土地增值稅籌劃在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的重要意義分析

1、土地增值稅籌劃在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的重 要意義分析作者：胡鵬飛來源：財(cái)會學(xué)習(xí)2018年第19期胡鵬飛大信會計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）廣東分所摘要：隨著近些年來我國社會經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，加上國家出臺的一系列宏觀調(diào)控政策，使 得房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈。在此類背景下，各個(gè)企業(yè)需要對運(yùn)營成本進(jìn)行控制，是企業(yè)獲取 基本發(fā)展效益的重要途徑。同時(shí)受到銷售政策的影響，對房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅清算造成了較 大影響?，F(xiàn)階段社會主義市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高自身市場競爭力，需要主動(dòng)開 展土地增值稅籌劃工作，選取多樣化解決措施對稅務(wù)壓力進(jìn)行調(diào)控。關(guān)鍵詞：土地增值稅；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；意義土地增值稅是通過轉(zhuǎn)讓建筑

2、物以及國有土地使用權(quán)來獲取增值性收入的企業(yè)以及個(gè)人征收 的稅金，土地增值稅的征收對項(xiàng)目建設(shè)整體效益具有重要影響。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展過程 中土地增值稅是重要的繳納稅種，對企業(yè)經(jīng)營發(fā)展整體收益具有直接影響。所以當(dāng)前企業(yè)需要 積極開展土地增值稅籌劃工作，降低企業(yè)的繳稅壓力以及提高企業(yè)綜合建設(shè)效益。當(dāng)前房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)需要充分掌握土地增值稅相關(guān)理論知識，結(jié)合企業(yè)在市場中實(shí)際發(fā)展情況對土地增值 稅籌劃工作進(jìn)行劃分，提出具體應(yīng)對策略，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的有效提升。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收籌劃基本概述當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收籌劃工作涉及的內(nèi)容較多，技術(shù)要求較高。土地增值 稅就是對獲取增值收

3、入的單位以及個(gè)人進(jìn)行征收的稅種。其中包含較多內(nèi)容，主要有土地建筑 物以及各類依附物產(chǎn)權(quán)問題和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面內(nèi)容。所以當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與土地增 值指數(shù)之間聯(lián)系較為密切，根據(jù)房地產(chǎn)不同性質(zhì)，土地增值稅將會采取差別稅收策略。此外， 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身各項(xiàng)管理活動(dòng)來看，財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中較為重要的工作環(huán)節(jié)就是稅收策 劃。概括地來說，現(xiàn)階段土地增值稅策劃就是針對現(xiàn)階段社會主義市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè) 實(shí)行稅收方案。通過實(shí)踐活動(dòng)探究可知，當(dāng)前土地增值稅策劃具有較大應(yīng)用價(jià)值，能夠全面降 低稅收壓力，對企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行調(diào)控。能夠?yàn)楝F(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身發(fā)展創(chuàng)造最佳的經(jīng) 營環(huán)境，使得企業(yè)市場競爭力有效

4、提升1。二、土地增值稅籌劃在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的重要意義分析針對稅收籌劃此項(xiàng)定義，各個(gè)國家學(xué)者都有不同論述。有的專家認(rèn)為稅收籌劃就是納稅人 溝通過對財(cái)務(wù)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行安排，通過稅務(wù)法規(guī)能夠確保各項(xiàng)優(yōu)惠，從而獲取更大的稅收收益 值。也有西方專家認(rèn)為，在納稅活動(dòng)開展之前，能夠?qū)ζ髽I(yè)經(jīng)營以及投資活動(dòng)進(jìn)行安排，然后 通過各項(xiàng)措施來確保稅款減免，這個(gè)過程就是稅收籌劃。我國研究人員認(rèn)為，當(dāng)前納稅籌劃就 是納稅人在符合法律規(guī)范要求內(nèi)，對避稅方法以及節(jié)稅方法進(jìn)行分析，或是通過稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的方 式來降低自身稅務(wù)壓力的行為。綜合各個(gè)相關(guān)點(diǎn)，針對稅收籌劃，就是在我國現(xiàn)有法律允許范 圍內(nèi)使得繳納的稅款能夠得到有效控制。當(dāng)前房

