房地產(chǎn)行業(yè)：“三道紅線”后全國樓市新特征及趨勢判斷課件

1、“三道紅線”后全國樓市新特征及趨勢判斷2020.10代理 咨詢 金融 商業(yè) 海外 養(yǎng)老 大數(shù)據(jù) 產(chǎn)業(yè) 公關(guān)觀點(diǎn)1：“三道紅線” 是樓市防火墻的進(jìn)一步表現(xiàn)2020年房地產(chǎn)政策導(dǎo)向上更中性，既不表態(tài)加碼棚改穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，又不提及推進(jìn)房產(chǎn)稅給行業(yè)造成壓力。近期“三道紅線”政策實(shí)際上是“樓市防火墻”的進(jìn)一步表現(xiàn)，目的是短期控制企業(yè)投資“防風(fēng)險(xiǎn)”、長期進(jìn)一步剝離樓市與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系22020年房地產(chǎn)市場定調(diào)“兩會”堅(jiān)持“房住不炒”定位，“因城施策”給予地方政府調(diào)控一定的靈活空間。從另一方面來看，2020年未提及棚改為樓市增添動力，又未提及房產(chǎn)稅為樓市降溫，在政策表述上更偏中性?？陀^上政府實(shí)施積極財(cái)政政策，同時

2、配合可能的“降準(zhǔn)降息”手段的背景下，房地產(chǎn)市場具有發(fā)展動力“兩會”對房地產(chǎn)的定位 堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位 因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展3pOsNmMnOmMsOpMqOuMtQqM9P9R9PmOrRsQrReRmNqQeRpOtN6MmNtRxNqRyQxNqQoR建立房企融資防火墻，逐步完成經(jīng)濟(jì)與樓市的切割2016年至今，房企融資面逐步收緊，銀行貸款、債券融資、境外債、股權(quán)融資、非標(biāo)融資等外部融資渠道均受限。房地產(chǎn)融資防火墻的建立，實(shí)際上是逐步完成經(jīng)濟(jì)與樓市的切割，避免重新回到依靠樓市推動經(jīng)濟(jì)的老路金融機(jī)構(gòu)貸款房地產(chǎn)作為去杠桿目標(biāo)，大幅收緊2018年下半年房企強(qiáng)化資金

3、回流，定金和預(yù)收款有小幅增長2020年打擊個人貸款、小微經(jīng)營貸款流入樓市自籌資金定金、預(yù)收款個人按揭貸款個人消費(fèi)貸款內(nèi)部融資外部融資公司債海外發(fā)債股權(quán)融資（委貸）非標(biāo)融資資產(chǎn)證券化其他2017年收緊海外債審核，2018收緊海外債用途。但2019年海外發(fā)債有放松跡象2017年規(guī)范股權(quán)融資并加強(qiáng)監(jiān)管2018年資管新規(guī)收緊非標(biāo)融資4“三道紅線”進(jìn)一步完善樓市防火墻“三道紅線”根據(jù)房企負(fù)債情況分類管理，避免資金流入高負(fù)債房企（一般是高周轉(zhuǎn)企業(yè)），短期客觀上為房企投資降速，實(shí)現(xiàn)防風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)。長期來看，“三道紅線”使樓市防火墻更規(guī)范化，減少房企擠占社會融資規(guī)模，逐步實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與樓市的切割 8月中旬：市場傳言，

4、監(jiān)管部門出臺新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長，設(shè)置“三道紅線”。根據(jù)觸線情況不同，試點(diǎn)房企分為“紅（3條）、橙（2條）、黃（1條）、綠（0）”四擋，以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模不得增加，“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%，以此類推 8月20日：住建部、央行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制。碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城等12家房企成為首批試點(diǎn) 9月16日：一份監(jiān)管部門下發(fā)的試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營

5、、財(cái)務(wù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)監(jiān)測表顯示，監(jiān)管部門要求12家試點(diǎn)房企每月15日前提交這一表格，共涉8項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，分別為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、未剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比、權(quán)益口徑購地金額、權(quán)益口徑銷售金額、近三年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額是否連續(xù)為負(fù)、有息負(fù)債，其中涵蓋了“三條紅線”指標(biāo)紅線1剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率70%紅線2凈負(fù)債率100%“三道紅線”高壓房企投資被迫降速紅線3現(xiàn)金短債比例1倍5觀點(diǎn)2：土地市場短期特征2020年頭部房企拿地回歸一二線城市的特征明顯?！叭兰t線” 后具有容量大、流速快特點(diǎn)的核心二線、強(qiáng)三線城市土拍競爭將更加激烈。而以“高門檻、慢周轉(zhuǎn)”為特征的一線城市

6、將成為頭部房企做利潤的來源6土地市場經(jīng)歷快速反彈后開始高位回落土拍市場在上半年經(jīng)歷了短暫低迷和快速反彈后，現(xiàn)階段逐漸降溫；進(jìn)入下半年以來，中央層面反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”和“不把房地產(chǎn)作為短期刺激的手段”，一方面各監(jiān)管部門和部分地方政府紛紛出臺政策抑制市場過熱，土地市場供應(yīng)逐漸收緊，另一方面房企融資“三道紅線”公布后，房企未來融資難度加大，參拍熱情降低，7月以來土地市場量價(jià)波動下滑，各線城市溢價(jià)率也出現(xiàn)不同程度下滑2018年-2020年9月全國300城市住宅用地供應(yīng)成交情況2018年-2020年9月全國300城市住宅用地成交溢價(jià)率（分城市能級）萬平米元/平米%18,000 16,000 14,00

7、0 12,000 10,0008,000 6,000 4,000 2,00007000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 040 35 30 25 20 15 1050供應(yīng)面積成交面積成交樓面均價(jià)一線城市平均溢價(jià)率二線城市平均溢價(jià)率三四線城市平均溢價(jià)率18-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-0319-0519-0719-0919-1120-0120-0320-0520-0720-0918-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-0319-0519-0719-0919-1120-0120-0320-052

