資產(chǎn)評估學(xué)9基本方法課件

第10章：資產(chǎn)評估的基本方法

方法是實(shí)現(xiàn)目的的手段，是資產(chǎn)評估科學(xué)性的保證。

方法又是連接理論與實(shí)務(wù)的橋梁。所以，它既可以列入理論，又可以列入實(shí)務(wù)。近幾年的科學(xué)研究，都把方法問題列入理論研究，方法就成為資產(chǎn)評估理論的內(nèi)容。第10章：資產(chǎn)評估的基本方法方法是實(shí)現(xiàn)目的的手段，是1第10章資產(chǎn)評估的基本方法

研究資產(chǎn)評估的方法，有這樣幾個問題必須理解：

1.方法只是實(shí)現(xiàn)目的的手段。方法本身沒有優(yōu)劣之分，只要能達(dá)到目的，完成任務(wù)的方法都是好方法；但方法不是萬能的，它要在一定條件下才能使用，不具備條件時硬性使用，會得出錯誤評估結(jié)果。

2.方法之間比較，各有優(yōu)缺點(diǎn)，運(yùn)用時必須充分考慮各種方法的特點(diǎn)，因時因地因條件而選用方法。

第10章資產(chǎn)評估的基本方法研究資產(chǎn)評估23.評估是價值的專業(yè)判斷，并不是精確計算，所以評估方法強(qiáng)調(diào)的是思路，思路必須清晰、合理，使人信服。

4.評估的方法很多，這里講的都是基本方法。

5.資產(chǎn)評估使用的方法，必須法定或者公允。3.評估是價值的專業(yè)判斷，并不是精確3第一節(jié)：成本法

成本法的基本思路

就是在評估基準(zhǔn)日的市場條件下，再重新建造或購買被評估的資產(chǎn)需要支付的成本價。因?yàn)槿魏瓮顿Y者購買資產(chǎn)，情愿支付的投資額，都不會大于這個重置成本。但所評估資產(chǎn)并非全新狀態(tài)，所以要減去各種貶值。其公式如下：

成本法又稱為重置成本法，它是指按基準(zhǔn)時點(diǎn)的市場條件下的全新狀態(tài)被評估資產(chǎn)完全重置成本（簡稱重置全價），減去業(yè)已存在的各種貶值，從而確定評估資產(chǎn)價值的一類方法總稱。第一節(jié)：成本法成本法的基本思路成4成本法的數(shù)學(xué)表達(dá)公式：被評估資產(chǎn)價值＝完全重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值

這個基本公式是成本法的綜合、概括、觀念總結(jié)。它可以表現(xiàn)若干種具體方法，但萬變不離其宗，都是它的變形。請牢記。該公式由四個要素組成，我們下面的講述，均是按照這些要素進(jìn)行。所以，學(xué)習(xí)時要抓住要點(diǎn)。

這四個要點(diǎn)：即：完全重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值。

成本法的數(shù)學(xué)表達(dá)公式：被評估資產(chǎn)價值＝完全重置成本－實(shí)體5第一個大問題：成本法的四個要素1.重置成本。又稱為完全重置成本。就是指在評估的基準(zhǔn)時點(diǎn)的市場條件下，再重新建造或購置與被評估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)的再取得成本。它又分為復(fù)原重置成本與更新重置成本兩種

第一種：

復(fù)原重置成本

指必須使用與原資產(chǎn)相同的材料、建造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計功能和技術(shù)條件，也就是說，與原資產(chǎn)一模一樣，以評估基準(zhǔn)日的市場價格預(yù)算所需要支付的貨幣額。特點(diǎn)是資產(chǎn)的功能、形狀不變，按現(xiàn)價格、現(xiàn)行費(fèi)用率計價，是資產(chǎn)復(fù)員。它脫離了現(xiàn)實(shí)技術(shù)條件，是一種假定。

第二種：更新重置成本是指可以使用新的代替材料，第一個大問題：成本法的四個要素1.重置成本。又稱為完6可以采用新工藝，但不能改變原資產(chǎn)功能。也是以評估基準(zhǔn)日的市場條件為基準(zhǔn)，購建與被評估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)

復(fù)原重置成本與更新重置成本的異同

相同之處：兩者都是一次性再購建同一資產(chǎn)的成本；都是用現(xiàn)實(shí)市場價格計價；都具有同原資產(chǎn)一樣的功能和生產(chǎn)能力。

不同之處：復(fù)原成本是必須與原資產(chǎn)一模一樣；而更新重置成本雖然與原資產(chǎn)的功能、生產(chǎn)能力相同，但重置時可以采用新材料、新工藝。這樣，二者都以市場現(xiàn)價計價，自然，更新重置成本低些?？梢圆捎眯鹿に嚕荒芨淖冊Y產(chǎn)功能。也是以評估基準(zhǔn)日的市場7

結(jié)論：從比較復(fù)原重置成本與更新重置成本中，我們可見，復(fù)原重置成本大于更新重置成本。什么原因造成的呢？因?yàn)槎叩牟町惥驮谟诟轮刂贸杀究梢允褂眯虏牧?、新工藝，也就是采用了新科學(xué)技術(shù)。這就是復(fù)原重置成本的功能性貶值，也可以用公式表示為：功能性貶值＝復(fù)原重置成本－更新重置成本

結(jié)論：8成本法的第二個要素：實(shí)體貶值

資產(chǎn)實(shí)體貶值一般用相對數(shù)資產(chǎn)貶值率表示，其公式如下：

資產(chǎn)實(shí)體貶值率＝資產(chǎn)實(shí)體貶值÷資產(chǎn)重置成本×100％該指標(biāo)表示資產(chǎn)實(shí)體貶值占資產(chǎn)重置成本的百分?jǐn)?shù)。

資產(chǎn)的實(shí)體貶值又稱為資產(chǎn)的實(shí)體損耗，經(jīng)濟(jì)學(xué)上又稱為有形損耗。它是資產(chǎn)在使用或存放過程中，由于使用和大自然作用而產(chǎn)生的物理性損耗。用貨幣來表示就是資產(chǎn)實(shí)體貶值。成本法的第二個要素：實(shí)體貶值資產(chǎn)實(shí)體貶值一般用相9資產(chǎn)實(shí)體損耗與資產(chǎn)的三種壽命經(jīng)濟(jì)壽命：它是指資產(chǎn)從投入使用到再使用經(jīng)濟(jì)不合算而停止使用的時間過程。經(jīng)濟(jì)不合算是指維持資產(chǎn)運(yùn)營所需要的投入與其產(chǎn)出相比而言。它與物理壽命、科技進(jìn)步、市場環(huán)境、國家政策有直接關(guān)系。

一般我們都說實(shí)體損耗，與其相關(guān)的還有一個概念叫“壽命”，但資產(chǎn)的壽命有三種：物理壽命：它是指資產(chǎn)從購建完畢交付使用到不能使用為止的時間過程。物理壽命取決于資產(chǎn)自身質(zhì)量，以及使用、維修情況。技術(shù)壽命：它是指資產(chǎn)從投入使用到技術(shù)陳舊過時為止的時間過程。它主要取決于科學(xué)技術(shù)發(fā)展速度和資產(chǎn)更新?lián)Q代時間。資產(chǎn)實(shí)體損耗與資產(chǎn)的三種壽命經(jīng)濟(jì)壽命：它是指資產(chǎn)從投入使用到10又一個計算資產(chǎn)貶值的指標(biāo)：資產(chǎn)成新率資產(chǎn)成新率＝資產(chǎn)尚可使用時間÷（資產(chǎn)已使用時間＋資產(chǎn)尚可使用時間）資產(chǎn)成新率與資產(chǎn)的有形損耗率的關(guān)系：

資產(chǎn)成新率＋有形損耗率＝1

資產(chǎn)成新率＝1－有形損耗率有形損耗率＝1－資產(chǎn)成新率

資產(chǎn)成新率是表示資產(chǎn)新舊程度的指標(biāo)。也可以理解為資產(chǎn)現(xiàn)實(shí)狀態(tài)與全新狀態(tài)的比率。它從另一個角度表示資產(chǎn)貶值程度。又一個計算資產(chǎn)貶值的指標(biāo)：資產(chǎn)成新率資產(chǎn)成新率＝資產(chǎn)尚可使11第三個要素：資產(chǎn)的功能性貶值

