美美商都經(jīng)營(yíng)管理提案課件

項(xiàng)目招商經(jīng)營(yíng)管理初探美美商都內(nèi)容提要一、

商用物業(yè)管理二、

策劃推廣三、我方針對(duì)本項(xiàng)目之初步分析四、

后期招商租售代理五、

我方團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介六、

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)用七、

結(jié)語(yǔ)附件：經(jīng)營(yíng)管理手冊(cè)提綱前言一、物業(yè)管理一、項(xiàng)目概況：項(xiàng)目名稱：美美商都項(xiàng)目位置：簡(jiǎn)陽(yáng)市政府街121號(hào)香港城商業(yè)-1層-3層使用面積：2260m2機(jī)動(dòng)車位：地下:298個(gè)地上:100個(gè)工程進(jìn)度：進(jìn)行外立面改造交房時(shí)間：2009年07月商業(yè)面積：3000m2主體建筑:裙樓+獨(dú)棟建筑風(fēng)格：高層層高：m

我方的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，擁有豐富的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)知識(shí)，多年來在協(xié)助客戶延長(zhǎng)物業(yè)壽命及增加物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益方面一直享有盛譽(yù)。為運(yùn)作商、業(yè)主及租戶不同的需要，提供適時(shí)貼身的協(xié)助。我們的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)從策略性方案、前期項(xiàng)目策劃到質(zhì)量監(jiān)控，為項(xiàng)目的每個(gè)發(fā)展階段提供完善的解決方案；我們的管理目標(biāo)就是要通過執(zhí)行大量明確的戰(zhàn)略計(jì)劃達(dá)到收益的最大化。這些戰(zhàn)略來源于對(duì)本項(xiàng)目作為收益性產(chǎn)品的全面分析。我行將從商用物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)工作開始，全面且深入的以系統(tǒng)化模式進(jìn)行，通過發(fā)展商的緊密配合與支持，落實(shí)經(jīng)營(yíng)管理公司達(dá)到既定服務(wù)目標(biāo)和服務(wù)指標(biāo)的要求。在物業(yè)管理中，綜合型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往因其面積大、功能復(fù)雜、涉及面廣、技術(shù)要求高而對(duì)物業(yè)公司的要求也相對(duì)較高。在我方團(tuán)隊(duì)成員參與國(guó)內(nèi)項(xiàng)目物業(yè)管理類型的比例分配中,綜合類物業(yè)(常以多種物業(yè)類型聚合的大型復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)為主)比例最高，擁有很多優(yōu)秀的過往案例，由此可見我方在高端產(chǎn)品的商用物業(yè)管理上擁有資深的管理經(jīng)驗(yàn)，過硬的管理隊(duì)伍和良好的聲譽(yù)。2、商用物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)3、工作計(jì)劃為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所提供的商用物業(yè)管理服務(wù)一般分為三種方式：商用物業(yè)顧問商用物業(yè)顧問+駐場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理全權(quán)委托商用物業(yè)管理（全委）針對(duì)[美美商都]的商用物業(yè)管理服務(wù)之操作流程具體劃分為前期商用物業(yè)顧問與后期商用物業(yè)顧問+駐場(chǎng)或全權(quán)委托管理兩大階段。前期商用物業(yè)顧問時(shí)間初步計(jì)劃為正式簽訂合同之日起，我司將為本項(xiàng)目提供為期三年的商用物業(yè)管理顧問服務(wù)。如后期階段繼續(xù)合作，根據(jù)本項(xiàng)目的情況及運(yùn)作商的實(shí)際需求，則可改為商用物業(yè)顧問+駐場(chǎng)或全權(quán)委托管理的形式為本項(xiàng)目提供后期的商用物業(yè)管理服務(wù)。在本項(xiàng)目的前期的商用物業(yè)顧問方面，我方將成立物業(yè)專案組，每?jī)蓚€(gè)星期一次前往項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)配合工作以及提出專業(yè)性建議。如需要駐場(chǎng)服務(wù),可另派部分經(jīng)營(yíng)管理人員入場(chǎng)，以便展開前期工作，為后期商用物業(yè)管理工作的順利進(jìn)行及避免因前期遺留問題而為運(yùn)作商帶來的損失等情況打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。5、工作內(nèi)容我方在成為貴公司商用物業(yè)管理顧問后，將根據(jù)物業(yè)施工進(jìn)度，制訂科學(xué)、成熟的商用物業(yè)管理顧問工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作，為將來的商用物業(yè)管理工作順利開展，打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。主要工作包括：6、協(xié)助物業(yè)推廣，促進(jìn)物業(yè)招商工作的有序進(jìn)行我方將協(xié)助租賃宣傳推廣活動(dòng)；并可在重大宣傳活動(dòng)時(shí)就聘請(qǐng)專業(yè)公司的管理優(yōu)勢(shì)、先進(jìn)的管理模式、智能化設(shè)備的管理與服務(wù)等方面提供計(jì)算機(jī)展示及詳細(xì)的解說。將提供有關(guān)商用物業(yè)管理方面的基礎(chǔ)培訓(xùn)及客戶服務(wù)培訓(xùn)，解決及商討在租售中遇到的管理問題。提供有利于項(xiàng)目宣傳所需的商用物業(yè)管理數(shù)據(jù)。制定管理服務(wù)承諾，增加客戶的信心。

