2010年4月24日張家口市張北縣項(xiàng)目前期策劃報(bào)告

1、張家口市張北縣項(xiàng)目前期策劃報(bào)告 2010-4-24一、張北縣投資環(huán)境分析1、張北縣域基本概況2、張北縣發(fā)展目標(biāo)與規(guī)劃3、城市概況總結(jié)二、張北縣經(jīng)濟(jì)背景分析1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)分析2、固定資產(chǎn)投資分析3、城市人均收入分析4、城市人均消費(fèi)與儲(chǔ)蓄對(duì)比分析三、張家口市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1、房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)特點(diǎn)、特性分析2、房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)特點(diǎn)分析四、項(xiàng)目本體分析1、項(xiàng)目基本概況2、項(xiàng)目SWOT分析五、產(chǎn)品定位分析1、產(chǎn)品定位2、目標(biāo)客群描述3、產(chǎn)品開發(fā)面積建議4、戶型建議5、價(jià)格建議6、配套建議7、其他建議六、廣告推廣策略七、項(xiàng)目案名、LOGO與VI視覺示意八、廣告調(diào)性示意目錄一、張北縣投資環(huán)境分析1.1 張家口

2、重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，中心地位凸顯廣闊前景 張北縣地處河北省西北部，北靠?jī)?nèi)蒙，南臨京津，地處華北內(nèi)地連接內(nèi)蒙的咽喉地段，為壩上第一縣，全境總面積為4232平方千米，其中耕地面積166.5萬(wàn)畝、林地面積109萬(wàn)畝、草地面積159萬(wàn)畝；總?cè)丝?7萬(wàn)余人，其中農(nóng)業(yè)人口31.2萬(wàn)人?？h轄4個(gè)鎮(zhèn)、14個(gè)鄉(xiāng)、366個(gè)行政村、1167個(gè)自然村，素有“壩上重鎮(zhèn)”之稱。 多年來(lái)，張家口市人民政府為加快縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將張北縣定位為推進(jìn)城市化進(jìn)程的重點(diǎn)區(qū)域，相隨經(jīng)濟(jì)、政治、文化、交通、旅游等各領(lǐng)域的不斷發(fā)展提升，張北縣城市中心地位日益凸顯，未來(lái)前景不容忽視。張北縣 張家口市行政區(qū)劃圖1、張北縣域概況分析1.2 四通八達(dá)的交

3、通網(wǎng)絡(luò)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供有力保證 俗有“旱碼頭”之稱的張北，是“北方絲綢之路”張庫(kù)大道(張家口至庫(kù)倫)的必經(jīng)之地，這里區(qū)位優(yōu)越，公路四通八達(dá)；縣城距北京225公里，距石家莊560公里；目前，207國(guó)道縱貫全境，張尚、張化、東商、張沽等省級(jí)公路干線聚集輻射，構(gòu)成了以縣城為樞紐，連接內(nèi)蒙、輻射京津的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。特別是京(北京)張(張家口)高速和張(張北)石(石家莊)高速公路和擬建的張(張家口)桑(桑根達(dá)賴)鐵路、物流機(jī)場(chǎng)，使張北的區(qū)位優(yōu)勢(shì)越發(fā)凸顯，已成為京北重要的交通樞紐和物流中心，更為縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供強(qiáng)有力保證。1.3“三北”防護(hù)林工程重點(diǎn)縣和畜牧業(yè)基地 張北是“三北”防護(hù)林工程重點(diǎn)縣和畜牧業(yè)基

4、地。三北防護(hù)林工程實(shí)施以來(lái)，縣境林草覆被總量明顯提升，全縣林地面積由1999年的109萬(wàn)畝增加到2007年的224.99萬(wàn)畝，林木覆蓋率由1977年的15.6%提高到2007年的22%，提高了6.6個(gè)百分點(diǎn)，為改善氣候條件，凈化首都北京作出了貢獻(xiàn)；張北縣相繼培育和形成了牲畜、皮毛、農(nóng)貿(mào)、建材、農(nóng)機(jī)等一批遠(yuǎn)近聞名的專業(yè)市場(chǎng)，尤其是華北牲畜交易中心已發(fā)展成為華北地區(qū)最大牲畜交易市場(chǎng)，更是極具影響力的區(qū)域商貿(mào)中心。1.4 物產(chǎn)極其豐富，資源優(yōu)勢(shì)超群 張北資源豐富，極具開發(fā)潛力。目前風(fēng)能、礦產(chǎn)、農(nóng)牧、生態(tài)四大特色資源開發(fā)建設(shè)已有一定基礎(chǔ)。 1） 張北是理想的“綠色食品”基地。農(nóng)產(chǎn)品主要盛產(chǎn)甜菜脫毒馬鈴

