商業(yè)項目營銷關(guān)鍵模式研究課件

商業(yè)項目營銷關(guān)鍵模式研究（以合肥為例）世聯(lián)研究模型——商業(yè)2006-1商業(yè)項目營銷關(guān)鍵模式研究（以合肥為例）世聯(lián)研究模型——商業(yè)2簡介：此模型給出了在分析一個商業(yè)項目時，需要分析的各個方面要素關(guān)鍵字：營銷關(guān)鍵模式2簡介：關(guān)鍵字：營銷關(guān)鍵模式2元一·時代廣場基本信息總建面16萬平方米商業(yè)面積8萬平方米層數(shù)4層（裙房）主力店百貨、超市、電器、電影院定位安徽首席復(fù)合體驗式時代歡樂主題購物公園經(jīng)營業(yè)態(tài)大型百貨公司、頂級名店街、大型超市、電腦電器城、精致休閑書城、四廳電影院、大型游戲場、KTV、高檔國際臺球俱樂部、各式風(fēng)味小吃街、西式速食餐飲。出售方式無經(jīng)營權(quán)，返租10％（稅前）10年，頭三年返租資金抵按揭。點評中高檔Mall，規(guī)劃設(shè)計及業(yè)態(tài)選擇超出合肥同行水平，開業(yè)不久，人氣不太旺但已有起色，對面5萬平米裙樓商業(yè)在建。租售情況04年11月開始招商銷售，A區(qū)基本售完，一樓均價16000，實現(xiàn)100％招租；B區(qū)已完工首層華洋名品百貨館、華聯(lián)二層流行時尚仕女館、國美三層紳仕兒童文教館四層影城、歡樂美食廣場、KTVB區(qū)A區(qū)B區(qū)將完工合肥名副其實的Mall“購物中心”類樓層分布3元一·時代廣場基本信息總建面16萬平方米商業(yè)面積8萬平方米層元一·時代廣場營銷關(guān)鍵模式分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營投資性推廣關(guān)鍵因素規(guī)模推廣運(yùn)營定位投資性80000平方米安徽首席復(fù)合體驗式時代歡樂主題購物公園大量投放廣告、活動營銷起到實效引進(jìn)華聯(lián)、國美，KFC、自營百貨、影院無經(jīng)營權(quán)，返租10年，年回報10％（稅前），4元一·時代廣場營銷關(guān)鍵模式分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營投資性推廣關(guān)鍵安徽國際購物廣場基本信息總建面7.4萬平方米商業(yè)面積7.4萬平方米層數(shù)4層，地上二層半，地下一層半

主力店家樂福、家福特定位集購物、休閑、餐飲、娛樂等為一體的廣場

出售方式一層四年內(nèi)返租8％，四年后有經(jīng)營權(quán)，可代租；三層返租十年，前五年8％，后五年8.5％，10年后交公司管理或回購點評單層面積大，內(nèi)街多租售情況04年底開始租售，主力店已進(jìn)駐，其他出售40％左右（含為推部分），一層均價20000樓層分布負(fù)一層家福特建材超市及出租車站——一層男女裝、飾品、鞋銷售率不到50％二層家樂福及商鋪（1.7萬平）二層不賣商鋪由家樂福自主招商，招商70％左右三層美食、娛樂（未開業(yè)）推出15％面積，但進(jìn)展緩慢，銷售率60％～70％樓頂停車場停車率較低地塊有高差，從東西兩個入口可以到不同的平層——家樂福合肥首家店5安徽國際購物廣場基本信息總建面7.4萬平方米商業(yè)面積7.4萬安徽國際購物廣場營銷關(guān)鍵模式分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營投資性推廣關(guān)鍵因素區(qū)位定位運(yùn)營規(guī)模合肥市長江西路，核心商圈輻射地帶74000平方米集購物、休閑、餐飲、娛樂等為一體的廣場引入家樂福、家福特建材超市、KFC6安徽國際購物廣場營銷關(guān)鍵模式分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營投資性推廣關(guān)桐山國際購物廣場基本信息總建面8萬坪（含二期4萬坪酒店）商業(yè)建面4萬平方米層數(shù)2層，局部4層主力店易初蓮花（2.3萬）出售狀況一、二層復(fù)式鋪銷售，均價10000。