物業(yè)管理公司各類管理制度大全

歡迎下載歡迎下載管理制度（一）接待、查詢服務(wù)制度：運(yùn)用規(guī)范的語言，禮貌熱情接待小區(qū)內(nèi)業(yè)主和來訪顧客，耐心解答其詢問，按時完成業(yè)主（使用人）委托代辦的事項。接待來訪者時，首先要了解其要求，準(zhǔn)確轉(zhuǎn)達(dá)；其次要將獲得的結(jié)果詳細(xì)轉(zhuǎn)告其。接受電話問詢，電話鈴響三次必須接聽，問清業(yè)主（使用人）的姓名和相關(guān)情況，然后告之相關(guān)聯(lián)系電話。談話結(jié)束后，應(yīng)該說一聲“再見”，不可貿(mào)然掛斷電話。業(yè)主（使用人）提出問題后，要及時準(zhǔn)確地回答。業(yè)主（使用人）提出的問題超出本人的工作范圍時，應(yīng)為其做好指引工作。熟悉小區(qū)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備，了解各業(yè)主（使用人）及有關(guān)工作人員的情況。經(jīng)常搜集相關(guān)信息，熱情、準(zhǔn)確、完整地回答業(yè)主（使用人）詢問。應(yīng)尊重業(yè)主（使用人）的隱私，對其資料、私人信息，應(yīng)予保密；對來電問詢業(yè)主（使用人）資信者，一律婉拒，不予答復(fù)。（二）物資采購保管管理制度：為加強(qiáng)物品申購、采購、保管、領(lǐng)用、核算的管理，對物品進(jìn)行有效的控制，保證管理處物業(yè)管理工作有序、高效地進(jìn)行，特制定本規(guī)程。物品的申購物品使用部門要以經(jīng)核準(zhǔn)的費(fèi)用預(yù)算為依據(jù)，以必需、合理、節(jié)約為原則，提出下月所需物品的品名、規(guī)格及數(shù)量，填寫物品申購計劃單，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可后，交接待部門倉庫保管員。月底前，倉庫保管員將各部門申購計劃匯總統(tǒng)計后，根據(jù)庫存情況，增刪。計劃內(nèi)項目，填寫物品采購單。采購單采用三聯(lián)復(fù)寫方式，詳細(xì)注明采購物品名稱、規(guī)格、單位、數(shù)量、要求到貨日期等內(nèi)容。采購單須經(jīng)接待主管、管理處經(jīng)理簽字認(rèn)可。一聯(lián)倉庫留底，一聯(lián)交分管。主管,一聯(lián)交采購員，按采購單上所列物品實(shí)施采購。各部門急需的物品，如倉庫確無存貨，根據(jù)急事急辦原則，可由相關(guān)部門。直接向分管主管提出申購。事后由申購部門補(bǔ)填申購單，由倉庫補(bǔ)填采購單。物品的采購采購員須了解供貨渠道，收集價格信息，掌握市場動態(tài)。根據(jù)品質(zhì)優(yōu)、價格廉、服務(wù)好的原則，按物品類別選定2-3家供應(yīng)商，建立長期供貨關(guān)系，并造冊登記，存于分管主管處。已報管理處經(jīng)理同意的長期供應(yīng)商，非經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)，不得隨意變更。采購貨款除零星小額采購（一般100元以下）支付現(xiàn)金外，均須使用支票結(jié)算；從長期供貨商處采購物品，爭取賒賬方式，每1—2個月結(jié)算付款一次。月度申購單經(jīng)管理處經(jīng)理簽字后，一般在五個工作日內(nèi)完成采購。急需的物品必須立即采購，以確保物業(yè)管理工作的正常進(jìn)行。2.4采購員必須按經(jīng)審核批準(zhǔn)的月度采購單上物品所列的要求進(jìn)行采購，如有變動要及時與分管主管和財務(wù)聯(lián)系。分管主管應(yīng)對每筆采購業(yè)務(wù)憑證進(jìn)行審核，嚴(yán)格把好第一道審核關(guān)，財務(wù)應(yīng)對采購業(yè)務(wù)進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題，及時匯報處理。采購員要根據(jù)發(fā)票所列的供應(yīng)商名稱、發(fā)票號碼、品名、規(guī)格、單位、數(shù)量、單價、總金額填制一式三聯(lián)收料單，一并與所購物品送交倉庫簽收。倉庫保管員（收貨人）對物品進(jìn)行清點(diǎn)驗(yàn)收后，在收料單上簽名，其中一聯(lián)倉庫保管員保存，作為物品收入憑證、“庫存材料”明細(xì)賬記賬憑證；一聯(lián)交財務(wù)會計，作為“庫存材料”分類賬記賬憑證；一聯(lián)采購員留存。物品的保管倉庫保管員應(yīng)按倉庫定位置放管理的要求，編制庫、架、層、位“四定位”方法，將采購入庫物品放入規(guī)定的倉位，并根據(jù)物品倉庫填寫貨卡。物品保管要做到“四清、二齊”，即品名清、規(guī)格清、數(shù)量清、價格清；庫容齊、堆放齊。庫內(nèi)物品應(yīng)根據(jù)品種、規(guī)格、形狀、批次、成行、成堆、成串等各種形式擺放，做到擺放整齊穩(wěn)妥，便于點(diǎn)數(shù)、發(fā)貨。各種物品的發(fā)放要按“先進(jìn)先出”的原則，以保證庫存物品質(zhì)量完好。