5、薯、錯(cuò)季蔬菜、雜豆、亞麻、 裸燕等。甜菜、乳業(yè)、蔬菜加工已在當(dāng)?shù)匦纬伞褒垺毙徒?jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈。 2） 張北的野生植物經(jīng)初步查明的有315種，其中藥用植物76種，黃芪、柴胡、甘草、枸杞、黨參等 中草藥材品質(zhì)優(yōu)良，暢銷不衰。金針、苦菜、口蘑、蕨菜等土特產(chǎn)品味獨(dú)特，久負(fù)盛名。 3） 張北奶牛養(yǎng)殖也在近幾年得到長(zhǎng)足發(fā)展，2006年，被中國(guó)奶業(yè)協(xié)會(huì)授予“全國(guó)牛奶生產(chǎn)強(qiáng)縣”稱號(hào)。 4） 張北境內(nèi)常年平均風(fēng)速6米/秒，屬優(yōu)質(zhì)風(fēng)能資源區(qū)域，現(xiàn)已被列為國(guó)家百萬(wàn)級(jí)風(fēng)能建設(shè)基地。先 后引進(jìn)了長(zhǎng)城風(fēng)電、北京國(guó)投、北京中人，山東魯能、天津博德等5家企業(yè)，總投資278億多元、建 設(shè)總規(guī)模達(dá)310萬(wàn)千瓦的風(fēng)電開發(fā)項(xiàng)目，遠(yuǎn)景規(guī)劃風(fēng)

6、電裝機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到500萬(wàn)千瓦以上。 5） 張北礦藏已發(fā)現(xiàn)和探明的有金、銀、鉛、鋅、硫鐵、硅藻土、浮石、大理石、螢石、橄欖石、石灰 石、褐煤、專用粘土等金屬、非金屬、能源和水氣礦產(chǎn)有4大類型38個(gè)礦種、礦化點(diǎn)100余處，有不 少屬于國(guó)家稀有礦藏。目前，鉛鋅、閃鋅等7個(gè)礦種已得到開發(fā)利用。 1.5 旅游事業(yè)蓬勃發(fā)展，架構(gòu)城市品牌價(jià)值 張北屬中溫帶大陸性季風(fēng)氣候，年平均氣溫3.2。蒼茫遼闊、涼爽宜人的壩上草原，有“夏季爽天下”之美稱，天藍(lán)、草綠、空氣清新的生態(tài)環(huán)境，已成為消夏避暑和旅游觀光的勝地。目前，全縣初具規(guī)模的旅游景點(diǎn)有安固里草原度假村、中都原始草原度假村、中都游牧源、樺皮嶺、野狐嶺風(fēng)電山莊、

7、蘇蒙聯(lián)軍烈士陵園、大圪塔石柱群等10余處，其中國(guó)家AAA級(jí)旅游景點(diǎn)兩處，年接待游客18萬(wàn)人次，一個(gè)集歷史文化、民族特色和現(xiàn)代文明為一體的草原文化生態(tài)旅游業(yè)，已成為張北興縣富民的支柱產(chǎn)業(yè)，并呈現(xiàn)出蓬勃的發(fā)展態(tài)勢(shì)。張北風(fēng)光1.6 良好的投資環(huán)境，加速大發(fā)展格局的形成 張北縣抓住開發(fā)機(jī)遇，大力發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，擁有110千伏、220千伏變電站各一座，35千伏變電站4座,由丹麥等國(guó)投資的5000千瓦大型風(fēng)力發(fā)電站已建成投入營(yíng)運(yùn)，是華北地區(qū)重要輸變電樞紐之一，還是華北北部郵件轉(zhuǎn)口處理中心之一，全縣商業(yè)、金融、保險(xiǎn)、信息等服務(wù)功能配套，醫(yī)療、教育、文化、娛樂設(shè)施齊全,交通便利,專業(yè)市場(chǎng)發(fā)達(dá)。 張北縣全力打造招

8、商引資、產(chǎn)業(yè)集聚和可持續(xù)發(fā)展平臺(tái)，規(guī)劃興建11平方公里工業(yè)園區(qū)，設(shè)有高新技術(shù)、農(nóng)產(chǎn)品深加工、現(xiàn)代制造業(yè)、精細(xì)綠色生物工程、倉(cāng)儲(chǔ)物流等五大產(chǎn)業(yè)園，多層次輻射推進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展！2.1 張北未來(lái)發(fā)展定位及舉措2.1.1 傾力構(gòu)筑城市框架，榮升張家口次中心城市張北縣2010年提出“三年大變樣”的宏偉發(fā)展戰(zhàn)略，高速提升縣域發(fā)展，傾力構(gòu)筑張家口區(qū)域次中心城市。 2.1.2 四大發(fā)展舉措 加大張北次中心城市籌碼 擴(kuò)展城市空間，增強(qiáng)城市吸納能力 對(duì)境內(nèi)重點(diǎn)16條道路進(jìn)行打通、拓寬，集中實(shí)施市場(chǎng)拆遷、商業(yè)開發(fā)拆遷、園區(qū)拆遷等重點(diǎn)工程，預(yù)計(jì) 拆遷2280戶，拆遷建筑面積63.1萬(wàn)平方米。 建立精品形象，增加

