亞豪中房淮北市某房地產(chǎn)項(xiàng)目前期顧問(wèn)報(bào)告2

淮北市項(xiàng)目前期顧問(wèn)報(bào)告第一部分：淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析第二部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念及產(chǎn)品定位第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃建議及設(shè)計(jì)方案第四部分：項(xiàng)目產(chǎn)品方案的經(jīng)濟(jì)測(cè)算第五部分：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略及方案建議淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊劃分

淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析

淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)分析小結(jié)

淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展探測(cè)淮北市位于安徽省北部，蘇、豫、皖三省交界處。地勢(shì)由西北向東南傾斜，平川廣野、低山殘丘是地貌的主要特征。全市土地面積2714平方公里，其中，市區(qū)371平方公里，轄相山區(qū)、烈山區(qū)、杜集區(qū)和濉溪縣，共33個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，580個(gè)行政村。

淮北城市概況淮北市行政區(qū)域板塊劃分

烈山區(qū)面積58平方公里人口17萬(wàn)杜集區(qū)面積226平方公里人口32萬(wàn)濉溪縣面積2399平方公里人口117萬(wàn)相山區(qū)面積86平方公里人口30萬(wàn)相山區(qū)——淮北市房地產(chǎn)項(xiàng)目集中區(qū)域市分為三區(qū)一縣，其中相山區(qū)是市委市政府所在地，同時(shí)也是道路交通樞紐地帶以及各類(lèi)市政配套成熟區(qū)域，所以成為淮北市主要房地產(chǎn)項(xiàng)目集中區(qū)域。也是本項(xiàng)目所在區(qū)域，故作為本次市場(chǎng)研究的主要對(duì)象?；幢背鞘懈艣r淮海路（一馬路）古城路（二馬路）惠黎路（三馬路）人民路（四馬路）孟山路相陽(yáng)路相山路長(zhǎng)山路閘河路淮北經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)市委市政府本案北部老城市中心區(qū)西部縣城東部發(fā)展區(qū)域淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊劃分淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊劃分

淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析

淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)分析小結(jié)

淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展探測(cè)北部區(qū)域——老城市中心區(qū)域特征：建成年代較早，是老礦區(qū)和電廠所在地，道路交通體系發(fā)達(dá)，周邊配套完善。房地產(chǎn)市場(chǎng)特征：大量二手房集中（均價(jià)1500元/平方米左右），新增項(xiàng)目較少，以商業(yè)項(xiàng)目或商住公寓類(lèi)為主，（均價(jià)2500元/平方米）。代表項(xiàng)目：金色華松淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析南部——經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域特征：：市委市政政府所在地地，城市中中心南遷，，逐步成為為新的城市市中心。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)特征：大大量新增項(xiàng)項(xiàng)目集中區(qū)區(qū)域，為主主要的開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)域。但但由于周邊邊商業(yè)配套套尚不完善善，且基本本為純住宅宅類(lèi)產(chǎn)品，，故本地區(qū)區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格格仍有一定定上升空間間。雖有一一些高端項(xiàng)項(xiàng)目，但是是整體價(jià)格格較北部區(qū)區(qū)域還有一一定差距（（均價(jià)2300元/平方米））。代表項(xiàng)目：：帝景·翰翰園、發(fā)現(xiàn)現(xiàn)之旅淮北房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊塊分析西部——縣縣城區(qū)域區(qū)域特征：：區(qū)域遠(yuǎn)離離市中心，，交通體系系相對(duì)較差差，周邊配配套設(shè)施相相對(duì)匱乏。。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)特征：多多為二手房房，但是其其價(jià)格較之之北部區(qū)域域要遠(yuǎn)低（（1000-1200元/平平方米左右右）。新新增項(xiàng)目較較少，價(jià)格格較低（1800元元/平方米米左右）。。代表項(xiàng)目：：家天下淮北房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊塊分析東部——發(fā)發(fā)展區(qū)域區(qū)域特征：：處于城市市未來(lái)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)域，目目前道路交交通和配套套設(shè)施狀況況較差。自自然環(huán)境優(yōu)優(yōu)越，存在在大量水系系，是其他他區(qū)域所沒(méi)沒(méi)有的。人人民路東段段延長(zhǎng)線規(guī)規(guī)劃為城市市CBD區(qū)區(qū)域，將建建有大量寫(xiě)寫(xiě)字樓，同同時(shí)規(guī)劃市市人大、市市政協(xié)等政政府機(jī)關(guān)也也將遷入該該區(qū)域。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)狀態(tài)：本本區(qū)域目前前僅有溫哥哥華城一個(gè)個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，它的的價(jià)格代表表了目前本本地區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)的的狀況。雖雖然目前價(jià)價(jià)格不是很很高（1500元/平方米）），但是本本區(qū)域獨(dú)有有的自然資資源和良好好的未來(lái)發(fā)發(fā)展的前景景，使得本本區(qū)域價(jià)格格具有很大大升值潛力力。代表項(xiàng)目：：溫哥華城城淮北房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊塊分析淮北房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊塊劃分淮淮北房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊塊分析淮北房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分析析小結(jié)淮北房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展探測(cè)本市房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)位位置非常敏敏感現(xiàn)有市場(chǎng)房房地產(chǎn)項(xiàng)目目?jī)r(jià)格自北北向南、自自東向西逐逐步遞減；；開(kāi)發(fā)量自自北向南、、自西向東東逐步遞增增。而項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)重點(diǎn)點(diǎn)逐漸向城城市東、南南部轉(zhuǎn)移。北部南部開(kāi)發(fā)量均價(jià)西部東部開(kāi)發(fā)量均價(jià)淮北房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊塊分析小結(jié)結(jié)城市自然景景觀資源利利用較少坐落于本市市北部即最最大的相山山公園周邊邊開(kāi)發(fā)的項(xiàng)項(xiàng)目很少（（僅有兩個(gè)個(gè)），究其其原因主要要是：可利利用土地較較少，多為為建成年代代久遠(yuǎn)的老老式居民樓樓，居民多多為礦區(qū)職職工，拆遷遷難度較大大。由于本市中中公園、水水系、公共共綠地等公公共景觀位位置相對(duì)集集中（北、、東部），，導(dǎo)致本市市大多數(shù)房房地產(chǎn)項(xiàng)目目沒(méi)有自然然景觀依托托，大多采采用自主建建設(shè)景觀。?；幢狈康禺a(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)板塊塊分析小結(jié)結(jié)礦區(qū)人群為為當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)場(chǎng)主要購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力消費(fèi)費(fèi)人人群群主主要要來(lái)來(lái)自自礦礦區(qū)區(qū)，，2002年年以以后后,全全國(guó)國(guó)能能源源市市場(chǎng)場(chǎng)出出現(xiàn)現(xiàn)了了供供不不應(yīng)應(yīng)求求的的狀狀況況，，淮淮北北煤煤炭炭企企業(yè)業(yè)由由于于銷(xiāo)銷(xiāo)售售收收入入和和利利潤(rùn)潤(rùn)逐逐年年成成倍倍增增長(zhǎng)長(zhǎng)，，職職工工工工資資水水平平也也有有了了較較大大提提高高：：一一般般職職工工年年收收入入達(dá)達(dá)到到了了5——7萬(wàn)萬(wàn)元元，，企企業(yè)業(yè)管管理理人人員員年年收收入入達(dá)達(dá)到到了了12萬(wàn)萬(wàn)元元左左右右甚甚至至更更高高的的水水平平。。從從近近幾幾年年的的發(fā)發(fā)展展來(lái)來(lái)看看，，礦礦區(qū)區(qū)人人群群的的收收入入水水平平在在逐逐年年提提升升，，對(duì)對(duì)居居住住條條件件的的升升級(jí)級(jí)需需要要成成為為推推動(dòng)動(dòng)本本市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展的的最最大大動(dòng)動(dòng)力力。?；幢北狈糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)板板塊塊分分析析小小結(jié)結(jié)淮北北房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)板板塊塊劃劃分分淮淮北北房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)板板塊塊分分析析淮淮北北房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析小小結(jié)結(jié)淮北北房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展探探測(cè)測(cè)諸多多因因素素導(dǎo)導(dǎo)致致房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展勢(shì)勢(shì)頭頭良良好好礦區(qū)職工購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力的逐步釋釋放。新礦井建設(shè)形形成的住宅需需求。老城區(qū)住房的的升級(jí)需求。。住房投資?；幢狈康禺a(chǎn)市市場(chǎng)探測(cè)淮北房地產(chǎn)市市場(chǎng)宏觀分析析項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特征分分析項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品特征分分析

