養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)以及管理模式全案

1、關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及管理模式全案第1頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四養(yǎng)老地產(chǎn)的定義:對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，目前業(yè)內(nèi)并未形成共識(shí)，更無明確的界定。借鑒商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等復(fù)合型地產(chǎn)的概念，顧名思義，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是用以養(yǎng)老的地產(chǎn)。第2頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)挖掘:人口老齡化和城市空巢家庭比例加劇，市場(chǎng)需求增加。國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)供應(yīng)量不足。政府政策的支持。第3頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的8大核心戰(zhàn)略問題：創(chuàng)新核心：在于適老化設(shè)計(jì)!養(yǎng)老配套和服務(wù)是關(guān)鍵！養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作模式和運(yùn)營(yíng)成本應(yīng)精心測(cè)算

2、!國(guó)家提出的“居家養(yǎng)老”政策！迅速尋找項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力!有彈性的設(shè)置土地開發(fā)控制模式!認(rèn)識(shí)入市風(fēng)險(xiǎn)并設(shè)定相應(yīng)的解決方案!在成本及溢價(jià)平衡間選擇物業(yè)組合!第4頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四研究框架：part1：養(yǎng)老地產(chǎn)概論part2：市場(chǎng)研究part3：產(chǎn)品打造part4：發(fā)展前景分析part5：風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估第5頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四part1：養(yǎng)老地產(chǎn)概論第6頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四1.養(yǎng)老地產(chǎn)概念養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該定義為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者的有機(jī)結(jié)合體，可以稱為房地產(chǎn)混合開發(fā)模式。養(yǎng)老地產(chǎn)接近于高端住宅

3、產(chǎn)品，但又有所不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)更高，功能和設(shè)施更全，可以根據(jù)老年人的需要，從居住、餐飲、護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)等方面量身設(shè)置。住宅地產(chǎn)服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)混合開發(fā)模式第7頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四2.與一般住宅的差異性消費(fèi)群的專一性它是“針對(duì)老年人提供的住宅產(chǎn)品”；產(chǎn)品設(shè)計(jì)的特殊性住宅樓、醫(yī)療看護(hù)、交通線路、配套設(shè)施等符合老人的生理特點(diǎn)；社區(qū)活動(dòng)的廣泛性在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。所以，它又被稱為“銀色住宅”、“樂齡住宅”、“關(guān)懷住宅”。 第8頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四3.養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展老年公寓：“專供老人集中居住的，采用居

4、家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合模式的住宅。是由社會(huì)投資按照市場(chǎng)化運(yùn)作的商品住宅。養(yǎng)老社區(qū)：與一般住宅小區(qū)相同之處是都是一般大小不等的住宅小區(qū)。不同之處是，老年社區(qū)主要入住的是老年人。醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院：因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓?jiān)诖驳?，就可以申?qǐng)住醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院。普通型養(yǎng)老院：老年人年老體衰，身邊又無親人，較多的愿意或都被“社會(huì)工作者”動(dòng)員住進(jìn)養(yǎng)老院。第9頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四養(yǎng)老院代表案例：日本醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院小規(guī)模多功能服務(wù)站中，配備有日托護(hù)理、上門服務(wù)、短期居住和長(zhǎng)期居住等老年人基本服務(wù)功能，面向所有老年群體。日本老年居住和服務(wù)設(shè)施分類詳細(xì)，全面覆蓋了各類人群的需

5、求。幼兒園與養(yǎng)老院結(jié)合第10頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四老年公寓代表案例：臺(tái)灣老年公寓房屋樣式經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目獨(dú)立半獨(dú)立單間套房門診健康咨詢餐飲娛樂等租貸式、產(chǎn)權(quán)式產(chǎn)權(quán)帶租式運(yùn)營(yíng)方式臺(tái)灣老年公寓第11頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四養(yǎng)老社區(qū)代表案例：美國(guó)CCRC社區(qū)CCRC（continuing retirment community)中文翻譯為：持續(xù)性照顧退休社區(qū)美國(guó)相對(duì)歐洲及其他發(fā)達(dá)國(guó)家而言，其老齡化程度較輕，與中國(guó)當(dāng)前的老齡化階段較為接近。美國(guó)ccrc社區(qū)采取自費(fèi)的模式，依住民與其簽定的契約內(nèi)容，提供各種型態(tài)的住屋、住民的服務(wù)和健康服務(wù)。CCR

