萬科地產(chǎn)管理流程設(shè)計(jì)管理制度2011教學(xué)內(nèi)容

1、Good is good, but better carries it.精益求精，善益求善。萬科地產(chǎn)管理流程設(shè)計(jì)管理制度2011-萬科地產(chǎn)管理流程1、目的設(shè)計(jì)中心是萬科地產(chǎn)所有開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理部門，根據(jù)事業(yè)部的總體戰(zhàn)略要求并在事業(yè)部主管領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下全面負(fù)責(zé)事業(yè)部的設(shè)計(jì)管理工作，代表東北事業(yè)部行使設(shè)計(jì)管理職能。采取縱向管控型和橫向操作型的管理模式。目的是實(shí)現(xiàn)事業(yè)部的發(fā)展戰(zhàn)略，使項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和操作程序規(guī)范化和制度化，促進(jìn)事業(yè)部進(jìn)一步向?qū)I(yè)化和科學(xué)化的方向發(fā)展，以保證設(shè)計(jì)管理和操作全過程的計(jì)劃性和有效性；明確各部門在設(shè)計(jì)管理工作中的責(zé)權(quán)和工作要求，提高跨部門的協(xié)作效率，充分發(fā)揮設(shè)計(jì)中心和項(xiàng)目公司的整

2、體優(yōu)勢并提高事業(yè)部對(duì)外投資的整體效益。2、范圍本管理制度適用于萬科地產(chǎn)所屬公司所有開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理和操作。3、術(shù)語和定義3.1【決策委員會(huì)】在本管理制度中指由萬科地產(chǎn)高層領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門組成的項(xiàng)目開發(fā)決策機(jī)構(gòu)。3.2【事業(yè)部主管領(lǐng)導(dǎo)】在本管理制度中指萬科地產(chǎn)主管設(shè)計(jì)中心工作的副總經(jīng)理。3.3【事業(yè)拓展部】在本管理制度中指萬科地產(chǎn)主管新項(xiàng)目土地獲取、土地儲(chǔ)備的部門。3.4【財(cái)務(wù)部】在本管理制度中指萬科地產(chǎn)主管財(cái)務(wù)部門。3.5【營銷中心】在本管理制度中指萬科地產(chǎn)主管營銷部門。3.6【項(xiàng)目公司總經(jīng)理】在本管理制度中指萬科地產(chǎn)所屬項(xiàng)目公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)橫向跨專業(yè)操作的管理者。3.7【設(shè)計(jì)中心】在本

3、管理制度中指萬科地產(chǎn)負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)體系進(jìn)行專業(yè)縱向管控的職能部門。3.8【成本中心】在本管理制度中指萬科地產(chǎn)負(fù)責(zé)成本核算和招投標(biāo)采購的部門。3.9【項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部】在本管理制度中指項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)管理的具體操作部門，在制度執(zhí)行中接受設(shè)計(jì)中心指導(dǎo)和監(jiān)督。3.10【項(xiàng)目公司營銷部】在本管理制度中指項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)營銷定位、營銷策劃部門。3.11【項(xiàng)目公司工程部】在本管理制度中指項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)營造階段的工程管理部門。3.12【項(xiàng)目公司開發(fā)部】在本管理制度中指項(xiàng)目開發(fā)過程中對(duì)外辦理各種手續(xù)的部門。4、職責(zé)本管理制度明確了事業(yè)部設(shè)計(jì)中心、項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部及各有關(guān)部門在產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作中相應(yīng)的職責(zé)范圍。4.1決策

