大型城市商業(yè)綜合體的開發(fā)與運營規(guī)律研究

1、大型城市商業(yè)綜合體的開發(fā)與運營規(guī)律研究大型城市商業(yè)綜合體研究的意義一、大型城市綜合體是經(jīng)濟發(fā)展的要求 二、高水平平做好城城市綜合合體經(jīng)營營分析和和建筑策策劃工作作 三、服務(wù)城城市綜合合體的多多專業(yè)團(tuán)團(tuán)隊協(xié)同同工作方方法 四、城市綜綜合體的的經(jīng)營管管理 五、我國發(fā)發(fā)展城市市綜合體體的策略略選擇課題題研究的的意義大型型城市綜綜合體一一般包括括 HYPERLINK t _blank 五星級酒酒店、購購物中心心和寫字字樓、公公寓型住住宅，它它是城市市集約化化發(fā)展的的必然要要求，能能夠滿足足辦公、購物和和白領(lǐng)人人士居住住要求。 大型型城市綜綜合體適適合經(jīng)濟濟發(fā)達(dá)的的大都會會和經(jīng)濟濟發(fā)達(dá)城城市，在在功能選

2、選擇上要要根據(jù)城城市經(jīng)濟濟特點有有所側(cè)重重，一般般酒店功功能和購購物中心心功能是是基本組組合或者者寫字樓樓和購物物中心功功能進(jìn)行行基本組組合。從220022年開始始作者不不僅參與與策劃了了深圳一一流的購購物中心心和寫字字樓，而而且論證證過 HYPERLINK t _blank 五星星級酒店店以及公公寓，獲獲得城市市綜合體體策劃的的初步經(jīng)經(jīng)驗。為了了在20008年年奧運會會前完成成國內(nèi)重重要城市市綜合體體的實際際策劃與與開發(fā)工工作，深深圳NEEW MMALLL公司組組織專家家多次考考察日本本城市綜綜合體，通過消消化吸收收考察成成果。我我們帶著著日本考考察成果果又系統(tǒng)統(tǒng)調(diào)研北北京、上上海、深深圳、

3、青青島等城城市綜合合體比較較分析。 日本本城市：東京、福港、京都中方方城市：北京、上海深圳 青島島 西安安 一、大型城城市綜合合體分類類 建筑筑綜合體體，是由由城市的的酒店、商業(yè)零零售、辦辦公、居居住、展展覽、餐餐飲、文文娛、等等功能組組成，并并由它們們構(gòu)成一一個具有有多功能能的城市市縮微體體。北京京的嘉里里中心、國貿(mào)中中心等都都屬于這這類大型型建筑綜綜合體。這些建建筑功能能齊全，規(guī)模宏宏大，在在一定范范圍內(nèi)能能實現(xiàn)自自給自足足，形成成“城中中城”的的經(jīng)營方方式，能能使建筑筑產(chǎn)生良良好的經(jīng)經(jīng)濟效益益。 建筑筑綜合體體，在共共生、互互利的前前提下，實現(xiàn)多多功能的的綜合，使建筑筑具有物物質(zhì)構(gòu)成成上

4、的強強大優(yōu)勢勢，從而而當(dāng)城市市生活需需求發(fā)生生變化時時能進(jìn)行行自我調(diào)調(diào)整。各各種功能能互為補補充，整整幢建筑筑可以在在一定范范圍內(nèi)實實現(xiàn)自給給自足，形成“城中城城”的經(jīng)經(jīng)營方式式；各種種功能互互相配合合，提供供對方發(fā)發(fā)展的潛潛力，反反過來促促進(jìn)自身身的增長長，例如如商業(yè)、辦公、酒店與與會議中中心相結(jié)結(jié)合，集集中不同同的商業(yè)業(yè)行為，彼此增增加潛在在顧客，并提供供多門類類，多層層次的服服務(wù)，從從而使建建筑獲得得良好的的經(jīng)濟效效益。大型型城市綜綜合體是是經(jīng)濟發(fā)發(fā)展的必必然要求求，我們們根據(jù)特特點可以以劃分為為：1.交交通樞紐紐型城市市綜合體體 圖11 世界界質(zhì)量最最佳的城城市綜合合體六六本木新新城2

