華城前期物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)文件

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔都市華城前期物業(yè)管理招標(biāo)文件招標(biāo)單位：江蘇中發(fā)置業(yè)有限公司發(fā)放時(shí)間：二OO六年二月十八日目錄投標(biāo)邀請書前言一、物業(yè)的基本情況二、前期物業(yè)管理的期限和內(nèi)容三、前期物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)的要求四、對投標(biāo)人和投標(biāo)書的要求五、招標(biāo)書和現(xiàn)場答辯的評分標(biāo)準(zhǔn)六、評標(biāo)、決標(biāo)七、招標(biāo)日程安排八、簽定合同九、關(guān)于招標(biāo)的有關(guān)說明十、前期物業(yè)管理期間的考核及獎(jiǎng)懲辦法十一、通訊聯(lián)絡(luò)方式投標(biāo)邀請書(被邀請單位全稱)：一、招標(biāo)單位對投標(biāo)單位資格審查工作已經(jīng)結(jié)束，貴單位資審合格，具備本招標(biāo)項(xiàng)目的實(shí)施能力，現(xiàn)正式邀請貴單位參加都市華城前期物業(yè)管理的投標(biāo)。二、請投標(biāo)單位接到本招標(biāo)文件后，認(rèn)真閱讀各項(xiàng)內(nèi)容，進(jìn)行必要的投標(biāo)準(zhǔn)備，并按照招標(biāo)文件的要求詳細(xì)編制投標(biāo)文件。三、招標(biāo)單位將按本招標(biāo)文件投標(biāo)須知確定的時(shí)間、地點(diǎn)開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)。招標(biāo)單位(公章)：江蘇中發(fā)置業(yè)有限公司地點(diǎn)：江蘇省x343號(hào)電話：0517—6x06x1聯(lián)系人：xx傳真：0517---6x0都市華城前期物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)文件前言都市華城由江蘇中發(fā)置業(yè)有限公司投資開發(fā)建設(shè)，是具有金湖縣地標(biāo)建筑群的中高檔住宅小區(qū)，座落于黎城鎮(zhèn)衡陽路以東，翠湖公園以西，緊鄰縣三里河濱河綠地景觀帶。該小區(qū)以“現(xiàn)代全生活”為主題，以“人和自然”為本，以步移景變、歐派典雅的優(yōu)美環(huán)境為特色，以布局合理、功能齊備、安全舒適、可持續(xù)發(fā)展為宗旨，體現(xiàn)了現(xiàn)代人文居住的高風(fēng)尚品位。建設(shè)基地面積17.015公頃，總建筑面積25.8335萬平方米。為加強(qiáng)都市華城的管理和服務(wù)，引進(jìn)國內(nèi)最先進(jìn)的物業(yè)管理，保持和完善開發(fā)商創(chuàng)立的都市華城品牌，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》、江蘇省及地方政府的有關(guān)規(guī)定，江蘇中發(fā)置業(yè)有限公司決定：根據(jù)一次規(guī)劃設(shè)計(jì)，分期開發(fā)建設(shè)的實(shí)際，采取一次招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，分期實(shí)施前期物業(yè)管理。并采用公開招標(biāo)方式，在全省范圍內(nèi)選聘一家物業(yè)管理企業(yè)對“都市華城”實(shí)施一體化管理。一、物業(yè)的基本情況1、地理位置：江蘇省金湖縣黎城鎮(zhèn)衡陽路228號(hào)2、規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)：(1)建設(shè)基地面積168189平方米，其中A區(qū)(住宅商業(yè)區(qū))218035平方米，B區(qū)(賓館休閑區(qū))40300平方米。總建筑面積258335平方米。一期住宅建筑面積79691平方米，地下車庫停車位90輛。(2)、容積率1.38。(3)、建筑占地面積（一期）53333.6，建筑覆蓋率30%；(4)、綠地面積67612平方米，(其中一期約21440平方米)，綠地率40.2%；(5)、住宅區(qū)總棟數(shù)：47棟，總戶數(shù)1564戶；(其中一期16棟，548戶；)其中：小高層，15棟，566戶，60580平方米。(其中一期6棟，184戶，17103平方米)，電梯11部，“三菱”、“奧迪斯”或同品質(zhì)合資名牌電梯；多層，32棟，998戶，157455平方米。(其中一期10棟，364戶，39799平方米)(6)、商業(yè)建筑面積：60868.2平方米；(其中一期沿街商鋪14790平方米，大型超市8000平方米不在物業(yè)招標(biāo)范圍中)(7)、總停車位：900輛；其中地上停車位440輛(一期約80輛)，地下停車位460輛(一期90輛)；(8)、自行車位：3000輛；(9)、物業(yè)用房面積：800平方米(其中一期300平方米)；(10)、托兒所面積：600平方米；(11)、公用工程配套用房：2200平方米(其中一期460平方米)；(12)、水、電配套設(shè)備商鋪、多層的生活用水源均利用市政壓力直接供水，小高層采用小區(qū)集中變頻供水系統(tǒng)，變頻水泵和生活水箱設(shè)置在地下室。