4、委員會(huì)4.1.1在本管理制度中代表萬科地產(chǎn)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)工作過程中的重大環(huán)節(jié)及設(shè)計(jì)流程中的重大節(jié)點(diǎn)進(jìn)行審批，采取會(huì)議形式集體討論決策，并形成會(huì)議紀(jì)要指導(dǎo)后續(xù)工作。4.2事業(yè)部主管領(lǐng)導(dǎo)4.2.1在本管理制度中負(fù)責(zé)分管設(shè)計(jì)中心工作，協(xié)調(diào)萬科地產(chǎn)所屬的項(xiàng)目公司與事業(yè)部設(shè)計(jì)中心之間工作。4.3事業(yè)拓展部4.3.1在本管理制度中負(fù)責(zé)土地開發(fā)拓展工作，信息收集，可行性報(bào)告，辦理獲取土地各種手續(xù)。4.4財(cái)務(wù)部4.4.1在本管理制度中負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測和測算分析。4.5營銷中心4.5.1在本管理制度中指萬科地產(chǎn)營銷工作主管部門，指導(dǎo)、監(jiān)督項(xiàng)目營銷部的工作。在前期土地開發(fā)拓展階段負(fù)責(zé)資料收集、分析、調(diào)研工作，項(xiàng)目開

5、發(fā)策略意見，項(xiàng)目市場總體定位建議。4.6項(xiàng)目公司總經(jīng)理4.6.1在本管理制度中項(xiàng)目公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)橫向跨專業(yè)操作管理，統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)項(xiàng)目設(shè)計(jì)部與橫向部門之間的工作，負(fù)責(zé)組織建立項(xiàng)目公司層面的設(shè)計(jì)管理制度及實(shí)施細(xì)則。4.7設(shè)計(jì)中心4.7.1設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)前期設(shè)計(jì)研究工作，并配合事業(yè)拓展部前期土地開發(fā)拓展工作。4.7.2設(shè)計(jì)中心對(duì)事業(yè)部所屬項(xiàng)目公司開發(fā)的所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作負(fù)有相應(yīng)的指導(dǎo)、檢查和監(jiān)督的職能。4.7.3設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)搭建專業(yè)管理平臺(tái)、建立設(shè)計(jì)管理制度和設(shè)計(jì)各階段管理流程，根據(jù)事業(yè)部的發(fā)展及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)充、修改和完善。4.7.4設(shè)計(jì)中心對(duì)設(shè)計(jì)管理過程中的各項(xiàng)主要管理環(huán)節(jié)及關(guān)鍵控制點(diǎn)進(jìn)

6、行審核。4.7.5設(shè)計(jì)中心將定期抽查各項(xiàng)目公司制度執(zhí)行情況、項(xiàng)目設(shè)計(jì)部工作執(zhí)行情況每個(gè)季度一次）。4.7.6設(shè)計(jì)中心將不定期對(duì)各項(xiàng)目公司進(jìn)行拉練式檢查，對(duì)出現(xiàn)的問題提出糾正建議并監(jiān)督整改；對(duì)好的做法總結(jié)案例進(jìn)行推廣。4.7.7對(duì)于特殊操作方式、重要流程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行討論，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的主要階段性成果進(jìn)行評(píng)審，以會(huì)議紀(jì)要的形式確定或確認(rèn)。4.7.8本管理制度的執(zhí)行監(jiān)控責(zé)任人為設(shè)計(jì)中心設(shè)計(jì)總監(jiān)和項(xiàng)目公司總經(jīng)理，本制度在執(zhí)行中發(fā)生意見分歧由事業(yè)部主管領(lǐng)導(dǎo)裁決。4.8成本中心4.8.1在本管理制度中負(fù)責(zé)萬科地產(chǎn)所屬項(xiàng)目的各設(shè)計(jì)階段成本控制，編制各設(shè)計(jì)階段的成本目標(biāo)。審核各設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)合同，審核各階段設(shè)計(jì)流程