同學(xué)們學(xué)過“無形損耗”，這也是無形損耗的一種。但你必須區(qū)別由于勞動生產(chǎn)率提高，新制造的資產(chǎn)所含社會必要勞動時間縮短，而使同類資產(chǎn)價值降低那種無形損耗。這是由于科技進(jìn)步，新制造的資產(chǎn)比原有同類資產(chǎn)運(yùn)營成本低，原有資產(chǎn)產(chǎn)生超額運(yùn)營成本而引起的貶值。具體計算方法，后面講述。

資產(chǎn)的功能性貶值是指由于科學(xué)技術(shù)進(jìn)步而引起新制造的資產(chǎn)功能比原來制造的同類資產(chǎn)功能先進(jìn)，所形成的原來資產(chǎn)貶值。第三個要素：資產(chǎn)的功能性貶值同學(xué)們學(xué)過“無形損耗”12成本法的第四個要素：經(jīng)濟(jì)性貶值

資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)型貶值，是指由于外部環(huán)境和經(jīng)濟(jì)條件發(fā)生重大變化，從而導(dǎo)致資產(chǎn)利用率降低，或者閑置，資產(chǎn)的收益明顯下降。自然，資產(chǎn)價值產(chǎn)生損失。成本法的第四個要素：經(jīng)濟(jì)性貶值資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)型貶值，13第二個問題：成本法的應(yīng)用前提條件

成本法并不是萬能的，到處均可應(yīng)用。它的運(yùn)用需要一定的前提條件，如下：

其一，資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)，或者假定其處于繼續(xù)使用狀態(tài)。因?yàn)橹刂贸杀臼乾F(xiàn)實(shí)市場條件下資產(chǎn)的再取得成本，只有資產(chǎn)繼續(xù)使用才能為潛在投資者接受。

其二，應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料的基礎(chǔ)上，許多信息、數(shù)據(jù)指標(biāo)需要通過歷史資料獲取。同時，現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或可比性。

其三，形成資產(chǎn)價值的勞動是必須的。勞動耗費(fèi)區(qū)分為有效和無效耗費(fèi)，成本法只承認(rèn)社會或行業(yè)平均水平。第二個問題：成本法的應(yīng)用前提條件成本法并不是14第三個問題：完全重置成本的估算方法1.直接法（又稱重置核算法）

這種方法是按資產(chǎn)的成本構(gòu)成項目為依據(jù)，以現(xiàn)行市場料、工、費(fèi)為標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行成本核算，累加得到資產(chǎn)的重置成本。在實(shí)際工作中，測算過程又分為兩種類型：一種為購買型，另一種為自建型。下面分別敘述這兩種類型：

這里的思路是按成本法的四個要素，分別求出各要素估算值，然后利用成本法基本公式，計算資產(chǎn)價值。重置成本估算講4種方法。第三個問題：完全重置成本的估算方法1.直接法（又稱重置核算法15一為購買型：就是以從市場購買資產(chǎn)方式作為資產(chǎn)重置過程，一般包括買價，運(yùn)雜費(fèi)和安裝調(diào)試費(fèi)。如果資產(chǎn)不需要運(yùn)輸、安裝，買價就是重置成本。

二為自建型：就是把自建資產(chǎn)作為重置方式，根據(jù)工程成本項目，分別核算所需的料、工、費(fèi)以及必要的資金成本和開發(fā)者合理收益，分析計算出重置成本。重點(diǎn)說明一下重置成本應(yīng)該包括開發(fā)者的合理收益。一是重置成本是按現(xiàn)行市場條件下重新購建一項全新資產(chǎn)所支付的貨幣總額，應(yīng)該包括開發(fā)者和制造商的合理收益。二是資產(chǎn)評估旨在了解被評估資產(chǎn)的模擬條件下交易價格。三是保持評估的標(biāo)準(zhǔn)一致性，因?yàn)榍懊娴馁I價中就包括了開發(fā)者和制造商的利潤在內(nèi)。當(dāng)然，合理收益應(yīng)該是現(xiàn)行行業(yè)平均收益水平。一為購買型：就是以從市場購買資產(chǎn)方式作為資產(chǎn)重置過16重置核算法的應(yīng)用舉例

買價＝50000運(yùn)雜費(fèi)＝1000

安裝成本：直接成本＝原材料＋直接人工

＝300＋500＝800

間接成本＝500×80％＝400安裝成本合計＝800＋400＝1200設(shè)備重置成本＝50000＋1000＋1200＝52200（元）例如：重置購建設(shè)備一套，現(xiàn)行市價每臺50000元，發(fā)生運(yùn)雜費(fèi)1000元，直接安裝成本800元，在安裝成本中：原材料300元，人工成本500元。根據(jù)大量統(tǒng)計資料分析，安裝成本中的間接費(fèi)用占人工成本的80％，計算重置成本？重置核算法的應(yīng)用舉例買價＝50172.價格指數(shù)法

價格指數(shù)法的計算公式如下：重置成本＝資產(chǎn)帳面價值×物價變動指數(shù)或者是：重置成本＝資產(chǎn)帳面價值×（1＋物價變動指數(shù)）×（1+物價變動指數(shù)）×……公式中的物價變動指數(shù)，一式為定基物價指數(shù)；二式為環(huán)比物價指數(shù)。價格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價格變動指數(shù)，將被評估資產(chǎn)的賬面價值（歷史成本）調(diào)整為重置成本的一種方法。2.價格指數(shù)法價格指數(shù)法的計算公式如下：價格指數(shù)法是利用18價格指數(shù)法應(yīng)用舉例則：應(yīng)用公式二計算：被評估資產(chǎn)重置成本＝200000×（1＋11.7％）×（1＋17％）×（1＋30.5％）×（1＋6.9％）×（1＋4.8％）＝200000×191％＝382000（元）

例如：某資產(chǎn)購建于1998年，賬面價值60000元，當(dāng)時該類資產(chǎn)的價格指數(shù)為106％，評估基準(zhǔn)日該類資產(chǎn)的價格指數(shù)為159％，評估資產(chǎn)的重置成本？則：應(yīng)用公式計算：被評估資產(chǎn)重置成本＝60000×（159％÷106％）＝90000（元）

又如：被評估資產(chǎn)賬面價值20萬元，2000年建成，2005年評估，經(jīng)調(diào)查得知，該類資產(chǎn)環(huán)比價格指數(shù)分別為：2001年＋11.7；2002年＋17％；2003年＋30.5％；2004年＋6.9％；2005年＋4.8％。價格指數(shù)法應(yīng)用舉例則：應(yīng)用公式二計算：例如：某資產(chǎn)購193.生產(chǎn)能力比例法

這種方法是在市場上尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本，參照物生產(chǎn)能力與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力比例，估算被評估資產(chǎn)的重置成本。具體計算公式如下：

被評估資產(chǎn)重置成本＝被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量÷參照物年產(chǎn)量×參照物重置成本

下面舉例說明：3.生產(chǎn)能力比例法這種方法是在市場上尋找20生產(chǎn)能力比例法應(yīng)用舉例根據(jù)生產(chǎn)能力法的計算公式，則可作：

被評估資產(chǎn)重置成本＝被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量÷參照物年產(chǎn)量×參照物重置成本＝4000÷5000×50000＝40000（元）例如：某被評估機(jī)器年產(chǎn)量4000件，從市場上找到相同的參照物資產(chǎn)，年產(chǎn)量為5000件，重置成本為5萬元，運(yùn)用生產(chǎn)能力法評估？生產(chǎn)能力比例法應(yīng)用舉例根據(jù)生產(chǎn)能力法的計算公式，則可作：例如214.規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

資產(chǎn)A的生產(chǎn)能力比資產(chǎn)B的生產(chǎn)能力大一倍，但制造成本卻不一定大一倍。也就是說，生產(chǎn)能力與成本只是成同方向變化，而不是等比例變化，這是規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益作用的結(jié)果，其關(guān)系用下列公式表示：

前面講的生產(chǎn)能力比例法是假定資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與其制造成本成線性關(guān)系（即正比例），但分析發(fā)現(xiàn)，許多資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與制造成本并不存在比例關(guān)系。因此，有了規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。4.規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法資產(chǎn)A的生產(chǎn)能力比資產(chǎn)B22

公式中的指數(shù)x是一個經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。在美國，這個經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)一般在0.4至1.2間，如加工工業(yè)一般為0.7而房地產(chǎn)業(yè)一般為0.9。我國沒有形成統(tǒng)一經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，評估中要謹(jǐn)慎應(yīng)用此種方法。

以上講述了四種確定重置成本的方法，不局限這幾種方法，至于選用那種方法，應(yīng)根據(jù)評估對象和可以收集到的資料，具體情況，具體分析。但方法一定要“法定”、“公允”。公式中的指數(shù)x是一個經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效23第四個問題：實(shí)體性貶值測定方法