分戶水表一律設(shè)在戶外，室內(nèi)排水采取污、廢分流制，室外污、廢水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管。小區(qū)內(nèi)設(shè)一座10KV分支站，及箱變(50KVA)數(shù)臺(tái)，電源采用380V/220V低壓供電，普通住宅采用單相供電。小高層住宅，采用雙相供電。(13)、小區(qū)公共部分的水、電費(fèi)用另分表計(jì)量，分?jǐn)傎M(fèi)用的繳納辦法按淮安市有關(guān)規(guī)定。智能化(弱電)系統(tǒng)小區(qū)及住宅設(shè)有電話、有線電視、樓宇可視對講系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控等安全防范系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等。(14)、消防系統(tǒng)，多層不設(shè)室內(nèi)消火栓，商鋪室內(nèi)消火栓直接利用市政供水，小高層采用臨時(shí)高壓給水系統(tǒng)，消防水泵和消防水箱設(shè)置在小高層的地下室。根據(jù)建筑物的危險(xiǎn)等級(jí)和水災(zāi)類別，在相應(yīng)層面設(shè)置一定數(shù)量的手提式滅火器。(15)、燃?xì)?，小區(qū)設(shè)管道液化氣，由市政液化氣管道引入；(16)、垃圾處理，對垃圾采取袋裝定時(shí)收集方式，小區(qū)設(shè)垃圾收集站，統(tǒng)一運(yùn)往城市垃圾處理中心集中處理。3、在小區(qū)的西面衡陽路為小區(qū)主要入口，設(shè)1個(gè)24小時(shí)開門主出入口；北面健康西路設(shè)1個(gè)24小時(shí)開門次出入口；東面與昌盛路連接處設(shè)1個(gè)定時(shí)步行出入口；南面與濱河景觀帶連接處設(shè)1個(gè)定時(shí)步行出入口。二、前期物業(yè)管理服務(wù)的期限和內(nèi)容(一)前期物業(yè)管理服務(wù)期限不少于五年，從中標(biāo)通知書下發(fā)簽字合同至2011年3月14日，此間業(yè)主委員會(huì)成立除外。(二)內(nèi)容：1、小區(qū)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生；2、小區(qū)公共區(qū)域的秩序維護(hù)；3、小區(qū)公共區(qū)域的綠化日常維護(hù)；4、小區(qū)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)、維修；受業(yè)主或使用人委托的房屋自用部位、自用設(shè)備設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)；5、對商業(yè)街、廣場區(qū)域的管理與服務(wù)；6、做好小區(qū)業(yè)主入住管理和裝修管理工作；包括按淮安市住宅入住管理的規(guī)定，建設(shè)方將房屋鑰匙交由物業(yè)公司發(fā)放給住戶，物業(yè)公司在住戶拿到鑰匙時(shí)與住戶簽定入住管理協(xié)議及裝修管理協(xié)議，建立業(yè)主及使用人檔案資料的管理；7、小區(qū)房屋竣工及接管驗(yàn)收檔案資料的管理，符合《淮安市物業(yè)管理驗(yàn)收暫行辦法》規(guī)定要求，方辦理驗(yàn)收交接。8、專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)及社區(qū)文化管理；9、政策、法規(guī)和合同規(guī)定的其他事項(xiàng)。三、前期物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)和要求(一)、綜合管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：1、管理處設(shè)置：(1)、小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處。(2)、辦公場所整潔有序。(3)、配置辦公家具、電話、電腦、打印機(jī)等辦公設(shè)施及辦公用品。2、管理人員要求：(1)、小區(qū)經(jīng)理有全國物業(yè)經(jīng)理上崗證，有一年以上小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)理任職經(jīng)歷。(2)、管理人員服裝統(tǒng)一、掛牌上崗，儀表整潔規(guī)范。3、服務(wù)時(shí)間：周一至周日每天行政管理人員12小時(shí)在管理處進(jìn)行業(yè)務(wù)接待，并提供服務(wù)。4、日常管理與服務(wù)(1)、服務(wù)規(guī)范應(yīng)符物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范要求。(2)、24小時(shí)受理業(yè)主或使用人報(bào)修。急修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理一天內(nèi)完成(預(yù)約除外)。(3)、對業(yè)主或使用人的投訴在24小時(shí)內(nèi)答復(fù)處理，并書面告之投訴人。