房地產(chǎn)市場理解上海

房地產(chǎn)市場分析——理解上海上海的實力一、上海的地位正在向現(xiàn)代化國際大都市目標邁進的上海，肩負著面向世界、服務全國的重任，在全國經(jīng)濟建設和社會發(fā)展中具有十分重要的地位和作用。人口占全國1%土地面積占全國0.06%全國九分之一的財政收入全國四分之一的口岸進出口商品總額全國十分之一的港口貨物吞吐量同時，上海在改革開放、產(chǎn)業(yè)升級、科技創(chuàng)新等方面一直發(fā)揮著示范、輻射和帶動作用

資料來源：上海市政府網(wǎng)站上海的實力二、經(jīng)濟實力上海地區(qū)的GDP連續(xù)十幾年呈兩位數(shù)增長

——經(jīng)濟的高速健康發(fā)展和人均可支配收入的不斷增長是上海房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定和上升狀態(tài)的有利保證

數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計局及市政府網(wǎng)站上海的魅力一、城市建設1.1、基礎設施建設投入對城市基礎設施實施高強度投入、大規(guī)模推進和高質(zhì)量建設，極大地提升了上海的城市功能，改善了投資環(huán)境

1991-2002年，全市用于城市基礎設施建設的投資累計超過4100億元，平均每年增長28.8%數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計上海的魅力1.2、城市建設－交通目標：建設國際大都市一體化交通，創(chuàng)造國際一流的人性化、捷運化、信息化和生態(tài)化的巨型交通空間2004年將投資200億元，大手筆完善道路網(wǎng)絡，爭取大大改善道路狀況數(shù)據(jù)來源：《上海市城市交通白皮書》1.21持續(xù)建設道路系統(tǒng)——整合道路使用功能中心區(qū)加快次干道系統(tǒng)建設，實現(xiàn)主次干道功能互補，提高道路容量；中心城范圍內(nèi)繼續(xù)完善快速路系統(tǒng)，加強內(nèi)外環(huán)之間的道路建設，適應城市發(fā)展；郊區(qū)則建成540公里高速公路網(wǎng)，提高干線公路等級，加強對外輻射能力1.22、軌道交通加快形成軌道網(wǎng)絡——“十五”新建200公里軌道浦江兩岸連為一體——“十五”新建“一橋三隧”1.23、越江工程上海的魅力1.24、對外交通建設資料來源：《上海市城市交通白皮書》上海的魅力1.3、城市建設－綠化上海市在2000～2002年共投入340億元資金用于環(huán)境保護，使城市生態(tài)環(huán)境得到持續(xù)改善。今后十年內(nèi)，上海每年將支取同期GDP的3％用于城市環(huán)境保護項目至2002年末，上海城市園林綠地面積1.88萬公頃，其中，公共綠地面積7810公頃。城市人均公共綠地面積達到7.76平方米，綠化覆蓋率達到30%。近年來相繼建成160多塊3000平方米以上的大型開放式生態(tài)景觀綠地，市民的生活和創(chuàng)業(yè)環(huán)境得到顯著改善。到2005年，上海的總體環(huán)境質(zhì)量將處于全國大城市先進水平，建成國家園林城市，成為適宜國內(nèi)外人士生活居住的城市之一，并逐步建立起與現(xiàn)代化國際大都市相適應的環(huán)境管理體系。資料來源：上海綠化網(wǎng)上海的魅力二、城市的拓展上海將努力構(gòu)筑特大型國際經(jīng)濟中心城市的城鎮(zhèn)體系。經(jīng)濟：重點發(fā)展新城和中心鎮(zhèn)，加快郊區(qū)產(chǎn)業(yè)的集聚，構(gòu)筑上?，F(xiàn)代城鎮(zhèn)體系，形成工業(yè)化、城市化、現(xiàn)代化的城鎮(zhèn)群和都市經(jīng)濟圈。人口：促進人口的有序集中，明確市中心城人口遷入試點城鎮(zhèn)的引入政策，提出符合城鎮(zhèn)發(fā)展需要的外省市人員遷入試點城鎮(zhèn)的準入條件。對本市農(nóng)民實行向試點城鎮(zhèn)集中的導入政策。目標：到2020年，基本完成現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系建設，建成11個新城、22個左右的中心鎮(zhèn)，形成沿江、沿海和沿滬寧、滬杭等高速公路組團式發(fā)展的新興城鎮(zhèn)群，使城鎮(zhèn)化水平達到75%以上。規(guī)劃到2005年，上海郊區(qū)將出現(xiàn)人口與城鎮(zhèn)規(guī)?；竞侠?，基礎設施和公共設施建設基本完善，特色經(jīng)濟與特色風貌基本形成，初步建成若干個規(guī)劃科學、結(jié)構(gòu)合理、功能健全、環(huán)境良好，并與國際大都市相匹配的國內(nèi)一流的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。資料來源：上海市建設和管理委員會上海海的的魅魅力力2.1、、一一城城九九鎮(zhèn)鎮(zhèn)的的規(guī)規(guī)劃劃上海海郊郊區(qū)區(qū)城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化水水平平正正逐逐年年提提高高，，預預計計2003年年上上海海郊郊區(qū)區(qū)的的城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化水水平平將將達達54%以上上。。