9、城市層次感。 張北縣逐步實(shí)施涉及城建、文教衛(wèi)生、交通、農(nóng)業(yè)、工業(yè)等工程162項(xiàng)，并對(duì)新建小區(qū)按30%比例配建小 高層，增加城市的層次感。 營(yíng)造綠色生態(tài)，增強(qiáng)城市吸引力 完善城區(qū)綠化、美化、亮化工程，搞好南山生態(tài)公園、西郊森林公園和6000畝草原公園等綠化工程，實(shí) 施好3000畝油菜花種植、4.2萬(wàn)畝環(huán)城綠化、20萬(wàn)畝花田草海、7200畝清水河上游涵養(yǎng)林治理等重點(diǎn)工程。 加大城管力度，營(yíng)造良好城市風(fēng)氣 加大城市綜合管理執(zhí)法力度，建立以街道、社區(qū)、物業(yè)為實(shí)體的管理模式，充分營(yíng)造良好風(fēng)氣。2、張北發(fā)展定位與目標(biāo)規(guī)劃2.2 未來(lái)發(fā)展總體目標(biāo)規(guī)劃2.1.1 發(fā)展目標(biāo)：- 到2010年，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的主

10、要預(yù)期目標(biāo) 全縣地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到44.46億元，年遞增17%以上，比2000年翻兩番以上。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到13.5億元，年遞增8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到16.5億元，年遞增28%；第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到14.4億元，年遞增19%；人均生產(chǎn)總值超過1萬(wàn)元；全部財(cái)政收入達(dá)到4億元，比2000年翻三番半。全縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)保持持續(xù)快速協(xié)調(diào)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的質(zhì)量和效益不斷提升，縣域綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。初步建成特色產(chǎn)業(yè)突出、園區(qū)優(yōu)勢(shì)明顯、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、人居環(huán)境良好、城市帶動(dòng)能力較高的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與生態(tài)環(huán)境和諧共榮的特色張北。- 到2020年，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo) 全縣生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)比2000年翻3番以上

11、，人均生產(chǎn)總值超過2萬(wàn)元，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)格局更具特色、更有活力，工業(yè)化程度進(jìn)一步提高，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更趨合理。城市化水平有較大幅度提高，社會(huì)保障體系更加健全，社會(huì)就業(yè)更加充分，生態(tài)環(huán)境明顯改善，全民思想道德素質(zhì)、科學(xué)文化素質(zhì)和健康素質(zhì)明顯提高，基本進(jìn)入寬裕型小康社會(huì)。2.1.2 城區(qū)總體規(guī)劃： 城市功能顯著提升，城區(qū)布局更趨規(guī)?；?張北縣強(qiáng)化“大城建，大發(fā)展”理念，強(qiáng)力推進(jìn)“東拓、南延、西連、北擴(kuò)”戰(zhàn)略。2009年完成拆遷2700多戶，面積達(dá)69.9萬(wàn)平方米；實(shí)施林蔭大道等40多項(xiàng)城區(qū)道路打通、新建、改造工程，建設(shè)總長(zhǎng)度達(dá)40.3公里，拉開了城市框架，城區(qū)控制面積增至70.1平方公里

12、，城鎮(zhèn)人口增至12.1萬(wàn)人，構(gòu)筑起“七縱八橫、一環(huán)、一立交、兩河、兩園、一園區(qū)”的城市格局，城市承載能力顯著提高。 預(yù)計(jì)2010年全部工程完工后，張北城區(qū)面積將由目前的11.94平方公里擴(kuò)大到49.49平方公里，城區(qū)人口達(dá)到12萬(wàn)以上。 另外，張北還通過文化產(chǎn)業(yè)及主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展雙舉并行的方式，迅速加快城市建設(shè)進(jìn)程。 擴(kuò)容后的城市規(guī)模大型建設(shè)和工程加速區(qū)域快速發(fā)展新建工程： 新一中、元中都博物館、汽車站搬遷、垃圾處理場(chǎng)、22個(gè)商住小區(qū)等工程；改造工程： 師范路小學(xué)、污水處理廠和背街小巷改造等工程；道路交通： 開通三條公交線路和張家口至張北城際公交專線，市縣同城化程度進(jìn)步提高；規(guī)建項(xiàng)目： 規(guī)建占地2

13、334畝的“南山生態(tài)公園”和4100畝的“西郊森林公園”,治理項(xiàng)目： 對(duì)東洋河、玻璃彩河12.2公里的河道進(jìn)行綜合治理，對(duì)主要12條城區(qū)道路、4條干線 通道、8處城區(qū)節(jié)點(diǎn)以及單位、小區(qū)進(jìn)行了綠化，城市品位大幅提升。 2.3、張北將成為生活、人文、投資、商業(yè)、經(jīng)濟(jì)的新城市坐標(biāo)和城市中心新城市中心 政 治：1、將成為張家口次政治中心 2、張北城市化進(jìn)程新坐標(biāo) 3、帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng) 經(jīng) 濟(jì)： 1、共享商業(yè)平臺(tái) 2、科技興業(yè)，與國(guó)際接軌 生 活：1、新城市中心中央生活區(qū) 2、新城市中心城市形態(tài)豐富3、區(qū)域共享生活平臺(tái) 新 城：1、張家口次文化中心2、實(shí)現(xiàn)高階層人口吸納 人 文： 1、新人文居住生活領(lǐng)

