招商海灣別墅物業(yè)管理方案

1、PAGE PAGE 69招商海灣灣別墅物業(yè)管理理方案目 錄物業(yè)簡介介及管理理思路和和目標.22物業(yè)服務(wù)務(wù)機構(gòu)設(shè)設(shè)置和崗崗位職責責.10物業(yè)服務(wù)務(wù)標準.28物業(yè)服務(wù)務(wù)實施方方案.33物業(yè)服務(wù)務(wù)應急預預案.46重點制度度及流程程.66會所物業(yè)業(yè)服務(wù).771物業(yè)簡介介及管理理思路和和目標一、項目目概況招商海灣灣別墅，位于上海海市奉賢區(qū)區(qū)人民塘塘路10018弄弄，是招招商地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的全獨棟棟國際別別墅區(qū)，其總占占地達5500畝畝，規(guī)劃劃建造數(shù)數(shù)百棟純純獨棟別別墅。本本項目是是海灣度度假區(qū)內(nèi)內(nèi)最大一一個獨棟棟別墅項項目。海海灣別墅墅充分利利用奉賢賢天然的的自然景景觀和優(yōu)優(yōu)美的海海濱自然然環(huán)境以以純正的

2、的西班牙牙貴族建建筑配以以托斯卡卡納風格格的景觀觀，以小小面積多多功能的的房型布布局來打打造濱海海最大的的國際別別墅社區(qū)區(qū)之一。海灣別別墅的房房型面積積多以22003000平米為為主，這這是上海海市場最最稀缺的的小面積積獨棟別別墅，而而每棟別別墅的占占地卻達達到了44005000平米，使每棟棟別墅的的業(yè)主都都能享有有其他千千萬級別別墅才能能享用的的私家庭庭院。整整個小區(qū)區(qū)以組團團式布局局，種植植多達近近百種的的植物配配以西班班牙異域域風情鋪鋪裝工藝藝，打造造純粹的的國際化化社區(qū)為為奉賢海海濱增添添了一股股清新的的異域風風格。招商地產(chǎn)產(chǎn)秉承“家在，情在”的品牌牌追求，尋求與與其他知知名開發(fā)發(fā)商共

3、同同建設(shè)奉奉賢海濱濱高端住住宅社區(qū)區(qū)而努力力。小區(qū)占地地面積： 333.544萬平方方米小區(qū)住宅宅建筑面面積： 10.40萬萬平方米米綠化用地地： 5.38萬萬平方米米綠地率： 455%機動車停停車位 7000個物業(yè)分布布別墅：3188棟（共共計3118戶）綜合樓: 1棟（含會所所、商業(yè)業(yè)）二 、 物業(yè)項項目分析析和管理理思路招商海灣灣別墅是是奉賢海海灣地區(qū)區(qū)較為高高檔的聯(lián)聯(lián)體型別別墅小區(qū)區(qū)，發(fā)展展商通過過高品質(zhì)質(zhì)的設(shè)計計和巨額額資金的的投入，就是想想通過物物業(yè)的高高質(zhì)量服服務(wù)來體體現(xiàn)的。這對上上海招商商局物業(yè)業(yè)來講，既是一一個新的的挑戰(zhàn)也也是一次次新的發(fā)發(fā)展機遇遇。我司司將全力力配合項項目的

4、前前期開發(fā)發(fā)建設(shè)和和后期管管理，我我司本著著“以人為為本、以以客為先先、精心心管理、全心呵呵護”的管理理服務(wù)理理念，對對奉賢海海灣項目目的前期期介入和和未來的的物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)進行全全方位的的策劃，旨在通通過上海海招商局局物業(yè)的的精心管管理，延延續(xù)招商商地產(chǎn)“家在、情在”的管理理理念，使奉賢賢海灣項項目物業(yè)業(yè)得以保保值、增增值，為為招商地地產(chǎn)在上上海樹立立品牌起起到輔助助和推動動作用。1、管家家式服務(wù)務(wù)體系為了服務(wù)務(wù)好招商商地產(chǎn)在在上海的的首個獨獨棟別墅墅項目，招商物物業(yè)從策策劃最初初就力求求以高起起點、高高水準、高素質(zhì)質(zhì)的管理理服務(wù)，打造高高端物業(yè)業(yè)，致力力于為招招商海灣灣別墅業(yè)業(yè)主生活活品

5、質(zhì)的的完善、提升和和創(chuàng)新，以及以以優(yōu)質(zhì)生生活為導導向的社社區(qū)和諧諧生活氛氛圍的營營造。為為此，招招商物業(yè)業(yè)在悉心心研究國國內(nèi)外現(xiàn)現(xiàn)有物業(yè)業(yè)管理模模式的基基礎(chǔ)上，結(jié)合區(qū)區(qū)域特色色和實踐踐操作經(jīng)經(jīng)驗，擬擬推出“管家式式服務(wù)體體系”。我們策劃劃在招商商海灣別別墅，推推出以主主動、貼貼心的高高素質(zhì)專專屬管家家，全方方位一站站式的全全程跟蹤蹤服務(wù)，真誠、真心、真情的的氛圍化化管理，為業(yè)主主的生活活提供及及時、便便利、周周到的細細心呵護護，從而而全新規(guī)規(guī)劃一種種高品質(zhì)質(zhì)生活的的服務(wù)標標準。溝通無極極限，帶帶給業(yè)主主最實在在的關(guān)懷懷。懂得與業(yè)業(yè)主溝通通是這套套社區(qū)管管家式服服務(wù)體系系最大的的特征。作為一一種

6、高檔檔次標志志性服務(wù)務(wù)模式，“管家式式” 服務(wù)務(wù)不僅代代表服務(wù)務(wù)的范圍圍、服務(wù)務(wù)的態(tài)度度、服務(wù)務(wù)的水準準以及服服務(wù)的整整合，還還代表著著全新的的服務(wù)理理念。稱心管家家，給業(yè)業(yè)主提供供“第一一時間”服務(wù)在業(yè)主入入住的第第一時間間熱情接接待業(yè)主主，成為業(yè)業(yè)主的朋朋友，傾傾聽業(yè)主主的要求求，在業(yè)業(yè)主提出出需求的的第一時時間內(nèi)詳詳盡提供供優(yōu)質(zhì)的的服務(wù)，在第一一時間內(nèi)內(nèi)解決業(yè)業(yè)主的生生活困擾擾，在第第一時間間內(nèi)為業(yè)業(yè)主排憂憂解難。暖心管家家，給業(yè)業(yè)主創(chuàng)造造舒適生生活環(huán)境境 無論業(yè)主主是否在在意，我我們的管管家每天天巡視著著業(yè)主社社區(qū)，消消除一切切不和諧諧因素，為業(yè)主主提供一一個優(yōu)質(zhì)質(zhì)、高尚尚的生活活環(huán)境

7、。細心管家家，給業(yè)業(yè)主量身身定做備備忘錄業(yè)主的資資料和需需求均被被我們一一一記錄錄，根據(jù)據(jù)您的特特點，您您的生活活習慣、節(jié)日、生日、活動、愛好、車輛，在特殊殊的日子子為您送上上小小的的禮物和和誠摯的的敬意。盡心管家家，給業(yè)業(yè)主提供供全年224小時時高效服務(wù)務(wù)只要您撥撥通管家家的電話話，管家家將為業(yè)業(yè)主協(xié)調(diào)調(diào)各個服服務(wù)部門門，確認認服務(wù)效效果，排排除業(yè)主主的煩惱惱。 悉心管家家，給業(yè)業(yè)主提供供生活建建議不必擔心心旅行、外出時時的花園園、寵物物、信件件無人照照顧，在在業(yè)主聯(lián)聯(lián)系管家家確認后后，我們們將為業(yè)主主提供各類類量身定定制的貼貼心服務(wù)務(wù)。 貼心管家家，作業(yè)業(yè)主的真心朋朋友業(yè)主是我我們尊貴貴的

