XXXX年新景祥鎮(zhèn)江中冶藍(lán)城項(xiàng)目發(fā)展思路溝通報(bào)告

鎮(zhèn)江中冶藍(lán)城項(xiàng)目發(fā)展思路溝通謹(jǐn)呈：中冶置業(yè)（昆山）有限公司數(shù)字新景祥連續(xù)四年蟬聯(lián)中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10累計(jì)代理項(xiàng)目200余個(gè)品牌價(jià)值7.05億12年跨區(qū)域發(fā)展經(jīng)驗(yàn)全面進(jìn)入中國(guó)35個(gè)以上大中城市06-10中國(guó)房地產(chǎn)代理行業(yè)品牌10強(qiáng)合約總面積超過(guò)3850萬(wàn)㎡累計(jì)總銷售額超過(guò)550億江蘇大學(xué)周邊花園洋房、小高層、高層目前的價(jià)格，通過(guò)對(duì)鎮(zhèn)江市場(chǎng)的了解，得出本項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)格（本項(xiàng)目目前規(guī)劃為花園洋房、小高層、高層）周邊項(xiàng)目成功營(yíng)銷的策略點(diǎn)是什么？失敗營(yíng)銷的銷售點(diǎn)是什么？（非建筑形態(tài)方面）鎮(zhèn)江客源和其他城市客源不同點(diǎn)在哪里？什么樣的銷售模式才能抓住鎮(zhèn)江客源？鎮(zhèn)江項(xiàng)目未來(lái)的銷售團(tuán)隊(duì)和客源中冶的命題新景祥認(rèn)為，雖然本次只是首次溝通，但是如果不結(jié)合項(xiàng)目回答問(wèn)題對(duì)于中冶是毫無(wú)意義的。因此，新景祥會(huì)從項(xiàng)目出發(fā)，結(jié)合競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)給出問(wèn)題的答案。宗地資源分解提出問(wèn)題把握未來(lái)戰(zhàn)略突破點(diǎn)思考理解土地指明方向?qū)ふ曳较蚴崂韱?wèn)題本文思考的脈絡(luò)第一篇項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)利基點(diǎn)1、項(xiàng)目行政區(qū)域?qū)儆诰┛趨^(qū)，是鎮(zhèn)江的主城區(qū)；2、項(xiàng)目周邊交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，多條線路直通市中心；3、項(xiàng)目緊鄰江蘇大學(xué)，具有較好的文化氛圍，鎮(zhèn)江一中距離項(xiàng)目較近，項(xiàng)目具有一定的文教價(jià)值；4、地塊緊鄰長(zhǎng)江，具有一線江景資源，但江景有待開(kāi)發(fā)；5、項(xiàng)目規(guī)模適中，地塊方正，具有一定可塑性；項(xiàng)目劣勢(shì)障礙點(diǎn)1、項(xiàng)目屬于主城邊緣區(qū)域，城市印象陌生；2、非城市主要發(fā)展方向，有被邊緣化的危險(xiǎn)；3、目前區(qū)域公交配套與生活配套匱乏，主城剛需客戶具有一定抗性；4、項(xiàng)目?jī)?nèi)部有高壓走廊，未來(lái)規(guī)劃排布具有一定影響；5、項(xiàng)目所在區(qū)域靠近丹徒和諫壁兩鎮(zhèn)，均有污染企業(yè)，尤其是諫壁電廠和索普化工，主城客戶抗性較大。項(xiàng)目屬性界定——主城邊緣區(qū)域，具有一定資源的中等規(guī)模開(kāi)發(fā)項(xiàng)目1-1地塊2-1地塊2-2地塊規(guī)劃控制指標(biāo)指標(biāo)數(shù)值備注規(guī)劃用地性質(zhì)商住用地

總用地面積<ha>23.94

其中1-1,2-1,2-2號(hào)地塊6.05、8.10、3.81商住用地（經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地）1-3號(hào)地塊0.39城市道路（非經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地）2-4號(hào)地塊1.73水域（非經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地）1-2,2-3,2-5,2-6號(hào)地塊0.81,1.23,1.74,0.08公共綠地（非經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地）總建筑面積<㎡>≦347200

其中居住建筑面積306010-323010

商辦建筑面積34500-17500

社區(qū)綜合性管理服務(wù)用房建筑面積≧5300幼托≧3600㎡（用地面積0.48ha）托老所800㎡、文化活動(dòng)站600㎡,健身設(shè)施(用地面積0.10ha）社區(qū)居委會(huì),社區(qū)服務(wù)站,社區(qū)警務(wù)室等300㎡物業(yè)管理服務(wù)用房建筑面積≧1390市政設(shè)施配套指標(biāo)配置開(kāi)閉所、變電室、燃?xì)庹{(diào)壓站

公廁100㎡（2處、50㎡∕處）,垃圾收集房（2處、40㎡∕處）總?cè)莘e率≦1.45

建筑高限<m>

居住戶數(shù)<戶>2860

居住人口<人>9152

綠地面積<㎡>≧92500

第二篇項(xiàng)目核心問(wèn)題界定企業(yè)發(fā)展目標(biāo)開(kāi)發(fā)商品牌的樹(shù)立區(qū)域項(xiàng)目定勢(shì)及公司戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)目標(biāo)1目標(biāo)2實(shí)現(xiàn)應(yīng)有的價(jià)值各物業(yè)共融提升順應(yīng)政勢(shì)，確保資金回籠風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)以項(xiàng)目養(yǎng)項(xiàng)目目標(biāo)3目標(biāo)4實(shí)現(xiàn)建筑理想的精神成為區(qū)域標(biāo)桿與城市風(fēng)景