7、中的相應(yīng)節(jié)點(diǎn)工作。組織項(xiàng)目建設(shè)過程中的部品、部件和材料招投標(biāo)采購，并為各設(shè)計(jì)階段提供材料樣品、生產(chǎn)廠家等工作配合。4.9項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部4.9.1執(zhí)行萬科地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理制度及各階段設(shè)計(jì)流程，4.9.2負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目公司層面的設(shè)計(jì)管理制度及實(shí)施細(xì)則。4.9.3負(fù)責(zé)現(xiàn)場跟蹤服務(wù)，解決現(xiàn)場技術(shù)問題。4.10項(xiàng)目公司營銷部4.10.1在本管理制度中負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)指導(dǎo)意見書，項(xiàng)目市場深化定位報(bào)告，確定景觀樣板段和裝修樣板間，并提出標(biāo)準(zhǔn)建議。4.10.2負(fù)責(zé)確定項(xiàng)目總體標(biāo)識(shí)風(fēng)格，4.11項(xiàng)目開發(fā)部4.11.1獲取土地使用證及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。4.11.2負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目開發(fā)過程中各設(shè)計(jì)階段對(duì)外手續(xù)。4.11.3負(fù)責(zé)配合現(xiàn)

8、場辦理對(duì)外協(xié)調(diào)工作。4.12項(xiàng)目公司工程部4.12.1負(fù)責(zé)現(xiàn)場營造過程中的組織、協(xié)調(diào)、管理工作，工作重點(diǎn)是計(jì)劃控制、成本控制、質(zhì)量控制。4.12.2負(fù)責(zé)審核施工單位的施工組織設(shè)計(jì)和施工方案的合理性。4.12.3負(fù)責(zé)審核設(shè)計(jì)圖紙及設(shè)計(jì)變更的可操作性，并明確設(shè)計(jì)變更簽證費(fèi)。4.12.3負(fù)責(zé)審核施工單位提出技術(shù)洽商單（技術(shù)聯(lián)系單）的合理性，并明確簽證費(fèi)用。5、設(shè)計(jì)管理內(nèi)容5.1設(shè)計(jì)計(jì)劃管理5.1.1設(shè)計(jì)計(jì)劃的制定項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)周期計(jì)劃、年度設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃和季度設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃并與對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的項(xiàng)目整體經(jīng)營計(jì)劃和項(xiàng)目年度經(jīng)營計(jì)劃保持一致。設(shè)計(jì)中心審核，項(xiàng)目總經(jīng)理審批。5.1.2設(shè)計(jì)計(jì)劃的執(zhí)行

9、（1）設(shè)計(jì)計(jì)劃一經(jīng)制定實(shí)施，即成為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)及產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作的原則性工作綱領(lǐng)，各項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。（2）設(shè)計(jì)中心和項(xiàng)目總經(jīng)理、項(xiàng)目設(shè)計(jì)部應(yīng)建立起積極有效的溝通和協(xié)調(diào)途徑（例會(huì)、文件、表格、模板、會(huì)議紀(jì)要等），保障設(shè)計(jì)計(jì)劃得到有效的貫徹執(zhí)行。（3）事業(yè)部的計(jì)劃部項(xiàng)目專員參與計(jì)劃協(xié)調(diào)和督辦。5.1.3設(shè)計(jì)計(jì)劃的跟蹤和調(diào)整（1）設(shè)計(jì)中心對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行定期跟蹤和總結(jié)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)部以設(shè)計(jì)工作月報(bào)、季報(bào)和年報(bào)的形式提交設(shè)計(jì)中心審核并匯總。（2）根據(jù)整體戰(zhàn)略和年度計(jì)劃要求、市場形勢、項(xiàng)目進(jìn)展等方面的變化情況，項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃進(jìn)行必要調(diào)整后，設(shè)計(jì)計(jì)劃在整體或局部上已經(jīng)不適用時(shí)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)部根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)