8、客戶戶，我們們期待成成為業(yè)主主的朋友友，無論論業(yè)主遇遇到什么么煩心事事、麻煩煩事，我我們的管管家都原原因傾聽聽并幫著著業(yè)主一一同度過過。安心管家家，做業(yè)業(yè)主的安安全使者者安全作為為生活的的最基本本需求，也是我我們貼心心管家服服務(wù)的最最基本要要求，業(yè)業(yè)主的任任何關(guān)于于安全的的擔憂都都請告訴訴我們。我們都都將一一一為業(yè)主主消除。管家服務(wù)務(wù)內(nèi)容1）客戶戶服務(wù)：入伙接待待發(fā)出通知知后電話話聯(lián)系、確認。交樓地點點迎接。辦理過程程全程陪陪同。部分事宜宜代辦，電話、電費、天然氣氣、水、有線電電視等。驗收陪同同，問題題記錄。整改跟進進，及時時聯(lián)系業(yè)業(yè)主。客戶資料料收集業(yè)主資料料收集。業(yè)主生活活習慣收收集。業(yè)主

9、興趣趣愛好收收集。各類手續(xù)續(xù)辦理裝修手續(xù)續(xù)辦理。裝修過程程監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)問問題及時時溝通。搬運手續(xù)續(xù)辦理。定期拜訪訪定期拜訪訪，聯(lián)絡(luò)絡(luò)感情。特殊日子子拜訪，送禮，溝通，生日、紀念日日等，滿意度訪訪問定期滿意意度調(diào)查查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)服務(wù)薄薄弱環(huán)節(jié)節(jié)，特需需服務(wù)需需求。物業(yè)費收收取定期發(fā)放放物業(yè)管管理費帳帳單提請公用用事業(yè)費費帳單，防止過過期?？蛻籼厥馐庑枨箜戫憫獫M足客戶戶的合理理服務(wù)需需求；訂機票、傳真、快遞等等照顧兒童童、寵物物、房屋出租租聯(lián)系、綠化服務(wù)務(wù)聯(lián)系、清潔服務(wù)務(wù)聯(lián)系、會所服務(wù)務(wù)預定等等客戶車位位預定（針對客客戶舉辦辦聚會等等活動）洗衣代理理服務(wù)特殊物品品代購家政服務(wù)務(wù)代購、監(jiān)督飲用水服服務(wù)其它

10、可提提供的服服務(wù)客戶投訴訴處理跟進客戶戶投訴處處理情況況，反饋饋處理意意見，消消除客戶戶不滿。2）內(nèi)部部溝通：客戶服務(wù)務(wù)需求傳傳遞24小時時接受客客戶服務(wù)務(wù)需求，并傳遞遞給相關(guān)關(guān)部門。定期對客客戶服務(wù)務(wù)需求進進行套統(tǒng)統(tǒng)計，尋尋找服務(wù)務(wù)突破點點。服務(wù)完成成情況確確認對客戶需需求完成成情況進進行確認認。對客戶需需求完成成情況進進行溝通通，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)進一步步特需服服務(wù)。服務(wù)品質(zhì)質(zhì)認定對各部門門的服務(wù)務(wù)品質(zhì)進進行考評評，供項項目經(jīng)理理參考?？荚u包括括：時效效、服務(wù)務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)態(tài)度、客客戶意見見、專業(yè)業(yè)性等等等現(xiàn)場品質(zhì)質(zhì)檢查責任區(qū)域域定期檢檢查監(jiān)督發(fā)現(xiàn)現(xiàn)之隱患患的整改改對外包服服務(wù)商進進行考評評安全服務(wù)務(wù)

11、體系招商海灣灣別墅由由于小區(qū)區(qū)占地面面積大，近333.5萬萬平方米米的規(guī)模模，加上上周邊人人員稀少少，治安安環(huán)境有有一定的的復雜因因素，因因此安全全是本項項目的第第一工作作重點。需要在在小區(qū)內(nèi)內(nèi)增設(shè)固固定崗位位，以減減少小區(qū)區(qū)的安全全盲點，便于在在最短的的時間里里趕到現(xiàn)現(xiàn)場處理理突發(fā)事事件。提提出“對管理理區(qū)域各各主要出出入口及及通道進進行控制制，對紅紅線內(nèi)公公用部位位進行巡巡視、檢檢查以及及中控中中心實行行24小時時監(jiān)控”的管理理思路，并輔助助于有效效的管理理保障措措施，通通過不斷斷持續(xù)改改進，力力求營造造一個安安全、寧寧靜、有有序的生生活環(huán)境境，使業(yè)業(yè)戶滿意意?；谝陨仙戏治?，上海招招商局

12、物物業(yè)將為為招商海海灣別墅墅配備必必要的安安保隊員員，必備備的保安安裝備，設(shè)置覆覆蓋整個個管理區(qū)區(qū)域的安安全崗位位，并將將對每一一處安全全關(guān)鍵部部位都制制定出相相對應的的安全措措施、制制度和辦辦法，以以周密、細致的的安全管管理工作作，為園園區(qū)提供供安全、有序的的后勤保保障。為為此，我我們的管管理思路路是：1）白天天工作時時間重點點控制園園區(qū)各出出入口及及出入通通道，嚴嚴禁閑雜雜人員隨隨意出入入。日班班下班后后保安人人員對園園區(qū)進行行清場。園區(qū)夜夜間實行行全封閉閉管理，不準任任何無關(guān)關(guān)人員進進入。2）管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)實行224小時時保安巡巡視檢查查，尤其其對公用用部位進進行重點點巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)可

13、可疑人員員應進行行詢問、驗證。3）中控控中心是是整個管管理區(qū)域域的安全全重點，中控中中心全天天24小時時開通運運行，并并實行專專人監(jiān)控控值班，定點錄錄像，對對園區(qū)的的弱電設(shè)設(shè)備及電電器設(shè)備備等運行行情況進進行集中中監(jiān)控，對可疑疑情況作作跟蹤監(jiān)監(jiān)視及同同步錄像像。4）根據(jù)據(jù)置業(yè)公公司提供供的文件件及圖紙紙分析，招商海海灣別墅墅主要出出入口分分區(qū)域較較多，為為此，在在上述部部位將分分別設(shè)置置雙人門門崗把守守，以防防止外來來人員及及車輛擅擅自闖入入。同時時，對不不同部位位編排合合理的巡巡視路線線，加強強園區(qū)巡巡視及開開放區(qū)域域的值勤勤管理。保障園園區(qū)的生生活秩序序。 5）消消控控制制中心是是整個管管

14、理中心心的消防防核心，在中控控中心統(tǒng)統(tǒng)一管理理下，對對消防設(shè)設(shè)備、設(shè)設(shè)施進行行集中監(jiān)監(jiān)控。上上海招商商局物業(yè)業(yè)遵循“預防為為主，防防消結(jié)合合”和依法法管理的的原則，對招商商海灣別別墅實施施消防監(jiān)監(jiān)控和服服務(wù)。三、客戶戶群體及及需求分分析客戶群體體特點需求分析析商界人士士具有豐富富的社會會經(jīng)驗和和閱歷；具有事業(yè)業(yè)成功感感和自豪豪感；雄厚的經(jīng)經(jīng)濟實力力；注重隱私私的保障障；工作繁忙忙并承受受很大的的事業(yè)壓壓力。需要盡顯顯尊貴感感的物業(yè)業(yè)服務(wù)；需要享受受先進的的物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)；需要提供供周到、細致的的家政服服務(wù)，以以解除其其工作的的后顧之之憂；需要提供供方便其其生活，又充分分保證其其私密性性的服務(wù)

