【廣告策劃-PPT】龍湖員工培訓(xùn)

培訓(xùn)內(nèi)容簡介12總目錄龍湖的特色營銷樓盤量化定價(jià)建筑風(fēng)格解讀總圖之“七劍”03頁31頁39頁47頁銷售中心的布置50頁龍湖的特色營銷壹34（一）真正的全員營銷和過程營銷1、鄰座原則（內(nèi)部客戶、外部客戶）2、同路人原則：南苑崗?fù)槌鲎廛囁緳C(jī)專設(shè)的飲水機(jī)3、輪崗制度（三）后置營銷（對于客戶生命周期的管理）1、客戶定房到房屋交付前：2、業(yè)主接房后：大的營銷觀（二）前置營銷（以終為始，一切盡在掌握）1、營銷部員工從拿地階段就開始參與項(xiàng)目；2、營銷部內(nèi)部的方案評(píng)審第一部分：從數(shù)據(jù)看龍湖營銷第二部分：從客戶看龍湖營銷第三部分：從細(xì)節(jié)看龍湖營銷第四部分：組織架構(gòu)于管理制度第五部分：龍湖特色的營銷管理5一：從數(shù)據(jù)看龍湖營銷指標(biāo)體系集客簽約A-結(jié)果指標(biāo)：B-效率指標(biāo)：B2-萬元集客數(shù)A2–套均集客數(shù)B4-萬元人工費(fèi)簽約額B3-萬元設(shè)施費(fèi)簽約額總體A3-成交率B1-營銷費(fèi)效比A1-簽約完成率“仗打的怎么樣？”“彈藥用的如何？”營銷的關(guān)鍵問題：怎樣用盡可能少的“彈藥”打盡可能大的“勝仗”，也就是如何以更高的效率獲取更大的收益6789101112二：從客戶看龍湖營銷客戶一次完整看房過程必經(jīng)的5大接觸點(diǎn)13第1接觸點(diǎn)：進(jìn)入項(xiàng)目領(lǐng)地地標(biāo)性構(gòu)筑物“私家”道路設(shè)置，能夠直觀分清客戶在項(xiàng)目的位置樹陣的搭配，軟硬景結(jié)合均以草和花為輔助第2接觸點(diǎn)：到達(dá)入口工地圍墻包裝讓建設(shè)單位來做，只要規(guī)整干凈，客戶也能接受導(dǎo)視牌最大的作用是讓客戶看得清楚，簡介且與項(xiàng)目風(fēng)格結(jié)合為指導(dǎo)思想警示牌的設(shè)置道旗同樣也有指示作用各組團(tuán)入口，具有標(biāo)識(shí)性門崗，一絲不茍的門衛(wèi)是龍湖的標(biāo)志門崗形式統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化，讓客戶看到就有到家的感覺14第3接觸點(diǎn)：進(jìn)入售樓部工作人員服飾，銷售、吧臺(tái)、清潔全面統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)模型基本為山之田制作，擁有大量的綠化，減低建筑密度感擺放簡單的展板第4接觸點(diǎn)：經(jīng)過通道通道包裝——自然是最好的包裝沿路小品，精致感要很強(qiáng)安保系統(tǒng)，盡管只是展示效果，但也能讓客戶有安全感15第5接觸點(diǎn)：參觀展示區(qū)銷售道具——人性化戶型圖樣板房——客廳設(shè)計(jì)大氣，端莊，以體現(xiàn)主人個(gè)人品位和尊貴身份為主樣板房——鮮花無處不在景觀示范區(qū)內(nèi)大面積的花卉苗圃色彩艷麗、高矮不一，錯(cuò)落有致地搭配在一起幫政府修的公園成為自己的示范區(qū)和樣板房區(qū)將樹木掛滿小燈，夜景效果奇好處處可見的小點(diǎn)綴開放式的示范區(qū)，成為人們聚集的場所16三：從細(xì)節(jié)看龍湖營銷17樣板間——入口處俯首抬眼，皆是風(fēng)景。尚在門口，就聞到家的味道。拒絕瑕疵，只有無盡的完美。嫣花的運(yùn)用窗臺(tái)、洗手臺(tái)、茶幾、隔斷、梳妝臺(tái)，皆以各色鮮花做點(diǎn)綴；鮮花色彩造型具有極強(qiáng)的設(shè)計(jì)感，與整個(gè)環(huán)境搭配得相得益彰；鮮花芬芳馥郁，房間里充滿自然花香，是任何空氣清新劑不能比擬的。