房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃3

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

土地增值稅納稅籌劃研究

----以HS公司XFJY項(xiàng)目為例

CONTENTS第1章緒論第2章土地增值稅納稅籌劃第3章案例分析第4章結(jié)論第5章創(chuàng)新與不足1.1研究背景及意義

1.2國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述

1.3研究方法與內(nèi)容

2.1清算時(shí)間選擇法2.2臨界點(diǎn)分析籌劃法

2.2.1營業(yè)稅下臨界點(diǎn)分析籌劃

2.2.2增值稅下臨界點(diǎn)分析籌劃

3.1案例概論3.2案例分析：JXHCXFJY項(xiàng)目

5.1本文的創(chuàng)新之處5.2本文的不足之處

房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入即使國家財(cái)政稅收的主要來源，又是地方財(cái)政收入的重要組成部分，其中土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最主要的稅種之一。近年來央視多次曝光我國著名上市房地產(chǎn)企業(yè)拖欠土地增值稅事件，如何合法合規(guī)又保證企業(yè)效益的完成土地增值稅清算成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的新的挑戰(zhàn)。文章主要的研究對象為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃，通過定量分析，確定土地增值稅納稅時(shí)間選擇時(shí)的增值率平衡點(diǎn)以及增值率與毛利率之間的變化關(guān)系。并結(jié)合XFJY項(xiàng)目的實(shí)際情況，針對理論分析制定籌劃土地增值稅的兩個方案：清算時(shí)間選擇法；臨界點(diǎn)分析籌劃法。并結(jié)合案例做出綜合選擇。摘要

國家稅務(wù)總局發(fā)布通知《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的》，規(guī)定從2007年2月1日起，土地增值稅的交納由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”，導(dǎo)致土地增值稅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說所占的稅負(fù)進(jìn)一步加重。因此如何有效地進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃勢成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)之一。第一章緒論1.1研究背景及意義國外文獻(xiàn)綜述：1.基于稅收量化模型，讓稅收策劃向標(biāo)準(zhǔn)化與規(guī)范化方向發(fā)展。在土地自然價(jià)增長理論的基礎(chǔ)上，出現(xiàn)土地增值稅；2.美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家最早提出土地增值部分應(yīng)屬于當(dāng)?shù)卮魇杖耄?.國外將重點(diǎn)放在宏觀調(diào)控整體稅收籌劃，與具體籌劃土地增值稅相關(guān)的理論較少。國內(nèi)文獻(xiàn)綜述：1.我國2012年第一次針對土地增值稅提出的系統(tǒng)籌劃方案；2.籌劃方法僅從四方面出發(fā)，在介紹時(shí)作為輔助稅種描述第一章緒論1.2國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述1.2國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述國內(nèi)文獻(xiàn)綜述：

國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃思路：（1）利用稅率臨界點(diǎn)降低收入（2）增加扣除項(xiàng)目（3）利用優(yōu)惠政策（4）利息支付過程中的納稅籌劃（5）推后清算時(shí)間

第一章緒論

通過閱讀文獻(xiàn)我們發(fā)現(xiàn)國內(nèi)外與稅收籌劃相關(guān)的理論著作較多，與籌劃土地增值稅相關(guān)的理論相對較少。結(jié)合案例進(jìn)行的土地增值稅籌劃多局限于某種籌劃方法，且缺少定量分析，不具有普遍適用性。本文旨在通過定量分析，確定土地增值稅納稅時(shí)間選擇時(shí)的增值率平衡點(diǎn)以及增值率與毛利率之間的變化關(guān)系，確定具有普遍適用性的土地增值稅納稅籌劃適用標(biāo)準(zhǔn)，為企業(yè)納稅籌劃提供一定的參考。第一章緒論1.3研究方法與內(nèi)容2.1清算時(shí)間選擇法

目前我國土地增值稅實(shí)行“先預(yù)征，后清算”的征收模式，即項(xiàng)目取得預(yù)售許可證開始銷售后，采用一定預(yù)征率對銷售收入進(jìn)行預(yù)繳土地增值稅，待項(xiàng)目符合清算條件時(shí)，在進(jìn)行土地增值稅匯算清繳，本文試圖令預(yù)征時(shí)土地增值稅應(yīng)納稅所得額與清算時(shí)土地增值稅應(yīng)納稅所得額算出土地增值的平衡點(diǎn)，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際增值情況判斷清算時(shí)間。第二章土地增值稅納稅籌劃土地增值稅納稅清算條件(1)滿足下列條件之一時(shí)，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算:①整體轉(zhuǎn)讓尚未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目②房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工，并且全部售罄③整體轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。2.1清算時(shí)間選擇法

