赴美高層樓宇設(shè)備管理考察報告

赴美高層樓宇設(shè)備管理考察報告

赴美高層樓宇設(shè)備管理考察報告

一、美國物業(yè)管理的現(xiàn)狀

美國是世界上最興隆的國家，綜合國力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其它國家，同時也是市場經(jīng)濟體系最為完善的國家。在這一社會背景前提下，形成了美國高度專業(yè)分工協(xié)作的物業(yè)管理市場運作體系。美國物業(yè)管理研究院有一個集管理、科研、培訓(xùn)、經(jīng)營于一體的組織構(gòu)造，在各大地區(qū)設(shè)立有分部，其總部的機構(gòu)設(shè)置。

理事會

執(zhí)行委員會

常務(wù)委員會：

職責(zé)：審計、預(yù)算、規(guī)劃

條例、規(guī)定、

道德標(biāo)準(zhǔn)和紀(jì)律

道德標(biāo)準(zhǔn)問題聽證和紀(jì)律委員會

執(zhí)行委員會

公共住房道德標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)行委員會

地方分部活動部：

職責(zé)：分部活動

arm部：

職責(zé)：arm效勞

法律事務(wù)部：

職責(zé)：全國聯(lián)邦住房聯(lián)絡(luò)

各地聯(lián)邦住房聯(lián)

公平住房和平等時機

聯(lián)邦立法

州和市政事務(wù)

效勞部：

職責(zé)：全國物業(yè)經(jīng)理咨詢

物業(yè)經(jīng)理計算機和技術(shù)

收/支分

風(fēng)險管

聯(lián)絡(luò)部：

職責(zé)：物業(yè)管理雜志社

營銷/公共關(guān)系

出版

會員注冊部

職責(zé)：amo

amo資歷評估分會

amo保險分會

cpm會員標(biāo)準(zhǔn)

高級cpm會員標(biāo)準(zhǔn)

管理方案

會員開展、少數(shù)民族

教育培訓(xùn)部：

職責(zé)：成人教育

cpm會員資格培訓(xùn)

教育政策

師資

課程內(nèi)容委員會

2、高度職業(yè)化的物業(yè)管理隊伍是美國物業(yè)管理的重要特色之一。在美國，任何人要想從事物業(yè)管理，均須獲得相應(yīng)的職業(yè)資格。這種資格管理主要不是針對企業(yè)，而是針對管理者個人，這與我國目前現(xiàn)行的企業(yè)資質(zhì)管理不同。美國物業(yè)管理資質(zhì)分三種：cpm，注冊物業(yè)經(jīng)理〔certifiedpropertymanager〕；arm，注冊住房經(jīng)理〔accreditedresidentialmanager〕；amo，注冊物業(yè)公司〔accreditedmanagementrganization〕。還有一種過度性的叫cpmcandidate，是成為注冊物業(yè)經(jīng)理前的專業(yè)資格。負(fù)責(zé)資質(zhì)管理工作的美國物業(yè)管理研究院嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)，使上述資格，特別是注冊物業(yè)經(jīng)理資格入門有相當(dāng)難度，從而既保證了注冊隊伍的質(zhì)量，也使這一職業(yè)成為具有較高社會價值的熱門選擇。

3、成為cpm的職業(yè)要求

申請人向irem提出申請，獲得預(yù)備cpm資格。申請人必須填寫申請表、交申請費、有高中以上學(xué)歷、符合法定工作年齡和目前正從事物業(yè)管理工作。預(yù)備期一般五年，最短一年，最長十年。假設(shè)是申請人曾經(jīng)從事物業(yè)管理或房地產(chǎn)相關(guān)工作，獲得其他經(jīng)歷分，也可少于五年。

申請人獲得預(yù)備資格后，需按照irem設(shè)計的一套考核制度，獲得260分，其中160分為必修分，100分為選修分。

irem課程：30分必修分，多達(dá)100分選修分。irem每年在總部和各地分部舉辦培訓(xùn)班，每年初，irem就將課程介紹印成精巧的手冊寄給每一個學(xué)員。課程內(nèi)容主要包括物業(yè)維修管理、人力資源管理、多用處物業(yè)的推銷和租賃、房地產(chǎn)的財務(wù)及其策略、物業(yè)管理效能評估、物業(yè)投資環(huán)境評估和就某一物業(yè)寫一個物業(yè)管理方案。

cpm證書考試：30分必修分，0選修分?？荚噧?nèi)容涵蓋維修保養(yǎng)、人力資源管理、促銷和租賃、財務(wù)運作、日常管理、法律和風(fēng)險管理。

