拆遷評估報告模板

拆遷評估報告模板拆遷評估報告模板拆遷評估報告模板xxx公司拆遷評估報告模板文件編號：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準審核制定方案設計，管理制度xxxx有限公司搬遷損失補償價值項目資產(chǎn)評估報告書摘要魯xxxx字[2013]3007號一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者及其他評估報告使用者委托方：xxxx產(chǎn)權(quán)持有者：xxxx有限公司（以下簡稱“貴公司”）其他報告使用者：法律法規(guī)明確的其他報告使用者。二、評估目的：為滿足xxxx對貴公司搬遷損失進行補償?shù)男枰?，而對該?jīng)濟行為所涉及的貴公司機械設備、低值易耗品、部分構(gòu)筑物及停產(chǎn)停業(yè)損失進行評估，為搬遷相關(guān)當事人確定補償費提供參考依據(jù)。三、評估對象和評估范圍：本次搬遷損失補償價值評估所涉及的評估對象為貴公司截至2013年11月30日機器設備(包含已安裝調(diào)試但尚未轉(zhuǎn)固的在建工程中的機器設備)、低值易耗品及部分構(gòu)筑物；對于部分由于公司財務處理及實物管理口徑等方面造成的未在財務賬面列示的機器設備，公司承諾其產(chǎn)權(quán)清晰,不存在產(chǎn)權(quán)糾紛,并征得補償方的同意后,也將其納入本次評估范圍。另外根據(jù)委托方及產(chǎn)權(quán)占有方的要求，對因搬遷造成的停產(chǎn)損失也納入評估范圍。納入評估范圍的資產(chǎn)與委托評估之經(jīng)濟行為所涉及的資產(chǎn)范圍一致。四、評估基準日：本項目資產(chǎn)評估基準日是2013年11月30日。本評估項目評估基準日的確定是委托方根據(jù)評估目的,與有關(guān)各方商定的,以便評估目的的實現(xiàn)。本次評估所采用的價格是評估基準日的價格標準。五、價值類型：本次評估目的是對被搬遷人所擁有資產(chǎn)在搬遷條件下的合理補償價值提供參考依據(jù)，其選擇的價值類型為拆遷補償價值。拆遷補償價值,指評估對象根據(jù)有關(guān)城市規(guī)劃、建設和房地產(chǎn)管理等相關(guān)法律、法規(guī)關(guān)于拆遷補償?shù)木唧w規(guī)定和要求所具有的價值估計數(shù)額。六、評估方法：采用成本法。七、評估程序?qū)嵤┻^程：經(jīng)實施清查核實、實地查勘、市場調(diào)查和詢證、評定估算等評估程序，得出貴公司擬搬遷設備、辦公資產(chǎn)搬遷費用及停產(chǎn)停業(yè)損失等拆遷補償價值。八、評估結(jié)論：經(jīng)評估，列入評估范圍的貴公司擬搬遷資產(chǎn)搬遷損失補償價值的評估值為935,元，評估結(jié)論列表如下：搬遷損失補償價值評估匯總表評估基準日：2013年11月30日金額單位：人民幣元序號項目名稱類別數(shù)量金額備注1機器設備可搬遷2機器設備不可搬遷3辦公資產(chǎn)可搬遷4停產(chǎn)停業(yè)損失合計以上內(nèi)容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的全面情況和合理理解評估結(jié)論，請報告使用者在征得評估報告書所有者許可后，認真閱讀資產(chǎn)評估報告書全文，并請關(guān)注特別事項說明部分的內(nèi)容。xxxxx有限公司搬遷損失補償價值項目資產(chǎn)評估報告魯xx評咨字[2013]3007號 xxxxx：xxxx資產(chǎn)評估有限公司（以下簡稱“我公司”）接受xxxxx的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著獨立、客觀、公正的原則，采用成本法，按照必要的評估程序執(zhí)行評估業(yè)務，為滿足xxxx擬核實搬遷資產(chǎn)補償價值的需要，對涉及的xxxxx有限公司擬拆遷的機器設備、低值易耗品、部分構(gòu)筑物及停產(chǎn)停業(yè)損失在2013年11月30日的搬遷補償價值做出了公允反映?