走勢勢。投資投機(jī)機(jī)有所活活躍但不不會(huì)成為為市場主主導(dǎo)因素素，在消消費(fèi)特別別是剛需需主導(dǎo)的的格局下下，房價(jià)價(jià)不會(huì)出出現(xiàn)持續(xù)續(xù)暴漲。2013年不同同城市表表現(xiàn)回歸歸市場理理性，即即供求因素素成為決決定不同同城市市市場表現(xiàn)現(xiàn)的決定定性因素素。房企對策策：未來幾年年市場成成交和結(jié)結(jié)構(gòu)都將將相對穩(wěn)穩(wěn)定且有有保障，，資源儲(chǔ)備備是規(guī)模模擴(kuò)張的的關(guān)鍵。戰(zhàn)略布局局：搶一線、、戰(zhàn)二線線、慎布布三四線線。結(jié)構(gòu)性對對策：增量與存存量雙線線并舉，面向剛需需和首次次改善需需求的商商品房項(xiàng)項(xiàng)目資源源比重應(yīng)應(yīng)確保在在70%以上。?！耙?guī)模模成長優(yōu)優(yōu)先+隨隨行就市市定價(jià)””的運(yùn)營營策略，是領(lǐng)先先房企不不斷取得得成功的的不二法法寶，應(yīng)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持持并貫穿穿落實(shí)于于從拿地地到產(chǎn)品品規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)，到到銷售的的全流程程。2013項(xiàng)目營營銷：相相對確定定市場的的競爭之之道———消費(fèi)者導(dǎo)導(dǎo)向定價(jià)價(jià)、以量量搶量、、搶時(shí)換換量和差差別政策策。要點(diǎn)—2013年市場展展望與房房企對策策（2）形成新秩序下相對穩(wěn)穩(wěn)定且可可持續(xù)的的新發(fā)展周周期2013年，市市場可望望步入一一個(gè)新秩秩序下相相對穩(wěn)定定且可持持續(xù)的新新發(fā)展周周期。2007年開始始，房地地產(chǎn)市場場經(jīng)歷了了為期5年的大大調(diào)控、、大調(diào)整整。伴隨隨著市場場的劇烈烈波動(dòng)，，房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的目標(biāo)模模式、政政策制度度、需求求基礎(chǔ)、、資源條條件等都都進(jìn)行了了全面的的檢討，，已經(jīng)初初步形成新的的方向性性共識(shí)，并可望在在未來相相當(dāng)長時(shí)時(shí)間內(nèi)得得以堅(jiān)持持。市場參與與各方經(jīng)經(jīng)過市場場教育也也更趨理理性，影響市市場發(fā)展展的不確確定因素素正在逐逐步消除除。因此，我我們有理理由相信信，未來來幾年市市場的波動(dòng)性將將會(huì)減