到2005年，，上上海海城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化水水平平將將達達60%；2010年，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化水平平將達70%。資料來源源：上海海市建設設和管理理委員會會由仲量聯(lián)聯(lián)行及旗旗下拉塞塞爾投資資管理公公司共同同開展的的“全球最具具優(yōu)勢城城市調(diào)研研”中，上海海被評為為最具潛潛力的大大型城市市。在120個全球新新興城市市中，上上海在經(jīng)濟增長長基礎設施施建設外商直接接投資成本優(yōu)勢勢等傳統(tǒng)評評估指標標中均取取得了高高分，房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的活活躍態(tài)勢勢引起國國際投資資者的廣廣泛關注注上海的魅魅力三、優(yōu)秀秀的投資資環(huán)境資料來源源：上海海市政府府網(wǎng)站上海的魅魅力三、優(yōu)秀秀的投資資環(huán)境世界各國國的投資資者都認認可上海海優(yōu)越的的投資環(huán)環(huán)境和未未來的良良好發(fā)展展空間，，上海魅魅力正吸吸引著越越來越多多的目光光和人氣氣目前，在在世界500強企業(yè)中中，已有有近400家在中國國大陸投投資，其其中進入入上海的的有300多家。統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)還顯示示，現(xiàn)已已有184家跨國公公司地區(qū)區(qū)總部和和中國總總部進駐駐上海，，其中屬屬于世界界500強企業(yè)的的有62家，占全全國總數(shù)數(shù)的40%，預計2005年進駐總總數(shù)可達達250家左右。。據(jù)《財富富》雜志志的一項項問卷調(diào)調(diào)查表明明：92％以上的的跨國公公司若干干年內(nèi)將將考慮在在中國設設立地區(qū)區(qū)總部，，30％的跨國國公司表表示首選選地將會會是上海海。資料來源源：上海海市政府府網(wǎng)站上海的潛潛力按2000年價價格計算算的國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值達到到7300億元元左右，，年均增增長9-11%；人均均國內(nèi)生生產(chǎn)總值值達到54000元左左右；三、二、、一產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)比比例為55：43.8：1.2；外貿(mào)進出出口總額額850億美元元，其中中出口超超過400億美美元；社會消費費品零售售總額達達到2500億億元，平平均每年年增長7.8%；國際標準準集裝箱箱吞吐量量1000萬標標箱，平平均每年年增長9-13%；城市居民民和農(nóng)村村居民家家庭人均均年可支支配收入入分別達達到15000元和7100元；新增勞動動力平均均受教育育年限達達到14年，高高等教育育毛入學學率達到到55%；城鎮(zhèn)居民民住房人人均使用用面積18--20平平方米，，市區(qū)綠綠化覆蓋蓋率28--30%。。一、上海海的近期期目標——到2005年資料來源源：上海海市政府府網(wǎng)站面對充滿滿機遇而而又富有有挑戰(zhàn)的的21世紀，上上海已經(jīng)經(jīng)確定了了新的中中長期發(fā)發(fā)展目標標：把上上?；颈窘ǔ蓢鴩H經(jīng)濟濟、金融融、貿(mào)易易、航運運中心之之一，初初步確立立社會主主義現(xiàn)代代化國際際大都市市的地位位。二、上海中長長期發(fā)展展目標上海的潛潛力資料來源源：上海海市政府府公報上海的潛潛力三、世博博會效應應舉辦2010年年上海世世博會，，是上海海建設國國際經(jīng)濟濟、金融融、貿(mào)易易、航運運中心進進程中的的一件大大事，必必將進一一步提高高上海城城市綜合合競爭力力，加強強與世界界各國及及國內(nèi)各各地區(qū)的的交流與與合作。。據(jù)測算，，到2010年年，預計計有：1.4億億人次的的國內(nèi)外外游客到到上海旅旅游；7000萬人次次光臨世世博會場場館屆時上海海將成為為繼香港港、東京京之后亞亞洲又一一旅游中中心和國國際會展展中心。。資料來源源：上海海市政府府網(wǎng)站理解上海海結(jié)論論：：一個城市市房地產(chǎn)產(chǎn)的價值值很大程度度上是這這個城市市價值的的體現(xiàn)上海的城城市價值值提升必必然會導導致其物物業(yè)價值值的不斷斷提升和和房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的繼續(xù)升升溫理解解行行業(yè)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值占GDP比重重：2000年5.2％％2001年6.4％％2002年6.9％％2003年預預計超過過7％據(jù)預測，，在今年年上海GDP兩兩位數(shù)增增長中，，約有一一個百分分點是房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)直接貢貢獻的。。