濟(jì)寧xx項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、.PAGE ：.；濟(jì)寧工程市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目 錄一、工程簡(jiǎn)介1、工程工程概略及技術(shù)目的引見(jiàn)42、工程周邊交通情況分析6二、宏觀環(huán)境調(diào)研分析1、濟(jì)寧市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境綜述82、濟(jì)寧市宏觀政治環(huán)境綜述19三、工程區(qū)域環(huán)境根底分析1、濟(jì)寧市人口分析232、濟(jì)寧市整體交通情況分析26四、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析1、商圈及業(yè)態(tài)研討界定分析292、濟(jì)寧市內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)總體概略及分布特點(diǎn)303、濟(jì)寧周邊重點(diǎn)縣級(jí)市商業(yè)市場(chǎng)概略324、各業(yè)態(tài)行業(yè)市場(chǎng)分析4.1百貨市場(chǎng)分析364.2超市市場(chǎng)分析384.3家具建材分析分析414.4零售市場(chǎng)分析444.5電子市場(chǎng)分析465、重點(diǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)情況研討分析5.1太白路沿街商業(yè)情況分析475.2

2、江南春美食街商業(yè)情況分析575.3科苑路商業(yè)街情況分析585.4洸河路餐飲情況分析595.5運(yùn)河沿線餐飲街分析605.6錦都廣場(chǎng)商業(yè)步行內(nèi)街616、待建商業(yè)工程分析6.1待建商業(yè)工程匯總626.2待建商業(yè)工程分布情況636.3重點(diǎn)待建商業(yè)工程分析647、濟(jì)寧市商業(yè)物業(yè)開(kāi)展趨勢(shì)67五、運(yùn)營(yíng)商戶分析1、運(yùn)營(yíng)者調(diào)研目的闡明692、調(diào)研方式闡明693、運(yùn)營(yíng)商戶調(diào)研途徑694、運(yùn)營(yíng)商戶訪談分析4.1百貨店商戶訪談分析714.2超市商戶訪談分析744.3電器專業(yè)店商戶訪談分析794.4建材家居商戶訪談分析844.5餐飲業(yè)商戶訪談分析864.6服裝業(yè)商戶訪談分析905、業(yè)態(tài)飽和度測(cè)算5.1區(qū)域內(nèi)超市飽和度推

3、算945.2區(qū)域內(nèi)百貨市場(chǎng)飽和度推算955.3區(qū)域內(nèi)電器市場(chǎng)飽和度推算965.4區(qū)域內(nèi)家居建材市場(chǎng)飽和度推算97六、區(qū)域消費(fèi)者調(diào)研分析98七、工程SWOT分析112濟(jì)寧中億工程市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、本工程工程目的及交通情況1、工程工程概略及技術(shù)目的引見(jiàn)琵琶山路太 白 東 路城市位置：西臨琵琶山北路，南臨太白東路；區(qū)域位置：“中億新苑 住宅小區(qū)的西南側(cè)；規(guī)劃目的：繁華的商業(yè)+詩(shī)意棲息地；總體風(fēng)格：商業(yè)建筑力求繁華，結(jié)合城市綠地景觀，打造高檔次、高規(guī)范的繁華商業(yè)街；功能組成：由四至五層商業(yè)及辦公樓建筑構(gòu)成；建筑外形：沿琵琶山路為一弧形商業(yè)建筑與一長(zhǎng)方形商業(yè)建筑銜接體，沿太白樓東路為一“一字形辦公樓及商業(yè)

4、綜合樓；總建筑面積：36966.28平方米；建筑層數(shù)：5層；建筑高度：23.35米；地下車庫(kù)面積：8755平方米；退太白樓東路紅線：10米；退琵琶山北路紅線：10米；城市綠化廣場(chǎng)：面積1800平米，位于太白東路與琵琶山北路拐角處；東西寬：67米 ； 南北長(zhǎng)：130米 ； 柱間距：10米；首層至四層層高：5.5米 ； 五層層高：5米；垂直客梯：2部 ； 垂直貨梯：2部 ； 自動(dòng)扶梯：兩組 ； 樓梯：5部；商業(yè)建筑面積：29500長(zhǎng)方形主體區(qū)域1-4層商用東西長(zhǎng)：64米 ； 南北寬：25米 ； 柱間距：10米；首層層高：5.5米 ； 二層層高：4.5米 ； 三至五層層高：3.9米；垂直客梯：3部

5、； 垂直貨梯：0部 ； 自動(dòng)扶梯：0組 ； 樓梯：11部；商業(yè)建筑面積：2850“一字形區(qū)域1、2層商用；3-5層辦公臨街面總寬度：170米 ； 進(jìn)深：16米 ； 柱間距：8米；首層層高：4.5米 ； 二至四層高層高：4.2米；垂直客梯：3部 ； 垂直貨梯：0部 ； 自動(dòng)扶梯：0組 ； 樓梯：27部；商業(yè)建筑面積：2700弧形區(qū)域1、2層商用；3、4層辦公雙向四車道雙向四車道太 白 東 路太 白 東 路紅 星 東 路紅 星 東 路山路琶琵濟(jì)寧二院火炬賓館海爾大廈本案5、12、18、25、36、201路1、36、203路雙向二車道2、工程周邊交通情況分析 工程周邊公交線路統(tǒng)計(jì)班次道路時(shí)間1路熱力

6、公司天馬商場(chǎng)本工程造船廠首班 6：00 末班 19：005路唐口油品加工廠英克萊集團(tuán)本工程香港大廈首班 6：00 末班 19：0012路火車站英克萊集團(tuán)本工程駕校首班 6：00 末班 19：0018路火車站英克萊集團(tuán)本工程振宇市場(chǎng)東區(qū)首班 5：50 末班 19：45夏 末班 19：20冬25路宮白莊英克萊集團(tuán)本工程紅星小區(qū)首班 5：50 末班 18：50夏 末班 18：07冬36路石佛南英克萊集團(tuán)本工程振宇市場(chǎng)西區(qū)首班 6：00 末班 19：15夏 末班 18：40冬201路中區(qū)職業(yè)中專英克萊集團(tuán)本工程如意集團(tuán)首班 6：00 末班 20：00總結(jié)：本案南鄰太白路雙向四車道，西臨琵琶山路雙向二車

7、道，間隔 濟(jì)寧市火車站2公里左右，有七趟公交車線路輻射本案，交通非常便利。工程沿太白路東側(cè)工程西側(cè)工程南側(cè)二、宏觀環(huán)境調(diào)研分析1、濟(jì)寧市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境綜述濟(jì)寧市位于山東省的西南部，是山東省重要的對(duì)外開(kāi)放城市、工業(yè)中心城市和四大區(qū)域中心城市之一?，F(xiàn)轄曲阜、兗州、鄒城、微山、梁山等12個(gè)縣、市、區(qū)，面積11000平方公里，總?cè)丝?02.29萬(wàn)。北依泰山，南臨淮河，東靠沂蒙，西傍黃河，轄區(qū)東部是山區(qū)，中西部是平原、洼地和湖泊，河流縱橫交錯(cuò)，京杭大運(yùn)河貫穿南北，交通非常方便。京九、京滬、新石鐵路交叉穿越，京福、日東高速公路和四條國(guó)道、八條省際干線公路縱橫境內(nèi)，是銜接華東、華北兩大區(qū)域的重要交通樞紐。 1

8、.1 總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境在全國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展大好情勢(shì)的帶動(dòng)下，濟(jì)寧市總體經(jīng)濟(jì)情況在2004年度表現(xiàn)較為突出，全年經(jīng)濟(jì)開(kāi)展制定的各工程標(biāo)均順利實(shí)現(xiàn)，2004年全市GDP到達(dá)1102.16億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額293.8億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9502.21億元。工業(yè)經(jīng)濟(jì)成為全市經(jīng)濟(jì)加快開(kāi)展的重要支撐，固定資產(chǎn)投資繼續(xù)堅(jiān)持對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)勁拉動(dòng)。消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)中趨旺，財(cái)政收入繼續(xù)增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)較快，估計(jì)濟(jì)寧市總體經(jīng)濟(jì)情況將在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)呈現(xiàn)繼續(xù)、穩(wěn)定的開(kāi)展形狀。19952004年濟(jì)寧市GDP數(shù)值統(tǒng)計(jì)表 年度參數(shù)1995199619971998199920002001200220032004GDP億