(4)、制定小區(qū)房屋裝修申請、審批、巡視、驗(yàn)收等裝修管理制度，建立業(yè)主或使用人房屋裝修檔案，對不符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象及時(shí)勸阻、制止或報(bào)告有關(guān)部門。(5)、建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，對物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，做到運(yùn)行規(guī)范，賬目清晰，財(cái)務(wù)公開。(6)、建立檔案管理制度，建立齊全的小區(qū)物業(yè)管理檔案【包括物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主或使用人資料檔案(含業(yè)主或使用人裝修檔案)、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等】。(7)、制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。(8)、建立健全的維修資金管理制度，對小區(qū)房屋維修資金進(jìn)行賬務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。(9)、可采取走訪、懇談會(huì)、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進(jìn)行溝通，每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的80%。(10)、制定管理處內(nèi)部管理制度和考核制度。(11)、運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理(含業(yè)主檔案、收費(fèi)管理、設(shè)備管理等)。(12)、服務(wù)窗口應(yīng)公開辦事制度、辦事紀(jì)律、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。(13)、每年對業(yè)主或使用人進(jìn)行一次滿意情況測評，對測評結(jié)果進(jìn)行分析并及時(shí)整改。(14)、能提供三種以上特約服務(wù)(有償)和三種以上便民(無償)服務(wù)；節(jié)假日有專題布置，每年組織兩次以上的社區(qū)活動(dòng)。(15)、綜合管理的其它服務(wù)項(xiàng)目達(dá)到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。(16)、對違反小區(qū)公約(臨時(shí)公約)或政府有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、制止或報(bào)有關(guān)部門處理。(二)、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)樓內(nèi)公共區(qū)域1、地面和墻面：每日清掃一次，其中門廳每日清掃二次，地面每日拖洗一次數(shù)上；大堂、門廳花崗石、大理石每二個(gè)月保養(yǎng)一次，保持材質(zhì)原貌，干凈、無灰塵。2、樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)：隔日擦抹一次，保持干凈、無灰塵。3、消防栓、指示牌等公共設(shè)施：每周擦抹二次，目視無灰塵、無污漬。4、天花板、公共燈具：每月除塵一次，目視干凈，無蜘蛛網(wǎng)。5、門、窗等玻璃：每半月擦拭一次，其中門廳玻璃每周一次，目視潔凈、光亮、無灰塵。6、天臺(tái)、屋頂、保持清潔、無垃圾。7、垃圾收集：按樓層設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，每日清理二次，收集點(diǎn)周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。8、電梯轎廂：每日擦拭、清掃一次以上；每月對電梯門壁掃蠟上光一次，表面光亮，無污跡。樓外公共區(qū)域9、道路地面、綠地、明溝：地面、綠地每日清掃二次以上，廣場磚地面每半月沖洗一次；目視地面干凈，地面垃圾滯留時(shí)間不能超過一小時(shí)；明溝每日清掃一次，明溝無雜物、無積水。10、公共燈具、宣傳欄、小品等：每周擦抹二次，目視無灰塵、明亮清潔(2米以上部位每半月擦抹、除塵一次)。11、水景：每周二次打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無漂浮物；定期對水體投放藥劑或進(jìn)行其人處理，保持水體無異味。12、垃圾廂房：有專人管理，生活、建筑封閉存放，垃圾廂(房)每日清理、沖洗二次以上，垃圾廂(房)整體清潔、無異味、滅害措施完善。13、果皮箱、垃圾桶：合理設(shè)置，每日清理二次，擦拭一次，箱(桶)無滿溢、無異味、無污跡。14、消毒滅害：每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。(三)、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1、人員要求(1)、人員中45周歲以下的人員占總數(shù)的40%以上，身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)并定期接受專業(yè)培訓(xùn)。