8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、案例分析二摘要：溫州市龍灣防腐石油設(shè)備廠所擁有的位于溫州市龍灣區(qū)瑤溪工業(yè)小區(qū)的土地位于市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。本例分析就該地塊在確定抵押價(jià)格評(píng)估過的估價(jià)項(xiàng)目背景以及碰到的技術(shù)問題展開分析和探討，并就難點(diǎn)問題進(jìn)行了詳細(xì)的分析并提出了相應(yīng)的技術(shù)處理解決方法。： 工業(yè)用地 抵押 假設(shè)開發(fā)法 收益法正文：第一部分評(píng)估項(xiàng)目的背景一、估價(jià)目的為籌集建設(shè)，擬將位于市龍灣區(qū)瑤溪工業(yè)小區(qū)地塊土地使用權(quán)向進(jìn)公行融資抵押，雙方為確定合理的抵押價(jià)格，特委托溫州司對(duì)該宗土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，為雙方提供參考價(jià)格。二、宗地概況土地評(píng)估地以出讓方式取得待地國(guó)有土地使用權(quán)。待地的土地所屬國(guó)家所使用年期為 40 年。土地利用狀況待地紅線內(nèi)有已

2、建， 土地使用權(quán)面積2563.57 ，土地用途為工業(yè)用地。 三、地價(jià)定義估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日二七年七月十三日, 土地用途為工業(yè)用地，土地開發(fā)程度為宗地紅線外達(dá)到通路、通水、排水、通電、通訊“五通”及宗地紅線內(nèi)達(dá)到通路、通電、通水、排水、通訊及場(chǎng)地平整“五通一平”，土地使用權(quán)剩余使用年期為 40 年，且不存在他項(xiàng)權(quán)利條件下的國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格。第二部分評(píng)估項(xiàng)目采用的估價(jià)方法一、土地估價(jià)方法的選擇一般而言,土地估價(jià)方法主要有收益還原法、市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修、剩余法、成本近法、路線價(jià)法等。根據(jù)評(píng)估對(duì)象的土地利用特點(diǎn)和估價(jià)目的，該宗地位于市龍灣區(qū)瑤溪工業(yè)小區(qū)，屬于城市規(guī)劃區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)內(nèi)，采

3、用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修評(píng)估其價(jià)值；另外該宗地系溫州市龍灣防腐石油設(shè)備廠于 1999 年 7 月以出讓方式取得土地使用權(quán)，來(lái)源合法、權(quán)屬清楚，此類土地估價(jià)在龍灣區(qū)瑤溪工業(yè)小區(qū)交易非常活躍，較多類似的交易案例，可采用比較法評(píng)估。掌握1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修評(píng)估:溫州市基準(zhǔn)地價(jià)更新時(shí)間為 2004 年 2 月 28 日，工業(yè)用地最高使用年期為50 年，土地開發(fā)程度為紅線外五通、紅線?；竟剑和恋厥斓貎r(jià)(適用的基準(zhǔn)地價(jià)+土地開發(fā)狀態(tài)修正值)K1K2（1K） 式中：K1期日修正系數(shù)K2土地使用年期修正系數(shù)K影響地價(jià)區(qū)域及個(gè)別修正系數(shù)之和針對(duì)溫州市基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵和上述公式，期日修正系數(shù)可能通過查閱物價(jià)有，土地使用權(quán)

4、是溫州市龍灣防腐石油設(shè)備廠所擁有的位于溫州市龍灣區(qū)瑤溪工業(yè)小區(qū)的土地以出讓方式取得，在估價(jià)基準(zhǔn)日二七年七月十三日，土地使用權(quán)類型為出讓，工業(yè)用地，未設(shè)定出租、抵押等他項(xiàng)權(quán)利。設(shè)定土地使用權(quán)剩余溫州市龍灣防腐石油設(shè)備廠所擁有的位于溫州市龍灣區(qū)瑤溪工業(yè)小區(qū)的土局物價(jià)上漲指數(shù)和本人平時(shí)做的市場(chǎng)及此次評(píng)估基準(zhǔn)日和基準(zhǔn)地價(jià)更新時(shí)間之間的時(shí)間差等確定；土地使用年期修正系數(shù)可以通過比較待地剩余使用年期和基準(zhǔn)地價(jià)目最高使用年期確定；適用的基準(zhǔn)地價(jià)可查溫州市基準(zhǔn)地價(jià)分布表得知。采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修要求在現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)要著重了解待地的開發(fā)狀態(tài)、臨路條件、宗地形狀地形坡度、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、洪水淹沒等情況詳細(xì)查勘。2、比較法

