房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算案例

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算案例房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算案例房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算案例資料僅供參考文件編號：2022年4月房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算案例版本號：A修改號：1頁次：1.0審核：批準(zhǔn):發(fā)布日期：十一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計算(附案例)土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實行的是四級超率累進(jìn)稅率，計算起來比較麻煩，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，計算尤為復(fù)雜。筆者認(rèn)為，應(yīng)從以下幾點著手，才能更好的把握其計算。

一、把握兩個概念（1）增值額，即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項目金額之間的差額。（2）扣除項目金額，即稅法規(guī)定準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除項目的金額，它包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項目等。二、掌握稅率土地增值稅實行的是四級超率累進(jìn)稅率：（1）增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％，速算扣除數(shù)為0；（2）增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％，速算扣除數(shù)為5％；（3）增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％，速算扣除數(shù)為15％；（4）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％，速算扣除數(shù)為35％。三、確定應(yīng)稅收入包括貨幣收入、實物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而收取的價款。實物收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實物形態(tài)的估價收入。其他收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無形資產(chǎn)或非專利技術(shù)等的評估收入。四、確定扣除項目（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括支付地價款和有關(guān)登記、過戶手續(xù)費；（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和開發(fā)間接費用；（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用，主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用。其中其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按《土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則規(guī)定：納稅人能銨轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可按利息加上上述第（1）和（2）項合計的5％以內(nèi)計算扣除，否則按上述第（1）和（2）項合計的10％以內(nèi)計算扣除；（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出。包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加等；（5）其他扣除項目。這條主要是針對房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定的，對專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按20％計算扣除。這條規(guī)定對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別重要，計算時千萬不能遺漏。五、計算方法首先確定增值額與扣除項目合計的比例，看其結(jié)果介于稅率中哪一個層次，然后運用公式“土地增值稅稅額＝增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除數(shù)”進(jìn)行計算。舉例如下：某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價萬元，登記、過戶手續(xù)費萬元，開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費等合計50萬元，貸款支付利息萬元（能提供銀行證明）。每棟售價180萬元，營業(yè)稅率5％，城建稅稅率5％，教育費附加征收率3％。問該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅計算過程如下：轉(zhuǎn)讓收入：180×80＝14400（萬元）取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計：（＋＋50）×80＝5200（萬元）

房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除：

×80＋5200×5％＝300（萬元）

轉(zhuǎn)讓稅金支出：

14400×5％×（1＋5％＋3％）＝（萬元）

加計扣除金額：

5200×20％＝1040（萬元）

扣除項目合計：

5200＋300＋＋1040＝（萬元）

增值額＝14400－＝（萬元）

增值額與扣除項目金額比率＝／×100％＝％

應(yīng)納增值稅稅額＝×40％－×5％＝（萬元）

六、會計處理

1.轉(zhuǎn)讓取得收入時：

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅

2.實際上交時：借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅

貸：銀行存款

十二、商鋪住宅聯(lián)體樓土地增值稅如何繳我國《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額２０％的，免征土地增值稅?！钡诜康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲得盡量大的經(jīng)濟(jì)效益，將一些普通標(biāo)準(zhǔn)住宅商品樓的底層部分作為商鋪開發(fā)銷售。

對開發(fā)這種商鋪與住宅聯(lián)體的商住樓的納稅問題，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字［１９９５］０４８號）明確規(guī)定：對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條的免稅規(guī)定。

由于稅法只明確要求分開核算增值額，而對如何計算土地增值稅沒有具體規(guī)定，在實際征收計算中，就會形成兩種計算方法：一種是按核算項目先整體計算增值額和增值率，確定相應(yīng)稅率后，再按面積分別核算增值額，計算土地增值稅；另一種是先按面積分開項目計算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計算增值稅。

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商品住宅樓一幢，底層為商鋪，面積１０００平方米，商鋪以上為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，面積為5000平方米，合計6000平方米。該住宅樓項目土地成本為120萬元，房屋開發(fā)成本600萬元，其他費用按比例扣除。該項目商鋪收入為500萬元，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅收入為500萬元，合計1000萬元，營業(yè)稅金及附加55萬元。

