房地產(chǎn)估價(jià)市場法

第四章市場法4.1市場法的基本原理

4.2搜集交易實(shí)例

4.3選取可比實(shí)例

4.4建立比較基準(zhǔn)

4.5比較因素的修正與調(diào)整4.6求取比準(zhǔn)價(jià)格

4.7市場法運(yùn)用舉例4.1.1含義市場法——選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。可比房地產(chǎn)（可比實(shí)例）——指在交易實(shí)例中交易類型與估價(jià)目的吻合、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近、實(shí)際成交價(jià)格為正常成交價(jià)格或者可以修正為正常價(jià)格的類似房地產(chǎn)。比準(zhǔn)價(jià)格——用市場比較法估價(jià)求得的價(jià)格。4.1市場法的概念理論依據(jù)替代原理

同一種商品在同一個(gè)市場上具有相同的市場價(jià)格44.1.2市場法的對(duì)象和條件

1.適用對(duì)象

適用于具有交易性的房地產(chǎn)。

2.適用條件

在同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期，存在著較多類似房地產(chǎn)的交易。3.不適用對(duì)象（局限范圍或缺點(diǎn)）

（1）經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱的邊遠(yuǎn)農(nóng)村，原因是缺乏必要的市場資料；（2）如古建筑、紀(jì)念堂（館）、寺廟等，原因是交易實(shí)例少。不適用該法的估價(jià)對(duì)象：數(shù)量少/交易少/可比性差54.1.3市場法的操作步驟

1.搜集交易實(shí)例的資料2.選取比較實(shí)例3.建立比較基準(zhǔn)4.比較因素的修正與調(diào)整5.求取比準(zhǔn)價(jià)格4.2.1．搜集交易實(shí)例途徑（1）查閱政府有關(guān)部門的不動(dòng)產(chǎn)交易資料；（2）查閱報(bào)刊上有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)出售、出租的廣告信息等資料；（3）參加不動(dòng)產(chǎn)交易展示會(huì)、換房大會(huì)，了解不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格行情，索取有關(guān)資料；（4）向不動(dòng)產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)交易情況；（5）假裝不動(dòng)產(chǎn)購買者，與不動(dòng)產(chǎn)出售者洽談，以獲得真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格資料；（6）同行間資料與信息的交流；（7）充分利用網(wǎng)絡(luò)資源對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易信息進(jìn)行跟蹤。4.2搜集交易實(shí)例4.2.2搜集交易實(shí)例的要求可比實(shí)例房地產(chǎn)——類似房地產(chǎn)，符合下列7個(gè)條件：①可比實(shí)例所處的地區(qū)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是同一供求圈內(nèi)的類似地區(qū)；②可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同，這里的用途相同主要指大類用途相同，如果能做到小類用途也相同則更好；③可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同，這里的建筑結(jié)構(gòu)相同主要指大類建筑結(jié)構(gòu)相同，如果能做到小類建筑結(jié)構(gòu)也相同則更好，大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)；④可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同；⑤可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的估價(jià)目的吻合；⑥可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；⑦可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。4.3選取可比實(shí)例4.3.1、選取可比實(shí)例的必要性

交易實(shí)例庫中實(shí)例雖多，但針對(duì)某一具體的估價(jià)對(duì)象及估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)例必須進(jìn)行選擇符合一定條件，可以作為參照比較的交易實(shí)例簡稱可比實(shí)例

4.3.2、選取可比實(shí)例的要求（一）選取可比實(shí)例的數(shù)量要求

一般選取3-10個(gè)可比實(shí)例（二）選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求（四要求）1、可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)

□區(qū)位上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)

□用途上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同

□規(guī)模上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，0.5-2倍范圍內(nèi)

□建筑結(jié)構(gòu)上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同

□檔次上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)