(2)滿足下列條件之一時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值清算:①房屋銷售許可證三年時(shí)間己到，還未全部銷售的房產(chǎn);②項(xiàng)目己經(jīng)建設(shè)完成并通過驗(yàn)收，同時(shí)房地產(chǎn)建筑面積轉(zhuǎn)移量高于銷售房產(chǎn)建筑面積的百分之八十五，或者比例未高于百分之八十五，但是大部分建筑面積以轉(zhuǎn)移，自己使用或者出租;③納稅人應(yīng)在申請辦理注銷稅務(wù)登記前進(jìn)行土地增值稅清算。2.1清算時(shí)間選擇法

若房地產(chǎn)企企業(yè)符合以以上土地增增值稅清算算條件，則則需要完成成土地增值值稅清算。。在上述狀狀態(tài)下，如如果要運(yùn)用用清算時(shí)間間選擇進(jìn)行行納稅籌劃劃，就需要要在項(xiàng)目符符合清算條條件之前進(jìn)進(jìn)行納稅籌籌劃，讓房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)具有有選擇權(quán)，，確定清算算時(shí)間。項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)商商基于有關(guān)關(guān)法律法規(guī)規(guī)，若可對對項(xiàng)目清算算條件進(jìn)行行操作，選選擇清算時(shí)時(shí)間籌劃法法，實(shí)現(xiàn)延延遲清算或或者提前清清算。2.1清清算時(shí)間選選擇法2.1清清算時(shí)間選選擇法在進(jìn)行土地地增值稅匯匯算清繳，，本文試圖圖令預(yù)征時(shí)時(shí)土地增值值稅應(yīng)納稅稅所得額與與清算時(shí)土土地增值稅稅應(yīng)納稅所所得額算出出土地增值值率的平衡衡點(diǎn)，根據(jù)據(jù)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)實(shí)際增值值情況選擇擇清算時(shí)間間。表2-1土土地增值稅稅四級超率率累進(jìn)稅率率表級數(shù)增值率：X稅率速算扣除系數(shù)1X≦50%30%0250%﹤X≦100%40%5%3100%﹤X≦200%50%15%4X﹥200%60%35%2.1清清算時(shí)間選選擇法表2-2公公式項(xiàng)目目字母對照照表項(xiàng)目字母土地增值率X銷售收入I準(zhǔn)許扣除項(xiàng)目數(shù)額K土地增值稅預(yù)征率Y土地增值稅稅率R速算扣除系數(shù)P已知：Ｘ＝＝（Ｉ－ＫＫ）／Ｋ———方程①①Ｉ＝Ｋ×（（１＋Ｘ））——方程程②預(yù)征時(shí)的土土地增值稅稅應(yīng)納稅額額＝Ｉ×ＹＹ清算時(shí)土地地增值稅的的應(yīng)納稅所所得額=（（Ｉ－Ｋ））×Ｒ－ＰＰ×Ｋ令：預(yù)征土土地增值稅稅繳納金額額=清算土土地增值稅稅繳納金額額可得，Ｉ××Ｙ＝（ＩＩ－Ｋ）××Ｒ－Ｐ××Ｋ——方方程③得：Ｘ＝（（Ｙ＋Ｐ））／（Ｒ－－Ｙ）———公式①2.1清清算時(shí)間選選擇法公式推導(dǎo)表2-3陜陜西省省土地增值值稅預(yù)征率率表將不同的預(yù)預(yù)征率和增增值稅稅率率代入公式式①，得出出下表：表2-4增增值率率平衡點(diǎn)測測算表普通住宅非普通住宅(除別墅外)別墅、寫字樓、營業(yè)用房等設(shè)（區(qū)）市的市區(qū)1.5%2%3%其他市（縣）1%1.5%2.5%土地增值稅稅率（%）預(yù)征率（%）增值率平衡點(diǎn)（%）30