5、評(píng)估：比較法是根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將待估土地與具有替代性的、且在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期市場(chǎng)上交易類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類似地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價(jià)格的方法?；竟剑汗纼r(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域修正系數(shù)個(gè)別修正系數(shù)擁有大量的交易實(shí)例資料，是運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)的前提條件。然后在大量的交易實(shí)例資料里，根據(jù)用途相同、所處地段相同、價(jià)格類型相同、成交日期和估價(jià)對(duì)象估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格等要求選取可比實(shí)例。通過比較分析，選擇了如下三個(gè)交易實(shí)例作為可比實(shí)例：A、*X 鞋業(yè)：交易日期 1999 年 2 月，土地面積 2

6、 萬(wàn)多平方米,五邊形，三區(qū)間道，剩余使用年限 40 年，紅線內(nèi)”五通一平”抵押價(jià)值評(píng)估。B、*Y：交易日期 1999 年 5 月，土地面積 2 千多平方米,長(zhǎng)方形，一區(qū)間道，剩余使用年限 40 年，紅線內(nèi)”五通一平”抵押價(jià)值評(píng)估。C、 *Z 鞋業(yè)：交易日期 1998 年 3 月，土地面積 1769.55 平方米,長(zhǎng)方形，一面區(qū)間道，剩余使用年限 41 年，紅線內(nèi)”五通一平”抵押價(jià)值評(píng)估。D、 估價(jià)對(duì)象：交易日期 1999 年 7 月，土地面積 2563.57 平方米, 接近正方形，二區(qū)間道，剩余使用年限 40 年，紅線內(nèi)”五通一平”抵押價(jià)值評(píng)估。上述三個(gè)案例與估價(jià)對(duì)象都是抵押評(píng)估其交易情況相同

7、，交易日期相近、同屬龍灣區(qū)瑤溪工業(yè)小區(qū)區(qū)域四、評(píng)估難點(diǎn)：相同，個(gè)別比較相近。2007 年 7 月 30 日進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查勘：估價(jià)對(duì)象位于瑤溪工業(yè)小區(qū)中心位置：東臨區(qū)間路、南至龍永路、西與甌海酒廠相鄰、北臨溫州至誠(chéng)鞋業(yè),區(qū)位條件十分優(yōu)越。該宗地接近正方形，二 “五通一平”，廠房及配套設(shè)施運(yùn)營(yíng)良好區(qū)間道，實(shí)際開發(fā)狀態(tài)為紅線內(nèi)以現(xiàn)場(chǎng)查勘之日作為評(píng)估基準(zhǔn)日?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修評(píng)估難點(diǎn)：1、基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)格設(shè)定開發(fā)狀態(tài)為紅線外“五通一平”，紅線”，此次評(píng)估設(shè)定土地開發(fā)狀態(tài)為宗地實(shí)際開發(fā)狀態(tài)，難在確定土地開發(fā)狀態(tài)修正值2、難在確定影響地價(jià)區(qū)域比較法評(píng)估難點(diǎn)：及個(gè)別修正系數(shù)1、個(gè)別中的土地面積、臨路狀況差異修正。五、

