XXXX年北京大興棗園項目可行性

大興棗園地塊項目可行性研究2010年匯報綱要

地塊價值分析市場深度研究區(qū)域發(fā)展分析

產(chǎn)品設(shè)計建議

項目整體定位物業(yè)發(fā)展建議

本次競拍建議地塊分析——地塊位置距離西南四環(huán)約10公里距離西南公主墳12公里距離復(fù)興門、西單商圈約20公里距離大興傳統(tǒng)核心區(qū)約2公里地處城市邊緣，緊鄰區(qū)域中心■

地塊分析地塊位置

地塊四至

交通條件

周邊配套

規(guī)劃指標(biāo)

小結(jié)■

地塊分析地塊位置

地塊四至

交通條件

周邊配套

規(guī)劃指標(biāo)

小結(jié)地塊分析——地塊四至北至康莊路，與原生墅隔路相望；南至棗園小區(qū)；西至棗園北里；東至興華大街，與首邑上城隔路

相對。二期地塊被低品質(zhì)社區(qū)包圍，組合地塊緊鄰主要干道地塊分析——交通條件/公共地鐵地鐵大興線將于2010年年底開通（位于地塊東南角處）公交大興小營站631；937；957快；937支2；937支6；新城2；新城3；631快；954；968；610；康莊路西口站937支7(南禮士路-劉村).棗園路口北站937支7；新城1；456.洪村站631；937；957快；937支2；937支6；新城2；631快；968快；954；968；410；610.興華園站631；937；957快；937支2；937支6；新城3；631快；968快；954；968；410；610.地塊位置康莊路棗園路興業(yè)大街興華大街DD棗園地鐵站大興小營站棗園路口北站洪村站興華園站公交站點康莊路西口站公共交通條件良好，眾多公交線路直達(dá)城市中心■

地塊分析地塊位置

地塊四至

交通條件

周邊配套

規(guī)劃指標(biāo)

小結(jié)地塊分析——交通條件/道路道路名稱連接方向道路主次路況條件興華大街南北城市主干道雙向4車道興業(yè)大街南北城市主干道雙向4車道京開高速南北城市主干道雙向6車道南五環(huán)東西城市主干道雙向6車道金星路東西城市主干道雙向6車道康莊路東西城市次干道雙向2車道麗源路東西城市次干道雙向2車道眾多城市干道緊鄰項目地塊，路況條件良好■

地塊分析地塊位置

地塊四至

交通條件

周邊配套

規(guī)劃指標(biāo)

小結(jié)地塊分析——周邊配套商業(yè)配套成熟：地塊周邊兩公里內(nèi)三個大體量商業(yè)體；經(jīng)營面積達(dá)到近20萬平米，品類齊全；多數(shù)項目具有一定體量的底商，進(jìn)行業(yè)態(tài)補充。教育資源豐富：項目緊鄰區(qū)重點中學(xué)-興華中學(xué)；翡翠城、領(lǐng)海等項目引進(jìn)了北京小學(xué)，北師大附小等名校；周邊多所大學(xué)分校，學(xué)院氣息濃厚。各類配套完備，滿足生活需求■

地塊分析地塊位置

地塊四至

交通條件

周邊配套

規(guī)劃指標(biāo)

小結(jié)地塊分析——規(guī)劃指標(biāo)/二期地塊二期地塊合計項目住宅配套教育用地占地建筑面積404409405占地面積30705㎡30573㎡3600㎡64878㎡146864㎡建筑面積67551㎡76433㎡2880容積率2.22.50.8建筑密度30%30%30%綠化率30%30%40%限高60米80米12米總建筑面積約為14.7萬平米，容積率為2.2~2.5之間，純住宅產(chǎn)品404409405■

地塊分析地塊位置

地塊四至

交通條件

周邊配套

規(guī)劃指標(biāo)

小結(jié)地塊分析——規(guī)劃指標(biāo)/組合地塊總建筑面積約為28.2萬平米，容積率為2.5~3.3之間，多物業(yè)形態(tài)502503504808809812105402404三期代征綠化：30660m2■

地塊分析地塊位置

地塊四至

交通條件

周邊配套

規(guī)劃指標(biāo)

小結(jié)單位：平米三期地塊一期地塊合計項目住宅住宅混合其他混合停車場

住宅混合住宅混合其他混合其他混合廣場用地

占地建筑面積502504105503小計808812402404809小計113835282123占地面積㎡548301755631499686852218540666423397084398728614建筑面積㎡153524579357873

2193322135016660707117710

62791容積率2.83.32.5

2.52.532.5

建筑密度35%40%40%

40%40%40%40%

綠化率30%30%30%20%

30%30%30%30%

限高80米80米45米

80米80米60米60米

地塊分析——小結(jié)利于打造滿足生活需求的居住型社區(qū)打造豪宅產(chǎn)品具有一定困難交通條件便利生活配套完備規(guī)劃條件限制周邊現(xiàn)狀制約■

地塊分析地塊位置

地塊四至

交通條件

周邊配套

規(guī)劃指標(biāo)

