桂林潤(rùn)城物業(yè)管理方案

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔廣西桂林【梅瓏潤(rùn)城】物 業(yè) 管 理 方 案桂林市桂安物業(yè)管理有限責(zé)任公司2007年10月25日目 錄致 函桂安物業(yè)管理有限責(zé)任公司簡(jiǎn)介【梅瓏潤(rùn)城】概況三、桂安物業(yè)管理公司組織架構(gòu)四、【梅瓏潤(rùn)城】物業(yè)管理架構(gòu)設(shè)置及人員成本費(fèi)用核算五、【梅瓏潤(rùn)城】物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用約定六、【梅瓏潤(rùn)城】物業(yè)管理內(nèi)容設(shè)定七、【梅瓏潤(rùn)城】物業(yè)接管要求八、【梅瓏潤(rùn)城】物業(yè)管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與管理承諾九、【梅瓏潤(rùn)城】物業(yè)管理規(guī)章制度及操作規(guī)程結(jié) 束 語(yǔ) 致 函 尊敬的 房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)人：桂安物業(yè)管理有限公司非常榮幸能為貴公司負(fù)責(zé)的【梅瓏潤(rùn)城】商住樓提供物業(yè)管理方案建議。由于本公司

2、所做方案是在未能最詳盡地了解貴公司【梅瓏潤(rùn)城】 商住樓之具體情況下完成的，故此，所提交建議，屬初步管理思路。日后，我公司正式簽約接管該項(xiàng)目，我們將對(duì)【梅瓏潤(rùn)城】商住樓進(jìn)行更進(jìn)一步的深入了解與分析，并在此基礎(chǔ)上提供全方位詳盡的管理方案與建議給貴司審閱。我們希望能憑借自身積累的專業(yè)化管理經(jīng)驗(yàn)，以高度的誠(chéng)意及熱情為貴司領(lǐng)導(dǎo)的【梅瓏潤(rùn)城】 商住樓提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，并希望通過(guò)此項(xiàng)目的成功接管與貴司建立愉快、良好的合作關(guān)系！桂安物業(yè)管理有限責(zé)任公司簡(jiǎn)介桂林市桂安物業(yè)管理有限責(zé)任公司是桂林市公安局的直屬企業(yè)桂林市保安服務(wù)總公司創(chuàng)辦的有限責(zé)任公司，總公司占80%股份，其他自然人占20%股份。桂林市保安服務(wù)總

3、公司是桂林市公安局于1987年12月28日創(chuàng)辦的，是一家向社會(huì)提供專業(yè)化有償安全防范服務(wù)的特殊企業(yè)，是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會(huì)治安減少違法犯罪的重要力量。現(xiàn)擁有固定資產(chǎn)1000多萬(wàn)元，客戶150余家，客戶聘請(qǐng)保安員1900余名。公司下設(shè)辦公室、保安部、財(cái)務(wù)室、分支機(jī)構(gòu)包括“技防公司”，“金豹武裝押運(yùn)公司”、“桂安物業(yè)管理公司”；并開辦保安培訓(xùn)基地1個(gè)、農(nóng)場(chǎng)1個(gè)、保安器材銷售部1個(gè)，承接全市110開鎖服務(wù)業(yè)務(wù)等。整個(gè)保安隊(duì)伍分9個(gè)大隊(duì)，21個(gè)中隊(duì)進(jìn)行管理。2000年被公安部、全國(guó)總工會(huì)、共青團(tuán)中央聯(lián)合授予“首屆全國(guó)百優(yōu)保安員”。2004年11月被評(píng)選為中國(guó)保安協(xié)會(huì)第三屆理事會(huì)常務(wù)理事單位，總經(jīng)理張輝