一、行業(yè)業(yè)地位資料來源源：上海海統(tǒng)計信信息網(wǎng)理解解行行業(yè)業(yè)理解解行行業(yè)業(yè)二、房地地產(chǎn)市場場投資力力度不斷斷加大資料來源源：上海海統(tǒng)計信信息網(wǎng)經(jīng)過近幾幾年的投投資和培培育，上上海房地地產(chǎn)市場場得到了了快速的的發(fā)展，，市場已已經(jīng)形成成了一定定的規(guī)模模理解解行行業(yè)業(yè)資料來源源：房地地產(chǎn)時報報、上海海統(tǒng)計信信息網(wǎng)三、上海海房地產(chǎn)產(chǎn)市場在在供需兩兩旺中持持續(xù)升溫溫商品房的的空置面面積大幅幅度減少少，銷售價格格呈持續(xù)續(xù)上升態(tài)態(tài)勢，整整個房地地產(chǎn)市場場呈現(xiàn)出出供求基基本平衡衡，需求求略大于于供給的的現(xiàn)象理解解行行業(yè)業(yè)四、上海海房地產(chǎn)產(chǎn)市場消消費群體體構(gòu)成上海日益展露露的城市市魅力，，正吸引引著全球球的眼光光——上海不在在只是上上海人的的上海。。上海房房地產(chǎn)市市場的消消費群體體逐漸擴擴展到國國內(nèi)外。。海內(nèi)外外人士對對上海的的認同和和對上海海未來的的信心支支撐著上上海房地地產(chǎn)持續(xù)續(xù)強勁發(fā)發(fā)展。資料來源源：房地地產(chǎn)時報報理解解行行業(yè)業(yè)四、上海海房地產(chǎn)產(chǎn)市場消消費群體體構(gòu)成參照全球球經(jīng)濟發(fā)發(fā)達城市市經(jīng)驗，，房地產(chǎn)產(chǎn)市場供供應中必必有10%～15%的比重是是面向世世界各地地的客戶戶，上海海自然也也不會例例外預計未來來3年，來滬滬購房的的境外人人士比例例將增至至8%～10%，境外與與外地人人士在滬滬購房的的比例將將達到30%高檔樓盤盤的消費費群體構(gòu)構(gòu)成更加加明顯資料來源源：房地地產(chǎn)時報報理解解行行業(yè)業(yè)五、土地地價值和和出讓方方式由于近年年來上海海房價的的飛速上上漲，土土地成本本迅速增增加。隨隨著招投投標工作作的展開開，吸引引更多的的外來開開發(fā)商，，土地價價值進一一步提升升。目前，在在上海住住宅土地地出讓方方式以招招投標為為主。今年年中中之前，，上海土土地交易易主要通通過協(xié)議議進行，，1995年年至2002年年11月月，上海海共出讓讓土地面面積14246.46萬平方方米。從從下半年年開始，，則基本本上是招招標，其其中包括括一些原原來已經(jīng)經(jīng)協(xié)議好好的土地地。至10月底底，今年年公開招招標共推推出164幅、、1400公頃頃土地，，數(shù)量較較前兩年年大幅上上升。競爭對對手手上海本地開開發(fā)商：1、綠地成成立于1992年，一級資資質(zhì)，至2002年底,集集團資產(chǎn)規(guī)規(guī)模已達71.1億億元。戰(zhàn)略目標為為“立足足上海、發(fā)發(fā)展全國””，先后進進軍南昌、、合肥、長長春、天津津等重點城城市。2、復地1993年涉及房產(chǎn)產(chǎn)，復地共共有25個個獨資與合合資分期開開發(fā)項目同同時運作，，分布在上上海八個行行政區(qū)域和和部分外地地中心城市市。復地地的未來戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃將將以長三角角都市群為為核心，不不斷拓展，，分享長三三角繁榮。。3、大華以以開發(fā)大大華社區(qū)為為基礎，是是上海房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)中唯唯一一家連連續(xù)七年商商品住宅銷銷售量進入入全市前五五名的企業(yè)業(yè)。共性：在上海經(jīng)過過多年發(fā)展展，有一定定的實力和和知名度。。立足上海海發(fā)展；戰(zhàn)戰(zhàn)略選擇要要地以上海海周邊經(jīng)濟濟中心城市市（如：南南京、蘇州州等）為主主；積極開開拓內(nèi)地市市場。競爭對對手上海外資（（港資）開開發(fā)商：1、仁恒（（新加坡獨獨資）1992年創(chuàng)創(chuàng)立于上海海浦東，十十年來持續(xù)續(xù)投資累計計約幾十億億元人民幣幣，建成““仁恒廣場場”、““仁恒公公寓”、、“仁恒濱濱江園”、、“仁恒恒河濱花園園”等高品品質(zhì)住宅區(qū)區(qū)，累計總總建筑面積積約200萬平方米米。2、和記黃黃埔在在上海開發(fā)發(fā)的高檔住住宅“匯賢賢居”大獲獲成功，在在北京、上上海、深圳圳、廣州、、重慶、珠珠海、東莞莞建立了自自己的分公公司，且開開始開拓二二線城市市市場。3、湯臣1992年投資上上海至今，，湯臣已從從初期的大大量投資轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為成長收收獲期共性：擁有強大的的資金實力力和融資渠渠道，以先先進的理念念，開發(fā)高高檔次的物物業(yè)。