房地產(chǎn)項目市場調(diào)查與預(yù)測

房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查與分析第一節(jié)房房地產(chǎn)市場場營銷信息系系統(tǒng)第二節(jié)房房地產(chǎn)市場場調(diào)查第三節(jié)房房地產(chǎn)市場場預(yù)測本章要點了解房地產(chǎn)營營銷信息系統(tǒng)統(tǒng)的重要性掌握房地產(chǎn)市市場調(diào)查的概概念、原則和和方法熟悉房地產(chǎn)市市場預(yù)測的相相關(guān)內(nèi)容掌握房地產(chǎn)市市場信息的概概念第一節(jié)房地地產(chǎn)市場營銷銷信息系統(tǒng)一、房地產(chǎn)市市場信息的概概念與作用二、房地產(chǎn)市市場營銷信息息系統(tǒng)一、房地產(chǎn)市市場信息的概概念與作用（一）房地產(chǎn)產(chǎn)市場信息的的概念（二）房地產(chǎn)產(chǎn)市場信息的的特征（三）房地產(chǎn)產(chǎn)市場信息的的作用（一）房地產(chǎn)產(chǎn)市場信息的的概念房地產(chǎn)市場信信息是指在一一定時間和條條件下,反映房地產(chǎn)市市場及其發(fā)展展變化規(guī)律和和狀況的知識識、消息、情情報和資料的的總稱。具體包括：房地產(chǎn)市場供供求信息、房房地產(chǎn)市場行行情信息、房房地產(chǎn)市場營營銷環(huán)境信息息、房地產(chǎn)市市場交易信息息、房地產(chǎn)市市場反饋信息息。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)市場信息的的特征1.社會性2.多渠道、多層層次性3.具靈敏性、時時效性、流動動性（三）房地產(chǎn)產(chǎn)市場信息的的作用1.是房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)經(jīng)營決策的的重要依據(jù)2.是溝通房地產(chǎn)產(chǎn)供需聯(lián)系的的橋梁和工具具3.是房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)經(jīng)營活動的的直接動力和和獲得經(jīng)濟效效益的重要源源泉二、房地產(chǎn)市市場營銷信息息系統(tǒng)房地產(chǎn)市場營營銷信息系統(tǒng)統(tǒng)就是指房地地產(chǎn)市場營銷銷信息聯(lián)系的的渠道,并且能形成組組織管理系統(tǒng)統(tǒng)。房地產(chǎn)營銷信信息系統(tǒng)的重重要性？房地產(chǎn)營銷信信息系統(tǒng)的構(gòu)構(gòu)成？（一）房地產(chǎn)產(chǎn)營銷信息系系統(tǒng)的重要性性是充分實現(xiàn)房房地產(chǎn)市場營營銷信息價值值的必要條件件是實現(xiàn)信息共共享的保證是各種信息的的載體（二）房地產(chǎn)產(chǎn)營銷信息系系統(tǒng)的構(gòu)成四個子系統(tǒng)：：1.內(nèi)部報告系統(tǒng)統(tǒng)2.市場營銷情報報系統(tǒng)3.市場營銷調(diào)研研系統(tǒng)4.市場營銷分析析系統(tǒng)1.內(nèi)部報告系統(tǒng)統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的的內(nèi)部報告系系統(tǒng)是最基本本的信息系統(tǒng)統(tǒng),是企業(yè)營銷決決策者最初使使用的信息系系統(tǒng)。內(nèi)部報告系統(tǒng)統(tǒng)是以內(nèi)部會會計系統(tǒng)為主主,該系統(tǒng)的主要要工作任務(wù)是是向管理人員員提供有關(guān)銷銷售、存量、、成本、現(xiàn)金金流程、應(yīng)收收賬營狀況的的信息。通過分析這種種信息,管理人員可以以發(fā)現(xiàn)重要的的機會和問題題。2.市場營銷情報報系統(tǒng)內(nèi)部報告系統(tǒng)統(tǒng)提供正在發(fā)發(fā)生的數(shù)據(jù),是實際資料，，而市場營銷銷情報系統(tǒng)提提供的卻是偶偶發(fā)事件資料料。所謂市場營銷銷情報系統(tǒng)，，是指房地產(chǎn)產(chǎn)營銷管理人人員用以了解解有關(guān)外部環(huán)環(huán)境發(fā)展趨勢勢的信息的來來源與程序。。