思源地產(chǎn)天津武清保利房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷定位報(bào)告

保利武清項(xiàng)目定位思路報(bào)告2008年1月項(xiàng)目定位思考前提保利進(jìn)入天津的第一步項(xiàng)目位于京津走廊項(xiàng)目近百萬平米的大盤我司認(rèn)為，在進(jìn)行項(xiàng)目定位思考前，我們首先要明確項(xiàng)目對于各環(huán)節(jié)的真正意義：契合保利進(jìn)入天津首個(gè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略目標(biāo)契合京津一體化發(fā)展的整體態(tài)勢契合項(xiàng)目連續(xù)的開發(fā)步調(diào)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化項(xiàng)目2008年1月項(xiàng)目定位思考思路項(xiàng)目本體研究項(xiàng)目定位分析市場機(jī)會與初步定位方向優(yōu)化限制條件

緯度的分析價(jià)值最大化

緯度的分析提升競爭力

緯度的分析開發(fā)環(huán)境研究項(xiàng)目定位結(jié)論宏觀環(huán)境市場環(huán)境區(qū)域環(huán)境項(xiàng)目區(qū)位交通研究客群定位整體定位產(chǎn)品定位形象定位項(xiàng)目本體屬性項(xiàng)目理解跳出借勢超越2008年1月項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目理解分析2008年1月如何借勢周邊環(huán)境并引領(lǐng)造勢？如何跳出項(xiàng)目本身，跳出區(qū)域、跳出限制？如何突破和豐富現(xiàn)有產(chǎn)品，全面超越目前的項(xiàng)目定位與形象檔次？本案定位目標(biāo)我司認(rèn)為，本案的成功與否，在于如何借勢發(fā)展、如何跳出限制、如何超越自我項(xiàng)目理解分析2008年1月借勢——最大的利用資源借勢武清區(qū)域未來發(fā)展趨勢關(guān)鍵詞：借助目標(biāo)性規(guī)劃，提升發(fā)展?jié)摿Α笆晃濉焙?，武清區(qū)位于天津重點(diǎn)規(guī)劃軸線端頭之一，本案借助區(qū)域優(yōu)勢，將會進(jìn)一步聚集相關(guān)客戶群體的關(guān)注。借勢武清產(chǎn)業(yè)鏈不斷完善的趨勢關(guān)鍵詞：“新移民不斷介入，城市生活水平不斷增加”武清產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必然帶來大量的產(chǎn)業(yè)人群，其不同的人群也必然今后區(qū)域內(nèi)的需求結(jié)構(gòu)的變化，我們?nèi)绾伟盐掌淙找嬖鲩L的未被滿足的需求，形成差異化競爭，將是項(xiàng)目生存的根本。借勢武清房地產(chǎn)市場發(fā)展形式關(guān)鍵詞：把握區(qū)域價(jià)值借助后期房地產(chǎn)尤其是土地市場價(jià)格的快速上漲，利用市場價(jià)格的整體支撐，在區(qū)域內(nèi)突圍，打造自身的競爭力和價(jià)值點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)價(jià)格的再提升，創(chuàng)造地塊的最大價(jià)值。借勢天津北方經(jīng)濟(jì)中心定位關(guān)鍵詞：最大限度利用外來企業(yè)、外來產(chǎn)業(yè)人口京津冀一體化不斷加強(qiáng)帶來產(chǎn)業(yè)進(jìn)入和交流加強(qiáng)，使我們的客群定位可以不再局限于天津可以更加關(guān)注產(chǎn)業(yè)人群日益增長的需求。2008年1月跳出——在更加廣闊的范圍看待本案跳出項(xiàng)目看項(xiàng)目關(guān)鍵詞：項(xiàng)目在武清的發(fā)展?jié)摿Ρ景竻^(qū)位優(yōu)勢明顯，其可以承載更多的城市功能，我們不應(yīng)局限于項(xiàng)目本身，要將其打造成區(qū)域整體價(jià)值提升及延續(xù)的放大器。跳出區(qū)域看項(xiàng)目關(guān)鍵詞：交通改善、產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來的客戶變化跳出小區(qū)域：基于武清城區(qū)的規(guī)劃以及發(fā)展現(xiàn)況，本案必將承擔(dān)更大的區(qū)域職能跳出天津市：隨著整體區(qū)域的發(fā)展，本案作為京津走廊的重要節(jié)點(diǎn)作用將越發(fā)明顯，交通的溝通順暢將進(jìn)一步吸引區(qū)外客戶的關(guān)注；跳出當(dāng)前看未來關(guān)鍵詞：項(xiàng)目未來整體的升值前景本案入市時(shí)間預(yù)計(jì)在2009～2010年，我們應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注未來的發(fā)展趨勢帶來的客群需求，正在完善的產(chǎn)業(yè)鏈帶來的產(chǎn)業(yè)人群、正在建設(shè)的交通樞紐帶來的區(qū)域外人群應(yīng)是我們關(guān)的重點(diǎn)，并且隨著市中心土地的稀缺，本案應(yīng)當(dāng)跳出當(dāng)前看未來，掘土地最大的價(jià)值。2008年1月超越——全面提升項(xiàng)目價(jià)值超越傳統(tǒng)產(chǎn)品功能關(guān)鍵詞：多功能組合引領(lǐng)區(qū)域市場的發(fā)展，打造創(chuàng)新型產(chǎn)品，使項(xiàng)目入市時(shí)在與區(qū)域內(nèi)已成形的項(xiàng)目競爭中體現(xiàn)自身優(yōu)勢和價(jià)值，完善區(qū)域功能。超越傳統(tǒng)開發(fā)理念關(guān)鍵詞：城市運(yùn)營，打造多種類、多元化產(chǎn)品以城市的角度看待項(xiàng)目，承擔(dān)更多的城市功能，把握住目標(biāo)客群需求特征，營造全新的理念，多種類、多元化的集合式產(chǎn)品，提升項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)功能價(jià)值。超越同期同區(qū)域競爭項(xiàng)目關(guān)鍵詞：稀缺通過創(chuàng)新產(chǎn)品和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)理念，稀缺的產(chǎn)品形式，完善的配套設(shè)施，超越同期同區(qū)域上市項(xiàng)目,增加客戶的價(jià)值認(rèn)同，并借助推售時(shí)機(jī)，形成時(shí)間上的壟斷。2008年1月報(bào)告目錄地塊優(yōu)劣勢分析、規(guī)劃方案優(yōu)劣分析宏觀環(huán)境、區(qū)域環(huán)境分析運(yùn)用三個(gè)緯度分析方法客戶、功能、產(chǎn)品、價(jià)格項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析商品住宅市場分析項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位結(jié)論天津商品住宅市場、武清商品住宅市場通過客戶訪談判斷目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶判斷2008年1月項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析2008年1月地塊塊現(xiàn)現(xiàn)況況條條件件分分析析前期期規(guī)規(guī)劃劃方方案案分分析析項(xiàng)目目本本體體分分析析小小結(jié)結(jié)2008年1月我們們在在那那里里？？項(xiàng)目目區(qū)區(qū)位位：：項(xiàng)項(xiàng)目目位位于于武武清清新新城城區(qū)區(qū)，，緊緊靠靠武武清清開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)，，緊緊鄰鄰武武清清城城區(qū)區(qū)主主要要3條道道路路，，包包括括行政政單單位位集集中中的的雍雍陽陽西西道道、以以商業(yè)業(yè)為為主主的的振振華華道道、以以及及居住住區(qū)區(qū)集集中中的的強(qiáng)強(qiáng)國國道道。項(xiàng)目目四四至至：：項(xiàng)項(xiàng)目目位位于于武武清清城城區(qū)區(qū)，，北北至至雍雍陽陽西西道道，，橫橫跨跨振振華華東東路路，，南南至至強(qiáng)強(qiáng)國國道道，，西西至至泉泉達(dá)達(dá)路路，，東東至至泉泉發(fā)發(fā)路路。。本案2008年1月l房地地產(chǎn)產(chǎn)E網(wǎng)房地地產(chǎn)產(chǎn)E網(wǎng)傾力打打造房房地產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)業(yè)管理理資料料庫,匯聚海海量的的免費(fèi)費(fèi)管理理資料料。房地產(chǎn)產(chǎn)E網(wǎng)傾力打打造房房地產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)業(yè)管理理資料料庫,匯聚海海量的的免費(fèi)費(fèi)管理理資料料。房地產(chǎn)產(chǎn)E網(wǎng)傾力打打造房房地產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)業(yè)管理理資料料庫,匯聚海海量的的免費(fèi)費(fèi)管理理資料料。倍訊易易2008年1月目前地地塊已已開始始平整整，但但地塊塊內(nèi)障障礙物物尚未未正式式清除除，例例如地地塊內(nèi)內(nèi)電網(wǎng)網(wǎng)仍然然存在在、地地塊仍仍有積積水、、變電電站等等。地塊內(nèi)內(nèi)部現(xiàn)現(xiàn)況2008年1月東部：：東北北部緊緊鄰武武清多多家行行政單單位，，包括括武清清規(guī)劃劃局、、土地地局、、交管管局、、廣播播中心心等，，東南南部泉泉發(fā)路路西側(cè)側(cè)緊鄰鄰頤安安小區(qū)區(qū)、松松鶴園園（包包括2棟高層層建筑筑）地塊外外部現(xiàn)現(xiàn)況西部：：亨通通還遷遷房、、再建建泉達(dá)達(dá)路（（尚未未開通通）南部：：城市市藝墅墅、翠翠亨小小區(qū)、、楊村村八小小北部：：英華華中學(xué)學(xué)、飯飯店、、武清清區(qū)政政府北西東南2008年1月距項(xiàng)目目最近近的公公共汽汽車站站為561、562、563總站，，位于于光明明道和和泉旺旺路交交口的的。三條線線路共共配車車36部，覆覆蓋了了武清清新區(qū)區(qū)內(nèi)33處小區(qū)區(qū)、19所學(xué)校校、6座醫(yī)院院、8處商場場、郵郵局，，并途途經(jīng)武武清主主要街街道、、商業(yè)業(yè)和學(xué)學(xué)校網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)。。京津城城際鐵鐵路正正在修修建中中。設(shè)設(shè)北京京南站站、亦亦莊、、永樂樂、楊楊村、、天津津站共共5站，開開通后后天津津至北北京的的距離離將縮縮短為為30分鐘，，而北北京至至楊村村的距距離為為20分鐘，，將極極大的的方便便京津津之間間的交交流。。目前前城際際鐵路路全程程票價(jià)價(jià)定為為58元，楊楊村至至北京京票價(jià)價(jià)為40元。