8、解決方法：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修評(píng)估估價(jià)對(duì)象溫州市龍灣防腐石油設(shè)備廠于 1999 年 7 月以出讓方式取得土地使用權(quán)，剩余使用年期為 40 年，土地開發(fā)程度為紅線外五通、紅線內(nèi)五通一平，通過查閱溫州市基準(zhǔn)地價(jià)分布表知：估價(jià)對(duì)象屬基準(zhǔn)地價(jià)工業(yè)用地六級(jí)地.1、確定期日修正系數(shù)（K1）根據(jù)市場(chǎng)，近兩年來(lái)，溫州市龍灣區(qū)地價(jià)變化較大，土地市場(chǎng)上升較快，年上漲率為 8%，修正系數(shù)取為 1.20。 2、確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)（K2）1-1/（1+r）40K2=01-1/（1+r）503、針對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修中的土地開發(fā)狀態(tài)調(diào)整值，向開發(fā)區(qū)管委會(huì)、水電安裝、道路施工的了解到：溫州市龍灣區(qū)瑤溪工業(yè)小區(qū)工業(yè)用地紅線內(nèi)“

9、五通”費(fèi)用在 60-80 元/平方米，結(jié)合實(shí)際情況，間值 70 元/平方米。取中4、根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查情況得知：待地歷史以來(lái)沒有被洪水淹過，產(chǎn)業(yè)集聚度、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、地基承壓力、宗地形狀地形坡度屬中等偏上水平、臨區(qū)間路、交通便捷度屬中等水平。再結(jié)合個(gè)別修正系數(shù)表給出相應(yīng)的修正系數(shù)。對(duì)這些方面調(diào)整體現(xiàn)了估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象周圍環(huán)境的了解程度和分析判斷能力。比較法評(píng)估1、個(gè)別中的土地面積、臨路狀況差異修正。*X 鞋業(yè)土地面積遠(yuǎn)大于估價(jià)對(duì)象，價(jià)格向下修正 6%，三區(qū)間優(yōu)于估價(jià)對(duì)象，價(jià)格向上修正 1%；*Y土地面積與估價(jià)對(duì)象差不多，價(jià)格不作修正，一區(qū)間劣于估價(jià)對(duì)象，價(jià)格向下修正 1%*Z 鞋業(yè)土地面積小于估價(jià)對(duì)

10、象，價(jià)格略向上修正 1%，二街且一溫州大道，優(yōu)于估價(jià)對(duì)象，價(jià)格向上修正 2%。2、 由于估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的剩余使用年限不同，一定要進(jìn)行剩余使用年限修正，其公式為：1-1/（1+r）mK=1-1/（1+r）nK估價(jià)對(duì)象土地剩余使用年限修正系數(shù)r土地還原利率 6%土地還原利率按評(píng)基準(zhǔn)日土地市場(chǎng)狀況及的一年期（含一年）存款利率 2.25%，再加上一定的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，按 6%計(jì)算。m估價(jià)對(duì)象剩余使用年限 n可比實(shí)例剩余使用年限 3、交易日期修正根據(jù)的市場(chǎng)及溫州市物價(jià)局的物價(jià)指數(shù)變動(dòng)結(jié)果，確定近年來(lái)溫州市土地價(jià)格上漲率為 8%則交易日期修正系數(shù)為： A、*X 鞋業(yè)：4.7%B、*Y：3.3%C、*Z 鞋

11、業(yè)：2.7%通過以上兩種方法計(jì)算出的結(jié)果存在一定的差異, 為體現(xiàn)土地市場(chǎng)價(jià)值,根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況,確定基準(zhǔn)地價(jià)權(quán)重 40%,比較法權(quán)重為 60%,平均值作為最終結(jié)果。第四部分評(píng)估項(xiàng)目的啟示首先要確定估價(jià)對(duì)象可以作為抵押房地產(chǎn)。這里包括估價(jià)師從專業(yè)角度審視估價(jià)對(duì)象的這樣就從、他項(xiàng)權(quán)利狀況、可轉(zhuǎn)讓（流通或拍賣）性、可抵押登記生效。上確保了抵押土地的安全性，從基本條件上減少風(fēng)險(xiǎn)。為了防止抵押物價(jià)值，在估價(jià)過未來(lái)。重點(diǎn)是把握好市場(chǎng)狀況、謹(jǐn)慎地選取參數(shù)和土地抵押評(píng)估的服務(wù)對(duì)象主要是金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)需要的是安全、穩(wěn)健、謹(jǐn)慎；土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師處于中介的位置，應(yīng)當(dāng)規(guī)避抵貸雙方的風(fēng)險(xiǎn)和土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)