6、C區(qū)域劃分：獨(dú)立生活區(qū) 協(xié)助生活區(qū)專業(yè)護(hù)理區(qū) 老年癡呆照顧區(qū)第12頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四CCRC社區(qū)參考點(diǎn)：CCRC居民住院照顧方面天數(shù)短、次數(shù)少一般保守老人比較平均價(jià)格貴、次數(shù)多時(shí)間長(zhǎng)在護(hù)理之家照顧方面次數(shù)、天數(shù)多在護(hù)理之家照顧方面次數(shù)、天數(shù)少在機(jī)構(gòu)式照顧方面居住天數(shù)較多、花費(fèi)較少在機(jī)構(gòu)式照顧方面居住天數(shù)較少、花費(fèi)較多雖然CCRC住民在住入護(hù)理之家，所花費(fèi)的醫(yī)師照顧費(fèi)用遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)社會(huì)族群。但在門診上花費(fèi)的，卻比傳統(tǒng)社區(qū)老人低許多。此外CCRC居民對(duì)自己的壽命有較高期望，其死亡率也低于一般人口死亡率。第13頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期

7、四.國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式居家養(yǎng)老專業(yè)化的養(yǎng)老護(hù)理員志愿者隊(duì)伍候鳥養(yǎng)老度假養(yǎng)老基地老人公寓日托護(hù)理中心護(hù)工上門服務(wù)住院照顧護(hù)理之家照顧機(jī)構(gòu)式照顧異地養(yǎng)老旅游養(yǎng)老度假養(yǎng)老回原籍養(yǎng)老居住護(hù)理之家CCRC社區(qū)模式詮釋產(chǎn)品4.產(chǎn)品形態(tài)第14頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四“候鳥式”養(yǎng)老廣東邦家公司也正在廣州、長(zhǎng)沙、海南、青島等地選址，擬大批量購買別墅群，籌建“候鳥式高端社區(qū)養(yǎng)老院”。”度假養(yǎng)老基地“模式超凡生態(tài)農(nóng)業(yè)園占地1.1萬畝，可按照一定的比例劃分，彼此間既有不同，又有關(guān)聯(lián)。其中3000畝用于生態(tài)農(nóng)業(yè)，4000畝山坡地用于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，另4000畝用于綜

8、合開發(fā)。超凡生態(tài)農(nóng)業(yè)對(duì)這部分物業(yè)持有運(yùn)營(yíng)，出售使用權(quán)。老人冬季:南方過冬夏季:北方度假開發(fā)商開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)觀光、娛樂設(shè)施餐飲、旅館醫(yī)療機(jī)構(gòu)等業(yè)主購買房屋的使用權(quán)分享綜合服務(wù)區(qū)的相關(guān)服務(wù)價(jià)格較低適用于老年群體典型案例第15頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四居家養(yǎng)老形式經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的服務(wù)人員上門為老年人開展照料服務(wù)社區(qū)創(chuàng)辦老年人日間服務(wù)中心為老年人提供日托服務(wù) 9：0018：00 日托護(hù)理服務(wù)站 19：00專車送回家8：00專車從家接走典型案例居家養(yǎng)老 以家庭為核心、以社區(qū)為依托、以專業(yè)化服務(wù)為依靠，為居住在家的老年人提供以解決日常生活困難為主要內(nèi)容的社會(huì)化服務(wù)