項(xiàng)目區(qū)區(qū)域市場(chǎng)典型型個(gè)案分析新開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目集集中區(qū)域域淮海路（一馬路）古城路（二馬路）惠黎路（三馬路）人民路（四馬路）孟山路相陽(yáng)路相山路長(zhǎng)山路閘河路本案黃金地段區(qū)域域溫哥華城家天下大華新家園帝景·翰園香舍花都宏發(fā)半島華松現(xiàn)代家園華佳梅苑市委市政府市體育中心區(qū)域市場(chǎng)特征征分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域?yàn)橐允惺形姓?、、市體育中心心為核心的新新城市中心地地帶。新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大大多以普通住住宅為主的單單一類(lèi)型項(xiàng)目目產(chǎn)品；家天天下、溫哥華華城是普通住住宅和別墅類(lèi)類(lèi)產(chǎn)品兼?zhèn)涞牡木C合類(lèi)項(xiàng)目目。市中心各項(xiàng)目目周邊自然景景觀資源較少少；家天下、、溫哥華城景景觀資源相對(duì)對(duì)豐富。區(qū)域市場(chǎng)特征征分析項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)特征分析項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品特征項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)典型個(gè)案

溫哥華城大華新家園帝景翰園香舍花都宏發(fā)半島家天下華松現(xiàn)代花園華佳梅苑建筑形式板樓板樓板樓板樓板、塔樓板樓疊拼、獨(dú)棟板樓板樓小結(jié)：本區(qū)域產(chǎn)品的的建筑形式主主要以板樓為主，有些項(xiàng)項(xiàng)目有別墅或類(lèi)別墅墅產(chǎn)品。產(chǎn)品建筑形式式分析

溫哥華城大華新家園帝景翰園香舍花都宏發(fā)半島家天下華松現(xiàn)代花園華佳梅苑主力戶(hù)型三居130-146平米二居80-90平米三居163平米三居130-146平米三居135-158平米三居130-150平米——三居110-130平米四居187平米三居110-130平米復(fù)式200-213平米疊拼230-300平米二居90-110平米——————獨(dú)棟310-330平米——戶(hù)型配比三居70%三居50%三居60%以上三居60%三居60%————三居60%二居15%二居30%復(fù)式15%二居30%四居10%————

小結(jié)：1、普通住宅宅類(lèi)產(chǎn)品主力力戶(hù)型以三居室為主（60%以上），面面積130—150平方米。2、疊拼、聯(lián)排等類(lèi)別墅類(lèi)型型產(chǎn)品面積230——300平方方米。3、獨(dú)棟類(lèi)產(chǎn)品面積310——350平方方米左右。戶(hù)型產(chǎn)品分析析

溫哥華城大華新家園帝景翰園香舍花都宏發(fā)半島家天下華松現(xiàn)代花園華佳梅苑平均價(jià)格板樓1500元/平米1800元/平米2800元/平米帶電梯2000元/平米2500元/平米板樓1800元/平米1700元/平米1548元/平米花園洋房1900元/平方米不帶電梯1700元/平米疊拼2200元/平米獨(dú)棟4200元/平米獨(dú)棟4200元/平米小結(jié)：1、城市中心心區(qū)域均價(jià)達(dá)達(dá)到2500—2800元/平方米米，為本市最最高；向外擴(kuò)擴(kuò)散的區(qū)域價(jià)價(jià)格降至1700—1800元/平平方米；本項(xiàng)項(xiàng)目所在區(qū)域域（溫哥華城城）均價(jià)1500—1800元/平平方米；可見(jiàn)地段的差差異對(duì)于價(jià)格格的變化的影影響較大。2、帶電梯的的高層類(lèi)產(chǎn)品品均價(jià)較不帶帶電梯的小高高層類(lèi)產(chǎn)品單單價(jià)高出300元左右；；銷(xiāo)售價(jià)格分析析

溫哥華城大華新家園帝景翰園香舍花都宏發(fā)半島家天下華松現(xiàn)代花園華佳梅苑園林景觀大型集中水景園林中庭景觀集中區(qū)域綠化5000平方米中央湖景社區(qū)集中水景園林社區(qū)集中綠化三重生態(tài)園林體系、雙水系社區(qū)集中綠化中央景觀廣場(chǎng)小結(jié)：只有溫哥華城和家家天下有自然然景觀，其他項(xiàng)目沒(méi)沒(méi)有自然景觀觀優(yōu)勢(shì)，多采采用自建園林景觀觀。園林景觀分析析

溫哥華城大華新家園帝景翰園香舍花都宏發(fā)半島家天下華松現(xiàn)代花園華佳梅苑立面材質(zhì)面磚涂料花崗巖面磚涂料+面磚面磚涂料+局部面磚涂料面磚小結(jié)：多以涂料和面磚為主，檔次較較低。立面材質(zhì)分析析

溫哥華城大華新家園帝景翰園香舍花都宏發(fā)半島家天下華松現(xiàn)代花園華佳梅苑社區(qū)配套會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、學(xué)校商業(yè)街、羽毛球、乒乓球場(chǎng)、戶(hù)外健身器材集中商業(yè)賣(mài)場(chǎng)配套香舍風(fēng)情街臨街底商主題會(huì)所、學(xué)校、商務(wù)中心、網(wǎng)球場(chǎng)臨街商業(yè)會(huì)所、幼兒園、臨街商業(yè)小結(jié)：多數(shù)項(xiàng)目大多多采用商業(yè)、、會(huì)所、文教教設(shè)施等配制制。其中商業(yè)業(yè)受整個(gè)東、、南部區(qū)域商商業(yè)氛圍較淡淡的影響，雖雖然配套較為為完善，但是是經(jīng)營(yíng)情況并并不良好，多多數(shù)商業(yè)處在在空置狀態(tài)。。而會(huì)所和學(xué)校等等配套，也只有有溫哥華城和和家天下這樣樣的大型、品品質(zhì)較高的項(xiàng)項(xiàng)目才有。配套設(shè)施分析析項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)特征分析項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域市市場(chǎng)產(chǎn)品特征征項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)典型個(gè)案溫哥華城平均價(jià)格板樓1500元/平米花園洋房1900元/平方米獨(dú)棟4200元/平米主力戶(hù)型三居130-146平米四居187平米戶(hù)型配比三居70%；二居15%；四居10%；建筑形式板樓社區(qū)配套會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、學(xué)校園林景觀大型集中水景園林立面材質(zhì)面磚溫哥華城地處人民路與與龍山路交匯匯處，用地結(jié)結(jié)構(gòu)可以概括括為“一心兩兩片四軸”，，由高任路和和人民路形成成的中心綠化化廣場(chǎng)和廣場(chǎng)場(chǎng)周邊的公共共建筑共同形形成新城區(qū)的的中心。總建筑面積250萬(wàn)平方方米，共分5期開(kāi)發(fā)完成成。整體呈現(xiàn)現(xiàn)出一種低密密度、高環(huán)境境品質(zhì)的整體體風(fēng)貌，是一一個(gè)擁有大量量水系的新城城區(qū)。一期錦華苑小小區(qū)容納千戶(hù)戶(hù)居民產(chǎn)品類(lèi)型五層板樓：一一梯一戶(hù)，面面積187.25平方米米（四室二廳廳二衛(wèi)），每每戶(hù)地上車(chē)位位；一梯兩戶(hù)，面面積130——146平方方米（三室二二廳二衛(wèi)）獨(dú)棟別墅：面面積300——350平方方米。一期產(chǎn)品一梯兩戶(hù)，頂頂層復(fù)式產(chǎn)品品小區(qū)水景小區(qū)園林，南南方植被一梯一戶(hù)，各各戶(hù)有地上車(chē)車(chē)庫(kù)獨(dú)棟產(chǎn)品二期產(chǎn)品以聯(lián)聯(lián)排別墅為主主二期產(chǎn)品小區(qū)園林帝景翰園平均價(jià)格2800元/平米主力戶(hù)型三居163平米戶(hù)型配比三居60%以上建筑形式板樓社區(qū)配套集中商業(yè)賣(mài)場(chǎng)配套園林景觀5000中央湖景立面材質(zhì)花崗巖面磚帝景翰園處于寸土寸金金的城市中心心繁華地段，，土地稀缺。。二十四層全板板樓，南北通通透戶(hù)戶(hù)朝陽(yáng)陽(yáng)。產(chǎn)品類(lèi)型項(xiàng)目周邊無(wú)自自然景觀配套套，引入5000平方米米中央湖景。。富士酒店豪華華高速電梯電梯大堂、會(huì)會(huì)客休息區(qū)全全精裝修雙層中空保溫溫隔音玻璃花崗巖裝飾外外墻超大觀景飄窗窗自備大賣(mài)場(chǎng)…………五星級(jí)生活配配套家天下·驪景景天成家天下平均價(jià)格板樓1800元/平米疊拼2200元/平米獨(dú)棟4200元/平米主力戶(hù)型三居130-150平米；疊拼：230-300平米獨(dú)棟310-330平米戶(hù)型配比