名：利：生：存：叫好叫座新景祥對(duì)項(xiàng)目目核心問(wèn)題的的理解：眾多目標(biāo)前提提下，項(xiàng)目處處于非城市主主要發(fā)展方向向，通過(guò)何種種策略，塑造造項(xiàng)目核心價(jià)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)？工程節(jié)點(diǎn)：方案尚在討論論階段入市時(shí)機(jī)：蓄水時(shí)間非非常短營(yíng)銷目標(biāo)：7個(gè)月完成4億銷售目標(biāo)，，鎮(zhèn)江市場(chǎng)面面臨挑戰(zhàn)R2我們想要什么？（針對(duì)目標(biāo)的規(guī)范分析）工程節(jié)節(jié)點(diǎn)：：2010年12月開(kāi)工工建設(shè)設(shè)入市時(shí)時(shí)間：：預(yù)計(jì)2011年5月?tīng)I(yíng)銷目目標(biāo)：：2011年底前前銷售售收入入4億元S我們的問(wèn)題？（針對(duì)現(xiàn)狀的實(shí)證分析）第三篇篇戰(zhàn)略突突破點(diǎn)點(diǎn)思考考戰(zhàn)略突突破點(diǎn)點(diǎn)思考考客戶分分析競(jìng)爭(zhēng)盤(pán)盤(pán)點(diǎn)典型項(xiàng)項(xiàng)目案例借借鑒城市地地位——蘇南經(jīng)經(jīng)濟(jì)落落后城城市，，受南南京和和上海海兩大大城市市圈雙雙重?cái)D擠壓，，高端端客戶戶外溢溢現(xiàn)象象明顯顯客戶層層面排名城市08GDP(億元)09GDP(億元)增長(zhǎng)率1蘇州6701740010%2無(wú)錫4400500014%3南京3775417010%4南通255027608%5常州2200243010%6徐州2000222011%7鹽城1604186016%8揚(yáng)州1580180014%9鎮(zhèn)江1421158011%10泰州1394165018%11淮安916101210%12連云港75087016%13宿遷67581020%產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)中中，第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所所占比比重較較高，，制造造業(yè)基基礎(chǔ)相相對(duì)堅(jiān)堅(jiān)實(shí)，化學(xué)學(xué)原料料及化化學(xué)制制品制制造業(yè)業(yè)、電電氣機(jī)機(jī)械、、金屬屬制品品業(yè)、、通用用設(shè)備備制造造業(yè)、、造紙紙及紙紙制品品業(yè)發(fā)發(fā)展良良好，，提供供了大大量工工作機(jī)機(jī)會(huì)，，產(chǎn)業(yè)業(yè)人口口數(shù)量量大。。高端人人口以以私營(yíng)營(yíng)業(yè)主主為主主，占占城市市消費(fèi)費(fèi)人口口的比比重較較少；；專業(yè)業(yè)型技技術(shù)人人才、、教師師等構(gòu)構(gòu)成城城市中中端消消費(fèi)人人群；；而占占人口口結(jié)構(gòu)構(gòu)比重重最大大的仍仍然是是普通通職工工、普普通城城市居居民等等構(gòu)成成的低低端人人群。。鎮(zhèn)江第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展緩緩慢，，社會(huì)會(huì)呈金金字塔塔結(jié)構(gòu)構(gòu)，白白領(lǐng)階階層缺缺失鎮(zhèn)江人人口結(jié)結(jié)構(gòu)高端人人口中端人人口低端人人口鎮(zhèn)江社社會(huì)結(jié)結(jié)構(gòu)南京主主要以以黨、、政、、軍、、學(xué)為為主的的社會(huì)會(huì)結(jié)構(gòu)構(gòu)，聚聚集龐龐大的的中間間消費(fèi)費(fèi)階層層，南南京對(duì)對(duì)周邊邊1小時(shí)城城市圈圈具有有較強(qiáng)強(qiáng)的聚聚合力力高端人人口中端人人口低端人人口南京的的社會(huì)會(huì)結(jié)構(gòu)構(gòu)橄欖型型結(jié)構(gòu)構(gòu)南京是是中國(guó)國(guó)四大大科教教中心心城市市之一一，高高等院院校有有55所，科科研和和研發(fā)發(fā)機(jī)構(gòu)構(gòu)500余家，，全國(guó)國(guó)19個(gè)副省省級(jí)以以上城城市的的科教教實(shí)力力情況況南京京僅次次于北北京和和上海海，排排名第第三。。作為省省會(huì)城城市南南京除除了有有省政政府、、市政政府公公務(wù)員員團(tuán)體體外，，還聚聚集了了省內(nèi)內(nèi)一線線的醫(yī)醫(yī)療、、文體體、科科研、、影視視準(zhǔn)公公務(wù)員員（事事業(yè)單單位））團(tuán)體體。南京駐駐寧軍軍區(qū)遍遍及市市區(qū)東東西南南北，，軍官官部隊(duì)隊(duì)消費(fèi)費(fèi)力一一直較較強(qiáng)。。江蘇省省政府府市政府府南京社社會(huì)結(jié)結(jié)構(gòu)常州社社會(huì)結(jié)結(jié)構(gòu)常州以以鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)工業(yè)業(yè)為主主的輕輕工業(yè)業(yè)興起起的城城市，，私營(yíng)營(yíng)業(yè)主主較多多，物物業(yè)水水平相相對(duì)成成熟，，相對(duì)對(duì)長(zhǎng)三三角而而言價(jià)價(jià)格較較低，，吸引引上海海和蘇蘇南投投資客客戶一般市市民家家庭月月收入入4000-5000，能達(dá)達(dá)到10000的很少少，而而私營(yíng)營(yíng)企業(yè)業(yè)主收收入非非常高高。這這個(gè)城城市私私營(yíng)企企業(yè)比比較多多，外外企、、金融融類很很少，，因此此兩極極分化化嚴(yán)重重，中中高端端的““金領(lǐng)領(lǐng)”階階層比比較少少?！Ｖ菽衬彻舅军S黃總2009年末，，全市市擁有有私營(yíng)營(yíng)企業(yè)業(yè)（含含分支支機(jī)構(gòu)構(gòu)）5.7萬(wàn)戶，個(gè)體體經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶12.8萬(wàn)戶，分別別比上上年增增長(zhǎng)5.6%、3.2%。全市市私營(yíng)營(yíng)企業(yè)業(yè)注冊(cè)冊(cè)資本本1000.3億元，，戶均均注冊(cè)冊(cè)資本本176萬(wàn)元，，分別別增長(zhǎng)長(zhǎng)17.3%和11.9%；個(gè)體體經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶注注冊(cè)資資本38.1億元，，戶均均注冊(cè)冊(cè)資本本3萬(wàn)元，，分別別增長(zhǎng)長(zhǎng)7%和3.4%。全市市民營(yíng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增加加值總總量達(dá)達(dá)1301.4億元，，按可可比價(jià)價(jià)計(jì)算算增長(zhǎng)長(zhǎng)13.2%，在全全市經(jīng)經(jīng)濟(jì)總總量中中所占占比重重達(dá)59%。民營(yíng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)對(duì)地地方財(cái)財(cái)政的的貢獻(xiàn)獻(xiàn)作用用日益益提升升，民民營(yíng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)全全年上上繳稅稅收224.9億元，，比上上年增增長(zhǎng)24.8%，在全全市稅稅收總總收入入中所所占比比重達(dá)達(dá)65.5%，比上上年提提高2.4個(gè)百分分點(diǎn)。。