(2)、處理和應(yīng)對小區(qū)公共秩序維護(hù)工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備。(3)、上崗時(shí)佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，儀容儀表規(guī)范整齊。(4)、配備對講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械。2、門崗(1)、出入口24小時(shí)值班看守，其中主出入口雙人值勤，6：30-20：00立崗，并有詳細(xì)交接記錄和外來車輛的登記記錄。(2)、外來人員進(jìn)入小區(qū)，通過對講系統(tǒng)聯(lián)系住戶，決定是否放行。(3)、進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實(shí)行記錄。3、巡邏崗(1)、安保人員手持巡更采集器，按指時(shí)的時(shí)間和路線每二小時(shí)巡查一次，重點(diǎn)部位應(yīng)設(shè)巡更點(diǎn)。監(jiān)控中心有巡更記錄(如無巡更器，巡邏時(shí)二人一組)。2、警情后五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場，并報(bào)告管理處與警方。(3)、遇到異常情況或住戶緊急求助時(shí)，五分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取相應(yīng)措施。4、技防設(shè)施和救助(監(jiān)控崗)(1)、小區(qū)設(shè)備有監(jiān)控中心、應(yīng)具備錄像監(jiān)控(監(jiān)控點(diǎn)覆蓋、小區(qū)主要道路停車場及出入口)、樓宇對講、周界報(bào)警、住戶、煤氣報(bào)警等5項(xiàng)以上技防設(shè)施，24小時(shí)開通，并有人駐守，注視各設(shè)備所傳達(dá)的信息。(2)、控制中心接到報(bào)警信號(hào)后，保安人員五分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理，同時(shí)中心應(yīng)接受用戶救助要求，解答用戶詢問。(3)、小區(qū)有火警、警情應(yīng)急預(yù)案，并在監(jiān)控中心控制室內(nèi)懸掛；每年應(yīng)組織不少于一次的防火應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。5、車輛管理(1)、地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，車輛行駛有規(guī)定路線，車輛停放有序。(2)、專職人員24小時(shí)巡視和協(xié)助停車事宜。(3)、收費(fèi)管理的車庫應(yīng)24小時(shí)有專人管理，車輛停放有序，車庫內(nèi)配置道閘和錄像監(jiān)視，地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，照明、消防器械配置齊全，車庫場地每日清潔一次，無滲漏，無積水，通風(fēng)良好，無易燃、易爆及危險(xiǎn)物品存放。(四)、公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)草坪：修剪：草坪保持平整，草高不超過8㎝。清雜草：每年清除雜草七遍以上，雜草面積不大于5%。灌、排水：常年保證有效供水，有低洼及時(shí)整平，基本無積水。施肥：按肥力、草種、生長情況及時(shí)施肥，每年二遍以上。病蟲害防治：及時(shí)做好病蟲害防治。其它：草地生長正常，斑禿黃萎低于5%。樹木：修剪：喬、灌木修剪每年三次以上，基本做好無枯枝、萌孽枝；蘺、球、造型植物及時(shí)修剪，每年不少于五遍，做到枝葉緊密、圓整、無脫節(jié)；地被、攀援植物修剪及時(shí)，每年不少于三次，基本無枯枝。中耕除草、松土：適時(shí)中耕除草，做到基本無雜草，土壤疏松。施肥：按植物品種、生長狀況、土壤條件適時(shí)施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。病蟲害防治：防治結(jié)合、及時(shí)滅治，主要病蟲害發(fā)生低于5%。扶正加固：樹木基本無傾斜。其它：喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木按時(shí)開花結(jié)果；球、籬、地被生長良好，無缺枝、空檔?；▔ň常翰贾茫阂荒曛杏腥我陨匣ɑ懿贾茫居谢?。灌、排水：保持有效供水、無積水。補(bǔ)種：缺枝倒伏不超過五處。修剪、施肥：及時(shí)清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施復(fù)合肥一次。病蟲害防治：適時(shí)做好病蟲害防治(五)公共部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)公共部位：房屋結(jié)構(gòu)：每年二次以上對房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢查，涉及使用安全的部位每季檢查一次，并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理并告知相關(guān)業(yè)主、使用人。