建筑形式板樓社區(qū)配套主題會(huì)所、學(xué)校、商務(wù)中心、網(wǎng)球場(chǎng)園林景觀三重生態(tài)園林體系立面材質(zhì)涂料+局部面磚占地415畝畝，約35萬(wàn)萬(wàn)平方米的建建筑面積，容容積率1.26，75%水域綠地。。住宅包括：多層和高層獨(dú)棟別墅雙拼聯(lián)排疊拼疊拼產(chǎn)品戶(hù)型建筑面積積：230—300平方米多元化高品質(zhì)質(zhì)生活配套設(shè)設(shè)施第一部分：淮淮北房地產(chǎn)市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析析第二部分：項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念念及產(chǎn)品定位位第三部分：項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃建議議及設(shè)計(jì)方案案第四部分：項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品方案案的經(jīng)濟(jì)測(cè)算算第五部分：項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略略及方案建議議一、項(xiàng)目地塊塊價(jià)值分析評(píng)評(píng)估二、項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展空間探探測(cè)三、項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)發(fā)理念定定位四、項(xiàng)目ＳＷＷＯＴ分析判判斷五、項(xiàng)目產(chǎn)品品市場(chǎng)定位建建議一、項(xiàng)目地塊塊價(jià)值分析－－地形地貌一、項(xiàng)目地塊塊價(jià)值分析－－交通路網(wǎng)一、項(xiàng)目地塊價(jià)值值分析－人文文特征地塊緊鄰人民民路與南湖路路交匯出，交交通便利，路路網(wǎng)發(fā)達(dá)，為為項(xiàng)目居住人人群提供了快快捷方便的交交通體系支持持；地塊北側(cè)為待待建的６０００畝桓潭公園園，南側(cè)隔路路與在建的高高爾夫球場(chǎng)相相望，具有稀稀缺的自然景景觀資源，為為項(xiàng)目打造高高品質(zhì)的景觀觀產(chǎn)品提供了了資源前提；；整幅地塊的三三塊地容積率率各不相同，，為項(xiàng)目產(chǎn)品品的豐富性和和差異化提供供了價(jià)值基礎(chǔ)礎(chǔ)；一、項(xiàng)目地塊塊價(jià)值分析－－優(yōu)勢(shì)分析地塊原為農(nóng)田田用地，周邊邊存在大量農(nóng)農(nóng)村居住村落落，人居環(huán)境境較差；地塊所所處人人民路路東段段處于于城郊郊，市市政配配套、、生活活設(shè)施施缺乏乏；地塊所所在區(qū)區(qū)域原原為老老礦區(qū)區(qū)，地地塊周周邊存存在地地平沉沉降和和粉塵塵污染染，購(gòu)購(gòu)房心心理抗抗性較較大；一、項(xiàng)項(xiàng)目地地塊價(jià)價(jià)值分分析－－劣勢(shì)勢(shì)分析析通過(guò)上上述針針對(duì)地地塊優(yōu)優(yōu)劣兩兩方面面的分分析可可以看看出：：地塊優(yōu)優(yōu)勢(shì)明明顯，，但缺缺點(diǎn)也也非常常突出出。項(xiàng)項(xiàng)目坐坐擁淮淮北市市稀缺缺城市市景觀觀綠地地和聚聚攏高高端消消費(fèi)人人群的的生態(tài)態(tài)高爾爾夫資資源，，為項(xiàng)項(xiàng)目打打造淮淮北””富人人區(qū)””的區(qū)區(qū)域概概念，，提供供了稀稀缺的的地塊塊資源源和景景觀環(huán)環(huán)境。。但地地塊的的“先先天不不足””使項(xiàng)項(xiàng)目要要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)淮北北“富富人區(qū)區(qū)”的的社區(qū)區(qū)構(gòu)想想，就就必須須重新新引導(dǎo)導(dǎo)和克克服淮淮北人人購(gòu)房房置業(yè)業(yè)的地地塊偏偏好和和對(duì)地地塊形形成的的固有有價(jià)值值判斷斷。一、項(xiàng)項(xiàng)目地地塊價(jià)價(jià)值分分析－－結(jié)論論一、項(xiàng)項(xiàng)目地地塊價(jià)價(jià)值分分析評(píng)評(píng)估二、項(xiàng)項(xiàng)目ＳＳＷＯＯＴ分分析判判斷三、項(xiàng)項(xiàng)目市市場(chǎng)開(kāi)開(kāi)發(fā)理理念定定位四、項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品市市場(chǎng)定定位建建議□優(yōu)勢(shì)分分析區(qū)域市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)飽飽和度度不高高，住住宅產(chǎn)產(chǎn)品需需求旺旺盛；；淮北城城市發(fā)發(fā)展迅迅速，，政府府機(jī)構(gòu)構(gòu)東擴(kuò)擴(kuò)；地塊景觀資資源稀缺，，對(duì)于項(xiàng)目目品質(zhì)的提提升帶來(lái)了了很高的產(chǎn)產(chǎn)品附加價(jià)價(jià)值；項(xiàng)目距離新新市政府２２公里，交交通便捷；；開(kāi)發(fā)商具有有深厚的品品牌積累和和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)；三、項(xiàng)目ＳＳＷＯＴ分分析－優(yōu)勢(shì)勢(shì)分析□劣勢(shì)分析析老淮北購(gòu)房房人群對(duì)地地塊周邊存存在心理抗抗性；地塊周邊農(nóng)農(nóng)村人口較較多，人居居環(huán)境現(xiàn)狀狀較差，生生活配套缺缺乏；溫哥華城二二期以準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，，而項(xiàng)目發(fā)發(fā)售時(shí)為期期房；人民路東段段區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)尚未形成成規(guī)模開(kāi)發(fā)發(fā)，區(qū)域置置業(yè)不能形形成樓市熱熱點(diǎn)；三、項(xiàng)目ＳＳＷＯＴ分分析－劣勢(shì)勢(shì)分析□機(jī)會(huì)分分析區(qū)域市場(chǎng)特特別是項(xiàng)目目周邊缺乏乏真正意義義上的高品品質(zhì)住宅社社區(qū)，這為為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)高檔住宅宅項(xiàng)目提供供了良好的的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)發(fā)機(jī)會(huì)；項(xiàng)目在區(qū)域域市場(chǎng)開(kāi)發(fā)發(fā)的后發(fā)創(chuàng)創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)；；政府相關(guān)機(jī)機(jī)構(gòu)東遷，，未來(lái)區(qū)域域市場(chǎng)發(fā)展展?jié)摿薮蟠?；溫哥華城對(duì)對(duì)于未來(lái)淮淮北城市ＣＣＢＤ的打打造為項(xiàng)目目提供了借借勢(shì)開(kāi)發(fā)的的可能；生態(tài)高爾夫夫園和桓潭潭公園的建建設(shè)，為項(xiàng)項(xiàng)目未來(lái)價(jià)價(jià)格提升提提供了機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)；三、項(xiàng)目ＳＳＷＯＴ分分析－機(jī)會(huì)會(huì)分析□威脅分析析中北置業(yè)和和青島地產(chǎn)產(chǎn)在項(xiàng)目東東側(cè)和南側(cè)側(cè)區(qū)域拿地地，對(duì)項(xiàng)目目構(gòu)成了直直接的潛在在競(jìng)爭(zhēng)壓力力；城南板塊的的新開(kāi)項(xiàng)目目和萬(wàn)馬房房產(chǎn)在人民民路南長(zhǎng)山山路附近即即將啟動(dòng)的的新項(xiàng)目將將對(duì)項(xiàng)目人人民路上的的客流在地地源上造成成截流的威威脅；溫哥華城一一期１５０００元的平平均售價(jià)將將為項(xiàng)目的的產(chǎn)品定價(jià)價(jià)構(gòu)成市場(chǎng)場(chǎng)壓力；溫哥華城二二期的ＴＯＯＷＮＨＯＯＵＳＥ產(chǎn)產(chǎn)品和三期期的別墅產(chǎn)產(chǎn)品將和項(xiàng)項(xiàng)目的別墅墅產(chǎn)品形成成直接的區(qū)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)關(guān)關(guān)系；三、項(xiàng)目ＳＳＷＯＴ分分析－威脅脅分析通過(guò)對(duì)項(xiàng)目目?jī)?yōu)勢(shì)、劣劣勢(shì)、機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)和威脅脅點(diǎn)的分析析可以看出出，項(xiàng)目作作為綜合性性的高檔住住宅產(chǎn)品具具有很好的的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)和地段資源支撐，在項(xiàng)項(xiàng)目能夠充充分認(rèn)識(shí)區(qū)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)威威脅的同時(shí)時(shí)，能夠解解決好地塊塊心理抗性問(wèn)題的條件件下，項(xiàng)目目實(shí)現(xiàn)差異化和升升級(jí)化的產(chǎn)品創(chuàng)新新將為項(xiàng)目目帶來(lái)良好好的市場(chǎng)前前景和開(kāi)發(fā)發(fā)預(yù)期。