房地產(chǎn)開發(fā)流程及各環(huán)節(jié)所涉及的文件

房地產(chǎn)開發(fā)流程及各環(huán)節(jié)所涉及的文件資料1房地產(chǎn)開發(fā)程序可分為四個大階段項目立項階段項目前期準備階段項目建設(shè)階段項目銷售及售后服務(wù)階段 也有將其分為8個步驟或其他劃分，本講不著重分析階段步驟劃分及工作內(nèi)容，也重在借一個較為完整的開發(fā)程序說明其中所涉及的相關(guān)文件資料等信息資源管理內(nèi)容。2房地產(chǎn)開發(fā)流程一般8個步驟投資機會尋找初步可行性研究獲取土地使用權(quán)詳細可行性研究規(guī)劃設(shè)計與方案報批簽署合作協(xié)議及合同施工建設(shè)與竣工驗收市場營銷與物業(yè)管理3項目設(shè)想1.投資立項申請項目報告年度計劃可行性研究規(guī)劃方案征地勘察設(shè)計地質(zhì)勘查設(shè)計招標規(guī)劃設(shè)計方案選定建筑設(shè)計拆遷辦理施工執(zhí)照編制施工組織設(shè)計工程預算造價2.前期工作審核施工圖七通一平材料設(shè)備訂貨辦理開工報告組織招標簽訂施工合同組織施工單位進場組織設(shè)計交底審查施工圖組織設(shè)計3.施工準備施工放線規(guī)劃部門驗線勘察設(shè)計部門驗槽組織樁基驗收隱蔽工程預驗結(jié)構(gòu)簽訂驗收4.工程管理竣工工程預驗組織竣工驗收竣工資料歸檔辦理竣工決算商品房預售商品房價格報批報工程竣工單商品房記賬入庫商品房銷售5.房屋銷售組織交房建立物管機構(gòu)建立房屋檔案建立服務(wù)制度6.售后服務(wù)日常管理4房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立進行房地產(chǎn)開發(fā)要求企業(yè)有開發(fā)資質(zhì),無者,需要進行企業(yè)注冊,設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司。相關(guān)法律程序：公司設(shè)立準備申請資質(zhì)等級審批申請辦理企業(yè)名稱預先核準辦理工商注冊登記辦理稅務(wù)登記5房地產(chǎn)項目立項工作程序投資機會研究——項目設(shè)想 投資是對投資地區(qū)和投資環(huán)境進行研究、分析，根據(jù)對自然資源的了解和市場情況的調(diào)查預測，以及國家的經(jīng)濟政策和政治環(huán)境等情況，分析是否具有最有利的投資機會，為投資機會的選擇提供依據(jù)?？上冗M行項目設(shè)想，再尋找合適地塊先找地塊，再進行項目設(shè)想項目設(shè)想的具體化，包括：建設(shè)地點初步落實建設(shè)用地自然條件適宜性研究等6 土地信息獲取途徑（1）政府職能部門擬出讓土地（2）其他開發(fā)商擬轉(zhuǎn)讓或?qū)で蠛献鳎?）其他土地信息（擬清算可直接開發(fā)或變更手續(xù)簡易且可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地）編制與報批項目建議書進行項目環(huán)境影響評價項目可行性研究及報批或備案落實建設(shè)用土地（招標、掛牌、拍買等方式）發(fā)改委立項項目土地獲取后，進行項目市場深度研究，包括項目定位等，這又涉及到相關(guān)信息收集分析7立項審批階段涉及主要文件材料1、項目立項申請報告書（原件一份）2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）3、建設(shè)用地的權(quán)屬文件或建設(shè)項目用地預審意見書（一份）4、項目建設(shè)投資概算（一份）5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）6、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本（復印件一份）；（房地產(chǎn)項目需提供資質(zhì)證明一份）7、項目地形圖（一份）8、有關(guān)職能部門的意見。