樣板房——客廳客廳設(shè)計(jì)大氣，端莊，以體現(xiàn)主人個(gè)人品位和尊貴身份為主；取消電視墻，設(shè)置一面展示墻，用以陳列圖書、瓷器等其他主人藏品，作為展示主人個(gè)人品位的關(guān)鍵點(diǎn)之一。18樣板間——餐廳樣板房——地下室餐廳設(shè)置簡約不繁復(fù)，主要以四口之家做場景設(shè)置；餐桌以鮮花作為裝飾，同時(shí)以果醬、番茄醬等日常調(diào)料打造生活氛圍，鄙棄塑膠模型帶來的劣質(zhì)感。廚房設(shè)計(jì)各色廚具一應(yīng)俱全；橄欖油、調(diào)味料、意大利面等準(zhǔn)備齊全，琳瑯滿目，按居家習(xí)慣擺放整齊；逼真的蔬菜模型散落在水池里，儼然一幅居家圖。樣板間——廚房地下室設(shè)置為紅酒窖、臺(tái)球室、吧臺(tái)、會(huì)客室、影音室，保姆間及保姆工作間；在功能齊備的同時(shí)，保證每個(gè)細(xì)節(jié)面面俱到，連保姆間的設(shè)計(jì)，都溫馨舒適，毫不馬虎，保證客戶眼睛所到之后，無一瑕疵。19樣板間——女兒房樣板房——書房樣板間——兒子房女兒房以粉色為主要基調(diào)，走甜美夢幻的風(fēng)格；配飾獨(dú)特且具有打動(dòng)力；從墻紙到洗手間里的一張毛巾，都能看出4歲小女孩的影子。兒子房略顯粗獷，用色沉穩(wěn)，所有細(xì)節(jié)皆圍繞著兒子的愛好展開。虎皮地毯、真皮沙發(fā)椅，復(fù)古的臺(tái)燈、墻紙、壁畫、筆筒無不體現(xiàn)出主人身份的尊貴和品位。對于陽臺(tái)細(xì)節(jié)的打造，體現(xiàn)出了設(shè)計(jì)者對于展示細(xì)節(jié)吹毛求疵的超高要求。20樣板間——衛(wèi)生間樣板房——露臺(tái)樣板間——衣帽間一共四個(gè)衛(wèi)生間，按其功能設(shè)計(jì)風(fēng)格各異；客用衛(wèi)生間以功能性為主，兒子及女兒搭配其房間風(fēng)格，從配飾到墻紙均與房間風(fēng)格統(tǒng)一；主人房的衛(wèi)生間擺設(shè)著日常洗化用品，另外，洗漱臺(tái)上一只kenzo的香水是可供客戶取用的。露臺(tái)和陽臺(tái)根據(jù)其連接的房間功能的不同，分別設(shè)置為麻將區(qū)、下午茶區(qū)、室外餐廳區(qū)。根據(jù)其功能性的不同，以紅酒、堅(jiān)果、糖果罐、鮮花、點(diǎn)心、水果等進(jìn)行包裝。衣櫥不再是示意性的掛幾件衣服。而是衣服鞋帽樣樣皆有，讓你覺得這就是你的大衣櫥。男主人的衣服簡單整潔，女主人的衣服亮麗豐富，皮鞋、皮包一應(yīng)俱全。且所掛衣物皆為品牌衣物，如：AF，PaulSmith等。21四：組織架構(gòu)與管理制度龍湖區(qū)域公司架構(gòu)介紹22重慶龍湖項(xiàng)目制管理模式模型項(xiàng)目總監(jiān)營銷設(shè)計(jì)成本工程職能部門提供技術(shù)、人力、資源支持項(xiàng)目成功指標(biāo)：業(yè)務(wù)層面管理層面公司層級(jí)支持：項(xiàng)目經(jīng)營例會(huì)（每月一次）公司PM會(huì)（每周一次）考核制度：項(xiàng)目為主職能為輔23景觀與建筑、樣板間的協(xié)調(diào)如何展開龍湖特色的體驗(yàn)中心負(fù)責(zé)公司所有項(xiàng)目的開盤示范區(qū)內(nèi)的建筑、景觀和裝修設(shè)計(jì)施工成本研發(fā)工程營銷建筑景觀裝修共同把控示范區(qū)呈現(xiàn)效果體驗(yàn)中心即一個(gè)小項(xiàng)目部，部門人員確定，保證每個(gè)項(xiàng)目均好小結(jié)：龍湖的體驗(yàn)中心，又再一次強(qiáng)調(diào)了項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的概念。