15、務(wù)；營造既傳傳統(tǒng)又國國際化的的居住環(huán)環(huán)境氛圍圍。高級白領(lǐng)領(lǐng)人員素質(zhì)質(zhì)較高；工作強度度高、壓壓力大；注重服務(wù)務(wù)的實效效性和生生活的便便利；注重生活活情調(diào)、氛圍的的營造。對生活的的便捷程程度要求求較高；提供全方方位的商商務(wù)服務(wù)務(wù)和家政政服務(wù)；需要提供供的服務(wù)務(wù)內(nèi)符合合其日益益增長的的需求。投資業(yè)主主具備一定定的經(jīng)濟濟實力；關(guān)注所投投資物業(yè)業(yè)的保值值、增值值；物業(yè)公司司能直接接處理租租賃事宜宜。希望通過過物業(yè)管管理公司司的高水水平管理理，使其其物業(yè)保保值、增增值，以以使投資資回報利利益最大大化；希望物業(yè)業(yè)公司能能充分扮扮演管家家角色。四、服務(wù)務(wù)理念服務(wù)理念念：以人人為本，以客為為先、精精心管理理、全

16、心心呵護用戶至上上、竭誠誠服務(wù)、追求完完美安全、和和諧、文文明、優(yōu)優(yōu)美小區(qū)區(qū)技防與人人防相結(jié)結(jié)合，確確保物業(yè)業(yè)的安全全導入VII視覺識識別系統(tǒng)統(tǒng)，在傳傳播企業(yè)業(yè)形象的的同時，也增強強管理區(qū)區(qū)域的文文化氛圍圍全方位引引入并嚴嚴格執(zhí)行行ISOO90000質(zhì)量量管理標標準依托先進進的智能能化系統(tǒng)統(tǒng)，實施施智能化化管理物業(yè)管理理收支基基本平衡衡，略有有贏余多渠道廣廣泛開展展多項社社區(qū)文化化活動五、管理理目標在管理合合同期內(nèi)內(nèi)把招商商海灣別別墅社區(qū)區(qū)管理成成“文明、安全、優(yōu)美、舒適”的住宅宅小區(qū)，根據(jù)物物業(yè)管理理合同要要求及國國家和市市物業(yè)管管理相關(guān)關(guān)考核標標準，在在招商海海灣別墅墅社區(qū)達達到設(shè)計計硬件

17、指指標后，從接管管開始，在招商商海灣別別墅項目目全面按按ISOO90000質(zhì)量量管理標標準實施施管理，通過IISO990000質(zhì)量體體系的運運行，來來保證服服務(wù)質(zhì)量量，并由由公司品品質(zhì)管理理部定期期對其進進行考核核，做到到在海灣灣區(qū)域物物業(yè)管理理高水準準的標桿桿，并爭爭創(chuàng)：上上海市城城市物業(yè)業(yè)管理優(yōu)優(yōu)秀住宅宅小區(qū)的的稱號。物業(yè)房屋屋機構(gòu)設(shè)設(shè)置和崗崗位職責責一、管理理中心組組織架構(gòu)構(gòu)綜合部主管（兼）工程部主管保潔綠化領(lǐng)班班班管家維修工收款員領(lǐng) 班經(jīng)理助理領(lǐng) 班門 崗監(jiān) 控安保部主管巡 邏綠化工保潔人員經(jīng)理前臺公司固定崗二、管理理中心運運行方式式及各部部門職責責1、運行行方式概概述：招商海灣灣別墅

18、管管理中心心的運行行將以物物業(yè)管理理中心經(jīng)經(jīng)理為核核心，管管理條線線上強調(diào)調(diào)項目整整體經(jīng)理理負責制制基礎(chǔ)上上的各部部門主管管負責制制；對業(yè)業(yè)主服務(wù)務(wù)方面，則突出出管家作作為唯一一對客窗窗口，并并協(xié)調(diào)各各個部門門為客戶戶提供優(yōu)優(yōu)質(zhì)高效效的服務(wù)務(wù)。2、各部部門職責責綜合管理理部負責與客客戶相關(guān)關(guān)服務(wù)的的策劃及及編制、實施相相應的服服務(wù)質(zhì)量量計劃。負責制訂訂各項服服務(wù)的管管理規(guī)定定、要求求和質(zhì)量量標準，并進行行落實和和控制。負責具體體實施本本中心顧顧客滿意意的監(jiān)視視與測量量。負責管理理中心文文件的收收發(fā)、整整理、歸歸檔工作作。負責管理理中心各各類記錄錄的匯總總、統(tǒng)計計、管理理及歸檔檔工作。負責管理理

19、中心標標識管理理。做好管理理中心物物資的采采購和供供應商的的選擇、評定。負責管理理中心采采購物品品管理，控制物物資的出出入庫并并負責統(tǒng)統(tǒng)計、盤盤庫與物物品申購購工作。負責管理理中心人人員的招招聘工作作。負責管理理中心人人員的人人事管理理工作。負責管理理中心新新進員工工的上崗崗培訓、三級業(yè)業(yè)務(wù)培訓訓工作的的具體開開展。負責收集集與業(yè)戶戶有關(guān)的的建議和和信息，匯總、整理，協(xié)調(diào)各各部門質(zhì)質(zhì)量活動動間的接接口，以以實際指指導管理理中心的的服務(wù)。管理中心心服務(wù)過過程監(jiān)視視與測量量的實施施。組織織對管理理中心不不合格品品（服務(wù)務(wù)）的控控制，定定期對服服務(wù)質(zhì)量量進行抽抽檢，控控制不合合格服務(wù)務(wù)。對一一般不合

20、合格品進進行識別別，同時時整理、匯總，向公司司匯報。對發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的嚴重重不合格格品應立立即匯報報，尋求求公司協(xié)協(xié)助。負責對管管理中心心所提供供服務(wù)的的改進、糾正及及預防措措施進行行控制。負責做好好服務(wù)質(zhì)質(zhì)量評定定和統(tǒng)計計技術(shù)歸歸口管理理工作。協(xié)助管理理中心經(jīng)經(jīng)理修改改作業(yè)指指導書。負責管轄轄項目內(nèi)內(nèi)的清潔潔衛(wèi)生、環(huán)境綠綠化和滅滅蟲工作作。負責管理理中心各各項費用用的收取取工作。負責收集集與管理理中心服服務(wù)提供供有關(guān)的的工作環(huán)環(huán)境信息息，不斷斷提高工工作環(huán)境境。安保部負責制定定管理中中心安管管部各崗崗位職責責，各項項管理規(guī)規(guī)定及服服務(wù)要求求和標準準，并組組織實施施。負責管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)業(yè)主及及客戶財財

21、產(chǎn)、安安全保衛(wèi)衛(wèi)、消防防管理、車輛出出入控制制、小區(qū)區(qū)秩序、物業(yè)監(jiān)監(jiān)護等管管理工作作。負責本組組服務(wù)實實現(xiàn)過程程記錄的的控制工工作。負責本部部門員工工的培訓訓、檢查查、考核核。負責與安安全防衛(wèi)衛(wèi)、消防防供方有有關(guān)的記記錄控制制工作。負責收集集本部門門相關(guān)物物品、服服務(wù)供方方的評審審所需的的資料并并提供關(guān)關(guān)鍵物品品的目錄錄。負責與對對本部門門工作范范圍內(nèi)供供方提供供物品或或服務(wù)質(zhì)質(zhì)量進行行驗證并并加以管管理和控控制。負責根據(jù)據(jù)公司質(zhì)質(zhì)量管理理體系組組織實施施本部門門的質(zhì)量量管理活活動。負責組織織實施管管理評審審活動中中所涉及及本部門門的相關(guān)關(guān)內(nèi)容。負責本部部門相關(guān)關(guān)標識管管理。負責本部部門不合合

22、格服務(wù)務(wù)的控制制管理工工作并實實施相應應改進、糾正和和預防措措施。負責管理理中心的的安全管管理檔案案建設(shè)工工作，提提供相應應信息。配合綜合合管理部部做好員員工的招招聘、面面試工作作。工程部負責小區(qū)區(qū)設(shè)備設(shè)設(shè)施的日日常運行行維護管管理工作作，確保保其正常常運行及及功能完完好。負責小區(qū)區(qū)設(shè)備設(shè)設(shè)施報修修的具體體實施工工作。負責設(shè)備備設(shè)施竣竣工資料料、文檔檔的歸檔檔收集工工作，建建立小區(qū)區(qū)設(shè)備臺臺帳，并并做好日日常管理理。根據(jù)要求求制定本本部門工工作計劃劃及設(shè)備備、設(shè)施施維護、保養(yǎng)計計劃，并并計劃實實施，保保證質(zhì)量量。負責做好好設(shè)備、設(shè)施運運行狀態(tài)態(tài)及維修修狀態(tài)的的標識工工作，保保證設(shè)備備（設(shè)施施）