4、同志被選為常務(wù)理事。桂安物業(yè)管理有限責(zé)任公司注冊(cè)資金50萬(wàn)元，物業(yè)管理資質(zhì)為三級(jí)。在全公司職工努力奮斗下，致力拓展物業(yè)管理業(yè)務(wù)，從眾多物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中相繼接手了奇峰小筑、恒祥花園、三星大廈、北斗城南旺角、金山龍谷、商務(wù)經(jīng)貿(mào)大廈、匯通廣場(chǎng)、彩虹小區(qū)、東方巨龍旅游公司、干細(xì)胞醫(yī)院、陽(yáng)光旅行社、龍輝市場(chǎng)、惠之林化妝品有限公司、桃江園休閑山莊、恭城白天鵝大酒店、丹林大酒店、美都飯店、香江飯店、廣運(yùn)商貿(mào)城、旅游發(fā)展總公司等樓盤的物業(yè)管理及專業(yè)化的人防服務(wù)管理項(xiàng)目。奇峰小筑位于桂林市普陀路與朝陽(yáng)路交叉處，占地面積30萬(wàn)平方米，以別墅群為主體，配以高低錯(cuò)落，適合普通大眾購(gòu)買力的高級(jí)公寓。區(qū)內(nèi)娛樂(lè)購(gòu)物場(chǎng)所

5、，酒樓等服務(wù)行業(yè)應(yīng)有盡有，設(shè)施齊備。小區(qū)住戶3500多戶，情況錯(cuò)綜復(fù)雜，是桂林市乃至廣西最大的物業(yè)小區(qū)，桂安物業(yè)公司進(jìn)駐后，使小區(qū)面貌發(fā)生了根本改變，獲得了小區(qū)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的一致好評(píng)。彩虹小區(qū)位于桂林市象山區(qū)翠竹路，占地面積2.4萬(wàn)平方米，建筑面積5.8萬(wàn)平方米，住戶數(shù)540戶。桂安物業(yè)管理有限責(zé)任公司本著服務(wù)至上的宗旨，在小區(qū)努力建立自己公司的信譽(yù)及管理品牌。金山龍谷為典型的別墅樓群，座落于桂林市臨桂縣興臨路9號(hào)，已建成的建筑面積約40000，小區(qū)內(nèi)綠化面積占總面積的53%，小橋流水、高山瀑布、完備的監(jiān)防、巡更系統(tǒng)更提高了小區(qū)別墅品牌及檔次，桂安物業(yè)管理有限責(zé)任公司進(jìn)駐，實(shí)施了專業(yè)化物業(yè)

6、管理，更顯小區(qū)的風(fēng)采。北斗城南旺角位于瓦窯旅游批發(fā)城，建筑面積約40000，12棟住宅樓，監(jiān)防系統(tǒng)完備，我公司現(xiàn)在正在進(jìn)行前期物業(yè)管理。桂林市第二文化宮座落在桂林市象山區(qū)瓦窯社區(qū)，二文化宮內(nèi)集亭臺(tái)樓閣、小橋流水、休閑小筑、園林綠化、球場(chǎng)等為一體的群眾文化場(chǎng)所。桂安物業(yè)管理有限責(zé)任公司以一個(gè)專業(yè)化的管理，給瓦窯社區(qū)市民提供了一個(gè)安全、舒適、休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所。美都飯店座落于寧遠(yuǎn)河畔，集餐飲、住宿為一體的從事旅游業(yè)飯店。在桂安物業(yè)管理有限責(zé)任公司保安專業(yè)化管理運(yùn)作后，讓賓客盡享賓至如歸的美好意境。桂安物業(yè)始終堅(jiān)持以客戶滿意為先導(dǎo)，以目標(biāo)管理為核心。在物業(yè)管理實(shí)踐中，通過(guò)提高自身管理素質(zhì)，追求完美服務(wù)，

7、不斷超越廣大業(yè)戶日益增長(zhǎng)的對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求，努力成為業(yè)戶的“好保姆、好管家”，成為發(fā)展商的“好參謀、好幫手”，成為行政主管部門及社會(huì)各界的“好企業(yè)、好朋友”。精良的服務(wù)品質(zhì)，使桂安物業(yè)正逐漸獲得業(yè)主和行業(yè)主管部門的一致認(rèn)可，亦培養(yǎng)和鍛煉了一支作風(fēng)優(yōu)良、技術(shù)精湛、團(tuán)結(jié)敬業(yè)能打硬仗的隊(duì)伍，公司在冊(cè)員工200余人，管理層人員平均年齡為35歲，所受教育涉及物業(yè)管理、企業(yè)管理、工民建、計(jì)算機(jī)、自控、暖通、給排水、無(wú)線電、供配電、等專業(yè)。公司在管及在談項(xiàng)目涉及文化、科研、醫(yī)療、商業(yè)、超大型住宅小區(qū)等多方領(lǐng)域，每接管一個(gè)新的項(xiàng)目，便針對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際特點(diǎn)及客戶的需求，進(jìn)行充分的研究，嚴(yán)密合理的設(shè)計(jì)，迅速建立與之

