XXXX年洛陽(yáng)市上陽(yáng)路隆安上陽(yáng)華府項(xiàng)目策劃提案

【定位策略】/定位點(diǎn)[城市首創(chuàng)巴比倫空中花園]城市首創(chuàng)：表述項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值空中花園：生活品位、質(zhì)量、社區(qū)文化的象征國(guó)際化生活領(lǐng)跑者：現(xiàn)代生活方式全新體驗(yàn)[國(guó)際化生活領(lǐng)跑者]教育完善——文脈之城星級(jí)服務(wù)品質(zhì)——尊崇之城地處城市中央生活區(qū)——尚品生活之城珠江路商業(yè)街價(jià)值——財(cái)富之城洛河高層景觀優(yōu)勢(shì)——風(fēng)景之城餐飲街繽紛色彩——休閑體驗(yàn)之城巴比倫空中花園/入戶(hù)花園/近水岸生活/5星級(jí)服務(wù)品質(zhì)/配套設(shè)施/材質(zhì)優(yōu)越/戶(hù)型設(shè)計(jì)/高層視野/規(guī)劃設(shè)計(jì)【產(chǎn)品分析】/外在優(yōu)勢(shì)及內(nèi)在賣(mài)點(diǎn)巴比倫空中花園巴比倫空中花園—?jiǎng)?chuàng)意之城提案總綱產(chǎn)品分析市場(chǎng)分析消費(fèi)者分析市場(chǎng)定位綜合分析[推廣策略]視覺(jué)規(guī)劃市場(chǎng)分析【市場(chǎng)分析】/洛陽(yáng)政策利好再造新洛北，政府政策向洛北傾斜加速啟動(dòng)洛北舊城改造，提高全民素質(zhì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，鼓勵(lì)外來(lái)人才引進(jìn)以服務(wù)為主導(dǎo)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)為商業(yè)地產(chǎn)提供了有力支撐2007年，洛陽(yáng)房產(chǎn)將進(jìn)入高速發(fā)展期?！臼袌?chǎng)分析】/洛陽(yáng)走勢(shì)看好房地產(chǎn)行業(yè)，市場(chǎng)潛力巨大洛陽(yáng)新區(qū)呈現(xiàn)出山水園林相間、居住環(huán)境優(yōu)美、投資環(huán)境優(yōu)越的美好景象。新興的城市中心圈在洛陽(yáng)新區(qū)快速形成，潛力無(wú)限。洛河北岸經(jīng)過(guò)大力改造，也煥然一新，與洛南共同繁榮老城區(qū)的改造為洛陽(yáng)改變成就形象，提高城市居民居住水平07年洛陽(yáng)政府政策更加傾向舊城區(qū)的改造，全面改觀洛陽(yáng)舊廠區(qū)和城中村的改造換新2007年，洛陽(yáng)房產(chǎn)將進(jìn)入高速發(fā)展期?！臼袌?chǎng)分析】/看洛陽(yáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本地自產(chǎn)自銷(xiāo)的局面已經(jīng)打破，以市帶動(dòng)縣形成兩大置業(yè)主流洛陽(yáng)市區(qū)和郊縣將成為二大地產(chǎn)戰(zhàn)車(chē)大規(guī)模項(xiàng)目陸續(xù)浮出水面，實(shí)力派開(kāi)發(fā)商粉墨登場(chǎng)竟?fàn)幹饕性谥懈邫n以上樓盤(pán)領(lǐng)域規(guī)模效應(yīng)，檔次競(jìng)爭(zhēng)，市縣互動(dòng)【市場(chǎng)分析】/地產(chǎn)市場(chǎng)分析個(gè)人購(gòu)房成為主流，市場(chǎng)總供給量尚未飽和，供小于求房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，穩(wěn)步增漲市場(chǎng)投放量快速增長(zhǎng)差異化競(jìng)爭(zhēng)有利于洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性增長(zhǎng)中州路、九都路沿線及金谷園路的舊房改建速度加快，新的項(xiàng)目出現(xiàn)劇增期洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域消費(fèi)特性明顯價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)，07年上半年呈現(xiàn)大幅增漲勢(shì)頭西工區(qū)、澗西區(qū)依然是洛陽(yáng)房地產(chǎn)的主力消化市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售減緩，價(jià)格變相下調(diào)商業(yè)地產(chǎn)遭遇政策調(diào)影響很大，得不到銀行部門(mén)的支持2007年洛陽(yáng)地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈【市場(chǎng)分析】/住宅地產(chǎn)市場(chǎng)分析本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)核心區(qū)位大規(guī)模綜合社區(qū)仍是競(jìng)爭(zhēng)王牌。