房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告詳細(xì)版

第第頁共14頁昌建東外灘項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄TOC\o"1-5"\h\z第一部分宗地評價(jià) 2一、宗地基本情況 2二、區(qū)域板塊分析 2三、環(huán)境評價(jià) 3四、交通條件 3五、市政規(guī)劃 4第二部分區(qū)域市場分析 6一、周邊樓盤狀況 6二、價(jià)格及客戶群體分析 7第三部分項(xiàng)目SWOT分析 8一、地塊SWOT分析 8二、項(xiàng)目分析總結(jié) 9第四部分項(xiàng)目投資測算及價(jià)格敏感性分析 10一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 10二、項(xiàng)目投資測算表 11三、土地價(jià)格敏感性分析（160.5畝） 12四、商鋪價(jià)格敏感性分析（300萬/畝） 13第一部分宗地評價(jià)一、宗地基本情況目標(biāo)宗地位于漫河市哪城區(qū)黃河路與金山路交叉口東北角，占地160畝左右，容積率為35宗地東臨沙河，南臨漫河市主干道黃河路，緊鄰黃河路大橋，西臨漫河市主干道金山路，北距規(guī)劃中的生態(tài)水城僅1公里。目標(biāo)宗地原為漫河市鑄造廠，目前宗地圍墻已搭設(shè)，政府正在對鑄造廠進(jìn)行拆遷工作。宗地北部與雙匯?國際花園之間有塊空地，該地塊為漫河市舒曼置業(yè)有限公司所有，目前該地塊已無地上附著物，圍墻已搭設(shè)，但尚未動工，預(yù)計(jì)未來2年內(nèi)會動工，屆時(shí)將與本項(xiàng)目以及廣鑫?帝景城形成競爭態(tài)勢。二、區(qū)域板塊分析宗地所處沙北東區(qū)屬于漫河市被邊緣化的區(qū)域，西不屬于沙北板塊，東不屬于召陵板塊，南不屬于鐵東板塊，是漫河市一個(gè)被遺忘的邊緣化地帶。近年來，該區(qū)域由于沿河改造工程進(jìn)度較慢，區(qū)域的開發(fā)潛力一直未被挖掘，只有雙匯?國際花園唯一一個(gè)高檔社區(qū)孤掌難鳴。區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套不夠完善，也缺乏相應(yīng)的教育、醫(yī)療配套，在集中式的商業(yè)配套方面也存在空白?？v觀漫河市近年來的城市發(fā)展，不難發(fā)現(xiàn)，市中心老城區(qū)、沙北區(qū)，源匯區(qū)雙龍、西城區(qū)，以及沙北淞江新區(qū)的地塊越來越稀缺，甚至即將絕版。按照城市均衡發(fā)展的一般規(guī)律，漫河城市發(fā)展的軌跡將逐漸向東區(qū)沙北金山板塊及召陵板塊轉(zhuǎn)移，越來越多的外來品牌開發(fā)商選擇在此區(qū)域拿地，區(qū)域土地的升值潛力逐漸顯現(xiàn)，未來區(qū)域的地塊將會很稀缺。宗地緊鄰沙河，當(dāng)前漫河市政府對沙河沿河改造工程正在施工當(dāng)中，預(yù)計(jì)沙河二期工程將于5月份完工。未來2年內(nèi)，宗地東部,黃河路大橋以北，沙河河堤景觀工程的完工將會極大地帶動區(qū)域居住價(jià)值，提升板塊形象，對本項(xiàng)目產(chǎn)生積極影響。三、環(huán)境評價(jià)宗地處于漫河市東部，周邊道路平整，周邊工廠企業(yè)較少，居住壞境好。（沙河景觀區(qū)）周邊醫(yī)院：漫河市中醫(yī)院銀行：中國銀行、中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行學(xué)校：漫河二高、陽光雨露國際雙語嬰幼園、許慎幼兒園、漫河小學(xué)商業(yè)：三明超市四、交通條件目前宗地周邊已有18、28、36、39路公交通過，覆蓋區(qū)域廣,交通十分便利。18路"-宋寨-董莊-黑龍?zhí)?