蘇南模模式：：通過(guò)發(fā)發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企企業(yè)實(shí)現(xiàn)非非農(nóng)化化發(fā)展展的方方式，，走的的是一一條先先工業(yè)化化，再市場(chǎng)化的發(fā)展路徑徑中產(chǎn)階層基基數(shù)薄弱常州的高端端人群大多多居住在各各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，，是真正的的“藏富于民”，而他們的的居住習(xí)慣慣以及消費(fèi)費(fèi)能力決定定了他們偏偏好有天有有地的產(chǎn)品品，而疊加加等偽別墅墅產(chǎn)品則接接受程度不不高鎮(zhèn)江主要社社會(huì)階層人口結(jié)構(gòu)——當(dāng)前鎮(zhèn)江人人口結(jié)構(gòu)是是典型的金金字塔結(jié)構(gòu)構(gòu)。社會(huì)階層構(gòu)構(gòu)成——高端客戶以以私營(yíng)業(yè)主主、企事業(yè)業(yè)單位高級(jí)級(jí)管理人員員以及公務(wù)務(wù)員為主。。高端人口口占城市消消費(fèi)人口的的比重較少少；專業(yè)型型技術(shù)人才才、教師等等構(gòu)成城市市中端消費(fèi)費(fèi)人群；而而占人口結(jié)結(jié)構(gòu)比重最最大的仍然然是普通職職工、普通通城市居民民等構(gòu)成的的低端人群群。發(fā)展趨勢(shì)——隨著鎮(zhèn)江城城市發(fā)展，，制造業(yè)向向科技行業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)化，高高級(jí)職業(yè)型型人才增加加，城市中中端人口比比重將上升升制造業(yè)為主主，人口數(shù)數(shù)量少，高高端客戶以以私營(yíng)企業(yè)業(yè)主為主城市兩級(jí)分分化嚴(yán)重，，鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營(yíng)營(yíng)業(yè)主基數(shù)數(shù)龐大城市進(jìn)入穩(wěn)穩(wěn)定成熟的的發(fā)展階段段，中間力力量和高收收入人群壯壯大鎮(zhèn)江常州高端人口中端人口低端人口城市階層比比較南京鎮(zhèn)江是典型型的金字塔塔式人口結(jié)結(jié)構(gòu)，白領(lǐng)領(lǐng)階層缺失失，鎮(zhèn)江的的購(gòu)房主力力為本地工工薪階層客戶層面客戶層面鎖定鎮(zhèn)江本本地客戶鎖定客戶鎮(zhèn)江：雙重?cái)D壓，，城市向心心力不足，，高端客戶戶外溢，本本地工薪階階層、私營(yíng)營(yíng)業(yè)主泛公公務(wù)員群體體是市場(chǎng)主主流南京：中產(chǎn)之城，，周邊一小小時(shí)都市圈圈輻射較強(qiáng)強(qiáng)，周邊城城市客戶購(gòu)購(gòu)房比例不不斷加大常州：蘇南鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)代表，，鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營(yíng)營(yíng)業(yè)主比例例較大，房房?jī)r(jià)相對(duì)較較低，吸引引蘇南投資資客戶置業(yè)業(yè)板塊價(jià)格平臺(tái)京口片區(qū)住宅7000-8000元/平；別墅9000-13000元/平；潤(rùn)州片區(qū)住宅7000-9500元/方；丁卯片區(qū)住宅5000-6500元/平；花園洋房6000-7000元/平丹徒片區(qū)住宅4000-5500元/平左右；鎮(zhèn)江現(xiàn)有居居住區(qū)已基基本形成京京口、潤(rùn)州州、丁卯、、丹徒四大大大板塊；；價(jià)格梯次明明顯，丁卯卯、丹徒價(jià)價(jià)格平臺(tái)較較低，京口口與潤(rùn)州形形成價(jià)格高高點(diǎn)；京口區(qū)住宅宅項(xiàng)目供應(yīng)應(yīng)較少，潤(rùn)潤(rùn)州片區(qū)成成為城市規(guī)規(guī)劃利好的的主要承接接方向；丹徒片區(qū)潤(rùn)州片區(qū)丁卯片區(qū)京口片區(qū)板塊特征——鎮(zhèn)江現(xiàn)已基基本形成四四大板塊，，價(jià)格梯次次明顯客戶層面板塊劃分劃分范圍主要產(chǎn)品類別主要代表個(gè)案客戶構(gòu)成京口京口行政區(qū)域多層、洋房、高層、別墅中南世紀(jì)城、江山名洲主城改善客戶為主（私營(yíng)業(yè)主、地緣改善）潤(rùn)州潤(rùn)州行政區(qū)域多層、洋房、小高層、高層、別墅萬(wàn)科潤(rùn)園、冠城國(guó)際主城改善客戶為主（公務(wù)員、事業(yè)單位員工）丹徒丹徒行政區(qū)域多層、高層、別墅香格里拉、風(fēng)景城邦鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城以及主城首置（拆遷客戶、地緣客戶）丁卯新區(qū)行政區(qū)域多層、高層永隆城市廣場(chǎng)地緣客戶和主城區(qū)首置為主（拆遷客戶、地緣客戶）客戶組成——項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域客戶主主要以主城城首置為主主客戶層面周邊的朋友友都說(shuō)萬(wàn)科科的房子好好，我也沒(méi)沒(méi)有去看過(guò)過(guò)。對(duì)于我我來(lái)說(shuō)，一一定是要眼眼見(jiàn)為實(shí)。。小區(qū)的景景觀和風(fēng)格格是非常重重要的。當(dāng)當(dāng)然還是歐歐洲的那種種風(fēng)格比較較好，看上上去檔次就就比較高。。我買的是萬(wàn)萬(wàn)科潤(rùn)園，，我身邊的的同事都買買那邊。萬(wàn)萬(wàn)科的物業(yè)業(yè)確實(shí)是好好，明顯跟跟其他小區(qū)區(qū)不一樣。。素質(zhì)高，，管理嚴(yán)，，給人的感感覺(jué)就是一一個(gè)高檔小小區(qū)。價(jià)格格貴有他貴貴的道理。。風(fēng)格要用用歐式的，，給人一眼眼看上去就就是高檔地地方。丁卯開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)招招商局王王先生鎮(zhèn)江客戶特特性：好面面子、愛(ài)炫炫耀、虛榮榮心、性價(jià)價(jià)比，口碑碑營(yíng)銷效果果明顯鎮(zhèn)江諫壁中中學(xué)劉劉老師師鎮(zhèn)江人是非非常好面子子的，買了了房子之后后會(huì)到處和和他的朋友友講，愛(ài)炫炫耀。有的的時(shí)候即使使自己買貴貴了或是買買的不值，，在別人面面前都說(shuō)自自己買的對(duì)對(duì)。非常愛(ài)愛(ài)占點(diǎn)小便便宜，性價(jià)價(jià)比非?？纯粗亍Ｓ缆〕鞘袕V廣場(chǎng)案案場(chǎng)經(jīng)經(jīng)理客戶層面戰(zhàn)略突破點(diǎn)思思考客戶分析競(jìng)爭(zhēng)盤(pán)點(diǎn)典型項(xiàng)目案例借鑒本項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域是主城板板塊和丁卯板板塊的交界處，區(qū)域價(jià)價(jià)值相對(duì)陌生生，對(duì)于本項(xiàng)項(xiàng)目而言，競(jìng)爭(zhēng)主要要來(lái)自于周邊邊截流項(xiàng)目。。競(jìng)爭(zhēng)盤(pán)點(diǎn)優(yōu)山美地品墅恒順尚都（2）（3）（1）（4）學(xué)府華庭（5）永隆城市廣場(chǎng)場(chǎng)（6）鉆石名苑（7）云河灣（8）翰霖苑（9）香江世紀(jì)名城城（10）（10）（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）（1）南山一品基地周邊項(xiàng)目目列表本案樓盤(pán)一覽表項(xiàng)目物業(yè)類型均價(jià)客戶來(lái)源置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素項(xiàng)目總建(萬(wàn)m2)主力戶型總價(jià)（萬(wàn)元）成交量（萬(wàn)m2）存量

