以價值工程為指導的成本優(yōu)化樣本

1、1目的經(jīng)過對價值、功能與成本進一步做思考與探索，運用價值工程的原理，尋求最佳方案, 達成價值提升或降低成本的目標。2適用范圍本實施細則適用于旭輝集團下屬地產(chǎn)公司。3術(shù)語和定義3.1銷售凈利率，是凈利潤占銷售收入的百分比。公式為：銷售凈利率=（凈利潤/銷售收入）X100%其中：凈利潤=銷售收入一（開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+財務(wù)費用）一稅金即：銷售收入一（開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+財務(wù)費用）一稅金銷售凈利率X100%銷售收入i = （P-C-T）/P式中i 銷售凈利率;P銷售收入；C成本總額;T稅金。3.2強制評分法（0-4評分法）F1比F2重要得多: 七比F2重要 ： 七與F2同等重要:

2、 七不如F重要:%遠不如F2重要:七得4分，F(xiàn)得0分七得3分,七得2分,七得1分,%得1分;%得2分;%得3分;%得0分，F(xiàn)2得4分F與F2的評分和為4分。3.3專家打分法：指經(jīng)過征詢有關(guān)專家的意見，對專家意見進行統(tǒng)計、處理、分析和 歸納，客觀地綜合多數(shù)專家經(jīng)驗與主觀判斷，對大量難以采用技術(shù)方法進行定量 分析的因素做出合理估算分析的方法。4職責4.1集團成本管理部4.1.1負責本實施細則的制訂、修改、指導、解釋。4.2集團設(shè)計管理部、營銷管理部、工程管理部、財務(wù)管理部4.2.1負責對對應(yīng)業(yè)務(wù)口進行指導、支持。4.3下屬公司4.3.1負責執(zhí)行集團制定的細則。4.3.2事業(yè)部或城市公司總經(jīng)理（或主

3、持工作副總經(jīng)理）負責委任價值工程優(yōu)化小組的組長， 由價值工程優(yōu)化小組組長牽頭進行成本優(yōu)化工作。4.3.3設(shè)計部負責設(shè)計方案的優(yōu)化，設(shè)計標準是否合適，是否存在不必要的功能等，及對功能 進行評價。4.3.4工程部負責施工組織方案的優(yōu)化，及對功能進行評價。4.3.5營銷部負責了解當?shù)乜蛻魧r值敏感點的價值認知，銷售價格的調(diào)研預測，及對功能進 行評價。4.3.6成本部負責進行成本測算。4.3.7財務(wù)部負責進行稅金、銷售凈利率的測算。5價值評價體系6可測C、P的價值工程工作程序6.1應(yīng)用理論6.1.1在都能滿足基本功能要求，成本C可測算，銷售價格P易預測的情況下，應(yīng)用VPC理論, 進行價值工程的成本優(yōu)化

4、。VPC理論定義：V指客戶心中認知的價值；P指售價；C指成本；其中：1、P - C =企業(yè)利潤；2、V - P =為客戶創(chuàng)造的超額價值；3、V - C =企業(yè)創(chuàng)造的超額價值；4、V越高P可隨著提高。6.3價值工程優(yōu)化原則6.3.1成本下降，價值上升。舉例：肥梁、胖柱、深基礎(chǔ)，對結(jié)構(gòu)體系的優(yōu)化帶來成本的 降低，同時帶來戶型的優(yōu)化，功能的優(yōu)化。6.3.2成本不變，價值上升。舉例：在裝飾和外立面上精心設(shè)計，經(jīng)過同樣價格，不同材質(zhì) 和色彩的搭配創(chuàng)造更好的效果。6.3.3成本上升一點，價值大幅提高。舉例：在客戶敏感點上多投入一點，會帶來價值的大 幅提高，比如關(guān)鍵節(jié)點的景觀效果。6.3.4價值下降一點，成

