綿竹s市開發(fā)區(qū)商務(wù)中心建設(shè)項目可研報告

綿竹市開發(fā)區(qū)商務(wù)中心建設(shè)項目表9-1項目招標(biāo)情況表名稱招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額（萬元）備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察√√√40.00設(shè)計√√√133.85建安工程√√√4000.00監(jiān)理√√√99.45設(shè)備重要材料其他情況說明：1、設(shè)計、監(jiān)理：按省政府197號令實(shí)行比選。2、打“√”為選中建設(shè)單位蓋章（單位蓋章）年月日第十章投資估算及資金籌措10.1投資估算的依據(jù)及說明101、2009年《市政工程投資估算編制辦法》2、《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川省估價表》3、2009年《四川省建設(shè)工程工程量清單計價定額》4、2009年《四川省安裝工程計價定額》5、2009年《四川省建設(shè)工程費(fèi)用定額》6、國家頒發(fā)的有關(guān)建設(shè)方面的稅費(fèi)規(guī)費(fèi)文件7、建設(shè)工程費(fèi)用的相關(guān)配套文件8、主要材料設(shè)備現(xiàn)行市場價格9、業(yè)主提供的相關(guān)資料101、本項目是綿竹市開發(fā)區(qū)商務(wù)中心建設(shè)項目，不涉及拆遷安置。2、參考同一地區(qū)、同類建設(shè)項目已完工項目竣工決算、已招標(biāo)項目工程投資指標(biāo)，采用投資指標(biāo)估算法進(jìn)行投資估算。3、依據(jù)國發(fā)[2008]21號、建法[2008]151號、川府發(fā)[2008]20號相關(guān)文件規(guī)定：免收的全國性行政事業(yè)性收費(fèi)包括防空地下室易地建設(shè)費(fèi)、城市房屋拆遷管理費(fèi)、工程定額測定費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)等項目；免收的全國性政府性基金包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、散裝水泥專項資金、新型墻體材料專項基金、城市教育附加費(fèi)、地方教育附加、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加等項目。10.2投資估算 10本項目的投資估算范圍為綿竹市開發(fā)區(qū)商務(wù)中心建設(shè)工程，包括基礎(chǔ)工程的開挖，主體的建設(shè)，設(shè)備購置及安裝費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用及預(yù)備費(fèi)用的估算。10投資估算主要內(nèi)容及估算費(fèi)用見表10-1。表10-1投資估算表序號工程及費(fèi)用名稱投資額（萬元）總投資百分比(%)備注1建安工程費(fèi)4000.0076.92%2工程建設(shè)其他費(fèi)用950.0818.27%3基本預(yù)備費(fèi)249.924.81%4項目總投資5200.00100.00%1、建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)用包括1#、2#、3#樓的基礎(chǔ)的開挖、埋填、主體結(jié)構(gòu)、裝飾及安裝工程。表10-2建安工程費(fèi)序號工程費(fèi)用名稱單位數(shù)量單價（元）及費(fèi)率合價（萬元）備注11#樓㎡6358.001550.00985.49單價為綜合單價22#樓㎡7541.601550.001168.9533#樓㎡8350.301650.001377.804室外工程萬元277.285零星工程萬元3809.535%190.486合計4000.002、工程建設(shè)其他費(fèi)用（1）土地占用補(bǔ)償費(fèi)用：本項目占用的土地不涉及拆遷安置，土地性質(zhì)為商業(yè)用地，土地費(fèi)用為531.34萬元。（2）建設(shè)單位管理費(fèi)：建設(shè)單位管理費(fèi)按照財政部財建【2002】394號文計算，建設(shè)單位管理費(fèi)為64.35萬元。（3）工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)：工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)改價格【2007】670號文計算，為99.45萬元。