9、。例如：日本以社區(qū)為基本單元，在生活區(qū)域內(nèi)提供所有服務(wù)，讓老年人能夠就近、便捷地享受各種服務(wù)。一站式，日托、上門服務(wù)、短期入住、長(zhǎng)期居住等服務(wù)在一個(gè)服務(wù)體內(nèi)集中解決，同時(shí)有助于保持護(hù)理的連續(xù)性，可以與其他服務(wù)機(jī)構(gòu)拼設(shè)，如老人公寓、幼兒園等。第16頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四國(guó)內(nèi)的CCRC社區(qū)典型案例三亞海棠灣國(guó)際養(yǎng)生社區(qū)國(guó)內(nèi)的CCRC社區(qū)產(chǎn)業(yè)定位：休閑產(chǎn)業(yè)+養(yǎng)生（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)+健康產(chǎn)業(yè) 形成多元產(chǎn)業(yè)集群 構(gòu)筑復(fù)合型社區(qū).整體功能設(shè)計(jì)包括：CCRC社區(qū)、養(yǎng)生（酒店）公寓、主題 酒店（會(huì)所）、養(yǎng)生運(yùn)動(dòng)中心；主題養(yǎng)生谷； 養(yǎng)生文化學(xué)院、養(yǎng)生博物館等經(jīng)營(yíng)模式：向客戶出售物業(yè)產(chǎn)

10、權(quán);出售會(huì)員卡 通過返本銷售入住、反向抵押貸款、 房屋置換、出租原有房屋租住社區(qū)等方式。第17頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四.國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式長(zhǎng)期持有出售與持有相結(jié)合單純租用部分進(jìn)行銷售滿足老人租用度假之用開發(fā)資金回籠快速一氣呵成開發(fā)資金回籠較慢資金循環(huán)開發(fā)資金回籠一般長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)出售單純銷售第18頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四典型案例：出售與持有相結(jié)合盈利模式北京太陽城國(guó)際老年公寓就是較早采取了這一模式。同時(shí)還采取了“反按揭”方法和“置換”方法?！胺窗唇摇奔蠢先送夂?，將老人原有房屋出租，以租金收入入住(以租換租)?！?/p>

11、置換“即將原有的住房與之進(jìn)行等價(jià)換房，到老人去世后，將原置換的房產(chǎn)折價(jià)返還繼承人。第19頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四.住宅建設(shè)與社區(qū)管理建設(shè)相結(jié)合模式住宅建設(shè)與社區(qū)管理建設(shè)相結(jié)合住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離的經(jīng)營(yíng)模式優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)立體的開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式利潤(rùn)來源不止是住宅產(chǎn)品配套服務(wù)為物業(yè)增值效應(yīng)資金投入大、回收期較長(zhǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)大對(duì)開發(fā)商專業(yè)要求高完成銷售即可收回投資獲取利潤(rùn)風(fēng)向投資小收益比”相結(jié)合“模式少對(duì)開發(fā)商專業(yè)要求低第20頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四5.目標(biāo)客戶群階段階段：絕大多數(shù)的老年人在退

12、休后就成為純消費(fèi)者。時(shí)限特征：老齡純消費(fèi)人口比低齡純消費(fèi)人口有著更加漫長(zhǎng)的純消費(fèi)年數(shù)。行為特征：自主消費(fèi)思想特征：消費(fèi)觀較為成熟，沖動(dòng)型熱情消費(fèi)和目的不明的盲目消費(fèi)少。質(zhì)量特征：老年消費(fèi)對(duì)商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的要求高于一般消費(fèi)。內(nèi)在特征：休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占比例大。目標(biāo)客戶群的消費(fèi)特征第21頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四“以租換租”的形式社區(qū)幫助老年人將原有住房出租，所得租金來支付老年人租住獨(dú)立型老年公寓的費(fèi)用；“以舊換新”的形式即老年人的現(xiàn)有住房與老年公寓的住房進(jìn)行交換，如果老年人去世之后，收回公寓住宅再將原置換房折舊返還其子女。利用這些“差價(jià)養(yǎng)老”的方式，老年