小結(jié)匯報綱要地塊價值分析析市場深度研究究區(qū)域發(fā)展分析析產(chǎn)品設(shè)計建議議項目整體定位位物業(yè)發(fā)展建議議本次競拍建議議宏觀背景——中央政治局會會議中共中央政治治局27日召開會議,明確提出：明年保持宏觀觀經(jīng)濟(jì)政策的的連續(xù)性和穩(wěn)穩(wěn)定性，繼續(xù)續(xù)實施積極的的財政政策和適適度寬松的貨貨幣政策。明年是實施““十一五”規(guī)規(guī)劃的最后一一年，做好經(jīng)濟(jì)工作作，對于進(jìn)一一步有效應(yīng)對對國際金融危危機沖擊、鞏鞏固經(jīng)濟(jì)回升基基礎(chǔ)，為“十二五五”規(guī)劃啟動動實施創(chuàng)造良良好條件至關(guān)關(guān)重要。明年要繼續(xù)加強和改改善宏觀調(diào)控控，保持宏觀觀政策的基本本取向，把握好政策策實施的力度度、節(jié)奏、重重點，落實和豐富完完善應(yīng)對國際際金融危機沖沖擊的一攬子子計劃，提高高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的穩(wěn)定性、協(xié)協(xié)調(diào)性、可持持續(xù)性。整體趨勢向好好，穩(wěn)定、協(xié)協(xié)調(diào)、持續(xù)成成為重點?！鍪袌鲅芯亢暧^背景土地市場住宅市場寫字樓市場商業(yè)市場競爭市場類住宅市場結(jié)論宏觀背景——中央經(jīng)濟(jì)工作作會議會前聲音：保保增長、調(diào)結(jié)結(jié)構(gòu)、擴內(nèi)需需、防通脹脹。主要影響：大大勢仍會持續(xù)續(xù)利好；刺激消費，有有利購買力增增加?！鍪袌鲅芯亢暧^背景土地市場住宅市場寫字樓市場商業(yè)市場競爭市場類住宅市場結(jié)論土地市場——北京市歷年成成交情況2003—2009年土地成交量量年均漲幅為為46.1%，，08—09年漲幅為22%。132.9%1.4%76.6%29.5%14.6%22%數(shù)據(jù)來源：北北京市土地整整理儲備中心心■市場研究宏觀背景土地市場住宅市場寫字樓市場商業(yè)市場競爭市場類住宅市場結(jié)論單位：平方米米土地市場——北京市歷年成成交情況2003—2009年，土地成交交價格平均漲漲幅為17.7%，，05、07、09年漲幅較大。。55.2%3.9%-7.1%25.5%20.2%8.6%數(shù)據(jù)來源：北北京市土地整整理儲備中心心■市場研究宏觀背景土地市場住宅市場寫字樓市場商業(yè)市場競爭市場類住宅市場結(jié)論土地市場——大興東片區(qū)歷歷年成交情況況2003-2009年大興東片區(qū)區(qū)土地成交量量年均漲幅率率為73.1%。126%106%244%95%-67%-64%數(shù)據(jù)來源：北北京市房地產(chǎn)產(chǎn)交易管理網(wǎng)網(wǎng)■市場研究宏觀背景土地市場住宅市場寫字樓市場商業(yè)市場競爭市場類住宅市場結(jié)論土地市場——大興東片區(qū)歷歷年成交情況況143.0%-49.0%249.4%-18.7%21.3%-18.3%2003—2009年，大興東片片區(qū)土地價格格平均漲幅為為54.6%，，07、09年漲幅較為迅迅猛。數(shù)據(jù)來源：北北京市房地產(chǎn)產(chǎn)交易管理網(wǎng)網(wǎng)■市場研究宏觀背景土地市場住宅市場寫字樓市場商業(yè)市場競爭市場類住宅市場結(jié)論土地市場——小結(jié)北京市場價格年均上漲17%，08—09年上漲20%；成交量年均上漲46%，08—09年上漲22%；大興東片區(qū)價格年均上漲54.6%，08—09年大幅上漲143%；成交量年均漲幅73%，07—09年漲幅達(dá)100%；大興已經(jīng)成為為京城土地市市場的主戰(zhàn)場場近年漲幅漸小小近年漲幅增大大■市場研究宏觀背景土地市場住宅市場寫字樓市場商業(yè)市場競爭市場類住宅市場結(jié)論住宅市場——歷年成交情況況/北京1999-2008年北京住宅市市場年均銷售售面積漲幅為為17.6%，，預(yù)計2009年銷售體量約約為2100萬平米；40.8%-38.6%-16.5%-7.0%13.4%30.4%11.0%41.8%25.9%75.8%數(shù)據(jù)來源：北北京市房地產(chǎn)產(chǎn)交易管理網(wǎng)網(wǎng)■市場研究宏觀背景土地市場住宅市場寫字樓市場商業(yè)市場競爭市場類住宅市場結(jié)論住宅市場——歷年成交情況況/北京2000-2009年北京房地產(chǎn)產(chǎn)成交均價漲漲幅率為9%。16.2%-0.4%43.9%16.1%0.3%7.3%5.5%-3.7%-4.2%數(shù)據(jù)來源：北北京市房地產(chǎn)產(chǎn)交易管理網(wǎng)網(wǎng)■市場研究宏觀背景土地市場住宅市場寫字樓市場商業(yè)業(yè)市市場場競爭爭市市場場類住住宅宅市市場場結(jié)論論住宅宅市市場場———歷年年成成交交情情況況/大興興2009年大大興興東東片片區(qū)區(qū)成成交交量量分分析析2006——2009年住住宅宅成成交交量量年年均均漲漲幅幅為為35%，，06——07年漲漲幅幅達(dá)達(dá)90%。數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：北北京京市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易管管理理網(wǎng)網(wǎng)■市場場研研究究宏觀觀背背景景土地地市市場場住宅宅市市場場寫字字樓樓市市場場商業(yè)業(yè)市市場場競爭爭市市場場類住住宅宅市市場場結(jié)論論住宅宅市市場場———歷年年成成交交情情況況/大興興5500元/㎡㎡（（均））7450元/㎡㎡（（均））8630元/㎡㎡（（均））12350元/㎡㎡（（均））上漲漲35%上漲漲16%上漲漲43%2006——2007年度度價價格格漲漲幅幅達(dá)達(dá)31%，，2008——2009年上上漲漲達(dá)達(dá)43%。數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：搜搜房房網(wǎng)網(wǎng)■市場場研研究究宏觀觀背背景景土地地市市場場住宅宅市市場場寫字字樓樓市市場場商業(yè)業(yè)市市場場競爭爭市市場場類住住宅宅市市場場結(jié)論論住宅宅市市場場———小結(jié)結(jié)北京市場年均去化漲幅約為17.6%；價格年均上漲9%，08—09年上漲16.2%；大興東片區(qū)成交量年均漲幅為35%；價格年均上漲31%，08—09年上漲高達(dá)43%；大興興漲漲幅幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超北北京京城城區(qū)區(qū)相對對較較小小相對對較較大大■市場場研研究究宏觀觀背背景景土地地市市場場住宅宅市市場場寫字字樓樓市市場場商業(yè)業(yè)市市場場競爭爭市市場場類住住宅宅市市場場結(jié)論論土地地市市場場主主戰(zhàn)戰(zhàn)場場住宅宅市市場場熱熱點點區(qū)區(qū)域域價值值時間間今日日大大興興，，已已非非昨昨日日南南城城寫字字樓樓市市場場———分布布情情況況南五五環(huán)環(huán)京開開高高速速地塊塊位位置置首邑邑上上城城寫寫字字樓樓清城城時時代代廣廣場場寫寫字字樓樓水晶晶之之星星名稱首邑上城寫字樓清城時代廣場寫字樓水晶之城寫字樓位置興豐大街與康莊路交匯處東南角富強西路與興華大街交匯處西南角大興區(qū)康莊路10號總建面10萬平米20萬2.76萬開盤時間2007年7月14日——2006年12月2日入住時間2008年3月31日2006年5月30日2008年1月30日開間面積300平米200-2000平米1400平米裝修公共部分精裝修公共部分精裝修精裝修銷售報價12000元/平米12000-13500元/平米售10000元/平米租1.5元/平米/天成交情況99%98%45%■市場場研研究究宏觀觀背背景景土地市場住宅市場寫字樓市場場商業(yè)市場競爭市場類住宅市場場結(jié)論寫字樓市場場——現(xiàn)狀分析名稱首邑上城寫字樓清城時代廣場寫字樓水晶之城寫字樓裝修公共部分精裝修公共部分精裝修精裝修銷售報價12000元/平米12000-13500元/平米售10000元/平米租1.5元/平米/天成交情況99%98%45%入住情況45%80%50%智能型5A級寫字樓匱匱乏，甲級級寫字樓稀稀少，成交交情況良好好，入駐率率有待提高高。■市場研究宏觀背景土地市場住宅市場寫字樓市場場商業(yè)市場競爭市場類住宅市場場結(jié)論寫字樓市場場——成交分析從成交占比比情況來看看，大興寫寫字樓市場場尚不成熟，商商務(wù)氛圍有有待提高。。從成交價格格情況來看看，大興寫寫字樓市場場發(fā)展前景較好好。■市場研究宏觀背景土地市場住宅市場寫字樓市場場商業(yè)市場競爭市場類住宅市場場結(jié)論寫字樓市場場——小結(jié)目前區(qū)域市市場寫字樓樓供應(yīng)有限限，導(dǎo)致成成交占比較較小；商務(wù)氛圍有有待提高，，缺少形象象高端，配配置完備的的甲級（5A）高檔寫字字樓；銷售情況較較好，出租租市場一般般，說明投投資大于自自用；銷售價格類類比住宅，，租金水平平一般。市場預(yù)期較較好，但目目前尚不成成熟■市場研究宏觀背景土地市場住宅市場寫字樓市場場商業(yè)市場競爭市場類住宅市場場結(jié)論商業(yè)市場——商業(yè)格局大興目前有有兩個主要要商圈以大興城區(qū)區(qū)中心為代代表的傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)核心心區(qū)以黃村新城城區(qū)為代表表的新興商商業(yè)區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)中中心發(fā)展較較為成熟，，主要滿足足當(dāng)?shù)鼐用窦爸苓呥呧l(xiāng)鎮(zhèn)人口口的消費需需求黃村新城區(qū)區(qū)商業(yè)處在在經(jīng)營培育育期，主要要滿足周邊居民民消費需求求■市場研究宏觀背景土地市場住宅市場寫字樓市場場商業(yè)市場競爭市場類住宅市場場結(jié)論商業(yè)市場——業(yè)態(tài)分析南五環(huán)地塊位置百貨業(yè)態(tài)百貨業(yè)態(tài)小商品商場家居建材百貨業(yè)態(tài)超市餐飲等小業(yè)態(tài)百貨業(yè)態(tài)小商品市場商圈項目名稱業(yè)態(tài)組成面積（㎡）南部商圈帝園、星城、物美等傳統(tǒng)百貨+大賣場20萬火神廟商業(yè)中心購物中心+店鋪總建面23萬百聯(lián)商業(yè)中心現(xiàn)代百貨+大賣場5萬清城小區(qū)底商街鋪3萬吉星德億店鋪式商場5萬北部商圈玫瑰城店鋪式商場家居廣場5萬小商品市場3萬吉星德億商業(yè)中心大眾百貨3萬那爾水晶城商街街鋪4000華堂商城現(xiàn)代百貨+食品超市20000彩虹新城商業(yè)街鋪6.2萬原生墅商業(yè)街鋪6000合計86.2萬傳統(tǒng)百貨及及大賣場的的總面積為為27萬平米；街鋪的總總面積為10.2萬平米；店鋪式商商場的總面面積為39萬平米?！鍪袌鲅芯亢暧^背景土地市場住宅市場寫字樓市場場商業(yè)市場競爭市場類住宅市場場結(jié)論商業(yè)市場——租售情況租售方式項目名稱供應(yīng)單元（㎡）價格租售情況出租清城百聯(lián)商業(yè)中心30-1000F1、F2：6-8元/㎡/天；F3、F4：:4-7元/㎡/天98%清城小區(qū)底商200-15001.6-2.5元/㎡/天98%玫瑰城20-150F1：6-8元/㎡/天F2:4-7元/㎡/天F3:4-6元/㎡/天80%5-200B1：3-5元/㎡/天；F1/F2：6-9元/㎡/天；F3/F4：5-8元/㎡/天60%吉星德億50-1000F1F2:6-9元/㎡/天；F3F4:5-8元/㎡/天45%那爾水晶城商街70-2001.6-2.5元/㎡/天98%扣點聯(lián)營清城百聯(lián)商業(yè)中心30-100015%-20%扣銷售額；5-10萬保底銷售額98%那爾水晶城華堂商場60-100015%-25%扣銷售額；5-20萬保底銷售額另加1%左右管理費98%吉星德億50-100015%-25%扣銷售額；5-10萬保底銷售額另加1%左右管理費45%出售那爾水晶城商街70-20018000元/㎡100%火神廟商業(yè)中心30-9029000元/㎡B座100%原生墅商業(yè)160-22016000元/㎡90%彩虹新城商業(yè)120-600020000元/㎡98%大部分商業(yè)業(yè)租售率在在90%以上，市場場需求旺盛盛?！鍪袌鲅芯亢暧^背景土地市場住宅市場寫字樓市場場商業(yè)市場競爭市場類住宅市場場結(jié)論商業(yè)市場——小結(jié)目前大興商商業(yè)市場主主要滿足當(dāng)當(dāng)?shù)鼐用裆钚枨?；；業(yè)態(tài)種類多多以百貨為為主，檔次次有待提升升；大型商業(yè)多多以自持為為主，街鋪鋪、底商多多入市銷售售，銷售情情況良好；；底商價格在在16000~20000元/㎡，租金水水平在1.6-2.5元/㎡左右。品質(zhì)空間有有待提升，，市場價值值高于住宅宅■市場研究宏觀背景土地市場住宅市場寫字樓市場場商業(yè)市場競爭市場類住宅市場場結(jié)論在售項目梳梳理銷售狀態(tài)項目名稱開盤時間占地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）已銷售面積（萬平米）未售面積（萬平米）