三、項(xiàng)目ＳＳＷＯＴ分分析－結(jié)論論一、項(xiàng)目地地塊價(jià)值分分析評(píng)估二、項(xiàng)目ＳＳＷＯＴ分分析判斷三、項(xiàng)目市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)理理念定位四、項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)定定位建議通過(guò)我們對(duì)對(duì)于淮北地地產(chǎn)市場(chǎng)分分析判斷可可以看出，，作為一個(gè)個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的四級(jí)市市場(chǎng)其房地地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)尚處于于起步階段段，市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)程度不不高，產(chǎn)品品創(chuàng)新不夠夠，最直接接的表現(xiàn)就就是，平均均價(jià)格偏低低、戶(hù)型面面積偏大。。對(duì)于這種尚尚處于市場(chǎng)場(chǎng)起步階段段的四級(jí)城城市的地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)，亞亞豪機(jī)構(gòu)根根據(jù)自己多多年的行業(yè)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)專(zhuān)業(yè)判斷形形成了對(duì)于于地產(chǎn)四級(jí)級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)發(fā)模式的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)理理論。一、開(kāi)發(fā)理理念定位備注：中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)市市場(chǎng)級(jí)別劃劃分一級(jí)市場(chǎng)：：北京、上上海、廣州州二級(jí)市場(chǎng)：：省會(huì)城市市和部分直直轄市（天天津、重慶慶）及經(jīng)濟(jì)濟(jì)總量領(lǐng)先先城市（深深圳、寧波波）三級(jí)市場(chǎng)：：重點(diǎn)計(jì)劃劃單列市（（例如青島島、汕頭、、廈門(mén)）有有支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)的地級(jí)城城市（例如如東莞、大大同）；四級(jí)市場(chǎng)：：具有一定定人口數(shù)量量和城市建建設(shè)規(guī)模的的地級(jí)城市市。五級(jí)市場(chǎng)：：人口數(shù)量量和經(jīng)濟(jì)規(guī)規(guī)模偏小的的縣級(jí)城市市。中國(guó)三級(jí)城城市市場(chǎng)模模型一、開(kāi)發(fā)理理念定位－－市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)模型收入特征消費(fèi)特征產(chǎn)品特征開(kāi)發(fā)特征平均收入水平較低，但存在高收入階層平均消費(fèi)水平偏低，高消費(fèi)質(zhì)量不高檔次低，且同質(zhì)化，缺乏純粹高端產(chǎn)品普通住宅開(kāi)發(fā)較多，純粹別墅或豪宅缺失市場(chǎng)特征階層分化消費(fèi)引導(dǎo)產(chǎn)品創(chuàng)新階層產(chǎn)品市場(chǎng)策略市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特征表現(xiàn)通過(guò)上述市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)模模型可以看看出，在淮淮北這個(gè)地地產(chǎn)發(fā)展的的三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)，項(xiàng)目市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策策略存在著著一個(gè)由前前期的“階階層劃分””到“消費(fèi)費(fèi)引導(dǎo)”再再到“產(chǎn)品品創(chuàng)新”然然后是“階階層產(chǎn)品””誕生的一一個(gè)過(guò)程。。就本項(xiàng)目而而言，要實(shí)實(shí)現(xiàn)打造淮淮北“富人人區(qū)”的區(qū)區(qū)域概念，，同樣要遵遵循上述市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策策略模式，，即首先要要確定目標(biāo)標(biāo)置業(yè)人群群，然后進(jìn)進(jìn)行置業(yè)消消費(fèi)的理念念引導(dǎo)，通通過(guò)理念引引導(dǎo)讓客戶(hù)戶(hù)接受項(xiàng)目目創(chuàng)新性的的產(chǎn)品細(xì)節(jié)節(jié)，最后通通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)手手段把這諸諸多的產(chǎn)品品創(chuàng)新，整整合成為一一個(gè)具有身身份感和階階層化的產(chǎn)產(chǎn)品概念。。總之，在目目前處于房房地產(chǎn)賣(mài)方方市場(chǎng)的淮淮北市場(chǎng)，，項(xiàng)目的市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)需需要也應(yīng)該該遵循的一一個(gè)核心理理念就是：：創(chuàng)新締造市市場(chǎng)產(chǎn)品品引導(dǎo)需求求一、開(kāi)發(fā)理理念定位－－市場(chǎng)開(kāi)發(fā)發(fā)理念一、開(kāi)發(fā)理理念定位－－開(kāi)發(fā)理念念延展階層分化消費(fèi)引導(dǎo)產(chǎn)品創(chuàng)新階層產(chǎn)品市場(chǎng)策略產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策策略淮北富人階階層誕生城市南移東東擴(kuò)，打造造淮北富人人區(qū)規(guī)劃創(chuàng)新／／建筑創(chuàng)新新園林創(chuàng)新／／戶(hù)型創(chuàng)新新配套升級(jí)／／物管升級(jí)級(jí)淮北高端住住宅產(chǎn)品的的升級(jí)版桓潭公園、溫哥華城景觀環(huán)境營(yíng)造先行政府東遷未來(lái)淮北經(jīng)濟(jì)新區(qū)開(kāi)發(fā)支持煤礦主財(cái)富積累迅速一、項(xiàng)目市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)理理念定位二、項(xiàng)目地地塊價(jià)值分分析評(píng)估三、項(xiàng)目ＳＳＷＯＴ分分析判斷四、項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)定定位建議淮北富人區(qū)區(qū)·公園地地產(chǎn)代表產(chǎn)品區(qū)域定定位———淮北富富人區(qū)；淮北城市發(fā)發(fā)展南移，，為項(xiàng)目在在區(qū)域定位位上賦予了了潛在發(fā)展展機(jī)會(huì)，而而市政府相相關(guān)機(jī)構(gòu)的的東擴(kuò)，并并打造未來(lái)來(lái)淮北城市市經(jīng)濟(jì)和文文化新中心心，則為項(xiàng)項(xiàng)目吸引淮淮北高收入入人群提供供了區(qū)域遠(yuǎn)遠(yuǎn)景．而要要克服淮北北人居觀念念中對(duì)地塊塊原有的歷歷史觀念就就需要一個(gè)個(gè)新的區(qū)域域概念，因因此面向城城市精英人人群和成功功人士而打打造的城市市新區(qū)將為為項(xiàng)目在區(qū)區(qū)域形象樹(shù)樹(shù)立新的價(jià)價(jià)值坐標(biāo)；；產(chǎn)品功能定定位———公園地地產(chǎn)；淮北作為煤煤礦產(chǎn)業(yè)支支撐發(fā)展的的城市，城城市環(huán)境污污染較重，，區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)房人群群對(duì)于以公公園為代表表的城市綠綠地具有很很高的趨向向性，而項(xiàng)項(xiàng)目北側(cè)待待建的６０００畝公園園綠地，將將是項(xiàng)目克克服地段抗抗性和拉升升項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)的一種價(jià)價(jià)值基礎(chǔ)，，因此在市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程程度不高的的當(dāng)前，在在淮北市場(chǎng)場(chǎng)推出“公公園地產(chǎn)””概念將為為項(xiàng)目贏得得市場(chǎng)先機(jī)機(jī)；四、項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)定定位－產(chǎn)品品定位地域特征：：城市中心區(qū)區(qū)周周邊礦礦區(qū)外外地身份特征：：私營(yíng)業(yè)業(yè)主、個(gè)體體商業(yè)主、、專(zhuān)業(yè)人士士／礦區(qū)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)干部、、技術(shù)管理理人員／外外地經(jīng)商戶(hù)戶(hù)置業(yè)特征：：二次以上上、一次以以上、一一次以上／／二次以以上、一一次以上上／一次次以上四、項