其他資料項目環(huán)境影響評價報告（若需要的話）8項目建議書審批主管部門 發(fā)改委所需材料項目建議書項目建設(shè)投資概算銀信部門出示的資金證明企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本9可行性研究審批審批部門 發(fā)展與改革委員會 申報資料編制待批的可行性研究報告項目環(huán)境影響評價報告書項目建議書批復副本等10項目立項主管部門發(fā)改委所需資料項目立項申請請報告書項目建議書或或項目可行性性研究報告（（及批復文件件）企業(yè)法人營業(yè)業(yè)執(zhí)照副本（（復印件一份份）；（房地地產(chǎn)項目需提提供資質(zhì)證明明一份）有關(guān)職能部門門的意見等11在編制項目建建議書、項目目可行性研究究報告、環(huán)境境影響評價報報告、以及在在進行項目機機會分析策劃劃階段，需要要收集大量與與項目所在地地政治、經(jīng)濟濟、各種自然然與社會環(huán)境境等方面信息息（見前面關(guān)關(guān)于信息介紹紹）12區(qū)域市場現(xiàn)狀狀及其趨勢判判斷宏觀經(jīng)濟運行行狀況國內(nèi)生產(chǎn)總值值：第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量量第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量量第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量量房地產(chǎn)所占比比例及數(shù)量房地產(chǎn)開發(fā)景景氣指數(shù)國家宏觀金融融政策：貨幣政策利率13貨幣政策利率房地產(chǎn)按揭政政策固定資產(chǎn)投資資總額：全國及項目所所在地其中房地產(chǎn)開開發(fā)比重社會消費品零零售總額：居民消費價格格指數(shù)商品住宅價格格指數(shù)14對于房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營中反反映項目地塊塊相關(guān)信息有有：土地性質(zhì)地理位置地質(zhì)地貌狀況況土地面積及紅紅線圖土地規(guī)劃使用用性質(zhì)七通一平現(xiàn)狀狀15土地周邊環(huán)境境相關(guān)信息地塊周邊的建建筑物綠化景觀自然景觀歷史人文景觀觀環(huán)境污染狀況況地塊交通條件件相關(guān)信息地塊周邊的市市政路網(wǎng)以其其公交現(xiàn)狀、、遠景規(guī)劃項目的水、路路、空交通狀狀況地塊周邊的市市政道路進入入項目地塊的的直入交通網(wǎng)網(wǎng)現(xiàn)狀16周邊市政配套套設(shè)施調(diào)查購物場所文化教育醫(yī)療衛(wèi)生金融服務(wù)郵政服務(wù)娛樂、餐飲、、運動生活服務(wù)娛樂休息設(shè)施施周邊可能存在在的對項目不不利的干擾因因素歷史人文區(qū)位位影響17房地產(chǎn)開發(fā)前前期準備階段段辦理建設(shè)用地地規(guī)劃許可證證購置土地相關(guān)關(guān)后續(xù)工作申領(lǐng)項目選址址意見書申請定點申請購置土地地辦理土地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)手續(xù)（獲獲得土地使用用權(quán)）申領(lǐng)規(guī)劃紅線線圖、規(guī)劃設(shè)設(shè)計條件通知知書等文件編制規(guī)劃設(shè)計計總圖申領(lǐng)建設(shè)用地地規(guī)劃許可證證可進入拆遷環(huán)環(huán)節(jié)1819辦理建設(shè)工程程規(guī)劃許可證證項目選址意