1.觀察法。也稱成新率法，它是由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)員對被評估資產(chǎn)的主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、改造等情況，將其與全新狀態(tài)資產(chǎn)相比，確定其成新率。計算公式為：

資產(chǎn)實(shí)體貶值＝重置成本×（1－成新率）實(shí)體性貶值的測定方法很多，我們只講述常用的三種方法：第四個問題：實(shí)體性貶值測定方法1.觀察法。實(shí)體性貶242.使用年限法使用年限法的計算公式：資產(chǎn)實(shí)體貶值＝（重置成本－預(yù)計殘值）÷總使用年限×實(shí)際已使用年限公式中：預(yù)計殘值是指資產(chǎn)報廢時凈收回金額。

總使用年限是實(shí)際已使用年限與尚可使用年限之和。

這樣，又有下面兩個公式：使用年限法是利用被評估資產(chǎn)的實(shí)際使用年限與其總使用年限的比值來判斷資產(chǎn)實(shí)體貶值程度，進(jìn)而估測資產(chǎn)實(shí)體性貶值。2.使用年限法使用年限法的計算公式：使用年限法是利25總使用年限＝實(shí)際已使用年限＋尚可使用年限

實(shí)際已使用年限＝名義使用年限×資產(chǎn)利用率所謂名義使用年限是指資產(chǎn)從購進(jìn)到評估的自然時間。實(shí)際使用年限是指資產(chǎn)實(shí)際損耗的年限。實(shí)際使用年限與名義使用年限有差距，需要計算調(diào)整。資產(chǎn)利用率＝實(shí)際使用時間÷法定使用時間×100％當(dāng)資產(chǎn)利用率大于1時，資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)；反之，利用不足。總使用年限＝實(shí)際已使用年限＋尚可使用年限

實(shí)際已使用年限＝名26例如：某資產(chǎn)2000年5月購進(jìn)，2005年5月評估，名義使用時間是5年，法定使用時間是每天8小時，但企業(yè)實(shí)行兩班輪流工作，每班每天實(shí)際使用7.5小時，求資產(chǎn)利用率和實(shí)際使用年限？

資產(chǎn)利用率＝實(shí)際使用時間÷法定使用時間×100％＝（5×360×15）÷（5×360×8）×100％＝27000÷14400×100％＝1.875×100％

＝187.5％

實(shí)際使用年限＝名義使用年限×資產(chǎn)利用率＝5×187.5

＝9.375（年）例如：某資產(chǎn)2000年5月購進(jìn)，2005年5月評估，名義使用273.修復(fù)費(fèi)用法

這種方法用來評估一些無法測定實(shí)體損耗，但又能計算修復(fù)全新功能時費(fèi)用的資產(chǎn)。

我國首例評估應(yīng)用于東北“小豐滿”水電站，因?yàn)榻亓鞯乃啻髩螣o法測定實(shí)體性損耗，只能用此方法評估。

這種方法是利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所需要支付的費(fèi)用金額來直接估算資產(chǎn)實(shí)體貶值的一種方法。所謂修復(fù)費(fèi)用，包括零部件的更換、修復(fù)、改造、停工損失，如果資產(chǎn)通過修復(fù)可以達(dá)到全新狀態(tài)的功能，可以認(rèn)為修復(fù)費(fèi)用就是資產(chǎn)的實(shí)體性損耗。3.修復(fù)費(fèi)用法這種方法用來評估一些無28第五個問題：功能型貶值的測定

功能性貶值也是無形損耗的一種，但要區(qū)別經(jīng)濟(jì)學(xué)中所講的“無形損耗”。

經(jīng)濟(jì)學(xué)中所講的“無形損耗”是科技進(jìn)步促使生產(chǎn)此種商品的社會必要勞動時間縮短，導(dǎo)致商品價值降低。

這里是科技進(jìn)步，老資產(chǎn)成本消耗高，造成資產(chǎn)貶值。

功能性貶值是指由于技術(shù)落后而造成的資產(chǎn)貶值。估算功能性貶值時，主要根據(jù)資產(chǎn)的效用、生產(chǎn)加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異，造成的成本高、效益低，確定其貶值。第五個問題：功能型貶值的測定功能性貶值也是無形損29功能性貶值估算可以按下列步驟進(jìn)行：

1.將被評估資產(chǎn)的年運(yùn)營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營成本進(jìn)行比較；

2.計算二者之間差異，確定新舊資產(chǎn)超額運(yùn)營成本；3.確定凈超額運(yùn)營成本。由于企業(yè)支付的運(yùn)營成本是在所得稅前扣除的，企業(yè)支付超額運(yùn)營成本會導(dǎo)致稅前利潤下降，所得稅額降低，使得企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)營成本低于其支付額。因此，凈超額運(yùn)營成本是超額運(yùn)營成本扣除所得稅額。

4.估計被評估資產(chǎn)剩余使用時間（尚可使用年限）；

5.以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，將其剩余使用年限內(nèi)超額運(yùn)營成本折現(xiàn)求和。

具體見教材第64頁例題2-17功能性貶值估算可以按下列步驟進(jìn)行：1.將被評估資產(chǎn)30

被評估資產(chǎn)被評估資產(chǎn)＝Σ×折現(xiàn)系數(shù)功能性貶值額凈超額運(yùn)營成本被評估資產(chǎn)的功能性貶值計算公式如下：例如：某種機(jī)器設(shè)備，技術(shù)先進(jìn)的比原有老設(shè)備效率高，節(jié)約工資費(fèi)用，有關(guān)資料如下：技術(shù)先進(jìn)的新設(shè)備技術(shù)落后老設(shè)備月產(chǎn)量（件）10001000單件產(chǎn)品工資（元）12月工資成本（元）10002000年工資差異（2000－1000）×1212000資產(chǎn)尚可使用年限（年）5

被評估資產(chǎn)被評估資產(chǎn)31

如果企業(yè)所得稅率為25％，折現(xiàn)率扣除物價上漲因素，定為10％。

則：查表可知，10％，5年的折現(xiàn)系數(shù)為3.7908?？梢杂嬎闳缦拢汗δ苄再H值＝12000×（1－25％）×3.7908＝9000×3.7908＝341117.2（元）

應(yīng)該指出：這只是計算工資費(fèi)用造成的功能性貶值。如果，還有其他因素造成的，可以用相同方法計算，然后加總。如果企業(yè)所得稅率為25％，折現(xiàn)率扣除物價上32第六個問題：經(jīng)濟(jì)性貶值的測定

資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)型貶值，必須確有證據(jù)表明其已經(jīng)存在，微乎其微的可以忽略不計。

它有兩種計算方法，一為間接計算法；一為直接計算法。分別講述如下：

資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值主要表現(xiàn)為由于外界的因素造成，運(yùn)營中的資產(chǎn)利用率下降，甚至閑置，進(jìn)而引起收益下降。第六個問題：經(jīng)濟(jì)性貶值的測定資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)型貶值，必須確331.間接計算法經(jīng)濟(jì)型貶值率＝[1－（資產(chǎn)預(yù)計可利用生產(chǎn)能力÷資產(chǎn)原設(shè)計能力）]x

×100％

公式中的指數(shù)x為功能價值指數(shù)，實(shí)踐中多采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，數(shù)值一般為，0.6至0.7之間。經(jīng)濟(jì)型貶值額的計算，應(yīng)以被評估對象的重置成本為基數(shù)，按確定的經(jīng)濟(jì)型貶值率計算。1.間接計算法經(jīng)濟(jì)型貶值率＝[1－（資產(chǎn)預(yù)計可利用生產(chǎn)能力÷342.直接計算法經(jīng)濟(jì)性貶值額＝資產(chǎn)年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）

公式中的（P/A,r,n）為年金現(xiàn)值系數(shù)，又稱為折現(xiàn)率。例如，某生產(chǎn)線設(shè)計能力為20000噸，因?yàn)槭袌鲎兓?，在未來使用年限?nèi)，估計每年至少減少產(chǎn)量6000噸，根據(jù)所述條件，據(jù)以計算如下：經(jīng)濟(jì)性貶值率＝[1－（14000÷20000）x]×100％＝[1－0.81]×100％＝19％2.直接計算法經(jīng)濟(jì)性貶值額＝資產(chǎn)年收益損失額×（135再如：承上例，假定每年減少產(chǎn)量6000噸，每噸凈利潤為100元，該生產(chǎn)線尚可使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的投資回報率10％（又稱行業(yè)平均利潤率），所得稅率33％，計算經(jīng)濟(jì)型貶值額如下：貶值額＝（6000×100）×（1－33％）×（P/A,10%,3）＝402000×2.4689＝999734（元）