14、地 2、傳統(tǒng)開放與融合城市新文明 3、商貿(mào)共享平臺(tái)與消費(fèi)通道 商 業(yè)：1、生活居住與商業(yè)投資熱點(diǎn)2、未來(lái)新城區(qū)的商業(yè)中心 張北，鑲嵌在塞外壩上的一顆璀璨明珠。享有美麗草原、魅力商道、神秘中都、六代長(zhǎng)城、濕地風(fēng)車、天堂氧吧、綠色蔬菜、歐洲風(fēng)光之美譽(yù)。 張北縣堅(jiān)持從縣情實(shí)際出發(fā)，依托四大資源(風(fēng)能、礦產(chǎn)、農(nóng)牧、生態(tài)旅游)，發(fā)揮兩大優(yōu)勢(shì)(交通、區(qū)位)，大力實(shí)施“一主三化”(以項(xiàng)目建設(shè)為主，城市化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化)發(fā)展戰(zhàn)略，積極培植八大支柱產(chǎn)業(yè)(風(fēng)電、礦產(chǎn)、甜菜、乳業(yè)、蔬菜、肉食品、生態(tài)旅游、市場(chǎng)物流)，加快融入京津冀、晉冀蒙經(jīng)濟(jì)圈步伐，努力實(shí)現(xiàn)四大戰(zhàn)略目標(biāo)(京津綠色和有機(jī)食品基地、國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)能基

15、地、國(guó)家級(jí)重點(diǎn)生態(tài)旅游基地、壩上及周邊地區(qū)商貿(mào)物流中心)，全力打造一個(gè) “活力、生態(tài)、文化、和諧”的壩上中心城市。3、城市概況總結(jié)二、張北縣經(jīng)濟(jì)背景分析 由上表可見，近五年，張北國(guó)民生產(chǎn)總量穩(wěn)步遞增，尤其是2009年的生產(chǎn)總值飛速提升，表明城區(qū)經(jīng)濟(jì)取得了良好的發(fā)展，綜合實(shí)力提升，有利于促進(jìn)商貿(mào)流通，營(yíng)造濃厚的商業(yè)環(huán)境，進(jìn)一步帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)分析 由以上數(shù)據(jù)可見，張北縣固定資產(chǎn)投資呈上升態(tài)勢(shì)，其主要原因是縣委、縣政府高度重視投資項(xiàng)目對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，大力推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，投資項(xiàng)目爭(zhēng)取的力度加大，特別是政府實(shí)施的新城區(qū)建設(shè)及舊城改造項(xiàng)目，投資額大，工程進(jìn)展順利，為投資注入了活

16、力，有力拉動(dòng)了固定資產(chǎn)的快速增長(zhǎng)，其實(shí)是小城鎮(zhèn)建設(shè)和新農(nóng)村建設(shè)的力度不斷擴(kuò)大，促進(jìn)了固定資產(chǎn)投資的穩(wěn)步增長(zhǎng)，也拉動(dòng)了縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。其中房地產(chǎn)投資額逐年增加，從客觀上表明張北房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較大的發(fā)展空間。2、固定資產(chǎn)投資分析 在近四年，隨著張北縣經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)居民人均收入逐年穩(wěn)步增加，由2005年的6729元拉大到2006年的7980元，再到2009年的8000元，城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)能力不斷提升，成為城市主流消費(fèi)群，消費(fèi)形式呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)，一部分農(nóng)村居民也隨著收入增加，不斷改觀消費(fèi)理念，極大地增強(qiáng)了消費(fèi)需求，發(fā)展成為穩(wěn)定的消費(fèi)群體，從而促進(jìn)了城市商業(yè)環(huán)境的發(fā)展，有利于刺激區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮增長(zhǎng)。人

17、均收入逐年增加，生活水平不斷提高3、人均收入分析 近幾年，張北縣社會(huì)消費(fèi)品市場(chǎng)日益繁榮活躍，社會(huì)消費(fèi)品零售增長(zhǎng)加快，這主要取決于城市發(fā)展和居民收入的不斷提高，共同增強(qiáng)了居民的消費(fèi)能力，同時(shí)消費(fèi)市場(chǎng)空間的不斷拓展，穩(wěn)定了汽車、住房、旅游等升級(jí)型消費(fèi)；消費(fèi)環(huán)境的優(yōu)化，也是加快城鄉(xiāng)消費(fèi)提升的原因之一。4、人均消費(fèi)與儲(chǔ)蓄對(duì)比分析 儲(chǔ)蓄存款余額的不斷增加，一方面說明城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展，居民收入有效增加，另一方面表明具有較大的消費(fèi)空間，通過對(duì)居民消費(fèi)觀念的合理引導(dǎo)，增強(qiáng)其消費(fèi)欲望，從而促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 張北近幾年抓住國(guó)內(nèi)擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策機(jī)遇，城市化進(jìn)程提速發(fā)展，居民收入與政府收益明顯增長(zhǎng)