13、人不僅可以實(shí)現(xiàn)人住，還能為自己或后代提供了一定的社會(huì)保障，可謂一舉兩得。 “倒按揭”在發(fā)達(dá)國(guó)家中是一種普遍的做法。退休后的老年夫妻買下或者用原有住宅交換老年公寓中的住宅后，與銀行與保險(xiǎn)公司簽訂一份合同，在相關(guān)機(jī)構(gòu)評(píng)估公寓價(jià)值和測(cè)算人均壽命之后，銀行與保險(xiǎn)公司每月支付老年夫妻一定的生活費(fèi)，直到其故世，屆時(shí)，該住宅歸銀行等處置。這種“倒按揭”的做法實(shí)際上還含有人壽保險(xiǎn)的意義。目標(biāo)客戶群的消費(fèi)方式第22頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四6.融資問題非營(yíng)利性組織私募基金REITS投資商國(guó)際養(yǎng)老地產(chǎn)的投資商主要有三類：REITs作為上市公司更關(guān)注租金收益的穩(wěn)定性，強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的長(zhǎng)期持有

14、；私募基金則主要面向機(jī)構(gòu)投資人，更關(guān)注資產(chǎn)升值的收益，強(qiáng)調(diào)物業(yè)資產(chǎn)的低買高賣；非盈利性組織主要利用捐贈(zèng)資金和政府補(bǔ)貼為低收入群體提供社區(qū)養(yǎng)老。國(guó)內(nèi)目前的融資機(jī)構(gòu)多為商業(yè)銀行，一級(jí)城市目前已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)投資信托等新型的金融工具。第23頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四part2：國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)分析第24頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四有少量相關(guān)政策，但還缺少政策支持。與大型醫(yī)院合作設(shè)立護(hù)理醫(yī)療中心、家政服務(wù)中心、老人再就業(yè)中心、旅游服務(wù)、房屋置換服務(wù)、婚介中心。商業(yè)銀行、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)投資信托國(guó)內(nèi)專業(yè)機(jī)構(gòu)較少，國(guó)外較多：美國(guó)SASA

15、KI設(shè)計(jì)公司、美國(guó)K.J.A建筑事務(wù)所、丹麥KAB集團(tuán)。1.養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析融資機(jī)構(gòu)規(guī)劃設(shè)計(jì)資源政策環(huán)境社區(qū)服務(wù)資源第25頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四2.我國(guó)老年人口的發(fā)展?fàn)顩r我國(guó)1999年成為老年型的國(guó)家，是世界上老年人口最多、增長(zhǎng)最快的國(guó)家之一。20世紀(jì)80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長(zhǎng)，更為突出的是，80歲以上高齡老人已高達(dá)1100萬，并以年均5%的速度遞增。本世紀(jì)中葉，60歲以上的老年人口將達(dá)到4.4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，占世界老年人口總數(shù)的22.3%。中國(guó)老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世

16、界人口發(fā)展史上前所未有的。資料來源：人口研究第26頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四3.國(guó)內(nèi)老年人的居住模式B、購買房屋居住A、自行建房居住C、租房居住資料來源：人口研究第27頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四4.我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀現(xiàn)有的開發(fā)模式：按建設(shè)經(jīng)營(yíng)者劃分為三種模式政府福利型政府收益性企業(yè)盈利型北京香山老年公寓山東威海老年公寓鄉(xiāng)鎮(zhèn)單位主辦，海淀區(qū)民政局直接領(lǐng)導(dǎo)和管轄山東省標(biāo)準(zhǔn)最高的、規(guī)模最大的社會(huì)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)由企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)北京太陽城福利型養(yǎng)老院盈利型型養(yǎng)老院，老年公寓老年公寓，養(yǎng)老社區(qū)第28頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2