體驗(yàn)中心是一個(gè)由營銷牽頭，設(shè)計(jì)、成本、工程相配合的一個(gè)專注于銷售示范區(qū)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)。這又是一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目群。團(tuán)隊(duì)成員相對固定，以保證每個(gè)項(xiàng)目的均好。24景觀設(shè)計(jì)單位和施工單位資源的了解使用較多的設(shè)計(jì)單位：加拿大景觀公司日本長谷川浩戰(zhàn)略施工單位：重慶天開景觀（現(xiàn)已分離）上海靜安景觀小結(jié)：對于單位，龍湖有和我們一樣的困惑，無論是設(shè)計(jì)單位還是施工單位。對于景觀，龍湖與設(shè)計(jì)單位有三種合作方式：1.完全遵照設(shè)計(jì)意圖，如水晶酈城；2.部分遵照設(shè)計(jì)，變施工便改動(dòng)；3.大部分修改，或完全遵照現(xiàn)場調(diào)控意見，如香樟林。龍湖從建立初期到今，有很多與其一起成長的單位，但隨著隨著情況變化，當(dāng)初的戰(zhàn)略合作單位迄今也只剩一半了。25景觀設(shè)計(jì)與現(xiàn)場管理人員架構(gòu)概念方案公司級(jí)評(píng)審方案公司級(jí)評(píng)審擴(kuò)初施工圖景觀研發(fā)現(xiàn)場管理小組評(píng)定景觀工程師景觀設(shè)計(jì)與現(xiàn)場管理人員架構(gòu)情況26景觀后期養(yǎng)護(hù)及管理模式龍湖的后期養(yǎng)護(hù)：1.示范區(qū)的植物養(yǎng)護(hù)管理，委托給一家專業(yè)綠化公司；2.入伙項(xiàng)目直接移交物業(yè)公司養(yǎng)護(hù)。小結(jié)：示范區(qū)的植物養(yǎng)護(hù)與管理與入伙項(xiàng)目的要求是不一致的，根據(jù)不同的養(yǎng)護(hù)要求，可以選擇不同水平的單位來管理。27營銷費(fèi)用管理新公司的前2個(gè)項(xiàng)目，按預(yù)計(jì)簽約額的3%控制（如項(xiàng)目總貨值小于10億，可按總貨值的4%控制）；其余項(xiàng)目按預(yù)計(jì)簽約額的2%控制（即預(yù)計(jì)簽約額×2%）。28置業(yè)顧問激勵(lì)職業(yè)顧問晉升通道；士官生制度；職業(yè)顧問等級(jí)設(shè)定；職業(yè)顧問月度、季度考核；職業(yè)顧問行為考核。CRM數(shù)據(jù)錄入質(zhì)量也列入考核29五：龍湖特色營銷管理營銷與研發(fā)跨專業(yè)配合編號(hào)名稱1龍湖總圖研究的經(jīng)驗(yàn)2臨時(shí)售樓處3戶型評(píng)價(jià)定性研究4龍湖意向客戶關(guān)鍵觸點(diǎn)研究報(bào)告5龍湖集團(tuán)戶外和平面廣告測試研究報(bào)告6營銷精英應(yīng)對關(guān)鍵觸點(diǎn)的武器庫7項(xiàng)目價(jià)值梳理8營銷路書9可比樓盤量化定價(jià)30可比樓盤量化比較定價(jià)貳31可比樓盤量化對比法原理：近似于市場比較法。首先選擇在地段、功能、定位檔次等因素與目標(biāo)樓盤類似，具有較強(qiáng)可比性的項(xiàng)目。其次對可比樓盤的量化處理，確定可比樓盤價(jià)與評(píng)判因素評(píng)分值的數(shù)學(xué)關(guān)系，將這樣數(shù)學(xué)模型套用到目標(biāo)樓盤，尋求目標(biāo)樓盤售價(jià)。市場比較法：指與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。可比樓盤量化比較定價(jià)的原理32如下圖所示