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下：一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者及其他評估報告使用者簡介（一）委托方：xxxx（二）產(chǎn)權(quán)持有者：xxxx有限公司（以下簡稱“貴公司”）1、基本情況注冊地址:x法定代表人：x注冊資本：x公司類型：x經(jīng)營范圍：x2、歷史沿革：x（三）其他報告使用者：法律法規(guī)明確的其他報告使用者。二、評估目的為滿足xxx對貴公司搬遷損失進行補償?shù)男枰鴮υ摻?jīng)濟行為所涉及的貴公司機械設備、低值易耗品、部分構(gòu)筑物及停產(chǎn)停業(yè)損失進行評估，為搬遷相關(guān)當事人確定補償費提供參考依據(jù)。三、評估對象和評估范圍本次搬遷損失補償價值評估所涉及的評估對象為貴公司截至2013年11月30日機器設備(包含已安裝調(diào)試但尚未轉(zhuǎn)固的在建工程中的機器設備)、低值易耗品及部分構(gòu)筑物；對于部分由于公司財務處理及實物管理口徑等方面造成的未在財務賬面列示的機器設備，公司承諾其產(chǎn)權(quán)清晰,不存在產(chǎn)權(quán)糾紛,并征得補償方的同意后,也將其納入本次評估范圍。另外根據(jù)委托方及產(chǎn)權(quán)占有方的要求，對因搬遷造成的停產(chǎn)損失也納入評估范圍。納入評估范圍的資產(chǎn)與委托評估之經(jīng)濟行為所涉及的資產(chǎn)范圍一致。四、價值類型及其定義1、價值類型價值類型釋義：資產(chǎn)評估結(jié)果及其表現(xiàn)形式的價值屬性。2、價值類型及其定義本次評估目的是對被搬遷人所擁有資產(chǎn)在搬遷條件下的合理補償價值提供參考依據(jù)，其選擇的價值類型為拆遷補償價值?！安疬w補償價值”指評估對象根據(jù)有關(guān)城市規(guī)劃、建設和房地產(chǎn)管理等相關(guān)法律、法規(guī)關(guān)于拆遷補償?shù)木唧w規(guī)定和要求所具有的價值估計數(shù)額。五、評估基準日本項目資產(chǎn)評估基準日是二○一三年十一月三十日。（一）評估基準日的選取是委托方根據(jù)需要并與清查日接近；（二）本次資產(chǎn)評估過程中一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準。六、評估依據(jù)在本次評估工作中所遵循的依據(jù)有行為依據(jù)、法規(guī)依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)和取價依據(jù)，主要內(nèi)容如下：（一）行為依據(jù)1、資產(chǎn)評估業(yè)務約定書。（二）法律、法規(guī)依據(jù)1、《中華人民共和國公司法》（2005年10月27日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十八次會議修訂）；2、《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議修訂）；3、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國主席29號，2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議修訂）；4.《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院第590號令）；5、《xxxx關(guān)于中心城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷工作的意見》；6、其他與資產(chǎn)評估工作相關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)章制度等。