□權(quán)利上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同

2、可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)（一年以上的不采用）3、可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合4、可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常市場價(jià)格評(píng)估某套建建筑面積為為120m2的住宅在2008年年9月底市市場價(jià)值，，收集了以以下4個(gè)交交易實(shí)例，，其中最適適合作為可可比實(shí)例的的（）。。交易實(shí)例建筑面積（m2）用途價(jià)格（元/m2）成交日期區(qū)位正常情況甲120居住58002007年8月同一供需圈正常交易乙105居住60002008年6月同一供需圈正常交易丙140辦公65002008年9月同一供需圈正常交易丁115旅館61002008年7月不同供需圈正常交易A.甲B.乙C.丙丙D.丁『正確答案案』B4.4建建立比較基基準(zhǔn)4.4.1統(tǒng)一房地地產(chǎn)范圍范圍不同有有以下幾種種情況：（1）帶有有債權(quán)債務(wù)務(wù)——統(tǒng)一一到不帶債債權(quán)債務(wù)可比實(shí)例帶帶有債權(quán)債債務(wù)的，估估價(jià)對(duì)象的的房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格＝帶債權(quán)債務(wù)的的可比實(shí)例例房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格—債權(quán)權(quán)＋債務(wù)估價(jià)對(duì)象帶帶有債權(quán)債債務(wù)的，估估價(jià)對(duì)象房房地產(chǎn)價(jià)格格＝不帶債權(quán)債務(wù)的的估價(jià)對(duì)象象房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格＋債權(quán)權(quán)—債務(wù)（2）含有有非房地產(chǎn)產(chǎn)成份———統(tǒng)一到純純粹的房地地產(chǎn)范圍可比實(shí)例含含有非房地地產(chǎn)成份，，估價(jià)對(duì)對(duì)象房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格＝含含非房地產(chǎn)產(chǎn)成份的可可比實(shí)例房房地產(chǎn)價(jià)格格—非房地地產(chǎn)成份的的價(jià)格估價(jià)對(duì)象含含有非房地地產(chǎn)成份，，估價(jià)對(duì)對(duì)象房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格＝不不含非房地地產(chǎn)成份的的估價(jià)對(duì)象象房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格＋非房房地產(chǎn)成份份的價(jià)格3、實(shí)物范范圍不同———統(tǒng)一到到估價(jià)對(duì)象象的房地產(chǎn)產(chǎn)范圍補(bǔ)充可比實(shí)實(shí)例缺少的的范圍，扣扣除可比實(shí)實(shí)例多出的的范圍，相相應(yīng)地對(duì)可可比實(shí)例的的成交價(jià)格格進(jìn)行加價(jià)價(jià)和減價(jià)估價(jià)對(duì)象是是一套不帶帶車位的住住宅。選取取的可比實(shí)實(shí)例成交價(jià)價(jià)格為86萬元，含含有一個(gè)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)為8萬萬元的車位位和一套全全新狀態(tài)下下價(jià)值為3萬元的家家具，家具具為八成新新。該可比比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)統(tǒng)一房地產(chǎn)產(chǎn)范圍后的的價(jià)格為（（）萬元元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00『正確答案案』B『答案解析析』86-8-3*0.8=75.64.4.2、統(tǒng)一付付款方式由由于于房地產(chǎn)的的價(jià)值量大大，有事需需要采用分分期付款的的方式支付付。通常要要將分期支支付的可比比實(shí)例成交交價(jià)格折算算為在其成成交日期一一次性付清清的金額具具體體方法通過過折現(xiàn)計(jì)算算（F～P）（A～～P）4.4.3、統(tǒng)一價(jià)價(jià)格單位（1）統(tǒng)一一價(jià)格表示示單位可用總價(jià)也也可用單價(jià)價(jià)，一般為為單價(jià)通常是單位位面積的價(jià)價(jià)格，也可可以有其它它單位的價(jià)價(jià)格有些可比實(shí)實(shí)例可先對(duì)對(duì)總價(jià)進(jìn)行行修正調(diào)整整后，再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為單價(jià)價(jià)進(jìn)行其它它修正調(diào)整整（2）統(tǒng)一一幣種和貨貨幣單位不同幣種之之間換算，，一般應(yīng)采采用成交日日期的市場場匯價(jià)。但但是如果在在幣種換算算之前已進(jìn)進(jìn)行了市場場狀況調(diào)整整的話，則則采用估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)的市市場匯價(jià)。（3）統(tǒng)一一面積內(nèi)涵涵和單位建筑面積、、套內(nèi)建筑筑面積、使使用面積的的換算建筑面積下下的單價(jià)××建筑面積積＝套內(nèi)建建筑面積下下的單價(jià)××套內(nèi)建筑筑面積＝使使用面積下下的單價(jià)××使用面積積=總價(jià)一般情況下下,建筑面積下下的單價(jià)〈〈套內(nèi)建筑筑面積下的的單價(jià)〈使使用面積下下的單價(jià)建筑面積＝＝套內(nèi)建筑筑面積＋公公攤建筑面面積在某舊城改改造的房屋屋拆遷估價(jià)價(jià)中，因有有的房屋登登記的是使使用面積，，有的房屋屋登記的是是建筑面積積，所以在在對(duì)可比實(shí)實(shí)例建立比比較基準(zhǔn)時(shí)時(shí)應(yīng)特別注注意的環(huán)節(jié)節(jié)是（））。A.統(tǒng)一房房地產(chǎn)范圍圍B.統(tǒng)一付付款方式C.統(tǒng)一一價(jià)格單位位D.