18、；與此同時(shí)，市民可支配收入的逐年穩(wěn)定、中速攀升，促使投資置業(yè)概念不斷強(qiáng)化，未來(lái)購(gòu)買力將逐步釋放；另外，旅游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，致使外來(lái)置業(yè)人口規(guī)模呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。城市經(jīng)濟(jì)力結(jié)論：三、張北縣房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析宏昊宏怡嘉苑案名宏昊宏怡嘉苑銷售電話5912999 5216999占地面積200畝項(xiàng)目位置百貨大樓東100米移動(dòng)公司對(duì)面建筑面積8.9萬(wàn)平方米開發(fā)商張家口市宏昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司容積率1.53建筑類型高層、別墅、花園洋房、商務(wù)酒店綠化率38.9建筑結(jié)構(gòu)框架均 價(jià)2500元/平方米房型面積一居53.49-73.63三居81.32-103.43產(chǎn)品分析以中面積戶型為主，

19、戶型適宜；外立面淺色調(diào)，與環(huán)境相融合，現(xiàn)代感較強(qiáng)；客源分析中高收入人群為主，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者與政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位人群，學(xué)校經(jīng)濟(jì)人群。廣告策略主打環(huán)境高綠化，大開發(fā)商實(shí)力雄厚項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)地段較為優(yōu)越，居學(xué)區(qū)板塊，交通便利，小區(qū)規(guī)模相對(duì)較大，建成后將成為張北縣唯一占地200畝的花園式景觀社區(qū)。精品樓盤概況及詳細(xì)分析1、房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)特點(diǎn)、特性分析匯商國(guó)際銷售電話5308888/5307777項(xiàng)目位置張北縣永春南路建筑面積60000平方米建筑類型均 價(jià)商城 住宅商業(yè)：7400元平米 住宅：2500元平米 建筑結(jié)構(gòu)框架商鋪5-55平方米產(chǎn)品分析以小面積商鋪為主，戶型適宜，極具投資價(jià)值?？驮捶治鲆酝顿Y和自營(yíng)型客群為

20、主。廣告策略張北南區(qū)域最有潛力地段，未來(lái)升值潛力巨大，適合居住投資項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)地處繁華商區(qū)，超大體量建筑規(guī)模，精品商鋪，小面積設(shè)計(jì)。內(nèi)街商鋪均臨交通走線，構(gòu)成無(wú)交通四角商業(yè)格局，備受投資人群親睞。匯商國(guó)際精品樓盤概況及詳細(xì)分析京都國(guó)際案名京都國(guó)際銷售電話5306666/5336666占地面積項(xiàng)目位置張北鎮(zhèn)和東路28號(hào)建筑面積60000平方米開發(fā)商張北縣京都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司容積率建筑類型高層、商業(yè)、別墅綠化率均 價(jià)2700元平米建筑結(jié)構(gòu)框架房型面積商鋪90-110平方米產(chǎn)品分析以中面積戶型為主，面積適宜，居住舒適度極高?？驮捶治隹h級(jí)機(jī)關(guān)單位公務(wù)員、學(xué)校經(jīng)濟(jì)投資客群及私營(yíng)業(yè)主為主。廣告策略張北最高檔

21、的社區(qū)，開發(fā)商實(shí)力雄厚，政府機(jī)關(guān)置業(yè)的首選項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)位于張北老城區(qū)東南絕佳地段，緊鄰建縣級(jí)機(jī)關(guān)單位，周邊小學(xué)、中學(xué)等名校云集，緊鄰成龍學(xué)校、南鄰縣一中，北鄰縣三中，西鄰九卜樹小學(xué)。精品樓盤概況及詳細(xì)分析弘豐城 弘豐城銷售電話5219333項(xiàng)目位置仁愛醫(yī)院東側(cè)2號(hào)底商建筑面積18萬(wàn)平方米開發(fā)商張家口市弘豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑結(jié)構(gòu)框架價(jià)格2450元平米產(chǎn)品分析主力面積80-90，全多層社區(qū)，南北通透，布局合理客源分析當(dāng)?shù)乩习傩盏氖走x，毗鄰暖氣房，供暖條件優(yōu)厚廣告策略最典型的均好型產(chǎn)品、價(jià)格合理項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)緊鄰仁愛醫(yī)院，交通便利，九卜樹小學(xué)、田禾幼兒園；工商、農(nóng)業(yè)銀行；檢察院、質(zhì)監(jiān)局、等環(huán)伺周邊，居住區(qū)