——樓盤的價(jià)格和其本身質(zhì)素是存在一定關(guān)系的。通過線型回歸的方法可以發(fā)現(xiàn)：房價(jià)（Y）和自身質(zhì)素（X）間有Y＝a+BX的關(guān)系。

——為了量化樓盤質(zhì)素，需要對系列關(guān)鍵指標(biāo)可進(jìn)行評(píng)分。通過個(gè)樓盤質(zhì)素得分和其樓價(jià)Y，運(yùn)用最小二乘法建立一元線型回歸方程。

——然后帶入項(xiàng)目的質(zhì)素分Xf，得出項(xiàng)目售價(jià)Yf。樓盤質(zhì)素（X）樓價(jià)Y樓盤A樓盤B樓盤C樓盤D樓盤E樓盤F房價(jià)Yf＝a+BXf房價(jià)P與質(zhì)素X回歸直線Y＝a+BXXfYf33公式中a和B如何計(jì)算，如何檢驗(yàn)公式可靠性？計(jì)算公式如下Y－樓價(jià)，

X－樓盤質(zhì)素評(píng)分r——一元線型回歸的回歸系數(shù)，r越接近1，則回歸方程式越接近。a－截距

B－回歸系數(shù)34每項(xiàng)指標(biāo)的含義和評(píng)價(jià)依據(jù)是？如右圖示，針對地段、配套等指標(biāo)評(píng)價(jià)有指標(biāo)含義。參照指標(biāo)示意采用1-5分進(jìn)行評(píng)分。其中單項(xiàng)評(píng)分5分，表示樓盤該指標(biāo)的評(píng)判結(jié)果越好。實(shí)際評(píng)價(jià)時(shí)，每項(xiàng)指標(biāo)按照相互對比評(píng)分。如地段這個(gè)指標(biāo)，某個(gè)樓盤表現(xiàn)絕對的領(lǐng)先和突出就是5分，其它樓盤在該指標(biāo)上評(píng)分都相對其表現(xiàn)進(jìn)行。項(xiàng)目評(píng)估指標(biāo)指標(biāo)示意分值地段1、是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域1（最差）

2（很差)

