鄭州市房價現(xiàn)狀及其博弈模型研究,微觀經(jīng)濟學論文

鄭州市房價現(xiàn)在狀況及其博弈模型研究,微觀經(jīng)濟學論文摘要：基于對當下房地產(chǎn)市場中，鄭州市采取的限購政策，結(jié)合博弈論不完全信息下的單期博弈模型，對地方、開發(fā)商和消費者的效用函數(shù)進行分析，并以鄭州市2021-2021年相關(guān)數(shù)據(jù)進行實證分析，得出限購政策的施行效果與開發(fā)商、消費者對施行政策力度的預期切實相關(guān)，為到達預期的政策施行效果，應(yīng)當與媒體結(jié)合，加強輿論引導，使政策施行力度與開發(fā)商、消費者對其的預期盡可能保持一致，增大政策的施行效果。本文關(guān)鍵詞語：限購;不完全信息;單期博弈;效用函數(shù);Abstract：BasedonthepurchaserestrictionpolicyadoptedbytheZhengzhougovernmentinthecurrentrealestatemarket,combinedwiththesingle-periodgamemodelunderincompleteinformationingametheory,theutilityfunctionsoflocalgovernments,developersandconsumersareanalyzed,andempiricalanalysisisconductedwithrelevantdataofZhengzhouCityfrom2021to2021,anditisconcludedthattheimplementationeffectofthegovernmentspurchaserestrictionpolicyispracticallyrelatedtotheexpectationsofdevelopersandconsumersonthegovernmentsimplementationofthepolicy.Thegovernmentshouldintegratewiththemediatostrengthentheguidanceofpublicopiniontomaketheimplementationofgovernmentpoliciesasconsistentaspossiblewiththeexpectationsofdevelopersandconsumers,andincreasetheeffectivenessofpolicyimplementation.Keyword：purchaserestriction;incompleteinformation;single-periodgame;utilityfunction;1、研究背景概述房地產(chǎn)價格作為民生熱門問題，一直以來備受民眾關(guān)注。最近幾年來，各地房價漲幅迅猛，各地積極采取調(diào)控政策，以期有效控制房價，避免其成為影響社會穩(wěn)定發(fā)展的不安寧因素。房價之所以迅猛發(fā)展，一方面是地方對調(diào)控政策的疲軟，地方為保證當?shù)氐姆€(wěn)幅增長以及本身的良好聲譽，不執(zhí)行或誤解意圖執(zhí)行及其部委下達的各項調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)市場一直處于年年調(diào)控，年年無效的境況。[1]另一方面，開發(fā)商作為理性的經(jīng)濟人，其目的一直都是盡可能使本身利益最大化，但房地產(chǎn)市場上低端房產(chǎn)的開發(fā)，完全違犯這一目的。房產(chǎn)開發(fā)商為實現(xiàn)最大獲利，大量開發(fā)銷售高端房產(chǎn)，并將購買土地及建設(shè)房產(chǎn)的成本全部轉(zhuǎn)嫁給購房者，其最直接的表現(xiàn)方式就是提高房產(chǎn)銷售單價。[2]除此之外，購房者的購房需求也是一個重要原因。在房地產(chǎn)市場中，購房者主要分為兩種，一種是急需購房自住的剛需購房者，另一種是通過買賣房產(chǎn)賺取差價的投資購房者，二者相比擬而言，投資購房者在選購房產(chǎn)時，房產(chǎn)的價格并不是其考慮的主要因素，他們更關(guān)心的是房產(chǎn)所處的地理位置能否優(yōu)越、交通能否便利及寓居環(huán)境能否舒適?