泉旺路路光明道道本案武清客客運(yùn)站站地塊交通城鐵站實(shí)景圖城鐵站目測地塊位置地塊位置項(xiàng)目周邊的的公共交通通不發(fā)達(dá)，，近日剛剛剛開通第一一批公交線線路，，公眾的交交通工具普普遍為自行行車、電動動車和農(nóng)用用三輪車611覆蓋了武清清新由武清清逸仙園開開往市區(qū)中中心公園，，完成了武武清與市區(qū)區(qū)間的客流流輸送。京津城際鐵鐵路正在修修建中，距距地塊僅1公里，交通通大環(huán)境優(yōu)優(yōu)越，對項(xiàng)項(xiàng)目地塊價(jià)價(jià)值的提升升將會起到到巨大作用用2008年1月泉旺泉興泉州雍陽西道振華東道光明道建設(shè)新華本案隨著居住區(qū)區(qū)的擴(kuò)大，，商業(yè)的供供給量將逐逐漸加大，，以均衡區(qū)區(qū)域的發(fā)展展，滿足新新興居住區(qū)區(qū)居民的需需求，規(guī)劃劃中的城鐵鐵商業(yè)中心心、距項(xiàng)目目約1.5公里的西北北部擬建的的體育中心心及文化設(shè)設(shè)施、影視視城開發(fā)、、第6城等住宅項(xiàng)項(xiàng)目配套的的商業(yè)中心心等，都將將為區(qū)域商商業(yè)發(fā)展提提供動力。。目前主要商商業(yè)場所目前1、區(qū)域商業(yè)業(yè)聚集明顯顯，主要集集中在雍陽陽西道等政政府機(jī)構(gòu)聚聚集的城區(qū)區(qū)位置。2、區(qū)域商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)單一一，主要以以滿足周邊邊居民生活活為主的超超市、市場場、沿街底底商為主，，檔次較低低且規(guī)模均均較小，娛娛樂商業(yè)非非常缺乏。。3、本案周邊邊商業(yè)場所所少，距最最近的購物物場為海大大家樂二店店所需步行行20余分鐘。青少年活動動中心1122海達(dá)家樂超超市二店33泉州路市場場44江河酒樓、、建設(shè)銀行行、中國移動、、信用聯(lián)社社5678910新華書店、、京津購物物6金融大廈、、保健品大大世界、國國美、君力力大廈7如家快捷酒酒店8大光明市場場9雍陽賓館、、體育館10東方之珠、、家世界、、國美、蘇蘇寧、友誼誼商廈、中中信名都商商廈1111海達(dá)家樂超超市一店及少量商業(yè)業(yè)5未來商業(yè)發(fā)發(fā)展地塊周邊商商業(yè)配套2008年1月地塊周邊教教育配套本案泉達(dá)泉發(fā)泉旺泉興泉州雍陽西道振華西道振華東道強(qiáng)國道光明道新華英華中學(xué)：：距項(xiàng)目約約200米11英華小學(xué)：：距項(xiàng)目600米2英華幼兒園園：距項(xiàng)目目1公里323454楊村五中：：距項(xiàng)目1.5公里5楊村一中：：距項(xiàng)目1公里66楊村三中：：距項(xiàng)目1公里7楊村六中：：距項(xiàng)目1.5公里788991011101112121313區(qū)域內(nèi)的的教育資資源豐富富，基本本上每一一個(gè)居住住區(qū)都會會i擁有一所所學(xué)校，，并且圖圖中顯示示，北部部居住區(qū)區(qū)的教育育資源優(yōu)優(yōu)于南部部居住區(qū)區(qū)。注：英華華學(xué)校為為私立學(xué)學(xué)校，小小學(xué)學(xué)費(fèi)費(fèi)2萬/年，中學(xué)學(xué)學(xué)費(fèi)萬萬/年1413楊村二小?。壕囗?xiàng)項(xiàng)目1.5公里衛(wèi)生學(xué)院院：距項(xiàng)項(xiàng)目1公里楊村四小?。壕囗?xiàng)項(xiàng)目1公里師范大學(xué)學(xué)：距項(xiàng)項(xiàng)目2公里楊村二中中：距項(xiàng)項(xiàng)目1.5公里勞動技校校：距項(xiàng)項(xiàng)目1.5公里天獅學(xué)院院：距項(xiàng)項(xiàng)目2.5公里2008年1月政府及市市政機(jī)關(guān)關(guān)泉興雍陽西道道新華本案包括：區(qū)政府府、氣象局、、交通局、公公安局、藥材材公司、司法法局、工商局局、環(huán)保局、、武裝部、水水電部、消防防中隊(duì)、糧油油公司、電視視臺、區(qū)法院院、區(qū)檢察院院、勞動局、、郵電局、區(qū)區(qū)統(tǒng)計(jì)局、區(qū)區(qū)衛(wèi)生局、區(qū)區(qū)技術(shù)監(jiān)督局局、房管局、、區(qū)教育局、、殘聯(lián)、電力力、就業(yè)中心心、水電基礎(chǔ)礎(chǔ)局等。包括：區(qū)衛(wèi)生生防疫站、區(qū)區(qū)婦幼醫(yī)院、、武清人民醫(yī)醫(yī)院、武清區(qū)區(qū)醫(yī)療搶救中中心等。另外，項(xiàng)目西西北側(cè)，距項(xiàng)項(xiàng)目約1.5公里處，擬建建一所三級甲甲等醫(yī)院——世紀(jì)東方醫(yī)院院（昝用名））醫(yī)療武清的政府及及市政機(jī)關(guān)主主要集中在雍雍陽西道的泉泉興路至新華華路一段。地塊周邊行政政及醫(yī)療單位位2008年1月地塊優(yōu)劣分析析1.位于武清城區(qū)區(qū)核心區(qū)域，，緊鄰行政及及商業(yè)中心，，未來升值潛潛力大。2.地塊處于武清清城區(qū)生活區(qū)區(qū)，周邊居民民社區(qū)集中，，生活氛圍濃濃厚。3.地塊南北緊鄰鄰楊村八小、、英華中學(xué)等等，外部教育育氛圍濃厚。。4.地塊距城鐵僅僅1公里，城鐵建建成后，巨大大的人流量必必然為地塊帶帶來更大的的升值空間。。地塊優(yōu)勢地塊劣勢1.地塊距雍陽西西道、振華道道（振華西到到-振華道尚未開開通，需繞道道強(qiáng)國道）等等商業(yè)集中區(qū)區(qū)域相對較遠(yuǎn)遠(yuǎn)（約1.5-2公里），周邊邊商業(yè)設(shè)施缺缺乏不便利。。2.地塊被振華西西道分割為南南北兩個(gè)部分分，其東側(cè)為為政府機(jī)關(guān)單單位，在項(xiàng)目目開發(fā)時(shí)，如如何處理好南南北組團(tuán)內(nèi)部部交流將是關(guān)關(guān)鍵。振華西道現(xiàn)況況2008年1月地塊現(xiàn)況條件件分析前期規(guī)劃方案案分析項(xiàng)目本體分析析小結(jié)2008年1月占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率住宅2294387179783.1商7可售小計(jì)2475987306903初中3000013800——小學(xué)2700012960——合計(jì)3045987574502.5項(xiàng)目占地30.64萬平米米，地地上可可售面面積73萬平米米，其其中住住宅71.7萬平米米，商商業(yè)1.27萬平米米，另另需建建設(shè)教教育配配套3.22萬平米米。項(xiàng)目規(guī)規(guī)模大大，有有成為為明星星樓盤盤的潛潛質(zhì)，，但容容積率率較高高。項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃指指標(biāo)2008年1月項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃初初步理理解1.地塊樓樓體層層次排排列，，由南南到北北、西西到東東呈現(xiàn)現(xiàn)由低低到高高的排排列形形式，，在滿滿足足足夠采采光的的要求求下，，可以以形成成良好好的天天際層層次。。樓體布布局景觀布布局2.分組團(tuán)團(tuán)的形形式，，有利利于開開發(fā)節(jié)節(jié)奏的的控制制，以以及各各組團(tuán)團(tuán)不同同風(fēng)格格景觀觀環(huán)境境的營營造。。2.中心心組組團(tuán)團(tuán)景景觀觀較較其其他他組組團(tuán)團(tuán)豐豐富富，，南南北北兩兩組組團(tuán)團(tuán)中中心心景景觀觀缺缺少少，，南南部部組組團(tuán)團(tuán)由由于于面面積積較較大大，，表表現(xiàn)現(xiàn)更更加加突突出出。。公建建布布局局3.南北北向向樓樓體體整整體體布布局局、、整整體體較較大大的的樓樓間間距距設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)符符合合當(dāng)當(dāng)?shù)氐厝巳说牡木泳幼∽×?xí)習(xí)慣慣。。1.中心心組組團(tuán)團(tuán)水水域域設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)若若能能利利用用充充分分將將極極大大帶帶動動社社區(qū)區(qū)品品質(zhì)質(zhì)的的提提升升，，但但水域域功功效效未未完完全全發(fā)發(fā)揮揮））。。3.目前前的的景景觀觀布布局局考考慮慮到到了了其其觀觀賞賞功功能能，，但但其其阻阻隔隔噪噪音音、、人人流流的的功功能能還還沒沒有有被被完完全全發(fā)發(fā)揮揮。。1.商業(yè)業(yè)街街的的設(shè)設(shè)置置，，極極大大地地提提升升了了社社區(qū)區(qū)品品質(zhì)質(zhì)，，對對改改善善區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)境境將將起起到到巨巨大大作作用用。。2.商業(yè)業(yè)街街布布局局偏偏內(nèi)內(nèi)向向，，對對周周邊邊社社區(qū)區(qū)的的輻輻射射未未能能最最大大化化的的發(fā)發(fā)揮揮，，且且南南北北兩兩側(cè)側(cè)住住宅宅與與其其距距離離較較近近，，可可能能對對兩兩側(cè)側(cè)居居民民產(chǎn)產(chǎn)生生噪噪音音等等影影響響。。3.學(xué)校校的的布布局局充充分分考考慮慮到到了了其其外外向向性性和和可可達(dá)達(dá)性性，，但但北北部部組組團(tuán)團(tuán)學(xué)學(xué)校?？煽赡苣軐Ρ北眰?cè)側(cè)居居民民產(chǎn)產(chǎn)生生影影響響，，而而南南部部組組團(tuán)團(tuán)的的學(xué)學(xué)校?？煽赡苣苁苁艿降缴躺虡I(yè)業(yè)街街噪噪音音帶帶來來的的影影響響。。2008年1月地塊塊現(xiàn)現(xiàn)況況條條件件分分析析前期期規(guī)規(guī)劃劃方方案案分分析析項(xiàng)目目本本體體分分析析小小結(jié)結(jié)2008年1月項(xiàng)目目本本體體分分析析小小結(jié)結(jié)地塊開發(fā)條件優(yōu)越配套需不斷完善規(guī)劃需進(jìn)一步完善地塊塊地地處處武武清清城城區(qū)區(qū)核核心心，，周周邊邊匯匯集集大大量量行行政政單單位位及及居居住住社社區(qū)區(qū)，，為為項(xiàng)項(xiàng)目目的的開開發(fā)發(fā)提提供供了了優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)的的客客戶戶群群體體；；地地塊塊距距京京津津城城鐵鐵僅僅1公里里，，巨巨大大的的交交通通優(yōu)優(yōu)勢勢，，勢勢必必提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體的的投投資資價(jià)價(jià)值值。。地塊塊周周邊邊，，乃乃至至武武清清城城區(qū)區(qū)整整體體配配套套設(shè)設(shè)施施都都在在不不斷斷完完善善中中，，包包括括商商業(yè)業(yè)配配套套、、交交通通配配套套、、娛娛樂樂休休閑閑配配套套等等。。從初初步步規(guī)規(guī)劃劃方方案案我我們們可可以以看看出出，，對對于于如如此此大大體體量量地地塊塊，，如如何何有有效效的的利利用用資資源源將將是是開開發(fā)發(fā)的的重重點(diǎn)點(diǎn)，，建建議議規(guī)規(guī)劃劃方方案案應(yīng)應(yīng)以以保保證證實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)開開發(fā)發(fā)目目標(biāo)標(biāo)的的前前提提下下進(jìn)進(jìn)行行。。