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)定定位－客群群定位花園洋房－－－２２２００元元／平米高爾夫公寓寓－－２２６０００元／平米米疊拼－－－３００００元／平平米聯(lián)排－－－３４０００元／平平米雙拼－－－３７０００元／平平米獨(dú)棟－－－４２０００元／平平米商業(yè)－－－６００００元／平平米四、項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)定定位－價(jià)格格定位第一部分：：淮北房地地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分析第二部分：：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)理念及產(chǎn)產(chǎn)品定位第三部分：：項(xiàng)目規(guī)劃劃建議及設(shè)設(shè)計(jì)方案第四部分：：項(xiàng)目產(chǎn)品品方案的經(jīng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算第五部分：：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略及方方案建議一、項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)建建議及初步步設(shè)計(jì)方案案二、項(xiàng)目園園林設(shè)計(jì)建建議三、項(xiàng)目建建筑設(shè)計(jì)建建議四、項(xiàng)目戶(hù)戶(hù)型設(shè)計(jì)建建議及初步步設(shè)計(jì)方案案五、項(xiàng)目結(jié)結(jié)構(gòu)建議六、項(xiàng)目材材料應(yīng)用建建議七、項(xiàng)目配配套設(shè)施及及物業(yè)管理理建議八、項(xiàng)目深深化設(shè)計(jì)意意見(jiàn)總結(jié)規(guī)劃方案設(shè)設(shè)計(jì)原則：：依據(jù)不同區(qū)區(qū)土地綜合合素質(zhì)的優(yōu)優(yōu)劣設(shè)計(jì)產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型，，我們?cè)谧顑?yōu)的地塊塊上建造品品質(zhì)最高的的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)其最最大價(jià)值。。我司的出發(fā)發(fā)點(diǎn)：在盡盡量保證容容積率基本本不變的基基礎(chǔ)下，在在不增加造造價(jià)；不違違背市場(chǎng)需需求的前提提下，提高高項(xiàng)目給人人的整體品品質(zhì)感，塑造“淮北北富人區(qū)””的整體形形象。即我們要使主力產(chǎn)品品具有高檔檔別墅社區(qū)區(qū)感覺(jué)，使使整個(gè)社區(qū)區(qū)有高檔別別墅社區(qū)的的形象，是本項(xiàng)目目產(chǎn)品營(yíng)造造的關(guān)鍵。。規(guī)劃建議產(chǎn)品的豐富富性，別墅墅、類(lèi)別墅墅、觀景住住宅，各檔檔次產(chǎn)品合合理排布，，形成有效的的梯階，滿(mǎn)滿(mǎn)足不同人人群的需求求。我司將致力力于在面積積控制的基基礎(chǔ)上，對(duì)對(duì)于這些屬屬于高品質(zhì)質(zhì)住宅產(chǎn)品品的和屬于于別墅產(chǎn)品品的產(chǎn)品點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行有效效率的組合合，并形成成我們自己己的特點(diǎn)。。低密度產(chǎn)品品的創(chuàng)新空空間非常大大，千變?nèi)f萬(wàn)化。低密密度產(chǎn)品的的產(chǎn)品點(diǎn)有有很多：樓樓梯、陽(yáng)光光房、露臺(tái)臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、、垂拔、內(nèi)內(nèi)庭院、閣閣樓、弧窗窗、星光房房、書(shū)房、、車(chē)庫(kù)………規(guī)劃建議原則：根據(jù)地塊不不同的地理理位置；地塊價(jià)值和和容積率等等規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)的要求；；遵循產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)最優(yōu)化化；地塊價(jià)值最最大化；地塊利潤(rùn)最最大化的原原則；分別設(shè)計(jì)了了不同的產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型。。規(guī)劃產(chǎn)品類(lèi)類(lèi)型建議打造庭院別別墅概念：：我們要重新定義淮淮北的別墅墅建筑理念念，定位淮淮北的別墅墅生活概念念，打造淮北的的高檔生活活典范。庭院別墅概概念是別墅墅市場(chǎng)細(xì)分分的體現(xiàn)，，打破了別別墅固有的的建筑形態(tài)態(tài)。庭院設(shè)計(jì)走走向細(xì)化，，制造出多多重私密領(lǐng)領(lǐng)地，并營(yíng)營(yíng)造出多角角度、不同同方位的步步換景移效效果與情趣趣。別墅庭院設(shè)設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)據(jù)地塊自身身?xiàng)l件，營(yíng)營(yíng)造一種原原生的自然然與田園的的原始韻味味，繼承和和發(fā)揚(yáng)傳統(tǒng)統(tǒng)住宅“宅宅院”的設(shè)設(shè)計(jì)精髓。。規(guī)劃產(chǎn)品類(lèi)類(lèi)型建議獨(dú)棟別墅－主要規(guī)劃劃于17－－2地塊中中北部，緊緊鄰待建的的桓潭公園園，位置最最優(yōu)；－依地形制制造緩坡，，發(fā)揮坡地地別墅的產(chǎn)產(chǎn)品特質(zhì)；；－容積率0.3-0.35左左右。主要產(chǎn)品形形式分布雙拼別別墅－主要要規(guī)劃劃于17－－2地地塊北北部，，緊鄰鄰待建建的桓桓潭公公園；；－依地地形制制造緩緩坡，，發(fā)揮揮坡地地別墅墅的產(chǎn)產(chǎn)品特特質(zhì)；；－容積積率0.4-0.45左左右。。主要產(chǎn)產(chǎn)品形形式分分布聯(lián)排別別墅（（TOWNHOUSE））－規(guī)劃劃于17——2地地塊南南側(cè)；；－北臨臨桓潭潭公園園，南南面臨臨近社社區(qū)中中心廣廣場(chǎng)、、以及及社區(qū)區(qū)主干干道，，自然然及人人文景景觀較較好，，設(shè)計(jì)計(jì)相對(duì)對(duì)較高高容積積率的的別墅墅類(lèi)產(chǎn)產(chǎn)品，，提升升項(xiàng)目目形象象；－依地地形制制造緩緩坡，，發(fā)揮揮坡地地別墅墅的產(chǎn)產(chǎn)品特特質(zhì)；；－容積積率0.5-0.55之之間。。主要產(chǎn)產(chǎn)品形形式分分布疊拼別別墅、、花園園洋房房設(shè)計(jì)計(jì)建議議在設(shè)計(jì)計(jì)上應(yīng)應(yīng)融合合別墅墅的特特點(diǎn)，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)空間間個(gè)性性的突突破；；采用層層層退退臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)；；改變普普通住住宅所所形成成的社社區(qū)關(guān)關(guān)系。。層層退退臺(tái)示示意圖圖規(guī)劃產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)類(lèi)型建建議疊拼別別墅疊拼別別墅是是板樓樓與townhouse的過(guò)過(guò)渡產(chǎn)產(chǎn)品，，即滿(mǎn)滿(mǎn)足了了人們們“上上接天天，下下接地地”的的新式式生活活理念念，同同時(shí)保保證了了一定定的容容積率率。－4.5層疊疊拼的的設(shè)計(jì)計(jì)豐富富了項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品的的多樣樣性；；－有效效的提提升項(xiàng)項(xiàng)目檔檔次；；－能夠夠吸引引一部部分具具有一一定經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力的的客戶(hù)戶(hù)；－拔升項(xiàng)項(xiàng)目的的價(jià)格格水平平。主要產(chǎn)產(chǎn)品形形式分分布－主要要位于于17－2地塊塊東部部和17－－3地地塊西西部，，南側(cè)側(cè)緊鄰鄰人民民路，，東側(cè)側(cè)臨近近南湖湖路；；－建筑筑密度度相對(duì)對(duì)較高高，但但產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)依然然要給給人低低密度度、別別墅感感的印印象；；－容積積率0.8－0.9之間間。主要產(chǎn)產(chǎn)品形形式分分布花園洋洋房花園洋洋房是是在板板樓的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上衍衍生出出來(lái)的的一種種產(chǎn)品品。它它兼顧顧了板板樓中中平層層戶(hù)型型的居居住舒舒適和和便利利度，，同時(shí)時(shí)吸取取了townhouse戶(hù)型型有花花園、、有露露臺(tái)的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，是是一種種新型型的居居住產(chǎn)產(chǎn)品。。