倉庫要加強(qiáng)防火防盜措施，必須配備消防用具，倉庫內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。每月末，倉庫保管員根據(jù)庫存物品明細(xì)賬對倉庫存貨進(jìn)行盤點(diǎn)，編制“庫存材料”盤點(diǎn)表，要做到帳、卡、物相一致，發(fā)現(xiàn)存貨有盤虧、報廢或三個月以上呆滯不動的現(xiàn)象要分析原因，寫出書面報告并附盤點(diǎn)明細(xì)表一并交給分管主管，由分管主管提出處理意見后報管理處經(jīng)理審批。物品的領(lǐng)用物品領(lǐng)用時，需填制一式三聯(lián)領(lǐng)料單，由領(lǐng)用人和部門負(fù)責(zé)人簽字。其中一聯(lián)交領(lǐng)料人，作為部門收入憑證；一聯(lián)由倉庫保管員轉(zhuǎn)交財務(wù)會計；一聯(lián)倉庫保管員留存。個人領(lǐng)用工具（服裝）等物品，由倉庫保管員開具領(lǐng)料單并由領(lǐng)用人簽字，“倉庫領(lǐng)用（發(fā)料）登記冊”由倉庫保管員登記。第二次領(lǐng)用，必須以舊換新，領(lǐng)用人離職時要收回其領(lǐng)用的工具（服裝）等，如有遺失則照價賠償。向倉庫借用工具或器具時，必須填寫經(jīng)部門負(fù)責(zé)人簽字的物品借用單，使用完畢要及時歸還倉庫，以利周轉(zhuǎn)，倉庫保管員有催其及時歸還的責(zé)任。物品的控制庫存物品既要做到物業(yè)管理所需材料的及時供給，保證物業(yè)管理工作的高效運(yùn)行，又要掌握庫存動態(tài)，盡可能壓低庫存，減少資金占用。對于非日常消耗性的物品（如修理用備件、材料、工具等）要勤購少備，以避免日久銹蝕、變質(zhì)等原因造成的物品損失。物品領(lǐng)用要按實(shí)領(lǐng)用，防止少用多領(lǐng)、假公濟(jì)私。在領(lǐng)用材料有剩余的情況下，一定要辦理退庫手續(xù)，按退庫物品的數(shù)量、金額和原領(lǐng)料單上填寫的用途開具退料單（紅字領(lǐng)料單）。嚴(yán)格控制帳外物品，以堵住物品流失的漏洞。財務(wù)要對庫存物品進(jìn)行不定期地抽查盤點(diǎn)，由于人為因素造成物品的短缺、呆滯和毀損情況，要查明原因，追究當(dāng)事人的責(zé)任。（三）檔案管理制度：職責(zé)管理處檔案工作堅持集中統(tǒng)一管理、分級負(fù)責(zé)保管的原則，由辦公室負(fù)責(zé)管理處主體檔案的管理工作，并對其他部門的檔案管理工作進(jìn)行督促和指導(dǎo)。范圍管理處的建檔工作分為：工程技術(shù)檔案（基建工程項目檔案、工程改擴(kuò)建檔案）、文書檔案、人事檔案、業(yè)主檔案四部分。執(zhí)行過程3.1管理處接待部門負(fù)責(zé)管理處文書檔案、人事檔案和業(yè)主檔案，工程部門負(fù)責(zé)工程技術(shù)檔案。各部門收集、整理、立卷、保管工作由指定專人負(fù)責(zé)，按歸檔范圍將有保存價值的文件、資料、圖紙等材料按規(guī)范要求立卷歸檔，并要做好檔案的保密安全工作。3.3各級管理人員要支持資料保管人員員對檔案資料的收集整理保管工作，在管理處和經(jīng)營活動中形成的有保存價值的資料，不能作私有資料由個人占用保存。工作需要，可辦手續(xù)借閱和復(fù)印有關(guān)檔案資料。銷毀檔案必須嚴(yán)格掌握，慎重從事，銷毀前要造清冊，提出銷毀報告，報管理處領(lǐng)導(dǎo)審批，并報送上級檔案機(jī)關(guān)備案。銷毀檔案材料時嚴(yán)格執(zhí)行保密規(guī)定。檔案管理部門要積極同有關(guān)職能部門配合，利用現(xiàn)代化的管理手段，做好檔案管理工作。根據(jù)歸檔范圍，積極做好遺留材料的補(bǔ)缺工作和有關(guān)材料的復(fù)制工作，同時要做好由保存價值的開業(yè)準(zhǔn)備資料、設(shè)備資料、各種驗(yàn)收資料、工程技術(shù)資料的收集工作。管理處將根據(jù)實(shí)際情況不斷補(bǔ)充和完善歸檔制度。物業(yè)交接文件和技術(shù)資料、土建工程和設(shè)備設(shè)施質(zhì)量驗(yàn)收記錄和客戶（業(yè)主）更替資料要長期保存；倉庫保管資料等一般資料和記錄保管三年；財務(wù)資料按國家有關(guān)規(guī)定保管。四）鑰匙管理制度：鑰匙管理關(guān)系到小區(qū)的安全運(yùn)行，必須嚴(yán)格控制，妥善保管。為使鑰匙管理既確保安全又方便使用，特制訂本操作規(guī)程。鑰匙的分類管理處各辦公用房、庫房門鑰匙；各設(shè)備機(jī)房鑰匙；各門洞及樓層消防通道鑰匙；1.4.小區(qū)各出入口大門鑰匙；鑰匙的保管保安部門集中保管一套上述1.1—1.4鑰匙并封存，在緊急情況下使用，并做好記錄。其它鑰匙由各相關(guān)的部門負(fù)責(zé)使用和保管。工程部門負(fù)責(zé)保管各設(shè)備機(jī)房鑰匙壹套。保安部門負(fù)責(zé)保管同2.1。接待部門負(fù)責(zé)保管管理物料庫房鑰匙兩套，并保管未入伙單元鑰匙。