2008年1月項(xiàng)目目本本體體分分析析項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)環(huán)環(huán)境境分分析析2008年1月開發(fā)發(fā)環(huán)環(huán)境境分分析析思思路路天津津城城市市宏宏觀觀分分析析經(jīng)濟(jì)濟(jì)分分析析城市市規(guī)規(guī)劃劃產(chǎn)業(yè)業(yè)布布局局京津一體體化武清區(qū)域域分析城市看區(qū)區(qū)域區(qū)域看項(xiàng)項(xiàng)目城市規(guī)劃劃產(chǎn)業(yè)調(diào)整整人口規(guī)劃劃地塊外部部環(huán)境開發(fā)環(huán)境境小結(jié)2008年1月宏觀環(huán)境境分析區(qū)域環(huán)境境分析開發(fā)環(huán)境境小結(jié)2008年1月宏觀環(huán)境境分析天津城市市發(fā)展分分析宏觀環(huán)境境分析小小結(jié)2008年1月天津經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)高高速發(fā)展展，GDP快速增長長，為房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)提供了了堅(jiān)實(shí)的的發(fā)展基基礎(chǔ)2007年前三個(gè)個(gè)季度全全市生產(chǎn)產(chǎn)總值完完成3601.3億元，按按可比價(jià)價(jià)格計(jì)算算，增長長14.8%；高于全全國平均均水平4個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)；GDP總量比上年增長資料來源源：天津津統(tǒng)計(jì)局局GDP分析從經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展角度度看——天津經(jīng)濟(jì)濟(jì)形式向向好，為為區(qū)域的的發(fā)展創(chuàng)創(chuàng)造良好好環(huán)境固定資產(chǎn)產(chǎn)投資分分析固定資產(chǎn)投資總額比上年增長固定資產(chǎn)產(chǎn)投資迅迅速發(fā)展展不僅保保證了國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的持續(xù)續(xù)高速發(fā)發(fā)展，也也大大的的促進(jìn)了了第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，特特別是房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展，使城城市產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)更更趨于合合理2007年前三季季度，全市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資343.51億元，增增長27.1%，同比加加快5個(gè)百分點(diǎn)2008年1月從城市規(guī)規(guī)劃角度度看——武清區(qū)位位優(yōu)越，，扼守天天津發(fā)展展主軸線線天津市規(guī)規(guī)劃形成成“一軸兩兩帶三區(qū)區(qū)”的市域空空間布局局結(jié)構(gòu)：：“一軸””是指：：“武清——中心城區(qū)區(qū)——濱海新區(qū)區(qū)核心區(qū)區(qū)”發(fā)展展主軸。“兩帶””是指：：“寧河河——漢沽——濱海新區(qū)區(qū)核心區(qū)區(qū)——大港”東東部沿海海發(fā)展帶帶和“薊薊縣——寶坻——中心城區(qū)區(qū)——靜?！蔽魑鞑砍擎?zhèn)鎮(zhèn)發(fā)展帶帶?！叭齾^(qū)””是指：：北部薊薊縣山地地生態(tài)環(huán)環(huán)境建設(shè)設(shè)區(qū)、中中部“七七里?！簏S堡洼洼”濕地地生態(tài)環(huán)環(huán)境建設(shè)設(shè)區(qū)、南南部“團(tuán)團(tuán)泊洼水水庫——北大港水水庫”濕濕地生態(tài)態(tài)環(huán)境建建設(shè)區(qū)。。天津市規(guī)規(guī)劃形成成“一軸兩帶帶三區(qū)”的市域空空間布局局結(jié)構(gòu)，，武清位位于該主主軸上，，承接京京津發(fā)展展帶2008年1月從產(chǎn)業(yè)角角度來看看——京津產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整勢在在必行，，作為天天津最早早的開發(fā)發(fā)區(qū)之一一，武清清將進(jìn)一一步分擔(dān)擔(dān)城市的的第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)功能能相關(guān)資料料表明，，京津分工工逐步實(shí)實(shí)現(xiàn)——北京重點(diǎn)點(diǎn)放在第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展上，，天津?qū)⒅鸩匠谐薪悠涞诘诙a(chǎn)業(yè)業(yè)。隨著天津津經(jīng)濟(jì)地地位的提提升，必必然引起起市區(qū)地地價(jià)提升升和交通通擁擠，，根據(jù)大大都市發(fā)發(fā)展的一一般規(guī)律律，中心城區(qū)區(qū)的居民民和制造造型產(chǎn)業(yè)業(yè)外遷是是必然趨趨勢。2008年1月從京津一一體化發(fā)發(fā)展角度度看——京津塘發(fā)發(fā)展軸將將成為京京津冀產(chǎn)產(chǎn)業(yè)合作作的著力力點(diǎn)，武武清將主主動承擔(dān)擔(dān)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)業(yè)、生活活等功能能從北京的的中關(guān)村村到天津津?yàn)I海新新區(qū)，中中間由京京津塘高高速公路路連接，，周圍分分布著數(shù)數(shù)量眾多多的高新新技術(shù)開開發(fā)園區(qū)區(qū)和汽車車產(chǎn)業(yè)基基地，京京津塘在在區(qū)位上上具有成成為京津津冀區(qū)域域產(chǎn)業(yè)合合作發(fā)展展軸的優(yōu)優(yōu)勢。京京津塘發(fā)發(fā)展軸的的發(fā)展建建設(shè)已經(jīng)經(jīng)開始得得到高度度關(guān)注和和重視。。京津塘發(fā)展展軸北起中中關(guān)村科技技園區(qū)向南南經(jīng)北京經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開開發(fā)區(qū)、廊廊坊經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)、天津武武清開發(fā)區(qū)區(qū)、天津北北辰科技園園區(qū)、塘沽沽海洋高新新技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)直到天天津經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)。2008年1月1.以京津雙核核為主軸，，以唐保為為兩翼，根據(jù)需要要與可能，，疏解大城城市功能，，調(diào)整產(chǎn)業(yè)業(yè)布局，發(fā)展中等城城市，增加加城市密度度，構(gòu)建大北京地區(qū)區(qū)組合城市市。2.實(shí)現(xiàn)大北京京地區(qū)的土土地整體利利用，綜合合平衡與總總體管理。。明確劃定定保護(hù)地區(qū)區(qū)或限制發(fā)發(fā)展地區(qū)，，進(jìn)行區(qū)域域生態(tài)環(huán)境境建設(shè)和流流域綜合治治理，保護(hù)護(hù)缺水地帶帶的農(nóng)田和和林地，發(fā)發(fā)展生態(tài)綠綠地，改善善地表覆蓋蓋狀態(tài)。3.京津兩大樞樞紐進(jìn)行分分工與協(xié)作作，實(shí)現(xiàn)區(qū)域交通運(yùn)運(yùn)輸網(wǎng)從““單中心放放射式”向向“雙中心心網(wǎng)絡(luò)式””的轉(zhuǎn)變。京津“雙核”中心的打造造是環(huán)渤海海能否成為為中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)第三極的的關(guān)鍵因素素之一資料來源源：吳良鏞鏞教授主持持的建設(shè)部部科技研究究項(xiàng)目"京津冀北城城鄉(xiāng)空間發(fā)發(fā)展規(guī)劃研研究"核心城市““有機(jī)疏散散”與區(qū)域域范圍的““重新集中中”相結(jié)合合，實(shí)施雙雙核心多中中心都市圈圈戰(zhàn)略2008年1月宏觀環(huán)境分分析天津城市發(fā)發(fā)展分析宏觀環(huán)境分分析小結(jié)2008年1月宏觀環(huán)境小小結(jié)通過我們對對項(xiàng)目所處處宏觀環(huán)境境的分析，，我們可以以看出1隨著京津區(qū)區(qū)域一體化化發(fā)展的大大趨勢，武武清將會承承擔(dān)更多的的區(qū)域功能能，必將進(jìn)進(jìn)一步拉動動其經(jīng)濟(jì)水水平的提升升，同時(shí)也也將為房地地產(chǎn)市場制制造更為穩(wěn)穩(wěn)定及豐富富的發(fā)展環(huán)環(huán)境。在天天津津整整體體規(guī)規(guī)劃劃中中，，武武清清是是作作為為天天津津未未來來發(fā)發(fā)展展軸軸心心的的重重要要組組成成部部分分，，在在全全市市整整體體經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)水水平平的的不不斷斷發(fā)發(fā)展展的的前前提提下下，，其其對對天天津津的的影影響響將將不不斷斷增增加加,而本本案案也也將將站站在在更更高高的的起起點(diǎn)點(diǎn)京津津整整體體發(fā)發(fā)展展的的前前提提下下，，其其產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)布布局局也也將將進(jìn)進(jìn)一一步步整整合合，，武武清清將將會會更更多多承承擔(dān)擔(dān)天天津津的的第第二二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)功功能能，，而而產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的增增加加勢勢必必帶帶來來大大量量的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)及及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)相相關(guān)關(guān)人人群群，，這這也也為為本本案案提提供供了了大大量量的的潛潛在在人人群群。。232008年1月宏觀觀環(huán)環(huán)境境分分析析區(qū)域域環(huán)環(huán)境境分分析析開發(fā)發(fā)環(huán)環(huán)境境小小結(jié)結(jié)2008年1月區(qū)域域環(huán)環(huán)境境分分析析武清清區(qū)區(qū)概概況況武清清區(qū)區(qū)域域環(huán)環(huán)境境分分析析區(qū)域域環(huán)環(huán)境境分分析析小小結(jié)結(jié)2008年1月區(qū)位位城區(qū)區(qū)距距北北京京71km天津津25km首都都機(jī)機(jī)場場90km天津津港港71km基本本情情況況區(qū)域域面面積積1574km2鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)街街29個(gè)村741個(gè)人口口82萬武清清概概況況2008年1月武清清區(qū)區(qū)位位于于天天津津市市西西北北部部，，距距天天津津市市區(qū)區(qū)25公里里，，距距北北京京市市區(qū)區(qū)71公里里。。