5、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過對自身實(shí)際發(fā)展情況以及經(jīng) 營活動(dòng)進(jìn)行分析，從企業(yè)行為中更積極探究與國家政策意圖相貼合的最佳結(jié)合點(diǎn)，然后在滿足 稅法等法律允許范圍內(nèi)，使得原有的稅負(fù)壓力能夠有效降低，這也是社會發(fā)展新時(shí)期房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)重點(diǎn)的管理部分，在實(shí)際應(yīng)用中自身意義逐步顯現(xiàn)2。土地增值稅籌劃在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中具有較多應(yīng)用價(jià)值，能夠便于企業(yè)相關(guān)管理部門強(qiáng)化 自身經(jīng)營管理，使得企業(yè)財(cái)務(wù)管理以及會計(jì)核算水平不斷提升，更好地適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求。 此外，還能擴(kuò)大收益降低成本，這樣便于提升企業(yè)市場競爭力。還能確保相關(guān)部門及時(shí)掌握稅 收法律中存在的各項(xiàng)問題，進(jìn)一步完善稅法制度，使得我國現(xiàn)有納稅人個(gè)人合法權(quán)益得到有效 維

6、護(hù)，也能促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)資源優(yōu)化配置以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，最大程度突出國家稅收經(jīng)濟(jì)杠桿 的應(yīng)用價(jià)值3。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的策劃途徑探析現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅策劃的關(guān)鍵部分就是結(jié)合自身經(jīng)營活動(dòng)合理控制降低增 值額。主要對土地增值稅稅率基本特點(diǎn)以及國家各項(xiàng)政策進(jìn)行分析，對增值額采取控制措施， 從而更好地應(yīng)用低稅率來降低稅負(fù)，當(dāng)前可以從以下幾個(gè)方面對企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃4。（一）確定合適利息的扣除方式房地產(chǎn)的全面開發(fā)完工之前產(chǎn)生的利息費(fèi)用，通過企業(yè)現(xiàn)有制度規(guī)定中可以明確看出，在 開發(fā)房地產(chǎn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所借的各項(xiàng)資金款項(xiàng)需要全部錄入到房地產(chǎn)開發(fā)成本中。針 對參與房地產(chǎn)開發(fā)的主要納稅人，

7、需要將支付土地使用權(quán)的款項(xiàng)與房地產(chǎn)開發(fā)總成本結(jié)合，以 20%扣除。這樣能夠進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目金額，使得增值額能夠有效降低，從稅率方面降低稅負(fù)， 能夠提高企業(yè)凈收益。房地產(chǎn)在開發(fā)完工之前所產(chǎn)生的利息費(fèi)用需要計(jì)算在財(cái)務(wù)費(fèi)用中，根據(jù) 現(xiàn)階段土地增值稅實(shí)施細(xì)則進(jìn)行分析，需要對財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出進(jìn)行整合，向相關(guān)機(jī)構(gòu)提供 有效的貸款證明，利息可以相應(yīng)扣除。房地產(chǎn)整體開發(fā)費(fèi)用需要根據(jù)實(shí)際支付金額以及開發(fā)總 成本之和的10%進(jìn)行扣除。這樣能夠?yàn)榧{稅人提供有效的稅收籌劃空間。（二）通過經(jīng)營收入的籌劃隨著現(xiàn)階段社會群眾物質(zhì)生活水平不斷提升，對于住房條件有了更多更高要求，當(dāng)前有部 分房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)從原有的毛坯房建筑開