商鋪銷售率70％左右，購買人群中85％以上是投資客；但招租情況不是太好，開業(yè)不足30％。物業(yè)商鋪一層高5.2米點評中檔偏低，但人氣較旺，靠大賣場吸引到大學(xué)城學(xué)生。周邊娛樂、餐飲設(shè)施并不滿足開發(fā)區(qū)白領(lǐng)要求，商務(wù)活動大都還是到市區(qū)消費定位國際化大型生活購物廣場周邊配套國際會展中心建面10萬，安徽會展活動均在此舉行，因面積不足建臨時附館明珠酒店五星級歐洲風(fēng)情街錢柜、外國風(fēng)味美食城、婚禮堂居住區(qū)東?；▓@、麗景碧雅等歐洲風(fēng)情街租售情況街鋪均價10000，銷售率70％，85％以上的是投資客，出租情況較差樓層分布南商鋪1、2層異國美食、咖啡茶樓、婚紗影樓、品牌服飾、化妝品、飾品店、音響店北商鋪1、2層電信、金融、藥店、禮品、裝潢建材、電器、安徽特產(chǎn)等綜合服務(wù)區(qū)南北商鋪3、4層休閑、美容、保健等——周邊娛樂、餐飲、酒店配套齊全“類購物中心”類7桐山國際購物廣場基本信息總建面8萬坪（含二期4萬坪酒店）商業(yè)桐山國際購物廣場營銷關(guān)鍵模式分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營投資性推廣關(guān)鍵因素區(qū)位定位規(guī)模位于重點新拓區(qū)域核心地帶，緊城城市主干道40000平方米國際化大型生活購物廣場8桐山國際購物廣場營銷關(guān)鍵模式分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營投資性推廣關(guān)新都會·環(huán)球廣場基本信息總建面9萬平方米商業(yè)面積4萬平方米層數(shù)4層（一夾層）主力店家樂福定位合肥首個國際化現(xiàn)代購物中心租售情況超市及百貨05年10月開業(yè)，四層運(yùn)動城即將開業(yè)時尚休閑紳士風(fēng)采淑女天地休閑服飾運(yùn)動天地時尚飾品新奇飾品玩具精品樓層分布首層A區(qū)規(guī)劃生活名店街，精品化妝、珠寶、服飾等品牌店及休閑娛樂餐飲設(shè)施；B區(qū)（夾層）規(guī)劃時尚休閑品，體驗式休閑運(yùn)動系列精品名品匯粹；二層家樂福三層四層城市先鋒，經(jīng)營工藝飾品，玩具精品等經(jīng)營業(yè)態(tài)男女潮流服飾，時尚鞋包；美容、美甲、美體、個人潮流飾品、休閑茶座、水吧、時尚書屋、電腦畫像、貼紙照、形象設(shè)計工作室等。家樂福合肥第二家店9新都會·環(huán)球廣場基本信息總建面9萬平方米商業(yè)面積4萬平方米層新都會·環(huán)球廣場營銷關(guān)鍵模式分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營投資性推廣關(guān)鍵因素區(qū)位定位規(guī)模位于區(qū)域交通主干道40000平方米合肥首個國際化現(xiàn)代購物中心運(yùn)營引入家樂福、KFC、自營百貨推廣家樂福合肥第二家店10新都會·環(huán)球廣場營銷關(guān)鍵模式分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營投資性推廣關(guān)旺城國際·金色巴黎基本信息總建面3.3萬（含公寓）商業(yè)面積1.16萬平方米層數(shù)4層塔樓共14層，總高97米推廣語一間好鋪，一生搖錢樹租售情況二三四層實現(xiàn)100％銷售，一層鋪面較大且價格高銷售受阻，銷售率為50％樓層分布首層國際品牌街區(qū)、珠寶