業(yè)戶入伙后，與接待部門辦理鑰匙移交手續(xù);所有鑰匙必須標(biāo)記清楚，對號入座，取用方便;如有遺失應(yīng)立即向保安部門備案。領(lǐng)用鑰匙的程序管理處的工作人員因工作需要領(lǐng)用鑰匙的，應(yīng)經(jīng)各部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后方可使用。領(lǐng)用鑰匙須進(jìn)行登記，由領(lǐng)用人員在登記簿上填寫領(lǐng)用日期、鑰匙名稱（或編號）、用途并簽名。鑰匙用過后必須立即交還保管人，并在登記簿上記錄交還日期和時間，由保管員負(fù)責(zé)簽收。鑰匙領(lǐng)用人不得將鑰匙交給他人使用，不得攜帶回家并嚴(yán)禁擅自增配。非管理處工作人員，一律不準(zhǔn)借用小區(qū)鑰匙。鑰匙遺失的補(bǔ)配遺失鑰匙，須立即向保安部門報告?zhèn)浒?，并及時采取必要的防范措施，在做好遺失記錄和鑰匙增（補(bǔ)）記錄后,即通知工程部門配置鑰匙或換鎖。遺失鑰匙者應(yīng)對所造成的經(jīng)濟(jì)損失負(fù)責(zé)。管理處員工遺失鑰匙應(yīng)按《員工手冊》中的有關(guān)規(guī)定予以處分,故意隱瞞者將加重處理。換鎖程序未經(jīng)保安部門同意，公共部位和管理處各門鎖都不得擅自更換;因遺失鑰匙或門鎖損壞而必須更換時，須向保安部門提出書面申請，經(jīng)保安部門批準(zhǔn)后通知工程部門給予更換，并將新鎖鑰匙交由保安部門重新分配，以便在發(fā)生意外情況時使用。加強(qiáng)監(jiān)督辦法7.1.各級管理人員除以身作則執(zhí)行鑰匙管理制度外，還應(yīng)對下級人員保管和使用鑰匙加強(qiáng)監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，應(yīng)及時制止，以免造成不良后果。7.2任何員工發(fā)現(xiàn)隨意放置或丟失的鑰匙，應(yīng)立即交予保安部門，并由保安部門及時做好拾交記錄，管理處將酌情給予表揚(yáng)或獎勵。對違反本管理制度的員工，管理處將按《員工手冊》的有關(guān)規(guī)定處理。（五）保安管理制度：在執(zhí)行任務(wù)時，對殺人、放火、搶劫、盜竊、等現(xiàn)行違法犯罪分子，有權(quán)抓獲并扭送公安機(jī)關(guān)，但無實(shí)施拘留、關(guān)押、審訊、沒收財產(chǎn)和罰款的權(quán)力。對發(fā)生在小區(qū)內(nèi)的刑事案件或治安案件，有權(quán)保護(hù)現(xiàn)場，保護(hù)證據(jù)，維護(hù)秩序以及提供情況，但無勘察現(xiàn)場的權(quán)力。按照規(guī)定，制止未經(jīng)許可的人員、車輛進(jìn)入管理區(qū)域內(nèi)。對出入小區(qū)的可疑人員、車輛及其所攜帶或裝載的物品，按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)證，檢查。在執(zhí)勤中，如遇有現(xiàn)行違法犯罪分子反抗，甚至行兇報復(fù)，可采取正當(dāng)防衛(wèi)措施。宣傳法制，協(xié)助業(yè)主（住戶）做好“四防”工作，落實(shí)各項安全防范措施，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時向業(yè)主（住戶）報告，協(xié)助整改。對攜帶匕首、三棱刀等管制刀具和自制火藥槍及其他形跡可疑的人員有權(quán)進(jìn)行盤查監(jiān)視，并報當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)處理。對違反《治安管理處罰條例》的人，有權(quán)勸阻、制止和批評教育，但無處罰的權(quán)力。對有違法犯罪行為的嫌疑份子，可以進(jìn)行監(jiān)視、檢舉、報告，但無權(quán)偵察、扣押、搜查。（六）保安巡邏制度：保安巡邏肩負(fù)著小區(qū)安全的重任，通過保安員仔細(xì)地巡邏能及時發(fā)現(xiàn)一些安全隱患，將事故苗子消滅于萌芽之中，因此該崗位在所有崗位里是重中之重，絕對要認(rèn)真對待。巡邏警衛(wèi)應(yīng)按規(guī)定著裝，攜帶好必備的通訊聯(lián)絡(luò)裝備，準(zhǔn)時上崗。巡邏執(zhí)勤時應(yīng)文明規(guī)范，堅持原則，不徇私情。堅持貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防方針，以小區(qū)各樓層、會所、消防通道、停車場、綠化帶、中心廣場、設(shè)備機(jī)房等為重點(diǎn)，認(rèn)真仔細(xì)地做好巡邏安全保衛(wèi)工作。接到報警或發(fā)現(xiàn)可疑情況要及時趕赴現(xiàn)場，采取必要的控制措施，以防止事態(tài)的擴(kuò)大。發(fā)現(xiàn)火警或接到火警指令，應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場，弄清情況，及時撲救并報告消防控制中心和保安領(lǐng)班。