房地產估價商務辦公房地產估價知識點匯總

第三節(jié)商務辦公房地產估價知識點一：商務辦公房地產及其特點（一）商務辦公房地產1定義、3分類定義：商務辦公樓，俗稱寫字樓，是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務經營活動的建筑物及其附屬設施和相關場地。分類標準類型含義

1．按建筑面積的大大?、傩⌒蛯懽謽墙ㄖ娣e在1萬㎡㎡以下的②中型寫字樓建筑面積在1～33萬㎡的③大型寫字樓建筑面積在3萬㎡㎡以上的，有有些大型寫字字樓的建筑面面積可達10萬㎡以上。

2．按使用功能的不不同①單純型寫字樓寫字樓基本上只有有辦公一種功功能，沒有其其他功能（如如展示廳、餐餐飲等）②商住型寫字樓既提供辦公又提供供住宿，其中中一種是辦公公室內有套間間可以住宿；；另一種是樓樓的一部分是是辦公，樓的的另一部分是是住宿③綜合型寫字樓以辦公為主，同時時又有其他多多種功能，如如公寓、餐飲飲、商場、展展示廳等的寫寫字樓，但其其中用作辦公公部分的面積積最多。

3．按寫字樓所處的的位置、自然然或質量狀況況和收益能力力

①甲級寫字樓具有優(yōu)越的地理位位置和交通環(huán)環(huán)境，建筑物物的物理狀況況優(yōu)良，建筑筑質量達到或或超過有關建建筑條例或規(guī)規(guī)范的要求，其其收益能力能能與新建成的的寫字樓建筑筑相媲美。甲甲級寫字樓通通常有完善的的物業(yè)管理服服務，包括24小時的維護護及保安服務務。

②乙級寫字樓具有良好的地理位位置，建筑物物的物理狀況況良好，建筑筑質量達到有有關建筑條例例或規(guī)范的要要求，但建筑筑物的功能不不是最先進的的（有功能陳陳舊因素影響響），有自然然磨損存在，收收益能力低于于新落成的同同類建筑物。

③丙級寫字樓已使用的年限較長長，建筑物在在某些方面不不能滿足新的的建筑條例或或規(guī)范的要求求；建筑物存存在較明顯的的物理磨損和和功能陳舊，但但仍能滿足低低收入承租人人的需求，并并與其租金支支付能力相適適應，相對于于乙級寫字樓樓，雖然租金金較低，但仍仍能保持一個個合理的出租租率。*還有一種分類是55a寫字樓。（二）商務辦公房地產3特點知識點二：影響商務辦公房地產價格3因素

區(qū)位狀況4方面

1．集聚程度

注意：區(qū)別商業(yè)的的繁華程度商務辦公房地產的的集聚程度對對其價值產生生很大影響，因因為商務機構構的大量集聚聚必然擴大這這一區(qū)域的知知名度、影響響力，推動這這一區(qū)域高檔檔寫字樓的建建設并形成一一定的規(guī)模，區(qū)區(qū)域的知名度度、寫字樓的的知名度反過過來影響這一一區(qū)域中機構構的知名度。因此對寫字樓進行行估價時，應應分析估價對對象所處區(qū)域域寫字樓的集集聚程度、商務辦公區(qū)區(qū)等級以確定定其租金水平平。

2．交通條件能否方便、快捷到到達辦公地點點，能否方便便、快捷與客客戶交流、會會談是從事辦辦公行業(yè)特別別是企業(yè)公司司總部選擇辦辦公場所的重重要條件之一一。要求寫字樓特別是是高檔寫字樓樓必須具有很很好的通達性性，其交通連連接需要在三三維空間展開開，即具有地地下、地面及空間交通體系系，此外是否否有足夠的停停車場地也會會影響到寫字字樓的易接近近性。因此寫寫字樓所處區(qū)區(qū)域的交通可可達性、通達性、易接近性是影影響其價值的的重要區(qū)位狀狀況。3．周邊環(huán)境要求周圍環(huán)境整潔潔氣派，有現現代化的都市市氣氛，而不不能雜亂無章章。

4．樓層商業(yè)房地產樓層越越高價值越小小，而商務房房地產樓層越越高價值越大大，租金水平平越高，這與與辦公環(huán)境有有關，樓層越越高，景觀、空空氣質量越好好，被干擾的的機會越小。

實物狀況6方面1．外觀形象外觀主要包括：建建筑物高度、體體量、造型、外外墻面裝修等等。2．內部裝修主要體現在：大堂堂、走廊、內內墻面、燈具具等。3．設備、設施包括動力、通訊、運運輸、電子等等設備設施。這這些設備設施施是否齊備、是是否高效運行行都是影響商商務辦公房地地產價值的重重要因素，如如垂直交通對對于商務辦公公房地產非常常重要，因此此電梯的數量量、質量、速速度、安裝位位置直接影響響到商務辦公公房地產的吸吸引力。4．智能化程度以網絡為載體，各種種智能辦公解解決方案也在在日新月異地地發(fā)展，因此此寫字樓也必必須能夠提供供完善的智能能化辦公條件件才具有吸引引力。同時智能化程度的的高低也是衡衡量寫字樓等等級的重要指指標之一，如如甲級寫字樓樓，其智能化化程度需達到到3a以上，最好好達到5a，即須具備備bas樓宇自動化系系統、oas辦公自動化系系統、fas消防自動化系系統、sas安防自動化系系統、cas通信自動化系系統。

5．物業(yè)服務水平

通常甲級寫字樓都都是聘請一流流的服務企業(yè)業(yè)公司進行管管理。

注意：辦公房地產產如無物業(yè)因因素調整算錯錯誤6．租戶類型入住同一商務房地地產的租戶間間的相互影響響，會增加或或減低他們各各自的形象和和聲譽，大廈廈內的主要租租戶，往往決決定了一幢商商務房地產的的租戶類型，權益狀況

