第一部分-房產(chǎn)基礎知識

1、第一部分-房產(chǎn)基礎知識房地產(chǎn)相關基礎知識培訓房產(chǎn) ：是指房屋的經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有著明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋。地產(chǎn) ：是指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權屬關系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權屬關系，而土地則沒有權屬關系，它是一個統(tǒng)稱。房地產(chǎn)：也稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是指土地及附著在土地上的人工構筑物和建筑物及其附帶的各種權利（所有權、管理權、轉讓權等）。房地產(chǎn)業(yè) ：是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。

2、房地產(chǎn)開發(fā) ：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。房地產(chǎn)特征： a、房地產(chǎn)位置的固定性（土地不可移，房屋也不可動，所以稱之為“不動產(chǎn)”）； b、房地產(chǎn)地域的差別性（每宗房地產(chǎn)的價值都不同）； c、房地產(chǎn)的高值、耐久性 d、房地產(chǎn)的保值、增值性房地產(chǎn)相關基礎知識培訓房屋分類： a、功能用途：居住用房（小區(qū)、高品住宅）、工業(yè)用房（廠房、倉庫）、商業(yè)用房（門面、商場）、辦公用房（寫字樓）、行政用房（軍事、學校等單位用房及城市）； b、建筑結構：鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構和其他； c、所有權歸屬：公房（直管公房和自管公房等）和私

3、房；土地分類： a、開發(fā)利用：生地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、用途：居住用地、商業(yè)服務用地、工業(yè)用地、倉儲用地、市政公共設施用地、交通用地、綠化用地、特殊用地等；房地產(chǎn)業(yè)：指從事房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的行業(yè)。包括： a、土地開發(fā)； b、房屋建設、維修、管理； c、土地使用權的有償劃拔、轉讓； d、房屋所有權的買賣、租賃； e、房地產(chǎn)抵押貸款； f、房地產(chǎn)市場；土地使用權：就是土地所有者根據(jù)土地分類對土地加以利用的權利（指依法對土地經(jīng)營、利用和收益的權利）。土地公有制采取了兩種形式：即集體所有制和國家所有制。a）農(nóng)村土地采用了集體所有制，屬于農(nóng)民集體所有b）城市土地采

4、取國家所有制的形式，屬于全民所有；任何個人不能取得土地的所有權。土地使用獲得的方式： 劃拔：無償使用，如學校、醫(yī)院、軍事用地、機場等市政建設工程； 出讓：從國家有償取得使用權，方式：協(xié)議（如200-250萬/畝）、招標（提出底價，根據(jù)使用用途和價格取得）、拍賣（價高者竟得，不違法的前提下，通過正規(guī)渠道取得）；房地產(chǎn)市場： a、一級市場：以土地為主體。（亦稱土地市場、土地交易市場）； b、二級市場：開發(fā)商獲得土地后，投入一定的獎金建設，通過有償或贈與將產(chǎn)權轉買給需求者（新建商品房的買賣市場）； c、三級市場：房屋在消費市場的再次流通，包括：買賣、抵押、轉讓、租憑（二手房）；房地產(chǎn)市場結構善一覽表

5、：市場稱謂 一級市場 二級市場 三級市場 土地使用權出讓市場土地使用權轉讓市場、增量商品房市場、住房一級市場等 土地使用權轉讓市場、存量商品房市場、二手房市場、住房二級市場等 市場主體政府、開發(fā)企業(yè)（投資者）開發(fā)企業(yè)、業(yè)主業(yè)主 市場客體國有土地使用權增量商品房存量商品房、已售舊公房、私房 交易方式拍賣、招標、協(xié)議出售、出租等買賣、租賃、交換等 土地使用權出讓：指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權出讓金的行為。出讓交易雙方是國家和用地單位或個人。土地產(chǎn)權：包括土地所有權、地上權、抵押權、典權、租賃權。

6、地上權：指以支付租金為代價在他人土地上建筑房屋的權利，它的實質就是土地使用權； 抵押權：指土地使用權獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔保的權利； 租賃權：指土地使用權獲得者在其有效使用期限內(nèi)將土地租給他人使用以獲取收益，承租人即取得該塊土地的租賃權；土地使用年限：指國家將土地使用權出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者可以使用的年限。 1）土地使用權出讓年限： a、居住用地70年； b、工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年；c、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；PS：使用用途需轉換的要補年限地價的差價，國家指定的則遵照執(zhí)行；2）土地使用年限到期后如何處理