13.451.55.2627.142.59.10311.1140

1-10.261.5-9.092-7.892.5-6.673-4.0550

1-28.571.5-27.842-27.082.5-26.323-25.5360

1-57.631.5-57.262-56.902.5-56.233-56.14由于稅率40%以上上對應(yīng)的增增值率均不不符合其增增值率在50%以上上的前提，，故稅率40%以上上增值率平平衡點(diǎn)的結(jié)結(jié)果為空集集。有效的的增值率平平衡點(diǎn)僅出出現(xiàn)在稅率率30%即即增值率不不超過50%的區(qū)間間內(nèi)。實(shí)際際增值率等等于增值率率平衡點(diǎn)時(shí)時(shí)，預(yù)征的的土地增值值稅稅額額額等于清算算時(shí)需要繳繳納的土地地增值稅稅稅額，清算算時(shí)不需補(bǔ)補(bǔ)繳土地增增值稅。理理論上來說說既不需要要盡早清算算，也不需需要延遲清清算。但考考慮到貨幣幣時(shí)間價(jià)值值，項(xiàng)目持持續(xù)時(shí)間越越長資金成成本越大，，因此在增增值率平衡衡點(diǎn)上應(yīng)選選擇盡早清清算。實(shí)際際增值率大大于增值率率平衡點(diǎn)時(shí)時(shí)應(yīng)延遲清清算。實(shí)際際增值率小小于增值率率平衡點(diǎn)時(shí)時(shí)應(yīng)盡早清清算?！吨腥A華人民民共和和國土土地增增值稅稅暫行行條例例》第第六條條規(guī)定定：納納稅人人建造造普通通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅宅出售售，增增值額額未超超過扣扣除項(xiàng)項(xiàng)目金金額20%的。。免征征土地地增值值稅。。結(jié)合合該稅稅收優(yōu)優(yōu)惠及及上表表中求求出的的增值值率平平衡點(diǎn)點(diǎn)，根根據(jù)增增值率率不同同做出出如下下清算算時(shí)間間選擇擇：2.1清清算時(shí)時(shí)間選選擇法法2.1清清算時(shí)時(shí)間選選擇法法表2-5清清算算時(shí)間間選擇擇表住宅類型所處地區(qū)類型預(yù)征率增值率；X清算時(shí)間選擇普通住宅設(shè)（區(qū)）市的市區(qū)1.5%X≦20%盡早清算X﹥20%延遲清算其他市（縣）1%X≦20%盡早清算X﹥20%延遲清算非普通住宅(除別墅外)設(shè)（區(qū)）市的市區(qū)2%X≦7.14%盡早清算X﹥7.14%延遲清算其他市（縣）1.5%X≦5.26%盡早清算X﹥5.26%延遲清算別墅、寫字樓、營業(yè)用房等設(shè)（區(qū)）市的市區(qū)3%X≦11.11%盡早清算X﹥11.11%延遲清算其他市（縣）2.5%X≦9.10%盡早清算X﹥9.10%延遲清算2.2臨界點(diǎn)點(diǎn)分析析籌劃劃法我國土土地增增值稅稅制定定的清清算政政策為為四級級超率率累進(jìn)進(jìn)稅率率，任任意級級稅率率都具具有臨臨界點(diǎn)點(diǎn)，該該值對對土地地增值值稅稅稅收籌籌劃產(chǎn)產(chǎn)生影影響，，由于于“營營改增增”的的全面面推行行，由由于對對作為為土地地增值值稅扣扣除項(xiàng)項(xiàng)目之之一的的營業(yè)業(yè)稅金金及附附加的的影響響，進(jìn)進(jìn)而對對土地地增值值稅的的臨界界點(diǎn)分分析產(chǎn)產(chǎn)生影影響，，因此此，分分兩種種情況況對臨臨界點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行行分析析籌劃劃。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目土地地增值值稅增增值率率的計(jì)計(jì)算過過程中中，扣扣除項(xiàng)項(xiàng)目共共有五五項(xiàng)，，設(shè)銷銷售收收入為為M、、成本本為N，毛毛利率率T=(M-N)/X=1-N/M，，基于于收入入、成成本分分別與與毛利利率和和增值值率之之間的的關(guān)系系，毛毛利率率可以以作為為連接接多個個變量量的中中間變變量，，將變變量單單一化化，臨臨界點(diǎn)點(diǎn)分析析更利利于最最后的的稅收收籌劃劃。因因此，，我們們可以以將臨臨界點(diǎn)點(diǎn)的分分析建建立在在毛利利率的的臨界界點(diǎn)上上。假定土土地成成本與與開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)成本本看做做總成成本T，假假定該該企業(yè)業(yè)的利利息費(fèi)費(fèi)用不不能分分?jǐn)??！?.2臨界點(diǎn)點(diǎn)分析析籌劃劃法2.2.1營營業(yè)稅稅下臨臨界點(diǎn)點(diǎn)分析析籌劃劃表2-6營營業(yè)稅稅下土土地增增值稅稅的扣扣除項(xiàng)項(xiàng)目表表扣除項(xiàng)目