9、元353.18432.19480.57495.51528.71578.44650.02743.50882.611102.16增長(zhǎng)率%12.2%11.1%10.3%10.7%10.9%11.0%11.5%14.0%16.7%17.2%人均GDP元7365824093481106338資料來(lái)源：按照國(guó)際慣例，在人均GDP邁上1000美圓的臺(tái)階后，必然引起消費(fèi)構(gòu)造晉級(jí)。從以上統(tǒng)計(jì)圖表中可以看到，2002年濟(jì)寧市人均GDP就曾經(jīng)超越了1000美圓，2004年人均已到達(dá)1661美圓，這標(biāo)志著濟(jì)寧市居民消費(fèi)構(gòu)造從三年前就向開(kāi)展型、享用型開(kāi)展。進(jìn)入2005年，隨著全市經(jīng)濟(jì)的快速開(kāi)展，消費(fèi)構(gòu)造晉級(jí)更加明顯，在

10、城鄉(xiāng)居民消費(fèi)中普遍存在消費(fèi)周期越來(lái)越短、折舊越來(lái)越快、檔次越來(lái)越高的景象。面對(duì)消費(fèi)晉級(jí)帶來(lái)的寬廣市場(chǎng)，我們要不失時(shí)機(jī)地抓住這大好機(jī)遇，因勢(shì)利導(dǎo)，全方位擴(kuò)展消費(fèi)需求，充分發(fā)揚(yáng)消費(fèi)需求對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用。房地產(chǎn)開(kāi)展根本規(guī)律也提示，當(dāng)一個(gè)城市地域人均GDP數(shù)值到達(dá)3000美圓后，其房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展將呈快速生長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；人均GDP數(shù)值到達(dá)8000美圓后，房地產(chǎn)開(kāi)展將趨于平穩(wěn)，市場(chǎng)空間接近飽和形狀；現(xiàn)階段濟(jì)寧市人均GDP尚未突破2000美圓，房地產(chǎn)業(yè)正處于起步階段，未來(lái)開(kāi)展情勢(shì)看好。詳細(xì)表現(xiàn)為：2004年濟(jì)寧市完成社會(huì)固定資產(chǎn)投資508億元，比上年增長(zhǎng)42.7%，其中規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資490億元，增長(zhǎng)47

11、.5%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資40.96億元，比去年同期增長(zhǎng)62.9%，其中商品住宅投資完成23.06億元，增長(zhǎng)58.0%，受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，辦公樓投資有所下降，完成投資0.37億元，下降34.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資3.78億元，增長(zhǎng)32.0%。全市建筑業(yè)完成添加值73.55億元，增長(zhǎng)5.2%。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量486.7萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)45.3%；商業(yè)用房施工面積到達(dá)60.12萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)47.1%，占總施工面積的12.4%。商品房銷售面積109.4萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)16.2%。其中商品住宅銷售面積101.4萬(wàn)平方米。在宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)良好開(kāi)展，面臨多種開(kāi)展機(jī)遇的前提下，只需政府調(diào)控得當(dāng)，

12、濟(jì)寧市的房地產(chǎn)將在未來(lái)的五年內(nèi)堅(jiān)持較好的開(kāi)展。2005年是濟(jì)寧市建立經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、文化名市、組群構(gòu)造大城市的關(guān)鍵之年，今后幾年濟(jì)寧市的城區(qū)面積將不斷擴(kuò)展，城市人口將不斷增多，居民收入程度也將大幅提高，這無(wú)疑將給房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展提供更大的開(kāi)展空間，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)也將會(huì)產(chǎn)生騰躍式的前進(jìn)。因此，盡早樹(shù)立開(kāi)發(fā)商良好的品牌籠統(tǒng)，是奪取未來(lái)市場(chǎng)的關(guān)鍵，這對(duì)本工程具有指點(diǎn)意義。1.2 濟(jì)寧市商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展分析雖然目前濟(jì)寧市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)才剛剛起步，還不具備成熟市場(chǎng)的特征和開(kāi)展規(guī)模；但最近幾年，在逐漸開(kāi)放和猛烈競(jìng)爭(zhēng)的宏觀情勢(shì)中，隨著社會(huì)的開(kāi)展提高和人民物質(zhì)文化水準(zhǔn)的提高，濟(jì)寧市商業(yè)市場(chǎng)已開(kāi)場(chǎng)進(jìn)展構(gòu)造性調(diào)整，開(kāi)展晉級(jí)的趨勢(shì)明

13、顯。品牌店開(kāi)場(chǎng)入駐，大型購(gòu)物中心開(kāi)場(chǎng)開(kāi)展，個(gè)性化的商業(yè)街開(kāi)場(chǎng)出現(xiàn)，連鎖超市、便利店有了較大開(kāi)展；商業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)出現(xiàn)代化、人性化、 個(gè)性化、多元化的開(kāi)展趨勢(shì)。資料來(lái)源：資料來(lái)源：居民消費(fèi)需求逐年上升，趨勢(shì)平穩(wěn)；在2003年初增速有較大提高，回落后表現(xiàn)為高位運(yùn)轉(zhuǎn)；消費(fèi)價(jià)錢指數(shù)不斷堅(jiān)持逐年上揚(yáng)的趨勢(shì)，在此情況下，商品銷售額仍堅(jiān)持繼續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，未見(jiàn)明顯通貨膨脹，由此可見(jiàn)，居民購(gòu)買力有了較大程度的提高。 資料來(lái)源：居民可支配收入和消費(fèi)性支出均呈逐漸上漲態(tài)勢(shì)，消費(fèi)性支出占可支配收入比例約在63%-73%附近，逐年走低，2000年為73.5%，2004年為63.4%，闡明寬廣居民的生活質(zhì)量正穩(wěn)步提高。由于濟(jì)寧

14、市城區(qū)居民食品消費(fèi)質(zhì)量提高、食品價(jià)錢上漲帶動(dòng)恩格爾系數(shù)的上升，2004年，食品價(jià)錢上漲7.5%，帶動(dòng)恩格爾系數(shù)比去年同期添加1.9個(gè)百分點(diǎn)。隨著餐飲業(yè)的開(kāi)展以及居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多的城區(qū)居民喜歡在外用餐，在外用餐支出增長(zhǎng)大大高于食品支出增幅，人均在外用餐支出580.89元，比上年增長(zhǎng)29.75%，高出食品支出增幅15個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)一步的闡明了人民生活程度的顯著提高。1.3經(jīng)濟(jì)開(kāi)展程度對(duì)本工程商業(yè)規(guī)劃的影響消費(fèi)力決議消費(fèi)關(guān)系，同樣，一個(gè)地域的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展程度決議了它可以接受的商業(yè)方式，下面我們將經(jīng)過(guò)對(duì)濟(jì)寧市城市居民的消費(fèi)構(gòu)造及消費(fèi)力的分析來(lái)簡(jiǎn)單論述濟(jì)寧市的商業(yè)市場(chǎng)整體開(kāi)展趨向。資料來(lái)源：資料來(lái)

15、源：資料來(lái)源：從上面的圖表分析中可以看出，濟(jì)寧市長(zhǎng)久以來(lái)消費(fèi)以吃、穿為主，恩格爾系數(shù)約在36%左右，近兩年消費(fèi)觀念有所改觀，開(kāi)場(chǎng)追求較高的生活水準(zhǔn)，文化文娛以及其他消費(fèi)有所增長(zhǎng)。資料來(lái)源：2004年，城區(qū)居民儲(chǔ)蓄余額繼續(xù)增長(zhǎng)，顯示了居民消費(fèi)力的加強(qiáng)，城區(qū)居民消費(fèi)支出仍堅(jiān)持較為旺盛的勢(shì)頭，人均消費(fèi)支出為6024.49元，比上年增長(zhǎng)8.58%，扣除價(jià)錢要素，實(shí)踐增長(zhǎng)6.14%。居民消費(fèi)構(gòu)造得到進(jìn)一步伐整。雖然消費(fèi)性支出占總支出的比重在依然較大，但居民儲(chǔ)蓄存款繼續(xù)增長(zhǎng)，其增速大于同期收入增速，2004年底居民儲(chǔ)蓄存款已達(dá)488.1億元，這闡明，公眾具有較大的購(gòu)買力，只是現(xiàn)階段投資和消費(fèi)市場(chǎng)亟待激活，