按第一種方法計算：扣除項目＝土地成本＋房屋開發(fā)成本＋費用扣除10％＋加計扣除20％＋稅金＝120＋600＋（120＋600）×10％＋（120＋600）×20％＋55＝991（萬元）。

增值額＝收入－扣除項目＝（500＋500）－991＝９（萬元）。

增值率＝增值額÷扣除項目×100％＝9÷991×100％＝0．9％。低于50％，適用30％的稅率。

由于增值率未超過20％，因此5000平方米普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅。

商鋪應(yīng)納的土地增值稅＝9×1000÷6000×30％＝0．45（萬元）。

按第二種方法計算：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅扣除項目＝120×5000÷6000＋600×5000÷6000＋（100＋500）×30％＋27．5＝807．5（萬元）（除稅金及附加外其他按面積分?jǐn)偅?/p>

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額＝500－807．5＝－307．５（萬元），無增值額。

商鋪扣除項目＝120×1000÷6000＋600×1000÷6000＋（20＋100）×30％＋27．5＝183．5（萬元）；

商鋪增值額＝500－183．5＝316．5（萬元）；

商鋪增值率＝316．5÷183．5×100％＝172％，適用50％的稅率。

商鋪應(yīng)納土地增值稅＝316．5×50％－183．5×15％＝130．725（萬元）。

由此可見，兩種方法計算相差懸殊，按第一種方法應(yīng)納的土地增值稅為０．45萬元，按第二種方法應(yīng)納土地增值稅為130．725萬元。

究竟哪一種計算方法正確呢？

《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第八條規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。

因此，第一種土地增值稅計算方法符合按“最基本的核算項目或核算對象為單位計算”的規(guī)定，而且計算出整體項目增值額后，按面積進(jìn)行了增值額分?jǐn)偅卜县敹愖郑郏保梗梗担荩矗柑枴胺謩e核算增值額”的規(guī)定。后一種計算方法雖然符合稅法“分別核算增值額”的規(guī)定，但是顯然不符合“納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算”的規(guī)定。十八、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。它是一個專門針對房地產(chǎn)市場的特殊稅種，因此對土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)來說尤為重要。

一、利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃準(zhǔn)確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三條：一是土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅；三是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。根據(jù)這三條判定標(biāo)準(zhǔn)，稅法對若干具體情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進(jìn)行了判定，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)這些判定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理的稅收籌劃。1.房地產(chǎn)的代建房行為稅法中對房地產(chǎn)的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定，房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實行定向開發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。2.合作建房稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以充分利用此項政策進(jìn)行稅收籌劃。假如某房地產(chǎn)開發(fā)公司擁有一塊土地，擬與A公司合作建造寫字樓，資金由A公司提供，建成后按比例分房。對房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，作為辦公用房自用，不用繳納土地增值稅，從而降低了房地產(chǎn)成本，增強(qiáng)了市場競爭力。將來再做處置時，可以只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。二、利用增加扣除項目金額進(jìn)行稅收籌劃計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目，主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的20%。其中房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息費用如何計算，《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》中做了明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行稅收籌劃。稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預(yù)計利息費用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負(fù)債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計利息費用較少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。下面舉例說明。假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行一個\o""房地產(chǎn)項目開發(fā)，取得土地使用權(quán)支付金額300萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為500萬元。那么：如果該企業(yè)利息費用能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┝私鹑跈C(jī)構(gòu)證明，則：房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息費用+(300+500)×5%=利息費用+40萬元如果該企業(yè)利息費用無法按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)?，或無法提供金融機(jī)構(gòu)證明，則：房地產(chǎn)開發(fā)費用=(300+500)×10%=80萬元對于該企業(yè)來說，如果預(yù)計利息費用高于40萬元，企業(yè)應(yīng)力爭按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，并取得有關(guān)金融機(jī)構(gòu)證明，以便據(jù)實扣除有關(guān)利息費用，從而增加扣除項目金額；反之，如果企業(yè)預(yù)計利息費用低于40萬元的話，那么就不必按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，也不必提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)證明，以便多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，達(dá)到增加扣除項目金額的目的。三、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的話，在分開核算的情況下，籌劃的關(guān)鍵就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，以獲得免稅待遇。要降低增值率，關(guān)鍵是降低增值額。下面通過舉例說明。假設(shè)某市房地產(chǎn)企業(yè)出售商品房取得銷售收入5000萬元，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售額為3000萬元，豪華住宅的銷售額為2000萬元?？鄢椖拷痤~為3200萬元，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項目金額為2200萬元，豪華住宅的扣除項目金額為1000萬元。該企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅為：銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：銷售稅金及附加①=3000×5%×(1+7%+3%)=165萬元扣除項目金額合計=2200+165=2365萬元增值額=3000-2365=635萬元增值率=635÷2365×100%=27%適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為635×30%=萬元