22、位極其優(yōu)越。精品樓盤概況及詳細(xì)分析總結(jié)：產(chǎn)品比較單一，同質(zhì)較為嚴(yán)重，戶型以兩房為主，市場(chǎng)還處在房地產(chǎn)發(fā)展的原始階段，解決最基本的居住功能，屬于剛性需求。四、項(xiàng)目本體分析1.1 項(xiàng)目地塊宏觀區(qū)位圖示意本案區(qū)域位置，毗連建材市場(chǎng)、私立一中本案1、項(xiàng)目基本概況1.2 項(xiàng)目地塊及周邊環(huán)境實(shí)景照片示意本案地塊，地勢(shì)平坦環(huán)境優(yōu)美，無(wú)配套無(wú)商業(yè)氛圍2、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)Strength1.項(xiàng)目用地較平整，易于規(guī)劃，周邊環(huán)境相對(duì)整齊2.政府大力支持有利于改善項(xiàng)目的周邊配套,特別是高端配套 3.項(xiàng)目規(guī)模較大，操作空間巨大，有利于塑造整體形象劣勢(shì)Weakness1.項(xiàng)目周邊配套設(shè)施缺乏，整體較落后2.與政府的發(fā)

23、展戰(zhàn)略背道而馳(向南規(guī)劃發(fā)展)，缺乏必要的話題性3.項(xiàng)目離市區(qū)教遠(yuǎn)，出行不便4.項(xiàng)目最大的特色環(huán)境優(yōu)勢(shì)在張北普通民眾得不到應(yīng)有的賞識(shí)機(jī)會(huì)Opportunity1.政府大力支持的形象工程，為項(xiàng)目周邊帶來(lái)了生機(jī)2. 本案的天然環(huán)境是獨(dú)一無(wú)二的，是競(jìng)爭(zhēng)樓盤無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)2.建材市場(chǎng)的形成，提升了周邊的人氣，為區(qū)域價(jià)值增添砝碼3. 西郊森林公園，提高項(xiàng)目的知名度，成為張北高端物業(yè)的名片4.目前區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目品質(zhì)極差，給項(xiàng)目的開發(fā)提供了很好的契機(jī)威脅 Threat1. 沒有形成示范區(qū)，讓客群眼見為實(shí)，項(xiàng)目短期內(nèi)無(wú)優(yōu)勢(shì)可言2.城市發(fā)展逐步趨近邊緣化，競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案逐漸增加3.項(xiàng)目距市區(qū)較遠(yuǎn)，當(dāng)?shù)乩习傩盏恼J(rèn)知程度

24、匱乏，環(huán)境優(yōu)勢(shì)不是首選五、產(chǎn)品定位分析分析區(qū)域問題的建議與策略【如何打造高端區(qū)域的休閑】一定的休閑性特征，強(qiáng)化一種家的身份感，如何塑造得天獨(dú)厚的自在生活【如何打造高端區(qū)域的尊貴】由于我們屬于一種“相對(duì)獨(dú)立地帶”，社區(qū)的家在西郊森林公園里，如何塑造唯一性【如何打造高端形象的標(biāo)識(shí)】所謂的高端是建立在產(chǎn)品上的，本案具有多重排它性，如何塑造張北的地標(biāo)性建筑 客觀現(xiàn)實(shí)： 一定時(shí)間內(nèi)，本地塊屬性在一定的時(shí)間內(nèi)無(wú)法得到改善，形象很難出街 主觀要求：地域的認(rèn)知度如何？如何打造成賦予自身特色的高端產(chǎn)品？如何增強(qiáng)區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力？一：重點(diǎn)要研究的大事件1.政策的導(dǎo)向，居住在南，休閑在北，強(qiáng)調(diào)是張北旅游資源的對(duì)外窗口2

25、.應(yīng)用私立一中，富人的聚集地，從而帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展二：有待改善的條件1.區(qū)域道路系統(tǒng)的完善，如增設(shè)公交站點(diǎn)，拉近與市區(qū)的距離2.提升區(qū)域環(huán)境的高端性，比如超大型的雕塑3.配套設(shè)施的完善，如增加公共活動(dòng)區(qū)域三：自我完善的升級(jí)版1.產(chǎn)品力的創(chuàng)新，拉開與競(jìng)爭(zhēng)樓盤的絕對(duì)差距2.增加商業(yè)部分的比重，真正滿足業(yè)主的需求3.對(duì)外開放的大型復(fù)合會(huì)所，是業(yè)主享受到尊貴感4.大力宣傳開放商的品牌如何打造區(qū)域的核心競(jìng)爭(zhēng)力？區(qū)域-項(xiàng)目-區(qū)域的過程，更大強(qiáng)度的提升區(qū)域價(jià)值建議如下：1.聯(lián)動(dòng)政府炒做區(qū)域，抓住市場(chǎng)機(jī)遇2.最大限度的利用鄉(xiāng)政府的資源，如共建、改善區(qū)域整體氛圍3.與周邊環(huán)境產(chǎn)生關(guān)聯(lián)，如私立中學(xué)、建材基地結(jié)合以上論