5、本大幅下降。舉例：在客戶不敏感的地方降低標準和檔次，可帶來 成本的大幅下降，比如斷橋隔熱鋁合金門窗改為塑鋼門窗。6.3.5價值不變，成本下降。舉例：基礎(chǔ)形成的優(yōu)化節(jié)省，如樁基成本下降，對客戶價值沒 有一點影響。6.4價值工程應(yīng)用的評價標準6.4.1符合6.3.1、6.3.2、6.3.5項所述，即可進行方案優(yōu)化。6.4.2符合6.3.3、6.3.4項所述的，需以銷售凈利率做為評價標準。見8作業(yè)指引相關(guān)記 錄，銷售凈利率做為價值工程評價標準的檢驗。6.4.3當且僅當新方案的銷售凈利率大于原方案時，采用新方案。6.5價值工程應(yīng)用的流程6.6價值工程應(yīng)用案例某別墅項目建筑面積為10000m2,銷售單價

6、為5000元/ m2,房產(chǎn)公司的成本總額為 3000萬，稅金約為銷售收入的20%,外立面裝飾為面磚，面磚成本按建筑面積計60元/m2, 經(jīng)市場調(diào)研，若外立面改為石材，則成本增加330元/ m2,但銷售價格可增加500元/m2, 問是否將外立面改為石材？若改為石材，則售價至少要增加多少？若調(diào)低石材檔次，則石 材成本需控制在多少？解：面磚面：is=【( 5000X10000) -30000000- ( 5000X10000) X20%】/( 5000X10000) X100%=20%石材面：i1= ( 5500X 10000) - ( 30000000 + 330X 10000) - ( 5500

7、X 10000) X 20%】/( 5500X10000) X100% = 19.5%因V%因另外立面裝飾不能改為石材。解：設(shè)售價至少增加APi2Nis項80%( 3000000+330X10000) /( ( 5000+AP) X10000) X100%N20%PN550元/m2,即當售價可增加550元以上時，外立面裝飾可改為石材。解：設(shè)石材成本較面磚增加ACi3NiSi3=【( 5500X10000) ( 30000000+CX10000) ( 5500X10000) X20%】/( 5500X 10000) X100%N20%CW300元/m2,則石材成本為300 + 60 = 360元

8、/m2即當售價達到5500元，外立面裝飾可選擇單方造價在360元以內(nèi)的石材。7可測F、C的價值工程工作程序7.1應(yīng)用理論7.1.1為了進行方案的優(yōu)選、成本優(yōu)化改進方案選擇，在可測算功能系數(shù)、成本系數(shù)的情況 下，應(yīng)用價值工程VE理論，進行價值工程的成本優(yōu)化。7.2價值工程(Value Engineering)的定義7.2.1定義：經(jīng)過各相關(guān)領(lǐng)域的協(xié)作，對所研究對象的功能與費用進行系統(tǒng)分析，不斷創(chuàng)新。旨在提高所研究對象價值的思想方法和管理技術(shù)。價值工程的目的，就是以對象的最低壽命周期成本?？煽康貙崿F(xiàn)使用者所需功能，以獲得最佳的綜合效益。7.2.2公式：價值(Value)二功能(Function)/

9、 成本(Cost)一般寫 為V=F/C式中V研究對象的價值；F研究對象的功能；C研究對象的成本，即壽命周期成本。7.3提高價值的措施7.3.1功能不變，成本降低。7.3.2成本不變，功能提高。7.3.3提高產(chǎn)品功能，降低產(chǎn)品成本。7.3.4功能略有提高，成本大幅度下降。7.3.5成本略有提高，功能大幅度提高。7.4價值工程應(yīng)用的評價標準7.4.1以價值系數(shù)V做為評價標準V=1。即功能評價值等于功能現(xiàn)實成本。表明評價對象的功能現(xiàn)實成本與實際功 能所需要的最低成本大致相當。此時，說明評價對象的價值最佳，一般無需改進。V1。即功能現(xiàn)實成本低于功能評價值，表明功能比較重要，但分配的成本較 少。此時，應(yīng)進行具體分析，功能與成本的分配可能比較理想，或者有不必要的功能, 或者應(yīng)該提高成本。7.5價值工程的工作程序價值工程的工作階段活動程序基本步驟具體步驟對應(yīng)問題1、功能定義一、分析問題選擇對象收集資料功能定義功能整理(1)