半截塔-雙匯國際花園-西華路口-桂車廠-沙北醫(yī)除-市二中--馬路彳t口二漂河新天地工文化路二五一路口二婦幼保健院二實(shí)驗(yàn)小學(xué)二干河陳鄉(xiāng)政府二開源集團(tuán)-森林公園-華強(qiáng)公司-柳江東苑-康平花園-柳江小區(qū)-東寶汽修中心-文萃江南-建材市場--107.國道28路朱莊-香山路口-金港大酒店-石油公司-東方大市場-金山路口-水泵廠-鑄造廠家屬院-而礪口-掛"L-潺河中等專業(yè)學(xué)校-商北-市建務(wù)廠泰山路口-黃山語口-藍(lán)天賓疝"-市政府-市環(huán)保局-康樂宮-瀑河醫(yī)專-丁灣-水利技校-五一路口-文化路口-瀑河新天典-金穗廣場-市煙廠-中州家具城-光明路口-三五一五工廠-市農(nóng)機(jī)公司-縣二高-空科醫(yī)院--人民醫(yī)院--塑料廠--燕山路口-.朱莊-28路總站36路北站（北環(huán)路口）-金山區(qū)管委會-三和木業(yè)-市八中-西華路口-鑄造廠家屬院-水泵廠-四巴-三五一五工廠-光明路口-中州家具城-市煙廠-火車站-中華市場-馬路街口-瀑河新天地-文化路口-五一路口-水利技校-民主路口-牛行街口-電腦城-市報(bào)社-市三院-哪城公療-哪城電業(yè)-遼河路口-淞江路口-嵩山路口-遼河路口-黃山路口泰山路口-總立^北環(huán)路口）39路董莊-雙匯國際花園-農(nóng)機(jī)監(jiān)理站-鑄造廠-銀鴿小區(qū)-金山橋南口-光明路北口-鑫海地水軒小區(qū)-萬祥街-萬順街-204倉庫-市煙廠-中匯廣場-瀑河新天地-文化路口-五一路且-國美電器-人民路口-民主路-牛行街口-電腦城-市報(bào)社-市三院-哪城五高-哪城勞動局-哪城郵電局-老二高-北街口-市交通局-許慎市場北口-太行山路口-淞江小區(qū)-哪城實(shí)驗(yàn)二高-北環(huán)二高宗地西鄰金山路、南鄰黃河路，兩條路均為城市主干道，黃河路往東通往沙河大橋、未來召陵行政辦公區(qū)域，往西通往市中心，僅需5分鐘車程；金山路往南通往召陵區(qū)三五一五、人民醫(yī)院、四中，各類配套設(shè)施完善，往北通往京港澳高速入口、規(guī)劃中的生態(tài)水城。五、市政規(guī)劃漫河新區(qū)：金山路以東147平方公里，規(guī)劃建設(shè)漫河新區(qū)（已有概念規(guī)劃），主要發(fā)展產(chǎn)業(yè)、生態(tài)宜居、重點(diǎn)進(jìn)行城鄉(xiāng)一體化和城中村改造。在新北環(huán)一公里處建設(shè)港口，沙河通航，直通淮河。沙河港口在進(jìn)行前期調(diào)研，很快進(jìn)行。根據(jù)漫河市2009-2030年總體規(guī)劃發(fā)展，漫河城市總體布局為一心、兩軸、九片區(qū)，未來召陵區(qū)將成為城市東部副中心，市政府將此區(qū)域打造成區(qū)域性食品研發(fā)、交易、消費(fèi)和職教中心，強(qiáng)化區(qū)域CBD行政中心的帶動作用，在淞江路以北，規(guī)劃建設(shè)以職業(yè)教育、研發(fā)為主的教育產(chǎn)業(yè)，同時(shí)以產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的建設(shè)為契機(jī)，形成區(qū)域性的食品研發(fā)、交易基地。宗地所在片區(qū)為金山組團(tuán)，在城市總體規(guī)劃當(dāng)中，將此片區(qū)定位為城市生態(tài)居住示范區(qū)。未來在市政府沿河規(guī)劃的引導(dǎo)下，將積極推進(jìn)生態(tài)居住的建設(shè)，強(qiáng)化生態(tài)資源的保護(hù)和利用，增加水上娛樂休閑項(xiàng)目的開發(fā)，例如：生態(tài)水城、沙灘浴場、海濱公園等，這些都將極大地帶動區(qū)域居住環(huán)境的改善，提升區(qū)域的住宅品質(zhì)，從而引導(dǎo)市民來此置業(yè)，拉升周邊樓盤房價(jià)。