軌道明珠線站點(diǎn)周圍房產(chǎn)開發(fā)調(diào)查報(bào)告

市軌道明珠線站點(diǎn)周圍開發(fā)報(bào)【大運(yùn)量的城市軌道交通是市公共交通發(fā)展的主體其建設(shè)對城市人勘、問卷、相關(guān)文獻(xiàn)資料搜集及案例分析等方法。時(shí)間為2003年7－10月，地點(diǎn)為，明珠線人員共小組4人，參與者2人。報(bào)告共【軌道交通明珠線房地產(chǎn)開 分 價(jià) 一、背 二、目 三、方 四、統(tǒng)計(jì)分 五、結(jié) 六、附 一、背交通規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)是建立與現(xiàn)代化國際大都市相適應(yīng)的先進(jìn)的綜合運(yùn)輸體系。大力發(fā)展公共交通，而公共交通的建設(shè)以大運(yùn)量的城市軌道交通為主。表1-1軌道交通規(guī)劃概485805km（48017促進(jìn)了沿線地區(qū)的住宅建設(shè)大批居民由中心區(qū)區(qū)域遷往中心區(qū)邊緣區(qū)域及地地區(qū)人口增長1990-2000■■ ■■1-1表性地區(qū)人口增長比數(shù)據(jù)資料來源：城市規(guī)劃匯2002.2，城市人口布局優(yōu)化研究，彭震偉路建本選取的明珠線（一期即是軌道交通線網(wǎng)的市區(qū)地鐵線中的M3線路。規(guī)劃的線路南起閔行，北止于寶鋼，全長約60多km。明珠線一期工程于20001228日開始投入運(yùn)營，沿途共19個(gè)車站，其中16座為高架車1彭震偉路建普，城市人口布局優(yōu)化研究，城市規(guī)劃匯1-2已建成軌道交通線路示意二、目住用地開發(fā)有著巨大的影響而基本為高架線的明珠線與普通的軌道（地分析明珠線站點(diǎn)周圍的開發(fā)空間分布特分析明珠線站點(diǎn)周圍的開發(fā)數(shù)量變化趨分析明珠線站點(diǎn)周圍的開發(fā)帶來的相應(yīng)需希望通過對軌道交通和居住相應(yīng)關(guān)系的分析得出軌道交通建設(shè)與周邊三、方現(xiàn)場踏，參考《城市軌道交通站點(diǎn)地區(qū)規(guī)劃與建設(shè)研究（城市規(guī)劃匯2002.2，惠500m部與地（以市城市內(nèi)環(huán)線為界用地開發(fā)方式等可能存在的區(qū)（如地區(qū)地塊劃分往往大于內(nèi)部地區(qū)實(shí)際踏勘時(shí)地區(qū)以1000m為半徑。cad，問卷小組全體時(shí)針對軌道交通利用和周邊居住區(qū)開發(fā)分別做了兩組問卷從。表性的站點(diǎn)進(jìn)行問卷，每個(gè)站點(diǎn)每組問卷各50份。其中明珠線1期所選取的是虹口體育場站、中潭路站和中山公園站中將結(jié)合兩個(gè)具體案例，對。相關(guān)文獻(xiàn)資料搜針對軌道交通規(guī)劃背景、開發(fā)等方面進(jìn)行相關(guān)文獻(xiàn)資料的搜集，尤其是利用《樓市，對站點(diǎn)周邊分布和價(jià)格進(jìn)行匯總、統(tǒng)計(jì)及分案例分2四、統(tǒng)計(jì)分站點(diǎn)現(xiàn)狀分站點(diǎn)類型劃4-1站點(diǎn)類型劃劃分方法根據(jù)站點(diǎn)500米范圍內(nèi)大部分用地與市內(nèi)環(huán)線的相對位置，將站點(diǎn)區(qū)分為城市內(nèi)部與城市二大類其下又根據(jù)各自開況再細(xì)分二小194-4-1珠線一期站點(diǎn)類型劃城市居住圖4-2明珠線一期站點(diǎn)各類型所占各站點(diǎn)用地構(gòu)圖4-3明珠線一期站點(diǎn)周邊500米半徑居住用地所占比50030%—60%的范圍內(nèi)，成波形分布，有著一系列和低谷。可看出軌道站500米范圍內(nèi)以居住用地為主體，城市內(nèi)部的用地居住比例差異性并不十分明顯，整體較為均衡。表4-2明珠線一期站點(diǎn)周邊居住用地所占比5001000以上是各站居住用地比例的匯總表，補(bǔ)充了一些城市站點(diǎn)1000米范圍的居住用地比例，這些站點(diǎn)在500米范圍內(nèi)居住用地比例遠(yuǎn)小于500-1000米范各站點(diǎn)詳細(xì)情