住宅需求品位提升，逐漸追求中高端產(chǎn)品。消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)明顯變化，高素質(zhì)人群增多。旅游經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)，個(gè)人可支配收入增加?！臼袌?chǎng)分析析】/商商業(yè)地產(chǎn)分析洛陽(yáng)人共同特特征是：很現(xiàn)現(xiàn)實(shí)，對(duì)那些些華而不實(shí)的的東西不接受受，對(duì)于有錢(qián)錢(qián)的人來(lái)說(shuō)，，真正要高消消費(fèi)，他們往往往選擇到大大城市去。從招商的角度度來(lái)看:體量量較小的商業(yè)業(yè)，許多國(guó)際際商業(yè)巨頭也也很難看中，，但對(duì)于一個(gè)個(gè)中高定位的的商業(yè)樓盤(pán)來(lái)來(lái)說(shuō)，可以爭(zhēng)爭(zhēng)取一家有影影響力的品牌牌商業(yè)進(jìn)駐，，形成新商圈圈的核心。同同時(shí)商業(yè)規(guī)劃劃做足特色，，走差異化路路線。洛陽(yáng)商業(yè)還有有一個(gè)不足:就是打開(kāi)門(mén)門(mén)都是千篇一一律，缺乏自自己的專(zhuān)業(yè)特特色，真正的的體驗(yàn)式購(gòu)物物尚屬空白。。關(guān)林—龍門(mén)板板塊洛北區(qū)板塊洛南區(qū)板塊【市場(chǎng)分析析】/2007洛陽(yáng)樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)板塊隆安上陽(yáng)華府府洛北大型高尚尚社區(qū)具有相當(dāng)?shù)南M(fèi)群、地塊塊、規(guī)模、環(huán)境，，構(gòu)成主要的的競(jìng)爭(zhēng)威脅。洛南版塊的高高素質(zhì)大型社社區(qū)滿(mǎn)足相當(dāng)部分分的消費(fèi)者對(duì)生活品質(zhì)的的要求。本項(xiàng)目地塊的的周邊樓盤(pán)：具有相同的環(huán)環(huán)境及生活質(zhì)量的消消費(fèi)預(yù)期。傳統(tǒng)住宅樓樓盤(pán)：在消費(fèi)者心心目中約定定俗成、有一一定的品牌忠誠(chéng)【市場(chǎng)分分析】/2007洛陽(yáng)樓盤(pán)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分分析【市場(chǎng)分分析】/洛北區(qū)板板塊洛北區(qū)板塊塊上海市場(chǎng)商商圈中中低檔檔王府井、家家樂(lè)福商圈圈高高檔百貨樓商圈圈中中高檔檔老城步行街街商圈中中低檔丹尼斯百貨貨高高檔檔【市場(chǎng)分分析】/洛北區(qū)板板塊五大商圈———指導(dǎo)洛洛陽(yáng)地產(chǎn)房房?jī)r(jià)市場(chǎng)高檔商圈中低商圈房稀價(jià)高快速跟緊提升緊跟房?jī)r(jià)【市場(chǎng)分分析】/洛北區(qū)板板塊丹尼斯百貨貨——珠江江路商業(yè)區(qū)區(qū)缺什么樓樓盤(pán)？創(chuàng)意樓盤(pán)個(gè)性樓盤(pán)明星樓盤(pán)？本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)主要來(lái)源源A、丹尼斯斯——珠江江路——九九都路版塊塊大型高尚尚生活社區(qū)區(qū)B、盛世唐唐莊大型高高尚社區(qū)【市場(chǎng)分分析】/洛北區(qū)板板塊仔細(xì)研究洛洛陽(yáng)的地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，包裝的同質(zhì)質(zhì)化程度傾傾向甚至超超過(guò)產(chǎn)品同同質(zhì)化。動(dòng)輒冠以““國(guó)際”標(biāo)標(biāo)簽，大玩玩國(guó)際概念念；克隆、撞車(chē)車(chē)現(xiàn)象嚴(yán)重重。作為廣告和和策劃公司司，應(yīng)該有有所反思。。