1、土地成本N2、開發(fā)建設(shè)成本3、開發(fā)費(fèi)用10%*N4、營業(yè)稅金及附加5%*M*(1+5%+3%)5、加計(jì)扣除20%*N合計(jì)：1.3N+0.054M2.2臨界點(diǎn)點(diǎn)分析析籌劃劃法由上表表可得得：增值額額=銷銷售收收入-可扣扣除項(xiàng)項(xiàng)目=毛利率率T=因此，，增值率率=====————公式式將公式式代入入土地地增值值說稅稅率表表中，，計(jì)算算得出出：表2-7增增值值率與與毛利利率的的臨界界值變變化表表（營營業(yè)稅稅條件件下））增值率區(qū)間X毛利率區(qū)間T稅率速算扣除數(shù)0≤X≤20%27.23≤T≤40.45%

20%<X≤50%40.45%<T≤52.68%30%050%<X≤100%52.68%<T≤65.69%40%5%100%<X≤200%65.69%<T≤78.51%50%15%X>200%T>78.51%60%35%2.2臨界點(diǎn)點(diǎn)分析析籌劃劃法2.2.2增值稅稅下臨臨界點(diǎn)點(diǎn)分析析籌劃劃表2-8增增值值稅下下土地地增值值稅的的扣除除項(xiàng)目目表扣除項(xiàng)目

1、土地成本N2、開發(fā)建設(shè)成本3、開發(fā)費(fèi)用10%*N4、營業(yè)稅金及附加5%*M*(5%+3%)5、加計(jì)扣除20%*N合計(jì)：1.3N+0.004M2.2臨界點(diǎn)點(diǎn)分析析籌劃劃法2.2.2增值稅稅下臨臨界點(diǎn)點(diǎn)分析析籌劃劃由上表表可得得：增值額額=銷銷售收收入-可扣扣除項(xiàng)項(xiàng)目=毛利率率T=因此，，增值率率=====———公公式2.2臨界點(diǎn)點(diǎn)分析析籌劃劃法2.2.2增值稅稅下臨臨界點(diǎn)點(diǎn)分析析籌劃劃表2-9增增值值率與與毛利利率的的臨界界值變變化表表（增增值稅稅條件件下））增值率區(qū)間X毛利率區(qū)間T稅率速算扣除數(shù)0≤X≤20%23.38%≤T≤36.21%