3(一般）

4（好）

5（很好）2、是普遍認(rèn)可的高檔居住區(qū)域3、靠近歷史文化區(qū)域4、靠近商務(wù)辦公、繁華商業(yè)區(qū)域。距離片區(qū)中心區(qū)較近、距離城市中心區(qū)較近。5、是否有便捷的城市公共交通6、區(qū)域未來是否具有良好的發(fā)展?jié)摿Γǔ鞘幸?guī)劃完善性、規(guī)劃區(qū)域的未來前景）配套1、公共交通數(shù)量和便捷程度2、周邊道路交通狀況良好，道路通暢3、靠近輕軌、地鐵等交通車站4、靠近大超市、購物中心、餐飲娛樂等生活設(shè)施5、靠近優(yōu)質(zhì)的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等教育設(shè)施6、靠近好的醫(yī)院7、有體育、運(yùn)動(dòng)休閑娛樂設(shè)施8、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)配套完善：供排水、供電、供氣等。物業(yè)管理1、物業(yè)管理水平（資質(zhì)、保安、清潔、園林維護(hù)）2、物業(yè)收費(fèi)是否合理建筑品質(zhì)1、建筑材質(zhì)2、建筑效果（包括售樓部、樣板房效果）環(huán)境景觀1、是否有良好的自然資源（山、湖、水景），空氣質(zhì)量良好2、風(fēng)水好的地方？3、有良好的城市景觀、人文景觀4、項(xiàng)目規(guī)劃有良好的主題景觀如何做樓盤質(zhì)素考量評(píng)分？35如何考慮價(jià)格的時(shí)間修正？通過可比樓盤量化的方法，我們能計(jì)算出當(dāng)前時(shí)點(diǎn)下的樓盤價(jià)格。公式：Y＝a+BX但是，如果項(xiàng)目是半年以后才開盤呢？如何修正時(shí)間的因素呢？未來事件期望值修正。假設(shè)有若干相互獨(dú)立的事件（這些事件相互之間對房價(jià)的影響不會(huì)產(chǎn)生重疊。比方說，在考慮隨著時(shí)間因素房價(jià)上漲的時(shí)候就不能考慮因?yàn)榈缆沸尥ㄔ斐煞績r(jià)上漲的因素）按照未來事件對房價(jià)影響的期望值對房價(jià)進(jìn)行時(shí)間的修正。如下圖例關(guān)鍵事件狀態(tài)說明價(jià)格浮動(dòng)值事件概率該概率下事件對房價(jià)影響房價(jià)上漲幅度Y(V)高Y(V1)商品房價(jià)格以每季度150元上漲（平均最大漲幅）150

30％45中Y(V2)商品房價(jià)格以每季度100元的速度上漲（中等漲幅）100

60％＝100*60％（60）低Y(V3)商品房價(jià)格以每季度50元的速度上漲（最低漲幅）50

10％＝50*10％（5）重大市政配套Y（S）高Y（S1）朝天門大橋修通對房價(jià)的拉升：500元/平米（樂觀估計(jì)）50040％綠色*藍(lán)色（200）中Y（S2）朝天門大橋修通對房價(jià)的拉升：300元/平米（正常預(yù)計(jì)）30050％綠色*藍(lán)色（150）低Y（S3）朝天門大橋修通對房價(jià)的拉升：100元/平米（保守估計(jì)）10010％綠色*藍(lán)色（10）綜合所有事件對房價(jià)影響的期望值∑Y（V）、Y（S）47036第一步第二步第三步Phase1通過對可比樓盤質(zhì)素評(píng)分和價(jià)格的回歸，找到公式Y(jié)＝a+BX將本案的質(zhì)素得分Xf，帶入公式，則Yf＝a+B

*Xf考慮一些未來事件對房價(jià)的影響（確定未來事件、事件對房價(jià)影響浮動(dòng)程度、事件發(fā)生概略），則Y=Yf+Y（V）+Y（S）∑Y（V）、Y（S）的計(jì)算

綜上，可比樓盤對比定價(jià)和未來事件影響定價(jià)得到本案價(jià)格PXfYf本案37適用范圍：拿地前預(yù)案、新項(xiàng)目一期定價(jià)、市場變化等決策難度高的項(xiàng)目?；驘o經(jīng)濟(jì)模型指標(biāo)參考情況下的定價(jià)。缺陷：受主觀打分影響較大，因主觀認(rèn)識(shí)偏差可能變成數(shù)字游戲。不能完全覆蓋市場方面的影響。！小結(jié)運(yùn)用該模型必須要求有：可比樓盤。—必須能找到和本案有可比性的樓盤模型建立、評(píng)分客觀?！獦潜P質(zhì)素的評(píng)價(jià)指標(biāo)和權(quán)重及評(píng)價(jià)須謹(jǐn)慎客觀。否則將極大影響模型準(zhǔn)確性。需要實(shí)時(shí)修正模型中一些評(píng)價(jià)指標(biāo)、權(quán)重和未來事件。未來事件相對獨(dú)立?！紤]價(jià)格時(shí)間修正時(shí)，注意事件間對價(jià)格影響應(yīng)相對獨(dú)立。建議：謹(jǐn)慎使用可以成為定價(jià)的參考優(yōu)點(diǎn)：同樣是和周邊樓盤、競盤比較定價(jià)，相對科學(xué)，有理論支撐?？紤]未來事件對房價(jià)的影響。38解讀總圖之“七劍”叁39目錄劍指總圖定性之言總圖七劍詳解七劍導(dǎo)航工具與圖表40劍指總圖定性之言：若項(xiàng)目研發(fā)階段決定了項(xiàng)目總貨值的90%，那么總圖階段就已決定了總貨值的80%。若項(xiàng)目研發(fā)階段已將成本控制了70%，那么總圖階段就已將成本控制了50%?？倛D決定了景觀的構(gòu)架與格局?？倛D決定了物業(yè)管理成本的基礎(chǔ)41總圖設(shè)計(jì)七劍用足指標(biāo)青干劍貨值最大化由龍劍復(fù)制模塊天瀑劍配套用房最小化舍神劍贈(zèng)綠規(guī)劃和底層挖掘競星劍控制地庫莫問劍減少入口日月劍42（青干劍）用足指標(biāo)