熟悉和掌握巡邏區(qū)域內(nèi)所有通道、重點(diǎn)部位、消防設(shè)施及其公共設(shè)施的現(xiàn)狀，按既定的工作規(guī)程、巡邏路線等要求進(jìn)行安全巡邏，不說或不做有損于小區(qū)物業(yè)管理處形象的言論或事情。巡邏時如拾到錢或物品，應(yīng)及時上交管理處，并想方設(shè)法尋找失主。認(rèn)真巡邏，工作必須到位，不準(zhǔn)擅自脫崗聊天，做好巡邏記錄和交接班。七）消控、監(jiān)控室管理制度：工作人員必須堅守崗位，無關(guān)人員一律不得進(jìn)入控制室。加強(qiáng)工作責(zé)任心，發(fā)現(xiàn)違反管理制度的行為應(yīng)立即阻止。不準(zhǔn)在工作場所打鬧、睡覺、吸煙、看書報雜志、吃零食等，不做與本職工作無關(guān)之事。貫徹保衛(wèi)保密制度，做到不打聽、不傳播。執(zhí)行對口交接班制度，接班人員必須對操作、觀察的設(shè)備儀表、工具、記錄簿等仔細(xì)檢查，交班人員必須把本班發(fā)生的情況交接清楚，做到班班清，事事明，認(rèn)真做好值班記錄。不得隨意更改操作健鈕，不得隨意更改電腦設(shè)置，不得違反操作規(guī)程。做好控制室內(nèi)衛(wèi)生保潔工作。每日早班人員擦試消控、監(jiān)控操作臺等設(shè)備，每星期五大掃除，做到窗明門凈，環(huán)境整潔，設(shè)備無灰塵。發(fā)現(xiàn)問題，特別是涉及“四防”的重大問題，應(yīng)立即按照有關(guān)管理制度的規(guī)定，向保安主管、管理處經(jīng)理報告或者直接向公安、消防等有關(guān)部門報告。（八）保安交接班制度：接班：提前15分鐘整隊，檢查著裝及儀表儀容,正確佩帶工號牌。列隊會操幾分鐘，領(lǐng)班布置本班次工作重點(diǎn)和注意事項。列隊行進(jìn)至各交接班崗位，逐一接崗，采用先外后內(nèi)的方式。詢問交班人員，該崗位基本情況，辦理接班手續(xù)。檢查所屬崗位的物品，并做好記錄，如有缺損及時報告。認(rèn)真閱看工作記錄，并繼續(xù)完成上班未盡事宜。交班：總結(jié)本崗基本工作，整理好記錄和物品，留崗待命。與接班人員互致敬禮，主動講解崗位情況，辦理交班手續(xù)。轉(zhuǎn)換入列由領(lǐng)班帶至更衣室更衣。接班人員沒有到崗,不得擅自離崗,如超過交班時間15分鐘,可報告領(lǐng)班。（九）易燃易爆物品安全管理制度：物業(yè)小區(qū)一般不得存放易燃易爆物品，如確因特殊需要長期存放少量的易燃易爆物品，有關(guān)單位或業(yè)主/用戶應(yīng)向物業(yè)防火委員會提出書面申請，經(jīng)審核并報消防機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后按照國家有關(guān)法規(guī)建立專用倉庫或隔離存放點(diǎn)。易燃易爆物品是指汽油、柴油、油漆、香蕉水、酒精、氧氣瓶、乙炔等，設(shè)立專用倉庫或隔離存放點(diǎn)儲存后，有關(guān)單位或業(yè)主/用戶應(yīng)指派專人負(fù)責(zé)管理。在專用倉庫或隔離存放點(diǎn)醒目的地方，應(yīng)放置專用的消防器材。易燃易爆物品入庫，須檢查后辦理登記入庫手續(xù)，入庫后要定期進(jìn)行檢查。易燃易爆物品入庫后，要分類、分項存放。通道之間要有一定的距離，嚴(yán)禁超量儲存。專用倉庫內(nèi)或隔離存放點(diǎn)使用的照明燈必須是防爆燈，其開關(guān)的安裝必須在庫房外的保護(hù)盒內(nèi)。專用倉庫內(nèi)或隔離存放點(diǎn)要張貼“禁止火種”的標(biāo)志，嚴(yán)禁煙火，嚴(yán)禁在專用倉庫或隔離存放點(diǎn)區(qū)域施工或施工時動用明火。使用易燃易爆物品應(yīng)辦理領(lǐng)用手續(xù)，做到領(lǐng)用與入庫相符，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入專用倉庫或隔離存放點(diǎn)。裝修單位施工時需要使用的少量危險品，必須向小區(qū)管理處保安主管提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后方可使用。裝修使用現(xiàn)場要嚴(yán)格管理，不準(zhǔn)亂堆亂放，要集中放置于相對安全的地方。（十）消防管理制度：總則為了加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)的消防管理，預(yù)防和減少火災(zāi)的危害，保障有關(guān)單位和業(yè)戶人身財產(chǎn)的安全，根據(jù)《中華人民共和國消防法》、《高層建筑消防管理規(guī)則》等法規(guī),特制定本制度。小區(qū)物業(yè)的消防管理，貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，本著自防自救的原則，實(shí)行科學(xué)的嚴(yán)格管理。做好消防管理工作是小區(qū)物業(yè)管理處每個員工和有關(guān)單位、業(yè)主/用戶應(yīng)盡的責(zé)任。本規(guī)則適用于在辦公用房、營業(yè)用房進(jìn)行施工、裝修、經(jīng)營、使用單位和個人，小區(qū)物業(yè)防火委員會實(shí)施監(jiān)督。