8、0-0720-09華東區(qū)域：熱度較高，成交規(guī)模超越同比華東區(qū)域作為疫情過后最先恢復(fù)熱度的區(qū)域之一，各城市土地市場均較活躍，大部分城市宅地成交量價(jià)同比增長明顯，多個城市1-9月宅地成交溢價(jià)率明顯提升，土地市場競爭激烈；南京、常州等城市高價(jià)地頻出，南京由此出臺“限房價(jià)競地價(jià)”新政2020年1-9月華東市場不同能級城市住宅用地成交表現(xiàn)城市能級城市1-9月成交建面（萬平米）同比1-9月成交樓面價(jià)（元/平米）同比溢價(jià)率同比一線城市上海1207.9723.45%15881.6741.27%11.64%10.95%二線城市蘇州679.92-0.63%13792.1-4%9.86%-7.12%寧波940.28

9、29.44%11541.8910.13%24.77%-3.24%合肥511.5620.96%6381.5-35.18%37.07%-30.6%杭州1222.21-3.57%15935.157.51%21.19%3.03%南京1252.3525.78%11351.957.59%12.49%-8.64%三四線城市溫州512.927.57%10492.136.27%17.15%-3.29%蕪湖218.2164.96%3501.93-12.5%51.5%21.23%鹽城424.5582.01%3491.4174.9%41.42%35.24%嘉興95.08-32.82%8526.5617.07%37.6

10、1%15.5%常州551.34-23.42%8381.7831.16%31.55%-0.63%華東區(qū)域（續(xù)表）2020年8-9月華東區(qū)域市場不同能級城市住宅用地成交表現(xiàn)（雙周） 成交建面（萬平米）成交樓面價(jià)（元/平米）溢價(jià)率城市能級城市8.10-8.23三道紅線前環(huán)比8.24-9.6三道紅線后兩周環(huán)比9.7-9.20三道紅線后3-4周環(huán)比8.10-8.23三道紅線前環(huán)比8.24-9.6三道紅線后兩周環(huán)比9.7-9.20三道紅線后3-4周環(huán)比8.10- 8.238.24- 9.069.07- 9.20一線城市上海80.1261%11.12-86%100.38803%31063-27%20510-

11、34%9627-53%26.2%42.2%2.4%二線城市蘇州6.66-88%73.771008%-8919-57%1489867%-012.6%-寧波19.44-94%156.56705%6.51-96%28417167%10077-65%1591-84%25.6%21.8%2.0%合肥61.54-92.2350%-7087 3672-48%-26.6%17.1%-杭州19.27-53%11.57-40%47.75313%3093-91%13972352%1547811%020.8%22.1%南京30.1-104.18-3252-9495-2.7%-15.4%三四線城市溫州-蕪湖-鹽城22.

12、92-28%36.8361%56.3553%60726%63414%1675-74%63.8%56.1%17.1%嘉興7.78-12.2157%6.02-51%2783-469169%870085%67.0%0.1%29.5%常州21.5739%-34.71-96074%-9879-46.4%-44.1%華南區(qū)域：受核心城市帶動，熱度較高廣州、深圳、廈門、東莞等主要城市1-9月住宅用地累計(jì)成交規(guī)模同比大幅提高，主要是由于住宅市場供不應(yīng)求，政府希望通過加大推地力度來平抑市場過熱；而泉州、北海等距核心城市較遠(yuǎn)的區(qū)域土地市場表現(xiàn)較冷淡，成交規(guī)模及溢價(jià)率同比都明顯下滑2020年1-9月華南市場不同能級

13、城市住宅用地成交表現(xiàn)城市能級城市1-9月成交建面（萬平米）同比1-9月成交樓面價(jià)（元/平米）同比溢價(jià)率同比一線廣州1030.0394.6%13052.040.5%7.2%-6.4%深圳214.77211.4%13375.17-58.8%24.3%-20.7%二線南寧594.24-17.3%4443.13-2.4%44.5%4.8%廈門186.87125.8%24385.341.7%23.0%3.4%東莞548.84186.4%10231.96-7.2%27.7%-9.3%佛山1102.6127.8%8866.6419.1%24.0%6.2%三四城泉州26.35-6.5%5716.36102.2

14、%52.8%-1.8%北海103.83-51.4%2506.74-13.6%7.0%-2.0%華南區(qū)域（續(xù)表）2020年8-9月華南區(qū)域市場不同能級城市住宅用地成交表現(xiàn)（雙周） 成交建面（萬平米）成交樓面價(jià)（元/平米）溢價(jià)率城市能級城市8.10-8.23三道紅線前環(huán)比8.24-9.6三道紅線后兩周環(huán)比9.7-9.20三道紅線后3-4周環(huán)比8.10-8.23三道紅線前環(huán)比8.24-9.6三道紅線后兩周環(huán)比9.7-9.20三道紅線后3-4周環(huán)比8.10- 8.238.24- 9.069.07- 9.20一線廣州73.9464%-28.89-14461-4%-10820-9.5%-0深圳-二線南寧-

15、35.49-34.09-4%-4210-751078%-134.3%廈門44.17-24517-17.0%-東莞-10.89-78.22618%-10605-5050-52%-26.9%18.5%佛山47.97-26%133.17178%-10699-1%9017-16%-29.0%20.4%-三四城泉州-17.71-5601-78.4%北海-中西部區(qū)域：市場熱度整體表現(xiàn)平淡目前房企投資重點(diǎn)普遍回歸一二線城市，中西部區(qū)域中省會城市相對受到更多關(guān)注，西安、長沙等城市房企拿地相對活躍；但多個三四線城市宅地成交規(guī)模、樓面價(jià)均下滑明顯，中西部土地市場整體較為平淡2020年1-9月中西部市場不同能級城市