門窗：每天巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無異常聲響。樓內(nèi)墻面、項(xiàng)面、地面：墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。管道、排水溝、屋頂：每月一次對屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排不暢通(6月至9月每半月檢查一次)，每半年檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)及時(shí)修理。圍墻：每半月一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好。道路、場地等：每周一次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)，保持路面平整、無破損、無積水，側(cè)石平直無缺損。休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品：每日一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保持原有面貌，保證其安全使用。室內(nèi)健身設(shè)施、兒童樂園等：每日一次巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保證器械、設(shè)施的安全使用(如需要更換的除外)。安全標(biāo)志等：對危除患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每月檢查一次，保證標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運(yùn)行正常。供水系統(tǒng)：1、對供水設(shè)備每月檢查三次以上，每季對水泵潤滑點(diǎn)加油，每季節(jié)一次對泵房、管道等進(jìn)行除銹、油漆，每年保養(yǎng)一次水泵，保證供水正常，泵房整潔。2、每年定期二次清洗、消毒水箱和蓄水池，供水水質(zhì)符合國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)，并有衛(wèi)生監(jiān)督部門對供水的水驗(yàn)報(bào)告。3、小高層房屋每年二次對減壓閥進(jìn)行測壓并做好記錄。4、水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng)。排水系統(tǒng)1、每天二次檢查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次潤滑加油。2、每年二次對污水處理系統(tǒng)全面維護(hù)保養(yǎng)。3、控制柜電氣性能完好，運(yùn)作正常。4、污水處理系統(tǒng)正常運(yùn)行，周邊基本無異味和明顯噪聲，過濾格柵無堵塞，污水排放符合環(huán)保要求。5、每年清洗曝氣機(jī)空氣濾網(wǎng)二次，如有破損立即更換。公共照明公燈：及時(shí)修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等，保持燈具完好，小區(qū)內(nèi)樓道燈、街坊燈亮率在99%以上。景觀燈、節(jié)日彩燈、大堂吊燈等保持燈具完好，亮燈率在99%以上。公共電氣柜：每日一次巡查室內(nèi)、室外公共電氣柜，每月一次保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設(shè)備運(yùn)行安全正常。消防系統(tǒng)、消防設(shè)施、設(shè)備：1、消防泵每月啟動(dòng)一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運(yùn)行正常。2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好。3、每天檢查火警功能、報(bào)警功能是否正常。4、每年試驗(yàn)一次探測器，并對全部控制裝置進(jìn)行一次試驗(yàn)，火災(zāi)探測器投入運(yùn)行二年后，應(yīng)每隔三年全部清洗一次，不合格的應(yīng)當(dāng)調(diào)換。5、每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查。6、每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓。避雷系統(tǒng)避雷設(shè)施：每年二次檢查避雷裝置，10層以上的樓宇每年應(yīng)測試一次，保證其性能符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。弱電系統(tǒng)：樓宇對講系統(tǒng)(可視)：不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其24小時(shí)運(yùn)行正常，對講主機(jī)選呼功能正常，且選呼后的對講(可視)功能正常，語音(圖像)清晰，對講分機(jī)開鎖功能、門體的閉門器自動(dòng)閉門功能正常。住戶煤氣泄露報(bào)警：不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其24小時(shí)運(yùn)行正常，中心報(bào)警控制主機(jī)應(yīng)能準(zhǔn)確顯示報(bào)警或故障發(fā)生的信息，并同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào)。