知識點三：商務辦公房地產估價的常用方法（一）收益法其主要的工作是測算商務辦公房地產的凈收益和收益率。凈收益的測算與出租型商業(yè)房地產類似。收益率的確定應區(qū)分不同類型、檔次的商務房地產，如甲級寫字樓的收益水平會高于乙級、丙級寫字樓。（二）市場法商務辦公房地產的轉售轉租也比較頻繁，因此較易獲得可比實例，所以市場法也是商務房地產估價的一種常用方法。市場法不僅用于商務辦公房地產轉讓價格的測算，很多情況下用于租金的估算。（三）成本法在商務辦公房地產的抵押估價時，出于安全、保守的考慮也會用到成本法作為輔助估價，此外在建工程的評估往往應用成本法。知識點四：商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理

（一）商務辦公房房地產租金的求取

1．租約問題對商務辦公房地產產估價時應詳詳細了解是否否存在合法租租約的限制，租租金的測算要要區(qū)分租約期期內和租約期結束束兩種情況。在在租期內（毀毀約除外）應應根據租賃合合同中有關租租金、費用等等的約定計算算凈收益，租租期結束后，應應根據市場客客觀租金水平平、管理費用用、稅金等利利用市場法求求取待估商務務房地產凈收收益，并根據據市場租金變變化趨勢判斷斷未來租金水水平。

2．租金構成內涵商務辦公房地產的的租金構成往往往存在差異異，主要表現現為：①租金中包含含物業(yè)管理費費；②租金中包含含物業(yè)管理費費、水電費；；③租金中不包包含物業(yè)管理理費、水電費費；④計租面積按按建筑面積計計，含分攤建建筑面積；⑤計租面積按按套內建筑面面積計，不含含分攤建筑面面積。3．租金支付方式商務房地產租金的的支付方式一一般主要有：：①按月分期支支付；②按季度分期期支付；③按年支付；④按租約期限限一次性支付付。4．地下車庫租金問問題商務辦公房地產的的地下車庫往往往是采取租租賃經營，其其租金收入一一般分為兩部部分：一部分分是向訪客提提供的臨時租租車位；另一一部分是向業(yè)業(yè)主提供的包包月出租的車車位。

（二）整幢商務辦辦公房地產估估價技術路線線及難點處理理1．單純型商務辦公公房地產由于單純型商務房房地產只有辦辦公一種功能能，每一層的的價格差異比比較小，層與與層之間主要要存在樓層價價格差異，因因此不管用那那種方法，都都可以先評估估出某一層的的價格，再確確定層差修正正系數，計算算出所有樓層層的價格。

2．商住型商務辦公公房地產首先應區(qū)分不同的的功能區(qū)及其其面積大小，然然后分別按辦辦公用房、居居住用房進行行估價，辦公公用房可以采采用市場法、收收益法，居住住用房主要采采用市場法。此外對商住型商務務辦公房地產產估價時，應應考慮辦公功功能與居住功功能的相互干干擾和影響問問題，在選擇擇交易實例時時首先應選擇擇同為商住型型的商務辦公公房地產，如如果選擇其他他類型的商務務辦公房地產產交易實例，應應考慮進行適適當的修正。

3.綜合型商務辦公房房地產綜合型商務辦公房房地產是以辦辦公為主，同同時又有其他他多種功能，如如公寓、餐飲飲、商場、展展示廳、娛樂樂廳等，但其其中用作辦公公部分的面積積最多。應首先要區(qū)分不同同的功能區(qū)，了了解和確定各各功能區(qū)的面面積大小、經經營方式、收收益能力；根根據不同功能能區(qū)的收益性性特點、實例例收集的難易易程度而選用用不同的估價價方法，主要要采用市場法法和收益法；；最后將各功功能區(qū)的價格格進行匯總得得到整幢商務務辦公房地產產的價格?！痢练康禺a估價報告封面（略）目錄（略）致估價委托人函（略）注冊房地產估價師聲明（略）估價假設和限制條件（略）房地產估價結果報告（略）××市××區(qū)天河北路××號××大廈部分辦公房地產估價技術報告（節(jié)選）一、估價對象實物狀況描述與分析估價對象所在大樓為一幢鋼筋混凝土結構30層（另有2層地下室）的綜合樓，外墻面部分為玻璃幕墻、部分貼花崗石；大廈大堂位于首層南側，大樓東西兩側各設一趟走火梯、一部貨梯及三部客梯，客梯分單雙層停，最高到達層數為29層，單層客梯設在東側，雙層客梯設在西側；大樓東西側各有一洗手間；大廈內部設有中央空調系統、煙感噴淋消防設備；裝修、設備維護狀況較好。估價對象現部分出租，簽有短期租約（2年以內），據估價人員到當地房地產市場了解，該地區(qū)寫字樓需求量很大，估價對象現租金水平符合當地客觀租金標準。實地查勘，××大廈出租情況良好，年均出租率在90%左右。估價對象位于××大廈的第9、10層，內部裝修情況：走廊地面鋪釉面磚、花崗石；室內地面鋪地氈；內墻面油乳膠漆；天花板面部分吊礦棉板天花板，部分吊鋁扣板天花板；部分裝木夾板門，部分落地玻璃門；鋁合金玻璃窗；水電管線暗敷設。二、估價對象權益狀況描述與分析根據委托人提供的《房地產權證》記載：估價對象權屬人均是××實業(yè)有限公司，房屋所有權來源為新建，分割，房屋用途為非居住用房，本次評估計價總建筑面積為801．6694㎡；土地使用權性質為國有土地使用權，土地用途為綜合，共用地面積為3401．0572㎡；已征收國有土地使用權出讓金，使用年限50年，從1998年8月22日起，城市規(guī)劃房屋用途為寫字樓。估價對象現作辦公用房，正常使用。根據估價對象《房地產權證》顯示，估價對象未設定他項權。其他情況詳見下表：估價對象權屬概況表表2－23序號地址《房地產權證》編編號朝向建筑面積（㎡）1天河區(qū)天河北路×××號906房粵房地證字第c×××號東北338.248442天河區(qū)天河北路×××號913房粵房地證字第c×××號西南180.582113天河區(qū)天河北路×××號1001房粵房地證字第c×××號北163.909334天河區(qū)天河北路×××號1002房粵房地證字第c×××號北118.92966合