見見通知書—獲得建設(shè)工程程設(shè)計條件要要求通知書委托規(guī)劃設(shè)計計部門進行規(guī)規(guī)劃設(shè)計并報報批規(guī)劃設(shè)計主案案統(tǒng)制及報審審初步設(shè)計及送送審施工圖設(shè)計及及送審消防、人防、、衛(wèi)生防疫、、環(huán)保施工圖圖審查、教育育報建、園林林交通報建、、簽訂公共配套套協(xié)議書建筑外裝飾、、環(huán)境設(shè)計方方案辦理獲取工程程規(guī)劃許可證證20需要的相關(guān)文文件資料建設(shè)項目地點點征求意見函函建設(shè)項目規(guī)劃劃審批申報表表建設(shè)單位用地地申請及擬建建項目情況說說明擬建方案設(shè)想想總平面圖規(guī)劃報建申請請表選址意見書規(guī)劃選址測繪繪成果圖測繪部門劃定定規(guī)劃控制線線放界、測繪圖圖21控制性詳細規(guī)規(guī)劃報審圖紙的電電子文件豎向設(shè)計、管管線綜合專家評審的參參審方案規(guī)劃許可證申請表施工圖說（加加蓋設(shè)計資質(zhì)質(zhì)印章，建筑筑工程僅限建建施圖）及其其電子文檔土地證、用地地批準書市建委初步設(shè)設(shè)計批復消防、市政、、人防、環(huán)保保、防雷、教教委意見施工圖設(shè)計文文件審查意見見書地勘報告其他資料見例例子中所列，，各地區(qū)可能能不一樣2223項目建設(shè)階段段市政配套工程程各項目市政配配套工程咨詢詢電信、供電、、供水、道路路方案、熱力力方案等咨詢詢市政項目綜合合設(shè)計與審定定項目綜合方案案審定建設(shè)項目規(guī)劃劃審批報表市政項目綜合合方案24審定方案總圖圖及道路方案案市政各專業(yè)項項目咨詢方案案各單位報批雨污水方案初初步設(shè)計市政設(shè)計綜合合方案會審市政專業(yè)施工工圖設(shè)計25辦理施工許可可證辦理施工許可可征求意見辦理招投標（（施工、監(jiān)理理)樹木采伐手續(xù)續(xù)地名辦批復質(zhì)量監(jiān)督通知知書安全監(jiān)督通知知書年度施工計劃劃統(tǒng)計局登記通通知施工圖審查意意見建筑工程施工工許可證26辦理工程報建建施工現(xiàn)場檢查查及市政配套辦理理施工圖設(shè)計審審查落實監(jiān)理單位位落實招投標規(guī)費繳納所在區(qū)建委審審查獲得《建設(shè)工程施工許可證》27涉及到的文件件與資料（一）建設(shè)工工程報建，首首先要提供如如下資料到建建委辦理登記記手續(xù)。1、計劃部門門核發(fā)的《固固定資產(chǎn)投資資許可證》或或主管部門批批準的計劃任任務(wù)書；2、規(guī)劃部門門核發(fā)的《建建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證》和和《建設(shè)工程程規(guī)劃許可證證》；3、國土部門門核發(fā)的《國國有土地使用用證》；4、符合項目目設(shè)計資格設(shè)設(shè)計單位設(shè)計計的施工圖紙紙和施工圖設(shè)設(shè)計文件審查查批準書；5、人防辦核核發(fā)的《人民民防空工程建建設(shè)許可證》》；286、消防部門門核發(fā)的《建建筑工程消防防設(shè)計審核意意見書》；7、防雷設(shè)施施檢測所核發(fā)發(fā)的《防雷設(shè)設(shè)施設(shè)計審核核書》；8、地震辦公公室核發(fā)的《《抗震設(shè)防審審核意見書》》；9、建設(shè)資金金證明；10、工程預預算書和造價價部門核發(fā)的的《建設(shè)工程程類別核定書書》；11、法律、、法規(guī)規(guī)定的的其他資料。。29（二）公開招招標的建設(shè)工工程，要補充充如下資料到到招標辦辦理理手續(xù)。1、建設(shè)單位位法定代表人人證明或法定定代表人委托托證明；2、建設(shè)工程程施工公開招招標申請表；；3、建設(shè)工程程監(jiān)理公開招招標申請表。。