；趪鴥?nèi)的現(xiàn)在狀況，各地房地產(chǎn)市場大多處于供不應(yīng)求狀態(tài)，開發(fā)商間幾乎不可能通過價格戰(zhàn)來搶占市場增大本身利益，再加上房產(chǎn)產(chǎn)品區(qū)位性差異明顯，各房地產(chǎn)商在購買土地建造房產(chǎn)時都有其獨特優(yōu)勢，這直接導致了房價持續(xù)堅挺的局面。在的各項控價政策下，仍有不少投機消費者選擇積極入市，嚴重毀壞了房地產(chǎn)市場的平衡發(fā)展，致使大批低收入剛需購房者無法進入房地產(chǎn)市場，嚴重影響了行業(yè)正常發(fā)展和社會穩(wěn)定。[3]2、限購政策最近幾年，房地產(chǎn)市場持續(xù)高速發(fā)展，房價居高不下，民眾怨聲越來越大，對社會的穩(wěn)定發(fā)展造成了極其不利的影響，面對這種情況，各地開場加大調(diào)控力度，更多的參與房地產(chǎn)市場。2018年4月30日，北京出臺國十條施行細則，率先規(guī)定每戶家庭只能新購一套商品房。隨后，一二線城市中的多個城市相繼出臺不同力度的限購政策，各地紛紛開場進行房價調(diào)控。2018年8月，住建部下發(fā)二三線城市限購標準。這標志著限購政策在全國范圍內(nèi)全面展開。限購政策主要采取限制購房數(shù)量、增加二手房交易稅、提高購房條件等來施行。[4]2022年，住房建設(shè)部繼續(xù)強調(diào)，堅持***提出的房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快探尋求索建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。這表示清楚調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心，期望各地房價在一個平穩(wěn)范圍內(nèi)發(fā)展，盡可能避免房價大漲大跌的情況。[5]為了快速有效的控制房地產(chǎn)價格，各地也加緊了限購政策的施行，多地頻頻曝出最嚴限購令?？v觀限購政策施行的這幾年能夠發(fā)現(xiàn)，該政策確實在短時間內(nèi)有效降低了房價，但也導致了各地方財政收入的明顯降低，同時，限購政策的能否有效也與開發(fā)商和消費者對限購政策力度的預期密切相關(guān)，各地方應(yīng)當做好輿論引導，切實把握房地產(chǎn)價格與當?shù)亟?jīng)濟水平的實際情況，合理調(diào)整調(diào)控力度，找出平衡發(fā)展之路。本文擬通過建立、開發(fā)商、消費者三方的不完全信息下的單期博弈模型，分析施行限購政策的力度與開發(fā)商、消費者對政策預期的關(guān)系及如何才能保證的限購政策的有效施行，并結(jié)合分析結(jié)果為提供切實可行的合理化建議。3、鄭州市房價現(xiàn)在狀況鄭州作為新晉的新一線城市，發(fā)展態(tài)勢迅猛，多條地鐵線路同時開工，航空港新區(qū)拔地而起。截至2021年2月底，從鄭州出發(fā)，乘坐高鐵可直達的城市共計129個，全國排名第6位，經(jīng)過鄭州的高鐵車次數(shù)共計532趟。2021年底鄭州面向全球發(fā)出了招賢令：正式頒布了智匯鄭州人才工程1+N政策體系，出臺了鄭州史上最高含金量的廣納人才新政。越來越多的高精尖人才涌入鄭州，其房價問題更成為人們關(guān)注的熱門。2018年鄭州初次出臺限購令，在2020年對原有法令進行補充，并于同年9月2日正式施行，期間，在2020年8月9日起取消。但由于2021年7月至9月間房地產(chǎn)市場價格飛速上漲，嚴重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。鄭州市房管局等相關(guān)部門于2021年10月1日重啟限購令。此后又將初次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例增至30%。