在售項目順馳·領(lǐng)海2004.640.851.8385藝苑桐城2009.58.916.8511鴻坤理想城2007.10621402290原生墅2003.63428261合計/145.7236.691107藝苑桐城與與鴻坤理想想城將成為為本案有力力競爭?！鍪袌鲅芯亢暧^背景土地市場住宅市場寫字樓市場場商業(yè)市場競爭市場類住宅市場場結(jié)論在售項目——基礎(chǔ)信息項目位置大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)年限住宅70總建筑面積140萬平方米開盤時間2009年3月入住時間2012年占地面積12129平方米容積率2綠化率30.1%建筑形式公寓板樓小高層戶型情況一居60㎡-88㎡二居81㎡-96㎡三居90㎡-141㎡銷售分期情況分期分區(qū)開發(fā)，目前一期派郡，二期禮裕組團(tuán)為在售中鴻坤理想城城■市場研究宏觀背景土地市場住宅市場寫字樓市場場商業(yè)市場競爭市場類住宅市場場結(jié)論二居產(chǎn)品為為主力，一一居產(chǎn)品為為有力補充充。戶型面積區(qū)間(㎡)套數(shù)面積比例套數(shù)比例一居6784935%50%兩居89-9558940%35%三居126-14016615%10%復(fù)式1807910%5%合計——1683100%100%鴻坤理想城城■市場研究宏觀背景土地市場住宅市場寫字樓市場場商業(yè)市場競爭市場類住宅市場場結(jié)論在售項目——產(chǎn)品信息價格一路上上漲，年均均漲幅近20%。鴻坤理想城城元/平米平米■市場研究宏觀背景土地市場住宅市場寫字樓市場場商業(yè)市場競爭市場類住宅市場場結(jié)論在售項目——銷售信息藝苑桐城項目位置大興區(qū)永華路6號產(chǎn)權(quán)年限住宅70總建筑面積16.8萬平方米開盤時間寫字樓2009年10月5棟新樓2009年5月入住時間2010年10月占地面積89000平方米容積率2.5綠化率30.6%建筑形式板塔結(jié)合戶型情況一居45-77平方米，兩居80-90平方米，三居120-130平方米銷售分期情況現(xiàn)供應(yīng)面積74903.44平方米；潛在供應(yīng)面積93096.66平方米■市場研究宏觀背景土地市場住宅市場寫字樓市場場商業(yè)市場競爭市場類住宅市場場結(jié)論在售項目——基礎(chǔ)信息二居產(chǎn)品為為絕對主力力。戶型面積區(qū)間（平米）套數(shù)面積比例套數(shù)比例一居45-771078%12%兩居80-9059862%66%三居120-13020630%22%合計——911100%100%藝苑桐城■市場研究宏觀背景土地市場住宅市場寫字樓市場場商業(yè)市場競爭市場類住宅市場場結(jié)論在售項目——產(chǎn)品信息價格持續(xù)走走高，成交交相對集中中。藝苑桐城■市場研究宏觀背景土地市場住宅市場寫字樓市場場商業(yè)市場場競爭市場場類住宅市市場結(jié)論在售項目目——銷售信息息近期成交交的地塊塊集中分分布在南南五環(huán)外外，康莊莊路北側(cè)側(cè)，西旺旺路與京京開高速速之間地塊形狀狀完整，，較平整整按照其位位置條件件關(guān)系，，基本可可分成東東、西、、北三個個組團(tuán)（（如圖示示）未售項目目——地塊分布布■市場研究究宏觀背景景土地市場場住宅市場場寫字樓市市場商業(yè)市場場競爭市場場類住宅市市場結(jié)論未售項目目——詳細(xì)信息息地名編號開發(fā)商