16、住宅用地成交表現(xiàn)城市能級城市1-9月成交建面（萬平米）同比1-9月成交樓面價(jià)（元/平米）同比溢價(jià)率同比二線武漢1898.764.6%5761.92-4.6%8.2%-2.8%西安1873.9926.1%3551.3618.3%16.6%5.1%鄭州1096.59-34.2%3956.7113.1%5.6%0長沙1127.817.8%4294.365.0%7.4%2.0%三四線洛陽210.46-53.3%3216.9731.8%19.5%-33.5%宜昌247.86.3%2275.74-25.5%5.5%-6.3%平頂山200.91123.0%1137.163.8%3.2%3.0%岳陽67.98

17、-73.9%2041.51-12.2%0.3%0.1%株洲105.21-62.1%1947.28-22.5%3.1%-中西部區(qū)域（續(xù)表）2020年8-9月中西部區(qū)域市場不同能級城市住宅用地成交表現(xiàn)（雙周） 成交建面（萬平米）成交樓面價(jià)（元/平米）溢價(jià)率城市能級城市8.10-8.23三道紅線前環(huán)比8.24-9.6三道紅線后兩周環(huán)比9.7-9.20三道紅線后3-4周環(huán)比8.10-8.23三道紅線前環(huán)比8.24-9.6三道紅線后兩周環(huán)比9.7-9.20三道紅線后3-4周環(huán)比8.10- 8.238.24- 9.069.07- 9.20二線武漢543.95975%8.43-98%31.03268%423

18、8-28%15954276%8575-46%5.9%00西安123.21-290.25136%14.92-95%2591-341632%449732%-41.6%-鄭州101.5367%167.1965%24.12-86%3555-16%3359-6%35807%1.6%00長沙207.03148%65.97-68%26.39-60%4358-33%667253%765015%4.3%3.6%-三四線洛陽19.69-29%-343912%-25.0%-宜昌-5.67-26.53368%-2553-1772-31%-2.1%-平頂山-15.73-1897-4.9%岳陽-12.13-6.5-46%

19、-571-2251294%-0.7%0.7%株洲-8.71-1432-0華北區(qū)域：僅核心城市市場活躍華北區(qū)域中，僅核心城市北京的土地市場較活躍，融創(chuàng)、恒大、合生、龍湖、佳兆業(yè)等多個告別北京土拍市場多年的房企又重回北京拿地，但華北區(qū)域其他城市土地市場表現(xiàn)冷淡，多個三四線城市土地成交量價(jià)齊跌；8月下旬以來，受“三道紅線”融資新規(guī)的影響，北京土拍市場也有轉(zhuǎn)冷趨勢2020年1-9月華北市場不同能級城市住宅用地成交表現(xiàn)城市能級城市1-9月成交建面（萬平米）同比1-9月成交樓面價(jià)（元/平米）同比溢價(jià)率同比一線北京513.76.1%30600.2630.4%16.9%4.8%二線天津906.56-42.9%

20、7385.038.5%4.8%-3.2%太原1060.23-20.8%2884.3816.7%20.5%4.8%三四線保定265.46-2.0%2141.99-15.3%0.0% 滄州140.08-22.3%3273.29-12.4%0.1%-1.5%晉城25.99-75.4%1071.5-7.7% 運(yùn)城213.176.7%819.9514.3%2.5%-7.4%華北區(qū)域（續(xù)表）2020年8-9月華北區(qū)域市場不同能級城市住宅用地成交表現(xiàn)（雙周） 成交建面（萬平米）成交樓面價(jià)（元/平米）溢價(jià)率城市能級城市8.10-8.23三道紅線前環(huán)比8.24-9.6 三道紅線后兩周環(huán)比9.7-9.20 三道紅

21、線后3-4周環(huán)比8.10-8.23三道紅線前環(huán)比8.24-9.6 三道紅線后兩周環(huán)比9.7-9.20 三道紅線后3-4周環(huán)比8.10- 8.238.24- 9.069.07- 9.20一線北京8.41-58%85.88921%-23447-40%19933-15%-01.4%-二線天津30.826%30.820%174.54466%1546256%3377-78%445232%21.1%-9.7%太原33.26-57%68.95107%0.63-99%2436-5%276313%422553%12.3%4.3%23.2%三四線保定16.58-3050-0-滄州-晉城-運(yùn)城-62.53-470-

22、0.7%-西南區(qū)域：各城市呈現(xiàn)分化西南區(qū)域上半年土拍呈現(xiàn)一定的分化。其中成都主城熱度空前，溢價(jià)率最高超125%，錦江區(qū)熱點(diǎn)地塊起拍價(jià)有普遍上調(diào)趨勢，外圍區(qū)域熱度一般；重慶拿地整體偏謹(jǐn)慎，空港、蔡家等板塊熱度較高，多家企首入拿地，低密趨勢漸濃；貴陽3月以來土拍逐漸復(fù)蘇，但以外圍區(qū)域?yàn)橹?，熱度不高；三四線城市中，德陽、瀘州土拍成交量同比大增，其他城市市場成交不活躍2020年1-9月西南區(qū)域市場不同能級城市住宅用地成交表現(xiàn)城市能級城市1-9月成交建面（萬平米）同比1-9月成交樓面價(jià)（元/平米）同比溢價(jià)率同比二線重慶1320.6833.5%6276.57-9.4%10.9%-9.4%成都989.211

23、.1%6936.045.1%20.3%0.2%貴陽1182.9160.4%3412.22-2.8%3.9%-11.0%三四線遵義692.7526.6%1075.42-32.4%2.4%-0.1%宜賓256.66-47.8%3195.31-1.7%13.8%-40.6%德陽297.4447.5%1881.4916.2%11.3%-10.6%瀘州238.06135.3%2035.839.9%11.4%-10.1%西南區(qū)域（續(xù)表）2020年8-9月西南區(qū)域市場不同能級城市住宅用地成交表現(xiàn)（雙周） 成交建面（萬平米）成交樓面價(jià)（元/平米）溢價(jià)率城市能級城市8.10-8.23三道紅線前環(huán)比8.24-9.