計

801.66944【糾錯】估價對象缺建成年代、完損情況的介紹。三、估價對象區(qū)位狀況描述與分析估價對象位于××市天河區(qū)天河北路××號××大廈內，該大廈東為五山路，南臨天河北路，西靠龍口東路，北近天潤路；附近有鴻翔大廈、天誠廣場、東方之珠花園、高科大廈、天翔花園、信源大廈、廣東國際科際交流中心、華標廣場、華南師范大學、銀行、市場及公共汽車站等。估價對象所處地段位于天河區(qū)天河北路中央商務區(qū)，周邊寫字樓林立，交通便利，市政配套設施完善，商務辦公氛圍較濃厚。四、房地產市場背景描述與分析今年以來××市寫字樓成交均價出現大幅上升，寫字樓成交均價從去年2月份7508.68元/㎡上升至今年2月份的9763.66元/㎡，大幅增長了30.03%。××寫字樓市場的“強勢效應”仍繼續(xù)維持，預計今年廣州寫字樓市場還將繼續(xù)保持強勢發(fā)展，并成為今年廣州樓市一大亮點。近兩年××寫字樓市場以中端產品為主的格局不同，2005年的寫字樓供應將集中在高端的甲級寫字樓為主。而隨著近年××經濟的迅速發(fā)展，以及中國加入世貿、cepa的實施、9＋2經濟合作協議的建立，外資銀行、保險、會計和律師等公司將被允許經營本地業(yè)務，而它們的進入將會對甲級寫字樓產生很大的需求，可以預見，未來幾年××市的寫字樓市場前景看好，將進入高速發(fā)展的階段。2005年，由于有多個大型的甲級寫字樓項目進入市場，如位于天河路的壬豐大廈、正佳東翼的廣晟大廈、天河北天譽三期、金海大廈、盤活中的中誠廣場、大鵬國際廣場以及珠江新城的寫字樓等。這些寫字樓都以甲級寫字樓配置為賣點，素質高，越來越重視高科技高智能化，在規(guī)劃設計配套上也各有特色，更強調生態(tài)辦公、休閑辦公等理念，創(chuàng)新元素和細節(jié)設計也越來越受重視。由于這些寫字樓項目的起點高，而且規(guī)模亦十分龐大，對整個××的寫字樓市場質素有明顯的提升作用，以高端寫字樓的銷售為主，而售價亦攀升至近幾年少見的高位。【糾錯1】用語不標準，質素是香港地區(qū)的習慣用法，應避免使用不規(guī)范的詞語。【糾錯2】缺微觀區(qū)域房地產市場的描述。寫字樓需要求大于供給只給出了宏觀區(qū)域介紹，但沒有估價對象具體所在區(qū)域房地產市場或寫字樓過去、現在、未來的市場分析。五、最高最佳利用分析房地產估價應以估價對象的最高最佳利用為前提進行估價，最高最佳利用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經充分合理考慮，使估價對象產生最高最佳的利用價值。由于估價對象所處地段位于天河區(qū)天河北路中央商務區(qū)，周邊寫字樓林立，交通便利，市政配套設施完善，商務辦公氛圍較濃厚。加上廣州寫字樓市場2005年呈現供求兩旺的局面，天河商務圈寫字樓受“住宅禁商”政策刺激，各種類型寫字樓都出現了熱租，估價對象的證載辦公用途能體現其最高最佳利用價值。故本次評估按估價對象證載用途評估。六、估價方法適用性分析估價人員認真分析所掌握的資料，進行了實地查勘，對與估價對象具有可比性的物業(yè)進行調查并根據委托人設定的估價目的、估價對象的特點及實際情況，選擇合適的估價方法進行評估。估價對象為辦公性質物業(yè)，與估價對象位于同一供求范圍內，并與其相類似的房地產交易實例較多，根據替代原則可使用①市場法進行評估；與其同一供求范圍內辦公性質物業(yè)的租金水平可供參考，估價對象在可預見的未來有連續(xù)的凈收益，可采用②收益法測算其收益價格。故本報告采用市場法及收益法進行測算，綜合擬定最終評估結果?！炯m錯】技術報告沒有選用方法的定義不算錯誤，但未說明未選用其他方法的理由。七、估價測算過程本次評估，先通過市場法和收益法測算估價對象第1002房的單價，再以1002房單價為基礎，經估價人員市場調查，采用類比法，經過樓層、朝向、景觀、面積、間隔修正，得出各估價對象的市場價值。（一）市場法1．選擇可比實例對與估價對象在同一區(qū)域內類似的物業(yè)進行了市場調查，針對估價對象的功能及特點，收集了有關的成交資料，進行分析比較，從中選擇了可比性較強的實例，詳見下表：物業(yè)名稱估價對象實例a實例b實例c坐落地點××大廈10樓1002房××大廈12樓××房××大廈13樓××房××廣場11樓××房

商務繁華度位于天河北cbdd，商務氛圍圍較濃厚，周周邊有眾多甲甲級寫字樓和和高尚住宅，還還有眾多高級級食肆及麥當當勞、肯德基基和一些中式式快餐店，萬萬佳超市等，商務氛圍繁華所處的天河北、體體育東是廣州州市商務氛圍圍最濃厚的地地段之一，周周邊有中信廣廣場、大都會會廣場等數十十家廣州甲級級寫字樓，還還有中森名菜菜、潮皇食府府等眾多高級級食肆及麥當當勞、肯德基基和一些中式式快餐店，同同時還有眾多多的星級酒店店和大量商務務公寓。商務務繁華度比估估價對象略好好。周邊擁有眾多甲級級寫字樓、高高級公寓小區(qū)區(qū)和成熟的街街區(qū)配套設施施。以天河體體育中心、天天河城廣場、維維多利廣場、廣廣州購書中心心等的商業(yè)群群，形成一個個龐大的，集集金融、商貿貿、旅游、休休閑、娛樂于于一體的黃金金購物商圈，商商務氛圍濃厚厚。商務繁華華度比估價對對象好。其位于廣州大道北北、水蔭二橫橫路及天河北北交匯處，臨臨近天河北cbd，商務辦公公氛圍一般，商務繁華度比估價對象略差。