借助該系統(tǒng),將環(huán)境新發(fā)展展的信息傳遞遞給有關(guān)管理理人員。房地產(chǎn)業(yè)一般般比較重視普普查資料、各各房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的統(tǒng)計資料料及房地產(chǎn)市市場研究這三三個面。3.市場營銷調(diào)研研系統(tǒng)在房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)市場營銷活活動中,除了內(nèi)部報告告系統(tǒng)市場營營銷情報系統(tǒng)統(tǒng)外,還需要對特定定問題和機會會作重要研究究。這就需要進行行房產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查、產(chǎn)品偏偏好測試、銷銷售預(yù)測或廣廣告效果研究究等等。房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)研統(tǒng)的主要要任務(wù)就是系系統(tǒng)設(shè)計、收收集、分析和和提出數(shù)據(jù)資資料以及提出出與房地產(chǎn)企企面臨特定的的營銷狀況有有關(guān)的調(diào)研結(jié)結(jié)果。4.市場營銷分析析系統(tǒng)其主要任務(wù)是是從改善經(jīng)營營或取得最佳佳經(jīng)濟效益的的目的出發(fā),通過分析各種種模型,幫助房地產(chǎn)市市場營銷管理理人員分析復(fù)復(fù)雜的市場營營銷問題。它包括一些先先進的統(tǒng)計程程序和模型,借助這些程序序和模型,可以從信息中中發(fā)掘出更精精確的調(diào)研結(jié)結(jié)果。第二節(jié)房地地產(chǎn)市場調(diào)查查一、房地產(chǎn)市市場調(diào)查的概概念二、房地產(chǎn)市市場調(diào)查的內(nèi)內(nèi)容三、房地產(chǎn)市市場調(diào)查的程程序四、房地產(chǎn)市市場調(diào)查的方方法五、房地產(chǎn)市市場調(diào)查問卷卷設(shè)計一、房地產(chǎn)市市場調(diào)查的概概念1.房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查的概念2.房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查的原則1.房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查的概念房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查是指以房房地產(chǎn)市場為為對象,運用科學(xué)的方方法,有針對性地、、系統(tǒng)地收集集、整理、分分析和研究與與房地產(chǎn)項目目相關(guān)的市場場信息,為企業(yè)組織策策劃合理的房房地產(chǎn)營銷方方案提供客觀觀依據(jù)的過程程。房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查是的重要要性企業(yè)投資決策策的基礎(chǔ)是項目成功銷銷售的保證是企業(yè)科學(xué)管管理的工具2.房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查的原則真實性原則全面性原則時效性原則經(jīng)濟性原則創(chuàng)造性原則二、房地產(chǎn)市市場調(diào)查的內(nèi)內(nèi)容（一）一般內(nèi)內(nèi)容1.房地產(chǎn)市場營營銷環(huán)境調(diào)查查2.房地產(chǎn)市場需需求調(diào)查3.房地產(chǎn)市場供供給調(diào)查4.房地產(chǎn)市場競競爭項目調(diào)查查二、房地產(chǎn)市市場調(diào)查的內(nèi)內(nèi)容（一）一般內(nèi)內(nèi)容2.房地產(chǎn)市場需需求調(diào)查需求狀況影響因素消費者的購買買能力消費者的購買買動機二、房地產(chǎn)市市場調(diào)查的內(nèi)內(nèi)容（一）一般內(nèi)內(nèi)容3.