(萬(wàn)m2)云河灣多層、小高層多層5500江大老師，義務(wù)小商品市場(chǎng)商戶，市中心以東區(qū)域的客戶學(xué)區(qū)、產(chǎn)品品質(zhì)1282--84㎡兩房105、120、130㎡三房45萬(wàn)兩房57-72萬(wàn)三房0.411.6永隆城市廣場(chǎng)多層、小高層、高層、花園洋房、聯(lián)體別墅商業(yè)6200京口、丁卯區(qū)域客戶為主；年輕人置業(yè)居多；產(chǎn)品品質(zhì)、配套6086㎡兩房114-130㎡三房、142-148㎡四房53萬(wàn)兩房70-80萬(wàn)三房88-92萬(wàn)四房18.840.2優(yōu)山美地聯(lián)排別墅、疊加別墅、花園洋房、小高層、高層小高層5500元/㎡高層6500元/㎡（精裝修）花園洋房6500元/㎡聯(lián)排價(jià)格9700-11000元/㎡鎮(zhèn)江本地為主，80%；職業(yè)類型以江大老師和私營(yíng)業(yè)主居多；部分上海、溫州、南京客戶；產(chǎn)品品質(zhì)、配套、自然資源、大盤(pán)37小高層84-90㎡兩房120㎡三房130-140㎡三房半47-49萬(wàn)兩房66萬(wàn)三房71-77萬(wàn)三房半11.813.2南山一品別墅190-270萬(wàn)/套鎮(zhèn)江當(dāng)?shù)匦∷狡罄习鍨橹?0%外地投資客30%純別墅社區(qū)11210-255㎡190-270萬(wàn)/套65鉆石名苑小高層5900區(qū)域型客戶為主市區(qū)購(gòu)買客戶30%外地投資客15%配套2044、88㎡26-52萬(wàn)14.45.6學(xué)府華庭小高層、別墅高層7000元/平米別墅類客戶鎮(zhèn)江本地私企業(yè)主公寓類客戶區(qū)域青年首置為主，部分投資客學(xué)區(qū)7.352-57㎡36-40萬(wàn)6.11.2翰霖苑多層5300區(qū)域改善型客戶，及周邊高校教師為主價(jià)格6三房130㎡68萬(wàn)5.80.2品墅別墅、小高層小高層均價(jià)4500-4800元/㎡；聯(lián)排均價(jià)175萬(wàn)別墅類客戶為鎮(zhèn)江本地私企業(yè)主酒店式公寓客戶為區(qū)域青年首置及部分投資客自然景觀、價(jià)格18小高層85-97㎡；聯(lián)排240-350㎡38-47萬(wàn)4.513.5香江世紀(jì)名城高層、小高層5300-5400元/平米江大教師為主，部分拆遷戶購(gòu)買投資投資占15-20%當(dāng)前無(wú)投資客自然景觀，低密度產(chǎn)品，低總價(jià)21.6兩房80平米三房90-130平米小三房90平米（兩房+小書(shū)房）43-70萬(wàn)11.610恒順尚都高層8200元/平米區(qū)域私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員客戶為主，部分投資客核心地段成熟配套470-90平米二房、小三房57-743.20.8云河灣永隆城市廣場(chǎng)場(chǎng)優(yōu)山美地南山一品丁卯和京口區(qū)區(qū)域項(xiàng)目物業(yè)業(yè)類型以小高高層和高層為為主，花園洋洋房產(chǎn)品逐漸漸稀缺高層鉆石名苑學(xué)府華庭翰霖苑品墅香江世紀(jì)名城城多層小高層花園洋房聯(lián)排疊加獨(dú)棟雙拼物業(yè)類型恒順尚都100110120140160200300以上9080單位：平方米米競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主力力面積范圍兩兩房以85-95平米為主，三三房以110-130平米為主706050一房二房三房獨(dú)棟四房疊加聯(lián)排雙拼面積范圍云河灣永隆城市廣場(chǎng)場(chǎng)優(yōu)山美地南山一品鉆石名苑學(xué)府華庭翰霖苑品墅香江世紀(jì)名城城恒順尚都5060801001101401804030單位：萬(wàn)元丁卯及京口區(qū)區(qū)域項(xiàng)目?jī)煞糠靠們r(jià)大多在在45-55萬(wàn)，三房總價(jià)價(jià)大多在60-85萬(wàn)，聯(lián)排別墅墅總價(jià)大多在在170-250萬(wàn)200以上一房二房三房獨(dú)棟四房疊加聯(lián)排雙拼總價(jià)范圍云河灣永隆城市廣場(chǎng)場(chǎng)優(yōu)山美地南山一品鉆石名苑學(xué)府華庭翰霖苑品墅香江世紀(jì)名城城恒順尚都競(jìng)爭(zhēng)水平總結(jié)結(jié)：與市場(chǎng)成成熟城市相比比，區(qū)域住宅宅項(xiàng)目還處于于制造商品向向提交服務(wù)過(guò)過(guò)渡階段，仍仍有較大的提提升空間提交產(chǎn)品制造商品提交服務(wù)展示體驗(yàn)市場(chǎng)溢價(jià)無(wú)差別競(jìng)爭(zhēng)有差別無(wú)關(guān)的顧客需求有關(guān)的區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品水平關(guān)鍵詞：中端產(chǎn)品區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目產(chǎn)品處于提提交產(chǎn)品制造造商品向提交交服務(wù)過(guò)渡，，后續(xù)有很大大提升潛力。。成熟市場(chǎng)產(chǎn)品水平戰(zhàn)略突破點(diǎn)思思考客戶分析競(jìng)爭(zhēng)盤(pán)點(diǎn)典型項(xiàng)目案例借鑒開(kāi)發(fā)背景項(xiàng)目定位營(yíng)銷亮點(diǎn)補(bǔ)足因素和融集團(tuán)在鎮(zhèn)鎮(zhèn)江的首個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，通過(guò)項(xiàng)項(xiàng)目的成功操操作撬動(dòng)企業(yè)業(yè)品牌容積率0.87的大規(guī)模項(xiàng)目目，以聯(lián)排別別墅產(chǎn)品入市市，精準(zhǔn)的產(chǎn)產(chǎn)品定位抓住住鎮(zhèn)江主城改改善型客戶，，成功突破區(qū)區(qū)域陌生感細(xì)節(jié)打造、樣樣板示范區(qū)體體驗(yàn)、企劃包包裝、商業(yè)街街招商引入品品牌店接待流程、看看樓動(dòng)線、項(xiàng)項(xiàng)目展示優(yōu)山美地開(kāi)發(fā)背景項(xiàng)目定位營(yíng)銷亮點(diǎn)補(bǔ)足因素永隆地產(chǎn)在鎮(zhèn)鎮(zhèn)江的首個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，通過(guò)產(chǎn)產(chǎn)品魅力化打打造和密集的的營(yíng)銷活動(dòng)在在鎮(zhèn)江市場(chǎng)上上形成熱銷位于丁卯區(qū)域域，針對(duì)區(qū)域域首置首改客客群，以標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)型三房為主主力戶型，受受到區(qū)域客戶戶追捧活動(dòng)營(yíng)銷、密密集推廣售樓處裝修及及展示、樣板板示范區(qū)永隆城市廣場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)發(fā)背景項(xiàng)目定位營(yíng)銷亮點(diǎn)補(bǔ)足因素恒順，中國(guó)鎮(zhèn)鎮(zhèn)江香醋的創(chuàng)創(chuàng)始者和代表表者，鎮(zhèn)江恒恒順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限公司司成立于2001年，積極配合合政府開