－5.5層層的設(shè)設(shè)計(jì)會(huì)會(huì)在視視覺(jué)上上有效效的降降低建建筑密密度；；－通通過(guò)過(guò)巧巧妙妙的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)增增加加產(chǎn)產(chǎn)品品亮亮點(diǎn)點(diǎn)；；－提提高高項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品檔檔次次和和戶(hù)戶(hù)型型多多樣樣性性；；－在在傳傳統(tǒng)統(tǒng)板板樓樓的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)上上加加入入更更多多創(chuàng)創(chuàng)新新元元素素；；－對(duì)對(duì)拔拔升升項(xiàng)項(xiàng)目目的的價(jià)價(jià)格格水水平平會(huì)會(huì)起起到到一一定定的的作作用用。。主要要產(chǎn)產(chǎn)品品形形式式分分布布－主主要要位位于于17－－3地地塊塊東東部部，，東東側(cè)側(cè)緊緊鄰鄰規(guī)規(guī)劃劃路路（（南南湖湖路路）），，－建建筑筑密密度度相相對(duì)對(duì)較較高高，，但但產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)依依然然要要給給人人低低密密度度、、別別墅墅感感的的印印象象；；－容容積積率率1.0－－1.1之之間間。。主要要產(chǎn)產(chǎn)品品形形式式分分布布高爾爾夫夫公公寓寓而本本項(xiàng)項(xiàng)目目距距南南側(cè)側(cè)的的高高爾爾夫夫球球場(chǎng)場(chǎng)僅僅一一路路之之隔隔，，高高爾爾夫夫自自然然而而然然融融為為生生活活中中的的一一部部分分。。打造造具具有有明明顯顯差差異異的的高高爾爾夫夫公公寓寓。。房間間全全明明設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，大大面面寬寬、、短短進(jìn)進(jìn)深深設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)能能有有效效地地提提升升產(chǎn)產(chǎn)品品的的品品質(zhì)質(zhì)。。高空空露露臺(tái)臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，客客廳廳挑挑空空設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)等只只用用于于別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)手手法法融融入入到到高高爾爾夫夫公公寓寓中中，，將將本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的產(chǎn)產(chǎn)品品提提升升至至板板樓樓產(chǎn)產(chǎn)品品的的極極至至。。有效效的的拉拉開(kāi)開(kāi)了了與與市市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)有有項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品上上的的差差距距。。同時(shí)時(shí)也也提提升升了了價(jià)價(jià)值值空空間間和和利利潤(rùn)潤(rùn)空空間間。。規(guī)劃劃產(chǎn)產(chǎn)品品類(lèi)類(lèi)型型建建議議主要產(chǎn)產(chǎn)品形形式及及分布布－主要要位于于17－1地塊塊，南南側(cè)緊緊鄰人人民路路，西西側(cè)臨臨近規(guī)規(guī)化路路（張張寨路路）；；－建筑筑密度度較高高，但但產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)依然然要給給人高高品質(zhì)質(zhì)的感感覺(jué)；；－容積積率2.4-2.5之間間。居住生生活質(zhì)質(zhì)量的的高低低與物物質(zhì)設(shè)設(shè)施保保障有有著密密切的的關(guān)系系，在在本項(xiàng)項(xiàng)目中中，考考慮到到居住住者方方方面面面的的生活活需求求。在在總體體規(guī)劃劃和單單體設(shè)設(shè)計(jì)中中盡可可能做做出應(yīng)應(yīng)答。。在現(xiàn)有有規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)條件件下，，建議本本地塊塊規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)自南南向北北，自自邊緣緣向中中央逐逐漸提提高物物業(yè)檔檔次，，豐富富物業(yè)業(yè)類(lèi)型型。我司在在此規(guī)規(guī)劃理理念指指導(dǎo)下下，我我司建建筑設(shè)設(shè)計(jì)專(zhuān)專(zhuān)家對(duì)對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目做做了總總平面面規(guī)劃劃的初初步設(shè)設(shè)計(jì)。。總體規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方方案建建議獨(dú)棟別別墅區(qū)區(qū)雙拼別別墅區(qū)區(qū)雙拼別別墅區(qū)區(qū)聯(lián)排別別墅區(qū)區(qū)疊拼別別墅區(qū)區(qū)疊拼別別墅區(qū)區(qū)花園洋洋房區(qū)區(qū)高爾夫夫公寓寓區(qū)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)編號(hào)項(xiàng)目單位總計(jì)17——117——217——31規(guī)劃建設(shè)用地面積平方米1917075846784449487912總建筑面積平方米237134.35146025.442306.6548802.3其中地上建筑面積平方米228532.9513742442306.6548802.3其中地上居住建筑面積平方米217658.0213742436851.9243382.1地上配套建筑面積平方米10874.93——5454.735420.2地下建筑面積平方米8601.48601.4————3居住總戶(hù)數(shù)戶(hù)13228961562704建筑高度米——61.512185建筑層數(shù)層——16、18、203、4.54.5、5.5其中地上層——16、18、203、4.54.5、5.5地下層——1————6停車(chē)數(shù)量個(gè)948390260298其中地上個(gè)778220260298地下個(gè)170170————7綠化率————44.1%62.3%36.0%8容積率——1.242.500.501.00規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方方案經(jīng)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指指標(biāo)按照此此規(guī)劃劃建議議，本項(xiàng)目目住宅宅總面面積為為225356.28平平方米米，其其中地地上住住宅建建筑面面積為為216754.88平平方米米，地地下住住宅建建筑面面積為為8601.4平方方米；；配套套設(shè)施施面積積為10874.93平平方米米。其中：：17——1地地塊住住宅總總建筑筑面積積為146025.4平平方米米，其中地地上建建筑面面積為為137424平方方米，，地下下建筑筑面積積為8601.4平平方米米。17——2地地塊住住宅總總建筑筑面積積為36851.92平平方米米，全部部為地地上建建筑面面積，，配套套建筑筑面積積為5454.73平方方米。。17——3地地塊住住宅總總建筑筑面積積為43382.1平方方米，全部為為地上建建筑面積積，配套套建筑面面積為5420.2平平方米。。規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)各種產(chǎn)品建筑面積產(chǎn)品類(lèi)型戶(hù)數(shù)層數(shù)總面積（平方米）獨(dú)棟別墅322.58819.84雙拼別墅482.511184.96聯(lián)排別墅482.510620.48疊拼別墅884.516731花園洋房2105.531974.3高爾夫公寓89616、18、20137424規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)一、項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建議議及初步步設(shè)計(jì)方方案二、項(xiàng)目目園林設(shè)設(shè)計(jì)建議議三、項(xiàng)目目建筑設(shè)設(shè)計(jì)建議議四、項(xiàng)目目戶(hù)型設(shè)設(shè)計(jì)建議議及初步步設(shè)計(jì)方方案五、項(xiàng)目目結(jié)構(gòu)建建議六、項(xiàng)目目材料應(yīng)應(yīng)用建議議七、項(xiàng)目目配套設(shè)設(shè)施及物物業(yè)管理理建議八、項(xiàng)目目深化設(shè)設(shè)計(jì)意見(jiàn)見(jiàn)總結(jié)園林景觀觀設(shè)計(jì)原原則淮北市別別墅及高高檔住宅宅市場(chǎng)正正處于起起步階段段，對(duì)于于當(dāng)?shù)胤糠康禺a(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)說(shuō)，交通通是絕對(duì)對(duì)的基礎(chǔ)礎(chǔ)，而自然景觀觀則是各各項(xiàng)目的的價(jià)值體體現(xiàn)。在考慮本本案園林林景觀設(shè)設(shè)計(jì)方案案時(shí)，我我們要充分利利用本地地塊北側(cè)側(cè)規(guī)劃中中的桓潭潭公園自自然資源源與園區(qū)區(qū)內(nèi)部綠綠化、水水系、建建筑等有有效結(jié)合合。通過(guò)多感感官的感感受，給給人帶來(lái)來(lái)美好的的享受和和自然親親近的舒舒服感覺(jué)覺(jué)。