7、：a、國家有權無條件的收回該土地；b、建筑主體經(jīng)質控部門檢驗后不屬危房；項目的存在不影響城市規(guī)劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金可以繼續(xù)使用。房產(chǎn)相關基礎知識培訓商品房：開發(fā)商以市場地價取得土地使用權后進行開發(fā)建設，并經(jīng)國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)，它是在獲取房產(chǎn)證后，可自行轉讓、出租、繼承、抵押、交換的固定資產(chǎn)。 商品房的物業(yè)類型：住宅、寫字樓、商場、酒店、市場。經(jīng)濟適用房：指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房（帶有社會保障性質的商品住宅，是有經(jīng)濟性和適用性）。不是人人可以買到，必須符合當?shù)卣?guī)定的條件，經(jīng)過排號購買。長沙房口，25歲以上，65以內(nèi)以經(jīng)濟價購買，65以外以商品

8、房價購買，5年后才能轉賣）。私房：私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉為私有住宅。房產(chǎn)相關基礎知識培訓樓花：指已經(jīng)動工建造，但尚未建成的樓宇、房屋。即指圖紙上的樓宇，處于建筑施工的最初階段。期房：指具備預售條件，尚未竣工交付使用的商品房。（價格低、選擇空間大、戶型齊全、可監(jiān)督建筑材料、質量）準現(xiàn)房：準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。現(xiàn)房：指已經(jīng)工程質量監(jiān)督部門驗收，

9、并取得質量合格證明文件，可以交付使用的商品 房。（即買即入住、價格高、戶型過時、選擇空間不大）清水房：墻面、屋頂做刮白處理（客廳、臥室）。毛坯房：指交付時屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎處理而未做表面處理的房叫叫毛坯房。精裝房：對室內(nèi)做過裝修處理，直接購買家電等就可入住的房屋。房產(chǎn)相關基礎知識培訓誠意金：指商品房在未取得預售證之前，開發(fā)商收取客戶的可退回的款項（一般可以獲得開發(fā)商的折扣承諾）。定金：指當事人約定由一方向對方付給的作為債權人擔保的一定數(shù)額的貨幣（能擔保債權人的作用）不能返還。訂金：不能擔保債權人的作用，能返還。違約金：違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一

10、定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。一次性付款：指購房戶在購買商品房時，在沒有享受政策性貸款的情況下，將全部買房款一次性付給售房單位的付款方式。分期付款：購房者簽約后，將購房款分成若干比例，按時間段或按施工進度分批交納房款（針對期房），交房時，款項全部付清。銀行按揭：指以購房合同或房屋產(chǎn)權作抵押獲得購房貸款的方式。即購房者在購房時，向銀行提出擔保的質押文件，在銀行審核通過后，取得房屋總價的部分貸款，依抵押約定，按期按時間段向銀行償還貸款本息，并提供房地產(chǎn)作為償還貸款的擔

11、保（一般的購房合同和產(chǎn)權證作為抵押，住房：七成二十年；門面：五成十年）基價：即“基礎價”指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房的基本價格。是針對房地產(chǎn)定價方法而言的，與起步價沒有關系（樓層、朝向不同價格也不同）。起價：即“起步價”是指物業(yè)所有房源中的最低銷售價格（一般指戶型、朝向、格局不好的樓房價格，各層的差價幾十幾百元）。均價：即物業(yè)的平均銷售價格，將本物業(yè)各套房子的銷售價格相加之后的和除以各單位建筑面積的和數(shù)，即可得出每平方米的均價）。房地產(chǎn)相關基礎知識培訓建筑基礎知識：三通一平：是指在土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路、土地平整。七通一平：給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通和土地平整。土

12、地計量單位： 1平方公里=100萬平方米（km2） 1公頃=1萬平方米（hm2） 1公頃=15畝 1畝=667平方米占地面積：紅線范圍內(nèi)的面積。建設用地面積：（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內(nèi)的土地面積；總建筑面積：指在建設用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和建筑面積：指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，高2.2米的永久建筑。銷售面積：指商品房按套出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)建筑面積與應分攤面積的共有建筑面積之和。（單套房屋建筑面積）套內(nèi)建筑面積：指商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和。 套內(nèi)建

