日本房地產稅收制度對完善我國房地產市場調控的啟示

1、日本房地產稅收制度對完善我國房地產市場調控的啟示【摘要】日本房地產稅制已形成針對房地產獲得、保有、轉讓的平衡征稅體系，發(fā)揮了房地產稅在調控房地產價格“穩(wěn)定器作用，其做法和經歷對我國具有較強的借鑒作用?！娟P鍵詞】日本；房地產稅；市場調控；啟示一、日本房地產稅收制度的主要特點日本從1950年開場征收房地產稅。在幾十年的理論中不斷完善，形成了一套比擬成熟的房地產稅收制度，涵蓋房地產獲得、保有、轉讓不動產的全過程。日本房地產稅收制度不僅為各級政府提供了稅收來源，還為抑制投機，保障房地產市場穩(wěn)定起到了積極作用。同時，各種稅收按納稅主體的情況采取差異稅率，兼顧了社會公平日本房地產稅種詳見表1。日本房地產稅

2、收制度的主要特點如下：一房地產行業(yè)稅率高。為到達保護土地資源、抑制土地投機的目的，在征收高額特別土地保有稅的同時，購房者還需支付住房稅、空房稅，土地課稅重于房產課稅，有效抑制了房地產行業(yè)內投資、投機行為。同時，設置不同稅率，開征差異化累進稅率或比例稅率，對出售第二、三套房產的賣主分別征收50%-60%的個人收益稅和居民稅，抑制投機行為。二以房地產保有稅類為主。在房地產稅收體系中，日本重視征收房地產保有稅類，保有稅收入占稅收總和的30%左右。在保障正常消費生活所需的房地產資源占有的同時，抑制房價、地價不理性上揚及炒房、炒地投機行為，防止投機交易活動、業(yè)主空置，成為日本政府調控房地產市場的有效手段

3、。三實行差異稅收政策。對房地產所有權轉讓環(huán)節(jié)區(qū)分有償、無償，根據(jù)實際占有權屬的時間長短征稅，區(qū)分正常房產需求與投機性房地產需求，稅收政策上實行差異對待，保護合理需求，增加投機性需求交易本錢。當房地產發(fā)生買賣等有償轉讓時，規(guī)定應對轉讓收益增值部分課稅，如把房地產轉讓收益歸入個人或法人的綜合收益，征收個人所得稅或法人稅、公司所得稅。四建立房地產登記制度和評估制度。日本全面建立起房地產登記制度，以房地產評估價值作為計稅根據(jù)。日本的財產登記制度和地價公示制度對于保障納稅人財產平安、確保稅收收入、維持評估的統(tǒng)一性起到重要作用。公示價格是房地產交易的一般性指導價格，是判斷房地產合理價格的客觀標準，地價公示

4、制度維持財產評估的客觀、合理性。二、我國現(xiàn)行房地產稅收制度我國現(xiàn)行房地產稅收制度在調節(jié)經濟和組織財政收入發(fā)揮了一定積極的作用我國現(xiàn)行房地產稅收種類詳見表2。根據(jù)房地產市場開展的新情況，以及參照國際成功經歷和通行做法，我國現(xiàn)行房地產稅制還存在一些亟待改良的方面，主要表如今：一立法層次較低。我國目前涉及的10多個房地產稅種，除了?中華人民共和國個人所得稅法?與?外商投資企業(yè)與外國企業(yè)所得稅法?為全國人大通過法律外，其他都以國務院公布“暫行條例的形式出現(xiàn)，缺乏嚴肅性、權威性，市場調節(jié)功能弱化。二稅費體系混亂。涉及房地產的稅種構造松散繁雜，各種稅之間主輔作用不清，調節(jié)單一，稅種重疊，重復課稅等。同時，

5、費大于稅的現(xiàn)象嚴重，限制和削弱稅收對房地產市場的調控功能。各種收費也增加房地產開發(fā)本錢，扭曲房地產商品真實價值，推高房價。據(jù)調查，我國房價構成中，本錢、費用、稅金、利潤分別是41%、40%、10%、9%。三流通環(huán)節(jié)設置較多稅種。我國的房地產稅制在流通環(huán)節(jié)設置較多稅種，保有環(huán)節(jié)稅種較少，征稅體系不平衡，形成“重流通，輕保有的稅收分布，開發(fā)和經營環(huán)節(jié)稅負過重、土地房屋利用低效率和逃稅現(xiàn)象，刺激房地產市場投機行為。四缺乏差異性，難以發(fā)揮稅收調控作用。我國的房地產稅的征稅對象沒有注重調節(jié)持有時間長短、持有數(shù)量多少、使用目的。如對別墅豪華住房與經濟適用房、擁有兩套以上房與只有一套住房的業(yè)主、對長期持有與