周界報(bào)警：24小時(shí)設(shè)防并正常運(yùn)行，不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證該系統(tǒng)的警戒線封閉、無盲區(qū)和死角，保證中心控制室通過顯示屏、報(bào)警控制器或電子地圖準(zhǔn)克地識(shí)別報(bào)警區(qū)域，收到警情時(shí)，能同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào)。監(jiān)視系統(tǒng)：不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證各項(xiàng)監(jiān)控設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號(hào)，錄像功能正常。電子巡更：根據(jù)需要設(shè)定巡更路線、時(shí)間，不定期地進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證期正常運(yùn)行，保持巡更時(shí)間、地點(diǎn)、人員和順序等數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。電梯：1、保證電梯24小時(shí)運(yùn)行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。2、委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，物業(yè)公司應(yīng)有專人對電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并對電梯運(yùn)行進(jìn)行管理。3、電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員二小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，物業(yè)管理人員須在五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場應(yīng)急處理，專業(yè)技術(shù)人員須在半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場進(jìn)行救助。水景(動(dòng)力)：1、每周一次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設(shè)施，損壞部位及時(shí)修復(fù)，保證其正常運(yùn)行。2、重大節(jié)日前應(yīng)對景觀設(shè)施進(jìn)行安全、功能檢查，保證節(jié)日期間各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)行正常。(六)、裝飾裝修管理標(biāo)準(zhǔn)1、有嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》具體措施；2、有專人負(fù)責(zé)裝飾裝修管理工作；3、與業(yè)主或使用人簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，裝飾裝修的各種手續(xù)齊全；4、每天巡查業(yè)主或使用人的裝飾裝修的現(xiàn)場，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、勸告和制止違章違規(guī)行為；5、對已造成事實(shí)后果或拒不改正的違章行為，應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理；6、小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁違犯建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五、六、七、八、九條規(guī)定行為；7、保持小區(qū)建筑物外觀和小區(qū)景觀的原始風(fēng)貌，無嚴(yán)重違章行為。四、對投標(biāo)人和投標(biāo)書的要求1、投標(biāo)人必須具有三級(jí)以上物業(yè)管理資質(zhì)；(含三級(jí)暫定企業(yè))擬派任的小區(qū)經(jīng)理應(yīng)具有建設(shè)部頒發(fā)的《全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證書》2、投標(biāo)文件的組成：(1)、投標(biāo)函；(2)、法定代表人委托書；(3)、資格證明文件，包括營業(yè)執(zhí)照、注冊資金、資質(zhì)證書、獎(jiǎng)勵(lì)證書、法定代表人身份證等的復(fù)印件；(4)、公司概況、公司業(yè)績(需提供合同復(fù)印件)；(5)、公司財(cái)務(wù)狀況；(6)、物業(yè)管理方案(要分別做整個(gè)小區(qū)的一般管理方案和一期的重點(diǎn)管理方案；)3、物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容：(1)、擬采取的管理方式，包括：管理理念、管理模式、機(jī)構