到到天天津津新新港港71公里里，，到到天天津津?yàn)I濱海海國國際際機(jī)機(jī)場場35公里里，，至至北北京京機(jī)機(jī)場場90公里里。。東與天天津津市市寶寶坻坻區(qū)區(qū)、、寧寧河河縣縣搭搭界界南與天天津津市市北北辰辰區(qū)區(qū)、、西西青青區(qū)區(qū)、、河河北北省省霸霸州州市市相相連連西與河河北北省省廊廊坊坊市市安安次次區(qū)區(qū)接接壤壤北與北北京京市市通通州州區(qū)區(qū)、、河河北北省省廊廊坊坊市市香香河河縣縣比比鄰鄰區(qū)位位四至至武清清武清清武清清區(qū)區(qū)位位———京津津核核心心樞樞紐紐2008年1月區(qū)域域環(huán)環(huán)境境分分析析武清區(qū)概況武清區(qū)域環(huán)境境分析區(qū)域環(huán)境分析析小結(jié)2008年1月武清區(qū)GDP水平穩(wěn)步爬升升，京津的整整體促進(jìn)功不不可沒2006年武清GDP收入為135億，較去年快速速增長，武清清對天津GDP的貢獻(xiàn)作用在在增加，而究究其原因，借借助京津紐帶帶的位置優(yōu)勢勢，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)業(yè)調(diào)整帶來的的巨大收益功功不可沒。從經(jīng)濟(jì)環(huán)境看看——區(qū)域經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定定增長，為房房地產(chǎn)發(fā)展提提供良好環(huán)境境2008年1月目前高村和太太子務(wù)作為首首都第二機(jī)場場選址的候選選地。如果成成功落戶武清清，將對區(qū)域域發(fā)展帶來極極大的拉動作作用，預(yù)計(jì)第第二機(jī)場選址址工作在2007年完成，2010年啟動建設(shè)，，2015年建成投入使使用。武清城市空間間結(jié)構(gòu)：一軸：京津發(fā)發(fā)展主軸，這這是未來武清清發(fā)展的核心心帶。兩帶：京津主主通道兩側(cè)切切向發(fā)展帶，，要主動接受受主軸輻射。。八大組團(tuán)：新城核心組團(tuán)團(tuán)；外圍7個(gè)產(chǎn)業(yè)特色鮮鮮明的小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)組群。其中中，東部發(fā)展展帶，包括3個(gè)組團(tuán)，以發(fā)發(fā)揮濕地、森森林、水庫資資源為著力點(diǎn)點(diǎn)，發(fā)展休閑閑旅游為主業(yè)業(yè)，配套發(fā)展展現(xiàn)代制造、、生態(tài)農(nóng)業(yè)；；西部發(fā)展帶帶，包括4個(gè)組團(tuán)，立足足現(xiàn)有基礎(chǔ)，，發(fā)展現(xiàn)代制制造為主業(yè)，，配套發(fā)展倉倉儲物流、商商貿(mào)服務(wù)業(yè)。。武清是京津城城市發(fā)展主軸軸上的重要新新城，其城市市定位為：京京津之間的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)基地、物流流基地和生態(tài)態(tài)宜居城市從武清城市規(guī)規(guī)劃角度看——本案位于規(guī)劃劃中的“新城城核心組團(tuán)””，是未來發(fā)發(fā)展的重點(diǎn)2008年1月從人口角度看看——人口不斷的增增長極大的帶帶動了未來對對于居住的需需求增長武清區(qū)區(qū)現(xiàn)階階段戶戶籍人人口數(shù)數(shù)量基基本保保持穩(wěn)穩(wěn)定，，據(jù)了了解，，目前前武清清區(qū)常常住人人口達(dá)達(dá)83萬人，，其中中戶籍人人口82萬人，，流動動人口口超過過1萬人。城區(qū)人人口22萬，按照照規(guī)劃劃，到到2010年將達(dá)達(dá)36萬，2020年達(dá)60萬。從業(yè)人人口比比例近近幾年年提高高較多多，特特別是是城鎮(zhèn)鎮(zhèn)單位位從業(yè)業(yè)人員員數(shù)量量呈現(xiàn)現(xiàn)上升升趨勢勢，從從側(cè)面面預(yù)示示了區(qū)區(qū)域人人員的的人均均收入入將呈呈現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)中有有升的的趨勢勢。2001年2002年2003年2004年2005年戶籍人口80.1780.5780.7881.181.72城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員3.442.826.26.586.36鄉(xiāng)村從業(yè)人員36.3236.3336.5636.8637.29未來城城區(qū)人人口將將高速速增長長，從從業(yè)人人口比比例上上升，，受其其帶動動人均均收入入將呈呈上升升趨勢勢2008年1月區(qū)域二二、三三產(chǎn)業(yè)業(yè)人口口將為為區(qū)域域商品品房發(fā)發(fā)展提提供了了持續(xù)續(xù)發(fā)展展的客客源由于區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)第三三產(chǎn)業(yè)業(yè)從屬屬于第第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，隨著著第二二產(chǎn)業(yè)業(yè)的不不斷發(fā)發(fā)展，，區(qū)域域第2、3產(chǎn)業(yè)從從業(yè)人人員逐逐年遞遞增，，隨著工工業(yè)化化進(jìn)程程加深深武清清區(qū)就就業(yè)人人口收收入逐逐年遞遞增，，使購買買商品品房成成為可可能。。故第第2、3產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展可可以為為區(qū)域域商品品房發(fā)發(fā)展提提供了了持續(xù)續(xù)發(fā)展展的客客源。。武清產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人人口發(fā)發(fā)展2008年1月多條高高速公公路經(jīng)經(jīng)過武武清連連通北北京、、廊坊坊和天天津京福公公路（（104國道）），雙雙向二二車道道，直直通天天津市市區(qū)，，與京京津塘塘高速速連接接，路路況較較差，，通行行車輛輛較多多且以以大型型貨運(yùn)運(yùn)車為為主京滬高高速，，雙向向二車車道，，北端端頭與與京津津塘高高速公公路交交叉，，直達(dá)達(dá)天津津市區(qū)區(qū)（高高速費(fèi)費(fèi)30元）京津塘塘高速速公路路，雙雙向二二車道道，是是區(qū)域域內(nèi)最最為繁繁忙的的高速速公路路，快快速連連通天天津、、北京京和濱濱海新新區(qū)，，京津津塘二二線正正在修修建中中，預(yù)預(yù)計(jì)2008年通車車從交通通建設(shè)設(shè)上看看——不斷改改善的的交通通環(huán)境境將會會為本本案提提供更更為寬寬廣的的發(fā)展展環(huán)境境四條高高速：：5個(gè)出口口兩條國國道：：103104六條城城市干干道城際鐵鐵路：：楊村村客運(yùn)運(yùn)站京山鐵鐵路：：楊村村貨運(yùn)運(yùn)站2008年1月京津城城際使使武清清更便便捷地地承接接北京京和天天津產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移和和擴(kuò)散散，更更好地地在疏疏解大大都市市部分分功能能（比比如居居住功功能、、休閑閑功能能等））的過過程中中獲得得發(fā)展展北京到到天津津城際際軌道道,全線總總長115公里京津城城際軌軌道交交通時(shí)時(shí)速為為300公里。。京津城城際軌軌道交交通將將設(shè)5座車站站。分分別是是北京京南站站、亦亦莊站站、永永樂站站、武武清站站、天天津站站。全線費(fèi)費(fèi)用：：58元（北北京至至楊村村40元）全線時(shí)時(shí)間：：30分鐘開通時(shí)時(shí)間：：2008年8月從京津津城鐵鐵看——城鐵為為本案案既帶帶了極極大的的發(fā)展展機(jī)遇遇，同同時(shí)也也帶來來了相相應(yīng)的的競爭爭城際列車車車站武武清站就就設(shè)在距距項(xiàng)目步行僅約約10余分鐘路程的前進(jìn)道上2008年1月圍繞城際際列車武武清站區(qū)區(qū)域，將將進(jìn)行一一系列的的開發(fā)建建設(shè)。車站周邊邊地區(qū)場場所重塑塑，樹立立武清新新地標(biāo)，，打造武武清新名名片，展展示武清清特色的的城市發(fā)發(fā)展圖景景。規(guī)劃面積積1800畝，定位位為：商商業(yè)、居居住、特特色產(chǎn)業(yè)業(yè)，建有有城鐵商業(yè)業(yè)中心、、生態(tài)居居住區(qū)等多個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目。京津城鐵鐵周邊規(guī)規(guī)劃大量量投資型型項(xiàng)目2008年1月前進(jìn)道兩兩側(cè)開發(fā)發(fā)建設(shè)京津城鐵鐵專題分分析前進(jìn)道沿線重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域三個(gè)村莊莊，規(guī)劃劃占地面面積8平方公里里城際車站站南部生生態(tài)居住住區(qū)近期開發(fā)發(fā)項(xiàng)目：：新農(nóng)村村試點(diǎn)、、華北城城、休閑閑島新城南部部生態(tài)高高尚居住住區(qū)2008年1月從城區(qū)居居住板塊塊格局看看——本案處于于未來宜宜居生活活區(qū)的核核心部分分，住宅宅發(fā)展?jié)摑摿薮蟠竽壳拔淝迩宄菂^(qū)居居住板塊塊主要由由3大部分組組成，分分別為武清新新城板塊塊、武清開發(fā)發(fā)區(qū)板塊塊、武清老城城板塊，其中：：武清新城城板塊：：為武清清城區(qū)主主要居住住板塊，，是未來來規(guī)劃的的宜居生生活區(qū)的的核心區(qū)區(qū)域，區(qū)區(qū)內(nèi)集中中了第六六城、北北岸尚城城、城市市藝墅等等為首的的多個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目；武清開發(fā)發(fā)區(qū)板塊塊：主要要以棲仙仙公寓東東區(qū)、中中區(qū)、西西區(qū)為主主；武清老城城：以原原有叫早早建設(shè)的的居民樓樓為主。。新城居住區(qū)開發(fā)區(qū)居住區(qū)老城區(qū)2008年1月武清區(qū)第第一產(chǎn)業(yè)業(yè)比重呈呈減少趨趨勢，第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)的主導(dǎo)導(dǎo)地位逐逐年凸顯顯，第三三產(chǎn)業(yè)近近幾年占占據(jù)相當(dāng)當(dāng)規(guī)模，，預(yù)計(jì)將將會繼續(xù)續(xù)增加第一產(chǎn)業(yè)所占比重（%）第二產(chǎn)業(yè)所占比重（%）第三產(chǎn)業(yè)所占比重（%）2001年16.416.043.742.742.241.32002年17.315.647.342.746.341.72003年18.814.456.443.355.142.32004年21.1719.844.9642.040.8938.22005年21.6518.649.3842.545.1738.9武清區(qū)三三大產(chǎn)業(yè)業(yè)絕對規(guī)規(guī)模呈現(xiàn)現(xiàn)不斷增增長勢頭頭。