8、相適應(yīng)的服務(wù)管理模式。 目前，公司管理實(shí)力日益增強(qiáng)，管理制度更加科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，管理理念愈加體現(xiàn)了人文精神，促進(jìn)并帶動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理工作。同時(shí)借助總公司的整體優(yōu)勢(shì)，結(jié)合本行業(yè)的特點(diǎn)，探索出一條具有“桂安”品牌特色的發(fā)展新路，在物業(yè)管理行業(yè)中牢固地樹立“桂安”品牌形象。公司企業(yè)精神：人本精神、樂(lè)業(yè)情懷、誠(chéng)信服務(wù)、求實(shí)管理。公司經(jīng)營(yíng)方針：一塵不染、滴水不漏、細(xì)致周到、專業(yè)追求。公司管理目標(biāo) 服務(wù)是本、管理是魂、信譽(yù)是源、形象是根。二、【梅瓏潤(rùn)城】概況1、地理位置：【梅瓏潤(rùn)城】位于市區(qū)南側(cè)，南環(huán)路與凱風(fēng)路交匯處，交鄰德天廣場(chǎng)，南接融合花園，與繁華的瓦窯批發(fā)市場(chǎng)、第八中學(xué)相呼應(yīng)，交通相對(duì)便利。2、功能、結(jié)構(gòu)、

9、面積：1）本大廈為主體鋼混框架剪式結(jié)構(gòu)商住樓，分別為11層及13層，總建筑面積20400。2）地下1層：停車場(chǎng)，設(shè)備房，面積共2700，分有汽車、摩托車、自行車停車區(qū)（位）。3）第1-2層：商業(yè)群樓，為內(nèi)商場(chǎng)（分隔單個(gè)鋪面），面積3000，無(wú)扶梯。4）第3-13層：高級(jí)住宅樓17000，160戶。三、桂安物業(yè)管理公司組織架構(gòu)董事長(zhǎng)董事長(zhǎng) 總經(jīng)理總經(jīng)理公司副總策劃總監(jiān)公司副總策劃總監(jiān) 市場(chǎng)運(yùn)作部市場(chǎng)運(yùn)作部公司副總?cè)朔朗袌?chǎng)總監(jiān)財(cái)務(wù)部辦公及人力資源管理四、【梅瓏潤(rùn)城】物業(yè)管理架構(gòu)設(shè)置及人員成本費(fèi)用核算我司進(jìn)駐【梅瓏潤(rùn)城】的具體時(shí)間，終以雙方合同約定為準(zhǔn)，初步建議為：雙方合同簽訂之日起至【梅瓏潤(rùn)城】通

10、過(guò)竣工驗(yàn)收并正式交付之日止，作為物業(yè)公司的前期介入階段。從通過(guò)竣工驗(yàn)收并正式交付之日起至物業(yè)管理委托服務(wù)合同有效終止日為止的正常管理階段，期間負(fù)責(zé)成立小區(qū)業(yè)委員會(huì)。2、各階段的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)內(nèi)容以及派出人員要求可根椐項(xiàng)目銷售及工作需要，進(jìn)行協(xié)商，相關(guān)費(fèi)用由雙方協(xié)商確定。3、前期介入階段所需人員配置及人員工資分配如下：序號(hào)職務(wù)人數(shù)基本工資（元/月/人）工資總額（元/月）備注1物業(yè)管理專業(yè)咨詢管理員112001200對(duì)項(xiàng)目前期工程建設(shè)、項(xiàng)目物業(yè)銷售、公共設(shè)施選擇及安裝調(diào)試，提供可行性建議2安管員（保安員）1950950售樓部及施工現(xiàn)場(chǎng)需求，對(duì)項(xiàng)目治安、保衛(wèi)、交通秩序進(jìn)行相關(guān)管理4、正常管理階段所需