（4）項目前期工作咨詢費(fèi)：項目前期工作咨詢費(fèi)按四川省轉(zhuǎn)發(fā)國家計委關(guān)于建設(shè)項目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定，即四川省轉(zhuǎn)發(fā)國家計委計價格【1999】1283號文計算，為23.60萬元。（5）勘察費(fèi)：勘察費(fèi)根據(jù)相關(guān)規(guī)定按照本項目第一部分費(fèi)用的1.0%計取，為40.00萬元。（6）設(shè)計費(fèi)：設(shè)計費(fèi)按國家計委、建設(shè)部計價格【2002】10號文的有關(guān)規(guī)定計算，考慮復(fù)雜系數(shù)為1，為133.85萬元。（7）施工圖審查費(fèi)：按設(shè)計費(fèi)10%計算，為13.39萬元。（8）招標(biāo)服務(wù)費(fèi)：招標(biāo)服務(wù)費(fèi)按國家計價【2002】1980號《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知計算，為17.05萬元。（9）環(huán)境影響咨詢服務(wù)費(fèi)：環(huán)境影響咨詢服務(wù)費(fèi)按國家發(fā)展計劃委員會、國家環(huán)?？偩治募媰r格【2002】125號文，為3.15萬元。（10）工程保險費(fèi)：根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，工程保險費(fèi)按照項目第一部分費(fèi)用的0.6%計，為24.00萬元。其他建設(shè)費(fèi)用見表10-3。表10-3工程建設(shè)其他費(fèi)用序號項目費(fèi)用(萬元)備注1土地占用及拆遷安置費(fèi)用531.3421.25畝2建設(shè)單位管理費(fèi)64.25按財建【2002】394號3工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)99.45發(fā)改價格【2007】670號4項目前期工作咨詢收費(fèi)23.60國家計委計價格【1999】1283號5勘察費(fèi)40.00《工程勘察設(shè)計收費(fèi)管理規(guī)定》6設(shè)計費(fèi)133.85《工程勘察設(shè)計收費(fèi)管理規(guī)定》7施工圖審查費(fèi)13.39《工程勘察設(shè)計收費(fèi)管理規(guī)定》8招投標(biāo)代理費(fèi)17.05計價格【2002】1980號9環(huán)境影響咨詢服務(wù)費(fèi)3.15計價格【2002】125號10工程保險費(fèi)24.00國家有關(guān)規(guī)定合計950.083、基本預(yù)備費(fèi)包括備用金、不可預(yù)見的基礎(chǔ)或其他附加工程增加的費(fèi)用，不可預(yù)見的自然災(zāi)害增加的費(fèi)用，參照《常用建筑工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》及綿竹市有關(guān)規(guī)定結(jié)合本工程具體情況估算建設(shè)工程費(fèi)、設(shè)備購置安裝費(fèi)及工程建設(shè)其他費(fèi)用之和的5%計算，為249.92萬元。4、綜上所述項目的總投資為5200.00萬元。10.3資金來源及使用計劃綿竹市開發(fā)區(qū)商務(wù)中心建設(shè)項目的資金來源，項目總投資全部為銀行貸款。項目的資金做到合理使用、嚴(yán)格管理。在資金使用上，嚴(yán)格按照項目建設(shè)計劃，堅決執(zhí)行資金跟隨項目走的原則，不搞計劃外工程項目。在資金管理上嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定，實(shí)行專人管理、專戶儲存、專賬核算，嚴(yán)格財經(jīng)紀(jì)律，加強(qiáng)對項目資金的監(jiān)管力度，按項目計劃和施工進(jìn)度投放資金，確保資金的專款專用。為確保工程建設(shè)質(zhì)量，在撥付施工單位資金時，留足質(zhì)量保證金、竣工驗(yàn)收合格并運(yùn)行一年后，經(jīng)復(fù)檢確無工程質(zhì)量問題時，再撥付質(zhì)量保證金以避免工程返工和資金流失。第十一章風(fēng)險分析及對策11.1項目建設(shè)期間風(fēng)險分析及對策11.1.1本項目的建設(shè)投資擬全部采用貸款資金，這是本項目最大的風(fēng)險，資金到不了位，項目就無法成功的開展。措施：綿竹市綿竹綿新投資發(fā)展有限公司是綿竹市人民政府投資控股的國有獨(dú)資公司，有很好的政治背景，加之本項目主要為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)跟銀行方面的溝通，以便貸款資金快速到位，項目早日開啟。