房地產開發(fā)項目管理

第一節(jié)：房地產開發(fā)項目管理概述1.房地產開發(fā)項目及特點房地產開發(fā)項目：又稱為建設工程項目，具體是指在一個總體設計或總預算范圍內，由一個或幾個互有內在聯系的單項工程所組成，建成后在經濟上可以獨立經營核算，在行政上又可以統(tǒng)一管理的單位工程。1.房地產開發(fā)項目及特點工程項目可分為單位工程、單項工程、分部工程等。單項工程：在一個工程項目中，具有獨立的設計文件，竣工后具有獨立生產能力或經濟效益的一組配套齊全的工程項目。單位工程：具備獨立施工條件并能形成獨立使用功能的建筑物及構筑物。分部工程：單項工程的組成部分，按專業(yè)性質、建筑部位確定。房地產開發(fā)項目特點：知識密集型；組織層次性；系統(tǒng)性；投資額巨大，建設周期長；整體性強。2.房地產開發(fā)項目管理的概念房地產開發(fā)項目管理：房地產開發(fā)企業(yè)對整個工程項目的開發(fā)建設進行的全面管理，是項目開發(fā)建設過程中的一項重要管理內容，它集中體現了項目建設過程中的各項實務操作。包括項目的成本管理、工程管理、質量管理、進度管理、合同管理、工程技術資料管理、施工安全管理以及市政配套協調管理等內容。其中成本管理、質量管理、進度管理是三大管理核心。2.房地產開發(fā)項目管理的概念三大管理目標之間的相互關系：（1）三大管理目標之間的對立關系：如果對工程質量要求較高，就需要投入大量資金；如果要搶時間、爭進度，勢必會增加投資或者使工程質量下降；如果要減少投資、節(jié)約費用，勢必會考慮降低項目的功能要求和質量標準。2.房地產開發(fā)項目管理的概念三大管理目標之間的相互關系：（1）三大管理目標之間的統(tǒng)一關系：適當增加投資數量，即可加快項目建設進度，縮短工期，使項目盡早動工，投資盡早回收，項目全壽命周期經濟效益得到提高；適當提高項目功能要求和質量標準，能夠節(jié)約項目動用后的延續(xù)費、周轉費和維修費，從而獲得更好的經濟效益；如果項目進度計劃制訂得既科學又合理，使工程進展具有連續(xù)性和均衡性，不但可以縮短建設工期，而且有可能獲得更好的工程質量和較低的工程費用。3.房地產開發(fā)項目管理的層次體系業(yè)主方的項目管理工程總承包方的項目管理監(jiān)理方的項目管理設計方的項目管理施工方的項目管理供貨方的項目管理社會環(huán)境方的項目管理業(yè)主方的管理總承包方的管理監(jiān)理方的管理設計方的管理施工方的管理供貨方的管理房地產開發(fā)項目社會環(huán)境方的管理反饋服務使用4.房地產開發(fā)項目管理的任務施工企業(yè)的施工管理：對合同規(guī)定的標的內容進行工程建筑生產的管理，包括作業(yè)計劃管理、勞動管理、安全管理、現場管理、質量管理、進度管理等，其目的是按時保質地完成承包的施工任務，獲得承包利潤。房地產開發(fā)商對開發(fā)項目的管理：對已發(fā)包建設工程整個施工過程的管理，包括對工程質量、工程進度的控制管理，工程施工隊伍的組織管理，對施工過程中可能出現的各種問題的處理等，目的是確保工程項目按合同計劃完成，保證項目開發(fā)的經濟效益。第二節(jié)：房地產開發(fā)項目質量管理1.工程項目質量管理的特點影響因素多質量波動大質量變異大質量隱蔽性終檢局限大2.質量管理理的主要內容容施工前的準備階段對施工隊伍及人員質量的控制；；對工程所需需原材料的質量控制；；對施工方案案、方法和工藝的控制；對施施工用機械、設備的質量控制；；對施工環(huán)境與條件方面的質量控控制；對測量基準點和和參考標高的確認及工程程測量放線的的質量控制。。