交通便捷度東望五山路，南臨臨天河北路，西西臨龍口東路路，北近天潤潤路；有191、813、197、22等多路公交交車經過，交交通較便捷。南臨林樂路、西為為林和東路；；臨近廣州火火車東站，122、183、130、89等公交車經經過，交通便便捷度比估價價對象略好。東望天河東路、南南臨天河路、西西近體育東路路；為地鐵三三號線上蓋建建筑物，臨近近地鐵一號線線體育中心站站，18、50、234、269、296、545等多路公交交車經過，交交通便捷度比比估價對象好好。東臨廣州大道北，正正對天河北路路，南為水蔭蔭二橫路；有有78、27、51、56、85、183等多路公交交車經過，交交通便捷度比比估價對象略略好。續(xù)表物業(yè)名稱估價對象實例a實例b實例c坐落地點××大廈10樓1002房××大廈12樓××房××大廈13樓××房××廣場11樓××房

市政配套有中信廣場、大都都會廣場、廣廣東國際交流流中心、高科科大廈天河體體育中心、萬萬佳超級市場場、華南師范范大學等，市市政配套較完完善。附近有怡僑大廈、僑僑林苑、薈雅雅苑、遠暉商商廈、廣東省省社會科學院院、紫荊苑、天天河區(qū)婦幼保保健院，市場場、學校等，市政配套完善度與估價對象相當。附近有壬豐大廈、財財富大廈、金金利來數碼網網絡大廈、豐豐興廣場、廣廣東外經貿大大廈、正佳廣廣場、天河體體育中心、廣廣州酒家、廣廣州電腦城等等，市政配套套完善度比估估價對象好。附近有時代廣場、正正升大廈、冰冰花酒店、廣廣州體育學院院、東風公園園更與新達城城連為一體，業(yè)業(yè)主可免費進進出公園，市市政配套完善善度比估價對對象略差。

寫字樓檔次及物業(yè)業(yè)管理高級寫字樓，專業(yè)業(yè)物業(yè)管理，物業(yè)管理較好高級寫字樓，專業(yè)業(yè)物業(yè)管理，物業(yè)管理水平與估價對象相同高級寫字樓，專業(yè)業(yè)物業(yè)管理，物業(yè)管理水平與估價對象相同高級寫字樓，專業(yè)業(yè)物業(yè)管理，物業(yè)管理水平與估價對象相同，但物業(yè)管理費略便宜

設施設備安裝有高速電梯，中中央空調，消消防設施，高高速光纖寬帶帶接入，負一一至二層為地地下停車場。高速電梯，配備光光纖、視頻網網絡設備，自自身配套有戶戶式中央空調調，樓盤配套套有餐飲、酒酒店、私人會會晤室、投影影廳、卓球房房、書吧、游游泳池、健身身房、網球場場等康體設施施，設施設備備條件比估價價對象略好。配有自動收費系統統的大型地下下停車庫，6臺上海三菱菱高速電梯，豪豪華轎箱，配配自動報警、自自動噴淋、廣廣播系統，高高速寬帶接入入，設施設備備條件比估價價對象略好。高速電梯，配備光光纖、視頻網網絡設備，獨獨特戶內空調調設計，實現現24小時全天候候運作，大廈廈門前廣場為為大型露天停停車場，再加加上三層地下下車庫共計300個車位，設施施設備條件比比估價對象略略好。朝向北北南西北續(xù)表物業(yè)名稱估價對象實例a實例b實例c坐落地點××大廈10樓1002房××大廈12樓××房××大廈13樓××房××廣場11樓××房景觀望內街望內街望東站廣場望內街平面布局四正，好四正，好四正，好四正，好成交建筑面積（m2）118.92966138150。120剩余使用年限（年年）42.94年45年46年45年

內部裝修走廊地面大部分鋪鋪釉面磚，室室內地面鋪地地氈；內墻面面油乳膠漆；；天花面部分分吊礦棉板天天花，部分吊吊鋁扣板天花花；部分木夾夾板門，部分分落地玻璃門門；鋁合金玻玻璃窗；水電電管線暗敷設設簡單裝修簡單裝修毛坯成交日期2005-9-1132005-8-×××2005-8-×××2005-8-×××成交單價（元/m2）

9550109009200【糾錯1】可比實例未說明總樓層，有沒有地下，估價對象是地上30層、地下2層，可比實例不交代總樓層，后邊無法參照修正。【糾錯2】可比實例未交代權利性質、結構檔次，估價對象為鋼混，可比實例是否可比？【糾錯3】可比實例缺總建筑面積介紹，只給了成交建筑面積，無法判斷規(guī)模是否相當。2．對可比實例進行因素修正①交易情況修正：經過調查，比較物業(yè)概況表中交易實例為正常交易，沒有特殊行為造成的交易價格偏差，交易情況修正系數為100/100。②交易日期修正：可比實例交易時間與估價時點較近，交易日期修正系數為100/100。③區(qū)域因素修正：通過分析可比實例概況表中實例的成交價格，需進行區(qū)域因素修正。經過分析，影響辦公用房價格的主要區(qū)域因素為商務繁華度、交通便捷程度、配套完備度、規(guī)劃前景等，根據這些因素對辦公用房價格的影響程度確定其各自權重，詳見下表：區(qū)域因素比較表表2－25比較項目估價對象實例a實例b實例c商務繁華度權重30323428交通便捷程度權重重30333532市政配套完備度權權重25252724規(guī)劃前景權重15151515合計10010511199【糾錯1】規(guī)劃前景一項在前邊可比實例概況表中沒有介紹，打分無調整理由。【糾錯2】交通便捷程度打分，可比實例a和c都是比估價對象略好，但可比實例c比實例a的打分底，為什么？沒有理由。④個別因素修正：通過分析可比實例概況表中可比實例的成交價格，需要進行個別因素修正。經過分析，影響辦公寫字樓價格的主要個別因素為寫字樓檔次及物業(yè)管理收費合理性、設施設備、裝修情況、平面布局、成交面積、樓宇成新度、樓層、朝向、景觀等，根據這些因素對其價格的影響程度確定其各自權重，詳見下表：個別因素比較表表2－26可比項目估價對象實例a實例b實例c