在實(shí)際工作中，也有經(jīng)濟(jì)性溢價情況，即評估對象及產(chǎn)品有良好市場前景，或有重大利好政策，資產(chǎn)就可能有經(jīng)濟(jì)性溢價。再如：承上例，假定每年減少產(chǎn)量6000噸，每噸凈利潤為10036第二節(jié)市場法

市場法的基本思路是根據(jù)替代原則，到現(xiàn)實(shí)市場上尋找相同或者相似的資產(chǎn)最近成交價格，采用比較或類比的技術(shù)方法，估測資產(chǎn)價值。因?yàn)槿魏稳速徶觅Y產(chǎn)時，所愿意支付的價格不會高于市場上相同用途的替代品現(xiàn)行市價。因此，這是最基本的最直接的評估方法。

市場法又稱為現(xiàn)行市價法。是指利用市場上相同或者類似資產(chǎn)的最近交易價格，經(jīng)過直接比較或者類比分析，用以估測資產(chǎn)價值的各種技術(shù)方法統(tǒng)稱。第二節(jié)市場法市場法的基本思路是根據(jù)替372.應(yīng)用市場法評估的基本前提

1.要有一個公開活躍的資產(chǎn)市場；

2.市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易；

3.可比資產(chǎn)的技術(shù)參數(shù)是可以收集到的。

任何科學(xué)的應(yīng)用，必須具備一定的前提條件，不可能是萬能的。沒有放之四海而皆準(zhǔn)的真理。用市場法評估，需要滿足三個條件：2.應(yīng)用市場法評估的基本前提1.要有一個公開活383.市場法評估的操作程序1.確認(rèn)資產(chǎn)，明確評估目的；2.調(diào)查市場，選取參照物；3.確定可比與不可比指標(biāo)；4.對比指標(biāo)，量化差異（多個參照物應(yīng)平均）；5.專業(yè)分析，調(diào)整評估結(jié)果；6.最后結(jié)論，寫出評估報告。運(yùn)用市場法評估，大體經(jīng)歷以下六個具體步驟：3.市場法評估的操作程序1.確認(rèn)資產(chǎn)，明確評估目的；運(yùn)用市場39市場法評估程序大體如下圖：確認(rèn)資產(chǎn)，明確評估目的調(diào)查市場，選取參照物確定可比與不可比指標(biāo)對比指標(biāo)，量化差異專業(yè)分析，調(diào)整評估結(jié)果最后結(jié)論，寫出評估報告市場法評估程序大體如下圖：確認(rèn)資產(chǎn)，明確評估目的調(diào)查市場，選404.影響市場法評估的主要因素單項資產(chǎn)評估影響價格的因素：

1.生產(chǎn)成本；

2.市場供求關(guān)系；

3.交易條件；

4.資產(chǎn)自身質(zhì)量。市場中交易的資產(chǎn)，價格受多種因素影響，因此，要求評估師關(guān)注影響資產(chǎn)價格的因素。應(yīng)把資產(chǎn)分為單項與整體資產(chǎn)兩大類闡述：4.影響市場法評估的主要因素單項資產(chǎn)評估影響價格市場中交易的41整體資產(chǎn)評估影響價格主要因素

1.獲利能力整體資產(chǎn)是一系列單項資產(chǎn)組合，購買者的目的是要獲得獲利能力。一般說來獲利能力越高，市場價格越高。

2.產(chǎn)業(yè)前景其在國民經(jīng)濟(jì)中的地位，發(fā)展前景如何？3.承載無形資產(chǎn)狀況。

4.資產(chǎn)所處的地理位置與交通條件

整體資產(chǎn)評估影響價格主要因素1.獲利能力425.市場法的具體應(yīng)用方法

市場法實(shí)際上是一種評估思路下的若干具體評估方法的集合。它們大體可以分為兩大類。其一是直接比較法；其二是類比調(diào)整法。

對于這兩大類，我們分別講述如下，每一類又分為若干種具體方法。5.市場法的具體應(yīng)用方法市場法實(shí)際上是一種評43第一大類：直接比較法直接比較法的基本公式是：評估值＝參照物成交價格×評估對象特征÷參照物特征或者：

評估值＝參照物合理成交價格

直接比較法也包擴(kuò)若干種具體方法，講述如下五種：

直接比較法就是參照物與被評估資產(chǎn)直接比較，要求必須是相同資產(chǎn)或者基本相似的資產(chǎn)，否則，沒有可比性。第一大類：直接比較法直接比較法的基本公式是：直接比441.現(xiàn)行市價法

當(dāng)評估資產(chǎn)本身具有現(xiàn)行市價，也就是現(xiàn)在市場上正賣此種資產(chǎn)，或者所選參照物基本相同，可以直接利用市場價格做為評估物的評估價值。例如，可上市流通的股票、債券可按其評估基準(zhǔn)日的收盤價做為評估價值；批量生產(chǎn)的設(shè)備、汽車可以按同品牌、同型號、同規(guī)格、同廠家的現(xiàn)行市場價做為評估價值。1.現(xiàn)行市價法當(dāng)評估資產(chǎn)本身具有現(xiàn)行市452.市價折扣法數(shù)學(xué)表達(dá)公式為：

評估值＝參照物成交價×（1－折扣率）此種方法，只適用于被評估資產(chǎn)與參照物相同，只存在交易條件方面差異。下面舉例說明：

市價折扣法是以參照物成交價為基礎(chǔ)，考慮到被評估資產(chǎn)的銷售條件、銷售時限等方面不利因素，憑經(jīng)驗(yàn)設(shè)定一個折扣率來評估。2.市價折扣法數(shù)學(xué)表達(dá)公式為：市價折扣法是以參照物46例如：某資產(chǎn)欲快速變現(xiàn)，在評估基準(zhǔn)日與其完全相同的資產(chǎn)銷售價格為10萬元，注冊資產(chǎn)評估師分析，因?yàn)榧庇谧儸F(xiàn)，應(yīng)打40％的折扣率，評估依據(jù)公式計算如下：

資產(chǎn)評估值＝參照物價格×（1－折扣率）

＝100000×（1－40％）＝100000×60％＝60000（元）例如：某資產(chǎn)欲快速變現(xiàn)，在評估基準(zhǔn)日與其完全相同的資產(chǎn)銷售價473.功能價值類比法（又稱類比估價法）（1）資產(chǎn)功能與其價值呈線性關(guān)系的，稱為生產(chǎn)能力比例法，數(shù)學(xué)表達(dá)公式：

評估值＝參照物成交價（被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）

除了生產(chǎn)能力，還可其他能力比較。

功能價值法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估資產(chǎn)之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整，估測評估資產(chǎn)價值的一種方法。根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價值之間的關(guān)系，可分為線性關(guān)系與指數(shù)關(guān)系兩種情況，下面分別講述：3.功能價值類比法（又稱類比估價法）（1）資產(chǎn)功能與其價值呈48生產(chǎn)能力比例法舉例說明

例如，某資產(chǎn)年產(chǎn)量270萬噸，市場選取到的參照物年產(chǎn)量360萬噸，評估基準(zhǔn)日參照物的交易價格100萬元。評估資產(chǎn)價值。被評估資產(chǎn)價值＝參照物成交價×（被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）＝100×270÷360＝75（萬元）生產(chǎn)能力比例法舉例說明49（2）資產(chǎn)功能與其價值呈指數(shù)關(guān)系的，叫規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法其數(shù)學(xué)表達(dá)式為：

評估值＝參照物成交×（評估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）x下面舉例說明該種方法的應(yīng)用：（2）資產(chǎn)功能與其價值呈指數(shù)關(guān)系的，叫規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法其數(shù)50例如：被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力270萬噸，市場參照物的年生產(chǎn)能力360萬噸，評估基準(zhǔn)日參照物的成交價100萬元，該類資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為0.7，確定被評估資產(chǎn)價值。評估值＝100×（270÷360）x

＝100×0.750.7

＝81.8（萬元）例如：被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力270萬噸，市場參照物的年生產(chǎn)能力514.價格指數(shù)法（又稱物價指數(shù)法）

其計算公式為：資產(chǎn)評估值＝參照物成交價格×（1＋物價變動指數(shù)）或者：資產(chǎn)評估值＝參照物成交價格×物價指數(shù)