10、行設(shè)計(jì)計(jì)劃修定，設(shè)計(jì)中心審核，項(xiàng)目總經(jīng)理審批。5.2設(shè)計(jì)過程管理5.2.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)的階段項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段主要由前期設(shè)計(jì)研究階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、方案設(shè)計(jì)階段、初步設(shè)計(jì)階段、地質(zhì)勘察階段、施工圖設(shè)計(jì)階段、景觀設(shè)計(jì)階段、裝修設(shè)計(jì)階段、市政專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)階段組成。5.2.2設(shè)計(jì)過程的控制（1）設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)研究階段的可研報(bào)告規(guī)劃設(shè)計(jì)部分和前期設(shè)計(jì)研究，項(xiàng)目設(shè)計(jì)部參與。（2）項(xiàng)目設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)完成規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、方案設(shè)計(jì)階段、初步設(shè)計(jì)階段、地質(zhì)勘察階段、施工圖設(shè)計(jì)階段、裝修設(shè)計(jì)階段、景觀設(shè)計(jì)階段、市政專業(yè)施工圖等設(shè)計(jì)階段工作。設(shè)計(jì)中心在關(guān)鍵環(huán)節(jié)和控制點(diǎn)進(jìn)行審核，項(xiàng)目總經(jīng)理審批。（3）設(shè)計(jì)中心重點(diǎn)審核

11、項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書、各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書，參加階段性設(shè)計(jì)成果的評(píng)審，跟蹤及監(jiān)控產(chǎn)品定位方案的落實(shí)，參加重大設(shè)計(jì)變更（指影響產(chǎn)品使用功能、立面效果、景觀效果的設(shè)計(jì)變更）的評(píng)審，以及設(shè)計(jì)成果的總結(jié)和推廣。（4）項(xiàng)目設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)完成設(shè)計(jì)需求分析、編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書、編制各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)單位委托、設(shè)計(jì)合同簽定、設(shè)計(jì)過程跟蹤、組織方案匯報(bào)、組織設(shè)計(jì)成果評(píng)審、現(xiàn)場施工配合、組織重大設(shè)計(jì)變更評(píng)審等。5.2.3設(shè)計(jì)評(píng)估總結(jié)產(chǎn)品交付完成后，項(xiàng)目設(shè)計(jì)部應(yīng)組織實(shí)施產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作總結(jié)，以產(chǎn)品設(shè)計(jì)后評(píng)估報(bào)告的形式提交設(shè)計(jì)中心備案存檔。5.3設(shè)計(jì)資料管理5.3.1設(shè)計(jì)資料的內(nèi)容整體控制性文件項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書，各設(shè)計(jì)階段的輸入要求

12、，如設(shè)計(jì)任務(wù)書、專題會(huì)議紀(jì)要等技術(shù)文件的組合，作為過程控制和成果評(píng)審的依據(jù)性文件。各設(shè)計(jì)階段的輸出成果，即對(duì)應(yīng)各設(shè)計(jì)階段工作重點(diǎn)的重要節(jié)點(diǎn)文件。其它資料包括但不限于在產(chǎn)品營造階段發(fā)生的主要設(shè)計(jì)變更圖紙和設(shè)計(jì)變更通知單匯總等。5.3.2設(shè)計(jì)資料的維護(hù)本管理制度執(zhí)行過程中，設(shè)計(jì)資料的維護(hù)由項(xiàng)目設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)。及時(shí)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)資料進(jìn)行整理、統(tǒng)計(jì)、分析、維護(hù)和存檔，以各設(shè)計(jì)階段為節(jié)點(diǎn)進(jìn)行分段維護(hù)并及時(shí)調(diào)整和更新項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書，分期開發(fā)項(xiàng)目以每期為節(jié)點(diǎn)工程移交后，應(yīng)將所有的設(shè)計(jì)資料（含電子文檔）提交事業(yè)部檔案室；同時(shí)提交電子文檔給設(shè)計(jì)中心備案存檔。設(shè)計(jì)中心對(duì)于提交的設(shè)計(jì)資料進(jìn)行歸集、研究。5.4設(shè)計(jì)資源管理5