寫字樓檔次及物業(yè)業(yè)管理收費合合理性權重15151516

設施設備權重10121212

裝修情況權重10998

平面布局權重10101010

成交面積權重10101010

樓宇成新度權重15171817樓層權重10121311朝向權重10101211景觀權重10101210合計100105111105【糾錯1】樓層、朝向、景觀應放在區(qū)域因素中說明?！炯m錯2】樓層、朝向調整沒有依據，或說樓層、朝向，沒有對應的情況說明。【糾錯3】樓宇成新度調整沒有依據，或說前邊可比實例概況表缺少樓宇成新度的介紹?！炯m錯4】缺剩余使用年限的修正，前邊交代了情況，但后邊因素比較表沒有打分?！炯m錯5】缺權益狀況調整。3．測算估價對象比準單價比準單價＝可比實例價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×區(qū)域因素修正系數×個別因素修正系數【注意】一定要列出文字公式，沒有公式算錯誤。比準單價計算表表2－27可比實例實例a實例b實例c可比實例單價9550109009200交易情況修正系數數100/100100/100100/100交易日期修正系數數100/100100/100100/100區(qū)域因素修正系數數100/105100/111100/99個別因素修正系數數100/105100/111100/105修正后的單價（元元/㎡）866288478850平均比準單價（元元/㎡）8786

【糾錯】最終比準價格確定未說明計算過程及理由。（二）收益法1．測算年凈收益年有效毛收入＝月租金×12×收益總面積×出租率年運營費用＝維修費＋管理費＋保險費＋稅金年凈收益＝年有效毛收入－年運營費用【注意】必須給出文字公式，不給公式算錯誤。（1）年有效毛收入調查檔次相同、用途相近、結構相似、裝修檔次相近的房地產的租金水平和出租率，比較分析確定出租的客觀租金水平和出租率。根據調查分析，用市場法推算估價對象客觀租金水平?！炯m錯】估價對象部分出租，簽有短期租約（2年以內），在租約期內應用租約租金計算，在租約期外才用客觀租金計算。此案例只考慮了市場租金計算的問題，忽略了租約期內用租約租金計算的問題。租金測算表表2－28可比實例實例a實例b實例c坐落地點××大廈12樓××房××大廈13樓××房××廣場11樓××房比較實例租金（元元/㎡）708070交易情況修正系數數100/100100/100100/100交易日期修正系數數100/100100/100100/100區(qū)域因素修正系數數100/105100/111100/99個別因素修正系數數100/105100/111100/105修正后的租金（元元/㎡）63．4964．9367．34平均比準租金（元元/㎡）65

注：由于選取的實例與市場法的實例相同，故區(qū)域因素、個別因素情況表與市場法一樣，不再重復列示，直接取市場法數據。【糾錯】沒有說明租金內涵。經估價人員實地查勘和調查，估價對象所處地段位于天河區(qū)天河北路中央商務區(qū)，周邊寫字樓林立，交通便利，市政配套設施完善，商務辦公氛圍較濃厚，周邊辦公樓的出租率在90%左右。另到估價對象所在的××大廈管理處咨詢，該大廈的出租率約為90%，故確定估價對象客觀出租率為90%。年有效毛收入＝65×12×90%＝702（元/㎡）【糾錯1】只考慮了空置，未考慮收租損失?！炯m錯2】沒有考慮押金或租賃保證金的利息收入。（2）年運營費年運營費包括維修費、保險費、稅金等，各項費率見下表：年運營費測算表（以年有效毛收入為基數）表2－29序號項目費率備注1營業(yè)稅及附加（營營業(yè)稅、城建建稅、教育附附加）5.5%

2房產稅12%

3維修費1%

4管理費0%租金外另付5其他（保險費、租租賃代理費等等）0.5%

合計

19%

【糾錯1】年運營費用中缺城鎮(zhèn)土地使用稅的計算?！炯m錯2】保險費計算基數不是有效毛收入，而是房屋的現值或重置價。（3）年凈收益a年凈收益a＝702×（1－19%）＝568．62（元/㎡）2．測算報酬率y對報酬率的計算，綜合考慮以下兩種方法：第一種方法采用累加法，報酬率＝安全利率十風險調整值，安全利率取一年定期存款法定利率2.25%，風險調整值取4%，則采用累加法推算報酬率：2.25%＋4%＝6.25%?！炯m錯】風險調整值取4%無取值依據。第二種方法通過調查辦公用途房地產的租售比推算報酬率，具體如下：租售比一覽表表2－30序號項目計算公式實例a實例b實例c××大廈12樓××房××大廈13樓××房××廣場11樓××房①租金（元/㎡·月月）

708070②出租率

92%90%86%③年有效毛收入（元元/㎡·年）③＝①×12×②772．8864722．4④年運營費（元/㎡㎡·年）19%19%19%19%⑤年凈收益a（元//㎡·年）⑤＝③×（1－④）625．97699．84585．14⑥剩余收益年限n（年年）