統(tǒng)一一市場狀況況『正確答案案』C4.5比比較因素的的修正與調(diào)調(diào)整4.5.1交易情情況修正1、交易情情況修正的的含義將非正常的的成交可比比實(shí)例價(jià)格格，修正為為正常價(jià)格格2、非正常常價(jià)格形成成的原因①利害關(guān)系系人之間的的交易②急于出售售或急于購購買的交易易③交易雙方方或某一方方對(duì)交易對(duì)對(duì)象或市場場行情缺乏乏了解的交交易④交易雙方方或某一方方對(duì)所交易易的房地產(chǎn)產(chǎn)有偏好的的交易⑤特殊交易易方式的交交易⑥相鄰房地地產(chǎn)的合并并交易⑦交易受到到債權(quán)債務(wù)務(wù)關(guān)系影響響⑧交易稅費(fèi)費(fèi)非正常負(fù)負(fù)擔(dān)的交易易⑨受迷信影影響的交易易3、修正方方法一般的修正正方法（兩兩種）百分率法，，可比實(shí)例例的成交價(jià)價(jià)格×交易易情況修正正系數(shù)=可可比實(shí)例正正常市場價(jià)價(jià)格差額法，可可比實(shí)例的的成交價(jià)格格±交易情情況修正額額=可比實(shí)實(shí)例正常市市場價(jià)格可比實(shí)例成成交價(jià)格比比其正常市市場價(jià)格高高A%，與與可比實(shí)例例正常市場場價(jià)格比其其成交價(jià)格格低A%是是不等同的的在交易情況況修正中應(yīng)應(yīng)統(tǒng)一采用用：可比實(shí)實(shí)例成交價(jià)價(jià)格比其正正常市場價(jià)價(jià)格高還是是低的說法法交易情況修修正系數(shù)———以正常常市場價(jià)格格為基準(zhǔn)來來確定如可比實(shí)例例成交價(jià)格格比其正常常市場價(jià)格格高低的百百分率為±±Ｓ%，則則交易情況況修正系數(shù)數(shù)為4、交易稅稅費(fèi)的非正正常負(fù)擔(dān)解此類題的的關(guān)鍵除了了記住公式式外，就是是確定價(jià)格格是由哪一一方實(shí)際得得到的正常成交價(jià)價(jià)格－應(yīng)由由賣方繳納納的稅費(fèi)＝＝賣方實(shí)際際得到的價(jià)價(jià)格正常成交價(jià)價(jià)格＋應(yīng)由由買方繳納納的稅費(fèi)＝＝買方實(shí)際際付出的價(jià)價(jià)格買方實(shí)際付付出的價(jià)格格－賣方實(shí)實(shí)際得到的的價(jià)格＝應(yīng)應(yīng)由買賣雙雙方繳納的的稅費(fèi)應(yīng)由賣方繳繳納的稅費(fèi)費(fèi)＝正常成成交價(jià)格××應(yīng)由賣方方繳納的稅稅費(fèi)比率應(yīng)由買方繳繳納的稅費(fèi)費(fèi)＝正常成成交價(jià)格××應(yīng)由買方方繳納的稅稅費(fèi)比率+26例1.一宗房地產(chǎn)產(chǎn)正常成交交價(jià)格為2500元/m2賣方應(yīng)繳納納稅費(fèi)為正正常成交價(jià)價(jià)格的7%。買方應(yīng)繳納稅稅費(fèi)為正常常成交價(jià)格格的5%。賣方實(shí)際得到價(jià)價(jià)格、買方方實(shí)際付出出的價(jià)格是是多少？27賣方實(shí)際得得到的價(jià)格格=2500×(1-7%)=2325(元/m2)買方實(shí)際付付出的價(jià)格格=2500×(1+5%)=2625(元/m2)28例2某宗房地產(chǎn)產(chǎn)交易，買買賣雙方在在合同中寫寫明買方付給賣賣方2325元/m2，買賣中涉涉及的稅費(fèi)費(fèi)由買方來負(fù)負(fù)擔(dān)。該地地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)買賣中應(yīng)應(yīng)由賣方交納的的稅稅費(fèi)為正常常成交價(jià)格格的7%，應(yīng)由買方交納的稅稅費(fèi)為正常常成交價(jià)格格的5%。則該宗房地產(chǎn)的正正常成交價(jià)價(jià)格為多少少？29賣方實(shí)際得得到的價(jià)格格=正常成交交價(jià)格×（（1-應(yīng)由由賣方繳納納的稅費(fèi)比比率）正常成交價(jià)價(jià)格=賣方實(shí)際際得到的價(jià)價(jià)格÷(1-應(yīng)由賣賣方繳納的的稅費(fèi)比率率）正常成交價(jià)價(jià)格=2325÷(1-7%)=2500(元/m2)某宗房地產(chǎn)產(chǎn)交易，買買賣雙方約約定：買方方付給賣方方2385元/m2，買賣中涉涉及的稅費(fèi)費(fèi)均由買方方負(fù)擔(dān)。據(jù)據(jù)悉，該地地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)買賣中應(yīng)應(yīng)由賣方繳繳納的稅費(fèi)費(fèi)為正常成成交價(jià)格的的6.8%，應(yīng)由買買方繳納的的稅費(fèi)為正正常成交價(jià)價(jià)格的3.9%。若若買賣雙方方又重新約約定買賣中中涉及的稅稅費(fèi)改由賣賣方負(fù)擔(dān)，，并在原價(jià)價(jià)格基礎(chǔ)上上相應(yīng)調(diào)整整買方付給給賣方的價(jià)價(jià)格，則調(diào)調(diào)整后買方方應(yīng)付給賣賣方的價(jià)格格約為（））元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659『正確答案案』D第一步，計(jì)計(jì)算出正常常的成交價(jià)價(jià)格，買方方付給賣方方2385，稅費(fèi)由由買方負(fù)擔(dān)擔(dān)，因此2385是是賣方實(shí)得得：第二步，重重新約定后后，稅費(fèi)由由賣方負(fù)擔(dān)擔(dān)，要求買買方實(shí)付金金額：買方實(shí)際付付出的價(jià)格格＝正常成成交價(jià)格××（1＋應(yīng)應(yīng)由買方繳繳納的稅費(fèi)費(fèi)比率）＝＝2559×（1＋＋3.9%）＝26594.5.2市場狀狀況調(diào)整一、市場狀狀況調(diào)整的的含義可比實(shí)例例的成交交日期與與估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)不同同，房地地產(chǎn)市場場狀況可可能發(fā)生生了變化化。應(yīng)將可比實(shí)例例在其成成交日期期時(shí)的價(jià)價(jià)格調(diào)整整到在估估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的價(jià)格格，這種種調(diào)整稱稱為市場場狀況調(diào)調(diào)整，也稱為為交易日日期調(diào)整整。