(gòu)設(shè)置、運(yùn)作機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制、工作流程、信息反饋渠道、控制方案等；(2)、計(jì)劃達(dá)到的管理目標(biāo)、管理內(nèi)容、管理標(biāo)準(zhǔn)、和應(yīng)急處理方案；(3)、管理人員配備，包括：管理處正、副經(jīng)理的簡歷、各類人員數(shù)量、綜合素質(zhì)、各崗位人員的配備、崗位證書以及培訓(xùn)的計(jì)劃、方式和目標(biāo)等；(4)、管理規(guī)章制度，包括公眾制度、單位內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理運(yùn)作制度和考核獎(jiǎng)懲制度等；(5)、管理工作必備的物資裝備計(jì)劃情況，包括器械、工具、通訊、治安辦公用品裝備裝備、辦公設(shè)備和辦公用品等(公辦用房由開發(fā)商負(fù)責(zé)裝修)托管期滿后，物管公司負(fù)責(zé)移交給開發(fā)商列清單，屬業(yè)主共有。(6)、財(cái)務(wù)收支預(yù)算，包括管理成本、財(cái)務(wù)預(yù)算和收支平衡預(yù)算，提供物業(yè)管理收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和測算依據(jù)，增收節(jié)支的措施，財(cái)務(wù)管理制度等；(7)、專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)、社區(qū)文化等；(8)、檔案的建立和管理；(9)、各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾；(10)、愿意承受的有關(guān)獎(jiǎng)罰。五、招標(biāo)書和現(xiàn)場答辯的評分標(biāo)準(zhǔn)評標(biāo)總分為100分，評標(biāo)項(xiàng)目及分值標(biāo)準(zhǔn)為：1、物業(yè)管理方案(35分)(1)、管理服務(wù)的整體思路5分(2)、擬采取的管理方式5分(3)、計(jì)劃達(dá)到的管理目標(biāo)、管理內(nèi)容、管理標(biāo)準(zhǔn)、和應(yīng)急處理方案5分(4)、管理人員配備5分(5)、管理規(guī)章制度3分(6)、管理工作必備的物資裝備計(jì)劃情況2分(7)、財(cái)務(wù)收支預(yù)算2分(8)、專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)、社區(qū)文化2分(9)、檔案的建立和管理2分(10)、各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾2分(11)、愿意承受的有關(guān)獎(jiǎng)罰2分2、報(bào)價(jià)(30分)各報(bào)標(biāo)單位每年總報(bào)價(jià)的平均值乖以0.97為評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。投標(biāo)報(bào)價(jià)與評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)相比每相差5%加或扣1分，不足5%以差入法計(jì)算，報(bào)價(jià)分物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(分商業(yè)多層住宅、小高層)支出、收入、補(bǔ)貼

(不含辦公用品補(bǔ)貼)3、企業(yè)業(yè)績及信譽(yù)(20分)(1)、經(jīng)營業(yè)績(含托管面積、托管物業(yè)類型和盈利情況)3分(2)、服從主管部門管理情況(含有無違約、服從情況)4分(3)、信譽(yù)1(含省優(yōu)、市優(yōu))5分信譽(yù)2(含省、市、縣、街道、方明等)3分(3)、實(shí)績考察5分4、現(xiàn)場陳述答辯護(hù)人(15分)(1)、企業(yè)經(jīng)理答辯護(hù)人3分(2)、擬任都市華城小區(qū)經(jīng)理答辯委托書(4個(gè)星期)12分六、評標(biāo)、決標(biāo)1、評標(biāo)委員會(huì)由江蘇中發(fā)置業(yè)有限公司、金湖縣物業(yè)管理科、物業(yè)管理專家共7人組成，負(fù)責(zé)評標(biāo)決標(biāo)工作；2、評標(biāo)原則：遵循公平、公正和誠實(shí)守信的原則，以綜合因素評標(biāo)，對各項(xiàng)逐項(xiàng)打分，綜合得分最高者為中標(biāo)單位；3、評標(biāo)、決標(biāo)程序和方式：舉行開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)會(huì)議，當(dāng)場宣布中標(biāo)人、候選人(第一中標(biāo)人、第二中標(biāo)人)七、招標(biāo)日程安排1、發(fā)布招標(biāo)公告：日期：2006年3月6日之前，在“揚(yáng)子晚報(bào)”“淮安市房地產(chǎn)信息網(wǎng)”上發(fā)布《都市華城物業(yè)管理招標(biāo)公告》2、投標(biāo)報(bào)名：日期：2006年3月6日地點(diǎn)：江蘇省x343號(hào)2樓聯(lián)系人：xx電話：0517—6x06x13、資格審查：報(bào