、美容專柜均價30000，鋪面45～85平米二層休閑淑女區(qū)均價15000三層男裝及休閑服飾均價12000四層兒童街區(qū)、家飾品、婚慶禮品、文體學(xué)生用品均價9500出售方式總價返租8％，可經(jīng)營、出租、代租，投資者居多點評項目成功主要依托家樂福及其地段——家樂福旁邊的典型綜合體11旺城國際·金色巴黎基本信息總建面3.3萬（含公寓）商業(yè)面積1旺城國際·金色巴黎營銷關(guān)鍵模式分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營投資性推廣關(guān)鍵因素區(qū)位定位合肥市核心商圈輻射地帶家樂福商圈效應(yīng)帶動投資性總價返租8％，可經(jīng)營、出租、代租，，二三四層實現(xiàn)100％銷售12旺城國際·金色巴黎營銷關(guān)鍵模式分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營投資性推廣合家福商業(yè)街

基本信息總建面1.4萬平方米商業(yè)面積1.4萬平方米層數(shù)2層，1躍2復(fù)式鋪主力店合家福定位以大賣場為主力店、臨街商鋪為主要形式的區(qū)域性購物中心——香格里拉家園商業(yè)街租售情況05年初開始租售，主力店合家福已進(jìn)駐開業(yè)，推出60％左右（均為外街復(fù)式鋪），均價11000，內(nèi)街未推出出售方式先推出外街部分復(fù)式鋪，均價11000，銷售率90%,現(xiàn)正嘗試推出內(nèi)街,端頭鋪王9000點評位置較偏，周年商業(yè)氛圍不濃，開業(yè)情況較差，銷售放緩“住宅連帶商鋪開發(fā)”類13合家福商業(yè)街

基本信息總建面1.4萬平方米商業(yè)面積1.4萬平合家福商業(yè)街營銷關(guān)鍵模式分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營投資性推廣關(guān)鍵因素區(qū)位定位緊鄰安徽大市場，地處區(qū)域交通主干道以大賣場為主力店、臨街商鋪為主要形式的區(qū)域性購物中心規(guī)模14000平方米14合家福商業(yè)街營銷關(guān)鍵模式分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營投資性推廣關(guān)鍵因案例營銷關(guān)鍵因素比對分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營投資性推廣元一·時代廣場合家福商業(yè)街金色巴黎環(huán)球廣場桐山國購安徽國購類別購物中心類購物中心住宅連帶商鋪開發(fā)因子元一時代廣場安徽國購?fù)┥絿彮h(huán)球國購金色巴黎合家福區(qū)位344444規(guī)模554424定位544444運(yùn)營543432推廣522422投資性43233.5315案例營銷關(guān)鍵因素比對分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營投資性推廣元一·時代1616商業(yè)項目營銷關(guān)鍵模式研究（以合肥為例）世聯(lián)研究模型——商業(yè)2006-1商業(yè)項目營銷關(guān)鍵模式研究（以合肥為例）世聯(lián)研究模型——商業(yè)2簡介：此模型給出了在分析一個商業(yè)項目時，需要分析的各個方面要素關(guān)鍵字：營銷關(guān)鍵模式18簡介：關(guān)鍵字：營銷關(guān)鍵模式2元一·時代廣場基本信息總建面16萬平方米商業(yè)面積8萬平方米層數(shù)4層（裙房）主力店百貨、超市、電器、電影院定位安徽首席復(fù)合體驗式時代歡樂主題購物公園經(jīng)營業(yè)態(tài)大型百貨公司、頂級名店街、大型超市、電腦電器城、精致休閑書城、四廳電影院、大型游戲場、KTV、高檔國際臺球俱樂部、各式風(fēng)味小吃街、西式速食餐飲。