樓面價(元/平米)

拿地時間

規(guī)劃指標(biāo)容積率

預(yù)計入市時間預(yù)計銷售價格（元/平米）合計(平米)

其中建設(shè)用地(平米)其中代征地(平米)規(guī)劃建筑面積(平米)2號地保利724809.07.0814760191011565902248842.4710.0713000-1500010號地旭輝614009.07.0110321069940332701335591.9110.0712000-1400016號地金地630009.07.03212258152118601392757741.8110.071500017號地華潤670007.12.10150785123690270952273221.84—1200022號地春光、西澳473409.06.2610603110468013511903041.8210.061200023號地旭輝635309.06.2628445263372109395051.510.061300019、20號地綠地660509.07.06234671162263724084579602.8210.0715000合計------------983002730039---1549310-—

—■市場研究究宏觀背景景土地市場場住宅市場場寫字樓市市場商業(yè)市場場競爭市場場類住宅市市場結(jié)論在售/未售——小結(jié)產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化較為為嚴(yán)重，，在售項項目多為為兩居產(chǎn)產(chǎn)品為主主；從未售項項目產(chǎn)品品指標(biāo)（（容積率率）來看看，多數(shù)數(shù)在1.8~1.9之間，總總體量達(dá)達(dá)155萬平米；；從未售項項目土地地成交價價格來看看，多維維系在6000—7000元/平米之間間。未來同質(zhì)質(zhì)化競爭爭異常激激烈，價價格仍會會持續(xù)走走高■市場研究究宏觀背景景土地市場場住宅市場場寫字樓市市場商業(yè)市場場競爭市場場類住宅市市場結(jié)論三級市場場——綜合信息息■市場研究究宏觀背景景土地市場場住宅市場場寫字樓市市場商業(yè)市場場競爭市場場類住宅市市場結(jié)論居室戶型面積裝修狀況樓層交房時間總價報價兩居87普裝第3層/共7層2007年105萬1.2萬/平米101毛坯第17層/共18層2006年111萬1.1萬/平米97普裝第10層/共15層2007年127萬1.3萬/平米115普裝第5層/共15層2005年140萬1.2萬/平米三居124普裝第4層/共6層2006年149萬1.2萬/平米117毛坯第1層/共17層2007年117萬1萬/平米123普裝第10層/共16層2007年156萬1.2萬/平米138普裝第2層/共6層2006年170萬1.2萬/平米四居200普裝第9層/共9層2007年220萬1.1萬/平米185毛坯第16層/共20層2006年220萬1.19萬/平米選取距離離項目較較近的新新近項目目彩虹新城城、首邑邑上城三個項目目以及區(qū)區(qū)域規(guī)模模最大的的順馳領(lǐng)海海三個項目，，對其二二手房價價格進(jìn)行行分居室室面積調(diào)調(diào)查三級市場場——基礎(chǔ)信息息項目位置大興區(qū)興豐大街與康莊路交匯處產(chǎn)權(quán)年限70總建筑面積17萬平方米占地面積61372平方米開盤時間2006年10月5日入住時間2007年10月31日容積率2.77綠化率35%建筑形式多為板樓，部分塔樓戶型情況主力戶型為80-110兩居，另有60平米一居及130平米三居銷售分期情況一期1-8號樓已經(jīng)售完，商改住產(chǎn)品為項目二期營銷重點1、項目一期住宅銷售情況較好，積累了一定數(shù)量的客戶2、良好的市場環(huán)境給項目提供了有力支持；3、民水民電等全住宅設(shè)計4、注重投資理念的引導(dǎo)，地鐵線路等利好消息首邑上城城板塔結(jié)合合、商住住混合型型物業(yè)。?！鍪袌鲅芯烤亢暧^背景景土地市場場住宅市場場寫字樓市市場商業(yè)市場場競爭市場場類住宅市市場結(jié)論三級市場場——產(chǎn)品信息息二居產(chǎn)品品居多，，三居產(chǎn)產(chǎn)品為補補充。戶型面積區(qū)間(㎡)套數(shù)面積比套數(shù)比一居52-6826012%20%二居80-11058548%45%三居120-14045540%35%首邑上城城■市場研究究宏觀背景景土地市場場住宅市場場寫字樓市市場商業(yè)市場場競爭市場場類住宅市市場結(jié)論三級市場場——基礎(chǔ)信息息彩虹新城城項目位置大興區(qū)黃村興華大街/麗園路交匯處產(chǎn)權(quán)年限70總建筑面積141400平米開盤時間2006年12月入住時間2009年9月占地面積40萬容積率2.37綠化率30.1%建筑形式22棟11-18層板式建筑戶型情況50-65平米一居，90平米二居，119-122平米三居，145-190平米三居銷售分期情況06年年底開盤，迅速消化，07年達(dá)到項目銷售頂峰，價格一路上漲。板樓為主主、少量量配套商商業(yè)，住住宅產(chǎn)品品為主。?！鍪袌鲅芯烤亢暧^背景景土地市場場住宅市場場寫字樓市市場商業(yè)市場場競爭市場場類住宅市市場結(jié)論二居產(chǎn)品品為主力力，面積積在65—98平米之間間。居室面積區(qū)間(㎡)套數(shù)面積比例套數(shù)比例一居50-654259%13%兩居65-98220764%68%三居114-13958226%18%四居及以上130-150151%1%復(fù)式154-1552合計——3231100%100%彩虹新城城三級市場場——產(chǎn)品信息息■市場研究究宏觀背景景土地市場場住宅市場場寫字樓市市場商業(yè)市場場競爭市場場類住宅市市場結(jié)論三級市場場——小結(jié)產(chǎn)品多以以兩居為為主，面面積區(qū)間間在68—110平米之間間；住宅產(chǎn)品品建筑形形式多以以高層板板樓為主主；目前二手手房價格格水平在在11000元/平米~12000元/平米之間間；二居產(chǎn)品品區(qū)域主主流產(chǎn)品品，價格格在11000元/平米~12000元/平米之間間■市場研究究宏觀背景景土地市場場住宅市場場寫字樓市市場商業(yè)市場場競爭市場場類住宅市市場結(jié)論類住宅市市場——清城時代代廣場建筑形式式：16層塔樓，，分為A、B、C三個樓座座開盤時間間：2005年5月28日戶型面積積：以64㎡一居，，100㎡兩居，，130㎡三居產(chǎn)權(quán)年限限：50年產(chǎn)權(quán)水電標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：民水民電電裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：毛坯物業(yè)費用用：2.3元/平方米/月成交價格格：6520元/㎡銷售情況況：老業(yè)主購購買較多多，銷售售速度較較快■市場研究究宏觀背景景土地市場場住宅市場場寫字樓市市場商業(yè)市場場競爭市場場類住宅市場結(jié)論類住宅市場——首邑上城建筑形式：14層塔樓，1-3層為商業(yè)項目分期：商改住產(chǎn)品為為項目二期，，戶型面積：以60平方米一居為為主占60%，其余為90兩居與115平方米三居；；裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯總套數(shù)：262套產(chǎn)權(quán)年限：50年水電：民水民電開盤時間：07年7月7日銷售報價：7200元/㎡成交均價：6721元/㎡月均銷售速度度：87套/月客戶特征：60%以上的投資客客戶，30%的商用客戶，，10%的自住客戶■市場研究宏觀背景土地市場住宅市場寫字樓市場商業(yè)市場競爭市場類住宅市場結(jié)論類住宅市場——火神廟SOHO公社建筑形式：14層塔樓，1-3層為商業(yè)，4層—13層公寓戶型面積：主力戶型40-70平方米，少量量110㎡戶型裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯建筑面積：39543㎡總套數(shù)：473套產(chǎn)權(quán)年限：50年產(chǎn)權(quán)水電：民水民電，有有燃?xì)夤┡杭泄┡瘓髢r：10500元/㎡成交均價：9887元/㎡銷售速度：5557㎡/月■市場研究宏觀背景土地市場住宅市場寫字樓市場商業(yè)市場競爭市場類住宅市場結(jié)論類住宅市場——小結(jié)項目名稱住宅產(chǎn)品價格類住宅產(chǎn)品價格差價比時間節(jié)點清城時代5800元/平米5000元/平米13.8%2006年首邑上城8000元/平米6721元/平米16%2008年火神廟SOHO12505元/平米9887元/平米26%2009年■市場研究宏觀背景土地市場住宅市場寫字樓市場商業(yè)市場競爭市場類住宅市場結(jié)論銷售態(tài)勢較好好，多為老業(yè)業(yè)主購買；價格與住宅產(chǎn)產(chǎn)品平均差值值約為18%左右。