24、6 三道紅線后兩周環(huán)比9.7-9.20 三道紅線后3-4周環(huán)比8.10-8.23三道紅線前環(huán)比8.24-9.6 三道紅線后兩周環(huán)比9.7-9.20 三道紅線后3-4周環(huán)比8.10- 8.238.24- 9.069.07- 9.20二線重慶12.62-87%64.27409%36.78-43%4915-20%544511%4896-10%6.6%6.3%0成都-56.59-29.36-48%-6179-5810-6%-6.0%0貴陽109.181311%188.5773%97.01-49%3487-15%451329%2500-45%3.2%2.1%1.9%三四線遵義187.99540%70.0

25、9-63%72.323%743-46%623-16%82032%-宜賓14.77-4056-12.7%-德陽71.44344%-1736-11%-0.3%-瀘州-37.25-2767-15.4%東北區(qū)域：各城市出現(xiàn)分化東北區(qū)域土拍也呈現(xiàn)一定的分化。1-9月沈陽多宗地塊高溢價(jià)成交，表現(xiàn)較為活躍，長春住宅市場冷淡土地市場卻逆勢上揚(yáng)量價(jià)齊升；哈爾濱土地市場供應(yīng)放量，1-9月供應(yīng)建面達(dá)到去年同期的2.5倍，尤以松北區(qū)深哈產(chǎn)業(yè)園區(qū)、東北亞國博城、深哈金融科技園等片區(qū)為主，成交量大增，部分主城區(qū)地塊競爭激烈；而大連宅地成交量價(jià)齊跌，土拍市場陷入低谷；三四線城市土地市場不活躍，成交規(guī)模較??；進(jìn)入8月后東北區(qū)

26、域土拍市場普遍沉寂2020年1-9月東北區(qū)域市場不同能級城市住宅用地成交表現(xiàn)城市能級城市1-9月成交建面（萬平米）同比1-9月成交樓面價(jià)（元/平米）同比溢價(jià)率同比二線沈陽994.9611.6%4671.6711.2%14.4%-6.3%大連178.92-66.5%5833.3513.7%12.6%-9.2%哈爾濱853.48158.1%2919.91-10.8%10.0%-15.9%長春1459.1728.6%3265.9615.3%6.2%4.3%三四線阜新28.1115.7%953.715.0%0.8%-1.5%鞍山6.08-82.1%1330.97122.4%24.3%20.4%東北區(qū)域

27、（續(xù)表）2020年8-9月東北區(qū)域市場不同能級城市住宅用地成交表現(xiàn)（雙周） 成交建面（萬平米）成交樓面價(jià)（元/平米）溢價(jià)率城市能級城市8.10-8.23三道紅線前環(huán)比8.24-9.6 三道紅線后兩周環(huán)比9.7-9.20 三道紅線后3-4周環(huán)比8.10-8.23三道紅線前環(huán)比8.24-9.6 三道紅線后兩周環(huán)比9.7-9.20 三道紅線后3-4周環(huán)比8.10- 8.238.24- 9.069.07- 9.20二線沈陽-大連-53.5-8680-19.9%哈爾濱19-90%-9026247%-20.3%-長春20.65-79%-74.63-1429-63%-2765-0-5.8%三四線鞍山-阜新-

28、北京：房企參拍熱情下降，土地成交溢價(jià)率走低2020年下半年，北京的土拍市場可以稱得上是“開門紅”。7月14日、22日接連兩場土拍，房企競拍熱情高漲，其中房山區(qū)地塊經(jīng)歷了108輪競拍，溢價(jià)率達(dá)到41.34%；然而8月底以來， “三道紅線”融資政策出臺，由于北京地價(jià)較高對房企資金要求更高，此次融資政策的出臺對北京土拍影響明顯，土拍報(bào)名房企減少、競拍熱情下降，多宗宅地底價(jià)成交8月前后北京土拍市場熱度對比7月14日北京土拍成交情況房山區(qū)地塊：參拍房企：7家經(jīng)過108輪競拍最終由中海地產(chǎn)以總價(jià)40億元獲得成交溢價(jià)率：41.34%通州區(qū)地塊：參拍房企：3家競拍輪次：9輪由石榴+通投以總價(jià)12.4億元獲得成

29、交溢價(jià)率：9.64%門頭溝區(qū)地塊：參拍房企：3家競拍輪次：9輪由佳兆業(yè)以總價(jià)12.6億元獲得成交溢價(jià)率：8.15%“三道紅線”政策出臺房企融資難度加大房企加速回款、謹(jǐn)慎投資北京土拍參拍房企減少、溢價(jià)率走低8月27日、9月2日北京土拍成交情況順義區(qū)仁和鎮(zhèn)三宗地塊：參拍房企：8家僅經(jīng)過10輪競拍成交溢價(jià)率：B片區(qū)純宅地：7.8%（路勁獲得）、B片區(qū)商住地塊：0（平安獲得）、C片區(qū)：0（城建+首開+旭輝聯(lián)合體獲得）石景山區(qū)北辛安宅地：報(bào)名房企：1家中海以底價(jià)69.78億元獲得成交溢價(jià)率：0平谷區(qū)王辛莊鎮(zhèn)宅地報(bào)名房企：1家北京城建以底價(jià)13.28億元獲得成交溢價(jià)率：020常州：高層干預(yù)，政府叫停高價(jià)地

30、出讓2020年上半年，常州土地市場火熱，地價(jià)頻頻刷新，8月10日，天寧區(qū)青龍2-1地塊掛牌，起始樓面價(jià)就達(dá)到20009元/平米，成為常州新的“單價(jià)地王”地塊；然而8月26日，住建部召開部分城市房地產(chǎn)工作會商會，常州成為6個參與的城市之一，僅僅兩天后，青龍2-1地塊終止掛牌出讓，此次終止出讓或與常州地價(jià)上漲過快及參加房地產(chǎn)工作會商會有關(guān)上半年常州土地市場熱度屢創(chuàng)新高 8月28日，參加住建部房地產(chǎn)工作會商會兩天后，常州市叫停新單價(jià)地王青龍2-1地塊的出讓 官方公布的理由為片區(qū)控規(guī)需進(jìn)一步優(yōu)化，但各界猜測此次終止出讓與常州地價(jià)上漲過快、被住建部約談有關(guān)21東莞：臨深區(qū)域受深圳外溢明顯，土拍熱度居高不