(kāi)發(fā)和和打造學(xué)府新新城區(qū)，在丁丁卯區(qū)域打造造了恒順尚都都、恒順翠谷谷等項(xiàng)目恒順地產(chǎn)對(duì)該該項(xiàng)目定位高高端，產(chǎn)品為為70-90平米的兩房和和小三房，針針對(duì)區(qū)域公務(wù)務(wù)員客戶為主主要客戶，高高層定價(jià)8200元/平，產(chǎn)品力打打造不足，去去化速度非常常緩慢，無(wú)法法起到拉動(dòng)企企業(yè)品牌的作作用無(wú)售樓處裝修及及展示、物料料檔次、接待待流程、推盤(pán)盤(pán)節(jié)奏等恒順尚都營(yíng)銷策略點(diǎn)＞借鑒點(diǎn)規(guī)避點(diǎn)接待流程——銷售人員接待待流程不夠?qū)I(yè)和規(guī)范化化現(xiàn)場(chǎng)展示——售樓處展示不不到位，缺乏乏區(qū)域規(guī)劃和和園林規(guī)劃等等展示看樓動(dòng)線——無(wú)看樓動(dòng)線或或看樓動(dòng)線不不暢價(jià)格制定——一味追追求價(jià)價(jià)格，，忽視視項(xiàng)目目?jī)r(jià)值值點(diǎn)塑塑造活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷——定期的的客戶戶活動(dòng)動(dòng)，回回饋客客戶樣板房房示范范區(qū)——給客戶戶直觀觀的產(chǎn)產(chǎn)品認(rèn)認(rèn)知細(xì)節(jié)打打造——細(xì)節(jié)的的關(guān)注注提升升項(xiàng)目目品質(zhì)質(zhì)企劃包包裝——道旗及及導(dǎo)示示制作作細(xì)致致軟性服服務(wù)——缺乏對(duì)對(duì)客戶戶的凝凝聚力力與人人文關(guān)關(guān)懷配套——品牌店店引進(jìn)進(jìn)，提提升項(xiàng)項(xiàng)目整整體檔檔次典型項(xiàng)項(xiàng)目策策略點(diǎn)點(diǎn)總結(jié)結(jié)戰(zhàn)略突突破點(diǎn)點(diǎn)思考考客戶分分析競(jìng)爭(zhēng)盤(pán)盤(pán)點(diǎn)典型項(xiàng)項(xiàng)目案例借借鑒案例篩篩選標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)萬(wàn)科金金域藍(lán)藍(lán)灣金地自自在城城標(biāo)準(zhǔn)2價(jià)值突突破原原則：通過(guò)過(guò)相關(guān)關(guān)的手手法成成功奠奠定項(xiàng)項(xiàng)目在在區(qū)域域的高高端形形象，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)突破破區(qū)域域價(jià)格格體系系的同同時(shí)保保證快快速去去化條件相似原則：與項(xiàng)目區(qū)域具有相似的條件資源，具備一定的資源潛力但區(qū)域現(xiàn)狀價(jià)值不高標(biāo)準(zhǔn)1金地自自在城城8月15日，推推出448套，銷銷售448套8月28日，推推出224套，銷銷售224套9月18日，推推出390套，銷銷售390套10月7日，推推出512套，銷銷售420套不到兩兩個(gè)月月時(shí)間間，實(shí)實(shí)現(xiàn)銷銷售金金額11億！金域藍(lán)藍(lán)灣4月10日開(kāi)盤(pán)盤(pán)，推推出480套房源源實(shí)現(xiàn)均均價(jià)為為15000元/㎡，成交交率達(dá)達(dá)94%。當(dāng)日認(rèn)認(rèn)購(gòu)金金額達(dá)達(dá)到10.71億，創(chuàng)創(chuàng)下萬(wàn)萬(wàn)科集集團(tuán)新新記錄錄！2010年市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)新景祥祥保駕駕護(hù)航航精準(zhǔn)的的客戶戶定位位——在把握握主流流客戶戶的同同時(shí)，，充分分挖掘掘隱形形客戶戶；在營(yíng)銷銷推廣廣上做做足功功課——精準(zhǔn)鎖鎖定目目標(biāo)客客戶群群體，，營(yíng)銷銷推廣廣多種種渠道道，企企劃包包裝貼貼近客客戶需需求；；規(guī)范的的案場(chǎng)場(chǎng)管理理——新景祥祥引入入第三三方（（神秘秘客戶戶制度度）公公司，，對(duì)案案場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行定定期監(jiān)監(jiān)督；；團(tuán)體作作戰(zhàn)——組織公公司精精品強(qiáng)強(qiáng)將組組成銷銷售突突擊隊(duì)隊(duì)，開(kāi)開(kāi)盤(pán)當(dāng)當(dāng)天可可以抽抽調(diào)超超過(guò)100人的銷銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)，，保證證開(kāi)盤(pán)盤(pán)當(dāng)天天現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)銷售售秩序序有條條不紊紊；借鑒案案例意意義三、精心打打造的的示范范區(qū)和和樣板板房深深深打打動(dòng)消消費(fèi)者者；打造強(qiáng)強(qiáng)烈的的展示示區(qū)，，精心心打造造的示示范區(qū)區(qū)和樣樣板房房深深深打動(dòng)動(dòng)消費(fèi)費(fèi)者；；施工進(jìn)進(jìn)度的的及時(shí)時(shí)，給給客戶戶以充充足的的信心心。一、當(dāng)當(dāng)項(xiàng)目目位于于主城城邊緣緣且規(guī)規(guī)模較較大時(shí)時(shí)，規(guī)規(guī)劃居居住、、商業(yè)業(yè)、娛娛樂(lè)等等各種種物業(yè)業(yè)類型型，具具備自自我中中心化化的實(shí)實(shí)力，，同時(shí)時(shí)炒熱熱片區(qū)區(qū)價(jià)值值，宣宣傳突突破項(xiàng)項(xiàng)目的的區(qū)域域局限限性，，把項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值放放大到到了全全市范范圍：：項(xiàng)目自自身必必須有有良好好的規(guī)規(guī)劃，，由于于陌生生區(qū)域域各項(xiàng)項(xiàng)配套套均十十分匱匱乏，，所以以項(xiàng)目目在居居住、、商業(yè)業(yè)、娛娛樂(lè)等等各物物業(yè)類類型方方面都都必須須綜合合考慮慮；通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)化板板塊價(jià)價(jià)值，，提升升了樓樓盤(pán)價(jià)價(jià)值，，從而而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了預(yù)預(yù)期價(jià)價(jià)值；；宣傳傳突破破項(xiàng)目目的區(qū)區(qū)域局局限性性，把把項(xiàng)目目?jī)r(jià)值值放大大到了了全市市范圍圍，吸吸引市市區(qū)客客戶。。