（三）準則依據(jù)1、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》（國務院1991年第91號令）；2、《國有資產(chǎn)評估管理辦法實施細則》（國資辦發(fā)[1992]年36號）；3、《財政部關(guān)于印發(fā)〈資產(chǎn)評估準則—基本準則〉和〈資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則—基本準則〉的通知》（財政部財企[2004]20號）；4、《資產(chǎn)評估準則——評估報告》等7項資產(chǎn)評估準則（中評協(xié)[2007]189號）；5、《資產(chǎn)評估準則——無形資產(chǎn)》和《專利資產(chǎn)評估指導意見》（中評協(xié)[2007]189號）；6、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》（中評協(xié)[2008]218號）；7、《中評協(xié)關(guān)于修改評估報告等準則中有關(guān)簽章條款的通知》（中評協(xié)[2011]230號）；8、《中國注冊評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導意見》（中會協(xié)[2003]18號）；9、《企業(yè)會計準則》（財政部令第33號）；10、《中國注冊會計師審計準則》；11、《企業(yè)會計準則-應用指南》（財政部財會【2006】18號）。（四）權(quán)屬依據(jù)1、重要資產(chǎn)購置合同或發(fā)票復印件；2、其他資產(chǎn)權(quán)屬證明文件。（五）取價依據(jù)1、山東省建筑工程消耗量定額（2003）2、山東省安裝工程消耗量定額（2003）3、機械工業(yè)信息研究院編《2013機電產(chǎn)品報價手冊》；4、《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》；5、設備生產(chǎn)廠家價格資料；6、清產(chǎn)核資人員現(xiàn)場勘察記錄；7、最新資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊；8、委托方申報材料及其他資料；9、有關(guān)詢價資料和參數(shù)資料；七、評估方法根據(jù)本次評估對象、價值類型、資料收集情況等具體相關(guān)條件，采用成本法確定其評估價值。本次評估涉及的損失主要分為三類，第一類為設備搬遷損失，第二類為因搬遷造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，第三類為部分構(gòu)筑物評估損失。鑒于各類損失的不同特點，具體評估方法如下：（一）設備搬遷損失的評估方法本次評估涉及的資產(chǎn)分為不可搬移的設備、直接搬移的設備、需拆卸后搬移的設備。不可搬移的資產(chǎn)是指廠區(qū)內(nèi)的不可拆卸或者雖可拆卸但影響工藝不能繼續(xù)使用的設備等。直接搬移的設備為不需要安裝，直接可以搬移的的設備（含部分低值易耗品）。需拆卸后搬移的設備主要為廠區(qū)內(nèi)需要安裝單可拆卸且拆卸后不影響工藝要求繼續(xù)使用的設備。1、不可搬移的設備補償價值的評估方法不可搬遷設備的一次性補償價值=設備重置全價×成新率-設備可變現(xiàn)凈值（1）設備重置全價=購置設備的市場價+運雜費+安裝調(diào)試費+設備基礎費等。（2）成新率是根據(jù)設備的已使用年限、尚可使用年限計算設備的年限成新率，結(jié)合評估人員現(xiàn)場勘查情況綜合確定成新率。（3）設備可變現(xiàn)凈值=設備殘值收入-拆卸費-運輸費殘值收收入：對淘汰設備按二手設備交易以價格確認；對不能使用設備按設備內(nèi)部鋼材的重量級xxxx在評估基準日廢舊鋼材市場上廢舊鋼材的價格計算設備殘值。拆卸費、運輸費：拆卸費按市場詢價得到單位拆卸費與機器設備實際工程量相乘后得到；運輸費用根據(jù)設備的重量、運輸距離測算設備的運輸費用。2、直接搬移的設備補償價值的評估方法可以直接搬移的機器設備指無需安裝，可以直接搬移的設備，主要包括不需要安裝的機器設備、電子設備及辦公家具，對于這一類設備，我們根據(jù)設備的重量、外形尺寸、搬運距離等因素估算搬運費用，以搬遷費用作為搬遷損失。3、需拆卸后搬移的設備補償價值的評估方法需拆卸后搬移的設備指設備可以拆卸，且拆卸后對設備的使用功能不會造成影響，主要包括車間內(nèi)需要安裝調(diào)試的設備。對于這一類設備，我們根據(jù)機械設備的現(xiàn)值為基數(shù)計算搬遷費，其中包括拆卸、運雜、安裝調(diào)試費用、設備基礎費及搬遷過程中的損耗。