銷售豪華住宅：

銷售稅金及附加=2000×5%×(1+7%+3%)=110萬元扣除項目金額合計=1000+110=1110萬元增值額=2000-1110=890萬元增值率=890÷1110×100%=80%適用40%的稅率，因此繳納的土地增值稅為890×40%-1110×5%=萬元共繳納土地增值稅為+=491萬元通過上述計算可以看出，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為27%，超過了20%，還要繳納土地增值稅。要使普通標(biāo)準(zhǔn)住宅獲得免稅待遇，可將其增值率控制在20%以內(nèi)，籌劃的方法有兩種：一是增加普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項目金額；二是降低普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價格。1.增加扣除項目金額假定上例中其他條件不變，只是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項目發(fā)生變化，假設(shè)其為X，那么應(yīng)納土地增值稅為：扣除項目金額合計=X+165增值額=3000-(X+165)=2835-X增值率=(2835-X)÷(X+165)×100%由等式(2835-X)÷(X+165)×100%=20%，解得X=2335萬元此時普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可以免稅，繳納的土地增值稅僅為銷售豪華住宅的部分，應(yīng)納稅額為萬元。增加扣除項目金額的途徑很多，例如可以增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等(見上)。2.降低銷售價格降低銷售價格雖然會使增值率降低，但也會導(dǎo)致銷售收入的減少，影響企業(yè)的利潤，這種方法是否合理要通過比較減少的收入和少繳納的稅金做出決定。仍假定其他條件不變，改變普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價格，假設(shè)其為Y。那么應(yīng)納土地增值稅為：銷售稅金及附加=Y×5%×(1+7%+3%)=%Y扣除項目金額合計=2200+%Y增值額=Y-(2200+%Y)=%Y-2200增值率=%Y-2200)÷(2200+%Y)×100%由等式%Y-2200)÷(2200+%Y)×100%=20%，解得Y=2827萬元同上普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅，此時繳納的土地增值稅仍為銷售豪華住宅的部分萬元。銷售收入比原來的3000萬元減少了173萬元，少納稅萬元，與減少的收入相比節(jié)省了萬元。以上介紹了土地增值稅稅收籌劃的幾種方法，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)實際情況靈活運用。其前提應(yīng)是在合理和不違法的情況下，合理節(jié)稅，減輕稅收負(fù)擔(dān)，增加稅后利潤，實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。土地增值稅要點

兩種情形免征土地增值稅

1．納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的；

2．因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

土地增值稅的清算單位

1.土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

2.開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

土地增值稅的清算條件

（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率

1.增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。

2.增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。

3.增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。

4.增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

土地增值稅稅額計算

第三部分土地增值稅清算的難點2006年12月28日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號，以下簡稱187號文），要求從2007年2月1日起，對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項目進(jìn)行全面清算。土地增值稅作為當(dāng)前國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的稅收工具之一，對調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值收益、抑制投資沖動有重要作用。土地增值稅調(diào)整過程復(fù)雜，特別是關(guān)于收入和扣除項目的確認(rèn)，容易產(chǎn)生混淆。

一、"一房一價"，計稅收入確定難

應(yīng)征收土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品分為二類，一類是非直接銷售的開發(fā)產(chǎn)品，如用于職工福利、獎勵、對外投資等，應(yīng)在發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時視同銷售，根據(jù)187號文的規(guī)定確認(rèn)收入，即按照"同一地區(qū)、同一年度、同類產(chǎn)品"的"平均價格"或者"市場價格"確認(rèn)。但當(dāng)前房地產(chǎn)銷售多采取"一房一價"方式，即對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品根據(jù)其樓位、層次和戶型的不同，給予不同銷售價格。這種銷售方式的普遍存在，使計稅收入的確定具有明顯的不確定性和滯后性。