8、從管理者的角度，改善設(shè)計(jì)缺陷及規(guī)避產(chǎn)品本身硬傷

發(fā)展商在很大程度上依賴建筑設(shè)計(jì)單位確定物業(yè)的功能及配套設(shè)施，事實(shí)上，沒有哪一家設(shè)計(jì)單位對(duì)物業(yè)日后的運(yùn)行及管理能夠比專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司有更深刻理解。因此往往在開業(yè)之后才發(fā)現(xiàn)一大堆設(shè)計(jì)缺陷，以致商業(yè)管理公司難以運(yùn)作，經(jīng)營(yíng)者怨聲載道。為了改變這一狀況，我方將從管理者的角度，對(duì)所管物業(yè)及設(shè)施進(jìn)行一番審視，盡可能將現(xiàn)有物業(yè)中的已存在的缺陷限制在一定范圍內(nèi)并進(jìn)行合理規(guī)避。9、跟進(jìn)施工過程，保證順利交接為了保證日后管理公司工作順利開展，必須對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面的了解，如果管理公司在物業(yè)交付使用時(shí)才介入管理，就無法對(duì)相關(guān)物業(yè)的情況了如指掌。在物業(yè)交付前期，我方將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng),參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)運(yùn)作商利益的專業(yè)意見和建議。10、員工培訓(xùn)于商用物業(yè)籌備前，先行聘用基本管理員工，并安排訓(xùn)練課程，以便于最短時(shí)間內(nèi),參與制訂商用物業(yè)之管理制度。另為各級(jí)員工安排短期入職培訓(xùn)課程，令他們能充分認(rèn)識(shí)本身應(yīng)負(fù)之責(zé)任及工作范圍，同時(shí)灌輸正確之商用物業(yè)管理概念及知識(shí)。二、策劃推廣1、項(xiàng)目策劃原則

我方旨在通過項(xiàng)目的前期策劃定位與整合營(yíng)銷，最大限度的強(qiáng)化項(xiàng)目的特有優(yōu)勢(shì)，消除項(xiàng)目的現(xiàn)存劣勢(shì)，規(guī)避項(xiàng)目的客觀威脅，從整體上提高項(xiàng)目的總體質(zhì)素和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，并作為發(fā)展商及設(shè)計(jì)公司優(yōu)化項(xiàng)目綜合質(zhì)素的參考意見。相信通過我團(tuán)隊(duì)專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)與過硬的團(tuán)隊(duì)綜合素質(zhì)，憑借我們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理方面的獨(dú)特與創(chuàng)新意識(shí)，一定會(huì)為本項(xiàng)目帶來最為符合市場(chǎng)且最具有吸引力的策劃思路與定位，為本項(xiàng)目聚集令人嘆為觀止的人氣與財(cái)氣，使本項(xiàng)目成為最具商業(yè)價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)力作！三、針對(duì)本項(xiàng)目之初步分析1、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析3、

簡(jiǎn)陽(yáng)市商業(yè)市場(chǎng)概況4、

投資關(guān)鍵因素分析5、本項(xiàng)目發(fā)展策劃1、

招商/租售策略我團(tuán)隊(duì)成員在四川同行業(yè)公司中享有很高的聲譽(yù)，相信這對(duì)本項(xiàng)目的招商/租售工作及提高項(xiàng)目知名度亦有一定的幫助。與眾多國(guó)際知名服飾、餐飲、娛樂、以及銀行等各行各業(yè)的知名品牌保持良好的長(zhǎng)期合作關(guān)系，可應(yīng)客戶需要而引進(jìn)合適的租戶群，協(xié)助客戶帶動(dòng)人流招商/租售策略是項(xiàng)目切入市場(chǎng)成功與否的重要因素。在宣傳配合到位的情況下，我們將深入了解市場(chǎng)，分析客戶群體，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況，選擇符合項(xiàng)目的招商/租售方式及策略。2、