4-3點(diǎn)詳細(xì)情2003（元1城市居住用地處主導(dǎo)地位有少量后2城市東北部集中居3城市內(nèi)部成熟居住區(qū)/再開發(fā)型曲陽/虹口公園兩為主，主要 4城市內(nèi)部成熟地區(qū)/靠近北路商業(yè)統(tǒng)5城市內(nèi)部成熟居住區(qū)/再開發(fā)東側(cè)重要商業(yè)街：北路，多倫路應(yīng)加強(qiáng)與北造6城市內(nèi)部成熟居住區(qū)/再開發(fā)型集散作用的商貿(mào)區(qū)；商住形70％為低層建宅7城市內(nèi)部成熟地區(qū)/以鐵路站線為界，南部集業(yè)、公建，不夜城綠地；北部低、多層老舊南部以高層為無新開發(fā)協(xié)調(diào)的及解8城市內(nèi)部成熟居住區(qū)/再開發(fā)居住功能占主導(dǎo)地46％公共設(shè)施規(guī)模9城市內(nèi)部成熟居住區(qū)/再開發(fā)型中山北路主要商業(yè)帶，北部居住區(qū)，城市內(nèi)部成熟居住區(qū)/再開發(fā)型普陀區(qū)的中心，良以為城市內(nèi)部成熟居住區(qū)/趨于穩(wěn)良好的人文環(huán)境以多層建筑占到房城市內(nèi)部成熟居住區(qū)/再開發(fā)型綠地率和公建用地15.58%和開發(fā)以小、城市內(nèi)部成熟居住區(qū)/再開發(fā)型綠地公園和交通用地，附近有東華大學(xué)和外貿(mào)學(xué)院城市內(nèi)部成熟居住區(qū)/趨于穩(wěn)居住用地占總用地50%城市內(nèi)部成熟居住區(qū)/再開發(fā)型受徐家匯商圈影響，商住兩用城市內(nèi)部成熟居住區(qū)/再開發(fā)型大量與體育相關(guān)的用地，及新建的居2.5 城市居住區(qū)/再綠地缺少，居住用地較多，用地性質(zhì)混雜，服務(wù)設(shè)施用 城市居住區(qū)/再用地性質(zhì)單一，集中在居住、工業(yè)和缺少大型大城市大部分為鐵路站場高無居住區(qū)數(shù)據(jù)分2001-2003年分布密度分三年分布統(tǒng)計(jì)表4-4明珠線一期站點(diǎn)2001-2003年分布統(tǒng)計(jì)表（單位個(gè)1200020122120230020001223230355245322011011000由上表可看出三年來多數(shù)站（對通功能為主的兩個(gè)火車站站點(diǎn)除外）均有開發(fā)，并且各年開發(fā)密度 各年分布密度詳20012001年站點(diǎn)地區(qū)分布密度543210分布密圖4-4明珠線一期2001年站點(diǎn)地區(qū)分布密度2001， 發(fā)展空間較大；中山公園站－西路站地區(qū)靠近虹橋開發(fā)區(qū)，同時(shí)受到新華路板塊和淮海路商業(yè)街的影響，樓盤在西路、中山西路、淮海西路和華山路圍，低谷地區(qū)分別是汶水東路站－赤峰路站地區(qū)、寶山路站－火車站站地區(qū)、金沙江路站地區(qū)、虹橋南路站地區(qū)以及石龍路站－南站站地區(qū)。城市主要交通干道的穿越使500米范圍內(nèi)受較大影響，不利于樓盤開發(fā)；虹500石龍路站－南站站地區(qū)處于市區(qū)邊緣，受到南站的分割，缺少成規(guī)模的樓盤，但附近有不少空地、廢棄倉庫和廠房，隨著南站的建設(shè)，其發(fā)展?jié)摿?0022002年站點(diǎn)地區(qū)分布密度6543210圖4-5明珠線一期2002年站點(diǎn)地區(qū)分布密度2002年明珠線沿線樓盤總體呈現(xiàn)由北向南逐漸上揚(yáng)的態(tài)勢。較之2001年的2001年的五個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)仍然處于樓盤密度分布的，其山公園站—同時(shí)，2001服務(wù)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施完善以及社區(qū)發(fā)展成熟都是屬于該地區(qū)開發(fā)的優(yōu)越條的滯留，活動多集中于地區(qū)外延的社區(qū)環(huán)境成涼城等區(qū)域范圍。