30（三）邀請招招標的建設(shè)工工程，要補充充如下資料到到招標辦辦理理手續(xù)。1、建設(shè)單位位法定代表人人證明或法定定代表人委托托證明；2、建設(shè)工程程施工邀請招招標審批表；；3、建設(shè)工程程監(jiān)理邀請招招標審批表；；4、工商部門門簽發(fā)的私營營企業(yè)證明；；5、法人營業(yè)業(yè)執(zhí)照；6、其他申請請邀請招標理理由證明。31（四）直接發(fā)發(fā)包的建設(shè)工工程，要補充充如下資料到到招標辦辦理理手續(xù)。1、建設(shè)單位位法定代表人人證明或法定定代表人委托托證明；2、建設(shè)單位位申請安排建建設(shè)工程施工工單位報告；；3、建設(shè)單位位申請安排建建設(shè)工程監(jiān)理理單位報告；；4、工商部門門簽發(fā)的私營營企業(yè)證明；；5、法人營業(yè)業(yè)執(zhí)照；6、建設(shè)工程程直接發(fā)包審審批表。32（五）辦理建建設(shè)工程質(zhì)量量監(jiān)督，要提提供如下資料料到質(zhì)監(jiān)站辦辦理手續(xù)。1、《規(guī)劃許許可證》；2、工程施工工中標通知書書或工程施工工發(fā)包審批表表；3、工程監(jiān)理理中標通知書書或工程監(jiān)理理發(fā)包審批表表；4、施工合同同及其單位資資質(zhì)證書復印印件；5、監(jiān)理合同同及其單位資資質(zhì)證書復印印件；6、施工圖設(shè)設(shè)計文件審查查批準書；7、建設(shè)工程程質(zhì)量監(jiān)督申申請表；8、法律、法法規(guī)規(guī)定的其其他資料。33（六）辦理建建設(shè)工程施工工安全監(jiān)督，，要提供如下下資料到安監(jiān)監(jiān)站辦理手續(xù)續(xù)。1、建設(shè)單位位提供的資料料：（１）工程施施工安全監(jiān)督督報告；（２）工程施施工中標通知知書或工程施施工發(fā)包審批批表；（３）工程監(jiān)監(jiān)理中標通知知書或工程監(jiān)監(jiān)理發(fā)包審批批表；（４）工程項項目地質(zhì)勘察察報告（結(jié)論論部分）；（５）施工圖圖紙（含地下下室平、立、、剖）；（６）工程預預算書（總建建筑面積、層層數(shù)、總高度度、造價）；；342、施工單位位提供的資料料：（１）安全生生產(chǎn)、文明施施工責任制；；（２）安全生生產(chǎn)、文明施施工管理目標標；（３）施工組組織設(shè)計方案案和專項技術(shù)術(shù)方案；（４）安全生生產(chǎn)、文明施施工檢查制度度；（５）安全生生產(chǎn)、文明施施工教育制度度；（６）項目經(jīng)經(jīng)理資質(zhì)證書書復印件，安安全員、特種種作業(yè)人員上上崗證原件和和復印件；（７）現(xiàn)場設(shè)設(shè)施、安全標標志等總平面面布置圖；（８）購買安安全網(wǎng)的合格格證、準用證證發(fā)票原件和和復印件；（９）建設(shè)工工程施工安全全生產(chǎn)責任書書；（10）建設(shè)設(shè)工程施工安安全受監(jiān)申請請表；（11）法律律、法規(guī)規(guī)定定的其他資料料。35（七）領(lǐng)取《《施工許可證證》，除第（（一）條規(guī)定定提供的資料料外，要補充充如下資料到到建委辦理手手續(xù)。