招商/租售推廣思路及計(jì)劃

本項(xiàng)目的形象以及發(fā)展趨向已經(jīng)清晰化。我方必須在推廣中突出本項(xiàng)目的整體形象，樹立本項(xiàng)目的品牌價(jià)值，并以貫穿推廣過程始末的推廣主線來指導(dǎo)各項(xiàng)推廣工作，以最佳、最有效的方式尋求與投資商戶、經(jīng)營(yíng)商戶、消費(fèi)者之間的心理契合點(diǎn)，最終完成該項(xiàng)目整體鋪面的招商租賃。我方團(tuán)隊(duì)擁有多名商業(yè)地產(chǎn)知名專才，為中國(guó)各地之投資者、物業(yè)用戶及其他客戶提供國(guó)際水平的一站式房地產(chǎn)顧問服務(wù)，包括環(huán)球企業(yè)顧問、物業(yè)代理、物業(yè)投資、估價(jià)及顧問、商用物業(yè)管理、策劃推廣、研究及顧問及建筑顧問等，全方位照顧客戶在物業(yè)發(fā)展周期內(nèi)各個(gè)階段的不同需要。六、部分成員簡(jiǎn)介陳龍（先生）畢業(yè)于四川大學(xué)，英語(yǔ)八級(jí)。從事房地產(chǎn)營(yíng)銷及管理工作8年，營(yíng)運(yùn)經(jīng)驗(yàn)豐富，擅長(zhǎng)營(yíng)銷和營(yíng)運(yùn)管理，具有先進(jìn)的營(yíng)銷理念及良好的市場(chǎng)判斷和開拓能力，優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)組織協(xié)調(diào)能力，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)及管理，能把握整個(gè)銷售過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)，具備良好的客戶管理能力；組織實(shí)施具體的項(xiàng)目投資工作，對(duì)各方關(guān)系進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)和溝通；熟悉成都房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)及政策理解透徹；現(xiàn)任萬科銷售總監(jiān)。主要服務(wù)案例：直接參與營(yíng)銷及管理的項(xiàng)目有岷江新希望“錦官新城項(xiàng)目”、“世都大廈”、萬佳實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司“天府香城”、遠(yuǎn)鴻房地產(chǎn)開發(fā)公司“遠(yuǎn)鴻·方程式”、攀鋼集團(tuán)成都華益房地產(chǎn)開發(fā)公司“華益花園（一期）”、天宇集團(tuán)“攀枝花天宇攀西鋼材城”、潤(rùn)陽(yáng)集團(tuán)“川大河畔”、成都市興文投資發(fā)展有限公司“春熙商匯廣場(chǎng)項(xiàng)目”。團(tuán)隊(duì)介紹張君畢業(yè)于首都師范大學(xué)，進(jìn)修于清華大學(xué)美術(shù)學(xué)院。國(guó)家注冊(cè)高級(jí)策劃師，曾被國(guó)家人事部、國(guó)家發(fā)改委和世界策劃師聯(lián)合會(huì)中國(guó)總部聯(lián)合評(píng)定為中國(guó)十大策劃精英，秦楚網(wǎng)副總編，《金地家園》電視欄目發(fā)起人之一，現(xiàn)任深圳力創(chuàng)策劃總監(jiān)。主要服務(wù)案例：全程參與沈陽(yáng)香江國(guó)際家居博覽中心開店籌備以及香江集團(tuán)合肥、北京、東莞、惠州等地大型賣場(chǎng)開店規(guī)劃；其中沈陽(yáng)香江店商業(yè)面積約20萬平方米。全面負(fù)責(zé)金地家居建材購(gòu)物中心開店籌備及策劃運(yùn)營(yíng)，該項(xiàng)目商業(yè)面積近6萬平方米。負(fù)責(zé)成都地鐵天府廣場(chǎng)策劃工作；成都地鐵總商業(yè)面積超過200萬平方米，其中天府廣場(chǎng)站商業(yè)面積約4萬平方米。全程參與遼寧省工業(yè)展覽館綜合改建地塊研究及定位規(guī)劃；該項(xiàng)目占地面積約13萬平方米。負(fù)責(zé)中國(guó)光大集團(tuán)南方區(qū)土地資源價(jià)值研究及競(jìng)買。此外還參與北京天壇文化街、武漢國(guó)際博覽中心策劃工作；其中武漢項(xiàng)目占地面積約6000畝。