同時(shí)時(shí)三大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在地地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值中中的比重重保持穩(wěn)穩(wěn)定。目目前來看看，武清清區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值主主要由第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)主導(dǎo)，，同時(shí)，，第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也占占據(jù)相當(dāng)當(dāng)規(guī)模。。從2006年產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)來看看，第一一產(chǎn)業(yè)所所占比例例大幅減減低，第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)所占比比例仍然然在增加加，預(yù)計(jì)計(jì)在未來來幾年，，第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)繼續(xù)續(xù)減少，，而第二二產(chǎn)業(yè)和和第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主主導(dǎo)地位位將會更更為明顯顯。從產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展角度度——武清第二二產(chǎn)業(yè)的的不斷發(fā)發(fā)展，必必然促進(jìn)進(jìn)其人口口結(jié)構(gòu)的的變化，，并同時(shí)時(shí)帶動城城市的發(fā)發(fā)展進(jìn)程程2008年1月從產(chǎn)業(yè)園園區(qū)發(fā)展展現(xiàn)狀及及未來趨趨勢可以以看出——隨著產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展，本案案將會承承擔(dān)部分分產(chǎn)業(yè)的的居住功功能需求求2006年開發(fā)區(qū)區(qū)累計(jì)實(shí)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值47億元，增增長35%；完成銷銷售收入入143億元，增增長29%；實(shí)現(xiàn)稅稅收15億元，增增長50%。武清的兩兩個(gè)開發(fā)發(fā)區(qū)均為為天津國國家級產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園，，對承接接天津第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)起到巨巨大作用用2008年1月武清區(qū)工工業(yè)園區(qū)區(qū)發(fā)展概概況武清具有有兩大省省級工業(yè)業(yè)園區(qū)和和十多個(gè)個(gè)縣級工工業(yè)園區(qū)區(qū)。省級工業(yè)業(yè)園區(qū)：：武清逸仙仙園：屬屬于泰達(dá)達(dá)園區(qū)的的一部分分，其功功能定位位為以貼貼片、注注塑、沖沖壓、組組裝為主主的電子子產(chǎn)品配配套產(chǎn)業(yè)業(yè)園。武清開發(fā)發(fā)區(qū)：現(xiàn)現(xiàn)階段已已經(jīng)基本本形成了了以汽車車及零部部件制造造、機(jī)械械制造、、新型材材料、生生物醫(yī)藥藥、電子子信息為為主的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)群落落。縣級工業(yè)業(yè)園區(qū)：：王慶坨經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)、、王古經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)、、上馬臺臺工業(yè)區(qū)區(qū)、河西西務(wù)產(chǎn)業(yè)業(yè)功能區(qū)區(qū)、梅廠廠福源經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)等等十多個(gè)個(gè)區(qū)縣級級工業(yè)區(qū)區(qū)。以化化工、電電子產(chǎn)品品、汽配配及自行行車制造造為主產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈以以初步形形成。以下將主主要介紹紹武清開開發(fā)區(qū)與與武清清清逸仙園園共同組組成高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)2008年1月武清開發(fā)發(fā)區(qū)是1991年12月批準(zhǔn)設(shè)設(shè)立的國國家級高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)開開發(fā)區(qū)，，地處北北京、天天津之間間。武清開發(fā)發(fā)區(qū)規(guī)劃劃總面積積24.8平方公里里，由生生活區(qū)、、中心區(qū)區(qū)和工業(yè)業(yè)區(qū)組成成。目前，已已有來自自美國、、丹麥、、瑞典、、芬蘭、、德國、、日本、、韓國以以及臺灣灣、香港港等21個(gè)國家和和地區(qū)的的500余家企業(yè)業(yè)投資建建廠，形形成了電電子信息息、新型型材料、、生物醫(yī)醫(yī)藥、機(jī)機(jī)械制造造、汽車車及零部部件五個(gè)個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。武清開發(fā)發(fā)區(qū)概況況武清區(qū)工工業(yè)園區(qū)區(qū)介紹——武清開發(fā)發(fā)區(qū)2008年1月武清開發(fā)發(fā)區(qū)是中中國北方方產(chǎn)業(yè)和和人口高高度密集集，城市市集中，，交通便便利，工工商業(yè)發(fā)發(fā)達(dá)，市市場容量量巨大的的黃金地地帶武清開發(fā)發(fā)區(qū)地處處京津之之間，位位于京津津塘高速速公路71公里處。。是中國國環(huán)渤海海經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)的中心心，區(qū)位位優(yōu)勢得得天獨(dú)厚厚。如果以武武清開發(fā)發(fā)區(qū)為中中心，在在100公里半徑徑的國土土范圍內(nèi)內(nèi)，有北北京、天津兩座座直轄市市的全部部和河北北省的部部分省、、市，常常住人口口3000萬；500公里為半半徑的國國土范圍圍內(nèi)，有100萬人口以以上的城城市11座，常住住人口2億多，占占全國總總數(shù)1/6，國內(nèi)生生產(chǎn)總值值占全國國的1/5。武清區(qū)工工業(yè)園區(qū)區(qū)介紹——武清開發(fā)發(fā)區(qū)2008年1月武清開發(fā)發(fā)區(qū)總體體規(guī)劃一期開發(fā)發(fā)面積6.4平方公里里，由5平方公里里的產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)、0.8平方公里里的中心心區(qū)和1.4平方公里里的生活活區(qū)構(gòu)成。1992年6月奠基起起步，2002年7月建成。。二期開發(fā)發(fā)面積6.9平方公里，，按照“超超前建設(shè)、、全面接軌軌、聚集優(yōu)優(yōu)勢、持續(xù)續(xù)發(fā)展”的的發(fā)展思路路，2003年10月完成全部部基礎(chǔ)設(shè)施施的建設(shè)，，并開始招招商，目前前已完成大大部分招商商出讓工作作。三期開發(fā)面面積5.9平方公里，，計(jì)劃在2010年前建設(shè)完完成。武清區(qū)工業(yè)業(yè)園區(qū)介紹紹——武清開發(fā)區(qū)區(qū)2008年1月經(jīng)過十年發(fā)發(fā)展，逐步步形成了汽汽車及零部部件制造、、機(jī)械制造造、新型材材料、生物物醫(yī)藥、電電子信息五五大優(yōu)勢產(chǎn)產(chǎn)業(yè)武清開發(fā)區(qū)區(qū)產(chǎn)業(yè)狀況況武清區(qū)工業(yè)業(yè)園區(qū)介紹紹——武清開發(fā)區(qū)區(qū)2008年1月投資方企業(yè)名稱性質(zhì)國別主要產(chǎn)品日本東棉株式會社天津大真空有限公司獨(dú)資日本水晶震動子、水晶片日本住友商事株式會社天津華住金屬制品有限公司獨(dú)資日本剪切鋼板韓國樂喜化學(xué)公司天津樂金新型建材有限公司合資韓國PVC地磚、地墊、高光膜日本住友商事株式會社中農(nóng)住商（天津）農(nóng)用化學(xué)品有限公司合資日本除草劑、殺蟲劑、殺菌劑日本三井物產(chǎn)株式會社天津三之星機(jī)帶有限公司獨(dú)資日本機(jī)械用（主要用于汽車等）硫化橡膠傳動帶艾默生電器公司艾默生過程管理（天津）閥門有限公司獨(dú)資美國氣動閥門控制系統(tǒng)日本伊騰忠株式會社天津真和實(shí)業(yè)有限公司獨(dú)資日本制鞋企業(yè)名稱（龍頭企業(yè)）國別備注歐、美企業(yè)丹佛斯（天津）有限公司丹麥控制閥生產(chǎn)處世界領(lǐng)先地位、天津公司是在亞洲地區(qū)最大的投資項(xiàng)目瑞特格散熱器（天津）有限公司芬蘭散熱器生產(chǎn)居世界前列泰姆玻璃機(jī)械（天津）有限公司芬蘭鋼化爐生產(chǎn)居世界第一位麥格昆磁（天津）有限公司美國當(dāng)今世界上粘結(jié)釹鐵硼磁粉的最大生產(chǎn)商、已占據(jù)了粘結(jié)釹磁市場90%的市場份額天津中天高科特種車輛有限公司美國亞洲最大特種車輛制造商日新企業(yè)天津伊都錦時(shí)裝有限公司日本世界知名品牌娃哈哈（天津）飲料有限公司新加坡國內(nèi)著名品牌港臺企業(yè)光寶電子（天津）有限公司臺灣世界第三大光電產(chǎn)品制造商天津濟(jì)豐包裝紙業(yè)有限公司維爾京群島世界著名品牌功學(xué)社（天津）樂器有限公司維爾京群島樂器生產(chǎn)居世界前列天津天寶光碟有限公司香港產(chǎn)品市場占有率居全國前5名天津天獅生物發(fā)展有限公司香港民族企業(yè)著名品牌、被中國國情研究會確立為中國惟一國家級保健品研究基地“和”國家級直銷行業(yè)研究基地被聯(lián)合國評為“國際生態(tài)安全最佳企業(yè)”、被確定為聯(lián)合國正式供應(yīng)商“之一天津南玻工程玻璃有限公司香港中國玻璃工業(yè)最富有競爭力的企業(yè)、擁有多條世界一流生產(chǎn)線綾致時(shí)裝（天津）有限公司香港世界知名品牌娃哈哈（天津）飲料有限公司新加坡國內(nèi)著名品牌中國企業(yè)中體產(chǎn)業(yè)股份有限公司中國國內(nèi)體育產(chǎn)業(yè)的第一家上市公司天津紅日藥業(yè)股份有限公司中國銷售額濟(jì)身全國制藥企業(yè)百強(qiáng)之列、天津市十佳民營明星企業(yè)天津名門動物食品有限公司中國投資方希望集團(tuán)是中國最大的民營企業(yè)天津豹鳴股份有限公司中國全國500家最大建材工業(yè)企業(yè)之一天津完達(dá)山華明乳品有限公司中國國內(nèi)著名品牌世界500強(qiáng)企業(yè)世界級大型型企業(yè)齊聚聚武清開發(fā)發(fā)區(qū)武清區(qū)工業(yè)業(yè)園區(qū)介紹紹——武清開發(fā)區(qū)區(qū)2008年1月天鵝湖大酒酒店雍陽賓館海關(guān)培訓(xùn)中中心武清開發(fā)區(qū)區(qū)生活配套套武清開發(fā)區(qū)區(qū)生活區(qū)是是為產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)提供生活活娛樂配套套的高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)社區(qū)，棲棲仙溫泉公公寓、花園園別墅、海海達(dá)家樂超超市、海隆隆酒樓、棲棲仙公園、、英華學(xué)校校等一大批批生活服務(wù)務(wù)設(shè)施為前前來投資的的各方人士士提供了一一個(gè)優(yōu)良的的生活空間間。