競爭對對手上海外來大大型開發(fā)商商：1、萬科1992年確立了以以房地產(chǎn)為為核心業(yè)務務的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，將住住宅作為房房地產(chǎn)的主主導開發(fā)方方向。在上上海已經(jīng)開開發(fā)了萬科科城市花園園、萬科假假日風景、、萬科四季季花城、萬萬科藍山等等項目。2、金地2003年進入上海海，已經(jīng)在在嘉定、三三林地區(qū)有有近3000畝的土土地儲備，，跟林系列列樓盤已經(jīng)經(jīng)面世，供供不應求。。3、珠江戰(zhàn)戰(zhàn)略布局局遵循點、、面、網(wǎng)的的步驟，在在華東地區(qū)區(qū)以上海為為中心，目目前開發(fā)的的項目由珠珠江香樟園園和珠江新新城。共性：擁有強大的的資金實力力和品牌影影響力，有有著豐富的的跨區(qū)域開開發(fā)管理經(jīng)經(jīng)驗，全國國化進程是是未來發(fā)展展的方向。。競爭對對手在上海的浙浙江開發(fā)商商：1、綠城成成立于于1995年，銷售售額連續(xù)5年在浙江江省內(nèi)名列列前茅，02年銷售售額超過18億元。。02年進進入上海，，現(xiàn)開發(fā)的的上海綠城城，獲得了了極大的成成功2、證大集集團創(chuàng)立立于1992年，證證券投資和和房地產(chǎn)開開發(fā)投資是是集團的兩兩大支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，在未未來中將把把房地產(chǎn)注注入上市公公司。拓展展以上海浦浦東為核心心的長三角角地區(qū)，目目前在上海海的項目有有正大家園園和水清木木華。3、新湖集集團旗下下有20余余家房地產(chǎn)產(chǎn)公司，分分布浙江、、安徽、上上海、江蘇蘇、山東、、遼寧的十十幾個城市市，開發(fā)的的總量600余萬平平方米，在在上海有新新湖明珠城城。共性：擁有強大的的資金實力力，理念新新穎，勇于于創(chuàng)新，經(jīng)經(jīng)營方式靈靈活，項目目操作能力力強。9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。11:59:1811:59:1811:5912/31/202211:59:18AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2211:59:1811:59Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。11:59:1811:59:1811:59Saturday,December31,202213、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2211:59:1811:59:18December31,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。31十二二月202211:59:18上上午11:59:1812月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月2211:59上上午12月月-2211:59December31,202216、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2022/12/3111:59:1811:59:1831December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。11:59:18上午午11:59上上午11:59:1812月-229、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。11:59:1811:59:1811:5912/31/202211:59:18AM11、成功就就是日復復一日那那一點點點小小努努力的積積累。。。12月-2211:59:1811:59Dec-2231-Dec-2212、世間成事，，不求其絕對對圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。11:59:1811:59:1811:59Saturday,December31,202213、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。12月月-2212月月-2211:59:1811:59:18December31,202214、意志堅堅強的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。31十十二月202211:59:18上上午11:59:1812月-2215、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。十二月2211:59上午12月-2211:59December31,202216、少少年年十十五五二二十十時時，，步步行行奪奪得得胡胡馬馬騎騎。。。。2022/12/3111:59:1811:59:1831December202217、空山山新雨雨后，，天氣氣晚來來秋。。。11:59:18上上午午11:59上上午11:59:1812月月-229、楊柳散和和風，青山