團(tuán)隊(duì)介紹李強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)本科畢業(yè)、工商管理專業(yè)本科畢業(yè)；協(xié)調(diào)溝通能力強(qiáng)，宏觀調(diào)控能力強(qiáng)；九年房地產(chǎn)銷售、招商管理工作經(jīng)歷，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，此前任深圳市力創(chuàng)商業(yè)顧問有限公司招商部經(jīng)理。主要服務(wù)案例：全程參與成都市興文投資發(fā)展有限公司“春熙商匯廣場(chǎng)”項(xiàng)目招商、銷售及管理工作；負(fù)責(zé)中房集團(tuán)“文殊坊”項(xiàng)目前期規(guī)劃與后期項(xiàng)目招商工作；負(fù)責(zé)成都瑞升集團(tuán)“南辰景秀”項(xiàng)目銷售及管理工作；全程參與成都新世宇宙實(shí)業(yè)“天下青城”、“印象金沙”項(xiàng)目全面負(fù)責(zé)“成都地鐵天府廣場(chǎng)”項(xiàng)目招商及管理工作博瑞商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)介紹七、典型項(xiàng)目案例物業(yè)面積：約200萬平方米覆蓋面積/7條地鐵線路（276公里）/145個(gè)乘駁站點(diǎn)地鐵1號(hào)線規(guī)劃完成，計(jì)劃2010年通車；2號(hào)線路規(guī)劃修改中……典型項(xiàng)目案例開發(fā)商：成都地鐵有限公司專案地址：成都市東御街天府廣場(chǎng)物業(yè)面積：占地面積4.6萬平方米，商業(yè)面積約2萬平方典型項(xiàng)目案例案例特點(diǎn)——地下商業(yè)和地鐵復(fù)合型商業(yè)整體運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目天府廣場(chǎng)位于成都市南北地面干道和東西地面干道的交匯點(diǎn)，也是規(guī)劃地鐵1、2號(hào)線的交匯點(diǎn)，是規(guī)劃的一級(jí)公交樞紐，將成為CBD最重要的交通樞紐和人流集散地之一。經(jīng)調(diào)查，追求潮流、休閑的成都竟無大型的時(shí)尚主題商城，結(jié)合天府廣場(chǎng)地鐵樞紐站點(diǎn)、城市中心、商業(yè)面積不大等特點(diǎn)，我們將天府廣場(chǎng)定位為超炫、超IN的國(guó)際時(shí)尚潮流名店城，目標(biāo)市場(chǎng)定位于15至30歲追求嶄新生活方式的年輕一族，并進(jìn)行系統(tǒng)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，將大量潮流服飾、餐飲和娛樂因素引入地鐵商業(yè)，打造成都青春魅力主題秀場(chǎng)，最大限度地體現(xiàn)天府廣場(chǎng)的形象和收益，得到大量國(guó)際、國(guó)內(nèi)商戶地響應(yīng)。典型項(xiàng)目案例典型項(xiàng)目案例張君易洪典型項(xiàng)目案例力寶大廈位于成都市國(guó)際城南的科華北路62號(hào)，距雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅15分鐘車程，其南端直通國(guó)際會(huì)展中心及市政府辦公地，北部銜接西南最大的IT商圈，毗鄰百年名校“四川大學(xué)”，各類領(lǐng)事館以及金融中心；周邊五星級(jí)賓館、頂級(jí)百貨公司和大型購(gòu)物中心林立，銀杏南亭、歐洲房子、中國(guó)會(huì)所等高檔餐飲娛樂場(chǎng)所更是舉步即至，為入駐大廈的企業(yè)提供極為豐富的商務(wù)配套。典型項(xiàng)目案例力寶大廈是盛唐實(shí)業(yè)旗下盛唐投資置業(yè)有限公司與世界500強(qiáng)企業(yè)-力寶集團(tuán)共同投資傾力為世界500強(qiáng)、港澳臺(tái)知名企業(yè)和國(guó)內(nèi)外大中型企業(yè)的行政總部量身定做的成都新地標(biāo)建筑、國(guó)際高智慧型純寫字樓。項(xiàng)目地處城南商務(wù)核心區(qū)，交通條件優(yōu)越，周邊頂級(jí)商務(wù)配套齊全；除了具備所有頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)硬件配置，還為辦公樓配套了專屬服務(wù)的高檔商業(yè)和全權(quán)委托的世界級(jí)物管……八、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)用1、合作模式采取靈活機(jī)動(dòng)的人性化合作方式，充分滿足廣大客戶的不同需求。貴司可根據(jù)實(shí)際需要選取不同的合作方式。商用物業(yè)管理策劃推廣招商/租售代理1、商用物業(yè)管理