11、人員配置及人員工資分配如下：序號(hào)人員設(shè)置數(shù)量工資標(biāo)準(zhǔn)工資小計(jì)一管理層人員1經(jīng)理1人1500元/月1500元/月2財(cái)務(wù)收費(fèi)及辦公事務(wù)主管1人1000元/月1000元/月二工程技術(shù)類人員1水電工1人1000元/月1000元/月三保安類人員1隊(duì)長(zhǎng)1人1000元/月1000元/月2保安7人750元/月5250元/月四保潔綠化類人員 1保潔2人650元/月1300元/月五工資總額及人員總數(shù)1工資總額11050元/月2人員總數(shù)13人注以上人員工資含通信、交通補(bǔ)助，養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)保、教育基金補(bǔ)助等。5、正常管理階段每月費(fèi)用總支出：序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算公式月支出（元）一管理人員工資費(fèi)用管理人員13人12317

12、2081員工工資110502養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)工資的20%11050元20%22103其它費(fèi)用工資的17.5%(福利費(fèi)14%,工會(huì)基金2%,教育基金1.5%)11050元17.5%19334國(guó)家法定假日加班費(fèi)平均每月加班4天計(jì),每日按9人計(jì)算(5250元1300元)26天4天200%2015二公共設(shè)備設(shè)施1250001公共設(shè)施(電梯維修、配電系統(tǒng)、年檢及維保、公共設(shè)施及場(chǎng)地、維修及養(yǎng)護(hù)、公共照明系統(tǒng)維護(hù)、消防系統(tǒng)維護(hù)、供水系統(tǒng)維護(hù)、發(fā)電機(jī)系統(tǒng)維護(hù)、安全監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)等)保修期間內(nèi)由開發(fā)商負(fù)責(zé)項(xiàng)目除外。保修期間外，該項(xiàng)目將由1000元/月調(diào)整為4000元/月。1000元/月10002電梯運(yùn)行電費(fèi)及水加壓電

13、費(fèi)4000元/月4000三清潔衛(wèi)生費(fèi)123001消殺費(fèi)300元/月3002垃圾處理費(fèi)由住戶交環(huán)衛(wèi)處四綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)122941農(nóng)藥化肥費(fèi)30元/月302綠化清潔用水100噸/月264五辦公費(fèi)用1236001辦公用品(含折舊)200元/月2002辦公用水電200元/月2003辦公通訊費(fèi)200元/月200六社區(qū)文化費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān)七稅收按5.8%計(jì)算23400元5.8%1357八利潤(rùn)按10%2340010%2340小計(jì)一至八項(xiàng)一至八項(xiàng) 270996、費(fèi)用收入核算：序號(hào)物業(yè)性質(zhì)收費(fèi)單價(jià)收費(fèi)面積估測(cè)費(fèi)用收入小計(jì)1住宅1元/月/平方米建筑面積約1700017000元/月2商業(yè)門面18元/月/平方米建筑面積約3

14、0005400元/月3停車場(chǎng)30元/位1000元/月4費(fèi)用合計(jì)為23400元/月5收入-支出=23400-27099=-3699元備注空置物業(yè)部分按100%收取生活垃圾費(fèi)按環(huán)衛(wèi)部門的價(jià)格為業(yè)主代收或由環(huán)衛(wèi)部門另行收取收入減支出不足部分由開發(fā)商全額足月補(bǔ)償，補(bǔ)償期限為1年7、項(xiàng)目前期物業(yè)開辦費(fèi)用：使用部門物品名稱數(shù)量單價(jià)（元）合計(jì)（元）備注安管部辦公桌2套300600電風(fēng)扇2臺(tái)200200警棍3根50150對(duì)講機(jī)3部7002100服裝11套5005500春、秋裝11套、冬裝11套餐具1套800800上下鋪床4張3001200綠化保潔部枝剪2把50100噴霧器1個(gè)120120軟水管50米4200保