2021年底鄭州面向全球發(fā)出了招賢令：正式頒布了智匯鄭州人才工程1+N政策體系，出臺了鄭州史上最高含金量的廣納人才新政。實行重金引才，零門檻落戶。三年內(nèi)為引進人才每月發(fā)放生活補助。對高校畢業(yè)生、職業(yè)〔技工〕院校畢業(yè)生、留學歸國人員和技能人才實行零門檻落戶。對新引進落戶的全日制博士研究生、35歲下面的碩士研究生、本科畢業(yè)生和技工院校預備技師〔技師〕，三年內(nèi)按每人每月1500元、1000元、500元的標準發(fā)放生活補貼；落戶后暫未就業(yè)或創(chuàng)業(yè)的，按上述標準發(fā)放6個月的生活補貼；對符合上述條件的博士、碩士和雙一流建設(shè)高校的本科畢業(yè)生，在鄭初次購房分別給予10萬元、5萬元、2萬元購房補貼。這項政策的發(fā)布，很大程度上促進了畢業(yè)生的購買欲，增加了潛在購房者的人數(shù)，保證了房價的穩(wěn)步上升。4、博弈模型在不完全信息下的單期博弈模型基礎(chǔ)上，結(jié)合在調(diào)整房價經(jīng)過中采取的限購政策，構(gòu)建博弈各方的效用函數(shù)。4.1、博弈假設(shè)(1)博弈主體為地方、開發(fā)商和消費者。是房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的直接下達者，其在制定政策時，綜合考慮全國房地產(chǎn)市場的整體情況，無法完全把握不同區(qū)域的地方差異，不具有特異性。下達政策后，地方需結(jié)合當?shù)貙嶋H情況靈敏施行調(diào)控政策，調(diào)整后的政策更能反響當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實際情況。[6]為了更接近房地產(chǎn)市場的真實情況，這里將地方作為主要研究對象。(2)房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤主要通過消費者購買房產(chǎn)來實現(xiàn)。從房產(chǎn)商購買土地到房產(chǎn)產(chǎn)品建成經(jīng)過中房產(chǎn)商所承當?shù)馁M用與購房者的購房款間的差額即為房產(chǎn)開發(fā)商的利潤。(3)房地產(chǎn)市場中的消費者主要分為兩類，一類是低層次消費者，即剛需購房者；另一類是高層次消費者，即投資購房者。[7]低層次消費者的消費目的傾向于性價比高、綜合價格低的商品房，對其他方面要求相對不高；高層次消費者的消費目的傾向于良好寓居環(huán)境、彰顯社會地位、交通便利的高品質(zhì)商品房。這里主要研究剛需購房者，不考慮投機購房者。(4)地方、開發(fā)商和消費者間的博弈為不完全信息下的單期博弈，對市場及消費者的各類信息完全了解，開發(fā)商了解的部分信息，消費者對及開發(fā)商的相關(guān)信息都了解甚微。博弈僅發(fā)生一次，各博弈主體不能根據(jù)他方所作的決策，調(diào)整自個的先驗決策。(5)每期長度始于上次對房地產(chǎn)市場進行價格調(diào)控，止于本次開場對市場進行價格調(diào)控，以這期間作為一個調(diào)控周期。(6)關(guān)注的目的為在限購的同時保證當?shù)亟?jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展。房產(chǎn)商關(guān)注的目的是當采取限購政策后，房價并不發(fā)生顯著性變化，其本身利益不受影響，若房價降幅較大，其希望能從方面獲得相應(yīng)補償。[8]消費者關(guān)注的目的是希望在發(fā)布限購政策后，房價能夠明顯降低，越低越好，減少其個人購買房產(chǎn)的負擔。(7)的政策能夠決定房地產(chǎn)價格的漲跌。4.2、博弈各方效用函數(shù)(1)對于來講。地方一方面將房地產(chǎn)市場作為本地重要的經(jīng)濟來源、財政收入；另一方面又不得不執(zhí)行下達的限購政策。地方作為理性的經(jīng)濟人，其本身目的為實現(xiàn)本身利益最大化，則的目的函數(shù)為式中表示推動增長；t表示限購指數(shù)；△p=ppe,pe為限購前的房價，p為限購后的房價。