16、居民的消費(fèi)構(gòu)造已有較大變化，正在轉(zhuǎn)向享用型和開(kāi)展型的方向。 綜上所述：濟(jì)寧市居民購(gòu)買力有了較大程度的提高，消費(fèi)需求逐年上升；居民開(kāi)場(chǎng)追求較高的生活水準(zhǔn)，多樣化的生活方式；這也將是推進(jìn)商業(yè)市場(chǎng)構(gòu)造性調(diào)整的內(nèi)因。濟(jì)寧市商業(yè)市場(chǎng)將在這種內(nèi)因的驅(qū)動(dòng)下，逐漸擺脫舊經(jīng)濟(jì)體制下的開(kāi)展框架，開(kāi)場(chǎng)進(jìn)入安康生長(zhǎng)期；商業(yè)市場(chǎng)整體開(kāi)展將更趨向于現(xiàn)代化、人性化、個(gè)性化、多元化，并逐漸向興隆商業(yè)市場(chǎng)格局靠攏?？梢园l(fā)現(xiàn)，本工程具有很好的開(kāi)展契機(jī)，具有良好的市場(chǎng)前景。但須留意的是，現(xiàn)階段投資和消費(fèi)市場(chǎng)亟待激活。2、濟(jì)寧市宏觀政治環(huán)境綜述由于房地產(chǎn)物業(yè)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，將面臨資金大、周期長(zhǎng)、不可預(yù)見(jiàn)性要素較多等問(wèn)題，因此其受相關(guān)政

17、策的影響相對(duì)較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展與房地產(chǎn)政策的制定和實(shí)施息息相關(guān)。2.1 相關(guān)房地產(chǎn)政策對(duì)本工程影響由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)開(kāi)展中所處的特殊位置和房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的特殊性質(zhì)，其受產(chǎn)業(yè)政策的影響相對(duì)其它行業(yè)較大。近年來(lái)，各級(jí)政府都在大力從產(chǎn)業(yè)政策上引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展，借此拉動(dòng)投資、擴(kuò)展內(nèi)需，從而加快房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化的步伐，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展。2.1.1 降息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響央行延續(xù)降低金融機(jī)構(gòu)人民幣存、貸款利率，以圖添加居民投資、擴(kuò)展消費(fèi)。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)通脹本身有很強(qiáng)的依賴性，降息對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，與對(duì)其他行業(yè)的影響比較，成效最為明顯。首先降息能改動(dòng)目前國(guó)內(nèi)通縮的情況，大幅度提高房地產(chǎn)企業(yè)的資

18、產(chǎn)總值；其次，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)有高負(fù)債的特點(diǎn)，降息減輕了企業(yè)還貸的負(fù)擔(dān)，降低了企業(yè)運(yùn)營(yíng)本錢；再次，對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)而言，由于每次貸款利率的降低幅度大大高于存款利率的降低幅度，雖然降息幅度不大，但仍能有效的加強(qiáng)部分投資者的投資自信心，開(kāi)場(chǎng)進(jìn)展房地產(chǎn)、尤其是擁有高額報(bào)答之商業(yè)物業(yè)的投資，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展曾經(jīng)逐漸遭到更多投資者的關(guān)注，商業(yè)物業(yè)的投資氣氛開(kāi)場(chǎng)構(gòu)成。2.1.2 產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)開(kāi)展中所處的特殊位置和房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的特殊性質(zhì)，其受國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的影響相對(duì)期它行業(yè)較大。近年來(lái)，各級(jí)政府都在大力從產(chǎn)業(yè)政策上引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展，借此拉動(dòng)投資、擴(kuò)展內(nèi)需，從而加快房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)

19、化、產(chǎn)業(yè)化的步伐，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展。A金融政策方面121號(hào)文件中對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的土地貯藏貸款、建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款、個(gè)人住房信貸等七項(xiàng)內(nèi)容作了嚴(yán)厲的規(guī)范管理。此文件的出臺(tái)擠壓了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，將引導(dǎo)今后的房地產(chǎn)工程朝著真正處理居民實(shí)踐居住困難的方向開(kāi)發(fā)。另一方面，也促進(jìn)了房地產(chǎn)投資和購(gòu)買行為逐漸轉(zhuǎn)向理性消費(fèi)。18號(hào)文件【國(guó)發(fā)18號(hào)文】初次明確房地產(chǎn)曾經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)對(duì)搞活住房二級(jí)市場(chǎng)做了指點(diǎn)性的規(guī)定。此文件明確指出，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展還不平衡，房地產(chǎn)價(jià)錢和投資增長(zhǎng)過(guò)快，房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控有待完善。明確指出對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)工程要繼續(xù)加大信貸支持力度

20、，明確指出要求加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款，控制和化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融穩(wěn)定B土地政策方面國(guó)土資源部(11號(hào)令)、(21號(hào)令)、(國(guó)土資發(fā)2003356號(hào))的相繼出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得土地有著直接的政策指點(diǎn)意義，這些文件的實(shí)施將大力推進(jìn)土地市場(chǎng)化進(jìn)程，規(guī)范土地市場(chǎng)。由上可見(jiàn)，目前國(guó)家對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出冷靜、理性的態(tài)勢(shì)，采取邊扶持邊打壓的做法，在堅(jiān)持其繼續(xù)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的同時(shí)，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)，維持安康良性的開(kāi)展。C地方政策方面2005年7月1日起，山東省首部商品房銷售管理法規(guī)將正式開(kāi)場(chǎng)實(shí)施。根據(jù)條例，山東省對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行答應(yīng)制度，商品房因質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及

21、時(shí)給予維修。作為山東省首部商品房銷售管理法規(guī)，針對(duì)商品房銷售當(dāng)中的突出問(wèn)題，條例明確規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行答應(yīng)制度，該當(dāng)符合已交納全部土地運(yùn)用權(quán)出讓金，獲得土地運(yùn)用權(quán)證書；持有房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)權(quán)證明、建立工程規(guī)劃答應(yīng)證和施工答應(yīng)證；按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建立的資金到達(dá)工程建立總投資的25以上，已完成根底工程，并確定施工進(jìn)度和開(kāi)工交付日期等三個(gè)條件。 同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及承銷機(jī)構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房，該當(dāng)向買受人明示有權(quán)銷售商品房的證明文件，并不得發(fā)布與商品房有關(guān)的欺騙、誤導(dǎo)公眾的廣告。在商品房的計(jì)價(jià)結(jié)算方式上，提倡按套內(nèi)建筑面積或按套計(jì)價(jià)結(jié)算，也可按房屋建筑面積計(jì)價(jià)結(jié)算。

22、為防止物業(yè)糾紛，條例明確規(guī)定，商品房因質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及時(shí)給予維修，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要按照合同商定內(nèi)容按期交付商品房，否那么應(yīng)承當(dāng)相關(guān)責(zé)任。同時(shí)，物業(yè)企業(yè)擔(dān)任查驗(yàn)、承接物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)備，并參與商品房的交付驗(yàn)收等。山東省將嚴(yán)查違規(guī)銷售行為山東省將嚴(yán)厲控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售行為，以全面維護(hù)買房市民的切身利益。其中，未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件銷售商品房的企業(yè)將面臨3萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款處分。按照要求，從2005年7月1日起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供虛偽資料騙取商品房預(yù)售答應(yīng)證明或者未獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明預(yù)售商品房的，由商品房銷售管理部門責(zé)令停頓違法行為，沒(méi)收違法所得，并將處以已收取的

23、預(yù)付款百分之一以下的罰款。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者商品房承銷機(jī)構(gòu)在銷售商品房過(guò)程中，分割拆零銷售住宅商品房或者未按照規(guī)定在商品房銷售場(chǎng)所明示有關(guān)文件和資料的，將由商品房銷售管理部門責(zé)令限期矯正、給予警告，并處以1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下的罰款。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者商品房承銷機(jī)構(gòu)在銷售商品房過(guò)程中未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件銷售商品房的，將由商品房銷售管理部門責(zé)令限期矯正、給予警告，并將處以3萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將需求由其提供的辦理房屋一切權(quán)初始登記的文件報(bào)房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)的，將由房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)責(zé)令限期矯正、給予警告，并可處以1萬(wàn)元以下的罰款。山東省擬控制房?jī)r(jià)