商用物業(yè)管理可分為三種方式提供服務(wù)，發(fā)展商可視自身實(shí)際情況自行選擇，在本項(xiàng)目前期施工階段，我方建議可選擇商用物業(yè)管理顧問服務(wù)的模式。服務(wù)期限初步確定為：自雙方簽署正式合同之日起，我方為本項(xiàng)目提供為期三年的前期商用物業(yè)管理顧問服務(wù)。

2、

策劃推廣貴司可以選擇委托我方為本項(xiàng)目招商及經(jīng)營(yíng)管理提供策劃服務(wù)的合作形式。主要服務(wù)內(nèi)容包括市場(chǎng)調(diào)研及定位、銷售策劃、招商策劃、促銷推廣策劃、廣告宣傳策劃及公關(guān)活動(dòng)推廣策劃等。3、后期

招商租售代理我方憑借多年來在地產(chǎn)市場(chǎng)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，加之國(guó)際化的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)及本身?yè)碛袕?qiáng)大的商家客戶資源網(wǎng)絡(luò)，相信定能為本項(xiàng)目成功招納引進(jìn)知名商戶及合適商戶，以期為本項(xiàng)目的后期經(jīng)營(yíng)奠定良好的軟、硬件基礎(chǔ)，在提升項(xiàng)目品質(zhì)的同時(shí)為發(fā)展商帶來巨大的商業(yè)利益。2、

服務(wù)費(fèi)用招商租賃代理服務(wù)費(fèi)用

招商/租賃按租賃合同簽訂的平均1個(gè)月租金額（不包含商用物業(yè)管理費(fèi)及可能出現(xiàn)甲方給予乙方免租期的相關(guān)費(fèi)用）×100%，即1個(gè)月的租金作為我行為該項(xiàng)目的獨(dú)家招商/租賃代理費(fèi)。（無論運(yùn)作商與租戶采取合作經(jīng)營(yíng)，或租戶以非固定形式計(jì)算租金，或以底租加抽成形式計(jì)算租金，或以底租及抽成取較高者為準(zhǔn)計(jì)算租金。）九、結(jié)語(yǔ)我方誠(chéng)望能就本項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)的細(xì)節(jié)作進(jìn)一步探討，并務(wù)求為貴司項(xiàng)目的發(fā)展作出貢獻(xiàn)我方深信延續(xù)專業(yè)服務(wù)及高素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)之方針，并能增加客戶對(duì)本司之信心。作為市場(chǎng)上最具競(jìng)爭(zhēng)力之專業(yè)公司，融合國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，配合中國(guó)國(guó)情需要，使客戶能享用最優(yōu)秀，最有效率之商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司。附件：經(jīng)營(yíng)管理手冊(cè)提綱

第一章 聯(lián)營(yíng)方式和政策第一條 聯(lián)營(yíng)條件第二條 聯(lián)營(yíng)期限第三條 聯(lián)營(yíng)目標(biāo)第四條 保證金第五條 乙方須承擔(dān)的費(fèi)用第六條 甲方須承擔(dān)的費(fèi)用第七條 賣場(chǎng)管理第八條 商品管理第九條 售后服務(wù)第十條 人員管理第十一條促銷及宣傳第十二條合同解除第十三條違約責(zé)任第十四條免責(zé)條款第十五條合同終止后的處理第二章市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理模式第一條經(jīng)營(yíng)理念：365天引領(lǐng)都市潮流第二條企業(yè)宗旨：第三條品牌定位：第四條管理理念：第五條組織架構(gòu)：第五條商業(yè)形態(tài)定位第六條經(jīng)營(yíng)模式：1、統(tǒng)一管理；2、協(xié)助經(jīng)營(yíng)；3、部分自營(yíng)；第七條經(jīng)營(yíng)策略第八條市場(chǎng)管理第三章 商戶管理制度第一條商戶進(jìn)場(chǎng)和撤離管理制度（一）、客戶通知（二）、客戶接洽（三）、店鋪裝修（四）、驗(yàn)收（五）、開業(yè)（六）、撤離（七）、撤離后第二條招商流程和審核制度（一）、商戶的登記和審核（二）、商戶資格審查（三）、與商戶簽定合同第三條押金、保證金收取制度以上策劃細(xì)案需與貴公司高層確立意向后出臺(tái)！