出售方式無經(jīng)營權(quán)，返租10％（稅前）10年，頭三年返租資金抵按揭。點評中高檔Mall，規(guī)劃設(shè)計及業(yè)態(tài)選擇超出合肥同行水平，開業(yè)不久，人氣不太旺但已有起色，對面5萬平米裙樓商業(yè)在建。租售情況04年11月開始招商銷售，A區(qū)基本售完，一樓均價16000，實現(xiàn)100％招租；B區(qū)已完工首層華洋名品百貨館、華聯(lián)二層流行時尚仕女館、國美三層紳仕兒童文教館四層影城、歡樂美食廣場、KTVB區(qū)A區(qū)B區(qū)將完工合肥名副其實的Mall“購物中心”類樓層分布19元一·時代廣場基本信息總建面16萬平方米商業(yè)面積8萬平方米層元一·時代廣場營銷關(guān)鍵模式分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營投資性推廣關(guān)鍵因素規(guī)模推廣運(yùn)營定位投資性80000平方米安徽首席復(fù)合體驗式時代歡樂主題購物公園大量投放廣告、活動營銷起到實效引進(jìn)華聯(lián)、國美，KFC、自營百貨、影院無經(jīng)營權(quán)，返租10年，年回報10％（稅前），20元一·時代廣場營銷關(guān)鍵模式分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營投資性推廣關(guān)鍵安徽國際購物廣場基本信息總建面7.4萬平方米商業(yè)面積7.4萬平方米層數(shù)4層，地上二層半，地下一層半

主力店家樂福、家福特定位集購物、休閑、餐飲、娛樂等為一體的廣場

出售方式一層四年內(nèi)返租8％，四年后有經(jīng)營權(quán)，可代租；三層返租十年，前五年8％，后五年8.5％，10年后交公司管理或回購點評單層面積大，內(nèi)街多租售情況04年底開始租售，主力店已進(jìn)駐，其他出售40％左右（含為推部分），一層均價20000樓層分布負(fù)一層家福特建材超市及出租車站——一層男女裝、飾品、鞋銷售率不到50％二層家樂福及商鋪（1.7萬平）二層不賣商鋪由家樂福自主招商，招商70％左右三層美食、娛樂（未開業(yè)）推出15％面積，但進(jìn)展緩慢，銷售率60％～70％樓頂停車場停車率較低地塊有高差，從東西兩個入口可以到不同的平層——家樂福合肥首家店21安徽國際購物廣場基本信息總建面7.4萬平方米商業(yè)面積7.4萬安徽國際購物廣場營銷關(guān)鍵模式分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營投資性推廣關(guān)鍵因素區(qū)位定位運(yùn)營規(guī)模合肥市長江西路，核心商圈輻射地帶74000平方米集購物、休閑、餐飲、娛樂等為一體的廣場引入家樂福、家福特建材超市、KFC22安徽國際購物廣場營銷關(guān)鍵模式分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營投資性推廣關(guān)桐山國際購物廣場基本信息總建面8萬坪（含二期4萬坪酒店）商業(yè)建面4萬平方米層數(shù)2層，局部4層主力店易初蓮花（2.3萬）出售狀況一、二層復(fù)式鋪銷售，均價10000。商鋪銷售率70％左右，購買人群中85％以上是投資客；但招租情況不是太好，開業(yè)不足30％。物業(yè)商鋪一層高5.2米點評中檔偏低，但人氣較旺，靠大賣場吸引到大學(xué)城學(xué)生。周邊娛樂、餐飲設(shè)施并不滿足開發(fā)區(qū)白領(lǐng)要求，商務(wù)活動大都還是到市區(qū)消費定位國際化大型生活購物廣場周邊配套國際會展中心建面10萬，安徽會展活動均在此舉行，因面積不足建臨時附館明珠酒店五星級歐洲風(fēng)情街錢柜、外國風(fēng)味美食城、婚禮堂居住區(qū)東?