11.1.2業(yè)主方自身風(fēng)險分析及對策1、業(yè)主方自身風(fēng)險分析業(yè)主自身的風(fēng)險，由于部分業(yè)主在建設(shè)方面的知識的缺乏，表現(xiàn)為不熟悉基建程序，以致違背了客觀規(guī)律，導(dǎo)致決策偏差，行為出現(xiàn)偏差，對監(jiān)理認(rèn)識上的不足帶來諸多問題等。2、業(yè)主方自身風(fēng)險防范對策業(yè)主方自身的風(fēng)險是滋生其他風(fēng)險的基礎(chǔ)，首先客觀的認(rèn)識自身的風(fēng)險，對工程進(jìn)行嚴(yán)格管理，如實(shí)行責(zé)任落實(shí)到具體個人制度、鑒定制度等。11.1.31、誠信因素風(fēng)險分析在項目建設(shè)過程中，業(yè)主方要與設(shè)計單位、監(jiān)理單位、總承包商、材料設(shè)備供應(yīng)商等多個單位進(jìn)行合作，合作過程中業(yè)主面臨參建單位誠信風(fēng)險，表現(xiàn)為變相增加投資成本、監(jiān)理單位對項目監(jiān)督不力等，致使項目建設(shè)超出預(yù)算范圍。2、誠信因素防范對策面對的不同參建單位，業(yè)主方應(yīng)采取不同的措施對有可能出現(xiàn)誠信問題的關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行防范。面對設(shè)計單位，業(yè)主方應(yīng)先進(jìn)行建筑方案大體策劃，提出可行的條件作為設(shè)計合同的附屬條件；施工圖完成后，先交給圖審中心進(jìn)行全面審核，提升設(shè)計質(zhì)量；施工招標(biāo)之前，由業(yè)主方監(jiān)理方及相關(guān)使用單位進(jìn)行又一次的圖紙會審，會審結(jié)果形成書面文件并記錄備案；施工單位進(jìn)場后，參建單位再進(jìn)行一次圖紙會審；建設(shè)期間要嚴(yán)格篩選監(jiān)理單位等。11.1.41、合同風(fēng)險分析合同是業(yè)主方與各參建單位簽訂的雙方權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，是為順利完成一個項目的有效保障，其操作過程存在著各種風(fēng)險，如：（1）在對工程進(jìn)行指令分包時，指令分包單位只跟業(yè)主簽訂合同，沒有和總承包商簽訂合同，項目在施工過程中容易產(chǎn)生扯皮推諉風(fēng)險；（2）合同主體資格前后不一致，如招標(biāo)時以總公司名義投標(biāo)，而簽訂合同時是以其下屬公司簽訂；（3）合同中對工程項目的結(jié)算方式、工程量的增減項執(zhí)行單價不明顯等。2、合同風(fēng)險對策業(yè)主單位在起草合同條款時，應(yīng)精心起草，從源頭上開始研究可能發(fā)生的風(fēng)險，避免后面的風(fēng)險產(chǎn)生。業(yè)主單位編制好招標(biāo)文件，在項目工程招標(biāo)前，可先確定監(jiān)理單位，然后業(yè)主單位、監(jiān)理單位及設(shè)計單位一起研究工程招標(biāo)文件的細(xì)節(jié)；規(guī)范付款程序，項目的每一筆款項的支付應(yīng)先由承包單位提出申請，附上完成的工程量報表，經(jīng)監(jiān)理單位負(fù)責(zé)人審核，業(yè)主單位代表把關(guān)，然后由業(yè)主單位的項目負(fù)責(zé)人審批。業(yè)主單位加強(qiáng)投資動態(tài)控制，實(shí)現(xiàn)項目預(yù)控，要隨時檢查投資變化，隨時檢查承包方的施工進(jìn)度和質(zhì)量情況，并注重監(jiān)理單位的行為變化，以提高合同的執(zhí)行質(zhì)量。11.1.51、項目資金、質(zhì)量和進(jìn)度風(fēng)險分析項目在實(shí)施階段，業(yè)主單位主要要預(yù)防資金、質(zhì)量、進(jìn)度三大風(fēng)險，其中：資金風(fēng)險表現(xiàn)為資金不到位，資金被業(yè)主單位截留或者挪用，承包單位把資金挪為它用等；質(zhì)量風(fēng)險表現(xiàn)為施工工藝不合格導(dǎo)致工程質(zhì)量問題，施工單位偷工減料，材料不合格導(dǎo)致質(zhì)量問題等；進(jìn)度風(fēng)險表現(xiàn)施工單位沒有按時完成預(yù)期進(jìn)度任務(wù)，項目不能按照預(yù)定時間投入使用等。2、項目資金、質(zhì)量和進(jìn)度風(fēng)險對策資金、質(zhì)量、進(jìn)度三大風(fēng)險一脈相承，資金風(fēng)險是導(dǎo)致質(zhì)量、進(jìn)度風(fēng)險的基礎(chǔ)。