萬達(dá)明發(fā)寶龍三大地產(chǎn)商運(yùn)營模式比較

本文格式為Word版，下載可任意編輯——萬達(dá)明發(fā)寶龍三大地產(chǎn)商運(yùn)營模式比較萬達(dá)、明發(fā)、寶龍三大地產(chǎn)商運(yùn)營模式對比

近來原本以開發(fā)住宅為主的國內(nèi)一線房企如萬科、中糧、合生等，如今也逐步將投資焦點(diǎn)轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)。然而商業(yè)地產(chǎn)終究不是住宅，有其繁雜性，因此若要涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域就務(wù)必把握商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營規(guī)律，同時(shí)借鑒萬達(dá)、明發(fā)及寶龍集團(tuán)進(jìn)展大型商業(yè)工程的告成閱歷也是相當(dāng)必要的。

選址城市副中心及新城區(qū)

一、在城市布局方面

萬達(dá)主要在一二線城市，明發(fā)主要在二三線城市，而寶龍那么在三四線城市，表達(dá)出不同公司的差異化戰(zhàn)略定位。

二、在工程選址上

三家企業(yè)具備好像的拿地思路，選擇在城市的新城區(qū)位置獲取土地。大型商業(yè)工程和城市新城區(qū)形象工程，能帶來更多就業(yè)機(jī)遇、創(chuàng)造更多的地方稅收，因此能獲得地方政府賦予的更多優(yōu)待政策——包括地價(jià)、付款方式、城建配套、企業(yè)稅收減免及工程內(nèi)經(jīng)營商家的便利等。城市副中心及城市新區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，城市配套好，開發(fā)工程投入本金較低，未來升值潛力大。這樣的選址思路與三家企業(yè)低本金獲取大面積土地創(chuàng)辦大型城市綜合體的產(chǎn)品定位密不成分。下面概括來看：

萬達(dá)是在全國范圍內(nèi)主要一、二線城市舉行戰(zhàn)略布局，并且進(jìn)入片面經(jīng)濟(jì)興隆的三線城市。萬達(dá)城市綜合體的選址一般有三種處境，一是選擇在城市的副中心，是城市經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，如上海五角場、重慶南坪商圈、無錫濱湖區(qū)、沈陽鐵西城市副中心等；二是選擇城市的新開發(fā)區(qū)，如寧波鄞州區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)等；三是城市的新興商圈，如北京的CBD萬達(dá)商業(yè)廣場。

明發(fā)制定的是“重點(diǎn)進(jìn)展精選地區(qū)”的區(qū)域策略。公司選擇福建省、泛長江三角洲、環(huán)渤海區(qū)域的經(jīng)濟(jì)較興隆的二三線城市舉行布局。工程選址上，主要在城市的待進(jìn)展區(qū)域拿工程，在新城區(qū)打造新商圈和新的大型住宅社區(qū)，與地方政府找到良好的合作契合點(diǎn)。明發(fā)在工程投資中，產(chǎn)品、商業(yè)模式、企業(yè)操作才能具有協(xié)同性。工程可獲得地方政府的大力支持，企業(yè)具備運(yùn)營閱歷和操作才能，內(nèi)外部條件使工程投資告成幾率增大。

寶龍的區(qū)域進(jìn)展策略是選擇土地本金較低且有未來增長潛力的三四線城市。目前寶龍的工程集中在山東、江蘇、福建、河南四個(gè)省份，未來有望將布局戰(zhàn)略持續(xù)擴(kuò)張。寶龍的工程選址標(biāo)準(zhǔn)與明發(fā)好像，在選定城市的待進(jìn)展地區(qū)拿地，在新城區(qū)打造新商圈。

三、持有、銷售兩條腿走路

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要大量資金支撐，實(shí)現(xiàn)商業(yè)工程的快速擴(kuò)張更是需要持續(xù)的巨額資金的支持，因此，三家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)展過程中均面臨分外大的資金壓力。為了回籠資金、盤活資金鏈，三家企業(yè)均采取了將住宅和散鋪出售的做法，但概括操作模式有所不同。

萬達(dá)從第一、其次代產(chǎn)品中摸索閱歷，從而調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略，將“只租不售”作為商業(yè)地產(chǎn)的根本原那么，但在概括操作中萬達(dá)做了生動變通。目前的租售模式是核心商業(yè)購物中心“只租不售”，銷售片面為工程整體比例約40-60%的住宅、寫字樓和社區(qū)商業(yè)，銷售物業(yè)對持有商業(yè)的整體經(jīng)營不會產(chǎn)生沖擊。此外，萬達(dá)采取了將自持商業(yè)與出售物業(yè)隔離的方式，使銷售物業(yè)對持有物業(yè)的正常經(jīng)營不產(chǎn)生沖擊。

明發(fā)商業(yè)廣場的住宅、寫字樓根本全部銷售，自持的商業(yè)面積與銷售的寫字樓、住宅、散鋪等產(chǎn)品面積比例一般是50%比50%。出售的商業(yè)片面，明發(fā)通過銷售合同條款規(guī)定對業(yè)主今后的招租業(yè)態(tài)舉行操縱。明發(fā)商業(yè)廣場散鋪、寫字樓、住宅銷售利潤高，收益可補(bǔ)開業(yè)后出租收益率之缺乏。同時(shí)，土地和建安方面的低本金為商業(yè)片面供給了低租金的價(jià)格空間，有利于明發(fā)工程操作和孵化。

寶龍城市廣場的商業(yè)與住宅開發(fā)面積的比例是住宅占比30-40%，商業(yè)占比60%左右。其中，住宅全部出售，商業(yè)開發(fā)面積的30%左右出售，60-70%商業(yè)自持經(jīng)營。寶龍為了保證商業(yè)工程的整體統(tǒng)一經(jīng)營，采取了售后包租的模式，年投資回報(bào)率承諾在6