13、筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積實用面積：建筑面積扣除公共分攤面積后的余額。（套內(nèi)凈面積）公攤面積：指商品房銷售中應分攤計入銷售面積的商品房中公共建筑空間的面積，由兩部分組成公攤包含部分：棟與棟之間、層與層之間，室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、空調(diào)機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛(wèi)室，建筑物內(nèi)的垃圾房以及突出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間、建筑空間之間的分隔墻等。容積率：是指總建筑面積與建設用地面積之比值?？偨ㄖ娣e/總用地面積（多層容積率大致為3，高層為5，超高層為7，別墅為左右。國家標準容積率：1）別墅1-0.8，一般是

14、0.8; 2）高檔小區(qū)2-2.5; 3）中檔小區(qū)3； 4）低檔小區(qū)4；容積率越低，居家環(huán)境越好、單價高、品質高；容積率越高，單價低、品質低）建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設用地之比?；酌娣e之和/總占地面積*100%國家標準建筑密度：住宅類型 一類 二類 三類 低層 / 50% / 多層 30% 35% 40% 中高層 25% 28% 30% 高層 / 22% 25%綠化率：指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。 公式：植被垂直面積/占地面積*100%綠地率：所有住宅各類綠地面積與住宅總用地面積的比例。新區(qū)建設中不應低于30%，舊區(qū)改造時不

15、宜低于25%（不包括屋頂、曬臺的人工綠地）。綠化覆蓋率綠化率（綠化所占面積）綠地率 標準層 ：標準層是指平面布置相同的住宅樓層。 躍層式商品房：上、下兩層樓，客廳為兩層高，沒有封。 開間：住宅房子的橫向寬度。標準3.0、 3.3、3.6、3.9、4.2、4.5。 進深：住宅的實際長度。層高：指下層地板面到上層樓面的高度，包括樓板厚度，以米為單位。凈高：指層高減去樓板厚度的凈剩值，即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。居住單元：是指一個單元里有幾戶。俗稱：一梯二戶、一梯四戶等。戶型：是指一套住宅由多少臥室、廚、衛(wèi)、組成，一室一廳、二室二廳、四室二廳二衛(wèi)等。樓間距：二棟住宅間距（外墻皮與外墻皮）與前

16、面（一般指南面）住宅高度的比值陽臺 ：陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。平臺 ：平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。 地下室：是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的12者。半地下室：是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的13，且不超過12者 地下室、半地下室層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。朝向：一般以客廳陽臺的朝向為準。 房屋結構：磚木：主要是磚與木材共同組成的建筑物，以木為梁、板、柱、無承重，磚做成護墻的形式。已經(jīng)不使用了磚混：由統(tǒng)一尺寸磚和配有一定鋼筋、水泥、沙石組成的鋼筋

17、混泥土配件與磚作為承重墻相結合的一種形式。優(yōu)點：成本低缺點：空間不能改動、抗震效果差、只能作為多成建筑物。鋼架：就是主要承重構件全部是采用全鋼制作的一種形式。優(yōu)點：自重輕、跨度大、空間高、抗震性能好缺點：費用高、建筑要求高、一般用于工業(yè)建筑物和超高建筑物。鋼筋混泥土：是框架、剪力墻、框剪結構的總稱框架：主要承重部分在梁和柱上，樓板為現(xiàn)澆、墻為填充墻。優(yōu)點：空間可以自由組合、效率高、工程質量好、抗震性能高于以上結構。缺點：截面小，承載力和剛度都比較差。剪力墻結構;它是由鋼筋混泥土作為墻體承重。優(yōu)點：抗震性能好、平面布置靈活，戶型較好。缺點：空間不能改動、自重大、成本高、保溫性能差。框剪結構：是在剪力墻結構上的一種延伸，在框架結構上布置部分剪力墻結構的一種組合。優(yōu)點：構成的空間可以自由組合、抗震性能好缺點：無房地產(chǎn)相關基礎知識培訓建筑物的層數(shù)劃分分類（1）低層：1-3（2）多層：4-6（3）小高層:7-12（4）高層:18-30（5）超高層30層以上房屋的耐用年限：指房屋能夠維持正常使用的