二、市場場狀況調(diào)調(diào)整的方方法（掌握）調(diào)整通用用公式可比實(shí)例例在其成成交日期期的價(jià)格格×市場場狀況調(diào)調(diào)整系數(shù)數(shù)＝可比比實(shí)例在在估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)的價(jià)價(jià)格如果從成交日日期到估估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)，可比比實(shí)例的的市場價(jià)價(jià)格漲跌跌的百分分率為±±T%，，則可比實(shí)例例在其成成交日期期的價(jià)格格×（1±T%）＝可可比實(shí)例例在估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)的的價(jià)格（一）市市場狀況況調(diào)整的的價(jià)格指數(shù)數(shù)法定基價(jià)格格指數(shù)（（尾首相相比）可比實(shí)例例估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)的價(jià)價(jià)格＝可可比實(shí)例例成交日日期的價(jià)價(jià)格×環(huán)比價(jià)格格指數(shù)（（連乘））可比實(shí)例例估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)時(shí)的的價(jià)格＝＝可比實(shí)實(shí)例在成成交日期期的價(jià)格格×成交交日期的的下一期期的價(jià)格格指數(shù)××再下一一時(shí)期的的價(jià)格指指數(shù)×……×估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)時(shí)的價(jià)格格指數(shù)[例]某某宗宗房地產(chǎn)產(chǎn)2004年6月的價(jià)價(jià)格為1800元／／m2，，現(xiàn)需將將其調(diào)整整到2004年年10月月。已已知該該宗房地地產(chǎn)所在在地區(qū)的的同類房房地產(chǎn)2004年4月月至10月的價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)分別為為79.6，74.7，76.7，，85.0，89.2，92.5，，98.1。試試計(jì)算該該宗房地地產(chǎn)2004年年10月月的價(jià)格格。[解]該該宗宗房地產(chǎn)產(chǎn)2004年10月的的價(jià)格計(jì)計(jì)算如下下：1800X98.1/76.7=2302．．2(元元／m2)[例]某某房地產(chǎn)產(chǎn)在2006年年3月的的價(jià)格為為2009元/m2，現(xiàn)要調(diào)調(diào)整為2006年9月月的價(jià)格格。已知知該類房房地產(chǎn)2006年3月月至9月月的價(jià)格格指數(shù)分分別為：：99.4，94.8，96.6，，105.1，，109.3，，112.7和和118.3（（均以上上個(gè)月為為基數(shù)100）），則該該房地產(chǎn)產(chǎn)2006年9月的價(jià)價(jià)格為（（）元元/m2。A.2700.8B.2800.1C.2800.8D.2817.7『解』環(huán)環(huán)比指數(shù)數(shù)9月價(jià)格格＝3月月價(jià)格××4月指指數(shù)×5月指數(shù)數(shù)×6月月指數(shù)××7月指指數(shù)×8月指數(shù)數(shù)×9月月指數(shù)＝＝2009×（（94.8/100））×（96.6/100）××（105.1/100）××（109.3/100）××（112.7/100）××（118.3/100）=2817.7注意必須須從下個(gè)個(gè)月的指指數(shù)開始始乘起，，不能乘乘3月的的指數(shù)某房地產(chǎn)產(chǎn)2009年4月的價(jià)價(jià)格為6500元/m2，已知該該類房地地產(chǎn)2009年年3月至至10月月的價(jià)格格指數(shù)分分別為105.53、、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08、（（均以上上個(gè)月為為基數(shù)100）），該房房地產(chǎn)2009年10月的價(jià)價(jià)格為（（）元元/m2。A.5110.51B.5307.26C.5549.95D.5638.13『正確答答案』A（二）市場場狀況調(diào)調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)動(dòng)率法逐期遞增增或遞減減變動(dòng)率率可比實(shí)例例在估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)的的價(jià)格＝＝可比實(shí)實(shí)例在成成交日期期時(shí)的價(jià)價(jià)格×（（1±價(jià)價(jià)格變動(dòng)動(dòng)率）期數(shù)平均變動(dòng)動(dòng)率可比實(shí)例例在估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)的的價(jià)格＝＝可比實(shí)實(shí)例在成成交日期期時(shí)的價(jià)價(jià)格×（（1±價(jià)價(jià)格變動(dòng)動(dòng)率×期期數(shù)）注：價(jià)格格指數(shù)或或價(jià)格變變動(dòng)率的的分類全國房地地產(chǎn)價(jià)格格指數(shù)或或變動(dòng)率率某某地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格指指數(shù)或變變動(dòng)率全全國某類類房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格指指數(shù)或變變動(dòng)率某某地區(qū)某某類房地地產(chǎn)價(jià)格格指數(shù)或或變動(dòng)率率[例]為為評(píng)估某某宗房地地產(chǎn)2007年年9月1日的價(jià)價(jià)格,選選取了成成交日期期為2006年年10月月1日、、成交價(jià)價(jià)格為3000元/m2，2006年10月1日日至2007年年2月1日平均均每月比比上月上上漲1.5%,2007年2月1日日至9月月1日平平均每月月比上月月上漲2%。請(qǐng)請(qǐng)對(duì)該可可比實(shí)例例的價(jià)格格進(jìn)行市市場狀況況調(diào)整。。3000×（1+1.5%）4×（1+2%×7）=3629元/m24.5.3房房地產(chǎn)狀狀況調(diào)整整一、房地地產(chǎn)狀況況調(diào)整的的含義進(jìn)行房地地產(chǎn)狀況況調(diào)整，，是把可可比實(shí)例例房地產(chǎn)產(chǎn)在其自自身狀況況下的價(jià)價(jià)格，調(diào)調(diào)整為在在估價(jià)對(duì)對(duì)象房地地產(chǎn)狀況況下的價(jià)價(jià)格可比實(shí)例例房地產(chǎn)產(chǎn)狀況應(yīng)應(yīng)是其成成交價(jià)格格所對(duì)應(yīng)應(yīng)或反映映的房地地產(chǎn)狀況況估價(jià)對(duì)象象房地產(chǎn)產(chǎn)狀況通通常是估估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)時(shí)的狀狀況，但但根據(jù)不不同的估估價(jià)目的的也有不不同的情情況二、房地地產(chǎn)狀況況調(diào)整的的內(nèi)容區(qū)位狀況況調(diào)整實(shí)物狀況況調(diào)整權(quán)權(quán)益益狀況調(diào)調(diào)整市場法中中實(shí)物狀狀況比較較和調(diào)整整的內(nèi)容容包括（（）。。