15、潔設(shè)備1批300300公共設(shè)施維護(hù)部步梯1把200200絕緣鞋1雙8080水電工具1套800800管理處辦公室電腦1套50005000辦公桌2套300300電風(fēng)扇1臺(tái)120120檔案柜1個(gè)500500電話機(jī)1部150150文件夾架類1批400400飲水機(jī)1臺(tái)400400沙發(fā)1套800800合計(jì)20020元五、【梅瓏潤(rùn)城】物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用約定（一）物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)約定：1、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)不包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造、年檢的費(fèi)用，公共維修基金使用依照國(guó)家建設(shè)213號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。2、住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按建筑面積每月每平方米 1.00 元，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；該物業(yè)管理服

16、務(wù)費(fèi)不包含樓道照明、可視對(duì)講電費(fèi)；但包括小區(qū)路燈、公共保潔綠化用水及電梯用電電費(fèi)的費(fèi)用，不包括生活垃圾清運(yùn)費(fèi)用。3、門面物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按建筑面積每月每平方米 1.80 元，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；該物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)包括小區(qū)商業(yè)門面外圍路燈、公共保潔綠化用水費(fèi)用，但不包括商業(yè)垃圾清運(yùn)費(fèi)用。4、因業(yè)主原因或開發(fā)單位銷售原因空置房屋及商業(yè)門面，依照上述標(biāo)準(zhǔn)自樓宇交鑰匙之日起，全額繳納管理費(fèi)用，但無(wú)須繳納生活垃圾清運(yùn)費(fèi)用及公用攤銷。5、項(xiàng)目前期物業(yè)開辦費(fèi)用20020元在開發(fā)單位合同簽署完成后7個(gè)工作日內(nèi)支付。6、物業(yè)管理項(xiàng)目收入減支出不足部分3699元/月由開發(fā)商全額足月補(bǔ)償給公司管理處，補(bǔ)償期限為1年

17、。7、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費(fèi)約定，業(yè)主應(yīng)及時(shí)書面告知乙方。8、 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： 1）、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； 2）、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； 3）、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； 4）、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 5）、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； 6）、辦公費(fèi)用； 7）、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 8）、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； 9）、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新

18、、改造、年檢費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 （二）停車收費(fèi)約定：1、露天停車場(chǎng)屬于全體業(yè)主的，使用人應(yīng)按照露天停車位的管理規(guī)定支付停車管理服務(wù)費(fèi)用給乙方，車輛停放費(fèi)用收取依照市物價(jià)局收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。2、業(yè)主自行購(gòu)置地下停車場(chǎng)車位的，應(yīng)按車庫(kù)車位_30_元個(gè)月標(biāo)準(zhǔn)，交納停車管理物業(yè)服務(wù)費(fèi)。3、電單車（含充電電費(fèi)）摩托車停放物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為30元/月/輛，收益用于停車場(chǎng)的管理成本。六、【梅瓏潤(rùn)城】物業(yè)管理內(nèi)容設(shè)定（一）對(duì)物業(yè)實(shí)施管理和對(duì)客戶提供服務(wù)是【梅瓏潤(rùn)城】物業(yè)管理的主要工作內(nèi)容，其中的每項(xiàng)工作中的每個(gè)環(huán)節(jié)都將體現(xiàn)【梅瓏潤(rùn)城】物業(yè)管理的專業(yè)化精神。（二

19、）桂林市桂安物業(yè)管理公司將遵循以下7項(xiàng)原則，針對(duì)【梅瓏潤(rùn)城】物業(yè)管理制定明確的管理程序及高效操作的程序文件，并嚴(yán)格執(zhí)行。遵循國(guó)家及地方政府的有關(guān)法規(guī)；執(zhí)行有關(guān)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理規(guī)定；遵循有關(guān)物業(yè)管理的總則；維護(hù)客戶及管理單位的正當(dāng)權(quán)益；建立系統(tǒng)全面的物業(yè)管理社會(huì)化體系；健全具有可操作性的程序文件；建立工作過(guò)程中的明確標(biāo)識(shí)并具有可追溯性； （三）【梅瓏潤(rùn)城】物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目介紹【梅瓏潤(rùn)城】物業(yè)管理服務(wù)包括：1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)所的使用管理及維修養(yǎng)護(hù)；2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生管理及維護(hù)；3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)和管理；4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛（機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車）