5、.城城市CBBD中心心的城市市綜合體體圖圖2 大大阪難波波城大阪阪難波城城寫字樓樓、購物物中心、空中花花園、高高速鐵路路火車站站完美結(jié)結(jié)合 圖3 馬來西西亞雙子子星 3.城郊結(jié)結(jié)合部城城市綜合合體 由于于很多的的大城市市市區(qū)已已經(jīng)沒有有能夠找找出占地地5萬平平方米以以上的地地塊，因因此很多多城市綜綜合體最最大的選選址可能能是在城城郊結(jié)合合部。圖4 福岡博博多運河河城 福岡岡是九州州第一城城市，從從機場坐坐市營地地鐵5分分鐘就可可到達(dá)博博多運河河城，這這是個建建筑色彩彩鮮艷、運河水水穿流期期間的大大型城市市綜合體體，除了了應(yīng)有盡盡有的購購物，113個電電影廳的的復(fù)合影影劇院幾幾乎每天天都有日日本

6、頂級級演出上上演，使使其極具具人氣，美食更更是匯集集了九州州乃至全全國的各各式拉面面，深受受外國人人喜歡（從運河河城走路路5分鐘鐘，便可可以來到到博多老老鋪房故故鄉(xiāng)館，這是古古時作為為商業(yè)城城市一度度繁華的的川端冷冷泉地區(qū)區(qū)，進(jìn)入入老街逛逛逛老鋪鋪，著名名的博多多織錦和和歷史悠悠久的手手工藝品品都匯集集在這里里，光看看看也是是十分享享受）。 二、高水平平做好城城市綜合合體經(jīng)營營分析和和建筑策策劃工作作 城市市綜合體體需要在在市場可可行的前前提下才才能建設(shè)設(shè)，因為為城市綜綜合體規(guī)規(guī)模大，投資巨巨大，必必須建立立在可持持續(xù)經(jīng)營營的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，根根據(jù)經(jīng)營營要求做做好建筑筑策劃，其中酒酒店和商商場都可可

7、以策劃劃專門的的主題，互相配配合做好好人流動動線及設(shè)設(shè)施共享享。 下面面我們以以福岡博博多運河河城和國國內(nèi)商業(yè)業(yè)綜合體體案例說說明商業(yè)業(yè)綜合體體的經(jīng)營營分析和和建筑策策劃工作作。圖圖5日本本博多運運河城在在福岡地地圖中的的位置美國國JERRDE建建筑事務(wù)務(wù)所在日日本完成成的第一一個項目目是位于于福岡的的博多運運河城。美國建建筑師協(xié)協(xié)會會員員（FAAIA），美國國JERRDE建建筑事務(wù)務(wù)所董事事長Joon AAdamms JJerdde等第第一次訪訪問福岡岡是在119888年5月月。桌子子一邊是是客戶公公司經(jīng)驗驗豐富的的業(yè)務(wù)員員，另一一邊是JJon Adaams Jerrde和和來自加加州威尼尼

8、斯海灘灘的設(shè)計計師。連連好萊塢塢打造的的劇本恐恐怕也無無法表達(dá)達(dá)出他們們這次見見面的情情景。他他們受到到了思想想開闊又又有遠(yuǎn)見見的發(fā)展展商的熱熱情款待待，這甚甚至在美美國也不不多見。 運河河城位于于福岡城城市工廠廠區(qū)，周周邊四個個商圈都都距離較較遠(yuǎn)，JJERDDE設(shè)計計運河城城的第一一步驟考考慮要有有一個通通俗的名名字，努努力打造造成為目目的地，因此要要通過設(shè)設(shè)計和商商業(yè)資源源整合，能夠成成功吸引引人流前前來觀看看參與購購物。JEERDEE在設(shè)計計此項目目的過程程中，按按照目的的地、多多樣性、參與性性三個基基本思路路，特別別重視公公共空間間的設(shè)計計，通過過公共空空間將人人流最大大限度引引導(dǎo)到商