管理策劃：20分必修分，0選修分。irem提供管理策劃手冊，學(xué)員就某一實實在在的物業(yè)寫一份管理方案，充分反映學(xué)員的理論經(jīng)歷和理論知識。

道德標(biāo)準(zhǔn)：20分必修分，0選修分。每一個申請人必須修這一課，牢記并嚴(yán)格遵守cpm職責(zé)道德標(biāo)準(zhǔn)。正規(guī)學(xué)院教育：0必修分，多達(dá)90分選修分。地產(chǎn)、經(jīng)濟學(xué)、法律、金融或經(jīng)營管理的學(xué)士折70分，其他專業(yè)的學(xué)士折60分。

其他成人教育：0必修分，多達(dá)100分選修分。irem成認(rèn)其他15個房地產(chǎn)協(xié)會提供的課程。irem在培訓(xùn)手冊中均有列明。

其他要求：經(jīng)irem地方分部批準(zhǔn)；交清分部和總部的會費；一直嚴(yán)格遵守cpm的職責(zé)道德標(biāo)準(zhǔn)；經(jīng)irem理事會批準(zhǔn)。

4、美國物業(yè)管理隊伍的根本情況

全美國目前只有cpm9500多人、amo363家，負(fù)責(zé)管理著全美價值8795億美元的各種物業(yè)。在irem的長期有方案的開展下，美國物業(yè)管理隊伍平衡開展，保持穩(wěn)定、高素質(zhì)，表達(dá)如下幾個特點：專業(yè)分工：公司多以cpm為核心，其別人員圍繞cpm工作，所以規(guī)模一般不大〔見表〕，某物業(yè)管理公司，具有amo資格，管理住房380多棟，“康斗〞20多棟〔類似我們所說的連體別墅〕和一些公寓，但整個公司只有4個人。董事長兼總裁為cpm，同時擁有代理、開發(fā)、建筑等資質(zhì)，主要負(fù)責(zé)對外開拓、制定開展方案、管理決策；副總兼財務(wù)主要負(fù)責(zé)公司財務(wù)收支、報表、帳務(wù)和內(nèi)部管理；兩個辦事員按照指令工作，一天到晚忙于、、電郵，午餐都要錯開來吃。他們就好似大公司的調(diào)度，負(fù)責(zé)根據(jù)業(yè)主要求，聯(lián)絡(luò)、安排維修公司、清潔公司、綠化公司進(jìn)展日常和特殊的管理事務(wù)。

注重經(jīng)營的綜合效勞：一是cpm的時間分配和收入構(gòu)造上，以物業(yè)管理為主，代理、咨詢、估價開發(fā)也屬重要內(nèi)容；二是管理物業(yè)方面，以住宅和非住宅并重；三是組織類型上，cpm除主要在物業(yè)管理公司外，在地產(chǎn)開發(fā)、建筑、投資信托、銀行等行業(yè)中均有分布。

5、美國物業(yè)管理的內(nèi)容

〔2〕日常維修保養(yǎng)——依靠專業(yè)公司。對于物業(yè)的日常維修保養(yǎng)，物業(yè)管理公司起一個組織、調(diào)度和負(fù)最終責(zé)任的作用。由于社會分工的興隆，大多數(shù)物業(yè)管理公司本身并不備有維修養(yǎng)護(hù)人員和設(shè)備。房屋及其設(shè)備設(shè)施由專業(yè)公司承擔(dān)，各類設(shè)施還由各對應(yīng)的專業(yè)公司承擔(dān)；衛(wèi)生由衛(wèi)生清潔專業(yè)公司承擔(dān)，一般每周清潔和清運垃圾2次；綠化有綠化專業(yè)公司承擔(dān)，一般綠化人員每周前來修剪、殺蟲或施肥1次。綠化噴灌根本自動化，定時自動噴水。

〔3〕保安效勞不是物業(yè)管理的法定內(nèi)容，各物業(yè)根據(jù)業(yè)主公約規(guī)定而不同。一般物業(yè)管理都不包括治安，尤其是住宅，根本沒有保安。根本原因有三：一是保安人工費昂貴；二是有保安反給人不平安的感覺，別人會認(rèn)為是不平安才請保安的，物業(yè)難免貶值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉價的效勞。還有一個原因是警察和消防隊〔911〕的快速反應(yīng)。