以拆卸、運雜、安裝調(diào)試費用、設備基礎費及搬遷過程中的損耗之和作為搬遷損失。計算公式為：可搬遷設備的補償價值=拆除費+拆除損失費+運雜費+安裝調(diào)試費+設備基礎費其中：運雜費=基本運費+裝卸費+基本包裝費（二）停產(chǎn)停業(yè)損失的評估停產(chǎn)停業(yè)損失指因搬遷而停產(chǎn)停業(yè)給企業(yè)造成的生產(chǎn)經(jīng)營損失、盈利損失以及不必要的支出。停業(yè)損失構(gòu)成要素包括：人員薪酬、各種合同違約金、企業(yè)正常收益、停業(yè)期間固定費用支出（銀行借款利息支出、固定資產(chǎn)折舊攤銷、房產(chǎn)稅、土地使用稅、水電費等）。停產(chǎn)停業(yè)損失補償價值計算公式為：停產(chǎn)停業(yè)損失補償費=（月人員薪酬+月正常收益+月固定費用支出）*停產(chǎn)停業(yè)補償期限（月）+月合同違約金1、人員薪酬人員薪酬支出指停產(chǎn)停業(yè)期間應支付給職工的固定工資支出、應繳納的社會保險、住房公積金及發(fā)放的住房補貼。固定工資支出按2013年1-11月工資表中基本工資部分的平均數(shù)，不包括每月發(fā)放的績效工資。2、企業(yè)正常收益企業(yè)正常收益指停產(chǎn)停業(yè)期間每月能夠獲取的稅后凈利潤。每月稅后凈利潤按前三年稅務報表確認的稅后凈收益確定。3、停業(yè)期間固定費用支出停業(yè)期間固定費用支出指停產(chǎn)停業(yè)期間需正常支付的銀行貸款利息、土地使用稅、房產(chǎn)稅、后勤部門水電費及應計提的固定資產(chǎn)折舊。4、停產(chǎn)停業(yè)合理補償期限停產(chǎn)停業(yè)合理補償期限是委托方與被拆遷單位根據(jù)企業(yè)類型、企業(yè)規(guī)模，綜合考慮搬遷所需實際時間設定的。5、各種合同違約金（三）構(gòu)筑物損失補償價值評估對委托方需評估的部分構(gòu)筑物采用成本法進行評估。計算公式：評估價值=重置價值*成新率八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，依據(jù)資產(chǎn)評估準則的要求，我們的評估程序?qū)嵤┻^程主要包括了接受委托、現(xiàn)場調(diào)查、資料收集與分析、評定估算、評估匯總、撰寫報告等，本次評估工作共分四個階段進行：（一）接受評估委托階段對擬委托評估項目進行前期了解，根據(jù)委估資產(chǎn)的范圍、類別、評估目的和時間進度要求，與委托方簽訂了評估業(yè)務約定書。（二）資產(chǎn)清查工作階段根據(jù)委托方提供的列入本次拆遷評估范圍的資產(chǎn)申報明細表，評估人員在有關(guān)人員的配合下對委估資產(chǎn)逐一進行勘察核實，并進行現(xiàn)場記錄。（三）評定估算階段1、按其委估資產(chǎn)的特點，對委估資產(chǎn)進行了勘察鑒定。2、在勘察、鑒定的基礎上，根據(jù)選擇的上述評估方法，依據(jù)收集的市場信息資料和有關(guān)取費標準，合理的確定委估資產(chǎn)的拆遷補償價值。（四）評估匯總階段及提交評估報告1、項目負責人對評估結(jié)論進行匯總、分析、調(diào)整修改；2、撰寫評估報告；3、按我公司內(nèi)部三級復核程序，逐級進行復核；4、根據(jù)復核意見，修正評估報告；5、正式出具評估報告提交委托方九、評估假設(一)除本報告中另有陳述、描述和考慮外，被評估資產(chǎn)的取得、使用等均被假設符合國家法律、法規(guī)和規(guī)范性文件的規(guī)定。（二）我們的評估是假定資產(chǎn)占有方擁有完全產(chǎn)權(quán)為前提進行的，我們執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務的目的是對評估對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見，對評估對象法律權(quán)屬確認或發(fā)表意見超出我們的職業(yè)范圍。因此，資產(chǎn)占有方對上述委估資產(chǎn)擁有完全產(chǎn)權(quán)的真實性、合法性、完整性負責，并負相應的法律責任。