“掏干吃凈”1、用足容積率和建筑密度

1.1用足容積率

1.2用足建筑密度2、用足規(guī)劃法規(guī)的邊界如：利用兩層挑空陽臺(tái)不計(jì)面積的政策，提供更多可帶來溢價(jià)的贈(zèng)送面積，驗(yàn)收后修成房間，有效增加實(shí)際容積率；利用2.2米以下不計(jì)面積的規(guī)定，可以將半地下室墊高至2.2米以內(nèi)，贈(zèng)送給客戶，帶來銷售溢價(jià)，驗(yàn)收后將墊層清除，改為房間。（由龍劍）貨值最大化“肚里有貨”1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（可利用總圖預(yù)案指標(biāo)求解模型）2、運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間。3、資源利用最大化,盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例，擴(kuò)大溢價(jià)范圍4、盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積43（天瀑劍）復(fù)制模式“拿來主意”（舍神劍）配套用房最小化“削減龍?zhí)住?、嚴(yán)格控制物管用房、會(huì)所、垃圾站、居委會(huì)等配套建筑面積，并盡量放到地下層，不占用容積率。2、會(huì)所應(yīng)布置在沿街位置，便于對外經(jīng)營，總圖報(bào)建時(shí)，會(huì)所要標(biāo)注為商業(yè)用房1、利用產(chǎn)品庫（9月底上線）中的成熟產(chǎn)品進(jìn)行復(fù)制，速度快，風(fēng)險(xiǎn)低。如：大城小院系列、弗萊明哥系列、郡系列、滟瀾系列、香醍系列、星座系列等2、使用模塊產(chǎn)品和組團(tuán)復(fù)制如：西班牙大院、七合圍院、高TOWN3、會(huì)所幼兒園等配套設(shè)施復(fù)制成熟模塊44（莫問劍）控制地庫“地下黃金”1、同一個(gè)地塊的車庫與人行入口盡量歸一，便于物業(yè)減少管理人數(shù)，以入口為原點(diǎn)100米范圍內(nèi)不應(yīng)設(shè)置第二出入口。每增加一個(gè)出入口，就至少增加6個(gè)保安（三班倒），例如在成都，每個(gè)保安每月的費(fèi)用至少在2000-3000元，每年將增加144000—216000元2、兩個(gè)相鄰地塊的入口應(yīng)盡量相對，便于兩個(gè)相鄰地塊人員的步行交通1.規(guī)劃在用足建筑密度的前提下，增加親地戶型的數(shù)量（成都郫縣新城案例）盡可能將二層和三層加入到親地分綠的樓層2.將住宅周圍的綠地盡可能的劃給私家；（競星劍）贈(zèng)綠規(guī)劃和底層挖掘（日月劍）減少入口“看好家門”1、在不占用容積率的前提下，盡量將車庫抬到地上一層或采用停車橋2、優(yōu)化車庫柱網(wǎng)，控制車庫面積，標(biāo)準(zhǔn)為：車庫面積/車位數(shù)應(yīng)小于35平米45七劍導(dǎo)航2個(gè)工具、