17、分，星期四目前處于老年住宅第二階段，多為商業(yè)贏利性老年住宅受眾群體有限建設(shè)投資額巨大，資金回收期長(zhǎng)，贏利風(fēng)險(xiǎn)大現(xiàn)有老年住宅未形成規(guī)模效應(yīng)，服務(wù)、設(shè)施差現(xiàn)有老年公寓具有“福利性事業(yè)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)”的特點(diǎn)，基本屬于商業(yè)范疇僅有部分發(fā)達(dá)城市的個(gè)別發(fā)展商開發(fā)了老年住宅，但都是資金實(shí)力非常雄厚的發(fā)展商現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年客戶提供個(gè)性居住條件和人性化服務(wù)我國(guó)社會(huì)保障體系不完善，無足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成“產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化、規(guī)范化”。無真正針對(duì)老年人生活、消費(fèi)習(xí)慣、心理特點(diǎn)等方面研究、服務(wù)人員素質(zhì)不高、社區(qū)管理、設(shè)施亟待完善。我國(guó)老年住宅現(xiàn)狀特點(diǎn)：企業(yè)贏利性初級(jí)老年社區(qū)，僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)

18、力老年群體打造，投資額大，開發(fā)周期長(zhǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀第29頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四1、大都市郊外模式： 以上海、北京、深圳、成都為代表的大城市，近郊開發(fā)模式成熟，市場(chǎng)潛力巨大。2、古鎮(zhèn)開發(fā)模式以周莊、同里等江南古鎮(zhèn)及麗江等西南古鎮(zhèn)為代表。3、山地養(yǎng)老模式 以黃山、武夷山、廬山為代表。4、熱帶、亞熱帶避寒模式： 三亞獨(dú)特的模式。主要分布區(qū)域：目前，以北京、上海的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展最為成熟第30頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四小結(jié)：企業(yè)營(yíng)利性養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目少、具低密度、產(chǎn)品類型多樣特點(diǎn)、以租售方式為主企業(yè)營(yíng)利型養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀：目前國(guó)內(nèi)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)

19、項(xiàng)目較少，且開發(fā)比較成功的更是鳳毛麟角第31頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的物業(yè)管理方式根據(jù)國(guó)內(nèi)老年人的特殊性，物業(yè)管理要包括社區(qū)醫(yī)療護(hù)理中心、家政服務(wù)中心、老人再就業(yè)中心、旅游服務(wù)、房屋置換服務(wù)以及婚介中心等。社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)或管理社區(qū)文化的營(yíng)造常規(guī)管理物業(yè)管理基本操作模式：將服務(wù)內(nèi)容外包給引進(jìn)社區(qū)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，也可以采用物業(yè)管理公司與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作的方式來進(jìn)行。老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)日常物業(yè)管理費(fèi)家政服務(wù)費(fèi)配套設(shè)施使用費(fèi)特殊護(hù)理費(fèi)其它費(fèi)第32頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四5.養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)規(guī)模化：隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，質(zhì)高價(jià)

20、低的大型老年社區(qū)應(yīng)運(yùn)而生，老年住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)規(guī)模化。郊區(qū)化：滿足對(duì)環(huán)境的高要求，也為了減低成本降低入住的門檻，未來老年住宅的選址將會(huì)遠(yuǎn)離城市，但是同時(shí)會(huì)顧及交通的便捷性，以方便家人朋友的探訪的郊區(qū)?？萍蓟簽槔夏耆颂峁└?xì)致的照顧；智能化的應(yīng)用，帶來更方便、安全的全方位保障。建筑多樣化：隨著市場(chǎng)的日趨成熟，產(chǎn)品推陳出新，建筑呈現(xiàn)多樣化。在建筑設(shè)計(jì)上，住宅健康性、使用的多功能化、增強(qiáng)鄰里溝通的將是未來產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)。功能豐富化：融養(yǎng)老和家庭悠閑于一體社區(qū)服務(wù)專業(yè)化：社區(qū)服務(wù)在不斷細(xì)化、豐富的過程中向?qū)I(yè)化發(fā)展。產(chǎn)品趨勢(shì)規(guī)?；萍蓟ㄖ鄻踊紖^(qū)化社區(qū)服務(wù)專業(yè)化功能豐富化第33頁，共61頁，2022