23、的正正常運行行。負責本部部門安全全生產(chǎn)、員工人人身安全全和設(shè)備備安全的的管理工工作。負責管理理中心客客戶裝修修的工程程管理和和日常巡巡視。做好安全全管理檔檔案建設(shè)設(shè)工作，負責提提供相應應信息。做好部門門維修工工具的管管理及登登記造冊冊工作。負責做好好維修材材料的采采購工作作。做好本部部門員工工的專業(yè)業(yè)和技能能培訓工工作。協(xié)助管理理中心經(jīng)經(jīng)理做好好巡檢工工作和不不合格服服務(wù)的控控制管理理工作。3、管理理中心人人員配備備序號職位人數(shù)工作時間間一、經(jīng)營營班子：（2人人）1中心經(jīng)理理18：300-177：300 （做做5休22） 2經(jīng)理助理理18：300-177：300 （做做5休22）二、綜合合管理

24、部部：（117人）3綜合主管管18：300-177：300 （做做5休22）4前臺接待待28：000-200：000（做一一休一） 5客戶服務(wù)務(wù)管家68：000-200：000（做一一休一）6行政人事事專兼收收款員18：300-177：300（做55休2） 7保潔領(lǐng)班班18：300-177：300（做55休2） 8綠化工66：300-188：300（做11休1） 保潔工-外包專業(yè)業(yè)公司 7：000-119：000（做做一休一一） 三、安保保部：（33人人）9安保主管管18：300-177：300（做55休2） 10秩序維護護領(lǐng)班3三班二運運轉(zhuǎn)，224小時時值守11監(jiān)控管理理員3三班二運運轉(zhuǎn)，2

25、24小時時值守12大門秩序序維護員員8三班二運運轉(zhuǎn)，224小時時值守13固定/巡巡邏崗秩秩序維護護員18三班二運運轉(zhuǎn)，224小時時值守四、工程程部：（12人人）14工程主管管18：300-177：300（做55休2） 15工程領(lǐng)班班18：300-177：300（做55休2） 16水電維修修工48：300-177：300（做55休2） 17高壓電工工3三班二運運轉(zhuǎn)，224小時時值守18裝修管理理員18：300-177：300（做55休2） 19萬能工28：300-177：300（做55休2） 合計64（人人）二、管理理中心各各崗位員員工的任任職要求求1、管理理中心經(jīng)經(jīng)理：序號項目具體要求求1文化

26、素質(zhì)質(zhì)大專及以以上學歷歷。2管理能力力有很強的的組織管管理能力力、協(xié)調(diào)調(diào)溝通能能力。3專業(yè)技術(shù)術(shù)水平有物業(yè)管管理經(jīng)驗驗，知識識面廣，專業(yè)技技能熟練練。4工作背景景三年以上上物業(yè)管管理從業(yè)業(yè)經(jīng)驗持持物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)經(jīng)理上上崗證。2、綜合合部主管管：序號項目具體要求求1文化素質(zhì)質(zhì)大專及以以上學歷歷。2管理能力力有較強的的組織管管理能力力、協(xié)調(diào)調(diào)溝通能能力。3專業(yè)技術(shù)術(shù)水平有物業(yè)管管理經(jīng)驗驗，知識識面廣，專業(yè)技技能熟練練。4工作背景景兩年以上上物業(yè)管管理從業(yè)業(yè)經(jīng)驗。3、工程程部主管管：序號項目具體要求求1文化素質(zhì)質(zhì)大專以上上學歷。2管理能力力有一定的的協(xié)調(diào)溝溝通能力力。3專業(yè)技術(shù)術(shù)水平有工程管管理經(jīng)

27、驗驗，知識識面廣，專業(yè)技技能熟練練。4工作背景景兩年以上上本公司司物業(yè)管管理從業(yè)業(yè)經(jīng)驗。4、管家家序號項目具體要求求1文化素質(zhì)質(zhì)大專以上上學歷。2管理能力力有一定的的協(xié)調(diào)溝溝通能力力。3專業(yè)技術(shù)術(shù)水平有客戶服服務(wù)管理理經(jīng)驗，知識面面廣，性性格開朗朗熱情。4工作背景景兩年以上上酒店或或物業(yè)管管理從業(yè)業(yè)經(jīng)驗。5、安保保部主管管：序號項目具體要求求1文化素質(zhì)質(zhì)中等及以以上學歷歷。2管理能力力有組織協(xié)協(xié)調(diào)管理理能力。3專業(yè)技術(shù)術(shù)水平有安全管管理經(jīng)驗驗，較強強的服務(wù)務(wù)意識。4工作背景景二年以上上物業(yè)管管理安全全工作經(jīng)經(jīng)驗。6、保潔潔領(lǐng)班：序號項目具體要求求1文化素質(zhì)質(zhì)初中及以以上學歷歷。2管理能力力具有

28、較強強的溝通通協(xié)調(diào)能能力。3專業(yè)技術(shù)術(shù)水平熟悉環(huán)境境保潔、綠化養(yǎng)養(yǎng)護。4工作背景景物業(yè)管理理同類從從業(yè)經(jīng)驗驗。7、員 工：序號項目具體要求求1文化素質(zhì)質(zhì)學歷根據(jù)據(jù)不同工工種而定定。2能力根據(jù)不同同工種的的要求確確定，具具實操能能力。3專業(yè)技術(shù)術(shù)水平根據(jù)不同同工種要要求具備備職業(yè)技技術(shù)等級級。4工作背景景物業(yè)管理理同類從從業(yè)經(jīng)驗驗。三、管理理中心各各崗位的的職責1、項目目經(jīng)理主持管理理中心的的日常工工作，領(lǐng)領(lǐng)導本中中心員工工履行管管理、服服務(wù)之職職能。負責對組組內(nèi)員工工合理配配置，制制定本中中心各部部門的崗崗位職責責。根據(jù)公司司年度工工作要求求，制定定并執(zhí)行行本中心心的年度度工作計計劃。負責對本

29、本中心員員工的工工作進行行指導、檢查、考核。負責本中中心員工工培訓工工作，以以提高管管理中心心員工的的服務(wù)質(zhì)質(zhì)量。負責本中中心所管管轄的基基礎(chǔ)設(shè)施施的維護護及工作作環(huán)境的的管理工工作。負責監(jiān)督督檢查業(yè)業(yè)主/物業(yè)使使用人報報修、投投訴、服服務(wù)項目目的落實實和處理理情況，并作出出相應的的處理意意見。負責與本本中心相相關(guān)的采采購信息息的收集集、提供供，對管管轄范圍圍內(nèi)供方方提供物物品或服服務(wù)質(zhì)量量進行驗驗證。負責本管管理中心心標識的的管理和和控制。負責本中中心服務(wù)務(wù)提供過過程的監(jiān)監(jiān)視和測測量裝置置的使用用、維護護和管理理。負責本中中心顧客客滿意監(jiān)監(jiān)視和測測量工作作的實施施。負責本中中心服務(wù)務(wù)過程監(jiān)監(jiān)

30、視與測測量的實實施，定定期制定定管理中中心日常常檢查計計劃，負負責定期期對管理理中心服服務(wù)質(zhì)量量進行抽抽檢，控控制不合合格服務(wù)務(wù)和不合合格服務(wù)務(wù)的糾正正、預防防措施，跟蹤驗驗證。負責制訂訂本管理理中心的的年度預預算，嚴嚴格控制制經(jīng)營成成本，做做好財務(wù)務(wù)收支的的管理。負責物業(yè)業(yè)管理費費及其他他費用的的征收、催繳工工作，對對業(yè)主/物業(yè)使使用人就就物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)工作提提出的投投訴意見見進行整整理、分分析，并并匯報上上級領(lǐng)導導，轉(zhuǎn)達達相關(guān)部部門，將將投訴處處理情況況及時反反饋相關(guān)關(guān)業(yè)主/物業(yè)使使用人。負責本管管理中心心與業(yè)主主/物業(yè)使使用人的的溝通、協(xié)調(diào)。按時做好好年度、月度工工作小結(jié)結(jié)和管理理中心