454645⑦房地產售價v（元元/㎡）

9550109009200根據v＝y×［1－（1＋y）n］，采用試算法，借助計算機計算各可比實例的報酬率y，得到：【糾錯】公式錯誤，應為v＝a/y×［1－1/（1＋y）n］報酬率測算表表2－31序號可比實例年凈收益（元/㎡㎡）售價（元/㎡）報酬率y1××大廈12樓××房625.9795506.0978%2××大廈13樓××房699.84109005.9759%3××廣場11樓××房585.1492005.8725%綜合上述兩種方法，根據估價對象的實際情況，最后確定估價對象報酬率為6%【糾錯】最終報酬率6%無計算過程。3．測算收益價格估價對象土地使用權到2048年8月22日止，估價時點為2005年9月13日，剩余收益年限為42．94年，假設收益期內收益平穩(wěn)?！炯m錯1】土地使用權應到2048年8月21日止，因為出讓時為1998年8月22日起【糾錯2】這里假設收益期內收益平穩(wěn)，與前邊市場背景描述分析不一致，前邊是說市場看好，需求大于供給，預計今后寫字樓市場將保持強勢發(fā)展。1998.8.22

v＝a÷y×［1－l/（1＋y）n］＝568．62/6%×（1—1/1．0642．94）＝8701（元/㎡）【糾錯1】確定凈收益不變有限年期公式無理由。【糾錯2】在最后確定收益價格時，未說明在出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設用地使用權時，對收回的建筑物不予補償的前提。經計算，采用市場法及收益法計算的結果相近，均符合市場狀況，故采用算術平均值確定最終結果：估價對象1002房單價＝（8786＋8701）÷2＝8744（元/㎡）c．估價結果確定以1002房單價為基礎，經估價人員市場調查，采用類比法，經過樓層、朝向、景觀、成交建筑面積、間隔修正，得出各估價對象的市場價值。樓層修正系數表表2－32序號樓層樓層系數190．992101朝向修正系數表（通通風采光）

表2－33序號朝向朝向修正系數1北12東北1．033西南1．035景觀修正表

2－34序號景觀景觀修正系數1望內街（北向、東東北向）l2縱向望天河北路街街景（西南向向）1．045成交建筑面積修正正表

2－35序號面積范圍（㎡）修正系數1100－199l2300－5000．975間隔修正系數表2－36序號間隔修正系數1好（房號：除1、5號房）12略差（房號：1、5號房）0．985估價對象朝向、樓樓層、景觀、面面積、間隔情情況一覽表

表2－37序號地址樓層朝向景觀建筑面積（㎡）間隔1906房9東北望內街338．24844好2913房9西南縱向望天河北路街街景180．58211好31001房10北望內街163．90933略差41002房10北望內街118．92966好估價對象結果測算算表

表2－38序號地址建筑面積（㎡）基準單價（元/㎡㎡）樓層修正系數朝向修正系數景觀修正系數面積修正系數間隔修正系數比準單價（元/㎡㎡）總價（萬元）1906338．2484487440．991．03l0．975l8693294．042913180．5821187440．991．0351．045ll9363169．083l001163．90933874411l10．9858613141．1841002118．929668744111118744103．99總計801．66944