園林景觀觀設(shè)計(jì)原原則景觀設(shè)計(jì)計(jì)在空間間層次上上，從小區(qū)公公共空間間到組團(tuán)團(tuán)公共空空間，再再到私家家庭院空空間形成成序列，，使居住者者享受由由共有至至私有的的景觀資資源。各各類(lèi)型產(chǎn)產(chǎn)品亦應(yīng)應(yīng)安排獨(dú)獨(dú)有特色色的公共共景觀空空間。地面的高高度變化化可以產(chǎn)產(chǎn)生有趣趣的景觀觀效果，，使其在在立體層層次上更更為豐富富。同時(shí)時(shí)可通過(guò)過(guò)具體的的景觀設(shè)設(shè)計(jì)柔化化生硬的的交接關(guān)關(guān)系。住區(qū)外環(huán)環(huán)境通過(guò)過(guò)網(wǎng)絡(luò)狀狀步行系系統(tǒng)進(jìn)行行劃分，，在住宅宅入口、、會(huì)所周周?chē)爸髦饕M團(tuán)團(tuán)內(nèi)形成成規(guī)模不不一的節(jié)節(jié)點(diǎn)區(qū)域域，為交交通組織織、公共共交往和和休閑活活動(dòng)提供供必要的的場(chǎng)所。。緩坡式景景觀以草坡整整合場(chǎng)地地高差，，造就緩緩坡地貌貌。構(gòu)成成多樣的的室外空空間。提提高了景景觀的綠綠化效率率，增加加了綠地地的展開(kāi)開(kāi)面積，，同時(shí)也也阻擋外外界的噪噪音。緩坡流水水園林景觀觀設(shè)計(jì)特特色空間：錯(cuò)錯(cuò)落有致致。由建筑、、土地、、天際、、植被等等要素集集結(jié)起來(lái)來(lái)的空間間是具象象的、活活動(dòng)的。。有張有有弛，有有揚(yáng)有抑抑，有開(kāi)開(kāi)有闔，，有遠(yuǎn)有有近。層次：變變化多端端。坡地、緩緩步、臺(tái)臺(tái)階等的的運(yùn)用，，避免平平鋪直敘敘的單調(diào)調(diào)。變化：步步移景異異。目之所及及之處，，一坡一一世界，，一磚一一感覺(jué)，，一樹(shù)一一風(fēng)情。。氛圍：輕輕松隨性性。連續(xù)坡道道系統(tǒng)的的設(shè)計(jì)，，有助于于將人車(chē)車(chē)分流、、人車(chē)分分流所指指向的人人性關(guān)懷懷最大化化。除偶偶爾到來(lái)來(lái)的消防防車(chē)、垃垃圾清運(yùn)運(yùn)車(chē)輛外外，行人人與機(jī)車(chē)車(chē)之間互互不干擾擾，各有有各的空空間，不不僅安全全，而且且環(huán)保。。園林景觀觀設(shè)計(jì)特特色園林景觀觀設(shè)計(jì)特特色建筑依附附景觀高差坡層層，整體體形成圍圍合之勢(shì)勢(shì)，凝聚聚自然之之氣，又又富有流流線的變變化，使使居者臨臨窗見(jiàn)景景，視界界開(kāi)闊，，景庭互互映，和和諧相融融,精雕雕細(xì)琢自自成一種種風(fēng)格。。很多時(shí)候，，最質(zhì)樸本本色的東西西，往往更更加地純粹粹動(dòng)人，建建筑依附于于坡地，從從地面上順順勢(shì)而起，，自然優(yōu)雅雅，卻能從從不起眼的的角落，滋滋生蔓延出出濃濃的田田園味道，，讓人沁心心流連。山林環(huán)繞著著建筑，像像自然溫潤(rùn)潤(rùn)的手臂，，這就感覺(jué)覺(jué)家坐擁在在大自然的的環(huán)抱中，，推開(kāi)門(mén)，，便與自然然融為一體體。園林景觀設(shè)設(shè)計(jì)特色流水景觀“水”元素素在淮北地地區(qū)幾乎成成為項(xiàng)目的的必備條件件，水系的的大小似乎乎也成為當(dāng)當(dāng)?shù)睾饬扛吒咂焚|(zhì)項(xiàng)目目的重要因因素之一。。本案的園林林規(guī)劃中應(yīng)應(yīng)加入水系系，并使其其成為一大大社區(qū)亮點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行打造造，不只是是簡(jiǎn)單的水水面而以。。水系曲徑設(shè)設(shè)置，人工工湖景、噴噴泉、疊水水等小品設(shè)設(shè)計(jì)，與建建筑、植物物等相結(jié)合合時(shí)的細(xì)節(jié)節(jié)處理應(yīng)更更具匠心。。在實(shí)際規(guī)劃劃設(shè)計(jì)中，，若多個(gè)大大面積的水的景觀不不易實(shí)現(xiàn)，，可采用細(xì)細(xì)水長(zhǎng)流的的處理方法法，關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)是一定要要讓水流動(dòng)動(dòng)起來(lái)，能能貫穿到整整個(gè)社區(qū)的的每個(gè)角落落。園林景觀設(shè)設(shè)計(jì)特色叢林疊水水上廊橋園林景觀設(shè)設(shè)計(jì)特色中心廣場(chǎng)附附近濃密的的主景觀樹(shù)樹(shù)、開(kāi)闊的的綠茵場(chǎng)；；供兒童玩玩樂(lè)的沙地地和矮墻，，老人活動(dòng)動(dòng)交流的場(chǎng)場(chǎng)所。也增增加了中心心園林的參參與性。園林景觀設(shè)設(shè)計(jì)特色中央園林以以水為主題題，疊水大大泳池是景景觀的核心心，3—4米的落差差成就了自自然的壯觀觀。疊水臺(tái)臺(tái)地、假山山石、木平平臺(tái)等增加加趣味性，，也豐富了了景觀的視視覺(jué)層次。。園林景觀設(shè)設(shè)計(jì)特色層級(jí)式景觀觀設(shè)計(jì)社區(qū)綠化景景觀系統(tǒng)分分三級(jí)設(shè)置置，即社區(qū)區(qū)級(jí)景觀系系統(tǒng)、組團(tuán)團(tuán)級(jí)景觀系系統(tǒng)和私家家庭院景觀觀系統(tǒng)。社區(qū)景觀系系統(tǒng)結(jié)合綠綠化景觀帶帶進(jìn)行設(shè)置置，植被豐豐富，把各各個(gè)區(qū)片整整合為一體體，形成有有機(jī)的生態(tài)態(tài)體系。它以軟質(zhì)綠綠化和硬質(zhì)質(zhì)步行空間間為住戶(hù)提提供自然、、舒展的休休閑活動(dòng)空空間，烘托托輕松、意意趣的情調(diào)調(diào)，起到客客流集散的的作用。鑒于社區(qū)占占地規(guī)模比比較大大，，園林景觀觀設(shè)計(jì)一定定要體現(xiàn)出出北方城市市地景中的的精髓----大尺尺度、大境境界。園林景觀設(shè)設(shè)計(jì)特色社區(qū)級(jí)景景觀規(guī)劃劃建議園林景觀觀設(shè)計(jì)特特色社區(qū)級(jí)景景觀規(guī)劃劃鳥(niǎo)瞰圖圖園林景觀觀設(shè)計(jì)特特色組團(tuán)級(jí)景景觀系統(tǒng)統(tǒng)則依托托各區(qū)的的步行交交通系統(tǒng)統(tǒng)并考慮慮建筑群群的不同同特點(diǎn)而而設(shè)，營(yíng)營(yíng)造靜謐謐閑適的的氛圍。。私家庭院院園林景景觀應(yīng)合合理利用用風(fēng)水概概念和中中國(guó)園林林以小見(jiàn)見(jiàn)大的手手法，通通過(guò)空間間比例尺尺度的合合理控制制，強(qiáng)化化別墅的的私密感感。私家庭院院景觀設(shè)設(shè)計(jì)園林景觀觀設(shè)計(jì)特特色人性化設(shè)設(shè)計(jì)通過(guò)發(fā)散散式設(shè)計(jì)計(jì)手法，，強(qiáng)調(diào)環(huán)環(huán)境的親親和力和和均好性性，最大大限度保保證每戶(hù)戶(hù)的觀景景效果。。設(shè)計(jì)中中利用場(chǎng)場(chǎng)地變化化所劃分分出的低低等級(jí)空空間，創(chuàng)創(chuàng)造出小小情趣、、小情調(diào)調(diào)，盡量量符合人人們生活活的心理理需求。。園林景觀觀設(shè)計(jì)特特色綠色景觀觀設(shè)計(jì)淮北市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)有項(xiàng)項(xiàng)目的綠綠化率普普遍都比比較高，，但綠色色植物景景觀的塑塑造都不不到位。。綠色景觀觀設(shè)計(jì)體體現(xiàn)出生生態(tài)化景景觀設(shè)計(jì)計(jì)的理念念。住區(qū)強(qiáng)調(diào)秩序序感，應(yīng)在植植物配置中加加以體現(xiàn)。植植物的運(yùn)用應(yīng)應(yīng)因地制宜，，疏密有致。。場(chǎng)地設(shè)置結(jié)合合日照條件分分析綜合考慮慮。水以不同的形形式出現(xiàn)，產(chǎn)產(chǎn)生不同的景景觀效果。利利用豐富的地地形地貌，根根據(jù)植物的生生物學(xué)特性配配置具體植栽栽品種，形成成山林、濕地地、巖石周?chē)鷩缴煌牡闹参锞坝^。。全力打造現(xiàn)代代、自然、舒舒適的社區(qū)。。園林景觀設(shè)計(jì)計(jì)特色根據(jù)人們回歸歸自然和親水水性的特點(diǎn)，，本地塊園林林景觀建議主主張追求一種種純自然的景景觀藝術(shù)，打破原有定式式的綠地廣場(chǎng)場(chǎng)概念，在純純粹天然的空空間環(huán)境中去去創(chuàng)造意境。。植物造景上追追求四季色彩彩分明，局部依靠大的的景觀樹(shù)作為為視覺(jué)中心使使有限的空間間中呈現(xiàn)出無(wú)無(wú)窮的景色變變化。圍繞“水為萬(wàn)萬(wàn)物生命之源源”的主題充充份發(fā)揮水與與生態(tài)植物、、微生物、巖巖石、園林構(gòu)構(gòu)筑物及水體體自成循環(huán)的的生態(tài)關(guān)系，，以自然、傳傳統(tǒng)園林的理理水理念，加加之以舒展、、流暢的營(yíng)造造手法，展開(kāi)開(kāi)現(xiàn)代都市住住宅區(qū)生態(tài)、、自然景園的的營(yíng)造。園林景觀設(shè)計(jì)計(jì)特色做到景到隨機(jī)機(jī)、因境而成成，達(dá)到虛與與實(shí)、動(dòng)與靜靜、虛實(shí)對(duì)比比、動(dòng)靜呼應(yīng)應(yīng)、林水環(huán)繞繞的景觀氛圍圍。曲徑通幽園林景觀設(shè)計(jì)計(jì)特色生態(tài)、自然、、水和山的相相互輝映將是是本項(xiàng)目園林林景觀的亮點(diǎn)點(diǎn)。