三年返租相關(guān)問(wèn)題解答20140513

1、三年返租相關(guān)問(wèn)題解答1、為什么要返租？答：首先，返租是指投資者在與發(fā)展商簽訂了商鋪銷(xiāo)售合同后（主要針對(duì)現(xiàn)鋪），發(fā)展商許諾在未來(lái)的三到五年內(nèi)每年給與投資者一定的租金回報(bào)，而在這期間商鋪的經(jīng)營(yíng)、管理和使用權(quán)都?xì)w發(fā)展商所有，這種形式的實(shí)質(zhì)是發(fā)展商用一定的租金回報(bào)買(mǎi)斷未來(lái)幾年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，同時(shí)也降低了投資者的投資門(mén)檻，然后由運(yùn)營(yíng)管理公司統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)管理，以承擔(dān)未來(lái)經(jīng)營(yíng)管理等不可預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)的代價(jià)來(lái)做旺整個(gè)商場(chǎng)，給與投資者和承租戶(hù)以足夠的信心。 其次，開(kāi)發(fā)商配合后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司采用“放水養(yǎng)魚(yú)”的方式，給商戶(hù)提供“一年或者更長(zhǎng)的免租期”、或“租金減半”等優(yōu)惠政策吸引商戶(hù)進(jìn)駐以達(dá)到開(kāi)業(yè)滿租的目標(biāo)。然后投入巨

2、額的推廣資金在平鄉(xiāng)縣所轄的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊縣城做廣告讓各地居民來(lái)項(xiàng)目消費(fèi)，加上項(xiàng)目地至各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的公交，到時(shí)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)及后期經(jīng)營(yíng)肯定人氣鼎沸，有人氣就有生意，有生意商戶(hù)肯定就能掙錢(qián)，也就能負(fù)擔(dān)起商城的租金了，購(gòu)買(mǎi)商鋪的業(yè)主也才會(huì)有租金收益保障。2、返租的租金低？答：前三年返租是按平均每年7%的回報(bào)率給到你們的，按單價(jià)7500元來(lái)計(jì)算，則是按43.75元/來(lái)返還給你們的，對(duì)比平鄉(xiāng)縣的租金水平，如貿(mào)易街50-80元/，文明路45元/，昌平街25-45元/，我們返給你們的租金不低的。像一個(gè)剛開(kāi)業(yè)的商城給到43.75元/的租金絕對(duì)是很可觀的，三年返租就相當(dāng)于即買(mǎi)即收租。3、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司有什么作用？跟平鄉(xiāng)當(dāng)?shù)?/p>

3、其它項(xiàng)目物業(yè)管理有什么區(qū)別？答：商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理絕不僅僅是物業(yè)管理，其包含了包括物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理兩大部分內(nèi)容。因此，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式也應(yīng)該包含了物業(yè)經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理兩大內(nèi)容。物業(yè)經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理的提升、發(fā)展和利潤(rùn)體現(xiàn)，通過(guò)“盤(pán)活”商業(yè)物業(yè)，使其“保值增值”，并持續(xù)獲得收益來(lái)源，這是商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)最核心的終極目標(biāo)，主要內(nèi)容包括：商場(chǎng)的日常營(yíng)業(yè)管理服務(wù)工作、商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整優(yōu)化、商場(chǎng)的整體形象包裝和推廣、業(yè)主和商戶(hù)的客戶(hù)服務(wù)、商場(chǎng)物業(yè)租賃管理服務(wù)等一系列工作。管理公司實(shí)行統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一品牌管理、統(tǒng)一質(zhì)量管理、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一客服管理、統(tǒng)一企劃推廣、統(tǒng)一物業(yè)管理，為投資者、經(jīng)營(yíng)者保駕護(hù)航。具體

4、舉例如下（按照一般的運(yùn)營(yíng)公司常用方式）：運(yùn)營(yíng)管理公司定期為項(xiàng)目不定期舉辦各種類(lèi)型的促銷(xiāo)活動(dòng)，統(tǒng)一折扣優(yōu)惠或部分商品折現(xiàn)等；既可以項(xiàng)目整體為單位，也可以部分品牌為單位，在適當(dāng)范圍內(nèi)進(jìn)行造勢(shì)宣傳。 統(tǒng)一的市場(chǎng)形象，整體、協(xié)調(diào)的經(jīng)營(yíng)模式，保障市場(chǎng)多元化消費(fèi)活力，采取群體化多角度消費(fèi)渠道，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目初期業(yè)態(tài)規(guī)劃適當(dāng)根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整。為了減輕市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)初期租賃商戶(hù)的租金壓力，給商戶(hù)相應(yīng)的免租政策或租金折扣政策。而物業(yè)管理則是物業(yè)經(jīng)營(yíng)開(kāi)展的前提，主要工作內(nèi)容為：商場(chǎng)物業(yè)的硬件設(shè)施管理維護(hù)、保安和安全系統(tǒng)工作的開(kāi)展、清潔綠化及其他維護(hù)等一系列服務(wù)相關(guān)工作。（例如：匯金城、南湖新城的商鋪只是一個(gè)物業(yè)管理的性質(zhì)）4、怎么保證三年之后租金每月能有3000元？答：項(xiàng)目經(jīng)過(guò)三年的培育，再加上周邊小區(qū)的入住，我相信到時(shí)的租金肯定可以租達(dá)到50元/的，目前貿(mào)易街的租金最高可以到80-100元/，三年之后