20%<X≤50%36.21%<T≤49.03%30%050%<X≤100%49.03%<T≤61.85%40%5%100%<X≤200%61.85%<T≤74.67%50%15%X>200%T>74.67%60%35%通過上上表可可得，，毛利利率與與增值值率之之間關(guān)關(guān)系為為線性性。開開發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目時(shí)需需要投投入大大量資資金，，同時(shí)時(shí)開發(fā)發(fā)時(shí)間間較長長，項(xiàng)項(xiàng)目全全部完完成建建設(shè)，，所有有樓盤盤全部部銷售售后才才能與與土地地增值值稅清清算條條件相相符，，土地地增值值稅稅稅收籌籌劃需需要一一定周周期，，應(yīng)基基于企企業(yè)毛毛利率率信息息而對對增值值率進(jìn)進(jìn)行提提前預(yù)預(yù)測，，提前前實(shí)現(xiàn)現(xiàn)土地地增值值稅稅稅收籌籌劃。。銷售售收入入與銷銷售費(fèi)費(fèi)用作作為企企業(yè)毛毛利率率兩部部分，，因此此由房房產(chǎn)銷銷售價(jià)價(jià)格與與開發(fā)發(fā)成本本兩方方面觸觸發(fā)，，合理理控制制地產(chǎn)產(chǎn)毛利利率。。2.2臨界點(diǎn)點(diǎn)分析析籌劃劃法房屋銷銷售價(jià)價(jià)格確確定:計(jì)算算房地地產(chǎn)開開發(fā)商商房屋屋銷售售總額額時(shí)，，與銷銷售總總量乘乘以單單位面面積銷銷售金金額相相等。。銷售售量確確定后后，房房屋銷銷售單單價(jià)會會按照照市場場變化化趨勢勢處于于動態(tài)態(tài)發(fā)展展中，，這時(shí)時(shí)房地地產(chǎn)開開發(fā)需需要與與項(xiàng)目目相結(jié)結(jié)合，，同時(shí)時(shí)考慮慮等級級相同同房屋屋的銷銷售價(jià)價(jià)格，，最終終得到到該開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目房房屋銷銷售價(jià)價(jià)格。。控制開開發(fā)投投入資資金:核心心是有有效應(yīng)應(yīng)用扣扣除利利息法法。我我國當(dāng)當(dāng)前執(zhí)執(zhí)行的的土地地增值值稅法法律中中提出出，在在扣除除房地地產(chǎn)開開支出出利息息的方方式有有兩種種，首首先為為滿足足條件件，根根據(jù)土土地所所有權(quán)權(quán)支付付費(fèi)用用加上上開發(fā)發(fā)房地地產(chǎn)投投入成成本并并對支支付利利息扣扣除;其次次是無無法滿滿足條條件，，將房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)投入入費(fèi)用用與支支付土土地所所有權(quán)權(quán)費(fèi)用用相加加，計(jì)計(jì)算后后并扣扣除。。房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)在在選擇擇扣除除利息息時(shí)，，需要要與項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)實(shí)際相相結(jié)合合，實(shí)實(shí)現(xiàn)更更好的的節(jié)約約稅負(fù)負(fù)。表2-10策劃劃方案案表籌劃點(diǎn)具體籌劃思路合理定價(jià)合理確定銷售面積單價(jià)控制成本合理選擇利息費(fèi)用扣除方法第三章章案案例分分析漢中HCXFJY項(xiàng)目3.1案例概概論1999年年，HS地地產(chǎn)在在漢中中注冊冊成立立，經(jīng)經(jīng)營范范圍為為房地地產(chǎn)開開發(fā)、、商品品房銷銷售。。項(xiàng)目目介紹紹：XFJY項(xiàng)項(xiàng)目為為HS地產(chǎn)產(chǎn)的二二期項(xiàng)項(xiàng)目，，坐落落于幸幸福路路南段段。開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目類類型為為：商商品房房、住住宅。。二期期項(xiàng)目目土地地面積積共19339.72平平方米米，其其中建建筑面面積共共35446.1平平方米米。銷銷售收收入共共11301.52萬元元，成成本共共計(jì)9068.92萬元元，且且不能能按項(xiàng)項(xiàng)目分分?jǐn)?。?.2案例分分析：：JXHCXFJY項(xiàng)目目目概況況：開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目類類型為為住宅宅商品品房普通住住宅與與其他他商品品房的的判定定：根根據(jù)陜陜西省省財(cái)政政廳、、陜西西省地地方稅稅務(wù)局局陜財(cái)財(cái)稅發(fā)發(fā)【2006】78號文件件規(guī)定定，本本次對對于單單套住住宅面面積144平米米以以下下的的住住宅宅，，按按普普通通住住宅宅為為單單位位進(jìn)進(jìn)行行清清算算；；對對于于單單套套住住宅宅面面積積144平米米以以上上的的住住宅宅，，以以及及對對住住宅宅以以外外的的其其他他商商品品房房如如商商鋪鋪、、車車庫庫、、柴柴房房等等，，按按其其他他商商品品房房確確定定表3-1XFJY項(xiàng)目目銷銷售售情情況況類別銷售面積單位（㎡）銷售收入（單位：萬元）普通住宅28828.6910795