武清開發(fā)區(qū)區(qū)有四星級級酒店天鵝鵝湖大酒店店；三星級級酒店雍陽陽賓館；以以及海關(guān)培培訓(xùn)中心。。武清區(qū)工業(yè)業(yè)園區(qū)介紹紹——武清開發(fā)區(qū)區(qū)2008年1月武清逸仙園園工業(yè)區(qū)天津經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)逸仙科學(xué)學(xué)工業(yè)園（（逸仙園））坐落在天天津市武清清區(qū)，規(guī)劃劃面積10平方公里，，已經(jīng)初步步形成了以以電子工業(yè)業(yè)、機(jī)械制制造（汽車車配件）等等高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)為主主的工業(yè)園園區(qū)。武清區(qū)工業(yè)業(yè)園區(qū)介紹紹——武清逸仙園園工業(yè)區(qū)2008年1月入駐企業(yè)情情況及代表表企業(yè)現(xiàn)階段園區(qū)區(qū)內(nèi)的投資企業(yè)約約40家，轉(zhuǎn)讓土地地面積1.1平方公里，，累計(jì)吸引引投資總額額8.3億多美元，，注冊資本本近4億美元，投資密度達(dá)達(dá)750美元/平方米。2005年工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值為62.5億元人民幣幣，出口額為為1.5億美元，從業(yè)人員6500多人，年稅收接近近3億元人民幣幣。天津三星SDI有限公司：：截至目前是是逸仙園內(nèi)內(nèi)最大的企企業(yè)，成立立于1996年7月，投資總總額4.73億美元，占占地48萬平方米，，由三星電電管（香港港）有限公公司和天津津電子工業(yè)業(yè)總公司共共同投資，，主要從事事彩色顯像像管、彩色色顯示管及及配套件的的開發(fā)、設(shè)設(shè)計(jì)、生產(chǎn)產(chǎn)和銷售。。武清區(qū)工業(yè)業(yè)園區(qū)介紹紹——武清逸仙園園工業(yè)區(qū)2008年1月武清逸仙園園代表企業(yè)業(yè)安施電子（（天津）有有限公司美國獨(dú)資企企業(yè)，(美國總部為為日本京瓷瓷公司控股股)，占地7萬平方米，，投資總額額7000萬美元，生生產(chǎn)、銷售售鉭電容器器和其他新新型電子元元器件和集集成元件。。鵬思特（天天津）實(shí)業(yè)業(yè)有限公司司美國獨(dú)資企企業(yè)，占地地6.3萬平米，累累計(jì)投資總總額2998萬美元，主主要從事集集成電路等等精密機(jī)電電組件，元元件組件和和撓曲電路路組件的生生產(chǎn)和銷售售?，F(xiàn)作為為摩托羅拉拉的國內(nèi)配配套企業(yè)，，為摩托羅羅拉生產(chǎn)零零部件。武清區(qū)工業(yè)業(yè)園區(qū)介紹紹——武清逸仙園園工業(yè)區(qū)2008年1月武清逸仙園園代表企業(yè)業(yè)萬都（天津津）汽車零零部件有限限公司韓國獨(dú)資企企業(yè)，占地地約4.5萬平方米，，投資總額額4876.8萬美元。主主要從事汽汽車剎車及及相關(guān)部件件的生產(chǎn)。天津平和汽汽車配件有有限公司韓國獨(dú)資企企業(yè)，占地地約59502平方米，投投資總額3600萬美元。主主要從事汽汽車減震器器及相關(guān)部部件的生產(chǎn)產(chǎn)。武清區(qū)工業(yè)業(yè)園區(qū)介紹紹——武清逸仙園園工業(yè)區(qū)2008年1月武清逸仙工工業(yè)園周邊邊配套泰達(dá)研修中中心中國婦女人人材開發(fā)交交流中心天津鵝湖渡渡假村逸仙公寓武清區(qū)工業(yè)業(yè)園區(qū)介紹紹——武清逸仙園園工業(yè)區(qū)2008年1月武清縣區(qū)級級工業(yè)區(qū)發(fā)發(fā)展情況——王古經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)天津王古開開發(fā)區(qū)2001年10月11日由天津市市武清區(qū)人人民政府批批準(zhǔn)成立，，始建于2002年5月，總規(guī)劃劃面積6平方公里（（約合9000畝）。截止止目前，已已有入?yún)^(qū)生生產(chǎn)企業(yè)80余家；注冊冊企業(yè)30余家，入?yún)^(qū)區(qū)企業(yè)已化化工、建材材、配件為為主，吸引引國內(nèi)外投投資近20億元，現(xiàn)已已成為京津津地區(qū)最具具發(fā)展?jié)摿α透偁幜αΦ拈_發(fā)區(qū)區(qū)之一，2004年全國開發(fā)發(fā)區(qū)整頓中中順利通過過國土資源源部等五部部委審核，，同年4月被天津市市人民政府府確認(rèn)保留留武清區(qū)工業(yè)業(yè)園區(qū)介紹紹——武清其他縣縣級工業(yè)區(qū)區(qū)2008年1月武清縣區(qū)級級工業(yè)區(qū)發(fā)發(fā)展情況——梅廠福源經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)天津武清福福源經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)建在梅廠廠鎮(zhèn)中東部，東鄰津津圍公路，，楊北公路路東西向從區(qū)內(nèi)穿過過，占地300公頃，區(qū)內(nèi)內(nèi)土地平坦，地質(zhì)質(zhì)構(gòu)造良好好。石各莊產(chǎn)業(yè)業(yè)功能區(qū)規(guī)劃建成占占地1000畝的產(chǎn)業(yè)功功能區(qū)，220畝起步區(qū)土土地已全部部出讓并正正在建廠，，二期1000畝地正在建建設(shè)中。區(qū)區(qū)域擁有股股份制企業(yè)業(yè)、民營企企業(yè)85家，形成了了建筑建材材、醫(yī)藥制制劑、房地地產(chǎn)開發(fā)、、服裝服飾飾、餐飲服服務(wù)、木業(yè)業(yè)制造、輕輕工電子、、造紙印刷刷等8大主導(dǎo)行業(yè)業(yè)。武清區(qū)工業(yè)業(yè)園區(qū)介紹紹——武清其他縣縣級工業(yè)區(qū)區(qū)2008年1月武清縣區(qū)級級工業(yè)區(qū)發(fā)發(fā)展情況——上馬臺工業(yè)業(yè)區(qū)天津武清上上馬臺工業(yè)業(yè)區(qū)是集鑄鑄造、制造造及其研發(fā)發(fā)為一體，，產(chǎn)業(yè)聚集集，功能完完備的現(xiàn)代代化基礎(chǔ)性性工業(yè)基地地。工業(yè)區(qū)位于于京津之間間，京津塘塘高速公路路二線與津津圍公路交交口處，距距北京85公里，距天天津市區(qū)20公里，距天天津港50公里，距天天津?yàn)I海國國際機(jī)場25公里，距楊楊村城區(qū)20公里。工業(yè)區(qū)規(guī)劃劃總面積2.6平方公里，，由產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)、生活服服務(wù)區(qū)和公公建區(qū)組成成。區(qū)內(nèi)基基礎(chǔ)設(shè)施完完備，配套套設(shè)施齊全全，實(shí)現(xiàn)了了“七通一一平”，生生活服務(wù)區(qū)區(qū)可為企業(yè)業(yè)職工提供供住宿、醫(yī)醫(yī)療、購物物等生活服服務(wù)。工業(yè)區(qū)現(xiàn)有有內(nèi)外資企企業(yè)35家，投資總總額已達(dá)2.5億美元，并并形成了鑄鑄造、機(jī)加加工、廚房房器皿、樂樂器制造、、戶外家具具制造五大大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)集群化發(fā)發(fā)展的格局局。行業(yè)類別企業(yè)數(shù)投資總額(萬美元)所占比例(％)汽車零部件鑄造、制造加工172826591.2廚房器皿和樂器制造87202.3家具制造512854.1其他127302.4合計(jì)4231000100武清區(qū)工業(yè)業(yè)園區(qū)介紹紹——武清其他縣縣級工業(yè)區(qū)區(qū)2008年1月武清縣區(qū)級級工業(yè)區(qū)發(fā)發(fā)展情況——南蔡村工業(yè)業(yè)區(qū)于2000年規(guī)劃建立立的南蔡村村自行車工工業(yè)區(qū)，占占地面積2350畝（1.6平方公里））。如今首首期開發(fā)的的1800畝（1.2平方公里））自行車產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)以其其高水平的的基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)、優(yōu)優(yōu)惠的扶持持政策、高高標(biāo)準(zhǔn)的服服務(wù)舉措吸吸引了17家中外企業(yè)業(yè)到此投資資興業(yè)，年年創(chuàng)產(chǎn)值突突破8億元，已成成為較具實(shí)實(shí)力和競爭爭力的中國國北方自行行車生產(chǎn)及及出口基地地。如今園區(qū)自自行車生產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)已發(fā)發(fā)展到40余家，年產(chǎn)產(chǎn)自行車300多萬輛，從從事自行車車產(chǎn)業(yè)的員員工人數(shù)超超過了5000人，各類技技術(shù)人員占占員工總數(shù)數(shù)的30％，其中具具有大專以以上文憑的的技術(shù)人員員近200人。武清區(qū)工業(yè)業(yè)園區(qū)介紹紹——武清其他縣縣級工業(yè)區(qū)區(qū)2008年1月區(qū)域環(huán)境分分析武清區(qū)概況況武清區(qū)域環(huán)環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境分分析小結(jié)2008年1月區(qū)域環(huán)境小小結(jié)隨著“十一一五”后武武清城區(qū)規(guī)規(guī)劃的進(jìn)一一步調(diào)整，，區(qū)域功能能定位更為為明確，本本案處于規(guī)規(guī)劃的宜居居生活區(qū)內(nèi)內(nèi)，周邊居居住氛圍濃濃厚，其明明確地功能能定位，將將會進(jìn)一步步加強(qiáng)客戶戶對于區(qū)域域發(fā)展?jié)摿αΦ恼J(rèn)可；；2武清經(jīng)濟(jì)水水平近年來來不斷增長長，為房地地產(chǎn)的發(fā)展展提供了穩(wěn)穩(wěn)定的發(fā)展展環(huán)境，并并且隨著常常駐人口數(shù)數(shù)量的增長長，必將帶帶動人均住住房需求的的逐漸上漲漲；3隨著武清經(jīng)經(jīng)濟(jì)的不斷斷發(fā)展，已已吸引本市市及外地各各大房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商對對其關(guān)注，，他們的進(jìn)進(jìn)入將進(jìn)一一步加快武武清房地產(chǎn)產(chǎn)市場的規(guī)規(guī)范化與競競爭性，為為武清房地地產(chǎn)開發(fā)提提供更為廣廣闊的空間間。