20032003年站點(diǎn)地區(qū)分布密度876543210圖4-6明珠線一期2003年站點(diǎn)地區(qū)分布密度2003年明珠線沿線樓盤分布總體呈現(xiàn)兩峰一谷的態(tài)勢。以火車站站地路站地區(qū)為中心區(qū)域，密度分別向兩側(cè)遞減。江灣鎮(zhèn)站地區(qū)的開發(fā)趨于暫時(shí)的飽和狀態(tài)汶水東路站地區(qū)進(jìn)行的土地5002004區(qū)和汶水東路地區(qū)對寶山區(qū)的居民將有更大的在火車站地區(qū)以南的峰谷城改造工作的開展，隨著總體環(huán)境質(zhì)量的提高，這個(gè)地區(qū)的樓盤開發(fā)以其成2001-2003三年輕軌站區(qū)密度變化呈現(xiàn)以下3個(gè)特點(diǎn)的契機(jī)，2004開發(fā)將注入新的。2001-2003年平均價(jià)格分表4-5明珠線一期站點(diǎn)2001-2003年平均價(jià)格變化統(tǒng)計(jì)（元/平方米（元/平方米2001-2002-000-----0----0027%，0平均價(jià)格（元/平方米圖4-7明珠線一期2001年站點(diǎn)地區(qū)價(jià)格走勢2001年明珠線沿線樓盤總體價(jià)格呈現(xiàn)出兩個(gè)、兩個(gè)低谷的態(tài)勢成熟，在整個(gè)市也屬于高價(jià)位地區(qū)。另外一個(gè)出現(xiàn)在東寶興路站和虹口體育場站附近該地區(qū)的樓盤均價(jià)在4500-5000元/平方米之間。該地區(qū)主要基于虹口區(qū)成生活基礎(chǔ)設(shè)施條件，2002年站點(diǎn)地價(jià)格走0價(jià)格分2002年站點(diǎn)地價(jià)格走0價(jià)格分2002年明珠線沿線樓盤總體價(jià)格呈現(xiàn)出三個(gè)、兩個(gè)低谷的態(tài)勢宜山路站和漕溪路站形成整個(gè)沿線的第一個(gè)，樓盤均價(jià)在每平方米6500元另外一個(gè)出現(xiàn)在東寶興路站和虹口體育場站附近該地區(qū)的樓盤均價(jià)在5000-6000新出現(xiàn)的在鎮(zhèn)坪路站和曹楊路站地區(qū)附近該地區(qū)由于舊區(qū)改造的進(jìn)一55002003年站點(diǎn)地價(jià)格走0平均價(jià)格（元2003年站點(diǎn)地價(jià)格走0平均價(jià)格（元/平方米2003年明珠線沿線樓盤總體價(jià)格呈現(xiàn)出三個(gè)、兩個(gè)低谷的態(tài)勢100007000另一個(gè)出現(xiàn)在江灣鎮(zhèn)站地區(qū)，均價(jià)在每平方米5000－6000元之間。該地區(qū)主要基于虹口區(qū)成生活基礎(chǔ)設(shè)施條件，公共交通換乘系統(tǒng)成熟，該地區(qū)樓盤對市郊的更強(qiáng)頗受工薪階層的歡迎樓盤價(jià)格在全市處于中等價(jià)位2001-2003年輕軌站區(qū)價(jià)格呈以下3個(gè)特點(diǎn)開發(fā)的站點(diǎn)逐年增站點(diǎn)案例分在本報(bào)告中以地區(qū)代表——江灣鎮(zhèn)站和內(nèi)部地區(qū)代表——中山公中山公園7000一度超過徐匯區(qū)成為滬市第一（樓市。該站區(qū)價(jià)格超過10000元的比例相500（東圖4-10明珠線一期2003年中山公園站站點(diǎn)地區(qū)樓盤分布圖（資料來源：樓市4-6明珠線一期中山公園站統(tǒng)計(jì)0-447500-7980-500-98765432100-500-圖4-11明珠線一期中山公園站2001-2003年分布比較0-500-00-500-圖4-12明珠線一期中山公園站價(jià)格與離站距離關(guān)系中山公園站房價(jià)與離站距離成反比關(guān)系，500米外房價(jià)明顯低于500米內(nèi)。