9、商業(yè)空間間，實現(xiàn)現(xiàn)商業(yè)增增值的目目的。圖6福福岡運河河城場地地形態(tài)公共共空間的的設(shè)計大大于單個個店鋪的的設(shè)計，只有通通過公共共空間的的良好設(shè)設(shè)計才能能富有變變化吸引引顧客停停留更多多時間，讓人們們舍不得得離開。 博多多運河城城的五層層是購物物中心，五層以以上是兩兩個酒店店和娛樂樂空間。 運河河沿街作作為主要要流線設(shè)設(shè)計，表表演舞臺臺是設(shè)計計的關(guān)鍵鍵和公共共空間聚聚集人流流的焦點點，人們們站在長長廊觀看看表演，帶動了了商鋪價價值提升升。公共共空間鋪鋪地和顏顏色富于于變化，燈光設(shè)設(shè)計創(chuàng)造造更好夜夜景，白白天和晚晚上變化化較大，不斷讓讓顧客好好奇心保保持最強強。博多多運河城城是為顧顧客創(chuàng)造造的獨特特

10、體驗空空間，顧顧客進(jìn)入入以后停停留時間間可以有有效拉長長。 博多多運河城城甚至可可以當(dāng)作作“自然然”的一一種代名名詞，水水作為一一種有機機元素而而被巧妙妙運用；運河曲曲線柔和和；建筑筑物層次次分明，勾勒了了運河的的外形，仿佛辟辟出一個個峽谷，河水從從巖間潺潺潺流出出，由此此開出一一條小路路。當(dāng)時時，這是是日本最最大的私私人開發(fā)發(fā)的城市市復(fù)興項項目?，F(xiàn)在在，東京京六本木木新城已已經(jīng)接過過了這一一榮譽，他們同同樣也參參與了這這個項目目。博多多運河城城的成功功與教訓(xùn)訓(xùn)指導(dǎo)了了他們在在東京六六本木山山項目的的工作。在很多多方面，博多運運河城實實現(xiàn)了JJon Adaams Jerrde多多年以前前在意大

11、大利之行行中找到到的靈感感關(guān)關(guān)于社區(qū)區(qū)、活力力和建筑筑。對他他而言，這就如如同美夢夢成真。 在意意大利的的很多山山區(qū)，人人們登山山的過程程是不知知不覺走走到較高高山坡的的建筑物物周邊，人們通通過連續(xù)續(xù)的道路路，步行行到達(dá)山山頂，沒沒有在傳傳統(tǒng)建筑筑中感覺覺樓梯之之間的明明顯分隔隔。這對對于高層層的商場場空間垂垂直動線線處理具具有較大大啟發(fā)，JERRDE設(shè)設(shè)計的很很多著名名商業(yè)建建筑借助助了意大大利山區(qū)區(qū)建筑的的規(guī)劃手手法，對對于商業(yè)業(yè)建筑設(shè)設(shè)計的流流線處理理也具有有普遍的的推廣意意義。圖圖7 福福岡博多多運河城城開發(fā)與與運營的的系統(tǒng)流流程 通過過調(diào)查研研究，博博多運河河城項目目開發(fā)商商吸納專專

12、業(yè)公司司意見，在經(jīng)營營方面福福岡具有有支撐大大型城市市綜合體體的市場場條件，同時希希望目的的地式的的綜合體體開發(fā)，促進(jìn)城城市旅游游業(yè)。事事實證明明，項目目開業(yè)后后吸納了了更多游游客前來來福岡考考察消費費，成為為日本前前四名最最吸引顧顧客人流流的目的的地，運運河城經(jīng)經(jīng)濟效益益良好，大大提提升了福福岡的城城市知名名度。日本本大型綜綜合體項項目博多多運河城城的成功功不僅是是設(shè)計的的成功，更重要要的是項項目的日日本開發(fā)發(fā)商具有有開闊的的眼光，不僅有有充足的的市場調(diào)調(diào)查與商商業(yè)經(jīng)營營策劃經(jīng)經(jīng)費和設(shè)設(shè)計費用用，而且且給予市市場研究究、商業(yè)業(yè)規(guī)劃和和建筑設(shè)設(shè)計非常常充足的的時間。 反觀觀中國的的商業(yè)地地產(chǎn)開