14隨著以武清清開發(fā)區(qū)及及逸仙產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)為主的的高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的的不斷完善善，以及國國際物流區(qū)區(qū)籌建的逐逐步落實(shí)，，必定帶動動區(qū)域產(chǎn)業(yè)業(yè)人口及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)人人口的增加加，他們對對居住新的的一輪需求求，必定刺刺激整個(gè)區(qū)區(qū)域市場的的供應(yīng)緊張張，并影響響到產(chǎn)品的的設(shè)計(jì)方案案。2008年1月項(xiàng)目本體分分析大盤案例分分析2008年1月我司操作大大盤開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)本案定位面面臨主要問問題2008年1月國奧村（奧奧林匹克公公園B區(qū)運(yùn)動員公公寓）項(xiàng)目目銷售代理理項(xiàng)目位置：：北京朝陽陽區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目性質(zhì)：：高檔住宅宅開發(fā)商商：國國奧投資發(fā)發(fā)展有限公公司項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)模：總總建筑面積積約40萬平方米我司操作大大盤案例12008年1月項(xiàng)目位置：：北京雙匯匯橋項(xiàng)目性質(zhì)：：普通住宅宅開發(fā)商商：北北京金時(shí)代代置業(yè)有限限公司項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)模：建筑筑面積45萬平米東一時(shí)區(qū)住住宅銷售代代理我司操作大大盤案例22008年1月曙光花園住住宅銷售代代理項(xiàng)目位置：：北京市海淀淀區(qū)四季青青鄉(xiāng)項(xiàng)目性質(zhì)：：中檔住宅宅開發(fā)商商：北京天鴻寶業(yè)房房地產(chǎn)股份份有限公司司項(xiàng)目規(guī)模：：建筑面積積50萬平米我司操作大大盤案例32008年1月天津?yàn)橙P盤策劃及銷銷售代理項(xiàng)目位置：：天津南北北大街與中中環(huán)線交口口項(xiàng)目性質(zhì)：：綜合體大大盤開發(fā)商商：天天津海景置置業(yè)有限公公司項(xiàng)目規(guī)模：：約110萬平米我司操作大大盤案例42008年1月1.前期定位是是關(guān)鍵2.尋找充足客客戶源3.產(chǎn)品的適應(yīng)應(yīng)性及豐富富性4.產(chǎn)品設(shè)計(jì)的的超前性綜合來看，，本案近70萬平米的居居住大盤，，在項(xiàng)目定定位、產(chǎn)品品設(shè)計(jì)、社社區(qū)建設(shè)上上必須考慮慮多種因素素，才可以以保證項(xiàng)目目對區(qū)域的的趨勢引導(dǎo)導(dǎo)。前期需要對對項(xiàng)目所在在區(qū)域進(jìn)行行詳細(xì)的調(diào)調(diào)研，了解解區(qū)域市場場整體情況況，以及客客戶的實(shí)際際需求，并并對未來發(fā)發(fā)展進(jìn)行預(yù)預(yù)測，方可可進(jìn)行定位位。我司操作大大盤經(jīng)驗(yàn)總總結(jié)5.配套順應(yīng)區(qū)區(qū)域發(fā)展，，避免重復(fù)要?jiǎng)討B(tài)的看看待項(xiàng)目不不同時(shí)期的的客戶變化化，跳出區(qū)區(qū)域看項(xiàng)目目，不斷擴(kuò)擴(kuò)大客戶源源。大盤引導(dǎo)區(qū)區(qū)域需求，，面對多重重客戶，因因此需要多多種類產(chǎn)品品以及豐富富的產(chǎn)品層層次。大盤開發(fā)周周期較長，，追求可持持續(xù)發(fā)展，，在產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)上考慮慮要長遠(yuǎn)，，并根據(jù)銷銷售時(shí)點(diǎn)有有節(jié)奏推出出。充分考慮區(qū)區(qū)域發(fā)展規(guī)規(guī)劃，在配配套設(shè)施建建設(shè)上彌補(bǔ)補(bǔ)區(qū)域不足足，豐富自自身生活氛氛圍。2008年1月我司操作大盤盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)總總結(jié)本案前期定位位從大盤角度度需考慮問題題2008年1月不缺乏普通教教育配套，缺缺乏具有高品質(zhì)、特色色的教育設(shè)施施從大盤角度，，前期定位需需考慮問題交通便捷教育環(huán)境物業(yè)服務(wù)商業(yè)便利產(chǎn)品多樣外部觀賞塑造區(qū)域坐標(biāo)標(biāo)建筑，做到景中有盤，盤是是景中盤通過高品質(zhì)物物業(yè)服務(wù)公司司，提升項(xiàng)目整體體價(jià)值結(jié)合外部交通通，合理規(guī)劃劃組團(tuán)內(nèi)部溝通聯(lián)聯(lián)系彌補(bǔ)區(qū)域不足足，打造外向向型社區(qū)性性綜合合服務(wù)務(wù)商業(yè)業(yè)街立足于于當(dāng)前前和未未來市市場需需求與盲點(diǎn)點(diǎn)，進(jìn)進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品組組合與與設(shè)計(jì)計(jì)，吸引多多樣客客戶2008年1月項(xiàng)目本本體分分析商品住住宅市市場研研究分分析2008年1月天津商商品住住宅市市場整整體分分析武清商商品住住宅市市場分分析商品住住宅市市場小小結(jié)2008年1月天津住住宅房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場整體體分析析天津商商品住住宅市市場土土地交交易情情況天津商商品住住宅市市場2007年商品品房交交易情情況天津2007年房地地產(chǎn)政政策分分析天津商商品住住宅市市場小小結(jié)2008年1月05-07年天津津居住住用地地總體體供應(yīng)應(yīng)05-07年，天天津居居住用用地供供應(yīng)量量持續(xù)續(xù)增長長，06、07年的供供應(yīng)均均達(dá)到到了前前一年年供應(yīng)應(yīng)量的的3倍，增增長迅迅速。。05-07年，市市內(nèi)六六區(qū)的的居住住用地地供應(yīng)應(yīng)大幅幅度減減少，，而環(huán)環(huán)城四四區(qū)則則保持持了相相對穩(wěn)穩(wěn)定的的供應(yīng)應(yīng)速度度。值得注注意的的是，，從06年開始始，天天津郊郊縣居居住用用地供供應(yīng)活活躍，，最近近2年供應(yīng)應(yīng)量持持續(xù)走走高。。05年沒有有供應(yīng)應(yīng)，而而06年共成成交16塊，而而07年則共共成交交55塊。數(shù)據(jù)來來源：：天津市市土地地交易易中心心土地供供應(yīng)持持續(xù)增增長，，07年表現(xiàn)現(xiàn)異常?；钴S躍，城城區(qū)供供應(yīng)放放緩，，環(huán)城四四區(qū)及及郊縣縣將支支撐大大局，，本案案發(fā)展展大勢勢利好好2008年1月06-07年天津津各郊郊縣居居住用用地供供應(yīng)對對比06-07年，天天津郊郊縣居居住用用地供供應(yīng)量量持續(xù)續(xù)增長長，武武清的的市場場供應(yīng)應(yīng)在整整體供供應(yīng)增增長的的大環(huán)環(huán)境下下，始始終保保持穩(wěn)穩(wěn)定的的供應(yīng)應(yīng)比例例，并并且在在郊縣縣的整整體供供應(yīng)中中占據(jù)據(jù)較大大比例例數(shù)據(jù)來來源：：天津市市土地地交易易中心心注：由于05年郊縣縣沒有有居住住用地地供應(yīng)應(yīng)，因因此此此處只只考慮慮06-07年情況況武清土土地供供應(yīng)穩(wěn)穩(wěn)中有有升，，預(yù)示示城市市規(guī)劃劃與發(fā)發(fā)展正正在穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)發(fā)展中中，為為本案案提供供良好好的區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展環(huán)環(huán)境2008年1月06-07年天津津居住住用地地單畝畝價(jià)格格對比比05-07年，天天津居居住用用地成成交均均價(jià)持持續(xù)走走高，，07年更是是漲勢勢明顯顯，郊郊縣及及環(huán)城城四區(qū)區(qū)貢獻(xiàn)獻(xiàn)巨大大數(shù)據(jù)來來源：：天津市市土地地交易易中心心07年，武武清的的居住住用的的的單單畝價(jià)價(jià)格上上漲態(tài)態(tài)勢明明顯。。06年價(jià)格格為14.86萬元/畝，低低于市市場均均價(jià)44.64萬元/畝，而2007年，武武清的的居住住用地地單畝畝均價(jià)價(jià)已達(dá)達(dá)117.52萬元/畝，高高于市市場均均價(jià)84.1萬元/畝。2008年1月天津住住宅房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場整體體分析析天津商商品住住宅市市場土土地交交易情情況天津商商品住住宅市市場2007年商品品房交交易情情況天津2007年房地地產(chǎn)政政策分分析天津商商品住住宅市市場小小結(jié)2008年1月06-07年天津津商品品房成成交量量及價(jià)價(jià)格對對比2007年天津津市商商品房房成交量量達(dá)972.05萬平米米，環(huán)比比2006年上漲漲幅度度約11.15%。成交均均價(jià)達(dá)達(dá)到5769.2元/平米，環(huán)比比上漲漲幅度度約19.3%。2007年全市市價(jià)格格逐月月上漲漲，由由于宏宏觀政政策調(diào)調(diào)控，，成交交量9月份之之后得得以控控制，，12月則再再次反反彈。。2007年天津房房地產(chǎn)產(chǎn)成交交價(jià)格格上漲漲幅度度較大大，成成交量量也較較2006年大，，但第第四季季度受受宏觀觀政策策影響響，成成交量量得以以控制制，呈呈現(xiàn)有有價(jià)無無市狀狀態(tài)。。07成交交面面積積及及成成交交價(jià)價(jià)格格大大幅幅提提高高，，年年末末宏宏觀觀政政策策在在控控制制成成交交量量的的同同時(shí)時(shí)對對價(jià)價(jià)格格的的增增長長暫暫沒沒有有形形成成抑抑制制2008年1月武清清房房價(jià)價(jià)明明顯顯高高于于其其他他郊郊縣縣，，并并且且基基本本與與北北辰辰區(qū)區(qū)均均價(jià)價(jià)持持平平，，對對于于來來自自市市區(qū)區(qū)、、城城郊郊的的人人口口，，其其價(jià)價(jià)格格優(yōu)優(yōu)勢勢已已經(jīng)經(jīng)在在逐逐漸漸減減少少。。支撐撐今今年年市市場場數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)躍躍升升的的主主角角，，主主要要來來自自郊縣縣區(qū)區(qū)域域和和濱濱海海新新區(qū)區(qū)，中中心心城城區(qū)區(qū)作作為為傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的成成交交集集中中區(qū)區(qū)域域，，對對整整體體市市場場的的影影響響力力正正逐逐漸漸縮縮減減，，而而以以郊郊縣縣和和濱濱海海區(qū)區(qū)域域?yàn)闉榇肀淼牡慕冀伎h縣區(qū)區(qū)域域，，在在相相關(guān)關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)中中的的比比重重正正在在逐逐漸漸提提升升，，并并開開始始積積極極的的影影響響天天津津房房地地產(chǎn)產(chǎn)整整體體市市場場的的走走勢勢。。