管理責(zé)任小區(qū)物業(yè)的消防工作實(shí)行逐級防火責(zé)任制，受上級防火委員會、地區(qū)消防監(jiān)督機(jī)關(guān)的指導(dǎo)和監(jiān)督。2.2小區(qū)物業(yè)管理處應(yīng)把預(yù)防火災(zāi)作為整個管理工作中的一個重要部分，使消防工作經(jīng)?；⒅贫然?。2.3管理處經(jīng)理為小區(qū)物業(yè)防火責(zé)任人，全面負(fù)責(zé)消防安全工作，接受消防部門組織的防火檢查。成立有關(guān)單位和有關(guān)業(yè)戶防火責(zé)任人參加的小區(qū)物業(yè)防火委員會，統(tǒng)一管理消防安全工作，防火委員會日常辦公室設(shè)在管理處保安部門。小區(qū)管理處應(yīng)有專人負(fù)責(zé)消防管理，安全措施要落實(shí)到人。防火負(fù)責(zé)人職責(zé)：領(lǐng)導(dǎo)所屬單位的安全消防組織，貫徹執(zhí)行消防法律法規(guī)，建立和健全各項消防規(guī)章制度。組織、部署、檢查、總結(jié)消防安全工作，并定期向小區(qū)物業(yè)防火委員會報告消防工作情況。對員工進(jìn)行消防安全知識宣傳教育，執(zhí)行消防獎懲規(guī)定。組織領(lǐng)導(dǎo)義務(wù)消防隊，開展防火安全檢查，消除火險隱患，管理和維修消防設(shè)施和器材。組織制定緊急狀態(tài)下的疏散方案。組織撲救火災(zāi)和指導(dǎo)安全疏散，調(diào)查火災(zāi)事故，協(xié)助消防監(jiān)督機(jī)關(guān)調(diào)查、處理火災(zāi)事故和追究當(dāng)事人責(zé)任。防火設(shè)計與施工改建或分隔的防火設(shè)計必須符合《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》、《高層建筑消防管理規(guī)則》及其他有關(guān)消防法規(guī)的要求。3.2防火設(shè)計圖紙必須經(jīng)小區(qū)物業(yè)防火委員會和消防部門審核批準(zhǔn)方可交付施工。施工中不得擅自變更防火設(shè)計內(nèi)容，確需變更的，必須再次報防火委員會和消防部門批準(zhǔn)。施工現(xiàn)場的消防安全管理，由有關(guān)單位和業(yè)戶或其委托的施工單位與小區(qū)物業(yè)管理處保安、工程等部門簽訂有關(guān)消防安全責(zé)任協(xié)議，并報小區(qū)防火委員會和消防部門備案。辦公用房、裙房等場所經(jīng)營或使用單位的室內(nèi)裝修，必須使用非燃或阻燃材料，并必須符合消防安全要求。裝修項目施工完畢后，消防設(shè)施必須經(jīng)小區(qū)物業(yè)防火委員會和消防部門檢查合格，方可交付使用，對不合格的項目要限期整改，任何單位和個人不得自行決定使用?；馂?zāi)預(yù)防在小區(qū)物業(yè)內(nèi)動用明火作業(yè)，必須向管理處保安部門提出書面申請，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。動火單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行動火制度，采取防范措施并做好滅火的各項準(zhǔn)備工作。辦公用房、裙房等對外營業(yè)場所，嚴(yán)禁超員營業(yè)。小區(qū)物業(yè)內(nèi)嚴(yán)禁帶入或儲存易燃易爆化學(xué)物品。小區(qū)內(nèi)禁止焚燒可燃物品，燃放煙花爆竹，禁止在電梯、中央控制室，消防控制室、配電室等設(shè)備間及營業(yè)大廳、地下車庫、公共走廊等公共區(qū)域內(nèi)吸煙。小區(qū)物業(yè)內(nèi)禁止使用非阻燃材料制作的廢紙簍。一般不準(zhǔn)使用電爐、電烙鐵等電熱器具，確因工作需要，應(yīng)經(jīng)小區(qū)物業(yè)防火委員會和消防部門批準(zhǔn)。小區(qū)有關(guān)單位、業(yè)戶和管理處員工應(yīng)掌握消防器材的使用方法，熟悉小區(qū)出入通道。使用辦公用房的單位和小區(qū)管理處要執(zhí)行電力技術(shù)規(guī)定，定期對電氣設(shè)備、開關(guān)、線路及照明燈具等進(jìn)行檢查，凡不符合安全要求的，應(yīng)及時維修或更換。有關(guān)單位的工作人員在離開辦公室、工作場所時應(yīng)關(guān)閉電源開關(guān)或拔下電器電源插頭。煤氣管道系統(tǒng)的儀表、閥門、法蘭接頭、橡膠或塑料管等材料必須符合安全要求，定期進(jìn)行檢查維修，使用者應(yīng)注意安全，使用完畢后應(yīng)關(guān)閉開關(guān)。小區(qū)內(nèi)的走道、樓梯、出入口等處，嚴(yán)禁堆物，保持暢通，疏散標(biāo)志和指示燈要完整醒目?；馂?zāi)撲救報警電話及其他報警設(shè)備必須保證靈敏可靠。消防控制室設(shè)專人晝夜值班，隨時觀察、記錄消防控制設(shè)備的運(yùn)行情況，及時處理火警信號。小區(qū)內(nèi)所有人員一旦發(fā)現(xiàn)火災(zāi)，必須及時報警并迅速采取撲救措施。