)名日期：截止2006年3月6日4、發(fā)資格預(yù)審合格通知書：日期：2006年3月8日5、購買招標(biāo)文件(每份300元)，勘察現(xiàn)場、答疑：日期：2006年3月10日前地點(diǎn)：江蘇省x343號(hào)2樓聯(lián)系人：xx電話：0517—6x06x16、投送標(biāo)書日期：2006年3月6日投標(biāo)截止時(shí)間：2006年3月25日16:00點(diǎn)地點(diǎn)：江蘇省x樓7、3月26日上午，召開評審委員會(huì)預(yù)備會(huì)8、開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)日期：2006年3月28日地點(diǎn)：江蘇省x樓八、簽訂合同1、合同文本采用建設(shè)部印發(fā)的《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》：2、投標(biāo)人在30日內(nèi)與招標(biāo)人簽訂物業(yè)管理委托合同；3、招標(biāo)文件中規(guī)定的管理目標(biāo)、管理標(biāo)準(zhǔn)和要求、投標(biāo)人答辯過程中的說明和承諾將成為物業(yè)管理委托合同的組成部分，與物業(yè)管理委托合同具有同等效力。九、關(guān)于招標(biāo)的有關(guān)說明1、投標(biāo)人可經(jīng)招標(biāo)單位允許到項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行考察，考察現(xiàn)場的費(fèi)用由投標(biāo)人自理，不論投標(biāo)結(jié)果如何，投標(biāo)人自行承擔(dān)其投標(biāo)文件編制與遞交所涉及的一切費(fèi)用。2、投標(biāo)單位在獲得招標(biāo)文件5日內(nèi)，可以書面形式要求招標(biāo)單位對招標(biāo)文件進(jìn)行澄清，招標(biāo)單位在收到要求澄清的問題2日內(nèi)作出書面答復(fù)。招標(biāo)單位的答復(fù)將同時(shí)送給所有獲得招標(biāo)文件的投標(biāo)單位。投標(biāo)截止5天前，招標(biāo)單位可根據(jù)需要，以書面補(bǔ)充通知的方式修改招標(biāo)文件，補(bǔ)充通知與招標(biāo)文件同等有效。3、投標(biāo)單位在測算物業(yè)管理費(fèi)用和報(bào)價(jià)時(shí)，須參照江蘇省及金湖地區(qū)物業(yè)管理及收費(fèi)的政策規(guī)定，并充分考慮當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況。并分別商鋪、小高層、多層的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。投標(biāo)報(bào)價(jià)在合同執(zhí)行期間相對固定不變。今后如有管理項(xiàng)目的變化，單位價(jià)格再作增減。4、小區(qū)的生活垃圾和裝修等建筑垃圾清運(yùn)按金湖縣的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，樓內(nèi)公燈電費(fèi)分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)用戶交納。5、在原定投標(biāo)有效期滿之前如果出現(xiàn)特殊情況，招標(biāo)單位可向中標(biāo)人提出延長有效期的要求，雙方具體協(xié)商。這種要求和答復(fù)應(yīng)以書面函件的形式進(jìn)行。投標(biāo)人，不得修改其投標(biāo)文件，但需要相應(yīng)地延長投標(biāo)保證金的有效期。在延長期內(nèi)，關(guān)于投標(biāo)保證金的退還與沒收的規(guī)定仍然適用。6、投標(biāo)保證金，投標(biāo)人須在投標(biāo)截止日前交投標(biāo)保證金2萬元，并和投標(biāo)文件同時(shí)送交招標(biāo)人。否則為不合格投標(biāo)書。未中標(biāo)投標(biāo)人的投標(biāo)保證金，將在開標(biāo)結(jié)束后三日內(nèi)無息退還。中標(biāo)人的投標(biāo)保證金，在簽署合同時(shí)按要求提供履約風(fēng)險(xiǎn)抵押金4萬元后予以退還。7、有下列情況之一的，投標(biāo)保證金將不予退還：(1)、投標(biāo)人在投標(biāo)有效期限內(nèi)，撤回投標(biāo)文件的；(2)、中標(biāo)人未能在規(guī)定期限內(nèi)簽署合同協(xié)議書的；(3)、中標(biāo)人未能在規(guī)定期限內(nèi)提供符合要求的履約風(fēng)險(xiǎn)抵押金的；(4)、投標(biāo)人有不正當(dāng)競爭行為的；(5)、對評標(biāo)定標(biāo)施加影響，擾亂正常開標(biāo)秩序的。8、投標(biāo)文件的遞交：(1)、投標(biāo)文件正本一份和副本九份均應(yīng)在標(biāo)書封面、標(biāo)書內(nèi)要求的位置應(yīng)加蓋投標(biāo)人公章及法定代表或授權(quán)代表人印章，封面上正確注明“正本”或“副本”字樣。投標(biāo)人將投標(biāo)文件正本或副本應(yīng)分別封裝在兩個(gè)文件袋內(nèi)，文件袋封口處應(yīng)加蓋投標(biāo)人公章及法定代表人或授權(quán)代理人印