1、工程施工工中標通知書書或工程施工工發(fā)包審批表表；2、工程監(jiān)理理中標通知書書和工程監(jiān)理理合同；3、施工單位位項目經(jīng)理資資質(zhì)證書（樁樁基礎(chǔ)工程要要提供建設(shè)行行政主管部門門核發(fā)的樁機機管理手冊））；4、使用商品品混凝土《購購銷合同》或或經(jīng)建設(shè)行政政主管部門批批準現(xiàn)場攪拌拌的批文；5、質(zhì)量監(jiān)督督申請安排表表；6、安全監(jiān)督督申請安排表表；7、建設(shè)工程程質(zhì)量監(jiān)督書書；8、建設(shè)工程程施工安全受受監(jiān)證；9、施工許可可申請表；36四、建設(shè)工程程竣工驗收（一）建設(shè)工工程竣工驗收收，要提供如如下資料到質(zhì)質(zhì)監(jiān)站審核，，質(zhì)監(jiān)站在7個工作日內(nèi)內(nèi)審核完畢；；建設(shè)單位組組織有關(guān)單位位驗收時，質(zhì)質(zhì)監(jiān)站派員現(xiàn)現(xiàn)場監(jiān)督。1、已完成工工程設(shè)計和合合同約定的各各項內(nèi)容；2、工程竣工工驗收申請表表；3、工程質(zhì)量量評估報告；；4、勘察、設(shè)設(shè)計文件質(zhì)量量檢查報告；；5、完整的技技術(shù)檔案和施施工管理資料料（包括設(shè)備備資料）；376、工程使用用的主要建筑筑材料、建筑筑構(gòu)配件和設(shè)設(shè)備的進場試試驗報告；7、地基與基基礎(chǔ)、主體砼砼結(jié)構(gòu)及重要要部位檢驗報報告；8、建設(shè)單位位已按合同約約定支付工程程款；9、施工單位位簽署的《工工程質(zhì)量保修修書》；10、市政基基礎(chǔ)設(shè)施的有有關(guān)質(zhì)量檢測測和功能性試試驗資料；11、規(guī)劃部部門出具的規(guī)規(guī)劃驗收合格格證；12、公安、、消防、環(huán)保保、防雷、電電梯等部門出出具的驗收意意見書或驗收收合格證；13、質(zhì)監(jiān)站站責令整改的的問題已全部部整改好；14、造價站站出具的工程程竣工結(jié)算書書。38（二）建設(shè)工工程竣工驗收收前，施工單單位要向建委委提供安監(jiān)站站出具的工程程施工安全評評價書。（三）建設(shè)工工程竣工驗收收備案，自工工程竣工驗收收之日起15個工作日內(nèi)內(nèi)，要提供如如下資料到質(zhì)質(zhì)監(jiān)站辦理手手續(xù)。1、工程竣工工驗收報告；；2、《施工許許可證》；3、竣工驗收收備案表；4、工程質(zhì)量量監(jiān)督報告；；395、工程竣工工驗收申請表表；6、工程質(zhì)量量評估報告；；7、工程施工工安全評價書書；8、工程質(zhì)量量保修書；9、工程竣工工結(jié)算書；10、商品住住宅要提供《《住宅質(zhì)量保保證書》和《《住宅使用說說明書》；11、法律、、法規(guī)規(guī)定的的其他資料。。40（四）建設(shè)工工程竣工結(jié)算算審核，要提提供如下資料料到造價站辦辦理手續(xù)。1、工程按實實際結(jié)算的，，要提供如下下資料：（1）建設(shè)單單位和施工單單位的委托書書；（2）工程類類別核定書；；（3）工程施施工中標通知知書或工程施施工發(fā)包審批批表；（4）工程施施工承發(fā)包合合同；（5）施工組組織設(shè)計方案案；（6）圖紙會會審記錄；（7）工程施施工開工報告告；（8）隱蔽工工程驗收記錄錄；（9）工程施施工進度表；；41（10）工程程子目換算和和抽料（筋））表；（11）工程程設(shè)計變更資資料；（12）施工工現(xiàn)場簽證資資料；（13）竣工工圖。2、工程按甲甲乙雙方約定定的固定價格格（或總造價價）結(jié)算的，，要提供如下下資料：（1）建設(shè)單單位和施工單單位的委托書書；（2）工程承承包合同原件件；（3）竣工圖圖。42五、辦理預售售許可證l、預售人已已取得房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)證書、、營業(yè)執(zhí)照。。2、已取得土土地管理部門門出具的用地地批文及土地地使用證。3、持有《建建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證》及及《建設(shè)工程程施工許可證證》。4、計劃部門門簽發(fā)的《項項目投資許可可證》。5、如向境外