市場研究結(jié)論論分析緯度結(jié)論點啟示土地市場北京市場供應(yīng)有限，大興已經(jīng)成為主力速迅搶占市場份額大興土地市場近年價量漲幅均遠(yuǎn)超北京市場應(yīng)將區(qū)域價值作為衡量地塊的價值標(biāo)準(zhǔn)住宅市場未來同質(zhì)化競爭激烈尋求產(chǎn)品差異市場價格將會持續(xù)走高提高產(chǎn)品性價比，尋求價值最大化寫字樓市場市場預(yù)期較好，但目前尚不成熟可考慮適當(dāng)開發(fā)，不宜過量商業(yè)市場品質(zhì)空間有待提升，市場價值高于住宅適當(dāng)提升品質(zhì)，實現(xiàn)商業(yè)價值市場整體形勢勢利好，區(qū)域域內(nèi)同質(zhì)化競競爭激烈，價價格仍會持續(xù)續(xù)走高■市場研究宏觀背景土地市場住宅市場寫字樓市場商業(yè)市場競爭市場類住宅市場結(jié)論匯報綱要地塊價值分析析市場深度研究究區(qū)域發(fā)展分析析產(chǎn)品設(shè)計建議議項目整體定位位物業(yè)發(fā)展建議議本次競拍建議議區(qū)域定位新城定位：北京南部具有生態(tài)特色色的宜居新城城，是北京重要的的物流中心，，是現(xiàn)代制造造業(yè)和文化創(chuàng)創(chuàng)意的重點培育地地區(qū)；發(fā)展目標(biāo)：“戰(zhàn)略發(fā)展節(jié)節(jié)點”“新興興產(chǎn)業(yè)基地””“京南綠色新城””；規(guī)模：2020年大興新城總總?cè)丝诳刂圃谠?0萬人，新城建設(shè)用地規(guī)規(guī)?？刂圃?5平方公里。大興新城定位位為綠色之城城、宜居之城城?！鰠^(qū)域發(fā)展區(qū)域定位綜合指標(biāo)交通規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃結(jié)論綜合指標(biāo)隨著近幾年大大興區(qū)產(chǎn)業(yè)的的快速發(fā)展，，促使大興人口口快速增長；；2008年底，大興區(qū)區(qū)常住人口首首次突破百萬萬。人口增長長幅度高達(dá)12.17%，這與大興輕軌軌正式規(guī)劃施施工建設(shè)是密密不可分的。2000—2008年大興區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長迅速，，GDP年度漲幅在10%以上。■區(qū)域發(fā)展區(qū)域定位綜合指標(biāo)交通規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃結(jié)論交通規(guī)劃亦莊線南五環(huán)南六環(huán)京開高速棗園站地塊公路交通：“一縱兩橫”，，京開高速、五五環(huán)、六環(huán)，方便快快速進(jìn)入中心心城區(qū)；軌道交通：城鐵大興線、、亦莊線將于于明年開通，可方便到達(dá)各各城區(qū)。交通體系逐步步建立，拉近近城市距離。?！鰠^(qū)域發(fā)展區(qū)域定位綜合指標(biāo)交通規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃結(jié)論產(chǎn)業(yè)規(guī)劃第二、三產(chǎn)業(yè)業(yè)較為發(fā)達(dá)，，逐年增加，，勢頭良好。?！鰠^(qū)域發(fā)展區(qū)域定位綜合指標(biāo)交通規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃結(jié)論宜家王府井一、商業(yè)：1、宜家家居入住大興西紅紅門，購物中中心計劃在2014年開業(yè)，總投投資額達(dá)5億美元，為亞亞洲最大旗艦艦店。2、王府井百貨入住大興火神神廟購物中心心，預(yù)計2010年開業(yè)，高端配配套逐步完善善。二、產(chǎn)業(yè)1、生物醫(yī)藥產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，投資60億。2、文化創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，是國家級的新新媒體產(chǎn)業(yè)。。3、空港產(chǎn)業(yè)，聚集航空產(chǎn)業(yè)業(yè)、高新產(chǎn)品品制造業(yè)、空空港物流業(yè)、國際性商商務(wù)及會展、、酒店娛樂休休閑。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃多重產(chǎn)業(yè)利好好，打破傳統(tǒng)統(tǒng)格局。第二機場■區(qū)域發(fā)展區(qū)域定位綜合指標(biāo)交通規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃結(jié)論區(qū)域發(fā)展結(jié)論論大興新新城是是11座新城城中距距離北北京城城區(qū)最最近的的新城城；大興新新城定定位綠綠色宜宜居新新城；；多重交交通體體系逐逐步建建立，，軌道道交通通拉近近與城城區(qū)距距離；；綜合實實力強強勁，，產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)優(yōu)良良，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展利利好；；政府大大力扶扶持，，眾多多名品品商家家積極極進(jìn)駐駐。區(qū)域發(fā)發(fā)展眾眾多利利好，，客群群范圍圍不斷斷擴大大■區(qū)域發(fā)發(fā)展區(qū)域定定位綜合指指標(biāo)交通規(guī)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)劃結(jié)論匯報綱要地塊價價值分分析市場深深度研研究區(qū)域發(fā)發(fā)展分分析產(chǎn)品設(shè)設(shè)計建建議項目整整體定定位物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議本次競競拍建建議區(qū)域客客戶分分析目前區(qū)區(qū)域客客群主主要為為大興興區(qū)客客戶，，私營營業(yè)主主及企企業(yè)白白領(lǐng)占占有較較大比比例。。■產(chǎn)品設(shè)設(shè)計客戶分分析產(chǎn)品建建議區(qū)域客客戶分分析多數(shù)客客戶為為首次次置業(yè)業(yè)，置置業(yè)目目的以以自住住為主主?！霎a(chǎn)品設(shè)設(shè)計客戶分分析產(chǎn)品建建議區(qū)域客客戶分分析多數(shù)客客戶為為兩口口及三三口之之家，，客群群年齡齡主要要集中中在30-45歲之間間?！霎a(chǎn)品設(shè)設(shè)計客戶分分析產(chǎn)品建建議區(qū)域客客戶分分析最為關(guān)關(guān)注交交通條條件及及生活活配套套，戶戶型以以90平米以以下二二居為為主。?！霎a(chǎn)品設(shè)設(shè)計客戶分分析產(chǎn)品建建議區(qū)域客客戶分分析小小結(jié)客群特征背景特征需求特征客群來源：大興區(qū)域、軌道交通周邊商圈戶型需求：90㎡左右兩居需求較多，其次為一、三居置業(yè)特征：以首次置業(yè)、自住客戶為主，關(guān)注點：主要集中于交通條件和生活配套園林景觀與物業(yè)服務(wù)客戶也較關(guān)注職業(yè)特征：私營業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)為占多數(shù)■產(chǎn)品設(shè)設(shè)計客戶分分析產(chǎn)品建建議產(chǎn)品建建議■產(chǎn)品設(shè)設(shè)計客戶分分析產(chǎn)品建建議滿足客客戶需需求規(guī)避市市場競競爭滿足地地塊條條件建議一一：從從戶型型居室室功能能上，，最大大化滿滿足客客戶需需求；；建議二二：可可考慮慮適當(dāng)當(dāng)放大大戶型型尺度度，提提升項項目品品質(zhì)的的手法法避免免直面面競爭爭；建議三三：從從地塊塊自身身條件件出發(fā)發(fā)并結(jié)結(jié)合自自身特特性，，完成成項目目設(shè)計計工作作；建議四四：通通過豐豐富、、優(yōu)質(zhì)質(zhì)的設(shè)設(shè)計手手法，，提升升項目目產(chǎn)品品附加加值。。