21、年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四適合中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的創(chuàng)新手段：6.養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)新創(chuàng)新手段房屋置換、兩代買、以房養(yǎng)老、分時(shí)度假、私募基金、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)、上市、信貸、企業(yè)債、政府債第34頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四part4：發(fā)展前景分析第35頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四中國(guó)的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會(huì)福利的一部分，最初以為三無老人服務(wù)的社會(huì)救濟(jì)為主，近年來逐步走向了社會(huì)化，但仍然是以非營(yíng)利社會(huì)福利為主體。無疑，養(yǎng)老地產(chǎn)是相當(dāng)有前景的，市場(chǎng)需求也是不可抑制的。發(fā)展前景第36頁，共61頁，2022年，5月20日，1

22、4點(diǎn)2分，星期四機(jī)會(huì)點(diǎn)一老齡人口增長(zhǎng)速度快，城市空巢家庭比例增加過快，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求增加。數(shù)據(jù)來源：2000年全國(guó)第五次人口普查報(bào)告；2010年全國(guó)第六次人口普查報(bào)告全國(guó)老齡人口統(tǒng)計(jì)表2010年至2050年，中國(guó)60歲以上的人口將由現(xiàn)在的12.3%上升到31.1%，到2015年的未來5年，中國(guó)老年人口將達(dá)2億，占總?cè)丝诘?5%。在廣州，60歲以上老人在2007年突破了100萬大關(guān)。第37頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四機(jī)會(huì)點(diǎn)二老年消費(fèi)者收入提高，消費(fèi)能力增強(qiáng)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來具有高消費(fèi)能力的老年群體將會(huì)凸現(xiàn)；隨著收入結(jié)構(gòu)的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的

23、退休補(bǔ)貼，投資、保險(xiǎn)等收益也將納入老年人收入構(gòu)成中去。未來老年人收入水平的提高，為老年住宅產(chǎn)品提供了強(qiáng)大的消費(fèi)支持。第38頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四機(jī)會(huì)點(diǎn)三國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)供應(yīng)量不足福利性養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)不足，2010年，居住在福利性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)人數(shù)不足高齡人口總數(shù)的0.54%。營(yíng)利性養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)不足: 國(guó)內(nèi)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)較少，做得成功的更是鳳毛麟角。數(shù)據(jù)來源：策略研究周報(bào)第39頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四機(jī)會(huì)點(diǎn)四政策的支持，“適居養(yǎng)老”概念的提出財(cái)政部和稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知（財(cái)稅200097號(hào)）；2006年頒

24、發(fā)的國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知（國(guó)辦發(fā)20066號(hào)）；2009.4.1海南政協(xié)提案關(guān)于大力推進(jìn)我省異地養(yǎng)老度假項(xiàng)目建設(shè)的建議?！笆濉币?guī)劃綱要提出，鼓勵(lì)社會(huì)資本興辦具有護(hù)理功能的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，提倡適居養(yǎng)老概念第40頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四市場(chǎng)不成熟，商業(yè)模式仍需探索 ，創(chuàng)新贏得先機(jī)。機(jī)會(huì)點(diǎn)五：養(yǎng)老地產(chǎn)這種創(chuàng)新型的地產(chǎn)產(chǎn)品，租售方式將比普通住宅更為復(fù)雜。從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的層面來看，對(duì)于大多數(shù)開發(fā)商來說，受限于資金壓力，開發(fā)商采取“銷售+持有運(yùn)營(yíng)”的方式運(yùn)作更為現(xiàn)實(shí)。比如康乃馨，二期10萬平米療養(yǎng)型精裝公寓和養(yǎng)生型住