小區(qū)管理處的防火負(fù)責(zé)人以及員工聞警后必須及時趕到火場，撲滅火災(zāi)。小區(qū)管理處負(fù)責(zé)接待、保安的員工在火災(zāi)緊急情況下，負(fù)責(zé)引導(dǎo)有關(guān)單位或業(yè)主/用戶迅速轉(zhuǎn)移到安全的地方。有關(guān)單位在小區(qū)物業(yè)內(nèi)要嚴(yán)格按照消防法律法規(guī)的規(guī)定，配置固定數(shù)量的消防器材。自動報警裝置、噴淋系統(tǒng)、防排煙設(shè)備、防火門、消火栓等定期進(jìn)行檢測，凡失靈損壞的，要及時維修或更換，確保完整可靠。消防水泵、消防給水管道、消防水箱和消火栓等設(shè)施，未經(jīng)批準(zhǔn)不得任意改裝或挪作他用。除滅火搶險外，平時不得動用小區(qū)物業(yè)內(nèi)任何消防設(shè)施。（十一）機(jī)房管理制度：未經(jīng)工程主管以上領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，值班人員或其他員工不得私自引領(lǐng)其他單位人員在機(jī)房內(nèi)參觀。經(jīng)工程主管批準(zhǔn)來機(jī)房參觀者，進(jìn)出機(jī)房均應(yīng)辦理登記手續(xù)，原則上不允許拍照和攝像，除非經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)方能進(jìn)行。要嚴(yán)格按照設(shè)備點(diǎn)檢有關(guān)規(guī)定，抄錄設(shè)備各運(yùn)行數(shù)據(jù)，認(rèn)真做好記錄并填表。在巡檢中發(fā)現(xiàn)問題要及時處理，無法處理的或難以處理的要及時上報。值班人員須嚴(yán)格遵守管理處有關(guān)工程設(shè)備設(shè)施的管理制度，不得將與工作無關(guān)的物品帶入機(jī)房。嚴(yán)禁在機(jī)房內(nèi)使用電爐或吃任何食品。在機(jī)房內(nèi)不得隨意接用臨時電器設(shè)備。在機(jī)房內(nèi)不得隨意挪動消防器材。未經(jīng)批準(zhǔn)不得在機(jī)房內(nèi)使用電焊、氣焊等動用明火的作業(yè)。在機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。保持機(jī)房整潔，確保機(jī)房及設(shè)備無明顯灰塵，搞好文明生產(chǎn)。進(jìn)出機(jī)房，必須隨手關(guān)門，嚴(yán)防小動物進(jìn)入。凡違反上述規(guī)定，值班人員或其他員工有權(quán)予以制止，并可直接向管理處經(jīng)理報告。（十二）變配電室安全操作規(guī)定：變配電室高低壓開關(guān)分合閘操作時必須有兩人在場：一人操作、一人監(jiān)護(hù)。低壓開關(guān)分閘時先切斷負(fù)荷開關(guān)，后切斷隔離開關(guān)；合閘時順序相反。若電動不能切斷負(fù)荷開關(guān)，改用手動脫扣操作。高壓開關(guān)分閘時先切斷小車負(fù)荷開關(guān)，然后使小車脫離母線排；合閘時順序相反。為安全可靠起見，應(yīng)觀察小車上負(fù)荷開關(guān)的分合閘標(biāo)志，若電動不能切斷負(fù)荷開關(guān)，則該用小車上的手動脫扣操作，具體操作如下：3.1分閘：按動柜上紅色按鈕（OPEN）,柜上綠燈亮（OPENED）,然后放好導(dǎo)軌板，將操作桿插入小車進(jìn)出孔，使小車脫離母排。打開門，用腳踏定位銷，將小車開關(guān)向外拉，使小車開關(guān)可完全脫離柜體，以便檢修，然后鎖上進(jìn)車銷，用接地手柄合上接地開關(guān)，取下分閘鑰匙。合閘：插入鑰匙，用接地手柄分開接地開關(guān)，取下合閘鑰匙。開門后，開啟進(jìn)車銷，將小車推入柜內(nèi)，關(guān)好門，放好導(dǎo)軌板，用操作桿將小車推入至工作位置，確認(rèn)無誤后，按綠色按鈕使小車合閘，應(yīng)看到紅燈亮。兩臺變壓器嚴(yán)禁并聯(lián)運(yùn)行。兩臺同時供電時須斷開聯(lián)絡(luò)母線上的聯(lián)絡(luò)開關(guān)。變配電室高壓設(shè)備檢修時，必須按規(guī)定穿戴好絕緣靴及絕緣手套，并使用安全防護(hù)用具。切斷電源后用驗(yàn)電筆測檢設(shè)備（驗(yàn)電筆在測試前應(yīng)驗(yàn)明是否可靠）。確認(rèn)無電后，合上接地開關(guān)方可進(jìn)行檢修工作。檢修完成后，解除接地，檢查清理現(xiàn)場并確認(rèn)無誤后，才能合閘。低壓設(shè)備檢修時，須斷開待檢修設(shè)備和鄰近帶電設(shè)備的電源。用表計測試確認(rèn)無電并做好安全措施后，方可進(jìn)行檢修工作。變配電室輸出用電設(shè)備的線路需要檢修時，檢修人員應(yīng)向變配電室遞交停電申請單。值班人員應(yīng)在值班記錄上登記并按通知單上指定的線路進(jìn)行停電操作。切斷電源后掛上警告牌，線路檢修完畢后，檢修人員應(yīng)到變配電室遞交送電申請單，由值班人員在值班記錄上登記，并按申請單上指定的線路進(jìn)行送電操作。