708．29【糾錯】缺附件?！狙a充08年糾錯真題】三、下列估價結果報告和估價技術報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內容寫在序號后而空格處的不計分）封面和目錄（略）致委托人函（略）估價師聲明【糾錯】估價師聲明應是注冊房地產估價師聲明我們鄭重聲明：1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2.本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3.我們與本次估價的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4.我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規(guī)范》（gb/t50291-1999）進行分析和測算，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5.注冊房地產估價師×××已對本估價報告中的估價對象進行了實地查看，但我們對估價對象的現場查看僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據委托方提供的資料進行評估。除非另有協議，我們不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任。6.沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。7.本估價報告依據了委托人提供的相關資料，委托人對資料的真實性負責。因資料失實造成估價結果有誤的，估價機構和估價人員不承擔相應的責任。8.本報告估價結果僅作為委托人在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經本估價機構和估價人員同意，估價報告不得向委托人及報告審查部門以外的單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當而引起的后果，估價機構和估價人員不承擔相應的責任。9.本估價報告的全部或其部分內容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權為本估價機構所有。中國注冊房地產估價師（注冊號××××）：××××（簽名蓋章）中國注冊房地產估價師（注冊號××××）：××××（簽名蓋章）中國注冊房地產估價師（注冊號××××）：××××（簽名蓋章）二00八年六月三十日估價的假設和限制條件（略）房地產估價結果報告一、委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象估價對象為位于××市××區(qū)數碼路北段的一幢辦公樓，建筑面積為3853.05m2，土地面積為2294.5m2。1.坐落估價對象坐落于××市××區(qū)數碼路北段21-23號，四至為：東臨××路，南靠××廣場，西接××干休所，北依××創(chuàng)業(yè)中心（區(qū)位情況略）。2.產權狀況根據委托人提供的《房屋所有權證》和《國有土地使用證》，估價對象房屋所有權人和土地使用權人為××有限公司；房屋所有權性質為商品房產權，土地使用權性質為國有出讓，土地用途為辦公，土地使用年限為50年，從2003年6月30日至2053年6月29日，且約定不可續(xù)期。3.土地狀況土地使用權面積為2294.5m2，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢平坦，土地開發(fā)程度為紅線內六通一平，即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通訊，土地平整。容積率為1.68（土地其他情況略）。4.建筑物狀況估價對象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結構，開敞式布局，建筑面積3853.05m2。各層層高及功能為：一層層高3.6m，為大堂及辦公區(qū)；二層至四層層高均為3.3m，為辦公區(qū)；五層層高3.3m，局部為辦公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會議室。其裝修情況為：外墻貼面磚；房屋內部地面為國產品牌地磚，墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆，天棚鋁扣板吊頂；一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗巖，天棚鋁扣板吊頂；每層設男女衛(wèi)生間，衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼瓷磚，天棚鋁扣板吊頂，toto潔具；窗體采用塑鋼中空玻璃窗，主入口為白色鋼化平推玻璃門。估價對象建成于2008年6月，根據國家有關房屋新舊程度判定標準，經估價人員現場查看，確定其綜合成新率約為100%（建筑物其他情況略）。5.配套設施狀況估價對象上下水、電力、供暖、通訊等基礎配套設施完善，并安裝消防、中央空調、電子監(jiān)控系統、公共廣播系統等配套設備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖：消防系統采用美國simple消防報警系統，每層設消火栓、自動噴淋裝置及煙感、溫感探頭；空調系統采用daikin分體式中央空調，暗臥式風機盤管及新風空調系統；監(jiān)控系統為飛利浦電子監(jiān)控系統；每層設toa公共廣播揚聲器，提供背景音樂及應急消防廣播；并配有兩部三菱電梯?！炯m錯】估價對象權益描述不全，未交代有共有權人，是否設立抵押權等（雖然估價報告中確實對這一項沒有描述清楚，但是歷年真題答案很少考察這一點）【糾錯】估價對象未說明是否為整體估價，但不包括動產（這一條跟上一條一樣，之前考試中很少考察）四、估價目的為委托人轉讓估價對象提供價值參考依據而評估其市場價格。五、估價時點根據估價目的，經與委托人協商，估價時點確定為2008年6月25日。六、價值定義（略）七、估價依據（略）八、估價原則本估價報告告在遵循獨立立、客觀、公公正的基本原原則下，結合合估價目的對對估價對象進進行估價。具具體依據如下下估價原則：：1.最高最佳使使用原則（略略）2.替代原則（略略）3.估價時點原原則（略）4.謹慎原則（略略）5.合法原則（略略）【糾錯】估價原則則不必考慮謹謹慎原則九、估價方方法本報報告選用市場場法和收益法法進行估價（方方法選擇及方方法定義略）。十、估價結果在評估過程程中，估價機機構本著獨立立、客觀、公公正的原則，在在對現場進行行實地查看、廣廣泛收集有關關市場信息和和估價對象信信息的基礎上上，全面分析析了影響估價價對象市場價價值的因素，并并運用科學的的估價方法對對估價對象的的市場價值進進行了評估，最最終確定估價價對象在估價價時點可能實實現的市場價價值為：人民民幣（大寫）貳貳仟叁佰壹拾拾萬元（2310萬元），單單價為5995..03元/m2。【糾錯】估價結果果數值表述不不嚴謹，應指指明總建筑面面積及每建筑筑面積的單價價【糾錯】估價結果果不應有可能能字樣十一、估估價人員（略略）十二二、估價作業(yè)業(yè)日期2008年6月25日至2008年6月30日。十三三、估價報告告應用的有效效期本估估價報告應用用的有效期自自完成估價報報告之日起原原則上為一年年，但市場狀狀況變化很大大時，估價報報告應用的有有效期不超過過半年；超過過有效期使用用本報告，本本估價機構不不負任何責任任?！痢练康禺a估價價有限公司二00八年六月三三十日【糾錯】估估價報告有效效期表述不正正確（和06年考試真題題相同，正確確的描述應該該為“如果本報告告超過應用有有效期還未使使用，本公司司不負任何責責任”）房地產估價技術報報告一、個個別因素分析析估價對對象為位于××市××區(qū)數碼路北北段的一幢辦辦公樓，建筑筑面積為3853..05m22，土地面積積為2294..5m2。1.坐落估價價對象坐落于于××市××區(qū)數碼路北北段21-23號，四至為為：東臨××路，南靠××廣場，西接××干休所，北北依××創(chuàng)業(yè)中心（區(qū)區(qū)位情況略）。2.產權狀況根據委托人提供的《房屋所有權證》和《國有土地使用證》，估價對象房屋所有權人和土地使用權人為××有限公司；房屋所有權性質為商品房產權，土地使用權性質為國有出讓，土地用途為辦公，土地使用年限為50年，從2003年6月30日至2053年6月29日，且約定不可續(xù)期。3.土地狀況土地使用權面積為2294.5m2，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢平坦，土地開發(fā)程度為紅線內六通一平，即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通訊，土地平整。容積率為1.68（土地其他情況略）。4.建筑物狀況估價對象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結構，開敞式布局，建筑面積3853.05m2。各層層高及功能為：一層層高3.6m，為大堂及辦公區(qū)；二層至四層層高均為3.3m，為辦公區(qū)；五層層高3.3m，局部為辦公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會議室。其裝修情況為：外墻貼面磚；房屋內部地面為國產品牌地磚，墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆，天棚鋁扣板吊頂；一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗巖，天棚鋁扣板吊頂；每層設男女衛(wèi)生間，衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼瓷磚，天棚鋁扣板吊頂，toto潔具；窗體采用塑鋼中空玻璃窗，主入口為白色鋼化平推玻璃門。估價對象建成于2008年6月，根據國家有關房屋新舊程度判定標準，經估價人員現場查看，確定其綜合成新率約為100%（建筑物其他情況略）。5.配套設施狀況估價對象上下水、電力、供暖、通訊等基礎配套設施完善，并安裝消防、中央空調、電子監(jiān)控系統、公共廣播系統等配套設備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖：消防系統采用美國simple消防報警系統，每層設消火栓、自動噴淋裝置及煙感、溫感探頭；空調系統采用daikin分體式中央空調，暗臥式風機盤管及新風空調系統；監(jiān)控系統為飛利浦電子監(jiān)控系統；每層設toa公共廣播揚聲器，提供背景音樂及應急消防廣播；并配有兩部三菱電梯。二、區(qū)域因素分析（略）三、市場背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估價方法選用用估價對對象所在的××市軟件園區(qū)域，房房地產市場活活躍，同一供供需圈內類似似房地產轉讓讓交易案例較較多，市場依依據充足，因因此可選用市市場法進行評評估。同時，該該區(qū)域房地產產市場中與估估價對象類似似的物業(yè)多以以出租方式經經營，同一供供需圈內出租租實例較多，容容易獲得物業(yè)業(yè)租金、費用用等數據，根根據估價對象象能獲得穩(wěn)定定的租金收益益的特點，可可選用收益法法進行評估。市場法的的具體估價思思路為：在近近期房地產市市場中選擇與與估價對象處處于同一供需需圈內，具有有較強相關性性、替代性的的房地產交易易實例，根據據估價對象和和可比實例的的狀況，對區(qū)區(qū)域因素、個個別因素、時時間因素和交交易情況等影影響房地產市市場價格的因因素進行分析析比較和修正正，評估出估估價對象的市市場價格。收益法的的具體估價思思路為：運用用適當的報酬酬率，將預期期的估價對象象房地產未來來各期的正常常凈收益折算算到估價時點點上的現值，將將各期現值累累加來確定估估價對象房地地產價格六、估價測算過程程（一）市市場法測算過過程【糾錯】市場法中中缺計算公式式1.選擇可比實實例經篩篩選確定a、b、c三個比較實實例。實實例a：軟件園區(qū)軟件件開發(fā)10#樓，地處××市軟件園，東東臨數碼路，南南臨五一路。鋼鋼混結構，共共四層，建筑筑面積為4419mm2，辦公用途途，成交價格格為6100元/m2，成交日期期為2008年6月20日，成交情情況為正常交交易（其他情情況略）。實例b：軟件廣場辦公公樓，地處××市軟件園，北北臨五一路，西西北側鄰近數數碼廣場。鋼鋼混結構，共共四層，建筑筑面積為3986m2，辦公用途途，成交價格格為6250元/m2，成交日期期為2008年4月5日，成交情情況為正常交交易（其他情情況略）。實例c：經濟開發(fā)區(qū)區(qū)軟件開發(fā)大大樓，地處××市經濟開發(fā)發(fā)區(qū)，東臨長長春路，南臨臨東風路。鋼鋼混結構，共共四層，建筑筑面積為4555m2，成交價格格為6430元/m2，成交日期期為2008年5月16日，成交情情況為正常交交易（其他情情況略）?！炯m錯】可比實例例c選取不恰當當，可能不在在一個供需圈圈（或可比實實例c未說明是否否在同一供求求范圍內）