為了確保項目能順利實(shí)施，防止三大風(fēng)險產(chǎn)生，業(yè)主單位可制定相應(yīng)的對策：（1）業(yè)主單位要抓好資金這一關(guān)鍵點(diǎn)，及時與相關(guān)政府部門溝通，保證工程款按時到位；成立工程款督察小組，對每一筆工程款支出嚴(yán)格審核等；（2）業(yè)主單位與各參建單位嚴(yán)格按照合同文件辦事，完善項目建設(shè)組織、管理，質(zhì)量監(jiān)督體系等；對項目分部分項工程驗(yàn)收時，業(yè)主單位及監(jiān)理單位、工程質(zhì)量監(jiān)督站、施工單位質(zhì)檢部門三方同時到項目現(xiàn)場確認(rèn)等；（3）業(yè)主單位及監(jiān)理單位要對施工單位編制的項目進(jìn)度計劃進(jìn)行仔細(xì)審核，落實(shí)好進(jìn)度管理部門人員及相應(yīng)的職責(zé)分工；分析影響進(jìn)度目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的干擾和風(fēng)險因素等；通過經(jīng)濟(jì)獎懲方式對項目進(jìn)度管理進(jìn)行約束等。11.2項目運(yùn)營期間風(fēng)險分析及對策項目運(yùn)營期間的主要風(fēng)險是空置，根據(jù)項目自身的特點(diǎn)、建設(shè)地點(diǎn)及綿竹市工業(yè)園區(qū)對住宅及商鋪的需求量決定了本項目的運(yùn)營期間的風(fēng)險很小。第十二章效益分析12.1效益分析12本項目的建設(shè)資金全為商業(yè)貸款，對業(yè)主而言，經(jīng)濟(jì)壓力較大，項目建成后商鋪和住宅全部出售以利于快速回收資金，經(jīng)調(diào)查分析綿竹房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，項目可以采用出售方式回收資金，以下經(jīng)濟(jì)效益分析是基于項目建成后采用全部出售的方式回收資金。1、成本分析（1）建安成本：5200.00萬元（2）貸款利息：332.80萬元（一年期貸款，年終還本付息）（3）期間費(fèi)用：管理費(fèi)用+財務(wù)費(fèi)用+銷售費(fèi)用=9785.61*12%=1174.27萬元（4）營業(yè)稅金及附加：9785.61*15%=1467.84萬元成本合計：8174.91萬元2、收益（1）根據(jù)綿竹市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來的漲勢綜合分析，住宅售價預(yù)計為3000.00元/平方米，商鋪售價預(yù)計為5000.00元/平方米。（2）住宅收益：3000.00*6696.70=2009.01萬元商鋪收益：5000.00*15553.2=7776.60萬元收益共計：9785.61萬元3、稅前利潤：1610.70萬元4、還款計劃本項目從2011年9月開始破土施工，到2012年3月項目全面完工，2012年1月項目封頂開始預(yù)售，持續(xù)到2012年4月基本售完。本項目于2011年5月貸款，貸款期限一年，2012年4月到期，用銷售收入一次性還本付息。經(jīng)過經(jīng)濟(jì)分析，項目的投資收益率明顯大于同行業(yè)的基準(zhǔn)收益率，在經(jīng)濟(jì)方面項目是可行的。1212.1江蘇工業(yè)園定位于綿竹中心城區(qū)南部以工業(yè)為主體的綜合性、現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園?？傆玫匾?guī)模約8.10平方公里，其中產(chǎn)業(yè)用地約4.30平方公里，就業(yè)人口規(guī)模約6.1萬人。江蘇工業(yè)園區(qū)內(nèi)目前沒有形成綜合性的商業(yè)服務(wù)區(qū)，生活消費(fèi)、休閑娛樂主要依托綿竹中心城區(qū)，而中心城區(qū)的舊城中心和新城中心均位于綿竹城區(qū)偏北位置，空間的阻隔給江蘇工業(yè)園區(qū)生活帶來諸多不便，同時也給城市交通帶來很大的壓力。本項目擬在江蘇工業(yè)園區(qū)東部臨德茂公路打造商業(yè)服務(wù)中心，緩解江蘇工業(yè)園區(qū)商業(yè)設(shè)施缺失帶來的不便，為園區(qū)人口生活、休閑提供必要的設(shè)施。12.1本項目的建設(shè)內(nèi)容主要為商業(yè)建筑，兼部分商業(yè)住宅，這部分住宅的建設(shè)能夠有效的解決外地投資商人或外地的工作人員在綿竹安家的居住問題，綿竹市開發(fā)的商業(yè)住宅項目離工業(yè)園區(qū)有一定的距離，不方便部分人員工作開展，本項目兼建設(shè)的這部分商業(yè)住宅能夠有效滿足部分人員的居住問題。