物業(yè)管理方案編制(進(jìn)修學(xué)院-羅洋)課件

物業(yè)管理方案編制CompanyLogo培訓(xùn)人：羅洋深圳市卓越物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理助理

注冊物業(yè)管理師中華人民共和國律師

武漢大學(xué)法律碩士

深圳市、東莞市政府采購中心物業(yè)管理評審專家

華商企業(yè)創(chuàng)新專家委員會物業(yè)管理、法律專家聯(lián)系電話箱:641782251@CompanyLogoContents內(nèi)容物業(yè)管理方案編制基礎(chǔ)知識12物業(yè)管理方案編制要點(diǎn)CompanyLogo關(guān)于勞動合同的訂立【廣義】

物業(yè)管理投標(biāo)文件，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為取得目標(biāo)物業(yè)的物業(yè)管理權(quán)遞交給招標(biāo)方，就招標(biāo)要求編制的關(guān)于管理與服務(wù)的文件。

一、物業(yè)管理方案的基本含義【狹義】

對一個(gè)具體的物業(yè)項(xiàng)目所制定的管理服務(wù)方案。是物業(yè)項(xiàng)目日后開展物業(yè)管理與服務(wù)的綱領(lǐng)性、指導(dǎo)性的文本。CompanyLogo關(guān)于勞動合同的訂立

【1】

項(xiàng)目整體物業(yè)管理方案——全委項(xiàng)目、顧問項(xiàng)目；

二、物業(yè)管理方案的種類

【2】

單項(xiàng)物業(yè)管理方案——環(huán)境（保潔）、秩序維護(hù)（安全）、前期介入方案；【3】

物業(yè)管理運(yùn)營方案——商業(yè)/寫字樓項(xiàng)目、城市綜合體等，包含物業(yè)服務(wù)和物業(yè)運(yùn)營內(nèi)容；CompanyLogo關(guān)于勞動合同的訂立

【1】

公共場所：

民用機(jī)場、火車站、地鐵、汽車站、航運(yùn)碼頭、大型廣場、公園、市政街道（公路）等。

三、物業(yè)項(xiàng)目的類型

【2】

居住場所：住宅小區(qū)、別墅、企業(yè)宿舍等?！?】

商業(yè)場所：寫字樓、商業(yè)購物廣場、賓館、飯店、療養(yǎng)院、商貿(mào)市場等。CompanyLogo關(guān)于勞動合同的訂立

【4】

公共運(yùn)動娛樂場所：體育場館、影劇院、娛樂中心等。

【5】

社會公益事業(yè)和社會福利場所：學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、幼兒園、養(yǎng)老院、康復(fù)中心、殯儀館等?！?】

政府物業(yè)：政府辦公物業(yè)以及涉及國家安全、軍事機(jī)密、外交司法等國家機(jī)要部門的辦公大樓物業(yè)及軍事管理理區(qū)的物業(yè)等。

【7】

生產(chǎn)服務(wù)場所：科技產(chǎn)業(yè)園、研發(fā)/生產(chǎn)工廠、物流園等。CompanyLogo關(guān)于勞動合同的訂立

五、物業(yè)方案編制的主要流程CompanyLogo一、方案編制前的資料調(diào)研物業(yè)基本情況物業(yè)類型建筑形態(tài)分布及面積客戶群體項(xiàng)目開發(fā)周期及分期開發(fā)情況收支測算數(shù)據(jù)周邊同類型物業(yè)收費(fèi)情況水、電、氣收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)共用、共有設(shè)備設(shè)施、設(shè)備數(shù)量設(shè)施、設(shè)備分布情況設(shè)施、設(shè)備使用區(qū)域物業(yè)工作量綠化面積清潔面積特殊區(qū)域人行、車行出入口收集與調(diào)研項(xiàng)目所在地人力、社保、福利等標(biāo)準(zhǔn)CompanyLogo二、項(xiàng)目定位與總體設(shè)想

管理服務(wù)定位：契合物業(yè)特點(diǎn)與客戶需求的管理服務(wù)預(yù)期與定位；

管理服務(wù)目標(biāo)：管理期限內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)的管理服務(wù)結(jié)果或承諾目標(biāo)；

總體設(shè)想與主要措施：為實(shí)現(xiàn)管理服務(wù)定位與目標(biāo)，采取的管理思路和主要的舉措（客戶服務(wù)、工程設(shè)備、公共秩序、環(huán)境維護(hù)）項(xiàng)目定位與設(shè)想CompanyLogo