26、點(diǎn)，產(chǎn)品定位的策略應(yīng)遵循“超越市場(chǎng)”在區(qū)域的版塊中做到：人無(wú)我有，人有我優(yōu)即絕對(duì)的高端，這是我們唯一的機(jī)會(huì)張北首座生態(tài)型高端社區(qū)定位依據(jù)西郊森林公園的歷史文化底蘊(yùn)毗鄰私立一中的人文環(huán)境目前市場(chǎng)空白，新穎產(chǎn)品定位避免同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，吸引高端客戶購(gòu)買1、產(chǎn)品定位：社區(qū)主題 西班牙河濱花園原汁原味的西班牙生活風(fēng)情的再現(xiàn)外在內(nèi)在相統(tǒng)一相和諧的生活風(fēng)情外在建筑風(fēng)格景觀風(fēng)格房型設(shè)計(jì)內(nèi)在庭院式總規(guī)打造出的舒緩精致的生活空間原汁原味的西班牙風(fēng)情社區(qū)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)賣點(diǎn)庭院式締造出的精致生活空間原汁原味的建筑風(fēng)情均好性極強(qiáng)，景觀元素豐富的社區(qū)環(huán)境內(nèi)外空間交相互動(dòng)的人性化房型設(shè)計(jì)與傳統(tǒng)社區(qū)的區(qū)別區(qū)別一：未來(lái)住宅的競(jìng)爭(zhēng)將是社區(qū)配

27、套及文化主題的競(jìng)爭(zhēng)，講究人居住的舒適度，進(jìn)行合理的規(guī)劃 的主題設(shè)計(jì)，而不是單純的初級(jí)產(chǎn)品。 區(qū)別二：強(qiáng)調(diào)居住的便捷性，不僅僅滿足居住的功能，更大程度上是對(duì)生活有所要求的意向客戶。如何實(shí)現(xiàn)我們的產(chǎn)品定位？主題俱樂部社區(qū)診所花園創(chuàng)新洋房特色幼兒園復(fù)合型主題商業(yè)街精致別墅2、目標(biāo)客群描述當(dāng)?shù)氐妮加㈦A層、政府官員及生意人，強(qiáng)調(diào)居住環(huán)境的高舒適性主力目標(biāo)客群以有一定文化修養(yǎng)的自住客為主；主要吸引張北的高端客群，對(duì)審美具有一定的要求，見過世面的人。建議本案的今年開發(fā)面積為6萬(wàn)平方米3、產(chǎn)品開發(fā)面積建議：4、戶型建議：按市場(chǎng)得出的結(jié)論，目前最為暢銷的為中小戶型，其次是三房的大戶型小戶型為：88.2平米、86

28、.41平米、88.64平米大戶型為：117.31平米、121.41平米多層均價(jià)：2550元/別墅均價(jià)：3500元/。5、銷售價(jià)格建議：特色幼兒園幾何形體的色塊應(yīng)用，把童趣的盎然發(fā)揮的淋漓盡致。6、配套建議6、配套建議室外咖啡座室外棋牌座以室內(nèi)會(huì)所為核心，整合架空層、地面綠化、地下庭院，使之成為一個(gè)完整的文化泛會(huì)所室外會(huì)所設(shè)置內(nèi)容6、配套建議區(qū)別于普通零售業(yè)，直接服務(wù)于普通中檔客源，兩者互動(dòng)、互補(bǔ)，填補(bǔ)了市場(chǎng)空白，給各階層消費(fèi)者帶來(lái)更多更好的實(shí)惠。時(shí)尚服飾嬰兒用品智力玩具文具用品書店書城小飾物花藝?yán)却善鞯昴镜竦晏僦乒に囂厣闶劢謪^(qū)6、配套建議6、配套建議在細(xì)部上，通過藝術(shù)小品、燈箱來(lái)進(jìn)一步渲染購(gòu)

29、物的輕松、愉快氛圍.6、配套建議作為前文商業(yè)業(yè)態(tài)的延續(xù)及補(bǔ)充，并且考慮現(xiàn)代生活節(jié)奏快，工作壓力大，尤其是中高收入對(duì)消費(fèi)之余的更高要求：養(yǎng)生保健、交友聯(lián)誼、提升生活品質(zhì)、定期了解各類品牌的信息等。經(jīng)營(yíng)以提供會(huì)所、健身、藥房、郵局、 SPA、美容、美發(fā)等服務(wù)設(shè)施為主。社區(qū)生活館6、配套建議生活基礎(chǔ)配套（對(duì)外營(yíng)業(yè)）以鄰里中心為商業(yè)主題，給住戶有便利購(gòu)物的感覺。服務(wù)對(duì)象為社區(qū)內(nèi)的全體住戶及周邊所輻射群體的日常生活需求。銀行藥房社區(qū)醫(yī)院郵局電信營(yíng)業(yè)點(diǎn)旅行社及票務(wù)中心 足浴保健便利店數(shù)碼沖印店洗衣店影音、動(dòng)漫租賃書報(bào)亭各類修理店6、配套建議6、配套建議以運(yùn)動(dòng)、康體、養(yǎng)生的概念，為社區(qū)業(yè)主及附近社區(qū)居民提供