【糾錯】可可比實例成交交價格內含不不清（未說清清是建筑面積積還是使用面面積）【糾錯】可可比實例c未指明用途途，應指明辦辦公用途比較實例與與估價對象各各項比較因素素對比詳見表表1。表1修正因素比較表可比實例估價對象abc成交單價（元/mm2）待估610062506430交易情況——正常正常正常交易日期——2008年6月220日2008年4月55日2008年5月116日區(qū)域因素自然條件較好較好較好較好環(huán)境狀況較好較好較好較好距市中心距離10公里10公里10公里10公里交通條件便捷便捷便捷便捷商業(yè)繁華程度一般一般一般一般公共設施配套情況況完善完善完善完善規(guī)劃限制一般一般一般一般個別因素臨街狀態(tài)數碼路數碼路、五一路數碼路、數碼廣場場長春路、東風路建筑結構鋼混鋼混鋼混鋼混建筑面積3853.05mm24419m23986m24555m2平面布局較合理合理較合理合理裝修情況普通清水房簡裝普通成新度較新較新較新較新通用性較好較好較好好基礎設施配套情況況齊全齊全齊全齊全【糾錯】區(qū)域因素素中，商業(yè)繁繁華程度應為為辦公聚集度度?！炯m錯】“公共設設施配套情況況”應為基礎設設施完備度或或外部配套【糾錯】個別因素素中缺少物業(yè)業(yè)管理的修正正?！炯m錯】成新率1100%與“較新”不符，應為為全新?！炯m錯】基礎設施施情況屬區(qū)域域因素?！炯m錯】缺權益狀狀況因素說明明與調整。2.確定可比實例修正正指數（1）交易情況況修正以以上所選擇的的可比實例a、b、c均為正常交交易，故無需需進行交易情情況修正。（2）交易日期期修正由由于選取可比比實例的交易易日期均為近近期，××市商品住宅市場場價格比較平平穩(wěn)，故對可可比實例的交交易日期不做做修正?！炯m錯】交易日期期調整依據錯錯誤，應指明明細分市場的的（不應是商商品住宅市場場價格比較平平穩(wěn)，而應該該是估價對象象類似的辦公公用房4至6月價格平穩(wěn)穩(wěn)）（3）區(qū)域因素素修正可可比實例a、b、c均為周邊地地區(qū)的交易案案例，根據交交通條件、距距市中心距離離、商業(yè)繁華華程度、公共共配套設施等等因素進行區(qū)區(qū)域因素優(yōu)劣劣造成的減價價或增價修正正（具體過程程略）。（4）個別因素素修正可可比實例a、b、c與估價對象象個別因素進進行的對比分分析，主要考考慮臨街狀況況、結構功能能、規(guī)模、設設施、裝修、平平面布局、基基礎設施配套套情況等因素素進行修正（具具體過程略）。比較因素修正指數詳見表2。表2比較因素修修正指數表可比實例估價對象abc成交單價（元/mm2）待估610o62506430交易情況100100100100交易日期1oo100100100區(qū)

域

因

素自然條件100100100100環(huán)境狀況100100100100距市中心距離100100100100交通條件100100100100商業(yè)繁華程度100100100100公共設施配套情況況100100100100規(guī)劃條件100100100100個

別

因

素臨街狀態(tài)100103103103結構形式1001001001oo建筑規(guī)模100100100100平面布局100102100102裝修情況10098102100成新度100100100100通用性100100100102基礎設施配套情況況100100100100【糾錯】可比實例例b裝修調整系系數有誤（或或裝修檔次描描述不清，應應有詳細說明明）【糾錯】基礎設施施情況屬于區(qū)區(qū)域因素。【糾錯】估價對象象共五層，可可比實例為四四層，應說明明或修正。

3.可比實例比比準價格修正正在表2確定的各比比較因素修正正指數的基礎礎上，對各可可比實例的交交易價格修正正如表3：表3交易價格修正計算算表可比實例abc成交單價（元/mm2）610062506430交易情況100/100100/100100/1oo交易日期100/100100/100100/100區(qū)

域

因

素自然條件100/100100/100100/1oo環(huán)境狀況100/100100/100100/100距市中心距離100/100100/100100/100交通條件100/100100/100100/100商業(yè)繁華程度100/1oo100/100100/100公共設施配套情況況100/100100/100100/100規(guī)劃條件100/100100/100100/100個

別

因

素臨街狀態(tài)100/103100/103100/103結構形式100/100100/100100/100建筑規(guī)模100/100100/100100/100平面布局100/102100/100100/102裝修情況100/98100/102100/100成新度100/1oo100/100100/100通用性100/100100/100100/102基礎設施配套情況況100/100100/1oo100/100比淮價