并且隨著開發(fā)深入，該反比關(guān)系呈加強(qiáng)趨勢，20035002001以下是中山公園站居民問卷的部分問題統(tǒng)計(jì)結(jié)果。具體問卷見附錄新住房首選條新住房首選條價(jià)格合其主要的出行方2%步自行主要的出行方2%步自行助動摩托其其次是目前該地區(qū)居民的應(yīng)開商務(wù)辦文金應(yīng)開商務(wù)辦文金融郵其最后是對站點(diǎn)周邊應(yīng)該開應(yīng)造公共綠地廣場的在該地區(qū)數(shù)居民對優(yōu)質(zhì)環(huán)境和便捷生活圖4-14中山公園站問 ——應(yīng)開發(fā)項(xiàng)江灣鎮(zhèn)西側(cè)樓盤則穿插于舊式住區(qū)中其優(yōu)勢在于較為成城市公共服務(wù)設(shè)施與基礎(chǔ)根據(jù)《搜房網(wǎng)》2001年資料，其需求面積在80－120平方米左右，3040－4540：圖4-15明珠線一期2003年江灣鎮(zhèn)站站點(diǎn)地區(qū)樓盤分布圖（資料來源樓市：4-7明珠線一期江灣鎮(zhèn)站統(tǒng)計(jì)121500-2661000-016500-1000-/7765432100-500-1000-圖4-16明珠線一期江灣鎮(zhèn)站2001-2003年分布比較00-500-1000-圖4-17明珠線一期江灣鎮(zhèn)站價(jià)格與離站距離關(guān)系5001000－1500目前，江灣鎮(zhèn)站是明珠線的北部終點(diǎn)，但不久以后，即2004年，明珠線將五、結(jié)軌道交通站點(diǎn)地區(qū)土地升5軌道交通對土地（不動產(chǎn)）價(jià)值的影56706240米（根據(jù)附錄3統(tǒng)計(jì)計(jì)算；另外據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年市住房的平均售價(jià)城市舊區(qū)改造與軌道交通建設(shè)共同造就站點(diǎn)地區(qū)開地區(qū)以及寶山路站地區(qū)2001－2003年的開況我們可以看到，城市舊區(qū)改造站點(diǎn)地區(qū)環(huán)境因素成為影響樓盤開發(fā)的重要因面影響還有交通噪音和地面線擾民問題據(jù)江灣鎮(zhèn)站地區(qū)和中山公園站地區(qū)的分析統(tǒng)計(jì)站點(diǎn)500米范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格隨著距離的增加而升高靠近輕軌站點(diǎn)的均價(jià)相對于遠(yuǎn)離站點(diǎn)的均30％，而與同時(shí)靠近綠地的樓盤均價(jià)相比，這個(gè)差值更高。六、附明珠線沿線500米范圍樓盤分布明珠線沿線500米（市郊1000米）范圍用地性質(zhì)2001年-2003年明珠線沿線500米范圍統(tǒng)計(jì)20011新海城00002花園城－4700－6500；0000001中遠(yuǎn)兩灣城3花園－5000-00143新華世紀(jì)園－6000-9500；武夷花園－5500－8200；002明輝華庭－5700－7000；明華苑－5800-3宜仕怡家苑－4680；徐匯苑-7000-9500；00000020022新海城-4000；正文花園-001翰林苑1花園城－4700-2華昌公寓-6000；金寶-未00002平江智薈苑－4800；中遠(yuǎn)兩灣城－4600-2水花園－5500-8000；大城市花園3當(dāng)代曹楊－4600－6300；逸流公寓－5200－6500；地方天園-4700-445200－6000；51元一新苑42宜仕怡家苑－4680；徐匯苑-7000-1龍兆苑－4700-1龍庭秀舍200302景陽花園－未知；曲陽豪庭2文曲苑－未知；翰林苑2花園城－5500－7000；3金安二期－未知；精武－7600；海倫新苑2新潮時(shí)代－7600－8700；金芙世紀(jì)公寓002平江智薈苑－4800；中遠(yuǎn)兩灣城35當(dāng)代曹楊－4600－6300；逸流公寓－5200－65009300；當(dāng)代曹楊－5700－5800；5銀都名庭－4700－5060；綠地世家－5200－62007780－15100；74000－60