25、宅已全面啟動(dòng)，在這一公寓中，有帶租約銷售的商務(wù)公寓，也可以直接采取租賃方式。 “未來養(yǎng)老社區(qū)模式一定是多元的?！崩钪鼐疟硎?，老年社區(qū)房產(chǎn)可能會(huì)采取出租、賣產(chǎn)權(quán)和直接買斷等方式進(jìn)行。而更具體的問題，則是醫(yī)療機(jī)構(gòu)是否能夠滿足社區(qū)老人護(hù)理需要。而這，或許也是未來是否能夠持續(xù)生存的關(guān)鍵所在。第41頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四part3：產(chǎn)品打造第42頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四.構(gòu)建開發(fā)商、投資商、運(yùn)營(yíng)商角色分離的金融生態(tài)中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)要考慮資金風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)收益不足10%，開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的截然分開勢(shì)在必行。其發(fā)展需要把開發(fā)商、投資商、運(yùn)營(yíng)商的角色

26、進(jìn)行分離，促使養(yǎng)老地產(chǎn)金融生態(tài)的發(fā)育，并逐步構(gòu)建這一生態(tài)鏈資金成本最低、規(guī)?；俣茸羁?、抗沖擊能力最強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。問題的核心是如何對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)收益進(jìn)行合理分配，實(shí)現(xiàn)整個(gè)系統(tǒng)的低成本平穩(wěn)運(yùn)行。美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)金融生態(tài)中風(fēng)險(xiǎn)收益分解與匹配1.如何打造成功的養(yǎng)老地產(chǎn)第43頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四.六大核心要素，打造成功養(yǎng)老地產(chǎn)室內(nèi)設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目選址單體設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)6大核心要素色彩規(guī)劃項(xiàng)目選址：環(huán)境良好，交通便捷，場(chǎng)地周邊活動(dòng)安全，生活氣息濃郁。規(guī)劃設(shè)計(jì)：應(yīng)該從老年住宅的特點(diǎn)出發(fā)，滿足自然環(huán)境、人文環(huán)境、生活環(huán)境等方面需求。單體設(shè)計(jì)：?jiǎn)误w設(shè)計(jì)以別墅、多層為主，主要是從老年

27、人行動(dòng)不便的生理特征考慮。色彩規(guī)劃：穩(wěn)重和諧，但忌過于沉悶；不同組團(tuán)應(yīng)采用不同的色彩，利于老人辨認(rèn)。 戶型設(shè)計(jì)：保證有良好的采光、通風(fēng)，為老年人提供一個(gè)健康的生活環(huán)境；室內(nèi)設(shè)計(jì)：從墻地面裝修、廚衛(wèi)產(chǎn)品選擇到色彩設(shè)計(jì)、電器照明設(shè)計(jì)，乃至門窗的選擇等等細(xì)節(jié)上都應(yīng)體現(xiàn)出對(duì)居住者的細(xì)膩關(guān)懷。第44頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四.產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則心理：環(huán)境行為心理學(xué)的角度出發(fā)，考慮大多數(shù)老年人常年形成的居住習(xí)慣，提供傳統(tǒng)形式的室內(nèi)空間。設(shè)計(jì)：從空間（消除室內(nèi)高差）、裝置（設(shè)置扶手、地面防滑）、設(shè)備（緊急通報(bào)系統(tǒng)、安全電熱源）、管理員或護(hù)理人員等方面對(duì)應(yīng)老年人日常生活中的安全性，做到

28、緊急時(shí)刻可立即采取措施；交流：盡可能在樓內(nèi)外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境；建筑：從建筑人類工程學(xué)的觀點(diǎn)出發(fā)，在家具、衛(wèi)生器具的尺寸方面符合老年人的身體特征；交流建筑設(shè)計(jì)心理產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則第45頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四區(qū)位：北京順義區(qū)潮白河畔定位：“世界級(jí)的高尚退休社 區(qū)”、“全新退休生活的領(lǐng)跑者”規(guī)模：總建筑面積70萬平方米物業(yè)類型：獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、中式四合院、公寓客戶來源：主要來源北京2.典型案例北京太陽城：國(guó)內(nèi)最成功的老年社區(qū)之一第46頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四別墅別墅四合院公寓公寓成功點(diǎn)之1：針對(duì)不

