房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識介紹課件

西北區(qū)職前培訓(xùn)之房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識課程編號：50002房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識課程內(nèi)容房地產(chǎn)相關(guān)概念;土地及土地所有權(quán)；房地產(chǎn)建筑常識;房地產(chǎn)行業(yè)術(shù)語;房屋分類及詳解;權(quán)屬及稅費(fèi)講解;商業(yè)貸款及公積金貸款房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn),是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分.其中不可分離的部分,如樹木、水暖設(shè)備等.房地產(chǎn)有三種存在形式:(1)單純的土地;(2)單純的建筑物;(3)土地與建筑物結(jié)合的房產(chǎn);土地及土地所有權(quán)土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范圍的空間.現(xiàn)實(shí)生活中的土地是人為劃分的,具有特定面積范圍的地域.土地公有制:根據(jù)憲法規(guī)定,土地所有權(quán)分全民所有(國有土地)與集體土地所有權(quán),集體轉(zhuǎn)為國有才能轉(zhuǎn)讓,個人和單位只擁有土地的使用權(quán);土地使用權(quán)在期限內(nèi)可以出租、轉(zhuǎn)讓、抵押.土地使用權(quán)獲取方式土地使用權(quán)出讓:是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為;土地使用權(quán)劃撥:是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為;土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓采用招標(biāo)、拍賣、雙方協(xié)議三種方式;國有土地使用權(quán)出讓年限商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;工業(yè)用地、科教、文體、衛(wèi)生、體育用地、綜合或其他用地50年;住宅用地70年

房地產(chǎn)的使用權(quán)年限對價值有直接影響房屋建筑常識容積率:總建筑面積與總用地面積的比值,反映土地利用程度、使用強(qiáng)度及其經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo);

容積率=總建筑面積÷總用地面積一般來講:普通住宅≥1.0;非普通住宅＜1.0;得房率:套內(nèi)建筑面積與銷售面積之比;開間:是指住宅的寬度,指一間房屋內(nèi)一面墻皮之間到另一面墻皮之間的實(shí)際距離,住宅的開間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定;較小的開間范圍,可縮短樓板的層間跨度,增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)的整體性、穩(wěn)定性和抗震性;建筑面積:指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積.包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等;公攤面積:是指建筑物的樓梯、電梯井、外墻、公共門廳、走道、設(shè)備間、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的面積總和;房地產(chǎn)行業(yè)術(shù)語室內(nèi)設(shè)施裝修分類樓層朝向室內(nèi)設(shè)施四氣:暖氣、天然氣(煤氣)、熱水器、空調(diào)全齊:家電(電視、冰箱、洗衣機(jī))和家具(床、衣柜、沙發(fā)、電視柜、整體櫥柜);裝修分類毛坯:水泥地、白墻;簡裝修:地磚、白墻;中裝修:大地磚、老式木地板;精裝修:木地板、包門、包窗;豪華裝修:裝修前衛(wèi)、用料講究;樓層樓層描述,多層樓房為6層,房屋所在層3層,簡寫3/6優(yōu)劣:樓房中多層樓有“金三銀四”的說法,即六層樓三層最佳,四層次之高層樓中層次較高的價位也較高,但二手房中頂樓除外朝向朝向(以主臥室窗戶所對應(yīng)的方向?yàn)闇?zhǔn))多層樓朝向多為南北正向或東西側(cè)向;高層板樓與多層樓的朝向相似;高層塔樓多為四角,其朝向多為東南、西南、東北、西北及各種斜向;按結(jié)構(gòu)類型劃分磚混結(jié)構(gòu):一般用于多層建筑;框架結(jié)構(gòu):可用于多層和高層建筑;鋼筋混凝土板墻結(jié)構(gòu);空間結(jié)構(gòu):如體育館、大劇院等；按樓型外觀劃分板樓:是指由多個住宅單元組合而成,每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅;每個單元用自己單獨(dú)的樓梯、電梯;塔樓:主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅.通俗地說,塔樓以電梯、樓梯為布局核心,上到樓層之后,向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi);多層板樓塔樓一居室二居室三居室躍層復(fù)式按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分商品房已購公房:普通公房、央產(chǎn)房經(jīng)濟(jì)適用房使用權(quán)房私產(chǎn)平房商品房定義:是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。補(bǔ)充:限價房簡單理解為限房價、限地價的“兩限”商品房;