24、今后，山東省擬將經(jīng)過(guò)確定商品房建立費(fèi)用底價(jià)的措施，以控制目前居高不下的房?jī)r(jià)，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)行為，讓寬廣市民買上“明白房。 按照方案，山東省商品房開(kāi)發(fā)工程將一致由建立開(kāi)發(fā)主管部門擬定出開(kāi)發(fā)工程的價(jià)款底價(jià)，開(kāi)發(fā)工程價(jià)款底價(jià)將由土地運(yùn)用權(quán)出讓金、綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)(開(kāi)發(fā)區(qū)片內(nèi)的根底設(shè)備的開(kāi)發(fā)建立本錢和有關(guān)非運(yùn)營(yíng)性配套公用設(shè)備的建立費(fèi)用)、綜合開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、城市根底設(shè)備配套補(bǔ)助費(fèi)、地段差價(jià)、法律和法規(guī)規(guī)定的其他費(fèi)用等6項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成。 目前，開(kāi)發(fā)工程價(jià)款中的綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)收取規(guī)范曾經(jīng)確定。其中，大中城市將按當(dāng)?shù)刈≌骄靸r(jià)的40 50 計(jì)收，其他城市按當(dāng)?shù)刈≌骄靸r(jià)的30 40 計(jì)收；綜合開(kāi)發(fā)管理費(fèi)按綜合開(kāi)

25、發(fā)費(fèi)的1 2 計(jì)收。開(kāi)發(fā)工程價(jià)款中的其他各項(xiàng)費(fèi)用，將按照國(guó)家和山東省人民政府規(guī)定的規(guī)范計(jì)收；沒(méi)有規(guī)定的，將按照城市人民政府規(guī)定的規(guī)范計(jì)收。經(jīng)濟(jì)適用住房、微利住房開(kāi)發(fā)工程價(jià)款底價(jià)構(gòu)成及計(jì)收規(guī)范，按照國(guó)家和省人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。綜上所述：雖然濟(jì)寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在諸多不利要素的干擾和影響，但是經(jīng)過(guò)宏觀經(jīng)濟(jì)的有力推進(jìn)、政策法規(guī)的規(guī)范和控制，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐漸走向成熟和完善，整體情勢(shì)看好。同時(shí)，隨著居民消費(fèi)才干的不斷提升及各項(xiàng)利好要素的有力作用，濟(jì)寧市商業(yè)市場(chǎng)也將有較大開(kāi)展，消費(fèi)市場(chǎng)將逐漸放開(kāi)且更加活潑，本工程的開(kāi)展將具備良好的商業(yè)條件?？梢砸欢?，本工程商業(yè)物業(yè)的啟動(dòng)將具備良好的宏觀市場(chǎng)環(huán)境根底。三、工

26、程區(qū)域環(huán)境根底分析1、人口分析1.1 區(qū)域市場(chǎng)人口總量分析區(qū)域稱號(hào)總面積平方公里人口總量萬(wàn)人人口密度萬(wàn)人/平方公里濟(jì)寧市市中區(qū)354211858任城區(qū)869.564.2733微山縣1591.369.5431魚臺(tái)縣62845.3719金鄉(xiāng)縣79060.9769嘉祥縣1008.279.2778汶上縣762.373.4962泗水縣107059.7557梁山縣963.971.7742曲阜市889.463.7720兗州市69060.5873鄒城市7.3112807合計(jì)11000802.3748資料來(lái)源：濟(jì)寧市包括曲阜、兗州、鄒城、微山、梁山等十二個(gè)縣市區(qū)，總面積1.1萬(wàn)平方公里?？?cè)丝?02.29萬(wàn)人，

27、其中市區(qū)人口42萬(wàn)人，全市平均人口密度為748人/平方公里，而市區(qū)人口密度與全市平均人口密度相差幅度較大，到達(dá)11858人/平方公里。由此可看出，濟(jì)寧市城區(qū)人口密度相對(duì)較大，本工程所在地為市中心主干道太白樓路附近，人口密度和人流量都很高，這就為商業(yè)工程的市場(chǎng)環(huán)境和消費(fèi)人群提供了有力支持。1.2 濟(jì)寧市人口分布情況男性萬(wàn)人女性萬(wàn)人非農(nóng)業(yè)人口萬(wàn)人男女比例全市410.91391.39239.24105：100市中區(qū)21.1420.3640.49104：100 資料來(lái)源：濟(jì)寧市2004年末常住人口總數(shù)802.29萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口239.24萬(wàn)人，全市男女比例為105：100，該比例根本平均，由于二者實(shí)

28、力相當(dāng)，本工程在研討商業(yè)業(yè)態(tài)時(shí)應(yīng)對(duì)男性和女性的商業(yè)業(yè)態(tài)都給予詳盡分析，并對(duì)男女共享業(yè)態(tài)加以充分注重。1.3 年齡構(gòu)造分析圖表：濟(jì)寧市人口構(gòu)造年齡圖表年齡構(gòu)造18歲以下18-35歲35-60歲60歲以上所占比例24.7%28.6%34.7%12%本工程所在濟(jì)寧市18以下人口占總?cè)丝诘?4.7%；18-35歲占28.6%；35-60歲占34.7%；60歲以上占12%。其中，35歲以下人口占總?cè)丝诘?3.3%，由此可看出，濟(jì)寧市是年輕型城市，易于接受新穎事物，充溢活力與活力。此特點(diǎn)有助于打造本工程青春、時(shí)髦的商業(yè)質(zhì)量。18-60歲人口占總?cè)丝诘?3.3%，這部分人群有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)根底，消費(fèi)才干較強(qiáng)，是

29、商業(yè)市場(chǎng)的主要消費(fèi)群體，將為工程未來(lái)運(yùn)營(yíng)開(kāi)展提供主力消費(fèi)支持。2、濟(jì)寧市整體交通情況分析隨著現(xiàn)代商業(yè)的開(kāi)展，交通與商業(yè)的關(guān)系越來(lái)越親密。交通道路的改造與交通工具的更新，使人們的出行變得更加方便快捷，從而使很多交通條件良好的商業(yè)物業(yè)大大擴(kuò)展了其商圈輻射才干。對(duì)于本工程而言，優(yōu)越的交通環(huán)境也將為其未來(lái)開(kāi)展提供更為曠闊的開(kāi)展空間，在更大的范圍內(nèi)吸引的消費(fèi)人群。因此，對(duì)于交通情況的研討成為了工程調(diào)研不可或缺的一部分內(nèi)容。對(duì)于本工程來(lái)說(shuō)，城市外部交通，城市內(nèi)部交通情況將決議整個(gè)交通體系對(duì)工程商業(yè)的影響。濟(jì)寧市地處蘇、魯、豫、皖和華北、華東兩大經(jīng)濟(jì)結(jié)合部，是東部沿海銜接西北內(nèi)陸的經(jīng)濟(jì)、交通重鎮(zhèn)。濟(jì)寧距省城

30、濟(jì)南200公里，距日照港220公里，距青島港300公里，均有鐵路和高速公路相銜接。濟(jì)寧交通便利。京滬、京九、日菏鐵路在境內(nèi)交叉，四條國(guó)道和京福、日東兩條高速公路交錯(cuò)成網(wǎng)，京杭大運(yùn)河縱貫?zāi)媳?。?yōu)越的地理位置使?jié)鷮幊蔀槲髅簴|運(yùn)、北煤南運(yùn)和南水北調(diào)的必經(jīng)通道。隨著京九經(jīng)濟(jì)帶、陸橋經(jīng)濟(jì)帶的深化開(kāi)發(fā)建立和南水北調(diào)工程的實(shí)施,濟(jì)寧作為魯西南地域中心城市的位置進(jìn)一步強(qiáng)化，經(jīng)濟(jì)輻射半徑大大擴(kuò)展。鐵路南北方向：津浦鐵路、京滬鐵路、京九鐵路；東西方向：日菏鐵路。公路南北方向：京福高速公路和220、104、105國(guó)道；東西方向：日東高速公路和327國(guó)道。水運(yùn)水運(yùn)工具：5000多個(gè)載重噸的鋼質(zhì)船隊(duì)；營(yíng)運(yùn)船舶：1100

31、0余艘、157萬(wàn)個(gè)載重噸；造船工業(yè)：年造船才干約10萬(wàn)噸，總產(chǎn)值近億元；港口建立：機(jī)械化港口群，年吞吐才干達(dá)2000萬(wàn)噸；運(yùn)河航道：三級(jí)航線；港航疏浚：年機(jī)械化航道疏浚才干已達(dá)300余萬(wàn)立方米。3、工程周邊常住人口統(tǒng)計(jì)1公里內(nèi)社區(qū)稱號(hào)社區(qū)規(guī)模居住戶數(shù)居住人口間隔 本工程間隔 備注齊鑫花園12萬(wàn)1180戶4000余人0.5公里山推、地稅有部分團(tuán)購(gòu)；住宅均價(jià)2800元/，底商4800；銀都花園36萬(wàn)3200余戶10000余人0.9公里蘇州苑3.5萬(wàn)300余戶1000余人東側(cè)緊鄰琵琶山花園及東側(cè)11萬(wàn)700余戶2000余人0.1公里公建面積31443平方米櫻花園小區(qū)15萬(wàn)1500余戶5000余人0.