下面舉例說明：

物價指數(shù)法是以參照物成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物成交時間與評估對象的評估基準(zhǔn)日之間物價變動情況，調(diào)整估測評估對象的價值。4.價格指數(shù)法（又稱物價指數(shù)法）其計算公式為：52這種方法，一般運(yùn)用于評估資產(chǎn)與參照物之間只有時間因素差異，而且時間不長。當(dāng)然，此方法稍作調(diào)整，就是后面我們要講的市場售價類比法中估測時間差異系數(shù)的方法。例如：某資產(chǎn)評估時從市場上找到相同參照物，但是6個月前成交的，成交價10萬元。這半年間物價上漲了3％，評估資產(chǎn)價值。

資產(chǎn)評估值＝參照物成交價格×物價指數(shù)＝10×（1＋3％）＝10.3（萬元）這種方法，一般運(yùn)用于評估資產(chǎn)與參照物之間只有時間因素差異，而53第三節(jié)：收益法本節(jié)要講述下列問題：1.收益法的基本思路；2.收益法的應(yīng)用前提條件；3.收益法的主要因素；4.基本參數(shù)的確定；5.收益法的優(yōu)缺點(diǎn)；6.收益法的應(yīng)用舉例

收益法是指通過預(yù)測被評估對象未來的預(yù)期收益，并折現(xiàn)成現(xiàn)值，借以估算被評估資產(chǎn)市場現(xiàn)值的各種資產(chǎn)評估方法統(tǒng)稱。第三節(jié)：收益法本節(jié)要講述下列問題：收益法是指通過54第一個問題：收益法的基本思路

收益法的思路就是購買者肯在資產(chǎn)上投資，就是看到了資產(chǎn)的效用，預(yù)期會給其帶來收益。也就是說，他購買的是附在資產(chǎn)上面的收益權(quán)。他所愿意支付的貨幣額，一定要比資產(chǎn)預(yù)期帶來的收益額折現(xiàn)值少，即有回報，他才有可能向該資產(chǎn)投資。所以，投資前他必須預(yù)測資產(chǎn)的未來收益折現(xiàn)值。

資產(chǎn)評估就是利用這種思路以利求本，即用本金化或者折現(xiàn)的途徑，估測資產(chǎn)的價值。如果，投資額100萬元，年收益率10％，求收益額，誰都會?，F(xiàn)在是反過來，如果年收益10萬元，收益率10％，求投入資本額？這就是倒求資本。收益法評估就是倒求資本的思路，只不過收益期限長了，需要折現(xiàn)成現(xiàn)值而已。第一個問題：收益法的基本思路收益法的思55第二個問題：收益法的應(yīng)用條件

收益法評估是依據(jù)資產(chǎn)未來預(yù)期收益經(jīng)折現(xiàn)或本金化處理來估測資產(chǎn)價值。它涉及到三個要素：一是被評估資產(chǎn)預(yù)期收益；二是折現(xiàn)率或稱本金化率；三是被評估資產(chǎn)預(yù)期取得收益的持續(xù)時間。能否清晰地把握這三個要素，就成為能否運(yùn)用收益法的基本前提。從這種意義上講，應(yīng)用收益法的前提是：

1.被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測，并可以用貨幣計量；

2.獲得預(yù)期收益的風(fēng)險可以預(yù)測，并可以用貨幣計量；

3.被評估資產(chǎn)的預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。第二個問題：收益法的應(yīng)用條件收益法評估是依據(jù)資56第三個問題：收益法的基本

參數(shù)（因素）及其確定

收益法評估資產(chǎn)涉及許多技術(shù)參數(shù)（又稱為收益法的因素），分別是：收益額、折現(xiàn)率和獲利期限。

這三項，十分重要。

一是要理解其內(nèi)涵；二是要明確它如何確定。這是應(yīng)用收益法的關(guān)鍵。第三個問題：收益法的基本

參數(shù)（因素）及其確定收益法57第一個參數(shù)：收益額

收益額是應(yīng)用收益法評估的基本參數(shù)之一。它根據(jù)投資回報的原理，指資產(chǎn)正常情況下，能為所有者帶來的收益額。

這個收益額，一般用下面指標(biāo)表示：

未來利稅總額；未來凈利潤；未來凈現(xiàn)金流量。

資產(chǎn)評估的收益額，有兩個顯著特點(diǎn)：

1.是資產(chǎn)的未來收益額，不是歷史收益，也不是現(xiàn)時收益；

2.是客觀收益，而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益。第一個參數(shù)：收益額收益額是應(yīng)用收益法評估的基本參數(shù)58第二個參數(shù)：折現(xiàn)率

折現(xiàn)率是一種期望的投資報酬率，就其構(gòu)成而言，它是由無風(fēng)險利率、風(fēng)險報酬率組成的。

無風(fēng)險利率又稱安全利率，一般是參照同期國庫券利率（我國太低，使用同期存款利率）。

風(fēng)險報酬率是指在無風(fēng)險利率以上部分的投資回報率。這里包括通貨膨脹率。它是指一定時期內(nèi)通貨膨脹的幅度。通常以物價上升和購買力下降程度（百分比）表示。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)是把通貨膨脹率和商品物價上漲率等同的。馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為這是兩個概念，通貨膨脹必然物價上漲；但物價上漲，除了通貨膨脹外，還有商品價值上升，商品供不應(yīng)求，壟斷價格上升等等因素。第二個參數(shù)：折現(xiàn)率折現(xiàn)率是一種期望的投資報酬率，59在資產(chǎn)評估中，因?yàn)橘Y產(chǎn)本身的種類不同、分布的行業(yè)不同、所處的市場條件不同，折現(xiàn)率不相同。

折現(xiàn)率與資本化率在本質(zhì)上是相同的。人們習(xí)慣上把未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率稱為折現(xiàn)率。而把未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率稱為資本化率。至于二者在量上是否相等，主要取決于同一資產(chǎn)未來長短不同時期所面臨的風(fēng)險是否相同。

確定折現(xiàn)率，首先應(yīng)明確折現(xiàn)率的內(nèi)涵。折現(xiàn)率是一個時間優(yōu)先的概念，認(rèn)為將來的收益或者利益，低于現(xiàn)在的同樣收益或利益。并且隨收益時間向未來推移的程度而有序的降低價值。折現(xiàn)作為一個算術(shù)過程，是把一個特定比率應(yīng)用于一個預(yù)期的收益流，從而得出當(dāng)前的價值。在資產(chǎn)評估中，因?yàn)橘Y產(chǎn)本身的種類不同、分布的行業(yè)不同、所處的60第三個參數(shù)：收益期限

收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力的持續(xù)時間，通常以年為時間單位。它由評估師根據(jù)被評估資產(chǎn)的效能及其他相關(guān)條件，以及法律、法規(guī)、契約、合同等加以測定。第三個參數(shù)：收益期限收益期限是指資產(chǎn)具有獲61第四個問題：收益法的技術(shù)應(yīng)用請同學(xué)們打開教材：《資產(chǎn)評估》第44頁，我們看這里的基本公式。第四個問題：收益法的技術(shù)應(yīng)用請同學(xué)們打開教材：62

這是收益法評估的基本數(shù)學(xué)公式，簡稱為折現(xiàn)求和公式。我們就是根據(jù)這個公式來求得資產(chǎn)的若干年收益現(xiàn)值。我來說說其原理：這是收益法評估的基本數(shù)學(xué)公式，簡稱為折63

下面請打開教材51頁，看例2-10，說明這個折現(xiàn)求和公式。下面請打開教材51頁，看例2-10，說64第10章：資產(chǎn)評估的基本方法

方法是實(shí)現(xiàn)目的的手段，是資產(chǎn)評估科學(xué)性的保證。

方法又是連接理論與實(shí)務(wù)的橋梁。所以，它既可以列入理論，又可以列入實(shí)務(wù)。近幾年的科學(xué)研究，都把方法問題列入理論研究，方法就成為資產(chǎn)評估理論的內(nèi)容。第10章：資產(chǎn)評估的基本方法方法是實(shí)現(xiàn)目的的手段，是65第10章資產(chǎn)評估的基本方法

研究資產(chǎn)評估的方法，有這樣幾個問題必須理解：

1.方法只是實(shí)現(xiàn)目的的手段。方法本身沒有優(yōu)劣之分，只要能達(dá)到目的，完成任務(wù)的方法都是好方法；但方法不是萬能的，它要在一定條件下才能使用，不具備條件時硬性使用，會得出錯誤評估結(jié)果。

