日本房地產(chǎn)稅收制度對(duì)完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的啟示

1、日本房地產(chǎn)稅收制度對(duì)完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的啟示【摘要】日本房地產(chǎn)稅制已形成針對(duì)房地產(chǎn)獲得、保有、轉(zhuǎn)讓的平衡征稅體系，發(fā)揮了房地產(chǎn)稅在調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格“穩(wěn)定器作用，其做法和經(jīng)歷對(duì)我國(guó)具有較強(qiáng)的借鑒作用。【關(guān)鍵詞】日本；房地產(chǎn)稅；市場(chǎng)調(diào)控；啟示一、日本房地產(chǎn)稅收制度的主要特點(diǎn)日本從1950年開場(chǎng)征收房地產(chǎn)稅。在幾十年的理論中不斷完善，形成了一套比擬成熟的房地產(chǎn)稅收制度，涵蓋房地產(chǎn)獲得、保有、轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的全過程。日本房地產(chǎn)稅收制度不僅為各級(jí)政府提供了稅收來源，還為抑制投機(jī)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定起到了積極作用。同時(shí)，各種稅收按納稅主體的情況采取差異稅率，兼顧了社會(huì)公平日本房地產(chǎn)稅種詳見表1。日本房地產(chǎn)稅

2、收制度的主要特點(diǎn)如下：一房地產(chǎn)行業(yè)稅率高。為到達(dá)保護(hù)土地資源、抑制土地投機(jī)的目的，在征收高額特別土地保有稅的同時(shí)，購(gòu)房者還需支付住房稅、空房稅，土地課稅重于房產(chǎn)課稅，有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)投資、投機(jī)行為。同時(shí)，設(shè)置不同稅率，開征差異化累進(jìn)稅率或比例稅率，對(duì)出售第二、三套房產(chǎn)的賣主分別征收50%-60%的個(gè)人收益稅和居民稅，抑制投機(jī)行為。二以房地產(chǎn)保有稅類為主。在房地產(chǎn)稅收體系中，日本重視征收房地產(chǎn)保有稅類，保有稅收入占稅收總和的30%左右。在保障正常消費(fèi)生活所需的房地產(chǎn)資源占有的同時(shí)，抑制房?jī)r(jià)、地價(jià)不理性上揚(yáng)及炒房、炒地投機(jī)行為，防止投機(jī)交易活動(dòng)、業(yè)主空置，成為日本政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效手段

3、。三實(shí)行差異稅收政策。對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)區(qū)分有償、無償，根據(jù)實(shí)際占有權(quán)屬的時(shí)間長(zhǎng)短征稅，區(qū)分正常房產(chǎn)需求與投機(jī)性房地產(chǎn)需求，稅收政策上實(shí)行差異對(duì)待，保護(hù)合理需求，增加投機(jī)性需求交易本錢。當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生買賣等有償轉(zhuǎn)讓時(shí)，規(guī)定應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓收益增值部分課稅，如把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個(gè)人或法人的綜合收益，征收個(gè)人所得稅或法人稅、公司所得稅。四建立房地產(chǎn)登記制度和評(píng)估制度。日本全面建立起房地產(chǎn)登記制度，以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅根據(jù)。日本的財(cái)產(chǎn)登記制度和地價(jià)公示制度對(duì)于保障納稅人財(cái)產(chǎn)平安、確保稅收收入、維持評(píng)估的統(tǒng)一性起到重要作用。公示價(jià)格是房地產(chǎn)交易的一般性指導(dǎo)價(jià)格，是判斷房地產(chǎn)合理價(jià)格的客觀標(biāo)準(zhǔn)，地價(jià)公示

4、制度維持財(cái)產(chǎn)評(píng)估的客觀、合理性。二、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度在調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)和組織財(cái)政收入發(fā)揮了一定積極的作用我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收種類詳見表2。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)開展的新情況，以及參照國(guó)際成功經(jīng)歷和通行做法，我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制還存在一些亟待改良的方面，主要表如今：一立法層次較低。我國(guó)目前涉及的10多個(gè)房地產(chǎn)稅種，除了?中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法?與?外商投資企業(yè)與外國(guó)企業(yè)所得稅法?為全國(guó)人大通過法律外，其他都以國(guó)務(wù)院公布“暫行條例的形式出現(xiàn)，缺乏嚴(yán)肅性、權(quán)威性，市場(chǎng)調(diào)節(jié)功能弱化。二稅費(fèi)體系混亂。涉及房地產(chǎn)的稅種構(gòu)造松散繁雜，各種稅之間主輔作用不清，調(diào)節(jié)單一，稅種重疊，重復(fù)課稅等。同時(shí)，

5、費(fèi)大于稅的現(xiàn)象嚴(yán)重，限制和削弱稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控功能。各種收費(fèi)也增加房地產(chǎn)開發(fā)本錢，扭曲房地產(chǎn)商品真實(shí)價(jià)值，推高房?jī)r(jià)。據(jù)調(diào)查，我國(guó)房?jī)r(jià)構(gòu)成中，本錢、費(fèi)用、稅金、利潤(rùn)分別是41%、40%、10%、9%。三流通環(huán)節(jié)設(shè)置較多稅種。我國(guó)的房地產(chǎn)稅制在流通環(huán)節(jié)設(shè)置較多稅種，保有環(huán)節(jié)稅種較少，征稅體系不平衡，形成“重流通，輕保有的稅收分布，開發(fā)和經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)稅負(fù)過重、土地房屋利用低效率和逃稅現(xiàn)象，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為。四缺乏差異性，難以發(fā)揮稅收調(diào)控作用。我國(guó)的房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象沒有注重調(diào)節(jié)持有時(shí)間長(zhǎng)短、持有數(shù)量多少、使用目的。如對(duì)別墅豪華住房與經(jīng)濟(jì)適用房、擁有兩套以上房與只有一套住房的業(yè)主、對(duì)長(zhǎng)期持有與