商品房分類:普通住宅與非普通住宅普通住宅:1、住宅小區(qū)建筑容積率1.0(含)以上;2、單套建筑面積在140平方米以下;3、北京地理位置平均交易價格（單套總價的平均價格）;五環(huán)以外25920/平非普通住宅（不滿足以上任意一條）1、甲宅;2、公寓;3、別墅:4、聯(lián)排、雙拼、疊拼;商品房別墅的定義：國土資源部對別墅的定義：很多亞別墅、類別墅，如：“四層獨(dú)立洋房”、“聯(lián)排、雙拼排屋”、“疊加小高層”都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不是別墅。

占地面積相當(dāng)大，容積率又非常低。是指獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院，兩至三層樓形式；獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊拼商品房銷售資質(zhì)商品房銷售須具備以下五證二書：《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》也叫建設(shè)工程開工證《商品房銷售預(yù)售許可證》《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》已購公房普通公房:指按照國家房改有關(guān)售房政策,單位職工按成本價、標(biāo)準(zhǔn)價或優(yōu)惠價購買的原產(chǎn)權(quán)屬于單位的公有住房.職工根據(jù)國家政策,按成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買的由單位建設(shè)的安居工程和集資合作建設(shè)的住房;央產(chǎn)房:指按照國家房改有關(guān)售房政策,單位職工按成本價、標(biāo)準(zhǔn)價或優(yōu)惠價購買的原產(chǎn)權(quán)屬于中央在京單位,國有大中型企業(yè)及國務(wù)院各部委機(jī)關(guān)的公有住房.職工根據(jù)國家政策,按成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買的由中央在京單位建設(shè)的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房;簡單來說就是以中國、中央、國家等央字、國字開頭的房子;比如:國家圖書館、中國航空航天局等;藍(lán)島大廈指定辦理央產(chǎn)房地點(diǎn)，央產(chǎn)房必須經(jīng)過單位同意出售證明，方可辦理。稅費(fèi)知識詳解印花稅（暫時免征）契稅營業(yè)稅個人所得稅土地增值稅（暫時免征）土地出讓金綜合地價款詳細(xì)內(nèi)容可參考店面經(jīng)紀(jì)人學(xué)習(xí)手冊二手商品房的交易雙方稅費(fèi)繳納明細(xì)表已購公房交易雙方的稅費(fèi)繳納明細(xì)表二手經(jīng)濟(jì)適用房交易雙方稅費(fèi)繳納明細(xì)表成本價房本契稅票成本價原購房合同舊房本抵押章新房本抵押章舊房本填發(fā)日期新房本填發(fā)日期稅費(fèi)的注意事項(xiàng)年限也可以參考購房合同;已購公房不涉及普宅與非普宅;回遷性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房交納土地出讓金為成交價的3%;二手房交易稅費(fèi)判斷三步走

第一步:首先看房屋屬性，包括已購公房、二手商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、央產(chǎn)房、回遷房;

第二步:看房產(chǎn)證年限，是否超過5年；

第三步:看面積、單價、容積率，判斷是否是普通住宅。（注：單套面積在140平米以下，小區(qū)容積率在1.0以上，實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.2倍以下。滿足以上三個條件為普通住宅，不符合以上三點(diǎn)中的一項(xiàng)或多項(xiàng)屬于非普通住宅）