7張圖紙、5個(gè)表格1、2個(gè)工具--產(chǎn)品庫預(yù)案推演模型（見附件）2、7圖5表產(chǎn)品分布總平面圖（含規(guī)劃指標(biāo)對比表）景觀資源利用分析圖（含戶型景觀利用比例分析表）首層總平面圖（含親地住宅及首層商業(yè)分析指標(biāo)表）入口及地庫平面分析圖（含地庫面積指標(biāo)分析表）社區(qū)整體橫縱剖面分析圖配套用房布置及架空層使用分析圖（含配套面積指標(biāo)表）典型住宅三層以下（含地下層）和頂層剖面分析圖46建筑風(fēng)格肆47風(fēng)格的分類1.按國家（民族）和地區(qū)分按國家（民族）分：中國風(fēng)格、日本風(fēng)格、新加坡風(fēng)格、英國風(fēng)格、法國風(fēng)格、美國風(fēng)格等；按地區(qū)分：歐陸風(fēng)格、歐美風(fēng)格、地中海式風(fēng)格、澳洲風(fēng)格、非洲風(fēng)格、拉丁美洲風(fēng)格等。2.按照歷史發(fā)展流派分古典主義風(fēng)格：古希臘建筑風(fēng)格、古羅馬建筑風(fēng)格、歐洲中世紀(jì)建筑風(fēng)格、文藝復(fù)興建筑風(fēng)格；新古典主義建筑風(fēng)格；現(xiàn)代評(píng)論風(fēng)格；后現(xiàn)代主義風(fēng)格；3.按建筑方式來分哥特式、巴洛克、洛可可、木條式、園林風(fēng)格、概念式風(fēng)格……48風(fēng)格的分類

很難從建筑的角度分類目前市場上的項(xiàng)目沒有典型風(fēng)格的建筑從市場的角度分類

風(fēng)格的氣質(zhì)及特點(diǎn)風(fēng)格的建筑語言和符號(hào)元素風(fēng)格的運(yùn)用（如何傳遞項(xiàng)目價(jià)值）49銷售中心的布置

伍50目錄背景：臨時(shí)售樓處建設(shè)原因及適用范圍臨時(shí)售樓處現(xiàn)狀及影響模塊化售樓處解決策略成果說明：模塊說明功能詳解立面及模型照片總平面建議成本控制說明51臨時(shí)售樓處建設(shè)原因&適用范圍建設(shè)原因 臨時(shí)售樓處具有展示企業(yè)形象，為客戶提供產(chǎn)品體驗(yàn)、為售樓行動(dòng)提供載體的作用，往往是在實(shí)體區(qū)域未完工時(shí)、為盡快達(dá)成銷售而建的臨時(shí)建筑。它具有以下特點(diǎn)：速度要求快[時(shí)間]品質(zhì)要求高[質(zhì)量]單價(jià)高但使用壽命短[成本]適用范圍適用：預(yù)售條件相對寬松，或?qū)嶓w建筑難以滿足積客或銷售要求的項(xiàng)目注：預(yù)售條件對形象進(jìn)度要求較高，建議利用商業(yè)或會(huì)所兼作售樓處背景52現(xiàn)狀&影響設(shè)計(jì)常規(guī)的設(shè)計(jì)周期通常無法滿足項(xiàng)目進(jìn)度要求緊縮設(shè)計(jì)周期，無法保證設(shè)計(jì)質(zhì)量，為后期施工帶來隱患設(shè)計(jì)不完善可能導(dǎo)致成本的增加采購建設(shè)時(shí)間短，常規(guī)采購周期無法滿足進(jìn)度要求緊縮采購周期，供貨無法保證需求訂貨時(shí)間過緊，帶來采購成本的增加使用期限臨時(shí)售樓處使用周期短，使用后基本拆除，可再次利用材料少影響時(shí)間售樓處的設(shè)計(jì)、采購與建設(shè)成為關(guān)鍵路徑，不優(yōu)化此路徑則會(huì)影響項(xiàng)目進(jìn)度影響質(zhì)量成果質(zhì)量主要受項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)及分供方影響，不容易達(dá)成效果穩(wěn)定，或需要花大量精力保證效果影響成本成本升高，且此部分成本并未帶來額外的利潤背景53解決策略時(shí)間制作臨時(shí)售樓處方案模塊，使新項(xiàng)目能夠拿來就用，節(jié)約設(shè)計(jì)周期固化精裝及軟裝方案，對材料及家具的種類和數(shù)量進(jìn)行預(yù)算，可提前進(jìn)行采購，節(jié)約采購周期質(zhì)量將成熟的平面布局和功能固化，避免重復(fù)錯(cuò)題配以不同立面形式進(jìn)行組合，具有相對靈活性成本減少因周期短而造成的成本增加通過壓縮模塊面積，減少土建、精裝和軟裝的成本探討可重復(fù)利用的可能性背景54模塊說明——平面成果說明55模塊說明-面積控制面積控制及指導(dǎo)原則：面積控制在500㎡以下不均勻使用內(nèi)裝成本符合人氣營造的需求售樓處項(xiàng)目面積（㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)主廳（約330㎡）迎賓接待區(qū)86.4高檔精裝（約420㎡）門廊（按一半計(jì)算）11.2沙盤區(qū)86.6投影區(qū)40.3洽談區(qū)110.1小計(jì)334.6配套（約170㎡）服務(wù)（約90㎡）水吧臺(tái)7.2衛(wèi)生間53.1收銀室6銷控室20小計(jì)86.3辦公庫房（約80㎡）地產(chǎn)辦公室16普通裝修（約80㎡）地產(chǎn)更衣室6.9收銀檔案室6.7銷售庫房6.8客服辦公室8.9物業(yè)儲(chǔ)藏室6.2設(shè)備室6.5水吧庫房7.6保潔工具間3.9走道9.3小計(jì)78.8約500㎡總計(jì)499.7