〔4〕、物業(yè)管理一般不設(shè)24小時值班，上班時間以外發(fā)生的緊急事情，由政府的911辦公室處理，物業(yè)管理本錢大大減少。irem的解釋是減少社會資源消耗，無需在每一處物業(yè)都設(shè)人等候不太可能發(fā)生的事情，政府的一支隊伍就可以應(yīng)付一大片。

二、美國高層樓宇設(shè)備管理的特點

2、注重節(jié)約能源，用高科技手段減少能源支出。參觀6500wilshireboulevard大廈，給我們印象最深的是大廈業(yè)主及管理者高度重視節(jié)約能源，不惜投入重金改造樓宇設(shè)備，通過技術(shù)手段降低能源。該大廈已連續(xù)三年獲得美國環(huán)保署“能源之星獎〞。通過投資改造，大廈能源管理系統(tǒng)，包括空調(diào)系統(tǒng)中的自動溫控、冷凍機自動切換，所有空氣處理機組、冷卻塔風(fēng)扇及車庫送排風(fēng)均安裝了調(diào)速電機。大廈全面安裝了照明探測控制系統(tǒng)及節(jié)水閥。僅車庫排風(fēng)機使用變頻電機一項就為大廈每年在能源支出上節(jié)約近十萬美元。

3、注重設(shè)備管理環(huán)境，進(jìn)步設(shè)備使用壽命。該大廈管理者非常重視設(shè)備環(huán)境的管理與保持。在參觀中我們發(fā)現(xiàn)，每一處設(shè)備間環(huán)境整齊，物品擺放井然有序，室內(nèi)及設(shè)備本身干凈無塵，油漆一新，其干凈程度令我們驚嘆。同時，管理者嚴(yán)格設(shè)備管理程序，標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格，設(shè)備檢測均有明確的周期規(guī)定與現(xiàn)場檢測記錄。

三、本次赴美考察對我國物業(yè)管理開展的幾點啟示

1、美國的物業(yè)管理注重物業(yè)經(jīng)營效勞，物業(yè)管理的內(nèi)涵較廣。除以物業(yè)管理為主外，涉及中介代理、咨詢評估、出租出售、開發(fā)銷售等房地產(chǎn)行業(yè)多個領(lǐng)域，這與目前我國物業(yè)管理企業(yè)大多單純從事簡單的物業(yè)管理根本業(yè)務(wù)內(nèi)容狀況形成很大反差。注重物業(yè)經(jīng)營，一方面擴大了物業(yè)管理的領(lǐng)域，通過多樣化經(jīng)營擴展利潤空間，躲避行業(yè)風(fēng)險。美國的物業(yè)管理企業(yè)有40%的收入來自于物業(yè)管理以外的經(jīng)營活動，這對我國目前利潤程度過低，經(jīng)營管理舉步維艱的物業(yè)管理企業(yè)不能不是個重要啟示；另一方面，涉足較高端的房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)內(nèi)容，可以有效地進(jìn)步物業(yè)管理隊伍的整體素質(zhì)，轉(zhuǎn)變物業(yè)管理僅從事簡單勞動的對外形象。在美國參觀中，感到美方的物業(yè)管理人員素質(zhì)高、干勁足，職責(zé)滿意度高，94%的物業(yè)管理人員具有高等教育學(xué)歷。要進(jìn)步我國物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)與程度，就要進(jìn)步行業(yè)的吸引力，擴展行業(yè)的利潤空間和業(yè)務(wù)空間，涉足房地產(chǎn)高端業(yè)務(wù)內(nèi)容，自植梧桐樹，外引金鳳凰。

2、美國高度職業(yè)化的物業(yè)管理隊伍，保證了美國的物業(yè)管理可以保持在較高程度上。參觀學(xué)習(xí)中，給我們很深印象的是，美國職業(yè)化的物業(yè)管理人員非常珍惜自己得來不易、又具有很高社會與經(jīng)濟價值的注冊資格，有很強的長期甚至終身從事物業(yè)管理的愿望。他們把自己畢生的精力與才華奉獻(xiàn)在物業(yè)管理這一社會效勞事業(yè)，這即保證了他們自己的較高社會地位和經(jīng)濟收入，也保證了美國物業(yè)管理的世界級水準(zhǔn)。從物業(yè)管理行業(yè)來說，高度職業(yè)化，嚴(yán)格注冊資格的挑選程序，限制