32、7公里40棟樓原有居民樓約10萬(wàn)余2000余戶6000余人0.2-0.8公里琵琶山花園以東中億新苑2萬(wàn)220余戶700余人合計(jì)89.5萬(wàn)9100余戶28700余人四、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析1、商圈及業(yè)態(tài)研討界定分析第 一 商 圈市中區(qū)主要有效客群范圍第二商圈高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)第二商圈 任 城 區(qū) 根據(jù)我司對(duì)濟(jì)寧市整體情況的調(diào)研，并結(jié)合本案在地理位置、規(guī)模、建筑方式、層數(shù)等的特點(diǎn)，確定本工程的根本商圈研討范圍；第二商圈本工程體量規(guī)模較大，且商業(yè)部分相對(duì)集中，未來(lái)能夠進(jìn)駐的業(yè)態(tài)有百貨、超市、綜合購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)、建材家居市場(chǎng)、零售市場(chǎng)、餐飲等幾種業(yè)態(tài)；中億廣場(chǎng)針對(duì)濟(jì)寧市市區(qū)現(xiàn)有的幾種主要的商業(yè)業(yè)態(tài)：百貨、

33、超市、專業(yè)市場(chǎng)、家居建材、零售市場(chǎng)、餐飲作為本案商業(yè)的主要研討對(duì)象，并將工程方圓1.5公里之內(nèi)居住居民作為本工程第一有效客群；本案所在區(qū)域?yàn)槭兄袇^(qū)，因此將該區(qū)列為第一商圈研討范圍，；將本案有能夠輻射到的任城區(qū)及高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)作為工程的第二商圈研討范圍；根據(jù)對(duì)周邊三個(gè)縣級(jí)市的調(diào)研，由于三個(gè)城市都有一定體量的綜合類百貨及專業(yè)、建材市場(chǎng)，因此本案對(duì)這三個(gè)城市的消費(fèi)吸引力略低，因此將這三個(gè)城市列為次研討商圈范圍。2、濟(jì)寧市內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)總體概略及分布特點(diǎn)濟(jì)寧市現(xiàn)有商業(yè)主要由百貨商場(chǎng)、大型超市、專業(yè)家電市場(chǎng)、專業(yè)家居市場(chǎng)、建材家具市場(chǎng)、服裝日用品零售市場(chǎng)、集西餐飲街、底商等幾種類型的物業(yè)組成；現(xiàn)有百貨類商業(yè)

34、物業(yè)全部坐落在濟(jì)寧的中心商業(yè)街太白路南側(cè)，以華聯(lián)商廈、貴和百貨、濟(jì)寧百貨為代表，相距缺乏半公里，規(guī)模在1.5-2萬(wàn)之間；現(xiàn)有大型超市主要有世紀(jì)聯(lián)華、賽瑪特、愛(ài)客多、賽寶四個(gè)，其運(yùn)營(yíng)呈現(xiàn)出較為火暴的態(tài)勢(shì)，分布較為零散，規(guī)模都在2萬(wàn)平左右，除世紀(jì)聯(lián)華外，其他三個(gè)超市品牌，都開(kāi)有分店，分店方式以滿足周邊居民根本需求的生活超市為主，體量較??； 底商類物業(yè)在濟(jì)寧市的分布非常廣泛，根本一切街道的兩側(cè)均規(guī)劃了不同格局的底商，運(yùn)營(yíng)范圍聚集了餐飲、醫(yī)藥、零售、服裝、美容美發(fā)等不同的業(yè)態(tài)，面積從十幾平到上千平不等，層數(shù)從一層到三層不等；現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)主要有家電市場(chǎng)、家具建材市場(chǎng)、家居市場(chǎng)、紡織品市場(chǎng)；餐飲商業(yè)呈現(xiàn)出

35、羊群效應(yīng)的態(tài)勢(shì)：以江南春街為代表的高檔類餐飲集中帶、以科苑路為代表的咖啡休閑類餐飲集中帶、以洸河路為代表的群眾類餐飲集中帶、以太白樓附近為代表的特征類餐飲集中帶；濟(jì)寧市零售市場(chǎng)主要有太東零售市場(chǎng)、琵琶山路零售市場(chǎng)、義務(wù)小商品零售市場(chǎng)及夏橋小商品零售市場(chǎng)，規(guī)模根本在20000以上；分布圖如下：古槐路共青團(tuán)路琵琶路山建設(shè)路科苑路 常 青 路 吳 泰 閘 路洸 河 路紅 星 路太 白 路江南春街咖啡及休閑餐飲區(qū)特征餐飲區(qū)群眾餐飲區(qū) 濟(jì)寧市商業(yè)集中區(qū) 賽瑪特賽寶愛(ài)客多分店賽寶分店紡織零售城誠(chéng)達(dá)家居城濟(jì)寧市家具大世界夏橋零售市場(chǎng)義烏零售市場(chǎng)愛(ài)客多金城家具城愛(ài)客多分店賽瑪特分店本案3、濟(jì)寧周邊重點(diǎn)縣級(jí)市商

36、業(yè)市場(chǎng)概略3.1曲阜曲阜位于濟(jì)寧市東北方向，間隔 45公里，車行時(shí)間40分鐘左右，人口數(shù)量63.7萬(wàn)人。曲阜有著5000多年的悠久歷史，被稱為“東方圣城。“千年禮樂(lè)歸東魯，萬(wàn)古衣冠拜素王曲阜之所以享譽(yù)全球，是與孔子的名字嚴(yán)密相連的。孔子是世界上最偉大的哲學(xué)家之一，中國(guó)儒家的開(kāi)創(chuàng)人。在兩千多年漫長(zhǎng)的歷史長(zhǎng)河中，儒家文化逐漸成為中國(guó)的正統(tǒng)文化，并影響到東亞和東南亞各國(guó)，成為整個(gè)東方文化的基石。曲阜“三孔孔廟、孔府、孔林，因其在中國(guó)歷史和世界東方文化中的顯著位置，而被結(jié)合國(guó)教科文組織列為世界文化遺產(chǎn)，被世人尊崇為世界三大圣城之一。相比曲阜悠久的歷史文化而言，其商業(yè)配套匱乏，商業(yè)設(shè)備陳舊，沒(méi)有大型的百

37、貨，現(xiàn)有商業(yè)主要集中在五馬祠街，其建筑方式為仿古建筑，店鋪?zhàn)饨鹪?.3-1元/天。五瑪祠街位于曲阜最重要的旅游景點(diǎn)孔廟正對(duì)面，主要集中了餐飲、珠寶、服裝、眼鏡、銀行、音像等商業(yè)，但檔次根本傾向于中、低檔。五馬祠街3.2兗州兗州位于濟(jì)寧市東北方向，人口數(shù)量為60.5萬(wàn)人。兗州有“九省通衢，齊魯咽喉之稱，戰(zhàn)略位置重要，京滬鐵路縱貫?zāi)媳保率F路橫跨東西，是魯西南最大的物資集散地和客運(yùn)中轉(zhuǎn)站。公路四通八達(dá)，有327國(guó)道、日菏高速等數(shù)十條公路干線穿境而過(guò)，市內(nèi)公路總長(zhǎng)630余公里，公路密度是全國(guó)平均程度的3倍。資源豐富。是國(guó)家重要煤炭基地，煤田儲(chǔ)量200多億噸，年開(kāi)采量2000多萬(wàn)噸，座落在兗州境內(nèi)的

38、興隆莊煤礦是全國(guó)第一個(gè)400萬(wàn)噸的特大型現(xiàn)代化礦井。地下水儲(chǔ)量約20億立方米，是山東省三大豐水區(qū)中獨(dú)一尚未大量利用的地域。兗州主要商業(yè)設(shè)備統(tǒng)計(jì)表商場(chǎng)稱號(hào)規(guī)模流水扣點(diǎn)運(yùn)營(yíng)情況備注廣場(chǎng)商廈1.2萬(wàn)23% + 1%廣告費(fèi)較好百貨、大型超市賣場(chǎng)百貨大樓0.8萬(wàn)國(guó)營(yíng)普通業(yè)態(tài)種類單一，品牌稀缺曲阜間隔 兗州，車行時(shí)間僅20分鐘左右，因此兗州的商業(yè)設(shè)備吸引了不少曲阜的消費(fèi)人群。廣場(chǎng)商廈作為兗州地域最大的購(gòu)物中心，其業(yè)態(tài)種類較為齊全。該商廈由兗州礦物局投資建立，煤礦職工是本商場(chǎng)的固定客群，凡是煤礦職工周末來(lái)此消費(fèi)的，兗州礦物局均報(bào)銷其往返交通費(fèi)，并且享有在廣場(chǎng)商廈購(gòu)物優(yōu)惠的政策。3.3鄒城鄒城位于濟(jì)寧市東南方