；▓@、麗景碧雅等歐洲風(fēng)情街租售情況街鋪均價10000，銷售率70％，85％以上的是投資客，出租情況較差樓層分布南商鋪1、2層異國美食、咖啡茶樓、婚紗影樓、品牌服飾、化妝品、飾品店、音響店北商鋪1、2層電信、金融、藥店、禮品、裝潢建材、電器、安徽特產(chǎn)等綜合服務(wù)區(qū)南北商鋪3、4層休閑、美容、保健等——周邊娛樂、餐飲、酒店配套齊全“類購物中心”類23桐山國際購物廣場基本信息總建面8萬坪（含二期4萬坪酒店）商業(yè)桐山國際購物廣場營銷關(guān)鍵模式分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營投資性推廣關(guān)鍵因素區(qū)位定位規(guī)模位于重點新拓區(qū)域核心地帶，緊城城市主干道40000平方米國際化大型生活購物廣場24桐山國際購物廣場營銷關(guān)鍵模式分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營投資性推廣關(guān)新都會·環(huán)球廣場基本信息總建面9萬平方米商業(yè)面積4萬平方米層數(shù)4層（一夾層）主力店家樂福定位合肥首個國際化現(xiàn)代購物中心租售情況超市及百貨05年10月開業(yè)，四層運(yùn)動城即將開業(yè)時尚休閑紳士風(fēng)采淑女天地休閑服飾運(yùn)動天地時尚飾品新奇飾品玩具精品樓層分布首層A區(qū)規(guī)劃生活名店街，精品化妝、珠寶、服飾等品牌店及休閑娛樂餐飲設(shè)施；B區(qū)（夾層）規(guī)劃時尚休閑品，體驗式休閑運(yùn)動系列精品名品匯粹；二層家樂福三層四層城市先鋒，經(jīng)營工藝飾品，玩具精品等經(jīng)營業(yè)態(tài)男女潮流服飾，時尚鞋包；美容、美甲、美體、個人潮流飾品、休閑茶座、水吧、時尚書屋、電腦畫像、貼紙照、形象設(shè)計工作室等。家樂福合肥第二家店25新都會·環(huán)球廣場基本信息總建面9萬平方米商業(yè)面積4萬平方米層新都會·環(huán)球廣場營銷關(guān)鍵模式分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營投資性推廣關(guān)鍵因素區(qū)位定位規(guī)模位于區(qū)域交通主干道40000平方米合肥首個國際化現(xiàn)代購物中心運(yùn)營引入家樂福、KFC、自營百貨推廣家樂福合肥第二家店26新都會·環(huán)球廣場營銷關(guān)鍵模式分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營投資性推廣關(guān)旺城國際·金色巴黎基本信息總建面3.3萬（含公寓）商業(yè)面積1.16萬平方米層數(shù)4層塔樓共14層，總高97米推廣語一間好鋪，一生搖錢樹租售情況二三四層實現(xiàn)100％銷售，一層鋪面較大且價格高銷售受阻，銷售率為50％樓層分布首層國際品牌街區(qū)、珠寶、美容專柜均價30000，鋪面45～85平米二層休閑淑女區(qū)均價15000三層男裝及休閑服飾均價12000四層兒童街區(qū)、家飾品、婚慶禮品、文體學(xué)生用品均價9500出售方式總價返租8％，可經(jīng)營、出租、代租，投資者居多點評項目成功主要依托家樂福及其地段——家樂福旁邊的典型綜合體27旺城國際·金色巴黎基本信息總建面3.3萬（含公寓）商業(yè)面積1旺城國際·金色巴黎營銷關(guān)鍵模式分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營投資性推廣關(guān)鍵因素區(qū)位定位合肥市核心商圈輻射地帶家樂福商圈效應(yīng)帶動投資性總價返租8％，可經(jīng)營、出租、代租，