20、行駛、停放及經(jīng)營(yíng)管理；5、供水 、供電、供氣、電信等專業(yè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)相關(guān)管線、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)時(shí)的協(xié)調(diào)和管理服務(wù)；6、物業(yè)管理區(qū)域的日常安全巡查服務(wù)；7、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查，物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理，物業(yè)檔案資料的保管；8、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人裝飾、裝修物業(yè)的行為管理。9、物業(yè)管理工作中的業(yè)主日常溝通及投訴建議處理。（四）物業(yè)管理工作中的便民服務(wù)管理物業(yè)管理公司將在【梅瓏潤(rùn)城】小區(qū)內(nèi)設(shè)立便民服務(wù)，具體項(xiàng)目將根據(jù)【梅瓏潤(rùn)城】小區(qū)的特點(diǎn)及管理公司自身的實(shí)際情況確定。1、便民服務(wù)將分為無(wú)償服務(wù)和有償服務(wù)兩類，內(nèi)容與價(jià)格將透明化；2、無(wú)償服務(wù)的成本費(fèi)用從管理費(fèi)中支出，有償服務(wù)的

21、價(jià)格應(yīng)依照政府有關(guān)法規(guī)執(zhí)行。（五）物業(yè)管理工作中的業(yè)主日常溝通管理1、物業(yè)管理公司將高度重視與【梅瓏潤(rùn)城】小區(qū)業(yè)主的日常溝通，保持與每一個(gè)業(yè)主的良好關(guān)系。如遇業(yè)主發(fā)生違背管理規(guī)定或發(fā)生其它不愉快的事件時(shí)，承諾決不采取任何制裁性的措施，而應(yīng)通過(guò)正面協(xié)調(diào)直至尋求法律援助。（六）物業(yè)管理工作中的客戶投訴處理管理1、物業(yè)管理公司承諾：將嚴(yán)格規(guī)范客戶投訴的處理程序，并將努力做到：接到投訴時(shí)，首先要假定我們的工作存在問(wèn)題；針對(duì)投訴問(wèn)題的大小，一定要做到逐級(jí)匯報(bào)與認(rèn)真處理對(duì)待；在處理投訴問(wèn)題的過(guò)程中，應(yīng)正確把握好與新聞媒體的關(guān)系，并應(yīng)協(xié)助投訴客戶尋求法律援助。七、【梅瓏潤(rùn)城】物業(yè)接管要求做好【梅瓏潤(rùn)城】物業(yè)

22、接管工作是日后管理能夠良好運(yùn)作的重要前提，接管前做好物業(yè)接管清單，接管時(shí)做到不遺漏、不疏忽，并做好相關(guān)記錄，是我們對(duì)【梅瓏潤(rùn)城】物業(yè)接管工作的基本承諾。（一）【梅瓏潤(rùn)城】物業(yè)接管的基本要求：1、資料齊全；2、施工符合要求標(biāo)準(zhǔn)；3、作好接管記錄。（二）【梅瓏潤(rùn)城】物業(yè)接管的原則：1、資料移交：應(yīng)有工程圖紙及相關(guān)資料等；2、崗位移交：各崗位人員到位，測(cè)試設(shè)備試運(yùn)行；3、責(zé)任移交：設(shè)備測(cè)試合格，由設(shè)備責(zé)任人簽署意見后，責(zé)任移交。（三）【梅瓏潤(rùn)城】重點(diǎn)工程接管要求：1、消防接管；2、配電室、發(fā)電機(jī)、水泵房等重大設(shè)備接管；4、停車場(chǎng)接管；5、綠化接管；6、房屋本體接管。八、【梅瓏潤(rùn)城】物業(yè)管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)

23、準(zhǔn)與管理承諾（一）房屋及相關(guān)場(chǎng)地管理標(biāo)準(zhǔn)與完好率承諾：1、確保小區(qū)外觀完好、整潔；2、確保小區(qū)組團(tuán)及棟號(hào)配備明顯標(biāo)識(shí)及引路方向平面圖；3、確保小區(qū)房屋完好率達(dá)85%以上；無(wú)違反規(guī)劃亂搭、亂建現(xiàn)象； 4、確保房屋零修及時(shí)率達(dá)到98，零修合格率達(dá)100%，并建立回訪制度和回訪記錄；5、確保資料檔案齊全、管理完善，并建立大廈業(yè)主及租戶檔案，實(shí)現(xiàn)清晰、隨時(shí)可查；6、建立業(yè)主、使用人自用部位提供維修服務(wù)的管理規(guī)定；7、建立業(yè)主、使用人裝飾、裝修物業(yè)的管理措施；確保裝飾裝修物業(yè) 的操作不危機(jī)房屋結(jié)構(gòu)與他人安全。8、建立住宅外墻或建筑物發(fā)生危險(xiǎn)，影響他人安全時(shí)的工作預(yù)案。（二）公共設(shè)施設(shè)備完好率承諾：確保小