目前區(qū)域內(nèi)有雙匯?國際花園、銀河灣、0395傾城、山水杭城、廣弘花園、廣鑫?帝景城等樓盤，未來2年內(nèi)周邊將有4個(gè)新增項(xiàng)目，包括本項(xiàng)目、生態(tài)水城、臨近本項(xiàng)目舒曼置業(yè)的地塊及金山路路西國際花園對面的空置地塊。區(qū)域?qū)⒊蔀槁邮械纳鷳B(tài)居住示范區(qū)域，尤其是生態(tài)水城項(xiàng)目的啟動，將推動整個(gè)片區(qū)的生態(tài)居住氛圍，提升區(qū)域形象，對本項(xiàng)目產(chǎn)生積極影響。宗地東臨沙河，當(dāng)前漫河市政府對沙河沿河改造工程正在施工當(dāng)中，預(yù)計(jì)沙河二期工程將于年內(nèi)完工，這將推動區(qū)域沿河河堤景觀風(fēng)貌的展現(xiàn)，宗地東邊河堤水域風(fēng)貌景觀核心區(qū)域的雛形將初步形成。未來市政府還將對宗地東邊河堤區(qū)域規(guī)劃沙灘浴場，作為沙河二期景觀工程的一個(gè)亮點(diǎn)工程，沙灘浴場將填補(bǔ)漫河市沙澧河景觀工程中的一項(xiàng)空白。為把沙灘浴場打造成國內(nèi)一流的獨(dú)具亞熱帶風(fēng)情的休閑娛樂場所，市領(lǐng)導(dǎo)高度重視，從選址、定位到設(shè)計(jì)幾易其稿，最終把沙灘浴場的地點(diǎn)確定于沙河河岸左側(cè)黃河路沙河大橋下游處。規(guī)劃的沙灘浴場南北長約700米、東西寬70米，自堤外到堤內(nèi)，分別規(guī)劃了浴場主入口、停車場、沙灘浴場和水上娛樂項(xiàng)目。停車場緊鄰沙灘浴場主入口，依堤外濱河路而建，可同時(shí)容納100多輛汽車停放。堤外分別規(guī)劃設(shè)置了為浴場服務(wù)的淋浴房、更衣室、公廁和管理用房。堤內(nèi)沙灘浴場面積為3.2萬平方米，其中設(shè)置有小涼亭、小木屋供游人使用，靠近河堤位置設(shè)置有觀景平臺，觀景平臺。四周種植高大棕楣樹以表現(xiàn)浪漫的熱帶海灘情懷，同時(shí)還配置銀杏樹等樹種，體現(xiàn)沙灘浴場的季節(jié)變換之美。第二部分區(qū)域市場分析、周邊樓盤狀況項(xiàng)目位置戶型均價(jià)廣鑫?帝樂城黃河路與金山路交匯處西南角97褶兩室109-135褶三室7月開盤預(yù)計(jì)3800元/褶灣畔19號黃河路與金山路交匯處東南角97.5褶兩室125褶三室5月開盤預(yù)計(jì)3500元/褶0395傾城金山路與黃河路交叉口向北100米路西92褶兩室現(xiàn)房3500元/褶國際花園金山路與黃河路交叉口向北200米路東140褶以上大戶型現(xiàn)房4000元/nf康橋水岸黃河路橋東20米91nf兩室110褶三室5月中旬開盤預(yù)計(jì)3200元/褶宗地周邊目前在售樓盤有5個(gè)，其中廣鑫?帝景城以及河?xùn)|岸的康橋水岸為新開發(fā)項(xiàng)目，尚未開盤，將有3-5年的開發(fā)周期，與本項(xiàng)目產(chǎn)生一定的競爭格局。雙匯?國際花園為公司在04年開發(fā)的高檔社區(qū)項(xiàng)目，雖然項(xiàng)目總體體量不大，但卻銷售卻從05年一直延續(xù)到現(xiàn)在，將近7年的銷售時(shí)間。分析該項(xiàng)目滯銷的原因主要有以下幾點(diǎn)：1、長期的孤掌難鳴；2、配套不成熟、被遺忘的區(qū)域；3、沿河改造一直未動工；4、操盤的時(shí)機(jī)節(jié)點(diǎn)把控有問題，各期開發(fā)未銜接好；5、項(xiàng)目沒有分期開發(fā)，分期產(chǎn)品無差異性，沒有提升產(chǎn)品品質(zhì)，操盤粗糙；6、剩余大戶型過多，難以消化，總價(jià)過高。二、價(jià)格及客戶群體分析區(qū)域位于召陵區(qū)，緊鄰沙河，隨著漫河市沿河改造二期工程的完工，沙河沿岸的景觀初成雛形，區(qū)域的景觀優(yōu)勢也逐漸體現(xiàn)出來。