.00其他商品房6617.41506.52對普普通通住住宅宅利利用用臨臨界界點(diǎn)點(diǎn)分分析析對對企企業(yè)業(yè)進(jìn)進(jìn)行行納納稅稅籌籌劃劃表3-2XFJY項(xiàng)目目扣扣除除情情況況項(xiàng)目普通住宅其他商品房未售面積總計(jì)土地成本793.8718.5912.74825.2開發(fā)成本5563.88130.3089.295783.47其中：拆遷補(bǔ)償費(fèi)0.000.000.000.00前期工程費(fèi)1044.0324.4516.761085.24建筑安裝成本3052.9071.5048.993173.39基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)485.2411.367.79504.39公共配套設(shè)施費(fèi)115.762.711.86120.33開發(fā)間接費(fèi)865.9520.2813.58899.81開發(fā)費(fèi)用635.7814.88650.66其中：財(cái)務(wù)費(fèi)用317.897.44325.33其他費(fèi)用317.897.44325.33加計(jì)扣除20%1271.5529.781301.32營業(yè)稅金及附加582.9327.35610.28合計(jì)8848.01220.919068.92對普普通通住住宅宅利利用用臨臨界界點(diǎn)點(diǎn)分分析析對對企企業(yè)業(yè)進(jìn)進(jìn)行行納納稅稅籌籌劃劃表3-3XFJY項(xiàng)目目土土地地增增值值稅稅一一覽覽表表項(xiàng)目普通住宅其他商品房總計(jì)計(jì)稅收入10795.00506.5211301.52扣除額8848.01220.919068.92增值額1946.09285.61增值率22.03%129.29%土地增值稅適用稅率30%50%扣除率015%應(yīng)納稅額583.83109.67693.5稅前利潤2952.6213.173165.77對普普通通住住宅宅利利用用臨臨界界點(diǎn)點(diǎn)分分析析對對企企業(yè)業(yè)進(jìn)進(jìn)行行納納稅稅籌籌劃劃表3-4XFJY項(xiàng)目目增增值值率率與與毛毛利利率率一一覽覽表表項(xiàng)目增值率毛利率普通住宅22.03%41.10%其他商品房129.29%70.61%對普普通通住住宅宅利利用用臨臨界界點(diǎn)點(diǎn)分分析析對對企企業(yè)業(yè)進(jìn)進(jìn)行行納納稅稅籌籌劃劃表3-5利用用臨臨界界點(diǎn)點(diǎn)對對普普通通住住宅宅稅稅收收籌籌劃劃毛利率收入成本扣除額增值額增值率應(yīng)納稅額稅前利潤41.10%10795.006357.758848.011946.0922.03%583.832952.638%降價(jià)10254.446357.758818.821435.6216.28%03342.9538%簡單裝修，同時(shí)提價(jià)11500.007130.009890.001610.0016.28%03749由表表3-5可可知知，，當(dāng)當(dāng)毛毛利利率率低低于于38.56%時(shí)時(shí)，，增增值值率率低低于于20%，，此此時(shí)時(shí)普普通通住住宅宅達(dá)達(dá)到到法法定定免免稅稅條條件件。。故故上上述述兩兩種種籌籌劃劃方方案案均均先先確確定定毛毛利利率率，，再再倒倒推推收收入入成成本本，，通通過過調(diào)調(diào)整整收收入入或或成成本本，，使使增增值值率率降降低低至至20%以以下下，，享享受受稅稅收收優(yōu)優(yōu)惠惠，，達(dá)達(dá)到到增增加加稅稅前前利利潤潤的的目目標(biāo)標(biāo)。。對該該項(xiàng)項(xiàng)目目單單考考慮慮利利用用清清算算時(shí)時(shí)間間選選擇擇進(jìn)進(jìn)行行稅稅收收籌籌劃劃，，由由于于該該項(xiàng)項(xiàng)目目普普通通住住宅宅、、其其他他商商品品房房增增值值率率分分別別大大于于20%、、9.1%，，該該項(xiàng)項(xiàng)目目應(yīng)應(yīng)選選擇擇推推后后清清算算。。此此外外，，公公司司仍仍需需結(jié)結(jié)合合實(shí)實(shí)際際情情況況調(diào)調(diào)整整清清算算條條件件，，做做到到推推后后清清算算時(shí)時(shí)間間。。對普普通通住住宅宅利利用用清清算算時(shí)時(shí)間間選選擇擇對對企企業(yè)業(yè)進(jìn)進(jìn)行行納納稅稅籌籌劃劃土地地增增值值稅稅納納稅稅籌籌劃劃涉涉及及多多個個環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)，，有有多多種種稅稅收收籌籌劃劃方方法法。。本本文文重重點(diǎn)點(diǎn)分分析析了了清清算算時(shí)時(shí)間間選選擇擇法法和和臨臨界界點(diǎn)點(diǎn)分分析析籌籌劃劃法法，，應(yīng)應(yīng)綜綜合合運(yùn)運(yùn)用用兩兩種種方方法法方方能能達(dá)達(dá)到到最最優(yōu)優(yōu)的的稅稅收收籌籌劃劃效效果果。。就HS公公司司XFJY案案例例來來說說，，單單獨(dú)獨(dú)考考慮慮清清算算時(shí)時(shí)間間選選擇擇法法時(shí)時(shí)，，該該項(xiàng)項(xiàng)目目應(yīng)應(yīng)選選擇擇推推