13、發(fā)發(fā)商不是是政府要要求提前前竣工，就是發(fā)發(fā)展商忙忙于回收收資金而而提前盲盲目開工工，中國國商業(yè)地地產(chǎn)缺乏乏精品的的真正原原因是政政府政策策變化具具有隨意意性，發(fā)發(fā)展商表表現(xiàn)浮躁躁，缺乏乏打造精精品的長長久式思思維導(dǎo)向向與執(zhí)行行能力。 中國國要在商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)域站站在世界界之巔，政府就就必須創(chuàng)創(chuàng)造執(zhí)行行規(guī)劃的的二樓良良好法制制環(huán)境，在土地地政策化化規(guī)劃方方面具有有延續(xù)性性。由發(fā)發(fā)展商牽牽頭，共共同沉下下心來打打造能夠夠在世界界商業(yè)地地產(chǎn)領(lǐng)域域占有一一席之地地的精品品，具有有世界水水平的經(jīng)經(jīng)營效率率，同時時在建筑筑與服務(wù)務(wù)方面具具有民族族特色。 商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項項目是風(fēng)風(fēng)險大、收益大大的項目目，普通通

14、的開發(fā)發(fā)商不具具備打造造精品購購物中心心以及 HYPERLINK t _blank 五五星級酒酒店的資資源和能能力。福岡岡博多運運河城開開發(fā)與運運營的系系統(tǒng)流程程不僅對對于日本本同類項項目具有有指導(dǎo)意意義，而而且對于于中國商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目和和城市綜綜合體的的開發(fā)同同樣可以以采用本本流程，同時可可以在本本流程的的基礎(chǔ)上上有所創(chuàng)創(chuàng)新，創(chuàng)創(chuàng)新的方方向是將將民族文文化特色色運用到到建筑和和商業(yè)視視覺環(huán)境境。圖圖8 運運河城項項目對運運河的最最大限度度借景圖9 福岡運運河和購購物中心心局部之之間的關(guān)關(guān)系處理理圖100 福岡岡博多運運河城項項目航拍拍相片城市市綜合體體的酒店店大部分分是 HYPERLINK

15、 t _blank 五星星級酒店店，對于于建筑和和設(shè)施具具有明確確要求，以南寧寧的航洋洋國際城城酒店為為例，其其規(guī)模為為4.66萬平方方米：表1萬豪豪酒店及及配套數(shù)數(shù)據(jù) 單位 數(shù)量 備注 1 總建筑面面積 460000 2 標(biāo)準(zhǔn)間間 310目前為3330間間，原設(shè)設(shè)計方案案有改動動 3 套間 套 30 4 總統(tǒng)套間間 套 1 5 副總統(tǒng)套套間 套 1 6 中西餐廳廳 個 2 7 會所 個 1 8 會議室個 5 9 宴會廳個 1 萬豪豪酒店項項目通過過規(guī)?；咚狡降拈_發(fā)發(fā)建設(shè)，將為南南寧市提提供一個個全新的的白金55星酒店店及會展展配套服服務(wù)空間間。 在 HYPERLINK t _blank

16、 五五星級酒酒店項目目論證過過程中，我們認(rèn)認(rèn)為可以以發(fā)揮綜綜合體優(yōu)優(yōu)勢，方方便設(shè)置置酒店和和購物中中心之間間的動線線連接，采用自自然的流流線連接接酒店出出口和購購物中心心空中入入口，鼓鼓勵 HYPERLINK t _blank 五星星級酒店店的住客客到商業(yè)業(yè)空間休休閑和消消費。在 HYPERLINK t _blank 五五星級酒酒店的設(shè)設(shè)施中，重點強強調(diào)寬帶帶計算機機網(wǎng)絡(luò)和和睡眠健健康系統(tǒng)統(tǒng)用品，在設(shè)計計創(chuàng)新同同時，在在設(shè)施布布置方面面也能夠夠創(chuàng)新，滿足現(xiàn)現(xiàn)代顧客客的需求求。三、服務(wù)務(wù)城市綜綜合體的的多專業(yè)業(yè)團(tuán)隊協(xié)協(xié)同工作作方法只有有整合一一流的人人力資源源才能開開發(fā)優(yōu)秀秀的城市市綜合體體，深