雖然區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施尚不完善，但區(qū)域交通便利，環(huán)境優(yōu)美，居住品質(zhì)較高，未來仍有較大的升值空間，越來越多的市民選擇在此置目前區(qū)域內(nèi)房價(jià)主要集中在3000-3500元/次,在全市范圍內(nèi)，處于中等水平，有較大的提升空間。漫河市整體房價(jià)目前集中在 3000-4000元/m2的關(guān)口，需要一個(gè)品質(zhì)較高的項(xiàng)目突破4000元/m2的瓶頸,來帶動漫河整體房價(jià)上4000元/nf。按照房價(jià)正常發(fā)展的趨勢，以及沿河景觀呈現(xiàn)在市民眼前，預(yù)計(jì)到明年下半年，本項(xiàng)目開盤階段，區(qū)域房價(jià)將達(dá)到 4000元/M以上。經(jīng)調(diào)查分析，選擇在此置業(yè)的客戶群體主要為有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、有改善性購房需求的企事業(yè)單位職工、私營企業(yè)主，購房用途多為自用，為改善目前的居住環(huán)境。目前漫河新區(qū)通過圈地提升城市核心經(jīng)濟(jì)增長競爭優(yōu)勢，政府吸引國際食品巨鱷來漫河投資，例如可口可樂、康師傅、旺旺等，來打造城市名片。本項(xiàng)目可依賴這些新興食品企業(yè)、食品研發(fā)基地的高管及召陵新區(qū)市政機(jī)關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)，通過沙灘浴場來吸引市民，我們所面向的客戶不僅僅是漫河市民，更多的是企業(yè)高管、收入很高的外地人。第三部分項(xiàng)目SWOT分析一、地塊SWOT分析優(yōu)勢A、隨著城市框架的拉大和向東開發(fā)，地塊升值潛力很大；B、交通方便，自然生態(tài)景觀好。劣勢A、生活配套設(shè)施不足，規(guī)劃及外觀環(huán)境較差；B、周邊有很多競爭樓盤，不利于做項(xiàng)目品牌和后期無業(yè)管理。機(jī)會A、漫河城市發(fā)展迅速，城市凝聚力和影響力逐步提升，促進(jìn)房地產(chǎn)的快速發(fā)展；B、地塊尚未啟動，物業(yè)形態(tài)及產(chǎn)品配比具有可塑性，可根據(jù)市場及客戶隨時(shí)調(diào)整策略。威脅A、周邊環(huán)境的開發(fā)，規(guī)劃合理，多個(gè)實(shí)力開發(fā)商進(jìn)駐，未來競爭格局態(tài)勢明顯，對本項(xiàng)目產(chǎn)生一定影響；B、房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步增強(qiáng)，政府對房地產(chǎn)采取適度打壓，以保持長期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)新政策隨時(shí)都有可能出爐。綜合分析本地塊最核心的優(yōu)勢和機(jī)會在于地段價(jià)值和景觀環(huán)境，通過專業(yè)手段對地段價(jià)值的挖掘，投資與地段價(jià)值相匹配的產(chǎn)品，進(jìn)而提升項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)值，樹立可信、適宜居住的項(xiàng)目品牌形象，以吸引客戶群。二、項(xiàng)目分析總結(jié)根據(jù)上述SWTO分析，項(xiàng)目可以以自身規(guī)模及景觀綠化帶為基本立足點(diǎn)，從而彌補(bǔ)周邊配套設(shè)施的不足，尋求樓盤差異化，確立項(xiàng)目市場地位。