39、向，人口總量112萬(wàn)人，是古代思想家、教育家孔子和孟子的故土，素有“孔孟桑梓的佳譽(yù)。鄒城境內(nèi)有兗礦集團(tuán)、鄒縣電廠、魯南自行車廠等大型國(guó)有企業(yè)，還有無(wú)名啤酒廠、鋼山酒廠、氮肥廠和油漆廠等中型支柱企業(yè)，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展態(tài)勢(shì)良好。鄒城分別與臨近的濟(jì)寧、兗州、曲阜日漸交融，構(gòu)成衛(wèi)星城之趨勢(shì)。市內(nèi)多個(gè)大型商場(chǎng)、超市、零售市場(chǎng)，有著良好的購(gòu)物環(huán)境，正在建立中的西部和東部開(kāi)發(fā)區(qū)給鄒城帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。鄒城主要商業(yè)設(shè)備統(tǒng)計(jì)表商場(chǎng)稱號(hào)規(guī)模流水扣點(diǎn)運(yùn)營(yíng)情況備注華聯(lián)商廈1萬(wàn)24% + 1%廣告費(fèi)普通屬于兗州礦物局百貨大樓1萬(wàn)24% + 1%廣告費(fèi)較好東方圣都14萬(wàn)1000-2000元/售銷售情況普通副食品零售零售鄒城歐陸商城3

40、.7萬(wàn)家具建材3.4總結(jié) 45公里33公里40公里經(jīng)過(guò)對(duì)周邊三個(gè)縣級(jí)市的走訪調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)除曲阜地域的商業(yè)設(shè)備較為陳舊之外，其他兩個(gè)市的商業(yè)還是呈現(xiàn)出一定的昌盛景象；曲阜地域的孔廟屬于世界文化維護(hù)遺產(chǎn)之一，遭到了地域政府的極大注重，根據(jù)該區(qū)域的未來(lái)規(guī)劃，這里將面臨重新改造，曲阜將重裝打造該文化旅游品牌，因此可以估計(jì)在未來(lái)，曲阜地域的相關(guān)配套設(shè)備將會(huì)逐漸完善，商業(yè)效力業(yè)也將隨著旅游市場(chǎng)的全面開(kāi)發(fā)得到大力開(kāi)展，曲阜房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫為期不遠(yuǎn)，目前很多周邊地域具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)者都紛紛選擇在曲阜地域投資；兗州、鄒城地域的煤礦業(yè)是兩個(gè)城市的支柱性產(chǎn)業(yè)，并且兗礦集團(tuán)的職工收入相對(duì)較高，具有了一定的購(gòu)買

41、才干，但是由于兩個(gè)地域都有兗州礦物局的直屬商業(yè)設(shè)備兗州廣場(chǎng)商廈、鄒城華聯(lián)商廈，因此方便了這部分人群的購(gòu)物需求。4、各業(yè)態(tài)行業(yè)市場(chǎng)分析4.1百貨市場(chǎng)分析面積總計(jì)：8.08萬(wàn)平米百貨稱號(hào)運(yùn)營(yíng)規(guī)模流水扣點(diǎn)營(yíng)業(yè)額單位產(chǎn)出運(yùn)營(yíng)情況備注濟(jì)百2.5萬(wàn)23% + 1%廣告費(fèi)2億元0.8萬(wàn)元較好被南京中央百貨收買，市場(chǎng)信譽(yù)度高，歷史悠久，佳譽(yù)度高貴和購(gòu)物1.58萬(wàn)25% + 2%廣告費(fèi)普通濟(jì)寧市檔次最高的商業(yè)中心華聯(lián)商場(chǎng)4萬(wàn)23% + 1%廣告費(fèi)3億元0.75萬(wàn)元較好引進(jìn)了肯德基、名表珠寶城等濟(jì)百地處市區(qū)最繁華的太白樓中路，作為濟(jì)寧市最早的百貨商場(chǎng)，其歷史悠久，始建于1956年，現(xiàn)有建筑總面積3.2萬(wàn)平方米，營(yíng)

42、業(yè)面積2.5萬(wàn)平方米。濟(jì)寧百貨是濟(jì)寧市最大的零售商業(yè)企業(yè)之一，其長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)和市場(chǎng)運(yùn)作，在當(dāng)?shù)貥?gòu)成了良好的商業(yè)信譽(yù)和企業(yè)籠統(tǒng)。隨著各種新興業(yè)態(tài)的迅速崛起，傳統(tǒng)百貨遭到了很大沖擊。2004年10月南京中商旗下的南京中央百貨連鎖勝利地收買了濟(jì)寧百貨，改名為濟(jì)寧市中央百貨有限責(zé)任公司，年商品營(yíng)業(yè)額在2 億元左右；貴和購(gòu)物中心濟(jì)寧店2005年1月正式開(kāi)業(yè)，由濟(jì)寧九龍集團(tuán)公司投資興建，是山東貴和購(gòu)物中心走出濟(jì)南的第一站。商場(chǎng)建筑面積2萬(wàn)平方米左右，運(yùn)營(yíng)面積1.58萬(wàn)。貴和百貨主要瞄準(zhǔn)了濟(jì)寧市高端消費(fèi)市場(chǎng)的空缺，并引進(jìn)了此前濟(jì)寧市場(chǎng)從未有過(guò)的服裝品牌，并以準(zhǔn)確的定位，高效完善的效力設(shè)備，高檔時(shí)髦的名優(yōu)精

43、品，先進(jìn)的管理方式以及特征化的效力，填補(bǔ)了濟(jì)寧商界高端消費(fèi)市場(chǎng)的空白；華聯(lián)商廈股份是全國(guó)華聯(lián)集團(tuán)成員單位，一九八四年建店，是濟(jì)寧商界的老牌勁旅，在原阜橋商場(chǎng)的根底上，于1993年進(jìn)展了股份制改造，成為一家國(guó)有控股的商業(yè)企業(yè)，經(jīng)過(guò)二十年的滾動(dòng)開(kāi)展，目前企業(yè)已擁有3億元固定資產(chǎn)，4萬(wàn)平方米營(yíng)業(yè)面積，在職員工1300人。商廈運(yùn)營(yíng)21個(gè)大類，6萬(wàn)種商品，年商品銷售額在3億元左右。并勝利結(jié)合引進(jìn)了肯德基、國(guó)美電器、名表珠寶城等工程。4.2大型超市市場(chǎng)分析面積總計(jì)：9.45萬(wàn)平米超市稱號(hào)世紀(jì)聯(lián)華賽瑪特總店賽瑪特分店賽寶總店賽寶分店愛(ài)客多總店愛(ài)客多紅東愛(ài)客多紅西時(shí)代超市規(guī)模2萬(wàn)平米3萬(wàn)平米含百貨800平米2

44、.4萬(wàn)平米1500平米1萬(wàn)平米2000平米1200平米5000平米運(yùn)營(yíng)情況好好較好較好較好好較好較好較好賽瑪特百貨賽瑪特量販賽瑪特隸屬澳大利亞百靈實(shí)業(yè)集團(tuán)，2001年12月濟(jì)寧賽瑪特量販店開(kāi)業(yè)，2003年12月濟(jì)寧賽瑪特生活超市開(kāi)業(yè)，2004年112月20日濟(jì)寧賽瑪特主題百貨店開(kāi)業(yè)；超市營(yíng)業(yè)情況良好；愛(ài)客多來(lái)鶴店愛(ài)客多紅東店世紀(jì)聯(lián)華濟(jì)寧店于2002年12月開(kāi)場(chǎng)營(yíng)業(yè)。該店總面積2萬(wàn)余平方米，超市運(yùn)營(yíng)面積1.2萬(wàn)平方米，有2萬(wàn)多種商品。是上海世紀(jì)聯(lián)華超市公司在全國(guó)興辦的第17家大賣場(chǎng)，投資約1億元，是濟(jì)寧市目前運(yùn)營(yíng)最火暴的超市，銷售額在全國(guó)世紀(jì)聯(lián)華店中銷售額高居榜首；愛(ài)客多目前在濟(jì)寧市有三家店，兩