17、圳圳NEWW MAALL公公司在商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)域摸摸索多年年，提出出了應(yīng)用用于城市市綜合體體開發(fā)的的多團(tuán)隊隊協(xié)同工工作方法法。圖111 多團(tuán)團(tuán)隊協(xié)調(diào)調(diào)工作關(guān)關(guān)系 深圳圳NEWW MAALL商商業(yè)管理理公司深深知，只只有掌握握人類在在商業(yè)地地產(chǎn)領(lǐng)域域積累的的主要知知識，中中國商業(yè)業(yè)地產(chǎn)才才能與國國際接軌軌。只有有通過國國際合作作才能引引進(jìn)新的的觀念并并使中國國商業(yè)文文化發(fā)揚揚光大，NEWW MAALL從從成立伊伊始，分分別與美美國、日日本、韓韓國、新新加坡的的商業(yè)地地產(chǎn)設(shè)計計與經(jīng)營營管理機機構(gòu)建立立了密切切聯(lián)系。 圖111中多多團(tuán)隊協(xié)協(xié)同工作作的主要要內(nèi)容和和方法可可以詳細(xì)細(xì)看表11. 表表1

18、以以顧客為為核心的的協(xié)調(diào)工工作內(nèi)容容 對象 分類 承擔(dān)單位位 顧客 購物中心心顧客分分析 深圳市新新摩爾商商業(yè)管理理公司牽牽頭 酒店顧客客分析邀請零售售市場公公司參與與購物中中心顧客客分析，邀請酒酒店管理理顧問公公司參與與酒店顧顧客分析析 一致性與與差異分分析，盡盡可能雙雙方吸引引共享服服務(wù)的顧顧客 人流分析析和引導(dǎo)導(dǎo) 購物中心心人流游樂場和和電影院院人流深圳市新新摩爾商商業(yè)管理理公司重重點負(fù)責(zé)責(zé)商業(yè)人人流分析析 酒店人流流 美國JEERDEE負(fù)責(zé)交交通人流流分析寫字樓人人流 城市綜合合體的整整體視覺覺形象策策劃 酒店和其其他部分分形象美國JEERDEE負(fù)責(zé)整整體形象象 商場專業(yè)業(yè)視覺形形象

19、深圳市新新摩爾商商業(yè)管理理公司負(fù)負(fù)責(zé)商業(yè)業(yè)視覺形形象 工程建設(shè)設(shè)和機電電設(shè)備采用整體體分析方方法，通通過優(yōu)化化的結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計，創(chuàng)造適適合人們們活動的的商業(yè)空空間 英國奧雅雅納公司司負(fù)責(zé)工工程、結(jié)結(jié)構(gòu)計算算和機電電設(shè)備論論證 四、城城市綜合合體的經(jīng)經(jīng)營管理理 福岡岡博多運運河城可可以稱為為未來都都市型設(shè)設(shè)計，這這種風(fēng)格格的建筑筑設(shè)計在在日本屬屬于首創(chuàng)創(chuàng)。有名名的福岡岡凱悅大大飯店和和華盛頓頓酒店、四季劇劇團(tuán)的第第一個專專用劇場場“福岡岡城市劇劇場”、匯集113個電電影院的的“AMMC運河河城133”、高高科技游游藝主題題公園“福岡快快樂國”等都在在這里占占有一席席之地。無論內(nèi)內(nèi)容還是是規(guī)模都都是空

20、前前無比的的。圖圖12 博多運運河城鳥鳥瞰相片片 城市市綜合體體的管理理屬于綜綜合管理理，需要要統(tǒng)一管管理公共共部分場場地與設(shè)設(shè)施，協(xié)協(xié)調(diào)營銷銷活動，同時包包括相對對獨立的的購物中中心經(jīng)營營、酒店店管理、寫字樓樓以及公公寓物業(yè)業(yè)管理等等內(nèi)容。圖122 功能能劃分與與信息宣宣傳1.購物中中心的管管理 博多多運河城城核心部部分是個個超大型型的購物物中心，它因水水而生動動：1880米長長的運河河從它的的中心流流過。兩兩端是主主力商店店，里面面有各種種名牌專專賣店，酒店，餐館，電影院院等游樂樂設(shè)施。在其中中一側(cè)的的樓梯面面對的是是一個瀕瀕水的表表演舞臺臺，在高高處望下下去，總總是有各各種風(fēng)格格不同的的