施工過程中的質量管理對施工承包單單位的質量控制自檢檢系統(tǒng)進行監(jiān)監(jiān)督；在施工過程程中進行質量跟蹤監(jiān)控控；會同建設監(jiān)監(jiān)理單位審查查設計或承包包方提出的工程變更或圖圖紙修改；對重要的承重結構進行行檢測驗收；參加給排水水、電器安裝裝的試通通水水、、試試運運轉轉等工工作作；；參參加加工工程程質質量量的的評定定和和竣竣工工驗驗收收工作作；；認認真真做做好好施工工日日記記；對對沉降降有有觀觀測測要求求的的定定期期觀觀察察；；監(jiān)監(jiān)督督和和協協調調施施工工企企業(yè)業(yè)做做好好文明明施施工工、、安安全全施施工工承包單位開工準備承包商提交開工報審表項目監(jiān)理機構審查開工條件批準？分項分部工程施工承包單位自檢（上面所列）承包單位提交報驗申請表項目監(jiān)理機構檢查質量合格？項目監(jiān)理機構簽署報驗申請表承包單位完成單位工程或分部分項工程承包單位提交報驗申請表項目監(jiān)理機構檢查驗收合格？項目監(jiān)理機構簽署報驗申請表返工否返工否整改是否是是進行下道工序3.項項目目工工程程質質量量管管理理的的主主要要途途徑徑和和方方法法3.1房房地地產產開開發(fā)發(fā)項項目目在在施施工工階階段段進進行行質質量量控控制制三三種種途途徑徑審核核有有關關技技術術文文件件、、報報告告或或報報表表現場場質質量量監(jiān)監(jiān)督督現場場質質量量檢檢驗驗3.2房房地地產產開開發(fā)發(fā)項項目目工工程程質質量量控控制制常常用用方方法法排列列圖圖法法：：若干干個個直方方圖圖分別別表表示示質質量量影響響因因素素的項項目目，，直直方方圖圖的的高高度度則則表表示示影響響因因素素的的大大小小程程度度，按按大大小小順順序序從從左左向向右右排排列列，，曲曲線線表表示示各各影影響響因因素素大大小小的的累計計百百分分數數。P256圖圖9-3。因果果分分析析圖圖法法樹枝枝圖圖、、魚魚刺刺圖圖、、石石川川圖圖，，把把問問題題標標在在““魚魚頭頭””，，再再劃劃出出質質量量過過程程階階段段主主干干線線（（““魚魚骨骨””））。。P257圖圖9-4。直方方圖圖法法SPC圖圖法法4.施施工工階階段段質質量量監(jiān)監(jiān)督督控控制制手手段段旁站站監(jiān)監(jiān)督督測量量試驗驗指令令文文件件規(guī)定定質量量監(jiān)監(jiān)控控工工作作程程序序利用用支付付控控制制手手段段5.房房地地產產開開發(fā)發(fā)項項目目的的竣竣工工驗驗收收5.1竣竣工工驗驗收收的的范范圍圍及及依依據據范圍圍：：凡房房地地產產開開發(fā)發(fā)項項目目必須須按按批批準準的的設設計計文文件件和和合合同同規(guī)規(guī)定定的的內內容容建建成成，還還應驗驗收收土土地地使使用用情情況況，以以及及單項項工工程程、、市市政政、、綠綠化化及及公公用用設設施施等等配配套套設設施施項目目等等。。依據據：：批準準的的設計計任任務務書書、初步步設設計計方方案案、技術術設設計計文文件件、施工工圖圖、設備備技技術術說說明明書書、有關關開開發(fā)發(fā)建建設設的的文文件件、現現行行的的施工工技技術術驗驗收收規(guī)規(guī)范范、施工工承承包包合合同同等。。5.2竣竣工工驗驗收收的的要要求求所有有建建設設項項目目按按批批準準的的小區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃和有有關關專專業(yè)業(yè)管理理及及設設計計要求求全全部部建建成成，，并并滿滿足足使使用用要要求求。。