房地產(chǎn)市場供供給調(diào)查供給狀況競爭對手的現(xiàn)現(xiàn)狀關(guān)聯(lián)行業(yè)的發(fā)發(fā)展二、房地產(chǎn)市市場調(diào)查的內(nèi)內(nèi)容（一）一般內(nèi)內(nèi)容4.房地產(chǎn)市場競競爭項目調(diào)查查產(chǎn)品特征價格策略營銷渠道促銷方式二、房地產(chǎn)市市場調(diào)查的內(nèi)內(nèi)容（二）不同營營銷階段的調(diào)調(diào)查內(nèi)容1.項目定位階段段2.銷售準(zhǔn)備階段段3.銷售階段二、房地產(chǎn)市市場調(diào)查的內(nèi)內(nèi)容（二）不同營營銷階段的調(diào)調(diào)查內(nèi)容1.項目定位階段段地塊現(xiàn)狀調(diào)查查、通狀況調(diào)調(diào)查、周邊景景觀調(diào)查、商商務(wù)圈和商圈圈調(diào)查、區(qū)域域基本信息調(diào)調(diào)查、客戶產(chǎn)產(chǎn)品需求調(diào)查查二、房地產(chǎn)市市場調(diào)查的內(nèi)內(nèi)容（二）不同營營銷階段的調(diào)調(diào)查內(nèi)容2.銷售準(zhǔn)備階段段競爭項目基本本信息調(diào)查競爭項目銷售售信息調(diào)查客戶需求和接接觸媒體習(xí)慣慣調(diào)查二、房地產(chǎn)市市場調(diào)查的內(nèi)內(nèi)容（二）不同營營銷階段的調(diào)調(diào)查內(nèi)容3.銷售階段推廣調(diào)查和測測評成交客戶問卷卷調(diào)查銷售難點調(diào)查查三、房地產(chǎn)市市場調(diào)查的程程序1.準(zhǔn)備階段2.實施階段3.總結(jié)階段三、房地產(chǎn)市市場調(diào)查的程程序1.準(zhǔn)備階段確定調(diào)查目標(biāo)標(biāo)初步收集信息息制定調(diào)查計劃劃參見，教材117-119三、房地產(chǎn)市市場調(diào)查的程程序2.實施階段建立調(diào)研組織織收集已有信息息開展實地調(diào)研研三、房地產(chǎn)市市場調(diào)查的程程序3.總結(jié)階段整理分析資料料撰寫調(diào)查報告告四、房地產(chǎn)市市場調(diào)查的方方法（一）按調(diào)查查范圍分1.普遍調(diào)查2.抽樣調(diào)查（二）按具體體調(diào)查方法分分1.觀察法2.訪問法3.實驗法（三）現(xiàn)場踩踩盤四、房地產(chǎn)市市場調(diào)查的方方法2.觀察法直接觀察法實際測量法行為記錄法3.實驗法1.訪問法面談訪問電話訪問郵寄訪問留置訪問網(wǎng)絡(luò)訪問五、房地產(chǎn)市市場調(diào)查問卷卷設(shè)計1.問卷設(shè)計要求求2.問卷設(shè)計步驟驟3.問卷的一般構(gòu)構(gòu)成4.問題設(shè)計技術(shù)術(shù)五、房地產(chǎn)市市場調(diào)查問卷卷設(shè)計1.問卷設(shè)計要求求主題明確重點突出設(shè)問具體可接受性簡明扼要可分析性五、房地產(chǎn)市市場調(diào)查問卷卷設(shè)計2.問卷設(shè)計步驟驟問題的設(shè)計與與選擇確定問題的順順序問卷的初步測測試與修改五、房地產(chǎn)市市場調(diào)查問卷卷設(shè)計3.問卷的一般構(gòu)構(gòu)成目的說明問卷主題部分分被調(diào)查者的基基本情況五、房地產(chǎn)市市場調(diào)查問卷卷設(shè)計4.問題設(shè)計技術(shù)術(shù)⑴設(shè)置問題的形形式Ⅰ.封閉式提問①兩項選擇法②多項選擇法③程度評定法④語意差別法Ⅱ.開放式提問①自由式②語句完成式③字眼聯(lián)想式④順問式⑤過濾法五、房地產(chǎn)市市場調(diào)查問卷卷設(shè)計4.