8、始向精裝修房進(jìn)行過渡，裝修標(biāo)準(zhǔn)也在逐年提升， 裝修整體費(fèi)用呈現(xiàn)出上升發(fā)展趨勢。所以當(dāng)前部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房過程中主要收入來源 是由裝修款項(xiàng)以及房價(jià)基本款項(xiàng)構(gòu)成。例如當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以結(jié)合自身部門設(shè)立情況成 立裝潢裝飾公司，與購房者簽訂不同合同，除了房屋銷售合同之外還能簽訂房屋裝修合同。裝 修價(jià)款屬于勞動(dòng)收入，不需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅5。（三）利用開發(fā)方式的籌劃目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中存在代建房行為，主要是房地產(chǎn)開發(fā)公司根據(jù)客戶基本需求開展房 地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，開發(fā)活動(dòng)全面結(jié)束之后需要向客戶收入代建費(fèi)用。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身發(fā)展 來看，雖然獲取了一定經(jīng)濟(jì)效益，但是房地產(chǎn)權(quán)屬?zèng)]有實(shí)現(xiàn)根本

9、性轉(zhuǎn)移，其經(jīng)濟(jì)來源還是屬于 勞務(wù)收入，所以不能將其納入到土地增值稅征收范圍中。房地產(chǎn)企業(yè)可以全面發(fā)揮出此類代建 房應(yīng)用價(jià)值，實(shí)行定向開發(fā)，避免開發(fā)之后產(chǎn)生較多土地增值稅，能夠使得稅負(fù)有效降低。此 外還存在合作建房方式，就是存在出資方以及土地資源供應(yīng)方，雙方達(dá)成建房合作協(xié)議，通過 合作建成的房產(chǎn)中不含有土地增值稅，所以能夠有效降低房產(chǎn)成本，實(shí)現(xiàn)雙方共贏。（四）從扣除項(xiàng)目角度進(jìn)行籌劃土地增值稅計(jì)算中需要扣除的項(xiàng)目主要有土地出讓金及稅費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本、開發(fā) 建設(shè)費(fèi)用、舊建筑物評估價(jià)格、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)等。納稅人需要根據(jù)土地成本費(fèi)用以及開發(fā)成 本之和的20%進(jìn)行計(jì)算之后將其錄入到扣除項(xiàng)目中，諸如此

10、類固定對土增稅納稅籌劃提供了較多可實(shí)際 操作的空間。隨著社會群眾物質(zhì)生活水平不斷提升，對小區(qū)環(huán)境提出了更多更高的要求。開發(fā) 者需要根據(jù)市場基本運(yùn)行情況，再結(jié)合廣大消費(fèi)者實(shí)際要求，對各項(xiàng)配套的基本設(shè)施強(qiáng)化建設(shè)。 這樣能夠提高房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)外部形象，還能擴(kuò)大房地產(chǎn)建設(shè)品牌效應(yīng)，有效提升房地產(chǎn)平均 售價(jià)。在基本會計(jì)核算中，對項(xiàng)目中開發(fā)間接費(fèi)用以及企業(yè)日常管理費(fèi)用沒有提出相應(yīng)界限，此 類費(fèi)用實(shí)際歸屬問題對土地增值稅提供了基本籌劃空間。在會計(jì)基本核算過程中，需要將此類 費(fèi)用與開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行連接。這樣能夠在加大項(xiàng)目開發(fā)總成本基礎(chǔ)上，降低增加30%扣除金額， 從而使得增值稅有效降低。比如，房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過企業(yè)總部與項(xiàng)目部門之間的組織機(jī)構(gòu) 設(shè)置以及人力資源配置等方面將企業(yè)總體部分費(fèi)用轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目建設(shè)成本中，這樣能夠合理擴(kuò)大 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用就是與項(xiàng)目開發(fā)、銷售、管理等相關(guān)費(fèi)用，開發(fā)商如果能 夠根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目分別進(jìn)行計(jì)算，并且提出相關(guān)要求證明的，可以據(jù)實(shí)扣除，但是實(shí)際利率不能 超出銀行基本貸款利率。四