29、同人群，設(shè)計(jì)較為豐富的住宅物業(yè)形態(tài)第47頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四東方太陽城醫(yī)院（一級(jí)綜合性醫(yī)院）東方嘉賓國(guó)際酒店，五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)大型超市進(jìn)駐，商業(yè)一條街康體中心，各類球館、溫泉游泳池 5萬平米太陽會(huì)所，商務(wù)會(huì)議，餐飲休閑匯佳幼兒園成功點(diǎn)2：六重成品配套滿足各大需求第48頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四 約2000畝潮白河近10萬株原生樹近20萬平米社區(qū)生態(tài)湖 75萬平米運(yùn)動(dòng)休閑綠地節(jié)能環(huán)保的水源地源熱泵系統(tǒng)高達(dá)4000個(gè)/立方厘米負(fù)離子含量，綠色生態(tài)系統(tǒng)，可比海濱、森林開放 成功點(diǎn)3：良好的自然環(huán)境第49頁，共61頁，2022年，5月20日，

30、14點(diǎn)2分，星期四太陽城醫(yī)院：專業(yè)醫(yī)師和設(shè)備、由北京市老人病研究中心選派、定期體檢，提出保健計(jì)劃、專業(yè)急救中心、全覆蓋的應(yīng)急呼叫系統(tǒng)。老年大學(xué)：北京第一家社區(qū)申辦的老年大學(xué)，開設(shè)多重課程，如芭蕾、陶藝、書法、雕刻等，部份課程由社區(qū)老人擔(dān)任教師社區(qū)農(nóng)莊：在社區(qū)內(nèi)開辟可以耕種的農(nóng)莊，每塊地管理費(fèi)低廉，一年中可以在地塊中耕作，很多老人非常喜歡這種農(nóng)家樂的感覺成功點(diǎn)4 ：針對(duì)老年人需求建設(shè)的社區(qū)醫(yī)院、康體中心、老年大學(xué)、自助農(nóng)莊等第50頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四音樂會(huì)合唱團(tuán)太極俱樂部活動(dòng)棋牌俱樂部國(guó)際風(fēng)箏文化節(jié)舉辦過3屆國(guó)際風(fēng)箏節(jié)舉行了3次新年音樂會(huì)社區(qū)組織的俱樂部乒乓球

31、俱樂部、太極俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部業(yè)主自發(fā)的俱樂部太極俱樂部、音樂沙龍、健身俱樂部等成功點(diǎn)5：多彩的精神文化生活第51頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四養(yǎng)老地產(chǎn)要配套完整的，可應(yīng)對(duì)緊急情況的醫(yī)療服務(wù)系統(tǒng)。要擁有豐富的、滿足不同需求的康復(fù)運(yùn)動(dòng)和娛樂配套設(shè)施。具有復(fù)合精神和價(jià)值需求的老年人服務(wù)功能，滿足自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。針對(duì)養(yǎng)老客戶的無障礙設(shè)計(jì)。養(yǎng)生跟養(yǎng)老相結(jié)合。小結(jié)：第52頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四part5：風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估第53頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的龐大市場(chǎng)預(yù)示著中國(guó)“夕陽產(chǎn)業(yè)”正在成為蒸蒸日上的朝陽產(chǎn)業(yè)。然而，因?yàn)槿狈ε涮渍吆捅O(jiān)管，持有經(jīng)營(yíng)要考慮資金風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)收益不足10%，開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的截然分開勢(shì)在必行，養(yǎng)老地產(chǎn)面臨著很大風(fēng)險(xiǎn)。 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估第54頁，共61頁，2022年，5月20日，14點(diǎn)2分，星期四新興市場(chǎng)不穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估一老年地產(chǎn)作為一個(gè)新興的市場(chǎng)自然要面對(duì)新興市場(chǎng)所要面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。由于人們多這一產(chǎn)業(yè)還不熟悉，所以可能需要一個(gè)適應(yīng)期，再加上老年人風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)很強(qiáng)，行事謹(jǐn)慎等原因，是老年地產(chǎn)的投資者可能出現(xiàn)面對(duì)著巨大的消費(fèi)群體卻賣不出房子