住宅宅及及公公共共配配套套設設施施、、市市政政公公用用基基礎礎設設施施等等單項項工工程程全全部部驗驗收收合合格格，并并保保證證驗驗收收資資料料齊齊全全。。各類類建建筑筑物物的的平平面面位位置置、、立立面面造造型型、、裝裝飾飾色色調調等等符合合批批準準的的規(guī)規(guī)劃劃設設計計要要求求。施工工機機具具、、臨臨時時工工程程、、建建筑筑余余土土、、剩剩余余構構件件全全部部拆拆除除運運走走，，達到到場場清清地地平平，有有綠綠化化要要求求的的項項目目，，要要按綠綠化化設設計計要要求求，，做做到到樹樹活活草草清清。。5.3竣竣工工驗驗收收程程序序及及內內容容驗收收程序序：驗驗收收準準備備、、初初步步驗驗收收、、正正式式驗驗收收。?？⒐すを烌炇帐請蟾娓鏁鴷凹案礁郊嚎⒖⒐すを烌炇帐請髨蟾娓鏁鴷?、附附件件。?？⒐すを烌炇帐砧b定定證證書書。5.4竣竣工工驗驗收收的的組組織織一般般由由地地市市級級主主管管部部門門————工程程質質量量監(jiān)監(jiān)督督站站組織織驗驗收收。。驗收委委員會會或驗收收小組組通常常由開發(fā)商商、施工單單位、設計單單位、物業(yè)管管理公公司及購房客客戶參加，，還有有計劃、、建設設、銀銀行、、環(huán)保保、消消防等有關關部門門人員員。第三節(jié)節(jié)：房房地產產開發(fā)發(fā)項目目進度度管理理1.項項目進進度管管理的的概念念房地產產開發(fā)發(fā)項目目進度管管理：對開開發(fā)項項目各各建設設階段段的工工作內內容、、工作作程序序、持持續(xù)時時間和和銜接接關系系編制計計劃，并將將該計計劃付諸實實施，且在在實施施過程程中經常檢檢查實際進進度是是否按按計劃劃要求求進行行，對對出現現的偏偏差分分析原原因，，采取取補救措措施或或調整整、修修改原原計劃劃，直至至項目目竣工工、交交付使使用。。房地產產開發(fā)發(fā)項目目進度度管理理有三個階階段：項目可可行性性研究究及立立項階階段、項目建建設階階段、項目交交付使使用后后的適適用階階段，其核核心內內容是是項目目建設設階段段的進進度管管理。。2.影影響項項目進進度的的因素素分析析人的因素素、技術因素、、材料設備與與構配配件因因素、、施工機機械設設備因素、、資金因素、、水文地地質氣氣象與與自然然災害害等自然然環(huán)境境因素素、政治經經濟等社會會環(huán)境境因素素、其其他不不確定定因素素等。。3.項項目進進度管管理的的主要要任務務設計前前的準準備階階段進進度管管理任任務：：確定工期總總目標標；編制制項目目總進度度計劃劃；編制制準備備階段段詳細工工作計計劃，并控制該該計劃劃的執(zhí)執(zhí)行；施工工現場條條件調調研和和分析析等。設計階階段進進度管管理的的任務務：編制設計階階段工工作進進度計計劃，控制制其執(zhí)執(zhí)行；；編制制詳細細的出土計計劃，并控控制執(zhí)執(zhí)行。。施工階階段進進度管管理的的任務務：編制施工總總進度度設計計并控控制其其執(zhí)行行；編制制施工工年、季季、月月實施施計劃劃，并控控制其其執(zhí)行行。4.項項目進進度管管理措措施組織措施技術措施合同措施經濟措施信息管管理措施5.項項目進進度管管理控控制方方法——網絡絡圖法法基本原原理：：將項目目的全全部建建設過過程分解成成若干干個施施工項項目，按照照各項項工作作的展展開程程序和和相互互制約約、相相互依依賴的的關系系，將將其繪制制成網網絡形形式。通過網網絡圖圖時間參參數的的計算算，找找出關關鍵線線路，即可可以根根據繪繪制的的網絡絡圖計計算出出工程程中各各項工工作的的最早和和最遲遲開始始時間間，從而而可以以找出出項目目的關關鍵線線路。。