31、下進(jìn)入2020年以來，深圳多次因市場過熱受到外界關(guān)注，由此帶來新的調(diào)控政策，在新政策的擠壓下，部分需求由核心城市流向東莞、惠州等環(huán)深城市，東莞樓市熱度由此迎來一波新的上漲，并引來“莞九條”的出臺，然而東莞新的調(diào)控政策主要限制購房端，土地市場熱度依然居高不下8月東莞土拍地塊分布圖望牛墩地塊8家房企競價(jià)48輪中梁1.43元斬獲樓面價(jià)10469元/，刷新片區(qū)單價(jià)溢價(jià)率49.6%鳳崗商住地塊13家房企競價(jià)32輪先后破頂價(jià)破最高配建潤恒地產(chǎn)39.8億元+17%配建獲得樓面價(jià)25871元/，成東莞單價(jià)第二高地塊溢價(jià)率33.2%深圳方向觀點(diǎn)3：商品住宅市場短期特征“三道紅線”后房企將更加依賴項(xiàng)目回款帶來的資

32、金流入，三四線城市地段較差的低流速項(xiàng)目降價(jià)促銷現(xiàn)象增多，而核心一二線及強(qiáng)三線城市優(yōu)質(zhì)地段項(xiàng)目受需求回暖影響價(jià)格更加堅(jiān)挺，成為房企短期利潤來源23華東區(qū)域：1-9月多數(shù)城市市場復(fù)蘇強(qiáng)勁，量價(jià)齊升從1-9月商品住宅累計(jì)成交情況來看，華東區(qū)域大部分城市住宅成交量較去年同期呈不同程度增長；與其他區(qū)域相比，華東區(qū)域在住宅市場方面復(fù)蘇強(qiáng)勁；而價(jià)格方面，華東區(qū)域城市價(jià)格較為堅(jiān)挺，除個別城市外，1-9月成熟住宅均價(jià)保持正增長2020年1-9月華東市場不同能級城市商品住宅市場表現(xiàn)24城市能級城市1-8月成交量（萬平米）同比1-8月成交均價(jià)（元/平米）同比8月末市場存量（萬平米）去化周期（月）一線城市上海623.

33、387%579757%732.057.9二線城市杭州216.7925%40379-3%180.657.4南京577.296%283642%- 蘇州485.7915%2825111%529.439.1合肥584.8213%1729410%730.79.7三四線城市寧波1219.117%1914514%638.243.3溫州630.430%178225%753.1912.3蕪湖167.386%118688%223.058.4嘉興235.18-8%12430-7%- 湖州343.99-9%132977%398.138.7江陰199.5210%1431922%257.549.4舟山84.13-3%17

34、6014%- 紹興170.396%2080814%- 麗水198.2324%138759%268.988.9衢州64.848%1564222%- 連云港413.15-11%783510%- 張家港129.794%164697%166.8410.0華東區(qū)域：“三道紅線” 有過渡期，市場數(shù)據(jù)暫無明顯體現(xiàn)2020年8-9月華東區(qū)域市場不同能級城市商品住宅市場表現(xiàn)（雙周）25 成交量成交價(jià)城市能級城市8.10-8.23 三道紅線前環(huán)比8.24-9.6 三道紅線后1周環(huán)比9.7-9.20三道紅線后2周環(huán)比8.10-8.23環(huán)比8.24-9.6三道紅線后1周環(huán)比9.7-9.20 三道紅線后2周環(huán)比一線城市

35、上海41.3412%52.6327%40.76-23%56500-3%584633%593402%二線城市蘇州30-12%32.288%35.7311%279931%27460-2%26874-2%寧波77.04-3%67.62-12%96.5943%-合肥32.6-8%32.31-1%34.366%183071%183100%185241%杭州12.195%8.36-31%5.31-36%40607-1%420454%435784%南京29.28-22%31.548%20.98-33%28996-5%27968-4%291564%三四線無錫28.820%37.1929%23.83-36%-昆

36、山9.635%12.6832%11.6-9%201257%18730-7%193453%湖州20.69134%12.38-40%12.40%12537-7%12003-4%124684%江陰10.569%18.7377%11.56-38%145171%145971%149312%麗水15.42-2%14.3-7%13.06-9%160517%14860-7%150461%太倉5.0419%3.64-28%3.25-11%197221%19011-4%18769-1%典型城市無錫（短期保持平穩(wěn)，聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低）無錫雖然8月底出臺新政，提高二套首付至6成，且離婚要追溯2年內(nèi)購房記錄，但短期而

37、言受城市基本面及上半年土拍熱度推升客戶預(yù)期影響，成交整體保持平穩(wěn)。同時，無錫不乏聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目，且今年市場70%左右宅地均為聯(lián)合開發(fā)，故而市場層面受“三道紅線”影響較小無錫周度商品住宅供求價(jià)走勢圖首開、保利、招商聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目：太湖如院萬平米元/平米45 40 35 30 25 20 15 105025000 20000 15000 10000 50000新房供應(yīng)建面新房成交建面新房均價(jià)典型城市常州（新政后市場降溫明顯）常州2020年土地市場熱度較高，今年推出的26宗萬元地塊中，拍出的萬元地塊就達(dá)到15宗，2018-2019年累計(jì)拍出的萬元地塊分別僅為6宗、5宗；另外，常州住宅市場熱度不低，市場量