2.方法之間比較，各有優(yōu)缺點(diǎn)，運(yùn)用時必須充分考慮各種方法的特點(diǎn)，因時因地因條件而選用方法。

第10章資產(chǎn)評估的基本方法研究資產(chǎn)評估663.評估是價值的專業(yè)判斷，并不是精確計算，所以評估方法強(qiáng)調(diào)的是思路，思路必須清晰、合理，使人信服。

4.評估的方法很多，這里講的都是基本方法。

5.資產(chǎn)評估使用的方法，必須法定或者公允。3.評估是價值的專業(yè)判斷，并不是精確67第一節(jié)：成本法

成本法的基本思路

就是在評估基準(zhǔn)日的市場條件下，再重新建造或購買被評估的資產(chǎn)需要支付的成本價。因?yàn)槿魏瓮顿Y者購買資產(chǎn)，情愿支付的投資額，都不會大于這個重置成本。但所評估資產(chǎn)并非全新狀態(tài)，所以要減去各種貶值。其公式如下：

成本法又稱為重置成本法，它是指按基準(zhǔn)時點(diǎn)的市場條件下的全新狀態(tài)被評估資產(chǎn)完全重置成本（簡稱重置全價），減去業(yè)已存在的各種貶值，從而確定評估資產(chǎn)價值的一類方法總稱。第一節(jié)：成本法成本法的基本思路成68成本法的數(shù)學(xué)表達(dá)公式：被評估資產(chǎn)價值＝完全重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值

這個基本公式是成本法的綜合、概括、觀念總結(jié)。它可以表現(xiàn)若干種具體方法，但萬變不離其宗，都是它的變形。請牢記。該公式由四個要素組成，我們下面的講述，均是按照這些要素進(jìn)行。所以，學(xué)習(xí)時要抓住要點(diǎn)。

這四個要點(diǎn)：即：完全重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值。

成本法的數(shù)學(xué)表達(dá)公式：被評估資產(chǎn)價值＝完全重置成本－實(shí)體69第一個大問題：成本法的四個要素1.重置成本。又稱為完全重置成本。就是指在評估的基準(zhǔn)時點(diǎn)的市場條件下，再重新建造或購置與被評估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)的再取得成本。它又分為復(fù)原重置成本與更新重置成本兩種

第一種：

復(fù)原重置成本

指必須使用與原資產(chǎn)相同的材料、建造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計功能和技術(shù)條件，也就是說，與原資產(chǎn)一模一樣，以評估基準(zhǔn)日的市場價格預(yù)算所需要支付的貨幣額。特點(diǎn)是資產(chǎn)的功能、形狀不變，按現(xiàn)價格、現(xiàn)行費(fèi)用率計價，是資產(chǎn)復(fù)員。它脫離了現(xiàn)實(shí)技術(shù)條件，是一種假定。

第二種：更新重置成本是指可以使用新的代替材料，第一個大問題：成本法的四個要素1.重置成本。又稱為完70可以采用新工藝，但不能改變原資產(chǎn)功能。也是以評估基準(zhǔn)日的市場條件為基準(zhǔn)，購建與被評估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)

復(fù)原重置成本與更新重置成本的異同

相同之處：兩者都是一次性再購建同一資產(chǎn)的成本；都是用現(xiàn)實(shí)市場價格計價；都具有同原資產(chǎn)一樣的功能和生產(chǎn)能力。

不同之處：復(fù)原成本是必須與原資產(chǎn)一模一樣；而更新重置成本雖然與原資產(chǎn)的功能、生產(chǎn)能力相同，但重置時可以采用新材料、新工藝。這樣，二者都以市場現(xiàn)價計價，自然，更新重置成本低些?？梢圆捎眯鹿に嚕荒芨淖冊Y產(chǎn)功能。也是以評估基準(zhǔn)日的市場71

結(jié)論：從比較復(fù)原重置成本與更新重置成本中，我們可見，復(fù)原重置成本大于更新重置成本。什么原因造成的呢？因?yàn)槎叩牟町惥驮谟诟轮刂贸杀究梢允褂眯虏牧?、新工藝，也就是采用了新科學(xué)技術(shù)。這就是復(fù)原重置成本的功能性貶值，也可以用公式表示為：功能性貶值＝復(fù)原重置成本－更新重置成本

結(jié)論：72成本法的第二個要素：實(shí)體貶值

資產(chǎn)實(shí)體貶值一般用相對數(shù)資產(chǎn)貶值率表示，其公式如下：

資產(chǎn)實(shí)體貶值率＝資產(chǎn)實(shí)體貶值÷資產(chǎn)重置成本×100％該指標(biāo)表示資產(chǎn)實(shí)體貶值占資產(chǎn)重置成本的百分?jǐn)?shù)。

資產(chǎn)的實(shí)體貶值又稱為資產(chǎn)的實(shí)體損耗，經(jīng)濟(jì)學(xué)上又稱為有形損耗。它是資產(chǎn)在使用或存放過程中，由于使用和大自然作用而產(chǎn)生的物理性損耗。用貨幣來表示就是資產(chǎn)實(shí)體貶值。成本法的第二個要素：實(shí)體貶值資產(chǎn)實(shí)體貶值一般用相73資產(chǎn)實(shí)體損耗與資產(chǎn)的三種壽命經(jīng)濟(jì)壽命：它是指資產(chǎn)從投入使用到再使用經(jīng)濟(jì)不合算而停止使用的時間過程。經(jīng)濟(jì)不合算是指維持資產(chǎn)運(yùn)營所需要的投入與其產(chǎn)出相比而言。它與物理壽命、科技進(jìn)步、市場環(huán)境、國家政策有直接關(guān)系。

一般我們都說實(shí)體損耗，與其相關(guān)的還有一個概念叫“壽命”，但資產(chǎn)的壽命有三種：物理壽命：它是指資產(chǎn)從購建完畢交付使用到不能使用為止的時間過程。物理壽命取決于資產(chǎn)自身質(zhì)量，以及使用、維修情況。技術(shù)壽命：它是指資產(chǎn)從投入使用到技術(shù)陳舊過時為止的時間過程。它主要取決于科學(xué)技術(shù)發(fā)展速度和資產(chǎn)更新?lián)Q代時間。資產(chǎn)實(shí)體損耗與資產(chǎn)的三種壽命經(jīng)濟(jì)壽命：它是指資產(chǎn)從投入使用到74又一個計算資產(chǎn)貶值的指標(biāo)：資產(chǎn)成新率資產(chǎn)成新率＝資產(chǎn)尚可使用時間÷（資產(chǎn)已使用時間＋資產(chǎn)尚可使用時間）資產(chǎn)成新率與資產(chǎn)的有形損耗率的關(guān)系：

資產(chǎn)成新率＋有形損耗率＝1

資產(chǎn)成新率＝1－有形損耗率有形損耗率＝1－資產(chǎn)成新率

資產(chǎn)成新率是表示資產(chǎn)新舊程度的指標(biāo)。也可以理解為資產(chǎn)現(xiàn)實(shí)狀態(tài)與全新狀態(tài)的比率。它從另一個角度表示資產(chǎn)貶值程度。又一個計算資產(chǎn)貶值的指標(biāo)：資產(chǎn)成新率資產(chǎn)成新率＝資產(chǎn)尚可使75第三個要素：資產(chǎn)的功能性貶值

同學(xué)們學(xué)過“無形損耗”，這也是無形損耗的一種。但你必須區(qū)別由于勞動生產(chǎn)率提高，新制造的資產(chǎn)所含社會必要勞動時間縮短，而使同類資產(chǎn)價值降低那種無形損耗。這是由于科技進(jìn)步，新制造的資產(chǎn)比原有同類資產(chǎn)運(yùn)營成本低，原有資產(chǎn)產(chǎn)生超額運(yùn)營成本而引起的貶值。具體計算方法，后面講述。

資產(chǎn)的功能性貶值是指由于科學(xué)技術(shù)進(jìn)步而引起新制造的資產(chǎn)功能比原來制造的同類資產(chǎn)功能先進(jìn)，所形成的原來資產(chǎn)貶值。第三個要素：資產(chǎn)的功能性貶值同學(xué)們學(xué)過“無形損耗”76成本法的第四個要素：經(jīng)濟(jì)性貶值

資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)型貶值，是指由于外部環(huán)境和經(jīng)濟(jì)條件發(fā)生重大變化，從而導(dǎo)致資產(chǎn)利用率降低，或者閑置，資產(chǎn)的收益明顯下降。自然，資產(chǎn)價值產(chǎn)生損失。成本法的第四個要素：經(jīng)濟(jì)性貶值資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)型貶值，77第二個問題：成本法的應(yīng)用前提條件