2007年天天津津商商品品房房成成交交量量及及價(jià)價(jià)格格對對比比市區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)成成交交均均價(jià)價(jià)較較高高，，存存在在較較大大價(jià)價(jià)格格落落差差的的遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊郊五五縣縣將將有有可可能能承承接接部部分分市市區(qū)區(qū)人人口口。。城區(qū)區(qū)與與郊郊縣縣價(jià)價(jià)格格落落差差大大，，郊郊縣縣及及濱濱海海新新區(qū)區(qū)漸漸成成為為市市場場主主角角。。武清清價(jià)價(jià)格格漲漲勢勢迅迅猛猛，，與與近近郊郊價(jià)價(jià)格格拉拉近近，，后后期期價(jià)價(jià)格格漲漲幅幅存存在在壓壓力力。。5328元/平米米4982元/平米米武清清全全年年消消化化量量約約60萬平平米米2008年1月天津津住住宅宅房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場整整體體分分析析天津津商商品品住住宅宅市市場場土土地地交交易易情情況況天津津商商品品住住宅宅市市場場2007年商商品品房房交交易易情情況況天津津2007年房房地地產(chǎn)產(chǎn)政政策策分分析析天津津商商品品住住宅宅市市場場小小結(jié)結(jié)2008年1月1月至至12月，，央央行行十十次次上上調(diào)調(diào)存存款款類類金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)人人民民幣幣存存款款準(zhǔn)準(zhǔn)備備金金率率，，最最后后一一次次上上調(diào)調(diào)后后，，存存款款準(zhǔn)準(zhǔn)備備金金率率達(dá)達(dá)到到14.5%。3月至至12月，，央央行行共共6次加加息息,存款款基基準(zhǔn)準(zhǔn)利利率率從從2.52%提高高到到4.14%,貸款款基基準(zhǔn)準(zhǔn)利利率率提提高高到到7.47%。9月29日，，中中國國人人民民銀銀行行、、中中國國銀銀監(jiān)監(jiān)會會《關(guān)于于加加強(qiáng)強(qiáng)商商業(yè)業(yè)性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信貸貸國國力力管管理理的的通通知知》，提提高高第第二二套套住住房房的的貸貸款款首首付付款款比比例例，，不不得得低低于于40%，貸貸款款利利率率不不得得低低于于同同期期同同檔檔次次基基準(zhǔn)準(zhǔn)利利率率的的1.1倍。。影響響：：其其目目的的旨旨在在加加強(qiáng)強(qiáng)銀銀行行體體系系流流動動性性管管理理，，抑抑制制貨貨幣幣信信貸貸過過快快增增長長，，降降低低信信貸貸風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。。影響：其目的的旨在加強(qiáng)銀銀行體系流動動性管理，抑抑制貨幣信貸貸過快增長，，降低信貸風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。影響：此政策策的出臺將會會有效地抑制制非剛性購房房需求，有效效地減少投機(jī)機(jī)性購房，同時(shí)影響開發(fā)發(fā)商的樓盤銷銷售量，進(jìn)一一步影響房價(jià)價(jià)的上漲。2007年金融政策分分析2008年1月2007年土地政策分分析2007.7國土資源和房房屋管理局出出臺《出讓項(xiàng)目土地地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓審核工作程程序》規(guī)定8種土地不得出出讓規(guī)范土地市場場，規(guī)定8種土地不能出出讓。國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌牌出讓國有建建設(shè)用地使用用權(quán)規(guī)定》影響：嚴(yán)格控制土地地的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)節(jié)，使土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓更加透明明，減少暗箱箱操作。同時(shí)時(shí)，使拿地成本增增加，控制開開發(fā)商囤積土土地。強(qiáng)調(diào)受讓人必須付付清整宗地全全部土地出讓讓金后，方可可領(lǐng)取國有建建設(shè)用地使用用權(quán)證，并且將工業(yè)業(yè)用地納入招招拍掛范圍。。影響：這一政策出臺臺不僅規(guī)范了了拿地程序，，還將大大打打擊部分開發(fā)發(fā)商蓄意囤積積土地的行為為。2007.5天津市土地及及房管局《天津市國有劃劃撥土地上房房屋轉(zhuǎn)讓補(bǔ)繳繳土地出讓金金管理辦法》住宅房屋因買買賣、贈予而而發(fā)生轉(zhuǎn)讓的的，受讓人為為自然人且不不改變房屋設(shè)設(shè)計(jì)用途的，，并收取土地地出讓金。影響：這一《辦法》的施行意味著著在土地出讓讓金上政府收收益上浮，二手房的交易易價(jià)格有可能能由此上漲。。2007.12國土資源部、、財(cái)政部、中中國人民銀行行頒布《土地儲備管理理辦法》土地儲備實(shí)行行計(jì)劃管理，，嚴(yán)格規(guī)范范土地機(jī)構(gòu)融融資。影響：有效的打擊囤囤地行為，明明確了土地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系。主要要內(nèi)內(nèi)容容影響響2008年1月影響：有助于解決因因房地產(chǎn)所引引起的權(quán)屬關(guān)關(guān)系問題，為為物業(yè)稅的開開征奠定了基基礎(chǔ)。12月，央行和銀銀監(jiān)會頒布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)業(yè)性房地產(chǎn)信信貸管理的補(bǔ)補(bǔ)充通知》，解釋了“第第二套住房””的含義，是是以家庭為單單位的第二套套住房貸款首首付比例40%。10月，《物權(quán)法》的頒布實(shí)施，，對農(nóng)民耕地地被占用、城城市拆遷矛盾盾引發(fā)的利益益侵占、企業(yè)業(yè)改制中國有有資產(chǎn)流失問問題、小區(qū)車車位、綠地權(quán)權(quán)屬、70年后房屋續(xù)約約問題等等做做出了規(guī)定。。影響：明確了第二套套住房的含義義，加大了對對房地產(chǎn)市場場的管理力度度。2007年綜合政策分分析2008年1月再次，眾多開開發(fā)商對于天天津房地產(chǎn)市市場發(fā)展前景景還是比較看看好的，對房房價(jià)抱有上漲漲的預(yù)期。2007年政策對房地地產(chǎn)市場的影影響在宏觀調(diào)控的的背景下，商商品房價(jià)格仍仍然持續(xù)上漲漲這主要是由于于天津市住房房需求以自住住仍占較大比比例，投資需需求相對較少少，因而宏觀觀調(diào)控政策并并未象對南方方地區(qū)一樣對對天津市場產(chǎn)產(chǎn)生巨大影響響。其次，國家出出臺的相關(guān)調(diào)調(diào)控政策使得得部分購房者者產(chǎn)生了房價(jià)價(jià)下跌的心理理預(yù)期，這也也導(dǎo)致了天津市商品房房的成交量增增幅有所放緩緩出現(xiàn)“量降降價(jià)升”的市市場局面。2008年1月天津住宅房地地產(chǎn)市場整體體分析天津商品住宅宅市場土地交交易情況天津商品住宅宅市場2007年商品房交易易情況天津2007年房地產(chǎn)政策策分析天津商品住宅宅市場小結(jié)2008年1月天津住宅房地地產(chǎn)市場小結(jié)結(jié)土地市場商品房市場政策小結(jié)06-07年，武清的市市場供應(yīng)在整整體供應(yīng)增長長的大環(huán)境下下，始終保持持穩(wěn)定的供應(yīng)應(yīng)比例，并且且在郊縣的整整體供應(yīng)中占占據(jù)較大比例例。天津市居住用用地供應(yīng)量持持續(xù)增長，07年供應(yīng)量更是是大幅增長，，郊縣供應(yīng)量量的持續(xù)增長長是主要的作作用力，而環(huán)環(huán)城四區(qū)供應(yīng)應(yīng)量基本保持持穩(wěn)定市內(nèi)六六區(qū)供應(yīng)比例例則持續(xù)減少少。06-07年武清居住用用地單畝價(jià)格格持續(xù)走高，，07年價(jià)格接近06年價(jià)格的8倍，并高于天天津市場平均均水平。2007年天津市商品品房成交量、、成交均價(jià)保保持快速的增增長。受宏觀調(diào)控政政策影響，成成交量在9月出現(xiàn)萎縮，，而成家均價(jià)價(jià)依舊持續(xù)上上升，未得到到有效控制。。金融、土地等等綜合政策的的相繼登臺，，對抑制投資資產(chǎn)生的一定定效果，卻未未能抑制百姓姓最關(guān)心的價(jià)價(jià)格，市場購購房者多數(shù)持持觀望態(tài)度。。2008年1月武清住宅房房地產(chǎn)市場場分析武清商品住住宅市場土土地交易情情況武清房地產(chǎn)產(chǎn)市場2007年住宅交易易情況武清核心區(qū)區(qū)域二手房房市場情況況武清房地產(chǎn)產(chǎn)市場小結(jié)結(jié)2008年1月06-07年武清居住住用地供應(yīng)應(yīng)及單畝價(jià)價(jià)格對比06-07年，武清區(qū)區(qū)居住用地地供應(yīng)量持持續(xù)增長。。06年供應(yīng)量約約15.79萬平米，07年供應(yīng)量迅迅速增至61.7萬平米，07年的供應(yīng)量量約為06年的4倍，增長迅速速。數(shù)據(jù)來源：：天津市土地地交易中心心注：由于05年武清沒有有居住用地地供應(yīng)，因因此此處只只考慮06-07年情況在供應(yīng)量快快速增加的的情況下，，每畝的成成交價(jià)格卻卻實(shí)現(xiàn)了更更加快速的的增長。由由06年的14.9萬元/畝增至07年的117.52萬元/畝，07年價(jià)格約為為06年價(jià)格的8倍，可見市場場需求旺盛盛。供應(yīng)量呈迅迅速增長態(tài)態(tài)勢，價(jià)格格同時(shí)隨市市增長2008年1月06-07年武清各主主要街區(qū)居居住用地供供應(yīng)對比06年武清區(qū)居居住用地供供應(yīng)約11.8萬平米，而而07年此數(shù)據(jù)已已達(dá)58.4萬平米，從從整體上看看，武清區(qū)整體體居住市場場將在未來來出現(xiàn)1-2年出現(xiàn)高峰峰。數(shù)據(jù)來源：：天津市土地地交易中心心注：由于05年武清沒有有居住用地地供應(yīng)，因因此此處只只考慮06-07年情況據(jù)我司由武武清區(qū)土地地管理中心心了解到的的情況：2008年，武清城城區(qū)及開發(fā)發(fā)區(qū)尚沒有有新增的居居住用地規(guī)規(guī)劃，新增增供應(yīng)將集集中于各個(gè)個(gè)下屬村鎮(zhèn)鎮(zhèn)。同時(shí)，07年市場供應(yīng)應(yīng)量的增加加也體現(xiàn)了了武清的城城市化進(jìn)程程在07年進(jìn)一步加加速。2008年1月06-07年武清各主主要街區(qū)居居住用地供供應(yīng)對比數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：天津津市市土土地地交交易易中中心心2、雖雖然然07年武武清清城城區(qū)區(qū)的的居居住住供供應(yīng)應(yīng)量量占占到到了了全全區(qū)區(qū)供供應(yīng)應(yīng)量量的的52.2%，但但值值得得注注意意的的是是：：07年