38、價(jià)都處在上行通道。但在被住建部約談后，常州出臺911新政，常州市區(qū)來訪量及認(rèn)購量下滑，成交量“暴跌”，降溫效果明顯，后期可能出現(xiàn)“以價(jià)換量”2020年9月11日常州發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知萬平米140 120 10080 60 40 200常州商品住宅供求價(jià)走勢圖元/平米20,000 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000新房供應(yīng)建面新房成交建面新房均價(jià)政策重點(diǎn)1、限售升級：新房二手房全部4年限售（2020年9月12日，含9月12日后套數(shù)700常州9月11日前后市區(qū)商品住宅成交套數(shù)進(jìn)行合同網(wǎng)簽備案的商品住房)。常州是江蘇省第一個限售的城市

39、，2017年就規(guī)定新房和二手房限售2年，這次再升級。2、首付比調(diào)整：首套貸款未結(jié)清，二套首付變6成3、嚴(yán)防居民挪用消費(fèi)貸款和其他貸款用于購房600 500 400 300 200 1000新政前：9月1-11日，常州日均成交量達(dá)285套新政后：9月12-20日，常州日均成交量僅113套華南區(qū)域：粵港澳大灣區(qū)三四線城市市場熱度較高從1-8月商品住宅累計(jì)成交情況來看，廣州、深圳一線城市成交量跌價(jià)漲，尤其是深圳，受2020年調(diào)控不斷加碼影響，市場需求釋放受阻，部分購房需求外溢至周邊三四線城市，帶漲大灣區(qū)內(nèi)三四線城市成交量2020年1-8月華南市場不同能級城市商品住宅市場表現(xiàn)28城市能級 城市1-8月

40、成交量（萬平米）同比1-8月成交均價(jià)（元/平米）同比8月末市場存量（萬平米）去化周期（月）一線城市廣州深圳228.75-3%558965%235.176.63廣州570.75-7%302315%813.957.96二線城市海南海口214.4626%159668%-廣西南寧631.1-11%9129-809.487.31三四線城市廣東東莞411.2320%2286517%-佛山721.68-7%1495538%979.648.22汕頭174.056%8826-6%-珠海252.96-6%2525616%665.4713.61韶關(guān)112.627%6206-6%134.458.33柳州200.571

41、2%1384-肇慶347.28348%6582-26%-茂名151.5330%7460-1%-梅州254.81%6126-4%-廣西北海95.41-48%7670-8%-桂林89.3724%8844-5%-海南三亞36.1736%263260%17230.32華南區(qū)域（續(xù)）2020年8-9月華南區(qū)域市場不同能級城市商品住宅市場表現(xiàn)（雙周） 成交量成交價(jià)城市能級城市8.10-8.23三道紅線前環(huán)比8.24-9.6三道紅線后1周環(huán)比9.7-9.20三道紅線后2周環(huán)比8.10-8.23三道紅線前環(huán)比8.24-9.6三道紅線后1周環(huán)比9.7-9.20三道紅線后2周環(huán)比一線城市深圳18.21-3%17.

42、13-6%27.7462%0-0-0-廣州50.075%53.357%64.1620%0-0-0-三四線城市東莞41.165%37.81-8%28.11-26%234503%22388-5%11640-48%佛山51.37-1%53.043%55.435%14954-1%1677412%16453-2%惠州115.0613%102.89-11%77.12-25%113680112960110650中山28.3624%26.51-7%20.15-24%141150148850140840珠海20.76-15%18.89-9%0-100%25279-6%24479-3%-韶關(guān)6.28-14%8.1

43、430%6.6-19%64176%67085%6212-7%典型城市惠州（深圳調(diào)控升級，臨深城市熱度上升）近期大灣區(qū)再次成為關(guān)注的焦點(diǎn)區(qū)域，由于受到深圳升級調(diào)控的影響，購房需求轉(zhuǎn)移至其周邊的三四線城市，大灣區(qū)樓市熱度上升。作為深圳的“后花園”，惠州在深圳出臺調(diào)控政策后，樓市熱度明顯上升，其中，惠州新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲1.9%，領(lǐng)跑全國惠州商品住宅成交走勢2020年8月70個大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)（部分）萬平米元/平米250120001150020015010011000 10500 10000950050090008500供應(yīng)面積(萬)成交面積(萬)成交均價(jià)(元/)中西部區(qū)域：市

44、場復(fù)蘇乏力，市場量跌價(jià)穩(wěn)1-8月中西部各能級城市住宅市場成交量普遍大幅下滑，主要是因?yàn)橹形鞑扛鞒鞘芯嚯x疫情爆發(fā)地較近，受到疫情影響更嚴(yán)重，市場恢復(fù)乏力；另外，大部分城市成交均價(jià)依舊較穩(wěn)，未出現(xiàn)大規(guī)模下滑2020年1-8月中西部市場不同能級城市商品住宅市場表現(xiàn)31城市分類城市1-8月成交量（萬平米）同比1-8月成交均價(jià)（元/平米）同比8月末市場存量（萬平米）去化周期（月）二線城市鄭州622.04-31%1463711%1000.7910.14長沙846.861%98428%1093.887.56武漢948.14-33%1339711%14887.41西安437.77-51%1532411%813

45、.516.05三四線城市河南省洛陽194.03-13%935111%-平頂山113.44-9%56641%-商丘236.282%65345%-許昌207.31-11%66613%-開封190.518%7262-8%-陜西省寶雞292.0519%4887-3%-咸陽208.074%85065%-湖南省岳陽142.8823%83411%225.418.78常德170.29-24%629722%-湘潭193.64-15%5677-株洲214.322%6763-5%-郴州134.43-21%60324%-永州52.3911%65164%-湖北省宜昌132.99-21%7444-1%-襄陽183.771