31、月月報告以以及其它它報表，遞交上上級主管管部門。按時完成成上級領(lǐng)領(lǐng)導交辦辦的其他他工作。2、綜合合部主管管協(xié)助項目目經(jīng)理做做好項目目各項工工作，主主持綜合合部日常常工作，負責對對本部員員工合理理配置，并制定定崗位職職責。負責本中中心全面面開展行行政人事事工作。負責制定定管理中中心質(zhì)量量管理工工作計劃劃并組織織實施、總結(jié)。負責管理理中心各各部門質(zhì)質(zhì)量運行行的檢查查、監(jiān)督督、指導導、考評評和持續(xù)續(xù)改進工工作。負責匯總總、整理理、協(xié)調(diào)調(diào)各部門門質(zhì)量活活動間的的接口，以實際際指導管管理中心心的服務(wù)務(wù)。負責定期期對管理理中心服服務(wù)質(zhì)量量進行抽抽檢，控控制不合合格服務(wù)務(wù)。對不不合格服服務(wù)制訂訂糾正和和預防

32、措措施，并并跟蹤驗驗證。協(xié)助管理理中心經(jīng)經(jīng)理修改改作業(yè)指指導書。負責與業(yè)業(yè)戶間的的聯(lián)系工工作。負責業(yè)戶戶資料的的收集、完善和和保管。負責收集集、監(jiān)督督和檢查查業(yè)主/物業(yè)使使用人報報修、投投訴、服服務(wù)項目目的落實實和處理理情況，及時聯(lián)聯(lián)系有關(guān)關(guān)人員快快速落實實，并及及時向上上級領(lǐng)導導匯報。負責管理理中心業(yè)業(yè)戶滿意意度調(diào)查查、服務(wù)務(wù)質(zhì)量評評定和統(tǒng)統(tǒng)計技術(shù)術(shù)歸口管管理工作作。負責管理理中心文文件、記記錄和標標識的控控制管理理。負責管理理中心招招聘、人人事管理理、三級級培訓（包括新新進員工工上崗培培訓）工工作的具具體開展展。負責配合合做好管管理中心心物資采采購和供供應商的的選擇、評定工工作。負責按時時

33、完成、收集、上報管管理中心心各類報報表和文文件。負責管理理中心的的倉庫管管理工作作。負責管理理中心的的收款工工作。負責收集集與管理理中心服服務(wù)提供供有關(guān)的的工作環(huán)環(huán)境信息息，不斷斷提高工工作環(huán)境境。應多途經(jīng)經(jīng)與業(yè)戶戶保持溝溝通，及及時反饋饋信息，提供各各類優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)，滿足業(yè)業(yè)戶合理理的要求求。適時舉辦辦多種形形式的社社區(qū)公益益性活動動，與業(yè)業(yè)戶保持持良好的的溝通。負責安全全管理檔檔案的信信息收集集。負責制訂訂清潔衛(wèi)衛(wèi)生、滅滅蟲、綠綠化工作作的服務(wù)務(wù)規(guī)程和和質(zhì)量標標準。負責對本本組員工工的清潔潔、綠化化養(yǎng)護工工作進行行監(jiān)督、檢查。按時完成成上級領(lǐng)領(lǐng)導交辦辦的其他他工作。3、管家家做好日常常接待服

34、服務(wù)工作作，負責責受理顧顧客報修修、投訴訴、服務(wù)務(wù)項目的的落實和和處理情情況，做做好回訪訪工作，并及時時向上級級領(lǐng)導匯匯報。做好業(yè)主主意見問問卷調(diào)查查的發(fā)放放、回收收、統(tǒng)計計，并向向各部門門落實處處理，將將結(jié)果報報管理中中心經(jīng)理理。負責本管管理中心心與業(yè)主主/物業(yè)使使用人的的溝通、協(xié)調(diào)。負責本中中心各種種活動的的落實安安排工作作。負責業(yè)主主（住戶戶）資料料的收集集、完善善和保管管工作?？蛻舴?wù)務(wù)需求的的流轉(zhuǎn)，服務(wù)完完成的確確認，客客戶回訪訪?？蛻魠^(qū)域域的巡視視，確保保綠化、清潔、施工、噪音等等環(huán)境因因素。與客戶建建立良好好的交流流，定期期發(fā)送各各類帳單單。按時完成成上級領(lǐng)領(lǐng)導交辦辦的其他他工作

35、。4、前臺臺接待員員負責本中中心與公公司之間間文件的的收發(fā)、整理、歸檔工工作。負責本中中心質(zhì)量量管理體體系文件件、管理理性文件件、相關(guān)關(guān)外來文文件、日日常文件件和記錄錄的收發(fā)發(fā)、登記記、傳閱閱、催辦辦、更改改、立卷卷、歸檔檔等管理理和控制制。負責行政政、品質(zhì)質(zhì)、培訓訓、財務(wù)務(wù)等各類類記錄的的匯總、統(tǒng)計、管理及及歸檔工工作。負責管理理本中心心供方合合同；負負責管理理文書及及聲像檔檔案；負負責管理理固定資資產(chǎn)。負責本中中心標識識管理，識別標標識狀態(tài)態(tài)。負責本中中心記錄錄的檢查查、管理理工作。負責安全全管理檔檔案的信信息收集集。負責按時時完成、收集、上報本本中心各各類報表表和文件件。負責起草草本中心

36、心行政人人事方面面的公文文。負責向施施工人員員辦理出出入證。負責本中中心新進進員工的的上崗、三級業(yè)業(yè)務(wù)培訓訓工作的的具體開開展。負責本中中心倉庫庫管理工工作。負責及時時收取所所轄物業(yè)業(yè)的各項項費用，并按公公司規(guī)定定及時支支付各項項費用支支出。負責打印印收費通通知單并并按時向向顧客發(fā)發(fā)放。按照發(fā)票票管理規(guī)規(guī)定，負負責保管管好發(fā)票票，并正正確開具具，嚴禁禁虛開發(fā)發(fā)票。負責及時時將已使使用的發(fā)發(fā)票、停停車票、收據(jù)等等上繳，不得遺遺失。當日收到到的營業(yè)業(yè)款應于于當日送送存銀行行，當日日來不及及送存的的，應與與次日上上午送存存，禁止止私自挪挪用、截截留公款款。負責將每每周收款款單據(jù)送送交財務(wù)務(wù)部。按照權(quán)

37、責責發(fā)生制制的要求求，及時時與財務(wù)務(wù)部核對對應收款款項，提提供應收收未收名名單，并并定期編編制收款款情況統(tǒng)統(tǒng)計表。負責記錄錄物業(yè)項項目收入入臺帳。負責做好好每月的的流水登登記帳。按時完成成上級領(lǐng)領(lǐng)導交辦辦的其他他工作。 5、保潔潔領(lǐng)班協(xié)助綜合合管理部部主管對對小區(qū)內(nèi)內(nèi)環(huán)境清清潔工作作的日常常管理。負責小區(qū)區(qū)公共部部位玻璃璃窗的清清潔工作作。負責對清清潔工的的工作進進行指導導、檢查查、考核核，確保保公司質(zhì)質(zhì)量管理理體系在在本組持持續(xù)、有有效運行行，控制制不合格格服務(wù)，制定并并實施相相應的糾糾正、預預防措施施。負責每日日對保潔潔員儀容容儀表進進行檢查查，對當當日任務(wù)務(wù)、工作作注意事事項進行行講評。