成果說明56功能詳解平面特點(diǎn)面積減少到500㎡以內(nèi)；在入口處增加品牌展示區(qū)；保留入口處較為開闊的序列感，但面積縮減；將次入口布置在端頭，有利于提高投影區(qū)的利用率，并使沙發(fā)座洽談區(qū)趨于完整；保留衛(wèi)生間的弧形設(shè)計(jì)，模塊化；辦公區(qū)相對更加緊湊；具有一定的靈活性，可根據(jù)氣候的不同靈活移動(dòng)外墻的位置，形成半室外空間。成果說明57模塊方案包括：1、立面2、屋頂平面3、鐘樓配件58成本控制說明新建售樓處土建面積控制在500㎡內(nèi)，其中精裝面積約420㎡土建成本按照當(dāng)?shù)仄骄娇刂?，單方參?000元/㎡，總價(jià)控制在100萬以內(nèi)按照硬裝1750元/㎡進(jìn)行控制，總價(jià)控制在75萬以內(nèi)按照軟裝1150元/㎡進(jìn)行控制，總價(jià)控制在48萬以內(nèi)總價(jià)控制在223萬元以內(nèi)。59GOOGLE一樣的不一樣的方法網(wǎng)絡(luò)免費(fèi)尋找客戶概述一、搜索引擎：google,yahoo,msn,ask,baidu等二、目標(biāo)國的黃頁網(wǎng)站和工商目錄三、展會(huì)商的網(wǎng)站四、B2B網(wǎng)站

五、行業(yè)網(wǎng)站概述GOOGLEHowtoGOOGLE選擇Google的原因檢索網(wǎng)頁數(shù)量達(dá)24億，搜索引擎中排名第一平均每天使用Google搜索引擎的人數(shù)達(dá)2億人支持多達(dá)132種語言，包括簡體中文和繁體中文網(wǎng)頁級(jí)別技術(shù)PageRank能夠提供準(zhǔn)確率極高的搜索結(jié)果還有很多尚在開發(fā)階段的令人吃驚的設(shè)想和功能只要客戶上網(wǎng)，就可以找到他們！概述GOOGLEHowtoGOOGLE關(guān)鍵字概述GOOGLEHowtoGOOGLE+搜索辦法關(guān)鍵字

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