項(xiàng)目定位與總體設(shè)想實(shí)操演練：騰訊北京銀科大廈

※

建筑面積50000平方米，全部系騰訊管理層及員工辦公，功能主要是：總辦、研發(fā)、行政等；

三、組織結(jié)構(gòu)與人員配置CompanyLogo

常規(guī)物業(yè)服務(wù)中心組織架構(gòu)項(xiàng)目經(jīng)理工程主管

車輛管理員秩序主管

客服主管秩序維護(hù)員客戶服務(wù)部工程管理部秩序維護(hù)部

綠化員環(huán)境主管

清潔/消殺員環(huán)境管理部綜合管理部

客服專員（區(qū)域）

客服助理

綜合主管

前臺/收款

人事/行政

運(yùn)行技工

維修技工CompanyLogo

常規(guī)項(xiàng)目人員配置要點(diǎn)：有效結(jié)合費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)確定人員的配置。1按照公司管理的戰(zhàn)略以及管理服務(wù)定位、管理設(shè)想確定人員。2依據(jù)客戶的需求確定人員配置：客服人員、清潔、安全。3根據(jù)建筑物的特點(diǎn)、區(qū)域、功能、出入口和配套設(shè)施：安全、清潔、工程。

4科學(xué)核算工作量，合理配置操作員工：清潔、工程、安全。5CompanyLogo四、收支費(fèi)用測算倒推法（以收定支）

※

根據(jù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的單價(jià)，確定物業(yè)管理服務(wù)的配置標(biāo)準(zhǔn)；

列舉法（以支定收）

※

根據(jù)預(yù)定物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，確定物業(yè)服務(wù)配置和成本支出，從而得出物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用單價(jià)；CompanyLogo

費(fèi)用資料調(diào)研與收集：示例CompanyLogo

常規(guī)物業(yè)管理收入組成：

■可收費(fèi)面積（建筑面積）：設(shè)定合理的收繳率；

■停車場收入：已售車位、月租車位、臨停車位以及使用率；

■中央空調(diào)收入：按照面積收費(fèi)或者按照流量收費(fèi)；

■其他收入：社區(qū)/商務(wù)經(jīng)營、場地使用、電梯廣告、樓頂天線合同；CompanyLogo

常規(guī)物業(yè)管理成本組成：CompanyLogo五、工作計(jì)劃物業(yè)項(xiàng)目籌備期：

1、擬訂物業(yè)管理方案；

2、擬訂財(cái)務(wù)預(yù)算；

3、簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同；

4、籌建物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)機(jī)構(gòu)；

5、招聘、培訓(xùn)員工；

6、落實(shí)辦公住宿條件；

7、前期介入與設(shè)備安裝調(diào)試、質(zhì)量查驗(yàn)；

8、制訂交接驗(yàn)收計(jì)劃；

9、物業(yè)管理分包供應(yīng)商的評審和確定；CompanyLogo物業(yè)項(xiàng)目交接期：

1、完善物業(yè)管理方案；2、《臨時(shí)管理規(guī)約》或《管理規(guī)約》；3、物業(yè)管理資料的接收建檔；4、物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)；5、業(yè)主入住手續(xù)辦理（新建物業(yè)）；6、業(yè)主集中裝修期的管理；CompanyLogo物業(yè)項(xiàng)目正常運(yùn)作期

1、員工在崗培訓(xùn)；

2、物業(yè)管理方案的全面實(shí)施；

3、客服、安全、環(huán)境、設(shè)施設(shè)備管理的全面開展；

4、便民/特約服務(wù)的開展；

6、業(yè)主意見調(diào)查評估；

7、財(cái)務(wù)收支情況分析報(bào)告；

8、質(zhì)量管理體系的導(dǎo)入；

9、社區(qū)/商務(wù)經(jīng)營項(xiàng)目啟動；CompanyLogo七、PPT制作與展示重點(diǎn)突出、表達(dá)精煉；章節(jié)分明、條理清晰；善于運(yùn)用圖示、線條、流程圖；排版大方、色彩美觀；便于演繹，講看和諧；CompanyLogo八、經(jīng)驗(yàn)分享■

物業(yè)管理方案是團(tuán)隊(duì)的智慧結(jié)晶，專業(yè)分工、合作