24、區(qū)內(nèi)所有公共設(shè)施設(shè)備圖紙、資料檔案齊全，管理完善。確保小區(qū)內(nèi)水泵、配電等大型機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)良好、運(yùn)行正常，無(wú)事故隱患、保養(yǎng)、檢修制度完備。確保每日設(shè)備運(yùn)行記錄，運(yùn)行人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。確保居民生活用水、高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)密的管理措施。確保小區(qū)內(nèi)消防系統(tǒng)設(shè)備完好無(wú)損，可隨時(shí)啟用。（三）物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施承諾：1、建立業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無(wú)煤氣的應(yīng)急措施；2、建立小區(qū)物業(yè)管理范圍突然斷水、斷電、無(wú)煤氣的應(yīng)急措施；3、建立業(yè)主與使用人自用部位排水設(shè)施阻塞的應(yīng)急措施；4、建立雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應(yīng)急措施；5、建立電梯突然停運(yùn)或機(jī)電故障的應(yīng)急措施；6、建立

25、發(fā)生火警時(shí)的的應(yīng)急措施。7、確保維修工程質(zhì)量合格率和回訪驗(yàn)收率實(shí)現(xiàn)100%滿意度。（四）市政公用設(shè)施管理承諾：1、確保小區(qū)內(nèi)公共配套服務(wù)設(shè)施完好，不隨時(shí)改變供水、供電、通訊用途。2、確保小區(qū)內(nèi)照明設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常。3、確保小區(qū)內(nèi)道路暢通，堅(jiān)固平坦；污水排放通暢；4、確保小區(qū)內(nèi)交通車輛管理運(yùn)行有序，無(wú)亂停放機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車。（五）綠化草坪和園林建筑附屬設(shè)施的管護(hù)標(biāo)準(zhǔn)措施和苗木成活率承諾1、確保小區(qū)內(nèi)公共綠地、庭院綠地和道路兩側(cè)綠地合理分布，花壇、樹木、建筑小品配置得當(dāng)。2、確保小區(qū)內(nèi)綠地管理及養(yǎng)護(hù)措施落實(shí)，無(wú)破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。（六）街坊道路、住宅樓道、樓梯、門廳及非住宅物業(yè)場(chǎng)所等公

26、共部位24小時(shí)內(nèi)保潔次數(shù)與潔凈程度承諾1、確保小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱等保潔設(shè)備。2、確保小區(qū)內(nèi)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清潔保潔、垃圾日產(chǎn)日清。3、確保小區(qū)內(nèi)不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物。4、確保小區(qū)內(nèi)房屋的公共樓梯、扶欄、走道、地下室等部位保持清潔，不得隨意堆放雜物和占用。（七）治安、保衛(wèi)管理承諾確保小區(qū)實(shí)行封閉式管理。確保小區(qū)保安工作規(guī)范、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。確保小區(qū)危機(jī)住戶安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。確保小區(qū)重大火災(zāi)、刑事和交通事故率實(shí)現(xiàn)零管理。（八）豐富社區(qū)文化，加強(qiáng)業(yè)主相互溝通的服務(wù)承諾1、建立小區(qū)管理公約，確保小區(qū)全體業(yè)主及租戶能自覺(jué)遵守各項(xiàng)管理規(guī)定。2、管理公司將積極配合街道、辦事處、居委會(huì)、派出所開展各項(xiàng)工作。3、小區(qū)全體業(yè)主及租戶支持和配合管理公司的工作，對(duì)管理單位的評(píng)議，滿意率實(shí)現(xiàn)80%以上。4、建立小區(qū)財(cái)務(wù)管理公開，監(jiān)督制度。九、【