（十三）倒閘操作規(guī)定：為確保安全生產(chǎn)，保障人身和財產(chǎn)安全，有關(guān)工程技術(shù)人員必須嚴(yán)格遵守下列各條：倒閘進(jìn)行倒閘操作必須按規(guī)定格式填寫倒閘操作票，上報負(fù)責(zé)人進(jìn)行審批。操作人員嚴(yán)格按操作票操作順序進(jìn)行操作，并由監(jiān)護(hù)人在現(xiàn)場監(jiān)護(hù)，逐項唱票、操作并記錄時間。配電室內(nèi)的倒閘操作范圍主要包括：（1）開關(guān)、閘刀及熔絲合上或拉開。（2）電動操作回路的合上或拉開。（3）繼電保護(hù)、自動裝置的使用或停用。（4）臨時接地線的拆除或掛上。（5）核對相序及用搖表測絕緣電阻。一切倒閘操作不得在交接班時進(jìn)行，并應(yīng)盡可能在負(fù)荷最小的時候進(jìn)行。除事故情況外，不得在高峰負(fù)荷時進(jìn)行。工作票使用凡進(jìn)行下列工作時必須使用工作票：第一類為:（1）高壓設(shè)備需要停電或部分停電的工作。（2）高壓室內(nèi)二次回路等工作需要高壓設(shè)備停電。（3）其他需高壓停電的工作。第二類為:（1）帶電作業(yè)和在帶電設(shè)備外殼上的工作。（2）在低壓柜、配電箱、電源干線上的工作。（3）不需高壓設(shè)備停電的二次回路上的工作。其它工作用口頭或電話命令，值班人員應(yīng)將發(fā)令人、負(fù)責(zé)人及工作任務(wù)詳細(xì)記入值班記錄本中，并向發(fā)令人復(fù)誦核對一遍。事故搶修工作可不填工作票，但在停電作業(yè)時仍須執(zhí)行必要的安全措施和許可手續(xù)。工作票應(yīng)由簽發(fā)人、許可人、負(fù)責(zé)人簽字。工作票中所列人員的安全責(zé)任。工作票簽發(fā)人：（1）工作必要性;（2）工作是否安全;（3）所填安全措施是否完善正確。工作負(fù)責(zé)人（或監(jiān)護(hù)人）：（1）正確安全地組織實(shí)施；（2）對實(shí)施人員進(jìn)行安全、紀(jì)律教育；（3）負(fù)責(zé)檢查工作票填寫的安全措施是否完善準(zhǔn)確，根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際作補(bǔ)充完善；（4）監(jiān)護(hù)工作人員認(rèn)真執(zhí)行安全工作規(guī)程；（5）工作結(jié)束組織清理現(xiàn)場，認(rèn)真執(zhí)行工作終結(jié)手續(xù)。工作許可人（值班員）：（1）審查工作票所列安全措施是否符合現(xiàn)場需要和正確。（2）工作現(xiàn)場布置的安全措施應(yīng)正確完善。（3）負(fù)責(zé)檢查停電設(shè)備有關(guān)突然來電的危險，做好防止措施。（十四）強(qiáng)電巡檢操作規(guī)定：巡檢維護(hù)人員應(yīng)有高度的工作責(zé)任心，并按照規(guī)定的時間、要求進(jìn)行巡檢維護(hù)。巡檢維護(hù)時要帶好必備的工具和相關(guān)巡檢記錄，帶電巡檢維護(hù)設(shè)備時應(yīng)遵照《電氣安全操作規(guī)程》，注意人身和設(shè)備的安全。巡檢時發(fā)現(xiàn)重大問題應(yīng)立即報告。各樓配電室每月巡檢一次，巡檢維護(hù)內(nèi)容：室內(nèi)清潔衛(wèi)生，柜內(nèi)外清除積塵，按鈕、指示燈、接觸器、開關(guān)、柜內(nèi)溫度、柜內(nèi)氣味是否正常，有無異聲，螺絲有無松動，電線以及接頭色差等情況是否正常。泛光照明、室外草坪燈、路燈、圍墻燈等每月巡檢一次；各樓層照明、消防樓梯等部位每月巡檢一次；車庫每工作周巡檢一次，巡檢維護(hù)內(nèi)容：燈的亮、暗、色差、開關(guān)及燈罩等是否正常。所有風(fēng)機(jī)房電機(jī)、水泵電機(jī)、空調(diào)泵電機(jī)、空調(diào)電機(jī)、通風(fēng)機(jī)電機(jī)、冷卻塔電機(jī)等按月計劃分區(qū)巡檢。巡檢維護(hù)內(nèi)容：電流值、三相電流平衡情況；控制柜內(nèi)的儀表、按鈕、指示燈情況、接觸器、開關(guān)狀態(tài)、聲音情況、柜內(nèi)電線、接頭色差、溫度、氣味等情況；螺絲無松動，清除柜內(nèi)積塵。小區(qū)內(nèi)的移動電器設(shè)備（包括拖線盤等）每半年進(jìn)行一次安全及使用功能檢查，檢查結(jié)果記錄于《移動電器設(shè)備年度檢查表》。詳細(xì)記錄巡檢維護(hù)時間、有關(guān)情況處理結(jié)果；發(fā)現(xiàn)一般問題應(yīng)立即解決，發(fā)現(xiàn)復(fù)雜問題應(yīng)向領(lǐng)班、主管請示。夜班值班人員對相關(guān)設(shè)備用房進(jìn)行定時巡檢并做好記錄。（十五）弱電巡檢操作規(guī)定：巡檢維護(hù)人員須有高度的責(zé)任心，并按規(guī)定的時間、要求進(jìn)行巡檢維護(hù)。巡檢時須帶好必備的工具和相關(guān)巡檢記錄，巡檢時應(yīng)注意人身與設(shè)備的安全，發(fā)現(xiàn)重大問題立即報告。