6、短期持有房地產(chǎn)采取一樣的免稅政策，難以發(fā)揮稅收調(diào)控在抑制投資、投機(jī)方面的作用。我國(guó)所定的房地產(chǎn)稅稅率未考慮對(duì)長(zhǎng)期持有、短期持有房地產(chǎn)加以區(qū)別對(duì)待，也不利于抑制房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)。如我國(guó)空置不用的房屋不需要繳稅，購(gòu)房者買到商品房后無論房地產(chǎn)市場(chǎng)如何變化，在這期間所繳納的稅費(fèi)也不受房地產(chǎn)價(jià)值影響。五地方政府過度依賴土地出讓金。1994年我國(guó)實(shí)行分稅制以后，省及省以下地方政府承當(dāng)約65%的中國(guó)財(cái)政總支出，但沒有獲得相應(yīng)收入，地方收入與支出嚴(yán)重不成比例。房地產(chǎn)稅占我國(guó)地方財(cái)政收入的比重不過10%，尚未成為我國(guó)地方政府的主體稅種。由于缺乏有效的融資方式來保持財(cái)政平衡，造成融資構(gòu)造不對(duì)稱，地方政府不得不通過土

7、地出讓來增加地方財(cái)政收入，通過對(duì)國(guó)有土地的競(jìng)價(jià)拍賣，不斷推高房地產(chǎn)開發(fā)土地的價(jià)格，增加房地產(chǎn)開發(fā)本錢，導(dǎo)致各地房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格居高不下，房?jī)r(jià)非正常上漲對(duì)正常住房需求帶來“擠出效應(yīng)，使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入投機(jī)惡性循環(huán)。三、借鑒與啟示日本的房地產(chǎn)稅收制度為完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控提供了有益參考。詳細(xì)思路如下：一修訂完善我國(guó)房地產(chǎn)稅制，理順稅費(fèi)構(gòu)造。制定、修改包括?物業(yè)稅法?在內(nèi)的各房地產(chǎn)稅法，將有關(guān)征收細(xì)那么和懲罰、救濟(jì)等措施寫入法律，保證政府各項(xiàng)措施有法可依。通過立法來標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)立程序、職權(quán)范圍和法律責(zé)任。清理房地產(chǎn)行業(yè)收費(fèi)亂象，將具有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的收費(fèi)工程并入價(jià)格軌道轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)收入，將一部分

8、房地產(chǎn)收費(fèi)改為稅，對(duì)確需保存的收費(fèi)工程，如補(bǔ)償性、資源性和證照性收費(fèi)工程，通過“標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)方法分別納入“規(guī)費(fèi)和“使用費(fèi)系列。二優(yōu)化稅收構(gòu)造，加大房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)控力度。在健全房地產(chǎn)的獲得和銷售轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征稅的根底上，加大對(duì)保有環(huán)節(jié)征稅力度。建議在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)增加物業(yè)稅、地價(jià)稅、農(nóng)地收益稅、空地稅、荒地稅、定期土地增值稅、高檔消費(fèi)稅、社會(huì)保障稅等稅種。同時(shí)，通過采用比例稅率，對(duì)不同地區(qū)、不同用處的房地產(chǎn)實(shí)行差異化稅率，進(jìn)步房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅率，特別是對(duì)個(gè)人購(gòu)置高檔洋房、高級(jí)別墅、第二套及第二套以上的住房持有者施行較高的稅率，讓房產(chǎn)過多持有者無利可圖，到達(dá)減少房地產(chǎn)投機(jī)行為，遏制囤積投機(jī)房產(chǎn)目的

9、。三實(shí)行差異稅收制度，發(fā)揮房地產(chǎn)稅的價(jià)格杠桿作用。一是按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅根據(jù)，以客觀地反映房地產(chǎn)價(jià)值。二是表達(dá)區(qū)別征收原那么，對(duì)第一套自住房免稅，第二套自住房征稅，第三套以上加倍征收。三是改革土地使用權(quán)出讓金制度，把土地批租同建立規(guī)劃結(jié)合起來，使房地產(chǎn)稅逐步開展成為地方主體稅種，應(yīng)在法律層面上對(duì)房地產(chǎn)稅征收范圍、根本稅率確定、浮動(dòng)幅度等方面賦予地方相應(yīng)的立法和管理權(quán)限。四是開征“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅。建議房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)針對(duì)消費(fèi)性需求、投機(jī)性需務(wù)實(shí)行差異性稅收政策，對(duì)1年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得征收25%的所得稅，3年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得的征收15%的所得稅，3年以上的免征。四建立健全房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度和價(jià)格評(píng)估制度。建立健全房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度和價(jià)格評(píng)估制度，制定房地產(chǎn)評(píng)稅法規(guī)和操作規(guī)程，裝備評(píng)稅或估價(jià)專業(yè)人員，借鑒日本經(jīng)歷實(shí)行地價(jià)和房?jī)r(jià)公示制度，