（三）本次評估測算各項參數(shù)取值未考慮通貨膨脹因素，影響企業(yè)經(jīng)營的國家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)及企業(yè)所屬行業(yè)的基本政策無重大變化，宏觀經(jīng)濟形勢不會出現(xiàn)重大變化；所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟和社會環(huán)境無重大變化；（四）待評資產(chǎn)能夠按照目前的經(jīng)營方式和經(jīng)營計劃持續(xù)經(jīng)營；（五）無其他不可預測和不可抗力因素造成的重大不利影響。（六）評估結(jié)論系根據(jù)上述原則、依據(jù)、前提、方法、程序而得出，只有在上述原則、依據(jù)、前提存在的條件下成立；（七）本報告所稱“評估價值”，是指我們對所評估資產(chǎn)在現(xiàn)有用途不變并持續(xù)經(jīng)營，以及在評估基準日所表現(xiàn)的特定經(jīng)濟環(huán)境的前提下，為本報告所列明的目的而提出的公允價值意見。我們沒有考慮其資產(chǎn)承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。當前述條件以及評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則等發(fā)生變化時評估結(jié)論一般會失效；(八)本報告為所列明的評估目的而作，只能用于評估報告載明的評估目的和用途使用；本評估報告只能由評估報告載明的評估報告的使用者使用；評估報告書的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方書面許可，評估報告的全部或部分內(nèi)容不得向其他單位和個人提供或者公開，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外；除法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當事方另有約定，未征得評估機構(gòu)同意，評估報告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或者披露于公開媒體。上述條件以及持續(xù)經(jīng)營原則及政策發(fā)生變化，評估結(jié)果一般將失效。十、評估結(jié)論評估人員認真遵循資產(chǎn)評估有關(guān)法規(guī)和國家規(guī)定的評估方法及計價原則，經(jīng)過資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)驗證、實地勘察、評定估算、分析確定，經(jīng)評估，列入評估范圍的xxxx有限公司擬搬遷資產(chǎn)搬遷損失補償價值評估價值為935,元，評估結(jié)論列表如下：搬遷損失補償價值評估匯總表評估基準日：2013年11月30日金額單位：人民幣元序號項目名稱類別數(shù)量金額備注1機器設備可搬遷2機器設備不可搬遷3辦公資產(chǎn)可搬遷4停產(chǎn)停業(yè)損失合計（具體詳見評估明細表）。十一、特別事項說明1、本次接受委托所進行的評估，是因動遷需要對所涉及機器設備搬遷所造成的正常損失所作的估價。此項評估結(jié)果僅作為對本次動遷相關(guān)當事人補償費確定時的價值參考，不能作為其他用途。因不當使用本評估報告及評估結(jié)果所導致的一切損失與本評估機構(gòu)、本注冊評估師無關(guān)。2、本次評估所涉及機器設備是以持續(xù)使用和公開市場為前提條件，即評估價值以機器設備持續(xù)使用和公開市場的公允價格標準作為為評估基礎。沒有考慮可能與機器設備有關(guān)的抵押、財產(chǎn)保險、相關(guān)債權(quán)債務以及其他特殊事項對評估價值的影響，也未考慮可能與國家宏觀經(jīng)濟政策變化與自然力和其它不可抗力對機器設備價值的影響。3、本次評估涉及的機器設備損失，僅是一次性搬遷所造成正常情況下的損失，未考慮二次及二次以上搬遷所可能造成的追加損失。4、本次評估未考慮機器設備可能另行存放于倉庫或其他儲存地的配、備件的運雜費和拆卸費。5、本次評估未考慮非正常自然條件、非正常拆卸、非正常搬運、非正常調(diào)試等情況下的非正常損失；也未考慮因機器設備停工停產(chǎn)的損失。6、本次評估未考慮因機器設備不應存在的、