38、監(jiān)督檢查查保潔員員在小區(qū)區(qū)各部位位工作，及時向向綜合管管理部主主管匯報報工作情情況。配合管理理中心做做好本部部門月物物料采購購計劃。負責協(xié)助助綜合管管理部主主管做好好對清潔潔工的培培訓工作作，以提提高在管管員工的的服務(wù)質(zhì)質(zhì)量。按時完成成上級領(lǐng)領(lǐng)導交辦辦的其他他工作。6、保潔潔工 負責小區(qū)區(qū)大門口口道路、機動車車道、人人行道的的清潔保保養(yǎng)。負責小區(qū)區(qū)綠化帶帶內(nèi)垃圾圾雜物的的清除、大樓四四周明溝溝內(nèi)垃圾圾雜物的的揀、拾拾、清理理，保持持雨季排排水暢通通。負責大門門崗區(qū)域域、伸縮縮門、值值班室、物業(yè)辦辦公室的的清潔保保養(yǎng)。負責小區(qū)區(qū)公共衛(wèi)衛(wèi)生間的的清潔工工作。負責垃圾圾房、垃垃圾桶的的垃圾收收集，送

39、送到指定定地點，清洗垃垃圾桶、垃圾房房、做好好消殺工工作。負責公共共設(shè)施，包括門門、窗、燈罩、墻壁、扶手、地面等等的清潔潔保養(yǎng)。服從中心心領(lǐng)導、領(lǐng)班的的安排，遵守公公司及管管理中心心的各項項規(guī)章制制度，積積極參加加培訓。負責按照照清潔潔工作規(guī)規(guī)程完完成保潔潔范圍內(nèi)內(nèi)的各項項清潔工工作，并并注意安安全。負責保管管好各自自清潔工工具、物物料及勞勞防用品品。熟悉掌握握清潔設(shè)設(shè)備、工工具及清清潔劑的的使用。在服務(wù)過過程中注注意個人人儀表儀儀容，熱熱情待人人、禮貌貌用語。按時完成成上級領(lǐng)領(lǐng)導交辦辦的其他他工作。7、綠化化工 確?；ú莶輼淠拘佬佬老驑s榮，必須須定期澆澆水，施施肥，清清除雜草草，如有有必要則

40、則噴灑滅滅蟲藥劑劑。修剪清潔潔各種室室內(nèi)外擺擺花、外外圍植物物與草地地、保持持整潔干干凈。養(yǎng)護花草草樹木，及時更更換補種種草、樹樹、花。負責綠化化地的清清潔工作作。嚴格遵守守公司規(guī)規(guī)章制度度，上班班不遲到到早退、無故缺缺席。按時完成成上級領(lǐng)領(lǐng)導交辦辦的其他他工作。8、保安安部主管管負責協(xié)助助管理中中心經(jīng)理理制定安安管部各各崗位職職責。負責協(xié)助助管理中中心經(jīng)理理設(shè)置中中心安管管部各崗崗位，安安排好各各崗位的的工作，監(jiān)督各各崗位按按要求完完成工作作。負責制定定管理中中心安管管部年度度及月度度工作計計劃，并并組織實實施。對管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的的安全保保衛(wèi)、消消防安全全、物業(yè)業(yè)監(jiān)護負負有管理理、監(jiān)督督、落實

41、實職責，杜絕因因管理責責任造成成重大刑刑事案件件和消防防事故。負責管理理中心安安管部對對外聯(lián)絡(luò)絡(luò)事宜（如警署署、綜治治辦、交交巡警、消防局局等）。負責本部部門員工工的培訓訓、檢查查、考核核工作。負責每工工作日對對安保服服務(wù)質(zhì)量量進行檢檢查并填填寫安安管服務(wù)務(wù)質(zhì)量巡巡查表。負責本部部門不合合格服務(wù)務(wù)的控制制及糾正正/預防防措施的的制訂，并整改改。負責本部部門各項項記錄的的規(guī)范填填寫及匯匯總工作作。負責本部部員工的的消防安安全知識識培訓、消防訓訓練、消消防演習習等工作作，并組組織義務(wù)務(wù)消防隊隊，策劃劃實施消消防演習習。負責向小小區(qū)內(nèi)業(yè)業(yè)主、客客戶、工工作人員員宣傳、貫徹消消防知識識、消防防法規(guī)，做

42、好消消防安全全防患工工作并進進行檢查查、監(jiān)督督、管理理，落實實公司防防火安全全“三級”檢查制制度。熟悉掌握握所管轄轄區(qū)域內(nèi)內(nèi)的消防防設(shè)施、設(shè)備的的分布、運行情情況并確確保正常常狀況，負責檢檢查、監(jiān)監(jiān)督、考考評消防防設(shè)施維維護保養(yǎng)養(yǎng)制度的的落實。負責對裝裝修施工工單位進進行安全全消防監(jiān)監(jiān)督及檢檢查指導導工作。負責本部部門職責責中其他他相關(guān)工工作。協(xié)助管理理中心經(jīng)經(jīng)理修改改本部門門作業(yè)指指導書。完成領(lǐng)導導交辦的的其他工工作。9、保安安領(lǐng)班協(xié)助安管管主管安安排各崗崗位工作作。主持本班班工作，堅決執(zhí)執(zhí)行安管管主管的的指令，帶領(lǐng)全全班人員員依據(jù)崗崗位職責責和操作作規(guī)程，認真負負責地做做好管理理區(qū)域治治安

43、保衛(wèi)衛(wèi)、消防防安全、車輛出出入控制制、小區(qū)區(qū)秩序維維護和物物業(yè)監(jiān)護護工作。協(xié)助安管管主管對對本班各各崗位進進行檢查查、巡視視，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)不合格格行為及及時糾正正。負責本班班人員考考勤、儀儀容儀表表的檢查查，如實實記載本本班值勤勤中遇到到和處理理的問題題，凡重重大問題題要及時時向安管管主管報報告。對于本班班中的違違紀違規(guī)規(guī)現(xiàn)象，有權(quán)按按照員員工手冊冊上的的條款給給予相應應的處罰罰，對因因管理不不力而造造成本班班工作中中發(fā)生重重大失誤誤或本班班人員嚴嚴重違紀紀的情況況負責。在每天交交班前，對所轄轄及各崗崗位進行行一次徹徹底的巡巡查，將將發(fā)生的的情況、處理的的結(jié)果及及留待下下一班解解決的問問題明確確、清

44、晰晰地記錄錄在領(lǐng)領(lǐng)班交接接班記錄錄表上上。在每班員員工上崗崗前組織織列隊講講評，主主要內(nèi)容容有：檢檢查全班班隊員的的儀表儀儀容，提提出要求求和注意意事項，布置任任務(wù)。每天凌晨晨0：000起每每隔半小小時用對對講機呼呼叫各崗崗，詢問問在崗情情況一直直至早上上6：000。安安管隊員員必須匯匯報崗位位值班情情況。其其余時間間如有異異常情況況，必須須及時用用對講機機匯報領(lǐng)領(lǐng)班處理理，將異異常情況況填寫在在值班班記錄表表上。在管理中中心經(jīng)理理和安管管主管不不在或非非正常工工作期間間擔任整整個管理理中心的的總值班班，負責責處理各各類突發(fā)發(fā)事件及及妥善解解決業(yè)主主、客戶戶提出的的緊急服服務(wù)要求求，組織織、協(xié)

45、調(diào)調(diào)指揮好好全體在在崗人員員的工作作，凡重重大或遇遇到難以以處理的的問題必必須及時時向安管管主管、管理中中心經(jīng)理理請示、報告，并做好好所有記記錄。負責本班班的消防防安全日日常檢查查，采取取有效措措施及時時排除發(fā)發(fā)現(xiàn)的不不安全因因素，協(xié)協(xié)助安管管主管落落實消防防安全管管理制度度。10、中中央控制制室值班班員分班244小時在在崗提供供服務(wù)。嚴密監(jiān)控控攝像控控制的范范圍，并并負責保保持與各各部門各各崗位之之間聯(lián)系系，在監(jiān)監(jiān)視中發(fā)發(fā)現(xiàn)可疑疑跡象，及時通通知相關(guān)關(guān)崗位人人員到場場確認并并排除，并填好好值班班記錄表表。熟練掌握握監(jiān)控系系統(tǒng)的操操作程序序，熟悉悉各監(jiān)控控攝像控控制范圍圍，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)故障及及時向領(lǐng)