成本法并不是萬能的，到處均可應(yīng)用。它的運(yùn)用需要一定的前提條件，如下：

其一，資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)，或者假定其處于繼續(xù)使用狀態(tài)。因?yàn)橹刂贸杀臼乾F(xiàn)實(shí)市場條件下資產(chǎn)的再取得成本，只有資產(chǎn)繼續(xù)使用才能為潛在投資者接受。

其二，應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料的基礎(chǔ)上，許多信息、數(shù)據(jù)指標(biāo)需要通過歷史資料獲取。同時，現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或可比性。

其三，形成資產(chǎn)價值的勞動是必須的。勞動耗費(fèi)區(qū)分為有效和無效耗費(fèi)，成本法只承認(rèn)社會或行業(yè)平均水平。第二個問題：成本法的應(yīng)用前提條件成本法并不是78第三個問題：完全重置成本的估算方法1.直接法（又稱重置核算法）

這種方法是按資產(chǎn)的成本構(gòu)成項目為依據(jù)，以現(xiàn)行市場料、工、費(fèi)為標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行成本核算，累加得到資產(chǎn)的重置成本。在實(shí)際工作中，測算過程又分為兩種類型：一種為購買型，另一種為自建型。下面分別敘述這兩種類型：

這里的思路是按成本法的四個要素，分別求出各要素估算值，然后利用成本法基本公式，計算資產(chǎn)價值。重置成本估算講4種方法。第三個問題：完全重置成本的估算方法1.直接法（又稱重置核算法79一為購買型：就是以從市場購買資產(chǎn)方式作為資產(chǎn)重置過程，一般包括買價，運(yùn)雜費(fèi)和安裝調(diào)試費(fèi)。如果資產(chǎn)不需要運(yùn)輸、安裝，買價就是重置成本。

二為自建型：就是把自建資產(chǎn)作為重置方式，根據(jù)工程成本項目，分別核算所需的料、工、費(fèi)以及必要的資金成本和開發(fā)者合理收益，分析計算出重置成本。重點(diǎn)說明一下重置成本應(yīng)該包括開發(fā)者的合理收益。一是重置成本是按現(xiàn)行市場條件下重新購建一項全新資產(chǎn)所支付的貨幣總額，應(yīng)該包括開發(fā)者和制造商的合理收益。二是資產(chǎn)評估旨在了解被評估資產(chǎn)的模擬條件下交易價格。三是保持評估的標(biāo)準(zhǔn)一致性，因?yàn)榍懊娴馁I價中就包括了開發(fā)者和制造商的利潤在內(nèi)。當(dāng)然，合理收益應(yīng)該是現(xiàn)行行業(yè)平均收益水平。一為購買型：就是以從市場購買資產(chǎn)方式作為資產(chǎn)重置過80重置核算法的應(yīng)用舉例

買價＝50000運(yùn)雜費(fèi)＝1000

安裝成本：直接成本＝原材料＋直接人工

＝300＋500＝800

間接成本＝500×80％＝400安裝成本合計＝800＋400＝1200設(shè)備重置成本＝50000＋1000＋1200＝52200（元）例如：重置購建設(shè)備一套，現(xiàn)行市價每臺50000元，發(fā)生運(yùn)雜費(fèi)1000元，直接安裝成本800元，在安裝成本中：原材料300元，人工成本500元。根據(jù)大量統(tǒng)計資料分析，安裝成本中的間接費(fèi)用占人工成本的80％，計算重置成本？重置核算法的應(yīng)用舉例買價＝50812.價格指數(shù)法

價格指數(shù)法的計算公式如下：重置成本＝資產(chǎn)帳面價值×物價變動指數(shù)或者是：重置成本＝資產(chǎn)帳面價值×（1＋物價變動指數(shù)）×（1+物價變動指數(shù)）×……公式中的物價變動指數(shù)，一式為定基物價指數(shù)；二式為環(huán)比物價指數(shù)。價格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價格變動指數(shù)，將被評估資產(chǎn)的賬面價值（歷史成本）調(diào)整為重置成本的一種方法。2.價格指數(shù)法價格指數(shù)法的計算公式如下：價格指數(shù)法是利用82價格指數(shù)法應(yīng)用舉例則：應(yīng)用公式二計算：被評估資產(chǎn)重置成本＝200000×（1＋11.7％）×（1＋17％）×（1＋30.5％）×（1＋6.9％）×（1＋4.8％）＝200000×191％＝382000（元）

例如：某資產(chǎn)購建于1998年，賬面價值60000元，當(dāng)時該類資產(chǎn)的價格指數(shù)為106％，評估基準(zhǔn)日該類資產(chǎn)的價格指數(shù)為159％，評估資產(chǎn)的重置成本？則：應(yīng)用公式計算：被評估資產(chǎn)重置成本＝60000×（159％÷106％）＝90000（元）

又如：被評估資產(chǎn)賬面價值20萬元，2000年建成，2005年評估，經(jīng)調(diào)查得知，該類資產(chǎn)環(huán)比價格指數(shù)分別為：2001年＋11.7；2002年＋17％；2003年＋30.5％；2004年＋6.9％；2005年＋4.8％。價格指數(shù)法應(yīng)用舉例則：應(yīng)用公式二計算：例如：某資產(chǎn)購833.生產(chǎn)能力比例法

這種方法是在市場上尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本，參照物生產(chǎn)能力與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力比例，估算被評估資產(chǎn)的重置成本。具體計算公式如下：

被評估資產(chǎn)重置成本＝被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量÷參照物年產(chǎn)量×參照物重置成本

下面舉例說明：3.生產(chǎn)能力比例法這種方法是在市場上尋找84生產(chǎn)能力比例法應(yīng)用舉例根據(jù)生產(chǎn)能力法的計算公式，則可作：

被評估資產(chǎn)重置成本＝被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量÷參照物年產(chǎn)量×參照物重置成本＝4000÷5000×50000＝40000（元）例如：某被評估機(jī)器年產(chǎn)量4000件，從市場上找到相同的參照物資產(chǎn)，年產(chǎn)量為5000件，重置成本為5萬元，運(yùn)用生產(chǎn)能力法評估？生產(chǎn)能力比例法應(yīng)用舉例根據(jù)生產(chǎn)能力法的計算公式，則可作：例如854.規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

資產(chǎn)A的生產(chǎn)能力比資產(chǎn)B的生產(chǎn)能力大一倍，但制造成本卻不一定大一倍。也就是說，生產(chǎn)能力與成本只是成同方向變化，而不是等比例變化，這是規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益作用的結(jié)果，其關(guān)系用下列公式表示：

前面講的生產(chǎn)能力比例法是假定資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與其制造成本成線性關(guān)系（即正比例），但分析發(fā)現(xiàn)，許多資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與制造成本并不存在比例關(guān)系。因此，有了規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。4.規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法資產(chǎn)A的生產(chǎn)能力比資產(chǎn)B86

公式中的指數(shù)x是一個經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。在美國，這個經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)一般在0.4至1.2間，如加工工業(yè)一般為0.7而房地產(chǎn)業(yè)一般為0.9。我國沒有形成統(tǒng)一經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，評估中要謹(jǐn)慎應(yīng)用此種方法。

以上講述了四種確定重置成本的方法，不局限這幾種方法，至于選用那種方法，應(yīng)根據(jù)評估對象和可以收集到的資料，具體情況，具體分析。但方法一定要“法定”、“公允”。公式中的指數(shù)x是一個經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效87第四個問題：實(shí)體性貶值測定方法

1.觀察法。也稱成新率法，它是由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)員對被評估資產(chǎn)的主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、改造等情況，將其與全新狀態(tài)資產(chǎn)相比，確定其成新率。計算公式為：

資產(chǎn)實(shí)體貶值＝重置成本×（1－成新率）實(shí)體性貶值的測定方法很多，我們只講述常用的三種方法：第四個問題：實(shí)體性貶值測定方法1.觀察法。實(shí)體性貶882.使用年限法使用年限法的計算公式：資產(chǎn)實(shí)體貶值＝（重置成本－預(yù)計殘值）÷總使用年限×實(shí)際已使用年限公式中：預(yù)計殘值是指資產(chǎn)報廢時凈收回金額。