柳暗花明園林景觀設(shè)計(jì)計(jì)特色亭子、小橋、、卵石鋪路等等都是渲染氣氣氛的手法，，要將這部分分園林景觀做做到精致而有有趣味。綠映掩亭一、項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)建議及及初步設(shè)計(jì)方方案二、項(xiàng)目園林林設(shè)計(jì)建議三、項(xiàng)目建筑筑設(shè)計(jì)建議四、項(xiàng)目戶(hù)型型設(shè)計(jì)建議及及初步設(shè)計(jì)方方案五、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)構(gòu)建議六、項(xiàng)目材料料應(yīng)用建議七、項(xiàng)目配套套設(shè)施及物業(yè)業(yè)管理建議八、項(xiàng)目深化化設(shè)計(jì)意見(jiàn)總總結(jié)別墅建筑風(fēng)格格我司建議本項(xiàng)項(xiàng)目別墅采用用北美風(fēng)格。北美建筑風(fēng)格格別墅建筑風(fēng)格格北美風(fēng)格細(xì)部部處理老虎窗門(mén)庭入口疊拼、花園洋洋房、高爾夫夫公寓建筑風(fēng)風(fēng)格我司建議本項(xiàng)項(xiàng)目疊拼、花花園洋房、高高爾夫公寓采采用現(xiàn)代風(fēng)格格。在立面細(xì)部處處理上，我們們建議采用以以體現(xiàn)產(chǎn)品的的做工精細(xì)為為主，同時(shí)盡盡量提升產(chǎn)品品的品質(zhì)感。。在細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)方方面，充分利利用次序美、、豐富美、差差異美、和諧諧美提升項(xiàng)目目的形象檔次次。同時(shí)，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)多種材質(zhì)質(zhì)的組合運(yùn)用用，如：木材材、鋼材、玻玻璃、石材等等，強(qiáng)化其品品質(zhì)感和與眾眾不同的建筑筑情趣。疊拼、花園洋洋房、高爾夫夫公寓建筑風(fēng)風(fēng)格Class項(xiàng)項(xiàng)目疊拼、花園洋洋房、高爾夫夫公寓建筑風(fēng)風(fēng)格成品建筑項(xiàng)目目具體設(shè)計(jì)建議議線條盡量簡(jiǎn)明明；獨(dú)棟、雙拼、、聯(lián)排、疊拼拼采用坡屋頂頂處理，花園園洋房和高爾爾夫公寓的屋屋頂采用平屋屋頂設(shè)計(jì)，但但整體風(fēng)格盡盡量靠近；顏色要沉穩(wěn)，，有品質(zhì)感，，建議以赭石紅紅或深咖啡為為主色，配以以其他輔助色色，沉穩(wěn)、簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔、大方；；注意陽(yáng)臺(tái)臺(tái)、露臺(tái)臺(tái)等凸凹凹面的處處理，利利用其豐豐富建筑筑物立面面的層次次感；注意窗戶(hù)戶(hù)的尺寸寸與墻面面的比例例協(xié)調(diào)，，窗框的的顏色與與立面顏顏色的協(xié)協(xié)調(diào)；注意空調(diào)調(diào)機(jī)位的的設(shè)計(jì)與與細(xì)部處處理。具體設(shè)計(jì)計(jì)建議萬(wàn)科水晶晶城立面面層次感感處理建筑體量量高低起起伏，錯(cuò)錯(cuò)落有致致，外立立面設(shè)計(jì)計(jì)應(yīng)豐富富變化，，不論從從什么角角度來(lái)看看，它給給人的視視覺(jué)感受受都是不不一樣的的，更具具有可識(shí)識(shí)別性，，增添了了歸屬感感。一、項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建議議及初步步設(shè)計(jì)方方案二、項(xiàng)目目園林設(shè)設(shè)計(jì)建議議三、項(xiàng)目目建筑設(shè)設(shè)計(jì)建議議四、項(xiàng)目目戶(hù)型設(shè)設(shè)計(jì)建議議及初步步設(shè)計(jì)方方案五、項(xiàng)目目結(jié)構(gòu)建建議六、項(xiàng)目目材料應(yīng)應(yīng)用建議議七、項(xiàng)目目配套設(shè)設(shè)施及物物業(yè)管理理建議八、項(xiàng)目目深化設(shè)設(shè)計(jì)意見(jiàn)見(jiàn)總結(jié)戶(hù)型產(chǎn)品品建議及及初步設(shè)設(shè)計(jì)方案案以實(shí)用為為原則，，強(qiáng)調(diào)客客廳待客客空間與與起居室室家庭空空間的功功能盡可可能分離離，家庭庭內(nèi)部公公私分離離、居寢寢分離，，盡量做做到全明明設(shè)計(jì)，，結(jié)合凸凸窗、露露臺(tái)設(shè)計(jì)計(jì)豐富臨臨窗景觀觀。獨(dú)棟別墅墅層數(shù)：建建議做2.5層層；車(chē)庫(kù)：室室內(nèi)停車(chē)車(chē)位1個(gè)個(gè)，庭院院室外停停車(chē)位1個(gè)；面積：地地上建筑筑面積250-300平方米米之間；；私家花花園面積積在300平方方米左右右；屋頂頂平臺(tái)面面積在30平方方米以上上。功能：1層要求求有門(mén)廳廳、客廳廳、起居居室、餐餐廳（早早餐廳））、廚房房、客房房、衛(wèi)生生間、傭傭人房和和車(chē)庫(kù)。。2層要求求有家庭庭室、1個(gè)主臥臥室和1個(gè)小臥臥室，主主臥要求求配有主主衛(wèi)。2.5層層作為主主臥區(qū)，，有一個(gè)個(gè)主臥室室、一個(gè)個(gè)書(shū)房、、一個(gè)衛(wèi)衛(wèi)生間和和一個(gè)步步入式更更衣室。。獨(dú)棟別墅墅戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)：總建筑面面積：275.62平平方米；；1層建筑筑面積：：126.6平平方米；；2層建筑筑面積：：77.86平平方米；；2．5層層建筑面面積：72.16平方方米；花園面積積：311.7平方米米；露臺(tái)面積積：34.19平方米米。獨(dú)棟別墅墅雙拼別墅墅層數(shù)：建建議做2.5層層；車(chē)庫(kù)：庭庭院停車(chē)車(chē)位1個(gè)個(gè)；面積：地地上建筑筑面積200——250平方米米之間；；私家花花園面積積在200平方方米以上上；屋頂頂平臺(tái)面面積在40平方方米以上上。功能：1層要求有有門(mén)廳、客客廳、餐廳廳、廚房、、衛(wèi)生間、、客房。2層要求有有二個(gè)臥室室和一個(gè)衛(wèi)衛(wèi)生間，2.5層作作為主臥區(qū)區(qū)，有一個(gè)個(gè)主臥室、、一個(gè)書(shū)房房、一個(gè)衛(wèi)衛(wèi)生間和一一個(gè)步入式式更衣室。。雙拼別墅戶(hù)型設(shè)計(jì)：：總建筑面積積：233.02平平方米；1層建筑面面積：95.96平平方米；2層建筑面面積：70.22平平方米；2．5層建建筑面積：：66.84平方米米；花園面積：：205平平方米；露臺(tái)面積：：43.04平方米米。雙拼拼別別墅墅聯(lián)排排別別墅墅（（TOWNHOUSE））層數(shù)數(shù)：：建建議議做做2.5層層；；車(chē)庫(kù)庫(kù)：：庭庭院院停停車(chē)車(chē)位位1個(gè)個(gè)；；面積積：：地地上上建建筑筑面面積積200平平方方米米左左右右；；私私家家花花園園面面積積在在80平平方方米米以以上上；；屋屋頂頂平平臺(tái)臺(tái)面面積積在在35平平方方米米以以上上。。功能能：：1層層要要求求有有門(mén)門(mén)廳廳、、客客廳廳、、餐餐廳廳、、廚廚房房、、衛(wèi)衛(wèi)生生間間。。2層層要要求求有有有有2個(gè)個(gè)臥臥室室、、1個(gè)個(gè)衛(wèi)衛(wèi)生生間間。。三層層為為主主臥臥區(qū)區(qū)，，有有一一個(gè)個(gè)主主臥臥室室，，主主臥臥要要求求配配有有主主衛(wèi)衛(wèi)、、步步入入式式更更衣衣柜柜等等空空間間。。聯(lián)排排別別墅墅（（TOWNHOUSE））戶(hù)型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)：：總建建筑筑面面積積：：209.5平平方方米米；；1層層建建筑筑面面積積：：90.42平平方方米米；；2層層建建筑筑面面積積：：76.6平平方方米米；；2．．5層層建建筑筑面面積積：：42.03平平方方米米；；花園園面面積積：：75.9平平方方米米；；露臺(tái)臺(tái)面面積積：：38.89平平方方米米。。疊拼拼別別墅墅層數(shù)數(shù)：：4.5層層，，一一梯梯兩兩戶(hù)戶(hù)；；車(chē)庫(kù)庫(kù)：：庭庭院院停停車(chē)車(chē)位位1個(gè)個(gè)；；面積積：：地地上上建建筑筑面面積積160-200平平方方米米之之間間；；功能能：：每每戶(hù)戶(hù)要要求求功功能能齊齊全全，，主主臥臥要要求求配配有有主主衛(wèi)衛(wèi)、、步步入入式式更更衣衣間間等等空空間間，，使使之之具具有有TOWNHOUSE絕絕大大部部分分功功能能。。疊拼拼別別墅墅立體體結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：1、、2層層一一戶(hù)戶(hù)、、3、、4層層一一戶(hù)戶(hù)，，上上下下疊疊拼拼。。下疊疊：：1、、2層層（（送送80平平方方米米以以上上私私家家花花園園和和20平平方方米米以以上上露露臺(tái)臺(tái)））。。首層層單單元元贈(zèng)贈(zèng)送送一一定定面面積積的的花花園園。。南南北北雙雙花花園園設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，花花園園入入戶(hù)戶(hù)，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)獨(dú)獨(dú)門(mén)門(mén)獨(dú)獨(dú)院院尊尊貴貴感感受受。。其其中中以以南南側(cè)側(cè)花花園園為為亮亮點(diǎn)點(diǎn)，，花花園園面面積積可可