A.環(huán)環(huán)境B.地形地地勢C.外部配配套設(shè)施施D.內(nèi)內(nèi)部基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施完完備程度度E.裝裝飾裝修修『正確答答案』BDE三、房地地產(chǎn)狀況況調(diào)整的的思路總體的兩兩種思路路直接比較較法———以估價(jià)價(jià)對(duì)象房房地產(chǎn)狀狀況為基基準(zhǔn)，將將可比實(shí)實(shí)例房地地產(chǎn)狀況況與估價(jià)價(jià)對(duì)象房房地產(chǎn)狀狀況進(jìn)行行直接比較較間接比較較法———設(shè)定一一種“標(biāo)準(zhǔn)房房地產(chǎn)””，以該該標(biāo)準(zhǔn)房房地產(chǎn)狀狀況為基基準(zhǔn)，將將可比實(shí)實(shí)例房地地產(chǎn)狀況況與估價(jià)價(jià)對(duì)象房房地產(chǎn)狀狀況進(jìn)行行間接比較較調(diào)整方向向如果可比比實(shí)例房房地產(chǎn)狀狀況比估估價(jià)對(duì)象象房地產(chǎn)產(chǎn)狀況好的，確定定估價(jià)對(duì)對(duì)象價(jià)格格時(shí),應(yīng)應(yīng)對(duì)可比比實(shí)例成成交價(jià)格格減價(jià)如果可比比實(shí)例房房地產(chǎn)狀狀況比估估價(jià)對(duì)象象房地產(chǎn)產(chǎn)狀況差的，確定定估價(jià)對(duì)對(duì)象價(jià)格格時(shí),應(yīng)應(yīng)對(duì)可比比實(shí)例成成交價(jià)格格加價(jià)具體思路路確定對(duì)估估價(jià)對(duì)象象這類房房地產(chǎn)的的價(jià)格有有影響的的各種房房地產(chǎn)自自身因素素判定估價(jià)價(jià)對(duì)象房房地產(chǎn)和和可比實(shí)實(shí)例房地地產(chǎn)在這這些因素素方面的的狀況并并進(jìn)行比比較，找找出差異異程度將可比實(shí)實(shí)例與估估價(jià)對(duì)象象之間的的房地產(chǎn)產(chǎn)狀況差差異程度度轉(zhuǎn)換為價(jià)格差異異程度根據(jù)價(jià)格差差異程度對(duì)對(duì)可比實(shí)例例的成交價(jià)價(jià)格進(jìn)行調(diào)調(diào)整四、房地產(chǎn)狀況況調(diào)整的方方法一般方法：：百分率法法，差額法法具體方法：：直接比較較調(diào)整，間間接比較較調(diào)整百分率法可比實(shí)例在在其房地產(chǎn)狀況況下的價(jià)格格×房地產(chǎn)產(chǎn)狀況調(diào)整整系數(shù)＝可可比實(shí)例在在估價(jià)對(duì)象象房地產(chǎn)狀狀況下的價(jià)價(jià)格房地產(chǎn)狀況況調(diào)整系數(shù)數(shù)以估價(jià)對(duì)對(duì)象房地產(chǎn)產(chǎn)狀況為基基準(zhǔn)來確定定假設(shè)可比實(shí)實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況況下的價(jià)格格比在估價(jià)價(jià)對(duì)象房地地產(chǎn)狀況下下的價(jià)格高高、低的百百分比率為為±R%，，則可比實(shí)例在在其房地產(chǎn)產(chǎn)狀況下的的價(jià)格×＝可比實(shí)例例在估價(jià)對(duì)對(duì)象房地產(chǎn)產(chǎn)狀況下的的價(jià)格可比實(shí)例在在其房地產(chǎn)產(chǎn)狀況下的的價(jià)格×＝可比實(shí)例例在估價(jià)對(duì)對(duì)象房地產(chǎn)產(chǎn)狀況下的的價(jià)格差額法可比實(shí)例在在其房地產(chǎn)產(chǎn)狀況下的的價(jià)格±房房地產(chǎn)狀況況調(diào)整金額額＝可比實(shí)實(shí)例在估價(jià)價(jià)對(duì)象房地地產(chǎn)狀況下下的價(jià)格直接比較調(diào)調(diào)整■步驟①①確定若干干種對(duì)房地地產(chǎn)價(jià)格有有影響的房房地產(chǎn)狀況況方面的因因素②根據(jù)每種種因素對(duì)房房地產(chǎn)價(jià)格格的影響程程度確定權(quán)權(quán)重③以估價(jià)對(duì)對(duì)象的房地地產(chǎn)狀況為為基準(zhǔn)（100），，將可比實(shí)實(shí)例的房地地產(chǎn)狀況與與估價(jià)對(duì)象象的狀況逐逐因素比較較并評(píng)分，，好于估價(jià)價(jià)對(duì)象的評(píng)評(píng)分大于100，不不如估價(jià)對(duì)對(duì)象的，評(píng)評(píng)分低于100④將累計(jì)所所得的分?jǐn)?shù)數(shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)調(diào)整價(jià)格的的比率⑤利用該比比率對(duì)可比比實(shí)例價(jià)格格進(jìn)行調(diào)整整■公式可比實(shí)例在在其房地產(chǎn)產(chǎn)狀況下的的價(jià)格×＝可比實(shí)例在在估價(jià)對(duì)象象房地產(chǎn)狀狀況下的價(jià)價(jià)格間接比較調(diào)調(diào)整第一步，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化修正正設(shè)定一個(gè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)產(chǎn)狀況為100，將將估價(jià)對(duì)象象及可比實(shí)實(shí)例的房地地產(chǎn)狀況均均與標(biāo)準(zhǔn)房房地產(chǎn)進(jìn)行行比較并評(píng)評(píng)分，估價(jià)價(jià)對(duì)象或可可比實(shí)例好好于標(biāo)準(zhǔn)房房地產(chǎn)，則則評(píng)分高于于100，，反之則低低于100?？杀葘?shí)例在在其房地產(chǎn)產(chǎn)狀況下的的價(jià)格×＝可比實(shí)例例在標(biāo)準(zhǔn)房房地產(chǎn)狀況況下的價(jià)格格第第二步，房房地產(chǎn)狀況況調(diào)整可比實(shí)例在在標(biāo)準(zhǔn)房地地產(chǎn)狀況下下的價(jià)格××＝可比實(shí)例例在估價(jià)對(duì)對(duì)象房地產(chǎn)產(chǎn)狀況下的的價(jià)格綜上：可比實(shí)例在在其房地產(chǎn)產(chǎn)狀況下的的價(jià)格＝可比實(shí)例例在估價(jià)對(duì)對(duì)象房地產(chǎn)產(chǎn)狀況下的的價(jià)格×[例]在市市場法中，，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)狀況進(jìn)行行間接比較調(diào)整，，其中可比比實(shí)例的房房地產(chǎn)狀況況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀狀況，得102分；；估價(jià)對(duì)象象的房地產(chǎn)產(chǎn)狀況劣于于標(biāo)準(zhǔn)房地地產(chǎn)狀況，，得97分分，則房地地產(chǎn)狀況修修正系數(shù)為為（）。。