四、項(xiàng)目每每階段段客戶戶定位位精準(zhǔn)準(zhǔn)，包包裝企企劃有有針對(duì)對(duì)性，，迎合合目標(biāo)標(biāo)客群群喜好好，打打動(dòng)目目標(biāo)客客戶；；金地自自在城城二期期主打打針對(duì)對(duì)80后的itown產(chǎn)品，，清新新時(shí)尚尚的企企劃風(fēng)風(fēng)格贏贏得全全市剛剛需首首置客客戶關(guān)關(guān)注，，在新新政背背景下下實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目熱銷銷；二、打造產(chǎn)產(chǎn)品魅魅力點(diǎn)點(diǎn)，使使之成成為稀稀缺產(chǎn)產(chǎn)品，，高端端形象象深入入消費(fèi)費(fèi)者內(nèi)內(nèi)心；；從園林林、建建筑外外立面面、戶戶型、、產(chǎn)品品附加加值提提升、、物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)等方方面充充分進(jìn)進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品魅魅力點(diǎn)點(diǎn)打造造，以以稀缺缺的高高端品品質(zhì)打打動(dòng)消消費(fèi)者者；第四篇篇項(xiàng)目的的發(fā)展展思路路建議議競(jìng)爭(zhēng)論論一、如如果沒(méi)沒(méi)有對(duì)對(duì)手，，何有有競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)？故：：創(chuàng)創(chuàng)造造“唯唯一一性性””意義義重重大大??！———““搶第第一一””———““搶時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)””二、、如如果果我我方方優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)再再遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝勝于于敵敵，，談?wù)労魏斡杏懈?jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)？？故：：創(chuàng)創(chuàng)造造““排排它它性性””-----即““迅迅速速感感性性的的魅魅力力產(chǎn)產(chǎn)品品””意意義義重重大大?。」剩海簩で笄蟆啊跋嘞鄬?duì)對(duì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)的的市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位””意意義義重重大大?。”卷?xiàng)項(xiàng)目目要要做做的的就就是是相相對(duì)對(duì)于于周周邊邊項(xiàng)項(xiàng)目目的的人人無(wú)無(wú)我我有有，，人人有有我我優(yōu)優(yōu)房產(chǎn)產(chǎn)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)論論———本項(xiàng)項(xiàng)目目核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)一一是是京京口口、、丁丁卯卯區(qū)區(qū)域域離離市市區(qū)區(qū)較較近近項(xiàng)項(xiàng)目目對(duì)對(duì)客客群群的的截截流流、、二二是是在在全全市市客客戶戶中中已已經(jīng)經(jīng)形形成成的的良良好好口口碑碑周周邊邊較較優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)值值點(diǎn)點(diǎn)想要要在在眾眾多多項(xiàng)項(xiàng)目目中中脫脫穎穎而而出出，，在在達(dá)達(dá)到到均均好好性性的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，我我們們必必須須打打造造自自己己的的極極致致性性，，超超脫脫競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。。項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)值值點(diǎn)點(diǎn)景觀觀建筑筑外外立立面面單體體戶戶型型規(guī)劃劃配套套及及會(huì)會(huì)所所物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)商業(yè)業(yè)新技技術(shù)術(shù)工程程質(zhì)質(zhì)量量營(yíng)銷銷推推廣廣標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)線線標(biāo)桿桿線線標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)線線———需要要加加強(qiáng)強(qiáng)，，規(guī)規(guī)避避劣劣勢(shì)勢(shì)標(biāo)桿桿線線———價(jià)值值突突破破，，形形成成亮亮點(diǎn)點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，，是是基基于于雙雙方方勢(shì)勢(shì)均均力力敵敵的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，才才有有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。。當(dāng)當(dāng)我我們們通通過(guò)過(guò)樹(shù)樹(shù)立立客客戶戶關(guān)關(guān)鍵鍵價(jià)價(jià)值值元元素素并并進(jìn)進(jìn)行行投投資資后后，，項(xiàng)項(xiàng)目目才才能能形形成成核核心心價(jià)價(jià)值值優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，并并完完全全超超脫脫競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。?！戮熬跋橄椤犊蛻魬魞r(jià)價(jià)值值重重構(gòu)構(gòu)戰(zhàn)戰(zhàn)略略》公共共空空間間住宅宅定定價(jià)價(jià)花園園洋洋房房競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)導(dǎo)導(dǎo)向向型型價(jià)價(jià)格格評(píng)評(píng)估估表表根據(jù)據(jù)市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)比比較較法法則則，，綜綜合合以以上上的的數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)：：本本案案花花園園洋洋房房目目前前推推算算均均價(jià)價(jià)為為6700元/㎡㎡判別標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重云河灣優(yōu)山美地翰霖苑擬合比較擬合比較擬合比較程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)地理區(qū)位20%1.30.2610.210.2地塊自身?xiàng)l件20%1.30.261.20.241.60.32交通15%1.20.1810.1510.15配套15%10.1510.1510.15人文資源5%1.10.05510.051.80.09景觀資源5%1.30.0651.30.0651.80.09容積率10%0.90.090.90.090.90.09建筑規(guī)模10%1.50.1510.11.50.15總計(jì)100%1.211.0451.24折扣價(jià)格預(yù)估價(jià)格550066556500679354006696銷售售價(jià)價(jià)格格預(yù)預(yù)判判———競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)導(dǎo)導(dǎo)向向型型預(yù)預(yù)期期銷銷售售均均價(jià)