提升產(chǎn)產(chǎn)品附附加值值產(chǎn)品建建議空中花花園陽臺不不封閉閉87平米兩兩居■產(chǎn)品設(shè)設(shè)計客戶分分析產(chǎn)品建建議產(chǎn)品建建議全明設(shè)設(shè)計87平米兩兩居■產(chǎn)品設(shè)設(shè)計客戶分分析產(chǎn)品建建議產(chǎn)品建建議現(xiàn)代主主義建建筑，，以簡簡潔的的線條條和造造型塑塑造出出鮮明明的建建筑表表情。。高聳聳的線線條節(jié)節(jié)奏，，金屬屬的質(zhì)質(zhì)地感感以及及流行行的色色調(diào)手手法配配合石石材的的使用用，彰彰顯都都市感感和現(xiàn)現(xiàn)代感感?！霎a(chǎn)品設(shè)設(shè)計客戶分分析產(chǎn)品建建議產(chǎn)品建建議適當(dāng)?shù)牡乃熬皹?gòu)造造，可可以豐豐富小小區(qū)環(huán)環(huán)境、、調(diào)節(jié)節(jié)小氣氣候，，增強強居住住的舒舒適性性，而而湖泊泊、瀑瀑布、、小溪溪、噴噴泉、、流水水等元元素的的引入入，也也著實實演繹繹出了了居所所的不不凡品品質(zhì)。?！霎a(chǎn)品設(shè)設(shè)計客戶分分析產(chǎn)品建建議產(chǎn)品建建議居民沿沿著健健身步步道或或慢跑跑或散散步，，隨著著道路路的蜿蜿蜒曲曲折使使眼前前的景景色不不斷變變換在在運動動的同同時，，身心心得到到放松松?！霎a(chǎn)品設(shè)設(shè)計客戶分分析產(chǎn)品建建議匯報綱要地塊價價值分分析市場深深度研研究區(qū)域發(fā)發(fā)展分分析產(chǎn)品設(shè)設(shè)計建建議項目整整體定定位物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議本次競競拍建建議二期地地塊——市場定定位滿足高高品質(zhì)質(zhì)居住住需求求的活活力社社區(qū)■項目定定位二期地地塊市場場定定位位客戶戶定定位位組合合地地塊塊二期期地地塊塊———客戶戶定定位位前期期客客群群后續(xù)續(xù)客客群群大興興地地區(qū)區(qū)客客群群為為主主，，軌軌道道交交通通及及京京開開沿沿線線商商圈圈客客群群為為輔輔規(guī)劃劃產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)基基地地客客群群為為未未來來項項目目中中后后期期強強有有力力的的客客群群保保障障前期期客客群群后續(xù)續(xù)客客群群認(rèn)同同南南城城發(fā)發(fā)展展，，依依賴賴軌軌道道交交通通的的社社會會中中堅堅■項目目定定位位二期期地地塊塊市場場定定位位客戶戶定定位位組合合地地塊塊組合合地地塊塊———市場場定定位位都市市副副中中心心，，引引領(lǐng)領(lǐng)區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展的的高高端端綜綜合合體體■項目目定定位位二期期地地塊塊組合合地地塊塊市場場定定位位客戶戶定定位位案例例借借鑒鑒組合合地地塊塊———定位位解解析析■項目目定定位位二期期地地塊塊組合地塊塊市場定位位客戶定位位案例借鑒鑒都市綜合體餐飲居住出行商務(wù)購物娛樂吃、住、、行、商商、購、、娛組合地塊塊——定位解析析■項目定位位二期地塊塊組合地塊塊市場定位位客戶定位位案例借鑒鑒區(qū)域發(fā)展本體特征建造城市市副中心心綜合體體項目組合地塊塊——定位解析析/區(qū)域發(fā)展展■項目定位位二期地塊塊組合地塊塊市場定位位客戶定位位案例借鑒鑒建造條件消費實力產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)交通條件組合地塊塊——定位解析析■項目定位位二期地塊塊組合地塊塊市場定位位客戶定位位借例借鑒鑒區(qū)域城區(qū)常住人口數(shù)量人均GDP北京1695萬8500美元/年大興65萬4400美元/年綜合體需求——4000—8000美元從消費者者情況來來看，大大興滿足足建造都都市綜合合體的條條件。數(shù)據(jù)來源源：國家家統(tǒng)計局局北京統(tǒng)計計局組合地塊塊——定位解析析■項目定位位二期地塊塊組合地塊塊市場定位位客戶定位位案例借鑒鑒道路名稱連接方向道路主次路況條件南苑路南北城市主干道雙向6車道京開高速南北城市主干道雙向6車道南五環(huán)東西城市主干道雙向6車道道路名稱連接方向道路主次路況條件西五環(huán)南北城市主干道雙向6車道復(fù)興路東西城市主干道雙向6車道蓮石路東西城市主干道雙向6車道石景山交交通條件件地鐵4號延長線線地鐵1號線從交通條條件來看看，本案案適宜打打造都市市綜合體體項目。。大興交通通條件組合地塊塊——定位解析析■項目定位位二期地塊塊組合地塊塊市場定位位客戶定位位案例借鑒鑒產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)合計產(chǎn)值114.493.6208比重55%45%100%產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)合計產(chǎn)值16.796.3101.5215比重8%45%47%100%石景山區(qū)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀狀大興區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)現(xiàn)狀從產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)來看看，大興興滿足建建造都市市綜合體體的條件件。組合地塊塊——定位解析析■項目定位位二期地塊塊組合地塊塊市場定位位客戶定位位案例借鑒鑒大興現(xiàn)狀綜合體要求產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第三產(chǎn)業(yè)為主，且比重達(dá)47%40%~50%之間交通條件道路交通完備，軌道交通即將開通軌通交通與道路交通完備消費者實力大興新城人均GDP為4400美元/年4000—8000美元從區(qū)域發(fā)發(fā)展情況況來看，，大興滿滿足都市市綜合體體建造條條件組合地塊塊——定位解析析■項目定位位二期地塊塊組合地塊塊市場定位位客戶定位位案例借鑒鑒物業(yè)特征空間交通高科技景觀較大尺度度空間城市綜合合體是與與城市規(guī)規(guī)模相匹匹配，與與現(xiàn)代化化城市干干道相聯(lián)聯(lián)系的，，因此室室外空間間尺度較較大。由由于建筑筑規(guī)模和和尺度的的擴張，，建筑的的室內(nèi)空空間也相相對較大大，一方方面與室室外的空空間和尺尺度協(xié)調(diào)調(diào)，另一一方面則則與功能能的多樣樣相匹配配，成為為多功能能的聚集集焦點。。通道樹型型交通體體系通過地下下層、地地下夾層層、天橋橋?qū)拥挠杏袡C規(guī)劃劃，將建建筑群體體的地下下或地上上的交通通和公共共空間貫貫穿起來來，同時時又與城城市街道道、地鐵鐵、停車車場、市市內(nèi)交通通等設(shè)施施以及建建筑內(nèi)部部的交通通系統(tǒng)有有機聯(lián)系系，組成成一套完完善的“通道樹型型”（AccessTree）體系?！，F(xiàn)代城市市景觀設(shè)設(shè)計應(yīng)用現(xiàn)代代城市設(shè)設(shè)計、環(huán)環(huán)境與行行為理論論進(jìn)行景景觀與環(huán)環(huán)境設(shè)計計是城市市綜合體體的重要要特征。。通過標(biāo)標(biāo)志物、、小品、、街道家家具、植植栽、鋪鋪裝、照照明等手手段形成成豐富的的景觀與與宜人的的環(huán)境。。高科技集集成設(shè)施施城市綜合合體既有有大眾化化的一面面，同時時又是高高科技、、高智能能的集合合。其先先進(jìn)的設(shè)設(shè)施充分分反映出出科學(xué)技技術(shù)的進(jìn)進(jìn)步是這這種建筑筑形式產(chǎn)產(chǎn)生的重重要因素素。室內(nèi)內(nèi)交通以以垂直高高速電梯梯、步行行電梯、、自動扶扶梯、露露明電梯梯為主；；通訊由由電話、、電報、、電傳、、電視、、傳真聯(lián)聯(lián)網(wǎng)電腦腦等組成成；安全全系統(tǒng)通通過電視視系統(tǒng)、、監(jiān)聽系系統(tǒng)、緊緊急呼叫叫系統(tǒng)、、傳呼系系統(tǒng)的設(shè)設(shè)置和分分區(qū)得以以保證。。