因?yàn)椋旱禺a(chǎn)廣告不不只照亮了了天空而已已，它也一一定要打中中目標(biāo)。珠江路版塊塊的消費(fèi)、、休閑娛樂(lè)深入人人心在珠江路與與上陽(yáng)花園園、盛世唐唐莊之間綜綜合其優(yōu)勢(shì)勢(shì)，避免各各自不利因因素；成為為繁華與生生態(tài)的最優(yōu)優(yōu)化資源組組合圈，從從而促進(jìn)消消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)！如何建立自自己獨(dú)特的的氣質(zhì)尋找自己的的專(zhuān)屬契機(jī)機(jī)洛河概念相相對(duì)盛世唐唐莊較弱消費(fèi)者對(duì)都都市盤(pán)存在在好感，但但持幣待觀觀分析產(chǎn)品本本身與目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)者，，找到樓盤(pán)盤(pán)氣質(zhì)與消費(fèi)者者氣質(zhì)的最最佳契合點(diǎn)點(diǎn)?！臼袌?chǎng)分分析】/市場(chǎng)分析析總結(jié)消費(fèi)者分析析【洛陽(yáng)現(xiàn)現(xiàn)狀】擁有本地戶(hù)戶(hù)口者，人人口150萬(wàn)，大部部分是本地地人，經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚厚，一般有有2次以上上置業(yè)能力力。洛陽(yáng)人和其他們主要由由以下族群群組成▲本地戶(hù)籍的的買(mǎi)家▲郊縣買(mǎi)家，，但是洛陽(yáng)陽(yáng)購(gòu)房團(tuán)的的生力軍▲精英白領(lǐng)和和高級(jí)打工工階層，主主要是外來(lái)來(lái)白領(lǐng)增加加▲住住宅和商鋪鋪投資者目標(biāo)客戶(hù)定定位實(shí)力派年齡：30——39歲（約54%），，大專(zhuān)以上上占80%職業(yè)：專(zhuān)業(yè)業(yè)人士地位：在工工作上處于于佼佼者和和決策者的的地位。置業(yè)經(jīng)驗(yàn)：：二次置業(yè)業(yè)以上，甚甚至已在郊郊區(qū)購(gòu)房，，購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)成熟新生代年齡：25——29歲（約17%）職業(yè)：專(zhuān)業(yè)業(yè)人士或獨(dú)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)者者，企業(yè)中中級(jí)管理人人員置業(yè)經(jīng)驗(yàn)：：在資金運(yùn)運(yùn)用上更大大膽，對(duì)樓樓盤(pán)的選擇擇上也更注注重感覺(jué)。。成熟型年齡：40——45歲（約18%），，文化程度度不定職業(yè)：通過(guò)過(guò)早期的奮奮斗取得成成就，在工工作上處于于決策者或或監(jiān)控者的地地位。置業(yè)經(jīng)驗(yàn)：：不定區(qū)置置業(yè)，購(gòu)房房經(jīng)驗(yàn)成熟熟目標(biāo)客戶(hù)定定位他們的兩大大消費(fèi)動(dòng)機(jī)機(jī)▲自用將本項(xiàng)目作作為第一居居所。洛陽(yáng)本地人人士，有多多次置業(yè)的的能力，是是洛陽(yáng)樓市市的消費(fèi)主主力。品位提高，，講求身份份、地段、、配套、環(huán)環(huán)境、品質(zhì)質(zhì)、風(fēng)水等等。高級(jí)白領(lǐng)打打工階層，，部分會(huì)留留居洛陽(yáng)，，對(duì)中小戶(hù)戶(hù)型消費(fèi)潛潛力大私企業(yè)主，，常年在洛洛陽(yáng)活動(dòng)者者▲投資主要考慮：：地段前景景+物業(yè)檔檔次+回報(bào)報(bào)分析。對(duì)生活平衡衡的追求我們的目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群定定位以積累相當(dāng)當(dāng)財(cái)富需要家滿(mǎn)足足階層、心心理安全、、個(gè)性、品品位、服務(wù)務(wù)的需要！！成熟型及實(shí)實(shí)力派進(jìn)行產(chǎn)品分分析，讓樓樓盤(pán)擁有獨(dú)獨(dú)特氣質(zhì)任務(wù)總結(jié)結(jié)用知識(shí)、睿睿智與勇氣氣把握機(jī)遇遇，積累財(cái)財(cái)富，以開(kāi)開(kāi)放積極的的態(tài)度面對(duì)對(duì)財(cái)富自信自由，，大氣雅致致，睿智時(shí)時(shí)尚【主要潛力力買(mǎi)家】/心理分分析[目標(biāo)消費(fèi)者的需要][隆安上陽(yáng)華府能給予的]價(jià)值認(rèn)同感感