46、2%859518%-黃石76.39-8%7439-4%162.3211.34孝感92.19-29%6591-8%-黃岡34.17-1%69930%33.116.04鄂州77.34-43%67895%-荊州101.43-31%735511%-仙桃80.86-19%-98.648.71中西部區(qū)域（續(xù)）2020年8-9月中西部區(qū)域市場不同能級城市商品住宅市場表現(xiàn)（雙周） 成交量成交價(jià)城市能級城市8.10-8.23三道紅線前環(huán)比8.24-9.6三道紅線后1周環(huán)比9.7-9.20三道紅線后2周環(huán)比8.10-8.23三道紅線前環(huán)比8.24-9.6三道紅線后1周環(huán)比9.7-9.20三道紅線后2周環(huán)比二線城市

47、長沙45.11-18%51.1813%37.22-27%11341-2%113440%113920%武漢95.16-2%96.451%98.322%0-0-0-西安20.67-38%32.6458%14.27-56%178288%191307%17092-11%三四線岳陽9.73-13%8.49-13%7.48-12%7790-7%83637%85292%黃石5.61-47%9.0361%8.5-6%7647.058817%7519.3798-2%7270.5882-3%孝感6.13-4%6.07-1%4.73-22%6867.8631%6771.0049-1%6892.17762%黃岡2.1

48、7-9%1.85-15%6.93275%7096.7742-1%7297.29733%7373.73741%華北區(qū)域：市場分化，少部分城市市場活躍從1-8月商品住宅累計(jì)成交情況來看，華東區(qū)域的石家莊、張家口市場表現(xiàn)較為突出，1-8月累計(jì)成交量同比漲幅接近40%，其他大部分城市則表現(xiàn)量跌價(jià)漲，市場復(fù)蘇乏力2020年1-8月華北市場不同能級城市商品住宅市場表現(xiàn)2020年8-9月華北區(qū)域市場不同能級城市商品住宅市場表現(xiàn)（雙周）33城市能級城市1-8月成交量（萬平米）同比1-8月成交均價(jià)（元/平米）同比8月末市場存量（萬平米）去化周期（月）一線城市北京362.64-26%4832511%1160.36

49、17.63二線城市天津728.89-9%163232%2033.9117.40太原460.6514%11297-6%-石家莊328.6137%109142%-三四線城市唐山282.34-5%1088515%-廊坊93.6523%16285.10420%-秦皇島115.74-7%1123313%-保定141.03-32%817012%-邯鄲160.79-13%85527%-衡水124.28-1%8597-4%-固安46.95-31%12354-4%-香河25.68-17%100972%-承德43.763%968519%-張家口8640%7300-6%- 成交量成交價(jià)城市能級城市8.10-8.23

50、三道紅線前環(huán)比8.24-9.6三道紅線后1周環(huán)比9.7-9.20三道紅線后2周環(huán)比8.10-8.23三道紅線前環(huán)比8.24-9.6三道紅線后1周環(huán)比9.7-9.20三道紅線后2周環(huán)比一線城市北京38.5816%36.78-5%30.09-18%44759-8%465174%491296%三四線城市衡水7.3-2%10.2641%8.43-18%87122%86840%8493-2%滄州21.95-27%13.97-36%16.3117%100140%9950-1%9890-1%東北部區(qū)域：大連市場復(fù)蘇力較為強(qiáng)勁東北核心城市中，大連表現(xiàn)突出，2020年1-8月累計(jì)成交量同比去年大幅度上漲，同比上

51、漲59%，但近期房價(jià)缺乏上漲動力；而其他二線城市均呈現(xiàn)量跌價(jià)漲的趨勢，市場復(fù)蘇力遠(yuǎn)不如大連；從庫存數(shù)據(jù)來看，大連庫存風(fēng)險(xiǎn)很高2020年1-8月東北部市場不同能級城市商品住宅市場表現(xiàn)2020年8-9月東北部區(qū)域市場不同能級城市商品住宅市場表現(xiàn)（雙周）34城市能級城市1-8月成交量（萬平米）同比1-8月成交均價(jià)（元/平米）同比8月末市場存量（萬平米）去化周期（月）二線城市大連251.5959%14594-17%970.5823.29沈陽977.39-11%1100212%2000.3612.59長春529.22-21%94691%1024.3511.26哈爾濱336.7-20%102955%-三四

52、線城市牡丹江36.63-48%58180%-大慶69.8216%4628-8%-吉林104.44-27%69433%-丹東52.257%6185-1%-錦州56.24-45%637927%-鞍山98.1311%53611%- 成交量成交價(jià)城市能級城市8.10-8.23三道紅線前環(huán)比8.24-9.6三道紅線后1周環(huán)比9.7-9.20三道紅線后2周環(huán)比8.10-8.23三道紅線前環(huán)比8.24-9.6三道紅線后1周環(huán)比9.7-9.20三道紅線后2周環(huán)比二線城市大連16.3453%18.7915%17.54-7%153372%154391%14293-7%沈陽67.03-6%40.36-40%30.8

53、2-24%118894%121662%11275-7%長春43.29-8%44.152%44.912%9755-6%9631-1%9470-2%西南區(qū)域：1-8月多數(shù)城市市場表現(xiàn)較好1-8月，西南區(qū)域主要城市市場表現(xiàn)較為一致，除重慶、昆明、樂山、遵義外，其他城市住宅成交量同比均上漲，成交均價(jià)未出現(xiàn)大幅度變化2020年1-8月西南區(qū)域市場不同能級城市商品住宅市場表現(xiàn)2020年8-9月西南區(qū)域市場不同能級城市商品住宅市場表現(xiàn)（雙周）35城市能級城市1-8月成交量（萬平米）同比1-8月成交均價(jià)（元/平米）同比8月末市場存量（萬平米）去化周期（月）二線城市重慶1140.32-26%123833%124

54、8.986.71成都1147.1615%1514418%1487.348.60昆明485.59-24%1511812%-貴陽435.1116%10235-4%-三四線城市瀘州212.2110%6526-1%-南充304.2732%6873.1719-3%-綿陽183.143%83645%-眉山185.7325%7667-4%-樂山109.54-2%58281%-大理55.3516%116711%-麗江44.316%7136-14%-遵義190.18-14%59712%- 成交量成交價(jià)城市能級城市8.10-8.23三道紅線前環(huán)比8.24-9.6三道紅線后1周環(huán)比9.7-9.20三道紅線后2周環(huán)比