從本案地地塊屬性性來看，，可以滿滿足上述述要求。。組合地塊塊——客戶定位位前期客群群后續(xù)客群群區(qū)域新興興企業(yè)客客戶為主主，個人人投資客客戶為輔輔；大興當(dāng)?shù)氐乜蛻魹闉橹?，熟熟悉區(qū)域域環(huán)境及及價值所所在。寫字樓客客戶商鋪客戶戶區(qū)域新興興企業(yè)及及地緣性性投資客客戶為主主■項目定位位二期地塊塊組合地塊塊市場定位位客戶定位位案例借鑒鑒都市副中中心，綜綜合體案案例分享享從北京到到上海，，她一直直引領(lǐng)都都市副中中心的發(fā)發(fā)展物業(yè)形態(tài)住宅、精裝寫字樓、商務(wù)SOHO占地面積70000平米總建筑面積282300平方米總戶數(shù)1506建筑形式城市綜合體樓層狀況2棟19層、2棟20層、2棟26層容積率4.0綠化率30%物業(yè)管理費2.95元/平方米·月車位配比1：1，地下1500個裝修狀況精裝開發(fā)商北京銀河萬達(dá)置業(yè)有限公司投資商萬達(dá)集團(tuán)■項目定位位二期地塊塊組合地塊塊市場定位位客戶定位位案例借鑒鑒案例借鑒鑒——北京石景景山萬達(dá)達(dá)廣場■項目定位位二期地塊塊組合地塊塊市場定位位客戶定位位案例借鑒鑒案例借鑒鑒——北京石景景山萬達(dá)達(dá)廣場石景山萬萬達(dá)廣場場拉動周周邊住宅宅價格上上漲幅度度在48%。北京石景景山板塊塊主要選取取周邊、、鼎城、、遠(yuǎn)洋山山水、古古城家園園、天鴻鴻美域、、天和景景園、曦曦景長安安、恒盛盛公館、、銀座項項目單位：元元/平米■項目定位位二期地塊塊組合地塊塊市場定位位客戶定位位案例借鑒鑒物業(yè)形態(tài)普通住宅、公寓、商鋪、寫字樓占地面積188200平米總建筑面積550000平方米總戶數(shù)1336戶建筑形式城市綜合體樓層狀況住宅規(guī)劃15棟樓，11-14層的小高層。容積率2.92綠化率37%車位比1.15：1裝修狀況全裝修開發(fā)商上海嘉定萬達(dá)投資有限公司投資商萬達(dá)集團(tuán)萬達(dá)廣場場案例借鑒鑒——上海嘉定定萬達(dá)廣廣場■項目定位位二期地塊塊組合地塊塊市場定位位客戶定位位案例借鑒鑒上海江橋橋萬達(dá)第第三大綜綜合體宣宣布入駐駐嘉定以以來，拉拉動周邊邊房價逐逐步上漲漲。上海嘉定定區(qū)板塊塊主要選取取周邊天天際藍(lán)橋橋苑、錦錦華茗園園、華江江景城、、嘉定都都市港灣灣城等項項目。案例借鑒鑒——上海嘉定定萬達(dá)廣廣場單位：元元/平米2009年9月江橋萬萬達(dá)宣布布入駐嘉嘉定綜上，副副城市中中心的都都市綜合合體項目目，對于于區(qū)域發(fā)發(fā)展有著著明顯的的推動作作用她既是區(qū)區(qū)域發(fā)展展的助推推器，也也是區(qū)域域形象的的代言人人匯報綱要地塊價值值分析市場深度度研究區(qū)域發(fā)展展分析產(chǎn)品設(shè)計計建議項目整體體定位物業(yè)發(fā)展展建議本次競拍拍建議二期地塊塊——開發(fā)順序序建議分兩兩期開發(fā)發(fā)；一期先行行開發(fā)404地塊地塊相較較價值較較低，臨臨近道路路且距離離地鐵相相對較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，先行行開發(fā)，，先行銷銷售。二期先行行開發(fā)409、、405地塊較價值較較高，作作為二期期開發(fā)銷銷售，獲獲得最大大收益。。404409405■物業(yè)發(fā)展展二期地塊塊開發(fā)順序序入市時間間組合地塊塊二期地塊塊——入市時間間綜合考慮慮市場因因素（新新城最近近成交土土地未來來入市時時間為2010年4—6月），結(jié)結(jié)合目前前各項工工作進(jìn)度度及市場場中項目目通常運運作周期期同時，，盡量避避開新城城其他項項目集中中入市的的時間；；因此，按按2009年12月取地，，建議2012年10月開盤。?！鑫飿I(yè)發(fā)展展二期地塊塊開發(fā)順序序入市時間間組合地塊塊組合地塊塊——開發(fā)順序序■物業(yè)發(fā)展展二期地塊塊組合地塊塊開發(fā)順序序入市時機機發(fā)展建議議502503504808809812105402404建議分三三期開發(fā)發(fā)；一期先行行開發(fā)404、、402、105地塊地塊相較較價值較較低，臨臨近道路路且距離離地鐵相相對較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，先行行開發(fā)。。二期先行行開發(fā)812、、809、808地塊價值較高高，作為為二期開開發(fā)銷售售，獲得得較大收收益。三期開發(fā)發(fā)503、、504、502地塊地塊規(guī)整整，實現(xiàn)現(xiàn)項目價價值最大大化。組合地塊塊——入市時機機■物業(yè)發(fā)展展二期地塊塊組合地塊塊開發(fā)順序序入市時機機發(fā)展建議議組合地塊塊入市時時機把握握，綜合合產(chǎn)品特特性，建建議可在在二期地地塊入市市基礎(chǔ)之之上，適適當(dāng)后延延。組合地地塊——商業(yè)發(fā)發(fā)展建建議帶租約約銷售售，限限定業(yè)業(yè)態(tài)，，保障障項目目品質(zhì)質(zhì)■物業(yè)發(fā)發(fā)展二期地地塊組合地地塊開發(fā)順順序入市時時機發(fā)展建建議組合地地塊——商業(yè)發(fā)發(fā)展建建議運作模式操作思路操作要點先行招商，后期銷售引進(jìn)主力店，示范性消費先期可適當(dāng)引入中高端品牌，提升項目人氣，后期依據(jù)適當(dāng)情況做更換調(diào)整。先行銷售，限定業(yè)態(tài)通過限定業(yè)態(tài)的手段，確保項目品質(zhì)。需與客戶明確說明限定業(yè)態(tài)的種類，并在銷售合同上注明?！鑫飿I(yè)發(fā)發(fā)展二期地地塊組合地地塊開發(fā)順順序入市時時機發(fā)展建建議組合地地塊——寫字樓樓發(fā)展展建議議具有自自身特特色的的全能能空間間■物業(yè)發(fā)發(fā)展二期地地塊組合地地塊開發(fā)順順序入市時時機發(fā)展建建議組合地地塊——寫字樓樓發(fā)展展建議議物業(yè)功能操作思路操作要點精致公寓總價控制面積，注重使用功能戶型面積不宜過大，充分考慮總價因素靈動空間宜商宜住，滿足不同客戶需求可考慮LOFT、SOHO等設(shè)計，提升產(chǎn)品價值■物業(yè)發(fā)發(fā)展二期地地塊組合地地塊開發(fā)順順序入市時時機發(fā)展建建議匯報綱要地塊價價值分分析市場深深度研研究區(qū)域發(fā)發(fā)展分分析產(chǎn)品設(shè)設(shè)計建建議項目整整體定定位物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議本次競競拍建建議市場啟啟示大勢向向好，，同質(zhì)質(zhì)化競競爭激激烈，，價格格持續(xù)續(xù)走高高——市場預(yù)預(yù)期利利好北京土土地供供應(yīng)已已十分分有限限，大大興成成為供供應(yīng)主主力——全北京京，向向南看看區(qū)域發(fā)發(fā)展迅迅速，，產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)優(yōu)良良——客群范范圍擴擴大客戶多多為自自住，，關(guān)注注交通通及生生活配配套——組合地地塊優(yōu)優(yōu)于二二期地地塊■拿地建建議市場啟啟示地塊對對比價值分分析競拍建建議地塊優(yōu)優(yōu)劣對對比分分析地塊二期地塊組合地塊優(yōu)勢項目地塊均為住宅用地，較為純粹；容積率相對較低，舒適度較高；居住環(huán)境相對靜謐。緊鄰地鐵站、公交站與商業(yè)配套；地塊綠化面積較大，利于打造園林。劣勢距離地鐵站有一定距離，與組合地塊相較，競爭力較弱；處于品質(zhì)相對較差兩個社區(qū)中間。地塊分散、零碎且D地塊狹長較難排布；體量較大，開發(fā)建設(shè)周期較長。從地塊塊間優(yōu)優(yōu)劣勢勢對比比情況況來看看，兩兩幅地地塊之之間無無明顯顯差異異；從本次次拿地地競爭爭形式式來看看，預(yù)預(yù)計二二期地地塊相相對組組合地地塊會會更加加激烈烈；從項目目收益益情況況考慮慮，組組合地地塊收收益應(yīng)應(yīng)大于于二期期地塊塊?！瞿玫亟ńㄗh市場啟啟示地塊對對比價值分分析競拍建建議價格定定位——住宅產(chǎn)產(chǎn)品/可售面面積梳梳理■拿地建建議市場啟啟示地塊對對比價值分分析競拍建建議二期地地塊可可售面面積梳梳理地塊編號404409小計住宅6706175943143004地上商業(yè)