46、領(lǐng)班報告告，由其其與工程程部聯(lián)系系報修，領(lǐng)班需需將情況況填寫在在交接班班記錄中中。對巡邏隊隊員的巡巡邏時間間、路線線進行督督促，對對違反巡巡邏規(guī)定定的隊員員要及時時向領(lǐng)班班或主管管反映。負責在非非辦公時時間接聽聽管理中中心電話話，受理理業(yè)主、客戶報報修、投投訴電話話，及時時將業(yè)主主、客戶戶報修、投訴內(nèi)內(nèi)容報告告領(lǐng)班或或有關(guān)管管理人員員。監(jiān)控室操操作按安管監(jiān)監(jiān)控室管管理規(guī)程程執(zhí)行行。在當值期期間，不不得擅自自離崗、脫崗，謝絕無無關(guān)人員員進入監(jiān)監(jiān)控室，外來人人員進入入監(jiān)控室室必須進進行登記記。按時完成成上級領(lǐng)領(lǐng)導交辦辦的其它它工作。11門門崗/固固定崗秩秩序維護護員分班244小時在在崗提供供服務(wù)。

47、保持良好好的儀容容儀表和和精神狀狀態(tài)，主主動、熱熱情、文文明迎送送進出小小區(qū)的賓賓客。嚴格管理理門口的的交通秩秩序，控控制車輛輛進出，規(guī)范指指揮，靈靈活調(diào)度度，保證證交通有有序、暢暢通。小小區(qū)門前前嚴禁停停放運貨貨車輛及及裝卸貨貨物，嚴嚴禁任何何車輛逆逆向行使使，禁止止無關(guān)車車輛進入入小區(qū)。嚴格管理理、控制制進出小小區(qū)人員員，要求求外來人人員填寫寫來訪訪人員進進出登記記表。對攜帶物物品出門門的人員員，必須須憑有效效出門證證明方可可放行，放行時時驗對數(shù)數(shù)量、物物品，做做好相關(guān)關(guān)記錄。謝絕推銷銷人員、制止與與小區(qū)業(yè)業(yè)務(wù)無關(guān)關(guān)人員進進入小區(qū)區(qū)。對進出小小區(qū)的車車輛進行行登記、檢查、引導引引導車輛輛有

48、序停停放，做做到定位位排放整整齊。負責檢查查大門崗崗附近擋擋車器、標識、崗亭等等，并保保持整潔潔。嚴禁禁無關(guān)人人員進入入崗亭。如有異異常情況況，應及及時報告告領(lǐng)班。遇到突發(fā)發(fā)事件或或超出本本崗位無無法處理理的問題題必須立立即向當當值領(lǐng)班班匯報。12巡巡邏秩序序維護員員分班244小時在在崗提供供服務(wù)。按照規(guī)定定的路線線對小區(qū)區(qū)公共區(qū)區(qū)域內(nèi)進進行認真真、仔細細的巡視視，對于于可疑的的人員、車輛、物品必必須上前前詢問檢檢查，發(fā)發(fā)現(xiàn)異常常情況及及時處理理并報告告領(lǐng)班。巡邏范圍圍：小區(qū)區(qū)紅線以以內(nèi)區(qū)域域。巡邏中對對地面停停放車輛輛進行管管理，發(fā)發(fā)現(xiàn)異常常情況及及時報告告領(lǐng)班。每月對消消防設(shè)施施進行檢檢查

49、，發(fā)發(fā)現(xiàn)有缺缺損或擅擅自使用用的，要要及時制制止，并并向當值值領(lǐng)班報報告。對存在消消防安全全隱患（施工場場地無滅滅火器材材、無證證動火、隨意堆堆放易燃燃易爆品品等）的的地方，立即要要求相關(guān)關(guān)人員改改正，并并向領(lǐng)班班匯報。在巡視中中對施工工單元、重要部部位進行行檢查，發(fā)現(xiàn)施施工人員員有違反反安全、消防、衛(wèi)生管管理規(guī)定定以及影影響小區(qū)區(qū)業(yè)主、客戶正正常秩序序的立即即要求其其停工整整改。在巡視中中發(fā)現(xiàn)有有公共設(shè)設(shè)施損壞壞的，應應做好記記錄，進進行交接接；對于于水、電電之類急急待解決決的項目目，應及及時呼叫叫或通知知工程部部值班人人員進行行處理，并報告告領(lǐng)班。遇到突發(fā)發(fā)事件或或本崗位位無法處處理的問問

50、題，必必須立即即向當值值領(lǐng)班匯匯報。13工工程主管管主持管理理中心工工程日常常管理工工作。負責工程程崗位的的設(shè)置及及崗位職職責的制制訂。確保公司司質(zhì)量管管理體系系在本管管理組持持續(xù)、有有效運行行，控制制不合格格服務(wù)，制定并并實施相相應的糾糾正、預預防措施施。制定所管管轄的設(shè)設(shè)備、設(shè)設(shè)施的運運行、維維護、保保養(yǎng)計劃劃。對管理中中心客戶戶裝修進進行工程程方面的的管理，并對裝裝修現(xiàn)場場進行巡巡視。定期檢查查設(shè)備運運行情況況、值班班記錄，對重要要設(shè)備、設(shè)施狀狀況實行行有效控控制，實實地檢查查設(shè)備房房及設(shè)備備維護情情況。做好服務(wù)務(wù)質(zhì)量的的檢查及及報修的的信息回回訪。負責對本本部員工的的工作進進行指導導、

51、檢查查、考核核，定期期組織員員工進行行處理突突發(fā)事件件應變能能力的培培訓。負責本管管理部員工培培訓工作作，提高高員工的的服務(wù)質(zhì)質(zhì)量和意意識。完成管理理中心經(jīng)經(jīng)理交辦辦的其它它工作。14工工程領(lǐng)班班協(xié)助主管管做好本本班的管管理工作作。按照工程程管理部部年度保保養(yǎng)計劃劃內(nèi)容的的規(guī)定，按時、保質(zhì)完完成公共共設(shè)施保保養(yǎng)工作作。負責本班班工作的的安排，監(jiān)督、檢查、指導工工作質(zhì)量量，處理理工作中中出現(xiàn)的的問題。重要工工作應親親臨現(xiàn)場場指導或或帶領(lǐng)維維修工一一起完成成，一時時無法解解決的問問題應及及時向暖暖通主管管匯報。負責對外外圍路面面、窨井井蓋、管管道、門門、窗、屋頂、墻面等等所有公公共設(shè)施施進行巡巡查

52、，處處理巡查查中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的問題題并填寫寫公共共設(shè)施巡巡檢記錄錄表。確保公公共設(shè)施施的完好好及環(huán)境境整潔。根據(jù)維修修、保養(yǎng)養(yǎng)、巡視視中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的問題題負責及及時采取取糾正/預防措措施，必必要時提提出調(diào)整整保養(yǎng)計計劃的建建議，上上報主管管。按照主管管的要求求，按時時完成各各種報修修。監(jiān)督督、檢查查、指導導維修工工按規(guī)范范要求施施工，對對客戶的的滿意率率負責。督促本班班員工遵遵守公司司及工程程管理部部各項規(guī)規(guī)章制度度，做好好施工的的安全防防護及安安全標識識，確保保規(guī)范操操作。做好班內(nèi)內(nèi)工具及及工場、物料間間應急工工具、油油漆間的的管理工工作，確確保工具具功能完完好、物物料登記記清楚，工場、物料間間整潔，