55、8.10-8.23三道紅線前環(huán)比8.24-9.6三道紅線后1周環(huán)比9.7-9.20三道紅線后2周環(huán)比二線城市重慶69.02-26%104.8252%56.91-46%12553-1%12346-2%129065%成都105.3947%75.11-29%76.872%0-0-0-觀點(diǎn)4：“三道紅線”后房企增加經(jīng)營杠桿“三道紅線”后房企投資被迫降速，苦修內(nèi)功、提升經(jīng)營杠桿成為企業(yè)短期調(diào)整的突破口。融資端加強(qiáng)現(xiàn)金流管理、探索多元化融資；投資端轉(zhuǎn)向防風(fēng)險(xiǎn)為主的布局調(diào)整；銷售端加快銷售回款36房企策略調(diào)整方向降低資金杠桿、增加經(jīng)營杠桿融資端投資端銷售端房企融資收縮嚴(yán)格現(xiàn)金流管理明股實(shí)債將加大管控分拆物業(yè)

56、上市加速布局一二線城市更加關(guān)注多元化業(yè)務(wù)加大銷售回款力度37融資端：房企融資收縮“三道紅線”的三項(xiàng)指標(biāo)均對房企負(fù)債給予關(guān)注，負(fù)債高的房企因此面臨較大監(jiān)管壓力。在此背景下，收縮新增銀行信貸、債券等融資規(guī)模調(diào)降杠桿資金杠桿是品牌房企改善財(cái)務(wù)指標(biāo)的必要方式?？梢钥吹?，8月40強(qiáng)房企融資規(guī)模環(huán)比再次下滑，預(yù)計(jì)4季度還會有大幅收縮，這也必然導(dǎo)致拿地趨于謹(jǐn)慎40強(qiáng)房企月度融資金額走勢億元14001303.5612001000800 600 400 2000827.59年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月201912019220193201942019520196

57、2019720198201992019102019112019122020120202202032020420205202062020720208融資端：嚴(yán)格現(xiàn)金流管理20192-3季度開始，部分上市房企就曾頻繁被交易所“關(guān)注”現(xiàn)金流、償債能力等指標(biāo)。而今年“三道紅線” 之后，“現(xiàn)金短債比例”作為三項(xiàng)指標(biāo)之一，必將迫使房企提高對現(xiàn)金流的關(guān)注，故而加速銷售回款提高償債比例、保證現(xiàn)金流成為部分房企當(dāng)務(wù)之急2020上半年持有現(xiàn)金超過500億的房企現(xiàn)金短債比例小于1倍凈負(fù)債率大于100%剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%保證現(xiàn)金流，部分房企要求保持1-3個月現(xiàn)金流支撐加快銷售回款39房企名稱2020

58、年上半年現(xiàn)金（億元）2019年現(xiàn)金（億元）較初期變動碧桂園20552683-23%中國恒大20462288-11%萬科1943166217%保利發(fā)展12571394-10%融創(chuàng)中國12091257-4%中海地產(chǎn)111495417%綠地控股873889-2%龍湖集團(tuán)78461029%世茂集團(tuán)69959617%中國奧園6946812%新城控股6506392%招商蛇口648753-14%綠城中國62851921%華潤置地609637-4%旭輝集團(tuán)5945763%合景泰富544567-4%金地集團(tuán)50145111%融資端：明股實(shí)債將加大管控以華發(fā)股份為例，2019年及2020年上半年少數(shù)股東的凈資產(chǎn)收

59、益率分別為1.16%、2.44%，歸屬于母公司的凈資產(chǎn)收益率分別為7.0%、6.4%，后者遠(yuǎn)高于前者，明股實(shí)債問題突出。永續(xù)債在其財(cái)報(bào)中記為“資產(chǎn)”，拉低了華發(fā)的負(fù)債率。然而較高的永續(xù)債卻提升了財(cái)務(wù)成本，吞噬歸母凈利潤華發(fā)股份近兩年歸母凈資產(chǎn)收益率及少數(shù)股東的凈資產(chǎn)受益對比華發(fā)股份永續(xù)債規(guī)模%8 7 6 5 4 3 2 1 0億元90 80 70 60 50 40 30 20 1002019年歸屬于母公司的凈資產(chǎn)收益率2020年上半年少數(shù)股東的凈資產(chǎn)收益率2018年2019年金額2020年上半年融資端：分拆物業(yè)上市今年以來，一方面，以港股為代表，物業(yè)管理公司股價(jià)逆勢創(chuàng)新高；另一方面，以恒大、華

60、潤、世茂、綠城為代表品牌房企紛紛入局，而據(jù)傳遠(yuǎn)洋、龍光等也在醞釀物業(yè)分拆上市方案。房企分拆物業(yè)上市，既可緩解自身融資壓力，又可獲得新的利潤增長點(diǎn)，改善企業(yè)資產(chǎn)流動性目前待上市房企旗下物業(yè)公司清單及其規(guī)模利潤增長快現(xiàn)金流穩(wěn)定規(guī)模擴(kuò)張?jiān)V求地產(chǎn)融資趨緊受資本追逐融資渠道通暢分拆物業(yè)上市41對應(yīng)房企物業(yè)名稱在管面積（百萬平米）2017-2019年收入復(fù)合增長率2019年收入規(guī)模（百萬元）融創(chuàng)中國融創(chuàng)服務(wù)100.659.5%2827世茂集團(tuán)世茂服務(wù)68.254.5%2489合景泰富合景悠活3.355.8%1125榮盛發(fā)展榮萬家48.432.8%455佳源集團(tuán)佳源服務(wù)13.547.2%625華潤置地華潤萬