21、樂隊在在那里進(jìn)進(jìn)行表演演。如果果顧客累累了還可可以在河河邊長椅椅上坐著著觀日落落美景，或是請請畫像的的藝術(shù)家家為你畫畫上有日日本卡通通造型的的漫畫像像。 圖133 典型型營銷推推廣場景景反映設(shè)設(shè)計的內(nèi)內(nèi)涵 讓顧顧客停留留更多時時間 圖144 購物物中心的的綠化管管理 博多多運河城城不僅在在設(shè)計方方面貫徹徹了生態(tài)態(tài)型城市市綜合體體的思路路，而且且在管理理方面也也貫徹如如下管理理思路： （11）.營營銷推廣廣作為整整個購物物中心的的核心，將項目目打造成成為旅游游目的地地，游客客可以在在酒店住住宿，同同時可以以在購物物中心購購物，在在娛樂城城參與游游樂與文文化活動動。每年年到福岡岡旅游的的旅客幾幾乎

22、都把把博多運運河城作作為必到到的旅游游目的地地。 （22）.將將環(huán)境管管理的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)貫徹徹到物業(yè)業(yè)管理中中，通過過高品牌牌物業(yè)及及服務(wù)吸吸引更多多顧客。 （33）.博博多運河河城的管管理公司司日本FFJ株式式會社，重點作作統(tǒng)一形形象推廣廣以及購購物中心心管理，酒店管管理獨立立性較大大，聘請請專業(yè)酒酒店管理理公司管管理，因因為酒店店不僅要要吸引來來購物的的人群消消費，更更重要是是要吸引引外地旅旅游和商商務(wù)旅客客。 （）盡管管城市綜綜合體相相對獨立立的部分分都在打打造自己己的品牌牌，但是是項目整整體品牌牌依舊非非常重要要，只有有形成整整體品牌牌才能吸吸引本地地顧客重重復(fù)消費費，才能能吸引更更多的外外

23、地顧客客慕名前前來。2. 劇院院的管理理 劇場場是購物物中心的的公共場場地，是是公共演演出平臺臺，滿足足購物人人群的文文化生活活與娛樂樂要求。 博多多運河城城的四季季劇場擁擁有專用用劇場，該團(tuán)擁擁有比較較強大的的演員陣陣容。圖圖15 劇場管管理 國內(nèi)內(nèi)很多城城市也在在城市廣廣場中興興建劇場場，如何何經(jīng)營好好城市劇劇場，借借鑒日本本經(jīng)驗提提出幾點點措施： 1. 建議議以民營營化的藝藝術(shù)團(tuán)為為主，與與一個歌歌舞團(tuán)建建立長期期合作關(guān)關(guān)系。2. 專業(yè)業(yè)化與業(yè)業(yè)務(wù)活動動結(jié)合，以一流流的編劇劇和導(dǎo)演演為龍頭頭，多出出藝術(shù)精精品。在在表演方方面，劇劇院的藝藝術(shù)團(tuán)體體不僅要要重視發(fā)發(fā)揮骨干干演員作作用，特特別

24、注意意從顧客客中吸納納業(yè)余演演員參加加，培養(yǎng)養(yǎng)更多藝藝術(shù)人才才，突出出參與性性與互動動。 3. 可以以將購物物中心的的藝術(shù)團(tuán)團(tuán)與劇院院相互結(jié)結(jié)合，形形成一個個整體。圖圖16 圓形舞舞臺與劇劇院式購購物中心心 .娛樂城城與餐飲飲 圖177娛樂城城與文化化表演活活動紛呈呈 娛樂樂：AMMC運河河城133擁有日日本規(guī)模模最大的的多功能能電影院院，共有有13個個放映廳廳，經(jīng)常常上演熱熱門佳作作。 餐飲飲： 拉拉面街薈薈萃日本本美食，吸引大大量人流流。日本本飲食文文化不僅僅借鑒中中國飲食食文化，而且日日本是世世界平均均衛(wèi)生程程度最好好的國家家，日本本餐飲吸吸引世界界各地美美食愛好好者。拉拉面街采采取拉面