價(jià)推推導(dǎo)導(dǎo)住宅宅定定價(jià)價(jià)小高高層層競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)導(dǎo)導(dǎo)向向型型價(jià)價(jià)格格評(píng)評(píng)估估表表根據(jù)據(jù)市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)比比較較法法則則，，綜綜合合以以上上的的數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)：：本本案案小小高高層層目目前前推推算算均均價(jià)價(jià)為為6000元/㎡㎡判別標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重永隆城市廣場(chǎng)優(yōu)山美地鉆石名苑擬合比較擬合比較擬合比較程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)地理區(qū)位20%0.80.1610.20.80.16地塊自身?xiàng)l件20%1.20.241.20.241.20.24交通15%0.90.13510.150.80.12配套15%0.90.13510.150.80.12人文資源5%1.30.07510.051.30.075景觀資源5%1.40.091.30.0651.20.06容積率10%1.050.1050.90.091.20.12建筑規(guī)模10%10.110.11.10.11總計(jì)100%1.041.0450.985折扣價(jià)格預(yù)估價(jià)格630065505500575059005812銷售售價(jià)價(jià)格格預(yù)預(yù)判判———競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)導(dǎo)導(dǎo)向向型型預(yù)預(yù)期期銷銷售售均均價(jià)價(jià)推推導(dǎo)導(dǎo)住宅宅定定價(jià)價(jià)高層層競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)導(dǎo)導(dǎo)向向型型價(jià)價(jià)格格評(píng)評(píng)估估表表根據(jù)據(jù)市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)比比較較法法則則，，綜綜合合以以上上的的數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)：：本本案案高高層層目目前前推推算算均均價(jià)價(jià)為為5900元/㎡㎡判別標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重香江世紀(jì)名城優(yōu)山美地?cái)M合比較擬合比較程度系數(shù)程度系數(shù)地理區(qū)位20%0.90.1810.2地塊自身?xiàng)l件20%1.20.241.20.24交通15%0.90.13510.15配套15%0.950.142510.15人文資源5%10.0510.05景觀資源5%1.40.071.30.065容積率10%1.30.130.90.09建筑規(guī)模10%1.30.1310.1總計(jì)100%1.081.045折扣價(jià)格預(yù)估價(jià)格5400584357005957銷售售價(jià)價(jià)格格預(yù)預(yù)判判———競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)導(dǎo)導(dǎo)向向型型預(yù)預(yù)期期銷銷售售均均價(jià)價(jià)推推導(dǎo)導(dǎo)基于于客客戶戶價(jià)價(jià)值值及及客客戶戶滿滿意意基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上的的精精細(xì)細(xì)化化銷銷售售服服務(wù)務(wù)體體系系新景祥祥的銷銷售服服務(wù)體體系：：新景祥祥的營(yíng)營(yíng)銷目目標(biāo)：：賣掉房房子不不是結(jié)結(jié)果，，客戶戶滿意意才是是結(jié)果果營(yíng)銷總總監(jiān)案場(chǎng)經(jīng)經(jīng)理客戶服服務(wù)銷售主主管銷售主主管網(wǎng)簽助助理客服助助理置業(yè)顧顧問(wèn)置業(yè)顧顧問(wèn)置業(yè)顧顧問(wèn)置業(yè)顧顧問(wèn)置業(yè)顧顧問(wèn)置業(yè)顧顧問(wèn)新景祥祥卓越越的銷銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)組組織體體系銷售團(tuán)隊(duì)組織架構(gòu)組織有有序，，分級(jí)級(jí)合理理，成成就強(qiáng)強(qiáng)大執(zhí)執(zhí)行力力！語(yǔ)言水水平：：銷售售團(tuán)隊(duì)隊(duì)具備備基本本英語(yǔ)語(yǔ)溝通通能力力教育水水平：：大專專以上上學(xué)歷歷服務(wù)意意識(shí)強(qiáng)強(qiáng)，有有強(qiáng)烈烈團(tuán)隊(duì)隊(duì)協(xié)作作精神神及服服從意意識(shí)素質(zhì)要要求形象要要求專業(yè)要要求深度掌掌握房房產(chǎn)專專業(yè)知知識(shí)，，銷售售技巧巧，了了解經(jīng)經(jīng)濟(jì)、、金融融、貿(mào)貿(mào)易、、風(fēng)水水等各各類知知識(shí)具備豐豐富樓樓盤(pán)銷銷售經(jīng)經(jīng)驗(yàn)形象氣氣質(zhì)優(yōu)優(yōu)秀，，舉止止談吐吐優(yōu)雅雅職業(yè)素素養(yǎng)：：親和和力強(qiáng)強(qiáng)，善善于溝溝通，，細(xì)致致耐心心，主主動(dòng)能能動(dòng)性性強(qiáng)，，吃苦苦耐勞勞具備優(yōu)優(yōu)良職職業(yè)禮禮儀知知識(shí)新景祥祥卓越越的銷銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)組組織體體系人員素質(zhì)要求高素質(zhì)質(zhì)，決決定高高能力力基礎(chǔ)礎(chǔ)！新景祥祥卓越越的銷銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)組組織體體系銷售培訓(xùn)體系6大系列列，51個(gè)專業(yè)業(yè)課件件，確確保人人人都都能成成為銷銷售專專家??！銷售技技能系系列課課基礎(chǔ)知知識(shí)系系列課課專業(yè)提提升系系列課課職業(yè)素素養(yǎng)系系列課課團(tuán)隊(duì)管管理系系列課課個(gè)人成成長(zhǎng)系系列課課銷售培培訓(xùn)體體系新景祥祥五星星級(jí)的的銷售售服務(wù)務(wù)體系系電話接接聽(tīng)規(guī)規(guī)范房屋成成交專專業(yè)細(xì)細(xì)致確?？涂蛻艋鼗卦L滿滿意爭(zhēng)取客客戶推推薦介介紹客戶跟跟蹤及及時(shí)得得體接聽(tīng)電電話熱熱情耐耐心接待來(lái)訪熱情專業(yè)新景祥祥“6+3”標(biāo)準(zhǔn)步步法體體系，，五星星級(jí)客客戶服服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，確保保銷售售業(yè)績(jī)績(jī)，客客戶滿滿意?。】蛻魜?lái)來(lái)訪流流程客戶跟跟蹤制制度營(yíng)銷事事物流流程客戶回回訪細(xì)細(xì)則客戶俱俱樂(lè)部部維系系6大標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)流程程！