A.0.95B.0.99C.1.01D.1.054.6求求取比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格一、求取單單個(gè)可比實(shí)實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格的方法法三種基本方方法（一）百分分率法下的的修正和調(diào)調(diào)整系數(shù)連連乘公式比準(zhǔn)價(jià)格＝＝可比實(shí)例例成交價(jià)格格×交易情情況修正系系數(shù)×市場場狀況修正正系數(shù)×房房地產(chǎn)狀況況調(diào)整系數(shù)數(shù)比準(zhǔn)價(jià)格＝＝可比實(shí)例例成交價(jià)格格×比準(zhǔn)價(jià)格＝＝可比實(shí)例例成交價(jià)格格×（二）百分分率法下的的修正和調(diào)調(diào)整系數(shù)累累加公式比準(zhǔn)價(jià)格＝＝可比實(shí)例例成交價(jià)格格×（1＋＋交易情況況修正系數(shù)數(shù)＋市場狀狀況調(diào)整系系數(shù)＋房地地產(chǎn)狀況調(diào)調(diào)整系數(shù)））比準(zhǔn)價(jià)格＝＝可比實(shí)例例成交價(jià)格格×比準(zhǔn)價(jià)格＝＝可比實(shí)例例成交價(jià)格格×（三）差額額法下的公公式比準(zhǔn)價(jià)格＝＝可比實(shí)例例成交價(jià)格格±交易情情況修正金金額±市場場狀況調(diào)整整金額±房房地產(chǎn)狀況況調(diào)整金額額直接比較修修正法和間間接比較修修正法直接比較修修正法比準(zhǔn)價(jià)格＝＝可比實(shí)例例成交價(jià)格格×＝可比實(shí)例例成交價(jià)格格間接比較修修正法比準(zhǔn)價(jià)格＝＝可比實(shí)例例成交價(jià)格格比準(zhǔn)價(jià)格＝＝可比實(shí)例例成交價(jià)格格求取最終比比準(zhǔn)價(jià)格的的方法一一個(gè)可比實(shí)實(shí)例，對(duì)應(yīng)應(yīng)著一個(gè)比比準(zhǔn)價(jià)格將將多個(gè)比比準(zhǔn)價(jià)格修修正為一個(gè)個(gè)最終價(jià)格格的方法□平均數(shù)■■簡單單平均數(shù)■■加權(quán)權(quán)平均數(shù)□中位數(shù)□眾數(shù)■平均數(shù)、、中位數(shù)、、眾數(shù)三者者的關(guān)系□變量量值完完全對(duì)對(duì)稱的的，這這三者者一致致□在向向右傾傾斜的的分布布中，，平均均數(shù)最最小，，眾數(shù)數(shù)最大大，中中位數(shù)數(shù)居中中□在向向左傾傾斜的的分布布中，，平均均數(shù)最最大，，眾數(shù)數(shù)最小小，中中位數(shù)數(shù)居中中某宗地地的面面積為為1000m2：采用用市場場法進(jìn)進(jìn)行評(píng)評(píng)估。。通過過三宗宗可比比實(shí)例例求出出的比比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格分分別為為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果果賦予予這三三個(gè)價(jià)價(jià)格的的權(quán)重重分別別為0.3，0.4和0.3，則則采用用加權(quán)權(quán)算術(shù)術(shù)平均均法得得到的的比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格格為（（））元/m2。A.2160B.2175C.2181D.2205『解析析』加加權(quán)平平均法法得到到的比比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格=2130×0.3+2190××0.4+2220×0.3=21814.7市市場法法總結(jié)結(jié)和運(yùn)運(yùn)用舉舉例■第一一步，，建立立比較較基準(zhǔn)準(zhǔn)，主主要看看以下下兩個(gè)個(gè)方面面□統(tǒng)一一付款款方式式□□統(tǒng)一一價(jià)格格單位位■第二二步，，交易易情況況修正正■第三三步，，市場場狀況況調(diào)整整■第四四步，，制作作房地地產(chǎn)狀狀況比比較表表，包包括直直接或或間接接（評(píng)評(píng)分表表）■第五五步，，根據(jù)據(jù)評(píng)分分表，，寫出出房地地產(chǎn)狀狀況調(diào)調(diào)整系系數(shù)■第六六步，，代入入完整整公式式計(jì)算算■第七七步，，綜合合各比比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格求求出最最終比比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格61一、總總結(jié)62[例2]搜集了了甲、、乙兩兩個(gè)交交易實(shí)實(shí)例，，甲交交易實(shí)實(shí)例房房地產(chǎn)產(chǎn)的建建筑面面積200㎡，，成交交總價(jià)價(jià)80萬元元人民民幣，，分三三期付付款，，首期期付16萬萬元人人民幣幣，第第二期期于半半年后后付32萬萬人人民幣幣，余余款32萬萬元人人民幣幣于1年后后付清清。如如果選選取該該兩個(gè)個(gè)交易易實(shí)例例為可可比實(shí)實(shí)例，，試在在對(duì)其其成交交價(jià)格格作有有關(guān)修修正、、調(diào)整整之前前進(jìn)行行“建建立價(jià)價(jià)格可可比基基礎(chǔ)””處理理。63解答：：（1））統(tǒng)一一付款款方式式。如果以以在成成交日日期時(shí)時(shí)一次次付清清為基基準(zhǔn)，，假設(shè)設(shè)當(dāng)時(shí)時(shí)人民民幣的的年利利率為為8%，則則：甲總價(jià)價(jià)＝16＋＋32÷（（1＋＋8%）0.5＋32÷（（1＋＋8%）＝＝76.422（萬萬元人人民幣幣）乙總價(jià)價(jià)＝15（（萬美美元））（2））統(tǒng)一一采用用單價(jià)價(jià)。甲單價(jià)價(jià)＝764220÷÷200＝＝3821.1（元元人民民幣/平方方米建建筑面面積））乙單價(jià)價(jià)＝150000÷÷2500＝60（（美元元/平平方英英尺使使用面面積））64（3））統(tǒng)一一幣種種和貨貨幣單單位。。假設(shè)乙乙交易易實(shí)例例成交交當(dāng)時(shí)時(shí)的人人民幣幣與美美元的的市場場匯率率為1美元元等于于8.3元元人民民幣，，則：：甲單價(jià)價(jià)＝3821.1（（元人人民幣幣/平平方米米建筑筑面積積）乙單價(jià)價(jià)＝60××8.3＝＝498（（元人人民幣幣/平平方英英尺使使用面面積））（4））統(tǒng)一一面積積內(nèi)涵涵。