25、面競技場場的方式式，吸引引了很多多顧客參參與。3. HYPERLINK t _blank 五星星級酒店店的管理理 圖188 博多多運河城城的 HYPERLINK t _blank 五星星級酒店店 福岡岡凱悅大大酒店和和華盛頓頓酒店是是兩家 HYPERLINK .cn/Club/list.aspx?classid=6&boardid=53 五五星級酒酒店，酒酒店吸引引的是中中高收入入人群，這些人人群也是是有能力力購買購購物中心心商品的的顧客。我們在在國內(nèi)的的長春卓卓展中心心也可以以看到這這種現(xiàn)象象，很多多人在卓卓展購物物中心購購買高檔檔商品，在香格格里拉大大酒店咖咖啡廳洽洽談商務(wù)務(wù)或休閑閑。 五

26、、我國發(fā)發(fā)展城市市綜合體體的策略略選擇我國國是發(fā)展展中國家家，人均均收入和和日本相相比差距距較大。由于我我國沿海海和內(nèi)陸陸城市發(fā)發(fā)展差距距較大，區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展不平衡衡，因此此，我國國發(fā)展城城市綜合合體，需需要根據(jù)據(jù)不同區(qū)區(qū)域的顧顧客需求求決定綜綜合體的的功能組組合，不不宜盲目目求全，求大。 北京京城市綜綜合體開開發(fā)建議議 選址址建議: 由于于北京作作為中國國首都的的獨特政政治與經(jīng)經(jīng)濟優(yōu)勢勢，北京京城市規(guī)規(guī)模擴大大較快，城市交交通規(guī)劃劃以環(huán)城城交通為為主，我我們建議議從可持持續(xù)經(jīng)營營角度選選擇四環(huán)環(huán)范圍土土地，該該地塊與與北京奧奧運會主主場之間間交通便便利，建建成后能能夠成為為北京著著名購物物

27、與旅游游景點，不僅能能夠有效效服務(wù)220088年北京京奧運會會來訪人人群，而而且為長長遠(yuǎn)經(jīng)營營奠定良良好基礎(chǔ)礎(chǔ)。 交通通站點條條件：最好好位于地地鐵站或或交通便便利位置置。 面向向奧運會會的北京京城市綜綜合體功功能組合合建議購物物中心、 HYPERLINK t _blank 五星級酒酒店、公公寓、寫寫字樓，具體面面積根據(jù)據(jù)市場需需求確定定。 根據(jù)據(jù)北方氣氣候特點點，空中中花園建建設(shè)選擇擇北方耐耐旱植物物，考慮慮立體綠綠化。冬冬季建議議局部建建設(shè)溫室室花園，增強空空中花園園景觀的的觀賞性性和參與與性。圖199 金源源MALLL 金源源是大型型購物中中心，但但是建筑筑方面不不是精品品，經(jīng)營營方面也

28、也不成功功。作為為首都，北京迎迎接20008年年奧運會會缺乏世世界水平平的城市市綜合體體，應(yīng)該該彌補這這個缺陷陷。上海城市市綜合體體開發(fā)建建議 由于于上海在在中國占占有突出出的經(jīng)濟濟與文化化地位，作為長長三角的的龍頭，20110年上上海代表表中國承承辦世界界博覽會會。上海海已經(jīng)建建成的恒恒隆廣場場是達(dá)到到亞洲一一流水平平的綜合合體，以以高檔購購物中心心和寫字字樓為主主；上海海正大廣廣場是大大型購物物中心，但不是是世界領(lǐng)領(lǐng)先的精精品 圖200 上海海恒隆廣廣場整體體夜景和和白天購購物中心心局部 選址址建議： 建建議在世世界博覽覽會和上上海城市市之間交交通便利利位置選選址。 上海海城市綜綜合體建建