另一類是直接銷售的開發(fā)產(chǎn)品，在檢查中問題較多，突出表現(xiàn)為：開發(fā)商因促銷、照顧關(guān)系戶等原因，給予購房人價格優(yōu)惠，雙方按實際結(jié)算價簽訂售房合同并開具發(fā)票。對這類優(yōu)惠處理，一種意見認(rèn)為，企業(yè)對開發(fā)產(chǎn)品有定價權(quán)，價格優(yōu)惠屬于商業(yè)折扣不應(yīng)調(diào)整納稅；另一種意見則認(rèn)為，企業(yè)給予購房人的價格優(yōu)惠應(yīng)該有合理范圍控制，否則，土地增值稅的稅基將被嚴(yán)重侵蝕。商業(yè)折扣在稅法上稱為"折扣銷售"，流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅對其均有明確規(guī)定，只有將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，才能以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票，不論在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中減除。但土地增值稅對此沒有明確規(guī)定，開發(fā)商不承認(rèn)價格優(yōu)惠屬于"折扣銷售"，而以"一房一價"、企業(yè)正常銷售為由解釋。另外《土地增值稅暫行條例》第九條規(guī)定，對"隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的"可以按照評估價格計算征收，但細(xì)則的解釋比較原則，"價格明顯偏低"的標(biāo)準(zhǔn)是多少"正當(dāng)理由"的范圍包括哪些現(xiàn)行土地增值稅政策均沒有明確規(guī)定。

二、虛開發(fā)票，調(diào)查取證難

在包工不包料施工方式下，部分開發(fā)商存在虛開發(fā)票、接受他人虛開發(fā)票和假發(fā)票等違法行為。其共同特點是：舍近求遠(yuǎn)，去外省市購買沙石、水泥等建材；絕大多數(shù)采取現(xiàn)金交易；發(fā)票金額較大且手工開具；銷貨方大多屬于非正規(guī)企業(yè)或個體經(jīng)營者。有些企業(yè)為防止稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)假發(fā)票不準(zhǔn)予成本列支，還借用他人名義"主動"到稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票，企圖掩蓋虛假購銷業(yè)務(wù)。根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)代開普通發(fā)票的規(guī)定，申請代開發(fā)票人只需提供合法身份證件和付款方（或接受勞務(wù)服務(wù)方）對所購物品品名（或勞務(wù)服務(wù)項目）、單價、金額等出具的書面確認(rèn)證明即可，稅務(wù)機(jī)關(guān)對該項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)是否發(fā)生根本無法確定，對其中屬惡意虛開或善意取得的假發(fā)票，也無法辨別。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)一律按照187號文第四條第一款"不能提供合法有效憑證的，不予扣除"處理，對企業(yè)顯然不公，也違背了合理性原則。但如果準(zhǔn)予企業(yè)計入開發(fā)成本，無疑助長了購銷雙方偷逃稅的主觀傾向，增加稅收的系統(tǒng)風(fēng)險。