所有弱電間、智能工作站以及其他前置設(shè)備每月巡檢一次，巡檢維護(hù)內(nèi)容：運(yùn)行狀態(tài)、環(huán)境衛(wèi)生、箱內(nèi)外積塵清除、連接導(dǎo)線的螺絲緊固，前端裝置設(shè)備運(yùn)行情況等。所有煙感、溫感、水流指示器、報警按鈕、聯(lián)動裝置，每年由管理處組織檢驗(yàn)一次。門禁系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)等每半年檢驗(yàn)一次（由保安部門執(zhí)行）。圖像監(jiān)視系統(tǒng)的攝像機(jī)，由監(jiān)控人員每班至少巡視一次；紅外報警、緊急按鈕每季度巡檢、檢測一次（由保安執(zhí)行）。所有應(yīng)用軟件應(yīng)做好備份，每年應(yīng)審核一次備份的有效性，做過數(shù)據(jù)修改或應(yīng)用軟件有變動的應(yīng)另作備份。每年對弱電的各個系統(tǒng)的運(yùn)行功能做一次全面的抽樣測試。巡檢時，發(fā)現(xiàn)一般問題應(yīng)立即解決，發(fā)現(xiàn)復(fù)雜問題應(yīng)向領(lǐng)班、主管請示，因故沒有處理的應(yīng)及時報告。詳細(xì)做好相關(guān)巡視記錄，記錄的收集、整理、保存、銷毀參見記錄控制程序》。（十六）電梯維修保養(yǎng)管理制度：小區(qū)內(nèi)的電梯、自動扶梯必須由具備相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)公司負(fù)責(zé)進(jìn)行維修保養(yǎng)工作，管理處負(fù)責(zé)日常管理，督促和檢查保養(yǎng)單位對電梯、自動扶梯的維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量。每月對機(jī)房進(jìn)行清掃和對機(jī)房內(nèi)所有設(shè)備進(jìn)行巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)和排除各種影響安全運(yùn)行的現(xiàn)象。保持轎廂與廳門口的清潔衛(wèi)生，特別注意轎門和廳門地坎是否落入雜物以免影響正常開啟和閉門。發(fā)現(xiàn)重大問題及危及安全的故障隱患應(yīng)立即停機(jī)，上報工程主管并通知電梯專業(yè)維修公司處理、排除，確認(rèn)處理結(jié)果，記錄在設(shè)備臺帳上并存檔備案。配合電梯專業(yè)維保公司完成電梯的維護(hù)保養(yǎng)。每月對電梯維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量進(jìn)行一次檢查。發(fā)現(xiàn)問題立即排除或報工程主管，通知電梯專業(yè)公司派人維修或調(diào)整，并記錄存檔。每年在政府技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督部門年檢前半月，以檢查為主，責(zé)成專業(yè)保養(yǎng)公司完成對所有電梯的檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即整改并在年檢前完成。工程主管組織我方人員匯同電梯專業(yè)維保公司配合政府技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督部門對應(yīng)檢電梯進(jìn)行年檢，并督促電梯公司完成整改內(nèi)容，將年檢報告存檔備案。當(dāng)電梯停用較長時間后，需由我方人員和電梯專業(yè)維保公司進(jìn)行全面性的詳細(xì)檢查后才能投入使用。電梯維護(hù)保養(yǎng)記錄由專業(yè)電梯保養(yǎng)單位印制填寫，管理處工程技術(shù)人員應(yīng)當(dāng)定期監(jiān)督檢查。（十七）消防系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)管理制度：為保障小區(qū)的消防系統(tǒng)可隨時啟用，特制定消防系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)制度：火災(zāi)自動報警器、消防聯(lián)動控制屏、事故廣播柜、電梯控制屏、火警對講電話、閉路電視監(jiān)控臺等實(shí)行每日觀察，每月檢查一次運(yùn)行情況。消火栓箱、消防泵等實(shí)行每月進(jìn)行一次檢查、每半年進(jìn)行一次系統(tǒng)維護(hù)。滅火器箱及滅火器，實(shí)行每月一次檢查，如壓力低于額定值，當(dāng)月列入維護(hù)計劃并在15個工作日內(nèi)完成充壓工作。電動防火卷簾門、防火門實(shí)行每月一次運(yùn)轉(zhuǎn)檢查。安全疏散指示燈實(shí)行每月一次檢查。以上各類檢查項目應(yīng)作好記錄，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)立即書面向工程部門口報修，并將情況報告保安部門。同時檢查維修的情況，做好應(yīng)急措施各項準(zhǔn)備工作。十