29、議： HYPERLINK d=53 五五星級酒酒店、中中高檔購購物中心心、寫字字樓和公公寓、游游樂場。上海是是接受海海派文化化最多的的城市，上海的的地位將將代表亞亞洲城市市形象。 上上海人具具備精細(xì)細(xì)化的作作風(fēng)，在在視野方方面需要要按照國國際一流流水平打打造精品品城市綜綜合體，建議組組建聯(lián)合合財團(tuán)，積極發(fā)發(fā)行地產(chǎn)產(chǎn)信托基基金，投投資收益益前景較較好的城城市綜合合體，讓讓上海老老百姓能能夠分享享投資收收益。深圳圳城市綜綜合體開開發(fā)建議議 深圳圳是中國國南方最最現(xiàn)代化化的特區(qū)區(qū)城市，20005年深深圳經(jīng)濟濟發(fā)展水水平名列列全國第第三名。 深深圳建設(shè)設(shè)的地王王廣場是是第一個個真正的的城市綜綜合體，寫

30、字樓樓和公寓寓部分經(jīng)經(jīng)營良好好，商場場經(jīng)營未未能及時時調(diào)整業(yè)業(yè)態(tài)，營營銷推廣廣不到位位，商業(yè)業(yè)部分逐逐漸邊緣緣化。 華潤潤萬象城城是深圳圳投資建建設(shè)的城城市綜合合體，商商業(yè)功能能比較突突出，商商業(yè)面積積突破118萬平平方米，是代表表深圳的的現(xiàn)代化化城市綜綜合體，在全國國具有領(lǐng)領(lǐng)先地位位，但是是沒有達(dá)達(dá)到亞洲洲領(lǐng)先水水平，綜綜合水平平?jīng)]有超超越日本本大阪難難波城。圖211深圳華華潤萬象象城 圖222 深圳圳南山區(qū)區(qū)保利文文化廣場場效果圖圖 深圳圳南山區(qū)區(qū)保利文文化廣場場是功能能類似日日本福岡岡博多運運河城的的城市綜綜合體項項目，功功能組合合為購物物中心、城市劇劇院、。項目目占地面面積533962

31、2.100 m22；文化化科技博博覽中心心、博物物館?？偨ńㄖ娣e積14440388.188 m22； 其中中:商業(yè)業(yè)350000 m2;文化化科技博博覽中心心112239.83 m2;劇院院150042.44mm2;多廳廳影院999622.655 m22;博物物館49936.75 m2。 土地使使用年限限為500年，本項項目是一一個集文文化、娛娛樂休閑閑、商業(yè)業(yè)于一體體，涵蓋蓋劇院、會展、影院、博物館館、康體體、娛樂樂、餐飲飲、培訓(xùn)訓(xùn)中心和和購物商商場等九九項功能能于一體體的大型型文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)綜合合體。深圳圳寶安中中心區(qū)是是深圳目目前最適適合建設(shè)設(shè)大型城城市綜合合體的區(qū)區(qū)域，因因為寶安安中心區(qū)

32、區(qū)是深圳圳整體規(guī)規(guī)劃的濱濱海中心心區(qū)，擁擁有地鐵鐵一號延延長線，交通條條件好。作者參參與論證證寶安中中心區(qū)城城市綜合合體項目目達(dá)到一一年時間間，深知知寶安中中心區(qū)開開發(fā)城市市商業(yè)綜綜合體，必須以以世界先先進(jìn)水平平和顧客客實際需需求相互互結(jié)合，在建筑筑與服務(wù)務(wù)方面突突出嶺南南文化和和深圳特特區(qū)的移移民文化化特色，在服務(wù)務(wù)方面爭爭創(chuàng)國內(nèi)內(nèi)一流水水平。西安安城市綜綜合體開開發(fā)建議議 西安安古稱長長安，是是我國黃黃河流域域古代文文明的重重要發(fā)源源地之一一，與雅雅典、羅羅馬、開開羅并稱稱為世界界四大古古都。西西安也是是我國建建都最早早、歷時時最長的的古城，距今已已有30000多多年的歷歷史。自自西周(公元前前11334年)起直到到唐代，先后共共有133個王朝朝在此建建都。作為為唐代的的首都，西安的的前身唐代的的長安具具有世界界性影響響，是當(dāng)當(dāng)時的世世界第一一都市，唐代以以后西安安再也沒沒有恢復(fù)復(fù)到盛唐唐時代的