45、家是生活超市，一家主力量販店來(lái)鶴店，運(yùn)營(yíng)情況良好；賽寶總店賽寶分店賽寶超市2004年9月開(kāi)業(yè)，一舉成為濟(jì)寧市規(guī)模最大的超市，地上一、二層為賣場(chǎng)，三層為大型停車場(chǎng)，運(yùn)營(yíng)情況良好。4.3家具建材市場(chǎng)分析面積總計(jì)：20.12萬(wàn)平米工程稱號(hào)濟(jì)寧家具大世界誠(chéng)達(dá)精品家居海爾家居商場(chǎng)金宇裝飾資料城金城家具東方辦公維佳家居廣場(chǎng)規(guī)模3萬(wàn)平米0.7萬(wàn)平米0.4萬(wàn)平米12.8萬(wàn)平米2萬(wàn)平米 0.12萬(wàn)平米1.1萬(wàn)平米租金元/天.平米1.3-1.60.8-1.10.8-1.21-1.51.8-3.55-63-6運(yùn)營(yíng)情況普通普通普通較好良好普通普通濟(jì)寧家具大世界地處濟(jì)寧市區(qū)昌盛地段，位于太白東路和火車站東路交匯處。占地

46、50余畝，建筑面積3萬(wàn)多平方米，是集樓、廳、棚、房于一體的大型專業(yè)零售市場(chǎng)，商品銷售輻射魯西南地域及蘇魯豫皖四省交界處。分為辦公家具大廳、沙發(fā)專賣大廳、小型家具大廳、建材大廳幾個(gè)部分；誠(chéng)達(dá)精品家居位于濟(jì)寧家具大世界東側(cè)，地上三層，地下一層暫未營(yíng)業(yè)，聚集了國(guó)內(nèi)眾多精品家居品牌，但運(yùn)營(yíng)情況普通。海爾家居商場(chǎng)地處本案西南角，地上四層，面積4000余平，租金從0.8-1.2元/天之間；維佳家居廣場(chǎng)地處山東省濟(jì)寧市市中區(qū)洸河路中段，地處新興商業(yè)街繁華地段，運(yùn)營(yíng)內(nèi)容有臥房系列、沙發(fā)系列、布藝床品系列、家居飾品系列、家裝設(shè)計(jì)等；金宇裝飾資料城地處濟(jì)寧北郊，于2002年10月28日正式投入運(yùn)營(yíng)?，F(xiàn)已構(gòu)成營(yíng)業(yè)面

47、積進(jìn)12.8萬(wàn)平方米，集購(gòu)物，休閑，文娛，倉(cāng)儲(chǔ)，物流等多功能與一體的大型商業(yè)中心，2005年1-5月的銷售收入就到達(dá)了7億元；金城家具廣場(chǎng)，座落在市西郊中區(qū)濟(jì)安橋北路94號(hào)，現(xiàn)有1-4號(hào)大廳總營(yíng)業(yè)面積2萬(wàn)平方米左右，交通便利。倉(cāng)庫(kù)、住宿及其它設(shè)備齊全。商場(chǎng)開(kāi)業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)六年來(lái)，運(yùn)營(yíng)情況良好；一號(hào)廳為精品大廳，面積3000平方米，三號(hào)精品大廳、四號(hào)名優(yōu)大廳有一部分?jǐn)偽?，攤位面積有限，以名牌沙發(fā)等為主，經(jīng)濟(jì)效益達(dá)5000萬(wàn)元/年。4.4零售市場(chǎng)分析面積總計(jì)：19.7萬(wàn)平米市場(chǎng)稱號(hào)太東義烏紡織品零售振宇零售琵琶山草橋口夏橋規(guī)模2.1萬(wàn)平米4萬(wàn)平米4000平米8.8萬(wàn)平米8000平米4萬(wàn)平米租金1-3元/天

48、平米0.3-0.5元/天平米1.5-1.7元/天平米0.2-0.43元/天平米1.5-3元/天平米0.4-0.6元/天平米運(yùn)營(yíng)情況好普通較好普通普通普通振宇零售大市場(chǎng)總投資3000萬(wàn)元，占地300畝，總建筑面積88000平方米，按運(yùn)營(yíng)門類分為服裝、紡織面料、床上用 品、窗簾、皮革制品、日用百貨、糖酒副食、五金電器、辦公用品等十大專業(yè)運(yùn)營(yíng)區(qū)域；太東零售大市場(chǎng)市場(chǎng)總投資680萬(wàn)元。占地50畝，總建筑面積21000平方米，擁有營(yíng)業(yè)房1200間。它南靠繁華的太白東路，三面臨街，交通便利，整個(gè)市場(chǎng)分為服裝、床上用品、布匹、鞋帽、百貨、通訊、家電、日化等眾多商品區(qū)；夏橋零售市場(chǎng)是濟(jì)寧市最早的小商品零售市場(chǎng)

49、，主要運(yùn)營(yíng)日用品、煙酒糖茶等的商品，但是目前該市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況并不理想，很多鋪位處于空置形狀；義烏小商品城由九巨龍集團(tuán)與浙江義烏小商品經(jīng)銷商強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合，總投資2.2億元，為魯西南地域最大的“小商品零售零售集散中心，05年5月正開(kāi)業(yè)，但運(yùn)營(yíng)情況普通，很多鋪位處于空置形狀；琵琶山零售市場(chǎng)規(guī)模較小，僅8000余，主要運(yùn)營(yíng)日用品、廚房用品、鞋帽、文具用品等，運(yùn)營(yíng)情況普通，攤位間隔 出入口較近的租金要高一些，能到達(dá)3元/天，沿街鋪位根本思索了內(nèi)外雙向開(kāi)門，方便了消費(fèi)者的購(gòu)物需求。4.5電子市場(chǎng)分析面積總計(jì)：0.3萬(wàn)平米市場(chǎng)稱號(hào)億維數(shù)碼廣場(chǎng)位置位于建立北路，常青路與洸河路中間規(guī)模0.3萬(wàn)平米層數(shù)5層各層運(yùn)營(yíng)內(nèi)容

50、一層：品牌電腦及數(shù)碼產(chǎn)品；二層：辦公電子產(chǎn)品；三層：耗材；四、五層：電子俱樂(lè)部及培訓(xùn)運(yùn)營(yíng)情況良好5、重點(diǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)情況研討分析東東美業(yè)15九都服飾15火炬賓館雙匯鮮肉30海爾家電大廈2000海爾精品家具4000中國(guó)挪動(dòng) 太 白 樓 東 路琵琶山路本案廣聯(lián)醫(yī)藥80東方燈飾600波司登服飾150國(guó)光皮鞋10楊家快餐15亞當(dāng)夏娃店10羊肉水餃15豆豆美業(yè)15中中醫(yī)醫(yī)院春海美業(yè)15唐凱飯店15東方噴繪15仙妮蕾德15幼兒園農(nóng)業(yè)銀行20廣式老婆餅15燕子服飾20福酒喜酒10星凱服飾20太東零售10中國(guó)福彩5袋鼠服飾30名店坊10泰和玻璃50兄弟褲行15不知保健15安娜美業(yè)15喬丹專賣50海之情文娛四方毛線

51、60恒源祥15濟(jì)房連鎖中介20啟發(fā)毛線60老山界涼席30琪妹內(nèi)衣30天馬家紡80天馬內(nèi)衣60平價(jià)鞋店30安康毛線70針織廠店30窿安勞保30羊毛衫服飾30羊毛衫大全30羊毛衫專賣30富煌服飾20天馬誠(chéng)惠毛線50交通銀行儒鴻書城金網(wǎng)數(shù)碼 600紡織零售城 600誠(chéng)達(dá)家居城 7000濟(jì)寧市家具大世界 300005.1太白路沿街商業(yè)情況分析5.1.1太白路沿街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 太 白 樓 東 路衣之秀服飾50濟(jì)寧市廣播轉(zhuǎn)播臺(tái)廣東T恤15陽(yáng)光禮品5千億佳婚紗150奧普浴霸15皇明太陽(yáng)能40心動(dòng)服飾15童謠名店30情侶服飾25摩登少年服飾20星期六鞋店25生活秀服飾15卡薩布蘭卡服飾10彩韻服裝15金猴鞋專