三、虛構(gòu)工程項目和工作量，成本核實難

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本是土地增值稅清算的核心，也是最難查實的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。問題突出表現(xiàn)為：一是開發(fā)商移花接木。為了把不好人賬的"灰色支出"（如公關(guān)費、招待費等）做實，采取虛構(gòu)工程項目（大多為零星工程和配套設(shè)施），編造虛假工程合同和決算書，到稅務(wù)機(jī)關(guān)套開建筑發(fā)票的方法予以轉(zhuǎn)入。二是開發(fā)商和施工方相互勾結(jié)，采取虛假招投標(biāo)或簽訂補(bǔ)充合同等方式虛構(gòu)工程項目、虛增業(yè)務(wù)量增加開發(fā)成本。由于稅務(wù)檢查人員對工程施工圖紙、工程概算等知識匱乏，房地產(chǎn)項目零星工程、輔助和配套設(shè)施工程眾多，加之部分開發(fā)商與施工方屬關(guān)聯(lián)企業(yè)，使檢查人員調(diào)查取證具有較大難度。例如某開發(fā)商虛構(gòu)地下管網(wǎng)的輔助工程10萬元，在地下隱蔽工程無法開挖檢查且企業(yè)施工合同、建筑發(fā)票、工程決算書均完備情況下，稅務(wù)人員很難分辨出該項工程項目的真假。第四部分土增值稅清算中應(yīng)注意的事項根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定，從2007年2月1日起，稅務(wù)機(jī)關(guān)對符合條件的納稅人開展土地增值稅清算工作。筆者結(jié)合工作實踐，就土地增值稅清算過程中應(yīng)注意的事項歸納如下：

一、印花稅扣除常見錯誤做法：

在計算扣除額時，將印花稅作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”進(jìn)行扣除，造成了印花稅的重復(fù)扣除。

正確做法：印花稅應(yīng)列入企業(yè)的管理費用進(jìn)行扣除，不再計入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”中扣除。

政策解析：《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅-些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）規(guī)定：“細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除?！?/p>

二、評估費用扣除常見錯誤做法：

將評估費用一律計入扣除項目。

正確做法：視納稅人是否隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等隋形而決定是否予以扣除。

政策解析：《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除，對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除?！?/p>

三、利息支出扣除常見錯誤做法：

將利息支出一律計入扣除項目。

正確做法：視情況確定，分在規(guī)定范圍內(nèi)據(jù)實扣除和在10％以內(nèi)計算扣除兩種情況。

政策解析：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定，利息支出要分兩種情況扣除。凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出不得單獨計算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開發(fā)費用中一并計算扣除。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計算扣除，具體比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

四、代收費用扣除常見錯誤做法：

將代收費用一律計入扣除項目予以扣除，在加計20％扣除時，未從計算的基數(shù)中剔除。

正確做法：首先，確定要求代收費用的主體是否是縣級以上人民政府；其次，視情形決定是否作為扣除項目，且一律不得作為加計20％扣除計算的基數(shù)。

政策解析：根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅-些具體問題規(guī)定的通知》的規(guī)定，對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，可以，根據(jù)代收費用是否計入房價和是否作為轉(zhuǎn)讓收入，確定是否扣除。如果代收費用是計入房價中向購買方-并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；相應(yīng)的，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)。如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。相應(yīng)地，在計算增值額對，代收費用不允許在收入中扣除。

五、計算轉(zhuǎn)讓部分的土地面積所占比例常見錯誤做法：

許多納稅人在成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，在分項目清算土地增值稅時，要分別確定“取得土地使用權(quán)所支付的金額”這一扣除項目，少數(shù)納稅人往往以轉(zhuǎn)讓部分的土地面積占土地使用權(quán)證上標(biāo)注的土地總面積之比計算分?jǐn)偂＿@種做法會導(dǎo)致少計算扣除“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。

正確做法：應(yīng)以實際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積之比計算分?jǐn)偂?/p>

政策解析：《國家稅務(wù)總局關(guān)于廣西土地增值稅計算問題請示的批復(fù)》（國稅函[1999]112號）規(guī)定：“在計算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時，按實際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計算分?jǐn)偂?。可轉(zhuǎn)讓土地面積，系開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。

六、公共設(shè)施的成本費用扣除常見錯誤做法：

將小區(qū)居委會、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、居民文體娛樂場所等公共設(shè)施的成本費用一律計入扣除項目。

正確做法：視其產(chǎn)權(quán)或轉(zhuǎn)讓方式等情況來確定是否扣除。

政策解析：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除，（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。

七、將房地產(chǎn)用于對外捐贈常見錯誤做法：

認(rèn)為對外捐贈是一種無償行為，因此在計算土地增值稅時，一律不計收入，不申報繳納土地增值稅。

正確做法：僅有兩種情況下捐贈房地產(chǎn)不繳納土地增值稅。

政策解析：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第二條規(guī)定：“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?！薄敦斦繃叶悇?wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》對此作了進(jìn)一步規(guī)定，指出細(xì)則所稱的“贈與”指如下情況：（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。除這兩種情況之外的捐贈行為都應(yīng)計入收入繳納土地增值稅。