身份份的象征升升值潛力力

樓盤(pán)的的綜合素質(zhì)質(zhì)

生活的的品位城市中心規(guī)規(guī)模社區(qū)綜綜合鍛造造，生活王王座丹尼斯—珠珠江路品牌牌商業(yè)區(qū)上陽(yáng)花園、、盛世唐莊莊品牌效應(yīng)應(yīng)國(guó)際化、文文化感的生生活領(lǐng)先的溫情的獨(dú)特的有品味的優(yōu)越感隆安·上陽(yáng)華府對(duì)對(duì)于消費(fèi)者者意味著什什么【消費(fèi)者者分析】】/目標(biāo)消費(fèi)者者心理分析析國(guó)際化人性化個(gè)性化文化感高品質(zhì)定位策略及及推廣策略略市場(chǎng)細(xì)分———在激烈烈的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中，不不僅要對(duì)自自己所售的的商品有一一個(gè)清晰準(zhǔn)準(zhǔn)確的定位位，更要對(duì)對(duì)商品的消消費(fèi)者有一一個(gè)同樣清清晰準(zhǔn)確的的定位。實(shí)實(shí)踐表明，，越是標(biāo)榜榜老少皆宜宜的商品競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力越弱弱，而恰恰恰是明確告告之只為單單一、某一一部分人群群服務(wù)的商商品，其競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力和滲滲透力越強(qiáng)強(qiáng)。而且，，我們的目目標(biāo)受眾越越明晰，根根據(jù)他們的的需求、接接受習(xí)慣和和判斷標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)實(shí)施的廣廣告和促銷(xiāo)銷(xiāo)活動(dòng)的針針對(duì)性、準(zhǔn)準(zhǔn)確性就越越強(qiáng)，誘導(dǎo)導(dǎo)效益也就就越發(fā)明顯顯。尤其是是當(dāng)我們實(shí)實(shí)施強(qiáng)力推推廣手段時(shí)時(shí)，他們就就會(huì)成為我我們期待的的羊群效應(yīng)應(yīng)中的“領(lǐng)領(lǐng)路羊”。。同時(shí)，準(zhǔn)準(zhǔn)確的目標(biāo)標(biāo)受眾還會(huì)會(huì)減少我們們公關(guān)推廣廣的盲目性性，從而節(jié)節(jié)省廣告經(jīng)經(jīng)費(fèi)和推廣廣成本?！径ㄎ徊卟呗浴?項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位：：住宅：洛陽(yáng)陽(yáng)首創(chuàng)空中中花園豪宅宅小區(qū)配套：：中心花園園/親子花花園/幼兒兒園/羽毛毛球場(chǎng)/社社區(qū)服務(wù)中心/觀觀景通道檔次定位：：空中花園園豪宅【定位策策略】/價(jià)格定位第一階段價(jià)價(jià)格策略（（低開(kāi)高走走）住宅起價(jià)：：2550元元/平方米米住宅均價(jià)：：2850元元/平方米米住宅最高價(jià)價(jià)：3200元/平方米第二階段價(jià)價(jià)格策略（（正在研究究中）【對(duì)隆安上上陽(yáng)華府項(xiàng)項(xiàng)目整體品品牌的考慮慮】規(guī)模、投入入、區(qū)位實(shí)實(shí)際上決定定了這個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)該是是隆安上陽(yáng)陽(yáng)華府品牌牌的產(chǎn)品旗艦是發(fā)展的里里程碑是企業(yè)實(shí)力力的象征符符號(hào)在推廣中一一定要緊緊緊把握住這這一點(diǎn)，不不要落入單單純賣(mài)產(chǎn)品品的營(yíng)銷(xiāo)陷陷阱[風(fēng)格調(diào)性]優(yōu)越感品質(zhì)感文化品位差異化平易近人輕輕松易易懂生活味開(kāi)盤(pán)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)清盤(pán)會(huì)所局部園林到位開(kāi)盤(pán)至房交會(huì)解籌及開(kāi)盤(pán)，房交會(huì)三大大階階段段各各個(gè)個(gè)擊擊破破引入入空中中花花園園概概念念園林林及及生活活體體驗(yàn)驗(yàn)產(chǎn)品品賣(mài)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)【推廣廣策策略略】】/推廣廣三三大大戰(zhàn)戰(zhàn)役役與城城市市中中心心區(qū)區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目目的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)與中中大大規(guī)規(guī)模模品品牌牌項(xiàng)項(xiàng)目目的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)與中中低低價(jià)價(jià)位位項(xiàng)項(xiàng)目目的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)【推推廣廣策策略略】】/推廣廣三三大大戰(zhàn)戰(zhàn)役役/搶搶先先占占領(lǐng)領(lǐng)戰(zhàn)戰(zhàn)略略高高地地三大大戰(zhàn)戰(zhàn)役役的的主主戰(zhàn)戰(zhàn)場(chǎng)場(chǎng)：[消消費(fèi)費(fèi)者者的的心心里里]心理路障：“為什么在洛陽(yáng)買(mǎi)樓選城市中心”“位于城市中心，生活配套十分充足，有生活氛圍?！薄敖煌ū憬?，而對(duì)來(lái)洛辦公的商務(wù)人士來(lái)說(shuō)，時(shí)間意味著一切。”“丹尼斯——珠江路核心地段，有極高價(jià)值，且不可再生。”解決方案：