第四步：看業(yè)主是否家庭唯一住房，判斷有否個稅

第五步：看客戶現(xiàn)在名下房產(chǎn)套數(shù)，判斷契稅貸款知識詳解付款方式商業(yè)貸款詳解公積金貸款詳解

付款方式全款,就是一次性付款貸款分為兩種：商業(yè)貸款公積金貸款相關(guān)名詞成交價過戶指導(dǎo)價銀行評估價網(wǎng)簽價原始購房價差額怎樣計(jì)算商業(yè)貸款額什么是評估值貸款的成數(shù)怎樣算首付款怎樣算月還款還款的利息怎樣算系數(shù)如下：5年195.1,十年113.8,十五年87.39.二十年74.85.二十五年67.83.三十年63.5貸款的年數(shù),房齡加貸款年限不超過47年不分男女最高可貸到70歲貸款所需材料買方和配偶需提供資料：身份證，戶口本，暫住證，婚姻關(guān)系證明，收入證明，營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件加蓋公章，最高學(xué)歷證明，工資流水，還款賬戶。賣方：身份證，戶口本，婚姻關(guān)系證明，房產(chǎn)證，原始購房協(xié)議，及配偶資料，收款賬戶。隨各銀行具體要求的不同，應(yīng)提交的材料會有所不同。貸款時需查驗(yàn)購買方提供材料復(fù)印件的原件例題2010年4月,王小姐首套通過中原地產(chǎn)公司購買了李先生一套位于遠(yuǎn)洋山水的二手商品房,產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時間為2007年,小區(qū)容積率為1.2,房屋面積100平米,原購房價70萬，成交總價200萬元.那么王小姐和李先生在此次交易中需分別繳納哪些稅費(fèi)？繳稅計(jì)算方法按我們現(xiàn)在過戶交稅計(jì)算全款約6000每平(地區(qū)指導(dǎo)價)x100(平米)=60萬過價60萬x1.5%(契稅)=9000元(契稅)貸款計(jì)算方法18000(地區(qū)評估值)x100(平米)=180萬過價180萬x0.8（貸款成數(shù)）=144萬（貸款數(shù)額）200(房款)-144萬（貸款數(shù)額）=56（首付）（180萬-70萬）x5.5%(差額營業(yè)稅)=60500元180萬x1%（全額個稅）=18000元180萬x1.5%(契稅)=27000元每月還款數(shù)額和利息20(年)61.43（利率下浮30%）ｘ144萬=8845.92（每月還款數(shù)額）8845.92（每月還款數(shù)額）ｘ12=106151.04（一年）ｘ20年=2123020.8（共計(jì)還款額）2123020.8－1440000=683020.8（20年利息）例題2010年1月,王小姐通過中原地產(chǎn)公司購買了李先生一套位于遠(yuǎn)洋山水的二手商品房,產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時間為2007年,小區(qū)容積率為1.2,房屋面積140平米,原購房價為150萬，成交總價280萬元.那么王小姐和李先生在此次交易中需分別繳納哪些稅費(fèi)？全款交稅計(jì)算方法按我們現(xiàn)在過戶交稅計(jì)算全款約6000每平(地區(qū)指導(dǎo)價)x140平米=84萬過價走差額無個稅)84萬x3%(契稅)=24000元(契稅)84萬x5.5%(營業(yè)稅)=46200元(營業(yè)稅)貸款計(jì)算方法

18000(地區(qū)評估值)x140平=252萬（評估數(shù)）252萬x0.7（貸款成數(shù)）≈176萬（貸款數(shù)額）280萬(房款)–176萬（貸款數(shù)額）=104萬（首付）252萬x1%(個稅)=25200元個稅

252萬x3%(契稅)=75600元契稅252萬x5.5%(契稅)=138600元(營業(yè)稅)注意事項(xiàng)判斷是否有稅央產(chǎn)房交稅以第一次票據(jù)為準(zhǔn)公房交稅以房本填發(fā)日期，購房收據(jù)日期，購房合同日期為準(zhǔn)商品房交稅以契稅票填發(fā)日期，房本填發(fā)日期為準(zhǔn)公積金貸款國管與市屬公積金的區(qū)分：

國管公積金：借款人所在單位為中央直屬或下屬單位的，繳納的公積金為國管公積金，一般繳存銀行為建設(shè)銀行。市屬公積金：借款人所在單位為北京市屬單位的，繳納的公積金為市屬公積金，一般繳存銀行為工商銀行、交通銀行等。

公積金貸款公積金最高可貸金額：1、市屬公積金：月個人繳存在710元貸款年限在30年的正?？少J款80萬元，如經(jīng)過評級到達(dá)AA可貸款92萬元，AAA為104元2、國管公積金：主要依據(jù)住房公積金繳存狀況、收入情況、個人信用狀況等因素，對借款申請人進(jìn)行信用評級，并根據(jù)評級結(jié)果，實(shí)行分類管理，被評定為A級的借款申請人，最高貸款額度可在基準(zhǔn)額度上上浮30%；被評定為B級的借款申請人，可在基準(zhǔn)額度基礎(chǔ)上上浮15%（申請信用評級的借款人應(yīng)前往國管分中心業(yè)務(wù)受理柜臺，按照國管分中心信用評級有關(guān)規(guī)定提交相關(guān)書面材料，并經(jīng)面談確定）

公積金貸款北京市公積金貸款需連續(xù)繳存12個月以上方可申請系數(shù)如下：5年181.16,十年100.63,十五年73.32.二十年59.92二十五年52.07.三十年47.00貸款的年數(shù),房齡加貸款年限不超過47年男70周歲,女的70周歲公積金貸款所需相關(guān)費(fèi)用服務(wù)費(fèi)評估費(fèi)擔(dān)保費(fèi)抵押登記費(fèi)公積金貸款所需材料借款人（買方）需提供資料：借款申請表身份證或有效身份證明戶口本首頁、本人頁及變更頁有效居住證明結(jié)婚證或婚姻關(guān)系證明離退休證明收入證明最高學(xué)歷證明公積金貸款所需材料更多詳情請登錄北京住房公積金網(wǎng)/例題2009年8月,王小姐通過中原地產(chǎn)公司又購買了王先生一