問題設(shè)計技術(shù)術(shù)⑵設(shè)計問題注意意事項①避免提一般性性的問題②避免用不確切切的詞③避免引導(dǎo)性的的提問④問題要考慮時時效性⑤避免提可能令令被訪者感到到難堪、禁忌忌和敏感的問問題⑥問題的順序⑦答案要互斥、、窮盡第三節(jié)房地地產(chǎn)市場預(yù)測測一、房地產(chǎn)市市場預(yù)測的概概念二、房地產(chǎn)市市場預(yù)測種類類三、房地產(chǎn)市市場預(yù)測的內(nèi)內(nèi)容四、房地產(chǎn)市市場預(yù)測的程程序五、房地產(chǎn)市市場預(yù)測的方方法一、房地產(chǎn)市市場預(yù)測的概概念房地產(chǎn)市場預(yù)預(yù)測是房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在市場場調(diào)查的基礎(chǔ)礎(chǔ)上,利用已獲取的的各種信息資資料,運用科學(xué)的方方法和手段,對影響房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展變變化的各種因因素進行綜合合分析,對各種條件下下市場的發(fā)展展趨勢及其狀狀態(tài)進行估計計和判斷,從而為房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營營決策提供依依據(jù)。房地產(chǎn)市場預(yù)預(yù)測的作用減少由于市場場的不確定性性而給房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)所帶來來的市場風(fēng)險險是房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)進行決策的的基礎(chǔ)可以提高房地地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)經(jīng)濟效益,實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營管理的科科學(xué)化二、房地產(chǎn)市市場預(yù)測種類類1.按預(yù)測對象的的范圍劃分，，分為宏觀預(yù)預(yù)測和微觀預(yù)預(yù)測2.按預(yù)測對象的的時間劃分，，分為長期預(yù)預(yù)測、中期預(yù)預(yù)測和短期預(yù)預(yù)測3.按預(yù)測對象的的性質(zhì)劃分，，分為定性預(yù)預(yù)測和定量預(yù)預(yù)測三、房地產(chǎn)市市場預(yù)測的內(nèi)內(nèi)容房地產(chǎn)市場需需求量預(yù)測市場占有率的的預(yù)測技術(shù)發(fā)展預(yù)測測產(chǎn)品生命周期期預(yù)測銷售前景預(yù)測測資源預(yù)測市場價格預(yù)測測房地產(chǎn)市場競競爭預(yù)測四、房地產(chǎn)市市場預(yù)測的程程序1.確定預(yù)測對象象和任務(wù)2.選擇預(yù)測方法法3.確定預(yù)測人員員,擬定預(yù)測計劃劃4.收集和整理資資料5.建立預(yù)測模型型,并進行分析評評價6.數(shù)據(jù)處理并估估計誤差7.審查預(yù)測結(jié)果果并予以校正正五、房地產(chǎn)市市場預(yù)測的方方法1.定性預(yù)測方法法2.定量預(yù)測方法法五、房地產(chǎn)市市場預(yù)測的方方法1.定性預(yù)測方法法定性預(yù)測方法法又稱為經(jīng)驗驗判斷法。它它是根據(jù)已掌掌握的歷史資資料和現(xiàn)實材材料,憑借個人的經(jīng)經(jīng)驗、知識和和分析判斷能能力,對預(yù)測對象未未來發(fā)展趨勢勢作出性質(zhì)和和程度的判斷斷。常用的定性預(yù)預(yù)測方法有：：⑴經(jīng)理人員意見見法⑵銷售人員意見見綜合法(3)顧客意見法(4)特爾菲法五、房地產(chǎn)市市場預(yù)測的方方法2.定量預(yù)測方法法（1）時間序列法法移動平均法（（簡單、趨勢勢）指數(shù)平滑法（（一次、二次次、三次）（2）回歸分析法法閱讀資料某公司城市住住宅商品房市市場調(diào)查問卷卷房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查報告案例例北京市居民住住房與需求市市場調(diào)查問卷卷重慶市某住宅宅項目的全面面市場調(diào)研報報告思考題（作業(yè)業(yè)題）一、名詞解釋釋：1.房地產(chǎn)市場信信息2.房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查二、簡答題：：1.房地產(chǎn)市場信信息的特征和和作用有哪些些？2.房地產(chǎn)市場營營銷信息系統(tǒng)統(tǒng)由哪些方面面的構(gòu)成？3.房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查的基本程程序有哪些？？4.房