30、多元化、能夠滿足保健、運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂空間。并且以此提高物業(yè)檔次，增加樓盤在居住之外的附加值。配備專業(yè)教練健身館SPA護(hù)理會(huì)館理療會(huì)館形象設(shè)計(jì)室專業(yè)齒科定期保健檢查、講座活動(dòng)中心（桌球、棋牌） 6、配套建議6、配套建議景觀強(qiáng)調(diào)的是精致的居住適宜性，也是夸張的視覺沖擊。7、其他建議景 觀景觀元素豐富庭院景觀花園式會(huì)所大堂本項(xiàng)目的大堂建議裝飾為以花園為主題的大堂，從面積的規(guī)劃、功能的劃分、內(nèi)空的高度、裝修的風(fēng)格、智能化的配置上都要符合這個(gè)要求。大堂要寬敞舒適，有供客戶停留休息和商務(wù)會(huì)談的區(qū)域，而且這些區(qū)域必須進(jìn)行分隔，保證兩個(gè)區(qū)域的獨(dú)立性和互補(bǔ)性。7、其他建議內(nèi)部建議突出西班牙風(fēng)情以米黃色作為主色調(diào)

31、,鋪地采用富有斑駁感覺的黃色系地磚,選用北美風(fēng)格的木質(zhì)接待桌椅,局部點(diǎn)綴酒架等西班牙風(fēng)格元素.外部建議綠化處理以草坪鋪地為主, 設(shè)置木質(zhì)的指示牌.7、其他建議本案酒店效果圖主題極鮮明：精致的西班牙生活的構(gòu)筑。人性化極強(qiáng)：尺度彰顯高貴氣質(zhì)、給人以自豪感。均好性極強(qiáng)：戶戶景觀，崇尚天然。實(shí)用性極強(qiáng)：南北朝向。總體分析結(jié)論：六、廣告形象推廣第一部分：項(xiàng)目產(chǎn)品背書與形象定位1、缺乏真正的高端產(chǎn)品，市場(chǎng)處在房地產(chǎn)發(fā)展的原始階段當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)仍舊處于地產(chǎn)不成熟的初始階段，無(wú)論從策略定位、產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品愿景，還是形象的定義上，都呈現(xiàn)出高端產(chǎn)品缺失的狀態(tài)2、產(chǎn)品形象塑造缺乏概念性與定位模糊，產(chǎn)品較為雷同由于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)

32、主流產(chǎn)品處于改善型產(chǎn)品，因此，產(chǎn)品缺乏準(zhǔn)確的定位與價(jià)值概念，缺少話題性，難以形成高端產(chǎn)品價(jià)值，進(jìn)而，塑造產(chǎn)品力概念與產(chǎn)品階層區(qū)分3、缺少人居產(chǎn)品深度價(jià)值挖掘，只是滿足最基本的居住功能當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值更多停留在居住層面，缺少人居產(chǎn)品價(jià)值的深度挖掘，如，產(chǎn)品的實(shí)際價(jià)值與形象價(jià)值，缺少產(chǎn)品的身份與唯一性價(jià)值一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析二、項(xiàng)目產(chǎn)品分析1、創(chuàng)意洋房中國(guó)的花園洋房源于上海，自世紀(jì)中期起，為上海、福建和廣東一帶上流階層所專屬，是西洋文明和生活方式與中國(guó)文化交織的產(chǎn)物。在現(xiàn)代，它代表著被濃縮了的別墅生活方式。本案，創(chuàng)意花園洋房的規(guī)劃，填補(bǔ)了市場(chǎng)高端產(chǎn)品的空白，是一次超越性的創(chuàng)新2、身份別墅別墅，即別業(yè)，

33、它是最高生活方式的建筑名詞，是被普遍認(rèn)同的身份象征，是用來(lái)享受生活的居所，是現(xiàn)代生活的集大成者。本案別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)，決定了產(chǎn)品高端的價(jià)值屬性。產(chǎn)品類型：符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)高端需要，具有人居瞻望意義的方向指引本案同步大都會(huì)的高端品質(zhì)性，是在充分分析當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)高端需求基址上予以行進(jìn)的，是符合市場(chǎng)關(guān)聯(lián)的高端產(chǎn)品。對(duì)于城市而言，它是站在城市發(fā)展的角度瞻望未來(lái)人居趨勢(shì)，是具有指引性價(jià)值意義的城市高端產(chǎn)品，并兼具提升城市形象的意義產(chǎn)品價(jià)值：三、產(chǎn)品形象背書1、產(chǎn)品背書相對(duì)于當(dāng)?shù)匾话惝a(chǎn)品單薄相對(duì)于一般產(chǎn)品單調(diào)生活形態(tài)相對(duì)于普通產(chǎn)品價(jià)值單一本案產(chǎn)品力極強(qiáng)本案產(chǎn)品生活方式豐富多彩本案產(chǎn)品囊括多種附加價(jià)值創(chuàng) 新身份高端成 熟都 會(huì)藝 術(shù)產(chǎn)品價(jià)值屬性背書2、配套背書1.星級(jí)酒店本案區(qū)域內(nèi)建有一座星級(jí)酒店，對(duì)區(qū)域知名度與價(jià)值的提升具有重