5.項項目進進度管管理控控制方方法——網絡絡圖法法基本原原理：：利用最最優(yōu)化化原理理，不斷改改進網網絡計計劃方方案，，并尋求求其最最優(yōu)方方案。。網絡圖圖可以以根據據項目目進度度中遇遇到的的實際情情況，，調整整計劃劃，使得網網絡圖圖滾動動起來來，即即與實實際環(huán)環(huán)境緊緊密結結合，，以保保證項項目時時間效效益和和經濟濟效益益。橫道圖圖表示示進度度計劃劃網絡圖圖6.房房地產產開發(fā)發(fā)項目目進度度管理理系統(tǒng)統(tǒng)建設單位進度控制設計單位進度控制施工單位進度控制施工總進度計劃單位工程施工進度計劃分部分項工程作業(yè)計劃任務單或承包任務書作業(yè)進度實施監(jiān)理單位進行控制第四節(jié)節(jié)：房房地產產項目目成本本管理理1.概概念房地產產項目目成本本管理理：具體來來說就就是在在投資決決策階階段、、設計計階段段、開開發(fā)項項目發(fā)發(fā)包階階段和和建設設實施施階段段，把開開發(fā)項項目的的投資資控制制在批批準的的投資限限額以以內，隨時時糾正發(fā)發(fā)生的的偏差差，確保保開發(fā)發(fā)項目目投資資管理理目標標的實實現，，力求求在開開發(fā)項項目中中合理理使用用人力、、財力力、物物力，以獲獲得良良好的的經濟效效益、、社會會效益益和環(huán)環(huán)境效效益。第四節(jié)節(jié)：房房地產產項目目成本本管理理1.概概念房地產產開發(fā)發(fā)項目目成本本：是是指項項目建建設、、銷售售過程程中所所花費費的全全部費費用，，包括括開發(fā)發(fā)成本本和銷銷售成成本。。開發(fā)成成本主要包包括土地費費用、前期工工程費費、建筑安安裝工工程費費、基礎設設施費費、公共配配套設設施費費、開發(fā)間間接費費、財務費費用等。銷售成成本主要包包括銷銷售房房屋的的廣告、代理等等費用用的支出出，一一般為為總銷銷售額額的2～～4%。2.房房地產產開發(fā)發(fā)項目目成本本管理理原則設置科學的的成本管管理目目標設計階階段投資控控制是是重點點變被動動控制制為主動控控制經濟與與技術術結合合是成本本管理理的高高效手手段3.房房地產產開發(fā)發(fā)項目目成本本管理理的主主要內內容策劃、、設計計階段段的成本本管理理：策劃階段（（尋找找項目目、市市場調調查和和投資資評估估）、、設計階段（（重視視設計計前的的投資資估算算、重重視方方案的的選擇擇）。。發(fā)包、、施工工階段段的成本本管理理：發(fā)包（項目總發(fā)發(fā)包、建建安工程程及設備備采購發(fā)發(fā)包）、、施工階段。銷售階段段的成本管管理：房房地產銷售廣告告支出費費用。第五節(jié)：：房地產產開發(fā)項項目其他他管理1.開發(fā)發(fā)項目合合同管理理項目合同同的特點：合同標的物的的特殊性性；合同執(zhí)行周期期長；合同內容多，涉及范圍廣；合同風險大。項目合同同的作用：明確開開發(fā)商和和承包方方在項目目實施中中的權利和義義務、項目實實施階段段實行社社會監(jiān)理的依依據、項目實實施的法律依據據。1.開發(fā)發(fā)項目合合同管理理項目合同同的分類：如按簽約各各方的關關系可以分為為工程總總承包合合同、工工程分包包合同、、轉包合合同、勞勞務分包包合同與與聯合承承包合同同等；按按計價方式式分類又可分為為固定總總價合同同、計量量估價合合同、單單價合同同、成本本加酬金金合同形形式等。。項目合同同管理的的內容：檢查合