53、標識準準確。按時完成成領(lǐng)導交交辦的各各項工作作，接受受主管的的指導檢檢查。15維維修工服從領(lǐng)導導，遵守守公司及及工程維維修部各各項規(guī)章章制度，積極參參加培訓訓。熟悉小區(qū)區(qū)配電、水泵、消防、給排水水的系統(tǒng)統(tǒng)原理及及線路、操作程程序及高高壓安全全知識和和應急處處理方案案。值班時間間堅守崗崗位，按按要求認認真做好好水泵、消防、配電房房的巡檢檢工作。遇到異異常情況況，及時時處理并并做好記記錄，同同時向上上級領(lǐng)導導匯報。負責巡檢檢及修理理各分管管的責任任范圍內(nèi)內(nèi)的設(shè)備備、設(shè)施施的維修修保養(yǎng)工工作。接班人員員應提前前15分分鐘到場場交接并并做好記記錄。上上班時隨隨身攜帶帶對講機機并保持持常開，音量開開到適

54、當當位置。接班人人員因故故未能準準時接班班，交班班人員不不得下班班。接到報修修及時到到現(xiàn)場處處理，進進客戶室室內(nèi)要文文明、禮禮貌。施施工前需需對客戶戶的設(shè)備備設(shè)施做做好保護護，施工工后應工工完場清清，客戶戶驗收合合格。按要求對對二次裝裝修進行行巡查，發(fā)現(xiàn)問問題及時時處理，做好記記錄，并并向管理理中心匯匯報。應及時完完成領(lǐng)班班及上級級交辦的的工作。工作中中碰到疑疑難問題題時，及及時向領(lǐng)領(lǐng)班匯報報。四、管理理中心員員工培訓訓計劃1、培訓訓內(nèi)容入職培訓訓：對新新進員工工進行的的企業(yè)文文化、公公司規(guī)章章制度、崗位責責職、物物業(yè)管理理基本知知識、基基本技能能等方面面的培訓訓；上崗培訓訓：新進進員工到到崗

55、后對對其進行行崗位責責職、應應知應會會、工作作環(huán)境認認知及作作業(yè)指導導書的培培訓；在職培訓訓：正常管理理期的培培訓：指指正常管管理期為為不斷提提高管理理人員素素質(zhì)、技技能及思思想覺悟悟以滿足足招商海海灣別墅墅服務(wù)質(zhì)質(zhì)量要求求而進行行的定期期的計劃劃性培訓訓；集中培訓訓：所有有管理人人員必須須參加的的基本培培訓，主主要包括括：了解解招商海海灣別墅墅項目的的情況，管理的的要求與與方法，學習物物業(yè)管理理法規(guī)、制度、紀律、其他法法律知識識、職業(yè)業(yè)道德規(guī)規(guī)范等；對管理人人員的培培訓：重重點培訓訓管理理理念、管管理藝術(shù)術(shù)、溝通通技巧等等；對保安人人員的培培訓：重重點培訓訓安全保保衛(wèi)、儀儀容儀表表、行為為規(guī)

56、范、消防知知識等；對保潔、保綠人人員的培培訓：重重點培訓訓保潔、保綠的的規(guī)范、保養(yǎng)要要求、專專業(yè)技能能等；對維修人人員的培培訓：重重點培訓訓操作規(guī)規(guī)程、保保養(yǎng)要求求、專業(yè)業(yè)技能等等；重點培訓訓：經(jīng)考考核對有有專項發(fā)發(fā)展?jié)摿αΦ膯T工工，委派派其外出出參加專專業(yè)技能能知識的的培訓，以增強強其自身身綜合素素質(zhì)。2、培訓訓形式采用辦班班培訓、參觀學學習、理理論研討討、崗位位練兵、專家講講座、鼓鼓勵自學學成才等等形式。3、培訓訓目標管理人員員持證上上崗率1100%特種工作作人員持持證上崗崗率1000%其他人員員達到崗崗位技術(shù)術(shù)熟練完成預定定的管理理目標4、員工工考核制制度績效考考核實施施細則績效考核核：

57、績效效考核是是公司對對員工在在一定時時段內(nèi)的的工作表表現(xiàn)與工工作業(yè)績績進行全全方位的的分析評評價，并并將考核核結(jié)果與與員工進進行充分分的溝通通反饋，使員工工明確工工作目標標、改進進工作方方式、提提高工作作效率，將個人人工作目目標與公公司的發(fā)發(fā)展目標標緊密聯(lián)聯(lián)系起來來的科學學管理模模式。物業(yè)服務(wù)務(wù)標準一、日常常工程服服務(wù)標準準動力配電電系統(tǒng)、照明配配電安全全運行標標準序號項 目目工 作作 標標 準準1高壓柜運行時無無異響，連接部部位無松松動發(fā)熱熱現(xiàn)象，絕緣瓷瓷瓶無破破損。各各儀表、指示燈燈工作正正常，功功率表計計量正常常。2高、低壓壓電纜表面無破破損，接接點處無無過熱變變色現(xiàn)象象。高壓壓電纜用用

58、50000V搖搖表檢測絕絕緣不低低于3000兆歐歐。低壓壓電纜用用5000V搖表表檢測絕絕緣不低于于10兆兆歐。3變壓器、低壓配配電柜運行時無無異響，連接部部位無松松動發(fā)熱熱現(xiàn)象，絕緣瓷瓷瓶無破破損。各儀表、指示燈燈、開關(guān)關(guān)、斷路路器工作作正常。各配電電柜柜門門開、關(guān)靈活無無損壞。各控制制元件及及聯(lián)接點點、接頭頭無松動動異常現(xiàn)現(xiàn)象。4功率因數(shù)數(shù)補償柜柜各儀表、指示燈燈工作正正常。自自動補償償控制器器運行正正常。各各控制元元件及聯(lián)聯(lián)接點、接頭無無松動異異常現(xiàn)象象。補償償電容無無過熱、漏油、擊穿現(xiàn)現(xiàn)象。5高壓配電電柜、低壓配電電柜、清潔、無無雜物，消防器器材配置置齊全、性能完完好。6雙路互投投配電

59、箱箱各配電箱箱工作正正常。箱箱內(nèi)各開開關(guān)分、合閘靈靈活，箱箱內(nèi)各繼繼電器元元件觸點點無粘連連、無氧氧化現(xiàn)象象，接線線無松動動，無超超負荷發(fā)發(fā)熱現(xiàn)象象。7配電間清潔、無無雜物，消防器器材配置置齊全、性能完完好。8動力配電電箱清潔、無無壞損，箱內(nèi)各各開關(guān)分分、合閘閘靈活，接線無無松動，無超負負荷發(fā)熱熱現(xiàn)象。9照明配電電箱清潔、無無壞損，箱內(nèi)各各開關(guān)分分、合閘閘靈活，接線無無松動，無超負負荷發(fā)熱熱現(xiàn)象。10線路絕緣在00.5兆兆歐以上上（5000V搖搖表），表皮無無損傷、老化，接點處處無發(fā)熱熱變色現(xiàn)現(xiàn)象。11插座單指敲擊擊無松動動，無破破損，接接線牢固固。12日光燈不閃爍，無兩頭頭發(fā)黑、燈管不不亮現(xiàn)

60、象象。13白熾燈燈泡與燈燈口接合合不松動動。按不不同要求求安裝不不同功率率的燈泡泡。14室外照明明燈具無損損壞、無無漏雨現(xiàn)現(xiàn)象。小區(qū)自控控系統(tǒng)完完好、安安全運行行標準序號項 目目工 作作 標標 準準1監(jiān)控主機機信息處理理準確，硬件聯(lián)聯(lián)線無松松動。2備用電池池充電器性性能良好好，接線線點無氧氧化。3線路無老化，絕緣符符合國家家標準。4網(wǎng)絡(luò)控制制器工作正常常，接線線牢固良良好，清清潔。5直接數(shù)字字控制單單元工作正常常，接線線牢固良良好。6現(xiàn)場傳感感器和執(zhí)執(zhí)行器工作正常常、準確確，接線線牢固良良好，清清潔。保安監(jiān)視視、門禁禁、巡更更系統(tǒng)安安全運行行標準序號項 目目工 作作 標標 準準1保安監(jiān)視視、門