12.1.2.3項目的建設(shè)將有利于本項目的建設(shè)將對綿竹市地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來積極的影響。一方面，開發(fā)區(qū)商務(wù)中心項目的實(shí)施，為江蘇工業(yè)園區(qū)提供更好的商業(yè)服務(wù)配套，為工業(yè)園區(qū)的工作人員提供良好的生活消費(fèi)及文化娛樂設(shè)施設(shè)備；另一方面也將會帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，如商業(yè)、服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)等，形成明顯的側(cè)向關(guān)聯(lián)帶動作用，從而增加稅收及社會就業(yè)，為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出貢獻(xiàn)。項目選址在綿竹市江蘇工業(yè)園東部臨德茂公路，人流量大、交通方便，極具地理優(yōu)勢。12.1.2.4項目的建設(shè)有利由于5.12大地震的影響，綿竹市遭受了巨大的損失，基礎(chǔ)設(shè)施的破壞、廠房的倒塌、市民住房的損壞使城市形象受到影響，現(xiàn)在災(zāi)后重建工作基本完成正在大量進(jìn)行招商引資工作。一個基礎(chǔ)設(shè)施不夠完善的城市既影響投資者的投資決策，同時也影響消費(fèi)者的信心。項目的建設(shè)進(jìn)一步完善綿竹市基礎(chǔ)配套服務(wù)硬件設(shè)施，改善投資環(huán)境，對促進(jìn)新綿竹城市形象的建立有很大的幫助，同時城市形象的建立進(jìn)一步增加了投資者及消費(fèi)者的信心。。12.2項目與社會互適性分析1、項目建設(shè)期不會對附近居民的生活質(zhì)量產(chǎn)生明顯的影響，項目與當(dāng)?shù)乜萍肌⑽幕l(fā)展水平的相互適應(yīng)性、與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性。2、該項目是綿竹市綿竹綿新有限公司建設(shè)的，有良好的政策背景，政府的態(tài)度及協(xié)作支持將有利于后期工作的進(jìn)一步開展。綿竹的各類組織機(jī)構(gòu)對該項目建設(shè)和運(yùn)營的態(tài)度也會更加的關(guān)注，會在很大程度上對該項目予以支持和配合。另一方面，當(dāng)?shù)氐娜罕妼Τ鞘谢A(chǔ)設(shè)施建設(shè)也會鼎力支持，人們的眼光總是向高處看，本項目的建設(shè)可以進(jìn)一步加強(qiáng)綿竹整個城市新形象的樹立。所以從外因方面看，項目與所在地具有很好的相互適應(yīng)性。12.3評價結(jié)論本項目能夠促進(jìn)所在區(qū)域的配套商業(yè)服務(wù)的完善，能有效緩解該區(qū)域?qū)ι虡I(yè)服務(wù)的需求矛盾，順便加強(qiáng)對整個綿竹市恢復(fù)重建后新形象的宣傳，吸收外來投資，可以進(jìn)一步促進(jìn)綿竹市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，穩(wěn)定人民生活水平，對社會的有利影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于不利影響。與項目直接相關(guān)的不同利益群體及各級組織都支持本項目建設(shè)，并且項目所在地區(qū)現(xiàn)有技術(shù)、文化狀況能滿足項目建設(shè)需求，項目社會適應(yīng)性較強(qiáng)。本項目社會風(fēng)險程度較低，采用一定風(fēng)險規(guī)避措施后，不會對項目建設(shè)和運(yùn)營產(chǎn)生大的影響。從以上的分析可以看出，該項目的社會影響力很大，不但能整體提升本地區(qū)的新形象，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化資源配置，加快綿竹市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，進(jìn)一步促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定發(fā)展。第十三章結(jié)論及建議13.1結(jié)論1、項目是合理配置社會資源，完善綿竹基礎(chǔ)設(shè)施條件的重要舉措，不僅有利于改進(jìn)和提高綿竹市整體形象，還有利于促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)和社會發(fā)展，項目建設(shè)是完全必要和迫切的。2、本項目建設(shè)于綿竹市