0地下商業(yè)

0公寓（70年）

0公寓（50年）

0合計6706175943143004地下車位（個）242361603經(jīng)測算算，二二期地地塊可可售面面積共共計143004平米，，車位位603個。價格定定位——住宅產(chǎn)產(chǎn)品/可售面面積梳梳理■拿地建建議市場啟啟示地塊對對比價值分分析競拍建建議組合地地塊可可售面面積梳梳理經(jīng)測算算，組組合地地塊可可售面面積為為291863平米，，車位位1597個。地塊編號502504105808812402404小計住宅150464

150464地上商業(yè)

126061500400036601500371026976地下商業(yè)

50001000200018001000200012800公寓（70年）

45329

1735013000

75679公寓（50年）

6373

55711400025944合計1504646293588732335018460807119710291863地下車位（個）55040097154111871981597價格定定位——住宅產(chǎn)產(chǎn)品價價格定定位/二期地地塊■拿地建建議市場啟啟示地塊對對比價值分分析競拍建建議本案價格市場漲幅產(chǎn)品溢價價格定定位——住宅產(chǎn)產(chǎn)品價價格定定位■拿地建建議市場啟啟示地塊對對比價值分分析競拍建建議北京整體市場漲幅大興東片區(qū)市場漲幅取值年均9%年均31%20%通過市市場漲漲幅與與項目目入市市時間間的預(yù)預(yù)判，，項目目開盤盤價格格應(yīng)為為18200元/平米；；項目名稱11月成交均價（元/㎡）區(qū)域平均價值順馳領(lǐng)海1237313000元/㎡藝苑桐城12505鴻坤理想城14722漲幅取取值均價取取值價格定定位——住宅產(chǎn)產(chǎn)品價價格定定位/二期地地塊■拿地建建議市場啟啟示地塊對對比價值分分析競拍建建議本案價格市場漲幅產(chǎn)品溢價朝青板板塊高高端住住宅與與普通通住宅宅價差差在57%。2742957%價差朝青板塊■拿地建議市場啟示地塊對比價值分析競拍建議價格定位——住宅產(chǎn)品價價格定位單位：元/平米上地板塊高高端住宅與與普通住宅宅價差55%。上地板塊1936055%價差■拿地建議市場啟示地塊對比價值分析競拍建議價格定位——住宅產(chǎn)品價價格定位單位：元/平米望京板塊高高端住宅與與普通住宅