-t△p2表示采取限購措施后帶來的經(jīng)濟負效應(yīng)。當房地產(chǎn)價格遠遠高于其真實值時，就會加速對限購政策的施行。限購措施越多，執(zhí)行力度越大，其對本地經(jīng)濟的影響越大，其可能帶來的社會負面影響越大。進而給帶來的負效用也越大。因而，t△p2與效用水平G之間存在著反向相關(guān)關(guān)系。[9]代表著房價上升引起的增長。房地產(chǎn)的相關(guān)收入作為的主要經(jīng)濟收入，這類收入越多，的財政收入越多。因而，與的效用水平G之間存在著正向相關(guān)關(guān)系。(2)對于開發(fā)商來講。由于開發(fā)商的目的是，當采取限購政策后，開發(fā)商希望限購能夠盡可能小的影響其本身的收益，因此其目的函數(shù)為(3)對于消費者來講。由于消費者的目的是，希望采取限購政策后，房價能夠明顯降低，最好降低到其所能承受的范圍內(nèi)，所以其目的函數(shù)為5、分析平衡解在不完全信息的博弈經(jīng)過中，地方完全了解開發(fā)商和消費者的效用函數(shù)，但開發(fā)商和消費者對市場的效用函數(shù)并不完全知曉。此時公眾的最優(yōu)策略為e、te為開發(fā)商和消費者預估限購經(jīng)過中的效用函數(shù)中參數(shù)的值。對于來講，其最優(yōu)策略為此時，能夠得到的效用為顯然，能夠得到的效用同開發(fā)商和消費者對限購幅度的預期△pe成正相關(guān)的關(guān)系。開發(fā)商和消費者對限購調(diào)控的預期又取決于對e、te的估計，即推動的增長與施行限購政策有一定的關(guān)系。當開發(fā)商和消費者預期當下主要工作為推動穩(wěn)定增長時，所能得到效用會相對減少。反之，當開發(fā)商和消費者預期的主要工作為調(diào)控房地產(chǎn)市場，且采取限購政策，所得的效用會相對增加。[10]固然會通過各種手段來發(fā)出信號，盡可能讓開發(fā)商和消費者相信自個不會僅僅關(guān)注的增長，也會采取限購政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場，以此引導開發(fā)商和消費者對限購政策力度的判定，但對于理性的消費者和開發(fā)商來講，他們清楚地知道，假如只進行一次博弈，會發(fā)布虛假的決策信息，以此來使自個獲得更多的效用。[11]因此，開發(fā)商和消費者往往不會太多在意的輿論導向，選擇自個最初的預期值。開發(fā)商和消費者是兩個相對對立的利益集團。當采取限購政策時，若開發(fā)商能準確預測，并采取積極措施應(yīng)對，就會使自個的效用獲得最大程度的減少；相反，則消費者所得的效用并不會顯著增大，潛在剛需消費者還是無法以自個心中預期的價格購房。若開發(fā)商沒有能預測即將采取限購政策，則當采取限購政策時，開發(fā)商處于被動，勢必會致使房價短期迅速降低，開發(fā)商效用減少；相反，短期內(nèi)消費者效用到達最大。[12]待開發(fā)商采取相關(guān)應(yīng)對措施后，房價趨于穩(wěn)定，開發(fā)商和消費者的效用趨于平衡，且都無法到達最大。在現(xiàn)實中，更常見的情況是開發(fā)商和往往為了獲取更多效用而采取合謀策略。這樣就使得房地產(chǎn)市場失去平衡，出現(xiàn)屢屢限購，屢屢不見效的狀況。6、實例論證河南省鄭州市作為新一線城市，其房價也具有一定的代表性。鄭州市于2018年出臺限購令，2020年9月2日正式施行。該令于2020年8月9日起取消，后由于房價上漲趨勢過快于2021年10月1日恢復施行。[13]因此本文選用2021年、2021年、2021年的商品房平均銷售價格與相關(guān)數(shù)據(jù)，驗證的限購力度與開發(fā)商、消費者對限購政策預期的內(nèi)在聯(lián)絡(luò)。〔表1)為簡化分析，對數(shù)據(jù)做下面簡單處理，所得新數(shù)據(jù)保存兩位有效數(shù)字。數(shù)據(jù)以8000億元為基數(shù)，所有數(shù)據(jù)均除以該基數(shù)。商品房平均銷售價格數(shù)據(jù)以8000元/平方米為基數(shù)，所有數(shù)據(jù)均除以該基數(shù)。