物業(yè)管理收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)防范

本文格式為Word版，下載可任意編輯——物業(yè)管理收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)防范物業(yè)管理收費(fèi)可以劃分為兩大類:一類是服務(wù)性收費(fèi),包括物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)、停車管理費(fèi)、裝修管理服務(wù)費(fèi)、廣告設(shè)置管理費(fèi)、專項(xiàng)或特約服務(wù)費(fèi)等;二是代收代付性收費(fèi),包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及綠化場(chǎng)地的水電費(fèi)、專變供電部位的電費(fèi)、二次供水的水費(fèi)、廣告租賃、裝修垃圾情潔費(fèi)等。物業(yè)管理收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)也主要表達(dá)在兩個(gè)方面:一是收費(fèi)糾紛多、收費(fèi)難、收費(fèi)率低,給企業(yè)經(jīng)營(yíng)造成較大的困難;二是替供水供電部門(mén)代收代付的水電費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)大,且得不到應(yīng)有的補(bǔ)償和報(bào)酬。

一、如何化解收費(fèi)糾紛,抑制收費(fèi)難,提高收費(fèi)率

收費(fèi)難、收費(fèi)糾紛多、收費(fèi)率低是現(xiàn)在全行業(yè)面臨的共同問(wèn)題,也是物業(yè)管理的一個(gè)難點(diǎn),因此而產(chǎn)生的糾紛也更加多且繁雜。收費(fèi)難產(chǎn)生的原那么:

1、物業(yè)管理作為特殊的商品,還未被消費(fèi)者全部采納,未形成消費(fèi)習(xí)慣。

2、正面宣傳不夠,使消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理不理解,不合作,未形成正常的消費(fèi)觀念。

3、物業(yè)管理企業(yè)自身服務(wù)不到位、不模范,缺乏應(yīng)有的收費(fèi)技巧和法律運(yùn)用實(shí)踐。

要化解收費(fèi)糾紛、抑制收費(fèi)難和提高收費(fèi)率,首先,要向業(yè)主供給模范、到位、合意的服務(wù);其次,留神運(yùn)用適當(dāng)?shù)募记?要用“腦子”去收費(fèi),等待適當(dāng)時(shí)機(jī),切不成簡(jiǎn)樸、粗暴行事;第三,借助法律手段,要學(xué)法、懂法、依法維權(quán)。在法律方面值得留神的有兩個(gè)問(wèn)題:一是合同問(wèn)題。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》(下稱《條例》)頒行后,物業(yè)管理開(kāi)頭全面走向市場(chǎng),收費(fèi)的依據(jù)主要通過(guò)合同來(lái)表達(dá)。

因此,合同是收費(fèi)的前提條件,不管何種收費(fèi)都要以合同為法定依據(jù)。更加是在前期物業(yè)管理期間,與業(yè)主簽訂《業(yè)主臨時(shí)公約》、《前期物業(yè)管理協(xié)議》尤為重要,否那么就難以明確開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理公司三者之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。二是法律訴訟時(shí)效問(wèn)題,也是權(quán)利人生權(quán)利的法定時(shí)效中斷問(wèn)題。一般訴訟時(shí)效為2年,中間假設(shè)發(fā)生時(shí)效中斷,訴訟時(shí)效可重新計(jì)算。時(shí)效中斷行為有二種:一種是業(yè)主同意歸還欠費(fèi),如“還款籌劃書(shū)”等,這時(shí)法律時(shí)效中斷,重新計(jì)算。其次種是物業(yè)管理公司發(fā)出“催繳通知書(shū)”稱“實(shí)時(shí)看法權(quán)利”,一般可以每半年向欠費(fèi)的業(yè)主發(fā)催繳通知(書(shū))一次,并要求其簽收或確認(rèn),這時(shí)法定時(shí)效中斷可重新計(jì)算。以此來(lái)確保物業(yè)管理公司的事法權(quán)利不超過(guò)訴訟時(shí)效,留存隨時(shí)起訴追要業(yè)主管理費(fèi)、水電費(fèi)等其他費(fèi)用的權(quán)利。

二、如何解決代收代付水電費(fèi)問(wèn)題

水電費(fèi)代收代付問(wèn)題由來(lái)已久,供水供電部門(mén)由于設(shè)備技術(shù)等因素不能直接向最終用戶收取水電費(fèi),于是就把物業(yè)管理公司當(dāng)作用戶,物業(yè)管理公司由此成了“冤大頭”。代收代付水電費(fèi)不僅使物業(yè)管理公司需墊付一大筆水電費(fèi)資金,無(wú)償投入大量的人力物力去挨家挨戶收取,同時(shí)還要無(wú)辜地去承受小區(qū)管網(wǎng)漏水、正常水耗和電耗、業(yè)主拒繳水電費(fèi)、逃電、偷電等損失所造成的風(fēng)險(xiǎn)。這叫物業(yè)管理公司如何承受?這理應(yīng)算是供水供電部門(mén)對(duì)物業(yè)管理公司的一種侵權(quán)行為,理應(yīng)予以徹底解決,《條例》第45條已明確規(guī)定,但現(xiàn)在的問(wèn)題是如何概括解決?

假設(shè)雙方都能誠(chéng)懇地坐下來(lái),解決這個(gè)問(wèn)題并不難。目前有兩個(gè)手段可以選擇:第一,假設(shè)供水供電部門(mén)可以直接向終端用戶供水供電,就不需再麻煩物業(yè)管理公司了;其次,假設(shè)實(shí)在無(wú)法直接供水供電的,就與物業(yè)管理公司建立正常的囑托代理關(guān)系,以囑托合同方式明確雙方的責(zé)、權(quán)、利。供水供電部門(mén)在這個(gè)問(wèn)題上,理應(yīng)轉(zhuǎn)變立場(chǎng),就被動(dòng)為主動(dòng),不要把風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)加在物業(yè)公司身上;物業(yè)管理公司應(yīng)借助協(xié)會(huì)的氣力,積極主動(dòng)與供水供電部門(mén)協(xié)商,不到萬(wàn)不得已,盡量不要采取“罷收”行動(dòng)。要做好物業(yè)管理收費(fèi)工作,不僅要求物業(yè)