6、短期持有房地產采取一樣的免稅政策，難以發(fā)揮稅收調控在抑制投資、投機方面的作用。我國所定的房地產稅稅率未考慮對長期持有、短期持有房地產加以區(qū)別對待，也不利于抑制房地產投機活動。如我國空置不用的房屋不需要繳稅，購房者買到商品房后無論房地產市場如何變化，在這期間所繳納的稅費也不受房地產價值影響。五地方政府過度依賴土地出讓金。1994年我國實行分稅制以后，省及省以下地方政府承當約65%的中國財政總支出，但沒有獲得相應收入，地方收入與支出嚴重不成比例。房地產稅占我國地方財政收入的比重不過10%，尚未成為我國地方政府的主體稅種。由于缺乏有效的融資方式來保持財政平衡，造成融資構造不對稱，地方政府不得不通過土

7、地出讓來增加地方財政收入，通過對國有土地的競價拍賣，不斷推高房地產開發(fā)土地的價格，增加房地產開發(fā)本錢，導致各地房地產市場價格居高不下，房價非正常上漲對正常住房需求帶來“擠出效應，使得整個房地產市場陷入投機惡性循環(huán)。三、借鑒與啟示日本的房地產稅收制度為完善我國房地產市場調控提供了有益參考。詳細思路如下：一修訂完善我國房地產稅制，理順稅費構造。制定、修改包括?物業(yè)稅法?在內的各房地產稅法，將有關征收細那么和懲罰、救濟等措施寫入法律，保證政府各項措施有法可依。通過立法來標準不動產評估機構的設立程序、職權范圍和法律責任。清理房地產行業(yè)收費亂象，將具有經營性質的收費工程并入價格軌道轉作經營收入，將一部分

8、房地產收費改為稅，對確需保存的收費工程，如補償性、資源性和證照性收費工程，通過“標準費方法分別納入“規(guī)費和“使用費系列。二優(yōu)化稅收構造，加大房地產保有環(huán)節(jié)的稅收調控力度。在健全房地產的獲得和銷售轉讓環(huán)節(jié)征稅的根底上，加大對保有環(huán)節(jié)征稅力度。建議在房地產保有環(huán)節(jié)增加物業(yè)稅、地價稅、農地收益稅、空地稅、荒地稅、定期土地增值稅、高檔消費稅、社會保障稅等稅種。同時，通過采用比例稅率，對不同地區(qū)、不同用處的房地產實行差異化稅率，進步房地產保有環(huán)節(jié)的稅率，特別是對個人購置高檔洋房、高級別墅、第二套及第二套以上的住房持有者施行較高的稅率，讓房產過多持有者無利可圖，到達減少房地產投機行為，遏制囤積投機房產目的

9、。三實行差異稅收制度，發(fā)揮房地產稅的價格杠桿作用。一是按房地產評估價值作為計稅根據(jù)，以客觀地反映房地產價值。二是表達區(qū)別征收原那么，對第一套自住房免稅，第二套自住房征稅，第三套以上加倍征收。三是改革土地使用權出讓金制度，把土地批租同建立規(guī)劃結合起來，使房地產稅逐步開展成為地方主體稅種，應在法律層面上對房地產稅征收范圍、根本稅率確定、浮動幅度等方面賦予地方相應的立法和管理權限。四是開征“房地產轉讓收益?zhèn)€人所得稅。建議房地產轉讓環(huán)節(jié)應針對消費性需求、投機性需務實行差異性稅收政策，對1年內的轉讓所得征收25%的所得稅，3年內的轉讓所得的征收15%的所得稅，3年以上的免征。四建立健全房地產產權登記制度和價格評估制度。建立健全房地產產權登記制度和價格評估制度，制定房地產評稅法規(guī)和操作規(guī)程，裝備評稅或估價專業(yè)人員，借鑒日本經歷實行地價和房價公示制度，