總使用年限是實(shí)際已使用年限與尚可使用年限之和。

這樣，又有下面兩個公式：使用年限法是利用被評估資產(chǎn)的實(shí)際使用年限與其總使用年限的比值來判斷資產(chǎn)實(shí)體貶值程度，進(jìn)而估測資產(chǎn)實(shí)體性貶值。2.使用年限法使用年限法的計算公式：使用年限法是利89總使用年限＝實(shí)際已使用年限＋尚可使用年限

實(shí)際已使用年限＝名義使用年限×資產(chǎn)利用率所謂名義使用年限是指資產(chǎn)從購進(jìn)到評估的自然時間。實(shí)際使用年限是指資產(chǎn)實(shí)際損耗的年限。實(shí)際使用年限與名義使用年限有差距，需要計算調(diào)整。資產(chǎn)利用率＝實(shí)際使用時間÷法定使用時間×100％當(dāng)資產(chǎn)利用率大于1時，資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)；反之，利用不足?？偸褂媚晗蓿綄?shí)際已使用年限＋尚可使用年限

實(shí)際已使用年限＝名90例如：某資產(chǎn)2000年5月購進(jìn)，2005年5月評估，名義使用時間是5年，法定使用時間是每天8小時，但企業(yè)實(shí)行兩班輪流工作，每班每天實(shí)際使用7.5小時，求資產(chǎn)利用率和實(shí)際使用年限？

資產(chǎn)利用率＝實(shí)際使用時間÷法定使用時間×100％＝（5×360×15）÷（5×360×8）×100％＝27000÷14400×100％＝1.875×100％

＝187.5％

實(shí)際使用年限＝名義使用年限×資產(chǎn)利用率＝5×187.5

＝9.375（年）例如：某資產(chǎn)2000年5月購進(jìn)，2005年5月評估，名義使用913.修復(fù)費(fèi)用法

這種方法用來評估一些無法測定實(shí)體損耗，但又能計算修復(fù)全新功能時費(fèi)用的資產(chǎn)。

我國首例評估應(yīng)用于東北“小豐滿”水電站，因?yàn)榻亓鞯乃啻髩螣o法測定實(shí)體性損耗，只能用此方法評估。

這種方法是利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所需要支付的費(fèi)用金額來直接估算資產(chǎn)實(shí)體貶值的一種方法。所謂修復(fù)費(fèi)用，包括零部件的更換、修復(fù)、改造、停工損失，如果資產(chǎn)通過修復(fù)可以達(dá)到全新狀態(tài)的功能，可以認(rèn)為修復(fù)費(fèi)用就是資產(chǎn)的實(shí)體性損耗。3.修復(fù)費(fèi)用法這種方法用來評估一些無92第五個問題：功能型貶值的測定

功能性貶值也是無形損耗的一種，但要區(qū)別經(jīng)濟(jì)學(xué)中所講的“無形損耗”。

經(jīng)濟(jì)學(xué)中所講的“無形損耗”是科技進(jìn)步促使生產(chǎn)此種商品的社會必要勞動時間縮短，導(dǎo)致商品價值降低。

這里是科技進(jìn)步，老資產(chǎn)成本消耗高，造成資產(chǎn)貶值。

功能性貶值是指由于技術(shù)落后而造成的資產(chǎn)貶值。估算功能性貶值時，主要根據(jù)資產(chǎn)的效用、生產(chǎn)加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異，造成的成本高、效益低，確定其貶值。第五個問題：功能型貶值的測定功能性貶值也是無形損93功能性貶值估算可以按下列步驟進(jìn)行：

1.將被評估資產(chǎn)的年運(yùn)營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營成本進(jìn)行比較；

2.計算二者之間差異，確定新舊資產(chǎn)超額運(yùn)營成本；3.確定凈超額運(yùn)營成本。由于企業(yè)支付的運(yùn)營成本是在所得稅前扣除的，企業(yè)支付超額運(yùn)營成本會導(dǎo)致稅前利潤下降，所得稅額降低，使得企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)營成本低于其支付額。因此，凈超額運(yùn)營成本是超額運(yùn)營成本扣除所得稅額。

4.估計被評估資產(chǎn)剩余使用時間（尚可使用年限）；

5.以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，將其剩余使用年限內(nèi)超額運(yùn)營成本折現(xiàn)求和。

具體見教材第64頁例題2-17功能性貶值估算可以按下列步驟進(jìn)行：1.將被評估資產(chǎn)94

被評估資產(chǎn)被評估資產(chǎn)＝Σ×折現(xiàn)系數(shù)功能性貶值額凈超額運(yùn)營成本被評估資產(chǎn)的功能性貶值計算公式如下：例如：某種機(jī)器設(shè)備，技術(shù)先進(jìn)的比原有老設(shè)備效率高，節(jié)約工資費(fèi)用，有關(guān)資料如下：技術(shù)先進(jìn)的新設(shè)備技術(shù)落后老設(shè)備月產(chǎn)量（件）10001000單件產(chǎn)品工資（元）12月工資成本（元）10002000年工資差異（2000－1000）×1212000資產(chǎn)尚可使用年限（年）5

被評估資產(chǎn)被評估資產(chǎn)95

如果企業(yè)所得稅率為25％，折現(xiàn)率扣除物價上漲因素，定為10％。

則：查表可知，10％，5年的折現(xiàn)系數(shù)為3.7908?？梢杂嬎闳缦拢汗δ苄再H值＝12000×（1－25％）×3.7908＝9000×3.7908＝341117.2（元）

應(yīng)該指出：這只是計算工資費(fèi)用造成的功能性貶值。如果，還有其他因素造成的，可以用相同方法計算，然后加總。如果企業(yè)所得稅率為25％，折現(xiàn)率扣除物價上96第六個問題：經(jīng)濟(jì)性貶值的測定

資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)型貶值，必須確有證據(jù)表明其已經(jīng)存在，微乎其微的可以忽略不計。

它有兩種計算方法，一為間接計算法；一為直接計算法。分別講述如下：

資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值主要表現(xiàn)為由于外界的因素造成，運(yùn)營中的資產(chǎn)利用率下降，甚至閑置，進(jìn)而引起收益下降。第六個問題：經(jīng)濟(jì)性貶值的測定資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)型貶值，必須確971.間接計算法經(jīng)濟(jì)型貶值率＝[1－（資產(chǎn)預(yù)計可利用生產(chǎn)能力÷資產(chǎn)原設(shè)計能力）]x

×100％

公式中的指數(shù)x為功能價值指數(shù)，實(shí)踐中多采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，數(shù)值一般為，0.6至0.7之間。經(jīng)濟(jì)型貶值額的計算，應(yīng)以被評估對象的重置成本為基數(shù)，按確定的經(jīng)濟(jì)型貶值率計算。1.間接計算法經(jīng)濟(jì)型貶值率＝[1－（資產(chǎn)預(yù)計可利用生產(chǎn)能力÷982.直接計算法經(jīng)濟(jì)性貶值額＝資產(chǎn)年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）

公式中的（P/A,r,n）為年金現(xiàn)值系數(shù)，又稱為折現(xiàn)率。例如，某生產(chǎn)線設(shè)計能力為20000噸，因?yàn)槭袌鲎兓?，在未來使用年限?nèi)，估計每年至少減少產(chǎn)量6000噸，根據(jù)所述條件，據(jù)以計算如下：經(jīng)濟(jì)性貶值率＝[1－（14000÷20000）x]×100％＝[1－0.81]×100％＝19％2.直接計算法經(jīng)濟(jì)性貶值額＝資產(chǎn)年收益損失額×（199再如：承上例，假定每年減少產(chǎn)量6000噸，每噸凈利潤為100元，該生產(chǎn)線尚可使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的投資回報率10％（又稱行業(yè)平均利潤率），所得稅率33％，計算經(jīng)濟(jì)型貶值額如下：貶值額＝（6000×100）×（1－33％）×（P/A,10%,3）＝402000×2.4689＝999734（元）

在實(shí)際工作中，也有經(jīng)濟(jì)性溢價情況，即評估對象及產(chǎn)品有良好市場前景，或有重大利好政策，資產(chǎn)就可能有經(jīng)濟(jì)性溢價。再如：承上例，假定每年減少產(chǎn)量6000噸，每噸凈利潤為100100第二節(jié)市場法

市場法的基本思路是根據(jù)替代原則，到現(xiàn)實(shí)市場上尋找相同或者相似的資產(chǎn)最近成交價格，采用比較或類比的技術(shù)方法，估測資產(chǎn)價值。因?yàn)槿魏稳速徶觅Y產(chǎn)時，所愿意支付的價格不會高于市場上相同用途