簡化后的數(shù)據(jù)如表2所示。為限購前與限購后指數(shù)的平均值，△p為限購前商品房平均銷售價格指數(shù)，△pe為限購后商品房平均銷售價格指數(shù)。2021年10月1日鄭州開場施行限購政策，以2021年為基準年，即2021年為限購前，2021年為限購后。表1鄭州市2021-2021年商品房平均銷售價格與表2調(diào)整后的鄭州市2021-2021年商品房平均銷售價格與由式〔5〕可知，的最優(yōu)策略為其收益為由此可知，的收益與其本身所采取的限購政策力度及開發(fā)商和消費者對采取措施力度大小預測相關(guān)，這里將，即開發(fā)商、消費者對政策的預期作為一個整體進行分析。若開發(fā)商和消費者對的預測與實際采取力度一樣，則的收益G=0；若開發(fā)商和消費者低估了措施的力度，則收益G0，且低估的越多，收益越大；若開發(fā)商和消費者高估了措施的力度，則收益G0，且高估的越多，收益越小。7、結(jié)論與建議本文建立了不完全信息下的單期博弈模型，以此分析限購政策能否有效與開發(fā)商、消費者對限購政策預期間的關(guān)系。通過分析發(fā)現(xiàn)，在不完全信息的前提下，完全了解開發(fā)商和消費者的效用函數(shù)，但開發(fā)商和消費者只了解效用函數(shù)中的一部分。在不考慮其他因素的情況下，的最優(yōu)策略為，因此需要更好的平衡限購與促進增長間的關(guān)系，以期在降低房價，知足民生訴求的同時，保證地方的經(jīng)濟增長。開發(fā)商、消費者對限購政策力度的預期直接影響限購政策的施行效果。[14]當開發(fā)商、消費者預期限購的力度高于實際限購力度時，的收益為負；當開發(fā)商、消費者預期限購的力度底于實際限購力度時，的收益為正；當開發(fā)商、消費者預期限購的力度與實際限購力度完全一致時，的收益為零。因而為使限購政策切實有效，應(yīng)當采取各類措施進行輿論引導，使開發(fā)商和消費者低估施行限購政策的力度或與實際限購政策一致。為了保證當?shù)亟?jīng)濟增長，應(yīng)當另辟蹊徑，尋找愈加符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的經(jīng)濟增長項目。扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟主導產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)在狀況。[15]積極與媒體合作，做適時恰當?shù)妮浾撘龑?，保證政策施行力度與開發(fā)商、消費者對政策施行預期的一致性。同時，要調(diào)整官員政績評價標準，降低房地產(chǎn)行業(yè)在評價中的比例，賞罰分明，切實落實限購政策，實現(xiàn)房價的調(diào)控。本文在構(gòu)建博弈模型進行分析時還存在一些局限性和缺乏，模型僅考慮最優(yōu)化的市場情況，但現(xiàn)實市場中，情況更為復雜，且房地產(chǎn)市場的價格調(diào)控是一個長期的經(jīng)過，單期模型僅僅僅是整個調(diào)控經(jīng)過的一個階段，在整個調(diào)控經(jīng)過中，和開發(fā)商往往會由于利益關(guān)系而采取合謀策略，以使雙方都到達效用最大化。同時，房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟來源的主導產(chǎn)業(yè)，不希望其過于低迷，這樣不利于當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也帶動了一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一方面帶來了宏大的經(jīng)濟效用；另一方面也解決了當?shù)氐木蜆I(yè)問題。不會也不可能將房地產(chǎn)行業(yè)一竿子打死，用此方式方法知足剛需購房者。除此之外，在施行房地產(chǎn)價格的調(diào)控時，往往不會僅采取一種措施，而是多管齊下，本文把限購政策單