第三方服務(wù)監(jiān)控體系銷售服服務(wù)質(zhì)質(zhì)量檢檢查銷售服服務(wù)環(huán)環(huán)境檢檢查聘請(qǐng)第三方專業(yè)調(diào)查公司新景祥祥五星星級(jí)的的銷售售服務(wù)務(wù)體系系3大檢查查步伐伐！客戶滿滿意度度回訪訪檢查查三大滿滿意，，成就就卓越越的新新景祥祥銷售售服務(wù)務(wù)口碑碑！客戶滿滿意樓樓盤(pán)形形象、、產(chǎn)品品及服服務(wù)社會(huì)及及同行行滿意意我們們推動(dòng)動(dòng)行業(yè)業(yè)進(jìn)步步開(kāi)發(fā)商商滿意意銷售售速度度及價(jià)價(jià)格新景祥祥在南南京從南京第第一產(chǎn)產(chǎn)權(quán)商商鋪名店王王朝到南京第第一高高樓新世紀(jì)紀(jì)廣場(chǎng)場(chǎng)到南京第第一個(gè)個(gè)ShoppingMall新城市市廣場(chǎng)場(chǎng)到南京江江北第第一大大盤(pán)明發(fā)濱濱江新新城到南京第第一豪豪宅南京國(guó)國(guó)際廣廣場(chǎng)；南京新新景祥祥潛心心經(jīng)營(yíng)營(yíng)十余余年，，成就了了一個(gè)個(gè)又一一個(gè)地地產(chǎn)傳傳奇。。新景祥祥在鎮(zhèn)鎮(zhèn)江2007年進(jìn)入鎮(zhèn)鎮(zhèn)江市市場(chǎng)成功運(yùn)運(yùn)作鎮(zhèn)鎮(zhèn)江首首席高高端別別墅項(xiàng)項(xiàng)目香格里里拉莊莊園2010年全面進(jìn)進(jìn)入鎮(zhèn)鎮(zhèn)江市市場(chǎng)目前鎮(zhèn)鎮(zhèn)江代代理項(xiàng)項(xiàng)目達(dá)達(dá)到六個(gè)，鎮(zhèn)江市市場(chǎng)將將是新新景祥祥戰(zhàn)略略發(fā)展展的重重點(diǎn)區(qū)區(qū)域！問(wèn)題回回顧1234江蘇大大學(xué)周周邊花花園洋洋房、、小高高層、、高層層目前前的價(jià)價(jià)格，，通過(guò)過(guò)對(duì)鎮(zhèn)鎮(zhèn)江市市場(chǎng)的的了解解，得得出本本項(xiàng)目目產(chǎn)品品的價(jià)價(jià)格？？花園洋洋房6700元/平米，，小高高層6000元/平米，，高層層5900元/平米周邊項(xiàng)項(xiàng)目成成功營(yíng)營(yíng)銷的的策略略點(diǎn)是是什么么？失失敗營(yíng)營(yíng)銷的的銷售售點(diǎn)是是什么么？注重樣樣板示示范區(qū)區(qū)的打打造，，給客客戶驚驚艷的的感官官體驗(yàn)驗(yàn)；營(yíng)營(yíng)銷手手法上上實(shí)現(xiàn)現(xiàn)創(chuàng)新新，提提高項(xiàng)項(xiàng)目以以及區(qū)區(qū)域的的認(rèn)知知度；；在案場(chǎng)場(chǎng)接待待和流流程細(xì)細(xì)節(jié)上上下足足功夫夫。鎮(zhèn)江客客源和和其他他城市市客源源不同同點(diǎn)在在哪里里？什什么樣樣的銷銷售模模式才才能抓抓住鎮(zhèn)鎮(zhèn)江客客源？？鎮(zhèn)江城城市向向心力力不足足，高高端客客戶外外溢。。社會(huì)會(huì)結(jié)構(gòu)構(gòu)呈金金字塔塔型，，中產(chǎn)產(chǎn)階層層缺失失。鎮(zhèn)鎮(zhèn)江本本地客客戶是是市場(chǎng)場(chǎng)主流流。鎮(zhèn)江項(xiàng)項(xiàng)目未未來(lái)的的銷售售團(tuán)隊(duì)隊(duì)和客客源鎮(zhèn)江是是新景景祥戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展的的重點(diǎn)點(diǎn)城市市，目目前在在鎮(zhèn)江江有7個(gè)項(xiàng)目目的操操作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，，團(tuán)隊(duì)隊(duì)磨合合已經(jīng)經(jīng)十分分成熟熟。9、靜夜四四無(wú)鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹(shù)，，燈下白白頭人。。。00:37:0300:37:0300:371/5/202312:37:03AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見(jiàn)見(jiàn)頻頻。。。。1月月-2300:37:0300:37Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。00:37:0300:37:0300:37Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問(wèn)問(wèn)年。。。1月-231月-2300:37:0300:37:03January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青山。。。05一一月202312:37:03上上午00:37:031月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2312:37上上午1月-2300:37January5,202316、行動(dòng)出成成果