本項(xiàng)目在以自身景觀優(yōu)勢作為賣點(diǎn)的同時(shí)，應(yīng)著手打造另外一個(gè)賣點(diǎn)：區(qū)域性商業(yè)中心。由于項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樯鷳B(tài)居住示范區(qū)，目前區(qū)域內(nèi)尚無配套商業(yè)，對于本項(xiàng)目來說，這是一個(gè)良好的契機(jī)，另外一方面，增加持有型物業(yè)，可有效規(guī)避增值稅?；谖磥韰^(qū)域內(nèi)的高端客戶群體，建議開發(fā)5-7萬次的大型商業(yè)中心，配合市政府規(guī)劃的沙灘浴場，集餐飲、居住、購物、休閑、娛樂為一體的商業(yè)中心，真正實(shí)現(xiàn)一站式消費(fèi)，滿足周邊居民的消費(fèi)需求，同時(shí)吸引召陵新區(qū)、鐵東區(qū)域的人流來此消費(fèi)，提升項(xiàng)目住宅的投資價(jià)值。因此，本項(xiàng)目利用自身及周邊的景觀配套設(shè)施，解決好城市中心住宅“缺綠”、“缺空間”的問題，并且發(fā)揮好新城市中心集中式商業(yè)配套及公共配套設(shè)施齊全的優(yōu)勢，可以打造出真正理性的宜居豪宅。第四部分項(xiàng)目投資測算及價(jià)格敏感性分析一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目回積（m2）指標(biāo)說明總占地面積107007160.5畝總建筑面積454500包含地下8萬褶地上總建筑面積374500

地下總建筑面積80000項(xiàng)目每200褶規(guī)戈［J0.5個(gè)停車位，共約1875個(gè)可售時(shí)積382500地下4萬nf1商業(yè)80500持有冏業(yè)3萬褶2酒店小戶型450003住宅2170004地下停車場40000持有回積72000幼兒園2000地下停車場80000容積率3.5、項(xiàng)目投資測算表在舁廳P項(xiàng)目名稱合計(jì)（萬元）單價(jià)（元/m2）備注一土地征用及拆遷費(fèi)用507981356300萬/畝二前期工程費(fèi)用7302195元/m2三基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用4195112元/m2四建筑安裝工程費(fèi)用705551884五公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用11984320包含地下8萬褶六開發(fā)間接費(fèi)5085133銷售總額2%七管理費(fèi)用3813100銷售總額1.5%九銷售費(fèi)用6356166銷售總額2.5%十開發(fā)期稅費(fèi)22882598銷售總額9%一財(cái)務(wù)費(fèi)用6356166銷售總額2.5%

卜二項(xiàng)目總投資1893265030卜三銷售收入商業(yè)1046501300080500m2酒店與SOHO24750550045000m2住宅1128405200217000m2地下停車場12000300040000m2總額2542406647十四利潤總額649141617十五銷售利潤率25.5%三、土地價(jià)格敏感性分析（160.5畝）價(jià)格（萬元）總價(jià)（萬元）單方地價(jià)（元/m2）總投資（萬元）總利潤（萬元）銷售利潤率（%含持有43000萬元項(xiàng)目總收益率（%2804741212661850226396825.710696843.02904910513111867156227525.010527542.33005079813561884086058224.310358241.63105249114011901015888923.610188940.93205418414461917945719622.910019640.2330