發(fā)力點(diǎn)：政府說(shuō)/專(zhuān)家說(shuō)/媒介說(shuō)/盟軍說(shuō)/自己說(shuō)【推推廣廣策策略略】】/推推廣廣三三大大戰(zhàn)戰(zhàn)役役/區(qū)域域項(xiàng)項(xiàng)目目的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)【推推廣廣策策略略】】/推推廣廣三三大大戰(zhàn)戰(zhàn)役役/與其其他他區(qū)區(qū)域域項(xiàng)項(xiàng)目目的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)制勝勝關(guān)關(guān)鍵鍵點(diǎn)點(diǎn)：：洛陽(yáng)陽(yáng)首首創(chuàng)創(chuàng)創(chuàng)創(chuàng)意意精精品品樓樓盤(pán)盤(pán)核心心位位置置土土地地價(jià)價(jià)值值生活活配配套套、、休休閑閑娛娛樂(lè)樂(lè)配配套套交通通配配套套差差異異心理路障：“市中心區(qū)有那么多規(guī)模大盤(pán)，為什么要選隆安上陽(yáng)華府?！?/p>

發(fā)力點(diǎn)：

專(zhuān)家說(shuō)/媒介說(shuō)/盟軍說(shuō)/自己說(shuō)【推推廣廣策策略略】】/推推廣廣三三大大戰(zhàn)戰(zhàn)役役/與與同同片片區(qū)區(qū)大大盤(pán)盤(pán)項(xiàng)項(xiàng)目目的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)足不出戶(hù)盡享都市繁華生活，有別于其他項(xiàng)目?！薄案邔哟砀邔尤耸?，利于形成社區(qū)文化?！敝苓叧墒焐鐓^(qū)文化高檔人群聚集地解決方案：【推推廣廣策策略略】】/推推廣廣三三大大戰(zhàn)戰(zhàn)役役/與同同片片區(qū)區(qū)大大盤(pán)盤(pán)項(xiàng)項(xiàng)目目的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)制勝勝關(guān)關(guān)鍵鍵點(diǎn)點(diǎn)：：致致力力打打造造本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的產(chǎn)產(chǎn)品品獨(dú)獨(dú)特特性性和和綜綜合合性性在生生活活方方式式上上與主主力力競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手形形成成明明顯顯差差異異，，詮釋釋一一種種新新的的生生活活體體驗(yàn)驗(yàn)。。心理路障：“附近也有品牌項(xiàng)目，優(yōu)越大環(huán)境，高品質(zhì)，有什么不好?！?/p>

發(fā)力點(diǎn)：在概念形象上投入現(xiàn)場(chǎng)包裝、活動(dòng)行銷(xiāo)、廣告?zhèn)鞑サ恼习l(fā)力?！就仆茝V廣策策略略】】/推推廣廣三三大大戰(zhàn)戰(zhàn)役役/短兵兵相相接接，，與與同同類(lèi)類(lèi)重重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。?！霸谡w營(yíng)銷(xiāo)推廣中貫穿隆安上陽(yáng)華府品牌、企業(yè)文化、發(fā)展理念?！?/p>

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