如果以以建筑筑面積積為基基準(zhǔn)，，另通通過調(diào)調(diào)查得得知該該類房房地產(chǎn)產(chǎn)的建建筑面面積與與使用用面積積的關(guān)關(guān)系為為1平平方米米建筑筑面積積等于于0.75平方方米使使用面面積，，則：：甲單價(jià)價(jià)＝3821.1（（元人人民幣幣/平平方米米建筑筑面積積）乙單價(jià)價(jià)＝498×0.75＝＝373.5（（元人人民幣幣/平平方英英尺建建筑面面積））65（5））統(tǒng)一一面積積單位位。甲單價(jià)價(jià)＝3821.1（（元人人民幣幣/平平方米米建筑筑面積積）乙單價(jià)價(jià)＝373.5×10.764＝＝4020.4（元元人民民幣/平方方米建建筑面面積））66[例12]實(shí)例A的成成交價(jià)價(jià)格低低于正正常價(jià)價(jià)格的的3%；該該地區(qū)區(qū)同類類房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的的額上上漲幅幅度平平均每每月為為1.4%，估估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)離離交易易日期期為9個(gè)月月；區(qū)區(qū)域修修正因因素比比率取取直接接比較較法的的100/96；實(shí)實(shí)例A的建建筑材材料和和施工工質(zhì)量量均優(yōu)優(yōu)于待待估房房地產(chǎn)產(chǎn)，個(gè)個(gè)別因因素修修正比比率為為100/106。。試計(jì)計(jì)算實(shí)實(shí)例A的修修正價(jià)價(jià)格。。67[例13]為評(píng)估估某寫寫字樓樓2005年10月月1日日的正正常市市場價(jià)價(jià)格，，在該該寫字字樓附附近地地區(qū)調(diào)調(diào)查選選取了了A、、B、、C三三宗類類似寫寫字樓樓的交交易實(shí)實(shí)例作作為可可比實(shí)實(shí)例，，有關(guān)關(guān)資料料見下下表：：另假設(shè)設(shè)人民民幣與與美元元的市市場匯匯率2005年年3月月1日日為1：8.4，2005年年10月1日為為1：：8.3；；該類類寫字字樓以以人民民幣為為基準(zhǔn)準(zhǔn)的市市場價(jià)價(jià)格2005年年1月月1日日至2005年年2月月1日日基本本保持持不變變，2005年年2月月1日日至2005年年5月月1日日平均均每月月比上上月下下降1%，，以后后平均均每月月比上上月上上升0.5%。。試?yán)蒙仙鲜鲑Y資料測測算該該寫字字樓2005年年10月1日的的正常常市場場價(jià)格格?？杀葘?shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格5000人民幣元/㎡650美元/㎡5500人民幣元/㎡成交日期2005年1月1日2005年3月1日2005年7月1日交易情況＋2%＋5%－3%房地產(chǎn)狀況－8%－4%＋6%68[例例14]為評(píng)評(píng)估估某某商商品品住住宅宅2005年年10月月30日日的的正正常常市市場場價(jià)價(jià)格格，，在在該該住住宅宅附附近近調(diào)調(diào)查查選選取取了了ABC三三個(gè)個(gè)類類似似住住宅宅的的交交易易實(shí)實(shí)例例作作為為可可比比實(shí)實(shí)例例，，有有關(guān)關(guān)資資料料如如下下，，試試用用上上述述資資料料測測算算該該商商品品住住宅宅2005年年10月月30日日的的正正常常市市場場價(jià)價(jià)格格。。（1））可可比比實(shí)實(shí)例例的的成成交交價(jià)價(jià)格格和和成成交交日日期期如如下下表表：：（2））交交易易情情況況的的分分析析判判斷斷結(jié)結(jié)果果，，見見下下表表：：可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格3700元/平米4200元/平米3900元/平米成交日期2005.5.302005.8.302005.9.30可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易情況－2%0+1%69（3））該該類類住住宅宅2005年年4月月到到10月月的的價(jià)價(jià)格格指指數(shù)數(shù)如如下下表表：：表中中的的價(jià)價(jià)格格指指數(shù)數(shù)為為定定基基價(jià)價(jià)格格指指數(shù)數(shù)。。（4））房房地地產(chǎn)產(chǎn)狀狀況況的的比比較較判判斷斷結(jié)結(jié)果果，，見見下下表表月份45678910交易情況10092.498.398.6100.3109.0106.8房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素10.510010510080因素20.3100100110120因素30.2100120100100為評(píng)評(píng)估估某某房房地地產(chǎn)產(chǎn)2008年年10月月1日日的的市市場場價(jià)價(jià)格格，，選選取取的的可可比比實(shí)實(shí)例例資資料料是是：：交交易易日日期期為為2008年年4月月1日日，，合合同同約約定定買買方方支支付付給給賣賣方方3500元元/m2，買買賣賣中中涉涉及及的的稅稅費(fèi)費(fèi)全全部部由由買買方方支支付付，，該該地地區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易中中規(guī)規(guī)定定賣賣方方、、買買方方需需繳繳納納的的稅稅費(fèi)費(fèi)分分別別為為正正常常交交易易價(jià)價(jià)格格的的6%和和3%。。自自2008年年2月月1日日起起到到2008年年10月月1日日期期間間，，該該類類房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格平平均均每每月月比比上上月月上上漲漲0.3%，，則則該該可可比比實(shí)實(shí)例例修修正正、、調(diào)調(diào)整整后后的的價(jià)價(jià)格格為為（（））元元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3790.93交易易情情況況修修正正X＝＝＝＝3723.4市場場狀狀況況修修正正3723.4××1.0036＝3790.93[例例6-14]為評(píng)評(píng)估估某某商商品品住住宅宅2007年年8月月15日日的的正正常常市市場場價(jià)價(jià)格格，，在在該該住住宅宅附附近近選選取取了了A、、B、、C三三宗宗類類似似住住宅宅的的交交易易實(shí)實(shí)例例作作為為可可比比實(shí)實(shí)例例。。根根據(jù)據(jù)下下面面給給出出的的條條件件，，試試用用市市場場法法測測算算該該商商品品住住宅宅2007年年8月月15日日的的正正常常市市場場價(jià)價(jià)格格。。已已知知可可比比實(shí)實(shí)例例成成交交價(jià)價(jià)格格及及成成交交日日期期情情況況：：