八、將房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)常見錯誤做法：

一律視同銷售，確認(rèn)收入，計算土地增值稅。

正確做法：如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

政策解析：在計算企業(yè)所得稅時，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，都應(yīng)視同銷售，計算繳納企業(yè)所得稅。

在計算土地增值稅時，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，分為非直接銷售和自用兩種情況：如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。如果將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，則不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

7、財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知

財稅字[1995]048號按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱條例）和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（以下簡稱細(xì)則）的規(guī)定，現(xiàn)對土地增值稅一些具體問題規(guī)定如下：一、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的征免稅問題對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。二、關(guān)于合作建房的征免稅問題對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。三、關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。四、關(guān)于細(xì)則中贈與所包括的范圍問題細(xì)則所稱的贈與是指如下情況：（一）房產(chǎn)所有人，土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。（二）房產(chǎn)所有人，土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體，國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)贈與教育，民政和其他社會福利，公益事業(yè)的。上述社會團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會，希望工程基金會，宋慶齡基金會，減災(zāi)委員會，中國紅十字會，中國殘疾人聯(lián)合會，全國老年基金會，老區(qū)促進(jìn)會以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。五、關(guān)于個人互換住房的征免稅問題對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實，可以免征土地增值稅。六、關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問題對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。七、關(guān)于新建房與舊房的界定問題新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省，自治區(qū)，直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。八、關(guān)于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題（一）利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；（二）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。九、關(guān)于計算增值額時扣除已繳納印花稅的問題細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照<施工，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度>的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。十、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額的問題轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格，取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。十一、關(guān)于已繳納的契稅可否在計稅時扣除的問題對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。十二、關(guān)于評估費用可否在計算增值額時扣除的問題納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞，虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。十三、關(guān)于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的如何計稅的問題對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定。十四、關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入是否申報納稅的問題根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省，自治區(qū)，直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。十五、關(guān)于分期收款的外幣收入如何折合人民幣的問題對于取得的收入為外國貨幣的，依照細(xì)則規(guī)定，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合人民幣，據(jù)以計算土地增值稅稅額。對于以分期收款形式取得的外幣收入，也應(yīng)按實際收款日或收款當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合人民幣。十六、關(guān)于納稅期限的問題根據(jù)條例第十條，第十二條和細(xì)則第十五條的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后，辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過戶及登記）手續(xù)之前。十七、關(guān)于財政部，國家稅務(wù)總局<關(guān)于對1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知>（財法字[1995]7號）適用范圍的問題。該通知規(guī)定的適用范圍，限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)的行為，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)的，不適用此規(guī)定。財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知

財稅[2006]21號各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財務(wù)局：

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》)及其實施細(xì)則和有關(guān)規(guī)定精神，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)問題明確如下：

一、關(guān)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題

《條例》第八條中“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字〔1999〕210號）第三條中“普通住宅”的認(rèn)定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。

在本文件發(fā)布之日前已向房地產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府原來確定的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)審核確定，免征土地增值稅的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，不做追溯調(diào)整。

二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的計算問題

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。

三、關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問題

各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時調(diào)整。工程項目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

對已竣工驗收的房地產(chǎn)項目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局規(guī)定。

四、關(guān)于因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項目而進(jìn)行搬遷的情況。

五、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅問題

對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

六、本文自2006年3月2日起執(zhí)行。

抄送：各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市國家稅務(wù)局。

財政部國家稅務(wù)總局

二○○六年三月二日11、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國稅發(fā)〔2006〕187號各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏自治區(qū)國家稅務(wù)局：

為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

二、土地增值稅的清算條件

（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

四、土地增值稅的扣除項目

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

（五）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

五、土地增值稅清算應(yīng)報送的資料

符合本通知第二條第（一）項規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；符合本通知第二條第（二）項規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；

（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；

（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

六、土地增值稅清算項目的審核鑒證

稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。

稅務(wù)機(jī)關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。

七、土地增值稅的核定征收

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