13、.4.1設(shè)計(jì)資源庫的建立設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)建立設(shè)計(jì)資源管理庫，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)格等不同要求提供相應(yīng)設(shè)計(jì)資源并將項(xiàng)目公司掌握的優(yōu)秀設(shè)計(jì)資源不斷擴(kuò)充。5.4.2設(shè)計(jì)資源的選取各設(shè)計(jì)階段中（某些地方政府指定或地方專業(yè)公司壟斷工程除外），項(xiàng)目設(shè)計(jì)部提報(bào)設(shè)計(jì)資源需求，設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)提供設(shè)計(jì)資源（項(xiàng)目設(shè)計(jì)部也可推薦設(shè)計(jì)資源）。采取設(shè)計(jì)單位比選方式、比價(jià)方式和直接委托設(shè)計(jì)單位方式，確定設(shè)計(jì)單位。比選方式和比價(jià)方式原則不少于兩家設(shè)計(jì)單位；直接委托方式原則是在政府指定、壟斷行業(yè)、工程緊急、一體化成度較高（如裝修、景觀）、專業(yè)性較強(qiáng)、適合指定風(fēng)格的情況下進(jìn)行直接委托設(shè)計(jì)單位。確定設(shè)計(jì)單位過程由項(xiàng)目設(shè)計(jì)部組織，

14、對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體方案、景觀方案及裝修方案的設(shè)計(jì)單位比選、比價(jià)、直接委托設(shè)計(jì)中心參加評(píng)定、評(píng)審會(huì)，確認(rèn)后項(xiàng)目總經(jīng)理審批。除上述要求外其余階段設(shè)計(jì)單位確定設(shè)計(jì)中心不參加評(píng)審會(huì)，只審核確定設(shè)計(jì)單位評(píng)審報(bào)告，項(xiàng)目總經(jīng)理審批確認(rèn)。5.4.3設(shè)計(jì)資源的評(píng)估項(xiàng)目開發(fā)的各設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)完成后，項(xiàng)目設(shè)計(jì)部應(yīng)組織實(shí)施針對(duì)設(shè)計(jì)單位的評(píng)價(jià)工作，以設(shè)計(jì)單位后評(píng)估報(bào)告的形式提交設(shè)計(jì)中心備案存檔。5.4.4設(shè)計(jì)資源的維護(hù)設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)為合作過或接洽過的設(shè)計(jì)單位建立并維護(hù)設(shè)計(jì)單位資料索引數(shù)據(jù)庫，歸集并整理設(shè)計(jì)單位的相關(guān)資料。設(shè)計(jì)中心圍繞事業(yè)部開發(fā)項(xiàng)目提供各種技術(shù)支持和政策咨詢，開展專家研討、技術(shù)調(diào)研和學(xué)術(shù)考察。5.5設(shè)計(jì)成本管理5.5.1設(shè)計(jì)中心根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)格、品質(zhì)等編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本目標(biāo)，經(jīng)討論后確定該項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本控制總目標(biāo)。其中包括各階段、各專業(yè)的設(shè)計(jì)成本目標(biāo)分解。作為項(xiàng)目設(shè)計(jì)部控制設(shè)計(jì)成本的指導(dǎo)性文件；5.5.2設(shè)計(jì)中心派相關(guān)人員參與50萬元以上設(shè)計(jì)費(fèi)的商務(wù)洽談，并對(duì)設(shè)計(jì)合同、設(shè)計(jì)周期和付款方式進(jìn)行審核，項(xiàng)目總經(jīng)理審批。5.6設(shè)計(jì)檔案管理5.6.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)按照檔案管理要求建立設(shè)計(jì)檔案管理制度，分期開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)按自然區(qū)號(hào)存檔，并建立檔案管理目錄?？傄?guī)圖、區(qū)域總圖、綜合管網(wǎng)圖紙獨(dú)立存檔。電子文檔視同資料檔案管理單獨(dú)建制。5.6.2項(xiàng)目開