可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格3700元/㎡4200元/㎡3900元/㎡成交日期2007年3月15日2007年6月15日2007年7月15日已知知以以正正常常的的市市場場價(jià)價(jià)格格為為基基準(zhǔn)準(zhǔn)，，可可比比實(shí)實(shí)例例交交易易情情況況分分析析判判斷斷結(jié)結(jié)果果如如下下：：

可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易情況-2%0+1%已知知該該類類住住宅宅2007年年2月月至至8月月的的定定基基價(jià)價(jià)格格指指數(shù)數(shù)如如下下：：月份2345678價(jià)格指數(shù)10092.498.398.6100.3109.0106.8已知知房房地地產(chǎn)產(chǎn)狀狀況況比比較較判判斷斷結(jié)結(jié)果果如如下下表表：：房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C區(qū)位狀況0.510010510080實(shí)物狀況0.3100100110120權(quán)益狀況0.2100120100100【解解】】■第第一一步步，，看看是是否否需需要要建建立立比比較較基基準(zhǔn)準(zhǔn)，，本本題題中中不不需需要要■第第二二步步，，看看交交易易情情況況是是否否需需要要調(diào)調(diào)整整，，可可比比實(shí)實(shí)例例A、、C需需要要A的的交交易易情情況況調(diào)調(diào)整整系系數(shù)數(shù)＝＝100/98B的的交交易易情情況況調(diào)調(diào)整整系系數(shù)數(shù)＝＝100/100C的的交交易易情情況況調(diào)調(diào)整整系系數(shù)數(shù)＝＝100/101■第第三三步步,交交易易日日期期調(diào)調(diào)整整（（定定基基指指數(shù)數(shù)調(diào)調(diào)整整））A的的市市場場狀狀況況調(diào)調(diào)整整系系數(shù)數(shù)＝＝8月月指指數(shù)數(shù)/3月月指指數(shù)數(shù)＝＝106.8/92.4B的的市市場場狀狀況況調(diào)調(diào)整整系系數(shù)數(shù)＝＝8月月指指數(shù)數(shù)/6月月指指數(shù)數(shù)=106.8/100.3C的的市市場場狀狀況況調(diào)