52、賣70英克萊電動(dòng)車50吉爾達(dá)鞋50三利毛線50濟(jì)寧市第一職業(yè)中專職一商店20雙星運(yùn)動(dòng)50金蘋果運(yùn)動(dòng)50惠威音響40蜂蜜大麻花20打字復(fù)印15垚錦服飾30江南秀服飾15雪雨美業(yè)15貴和商行20心相印婚紗70溢彩服飾20風(fēng)格服飾15洪順蛋糕15天然居大酒店400老百匯褲行30IP超市15未知未覺(jué)服飾15上海羊毛衫30富士彩擴(kuò)15食之物語(yǔ)10夢(mèng)之衣服飾15太東市場(chǎng)東入口魯南美容40濟(jì)寧市城市信譽(yù)社600鋁合金經(jīng)銷300西安餃子城300 濟(jì)寧市消防一中隊(duì)濟(jì)寧市市中區(qū)衛(wèi)生局 太 白 樓 東 路太東大市場(chǎng)正門21000太東市場(chǎng)西入口市中區(qū)門診圖優(yōu)服飾30花格霓服飾20玫瑰女人40孚德皮鞋20章丘眼鏡40依

53、之妮服裝20江南布衣40打字復(fù)印20太東藥房120千味小吃15羊毛衫總匯30天子服飾20建立銀行600中醫(yī)療保險(xiǎn)處工商銀行2000滕化服飾25新華書店500風(fēng)浪宣言25濟(jì)寧飯店杭派服飾20潮流名店40每時(shí)美克80冷飲零售20視力矯正30才子服飾60非凡服飾200五環(huán)體育服裝500心齊橋筋飾品20惠友超市15清華賓館濟(jì)寧市市中區(qū)財(cái)政局永泰燈飾600雪豹干洗15婚慶喜鋪30杭州新龍茶莊10361運(yùn)動(dòng)店50康奈鞋店60雅芳專賣25萌芽書店15良緣保健品10真皮腰帶15FIRST服飾25喜得龍運(yùn)動(dòng)50百貨副食5清華賓館螺絲大世界10嬰兒國(guó)際15推土機(jī)技術(shù)公司10北京布鞋15奇宏通訊15保健品店10濟(jì)寧

54、飯店華力大廈海億特電動(dòng)車150來(lái)吉奇服飾200郵政音像連鎖10ELE服飾80中國(guó)銀行1200九牧王服飾100夢(mèng)特嬌專賣50醫(yī)學(xué)院藥店150月亮河化裝品 200麒麟金店200夢(mèng)華服飾350興奧大酒店鄉(xiāng)村信譽(yù)社2001200海珍美容400康福大藥店300天上人間西餐150勁霸男裝100阿迪達(dá)斯100李寧運(yùn)動(dòng)100國(guó)人西服200宏景通訊300濟(jì)寧師專聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳150 太 白 樓 東 路建設(shè)路世紀(jì)聯(lián)華濟(jì)寧市任城區(qū)人民政府農(nóng)業(yè)銀行250愛(ài)心鮮花 20樂(lè)樂(lè)蛋糕店15愛(ài)神婚紗20古槐無(wú)線電10祥為通訊5拓步MP310聞遠(yuǎn)通訊25中國(guó)聯(lián)通10大嘴巴美食10德?tīng)柣?0箱包店20雙星連鎖50廣聯(lián)醫(yī)藥60音像新世紀(jì)

55、20鑫億品香栗15工商銀行20天天飲食180利朗男裝60建立銀行60廣浙T恤30特價(jià)鞋店30駱駝服飾60冰淇淋店30天策電訊300天策客服100希努爾服飾400茂昌眼鏡100山東省醫(yī)學(xué)院清華醫(yī)院 太 白 樓 中 路浣筆泉路金伯利鉆石120唐獅120華倫天奴1500利郎男裝150班尼路100金愛(ài)特服飾400三聯(lián)九龍家電商場(chǎng)3000篦子市街新家林街遠(yuǎn)東鞋店30班博服飾30意菲奧服飾30凱撒服飾60夢(mèng)特嬌店60服裝城120新鱷服飾30愛(ài)人音像40上海羊毛衫80大明眼鏡120衣之純120老人頭店60金輝服飾120通訊大廈宏景通訊200皇冠婚紗100中國(guó)挪動(dòng)100中國(guó)郵政350國(guó)郵通訊150工商銀行10

56、00肯德基200國(guó)美通訊80三星維修60美特斯邦威160佐丹奴160森馬160拜麗德80布藝坊80 太 白 樓 中 路貴和百貨華聯(lián)商廈運(yùn)河城秀水城文化宮一天門街 運(yùn)河休閑港共青團(tuán)路太 白 樓濟(jì)寧百貨百貨大樓濟(jì)寧挪動(dòng)通訊天安電訊120中網(wǎng)通訊150金城金店120德?tīng)柣葸\(yùn)動(dòng)50電視購(gòu)物 60蓮?fù)ふ障囵^ 30新華書店 300加州牛肉面120挪動(dòng)通訊120達(dá)芙妮50紅人名品特賣100意菲奧服飾100濟(jì)寧園林處芭芭拉鞋店40精益眼鏡80東方美容80新華魯抗大房藥80華美金店40得月快餐50周大生珠寶80太白金店200濟(jì)寧影城時(shí)代超市 5000意大利蘋果王200冠芝霖手機(jī)賣場(chǎng)500紅花村酒樓600眼鏡服裝

57、零售店1000 太 白 樓 中 路古槐路運(yùn)河休閑餐飲街20000太白路沿街商業(yè)運(yùn)營(yíng)面積匯總表業(yè)態(tài)面積供應(yīng)比例備注大型百貨8080036.41%含華聯(lián)、貴和、濟(jì)百建材市場(chǎng)4100018.47%含海爾、家具大世界、誠(chéng)達(dá)大型超市2500011.26%含世紀(jì)華聯(lián)、時(shí)代餐飲2225510.03%含餐飲、副食品等零售市場(chǎng)216009.73%太東零售市場(chǎng)、紡織品零售服裝101904.59%含男裝、女裝、箱包等銀行69503.13%含各大支行、儲(chǔ)蓄所等電器市場(chǎng)50002.25%含海爾、三聯(lián)電訊33551.51%含電訊、通訊器材等器械店18650.84%含建材、電動(dòng)車行、零配件等文教9200.41%含圖書、音像

58、店等醫(yī)藥8500.38%等醫(yī)藥、保健品等美容美發(fā)8200.37%含美容、美發(fā)、化裝品等金店7600.34%其他5650.25%含零售店、干洗店、照相館、噴繪、眼鏡等合計(jì)221930100%闡明：本次對(duì)太白路商業(yè)的統(tǒng)計(jì)，東起本工程所在的太白東路與琵琶山路交匯處，西至太白路與古槐路交匯處，全長(zhǎng)2.3公里?？偨Y(jié)：根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，太白路這條濟(jì)寧市的傳統(tǒng)商業(yè)街，仍是以百貨業(yè)牢牢占據(jù)主導(dǎo)位置，占統(tǒng)計(jì)總量的36.41%；其次是建材家居，占統(tǒng)計(jì)總量的18.47%，主要集中在本太白東路，工程南側(cè)；餐飲主要集中在太白樓運(yùn)河兩側(cè)，主要以特征餐飲為主；電訊類業(yè)態(tài)主要集中在濟(jì)寧通訊大廈附近。5.1.2太白路兩側(cè)商業(yè)租

59、金走勢(shì)分析 太 白 路本案建設(shè)路共青團(tuán)路古槐路琵琶山路濟(jì)寧市廣播轉(zhuǎn)播臺(tái)1.5-2元/太東大市場(chǎng)2.5-3元/3.5-4元/1.5-2元/市中區(qū)衛(wèi)生局市中區(qū)財(cái)政局2.5-3元/3-3.5元/世紀(jì)聯(lián)華5-6元/4.5-5元/清華醫(yī)院3.5-4元/濟(jì)寧師專1.5-2元/任城區(qū)政府貴和百貨華聯(lián)商廈文化宮秀水廣場(chǎng)3-4元/2-2.5元/太白樓濟(jì)寧百貨2-2.5元/濟(jì)寧園林6-8元/分析：根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，太白路沿街零售商業(yè)店鋪?zhàn)饨饛?.5-8元/天不等，租金較高的地帶分布在太白樓廣場(chǎng)、貴和百貨及世紀(jì)華聯(lián)附近，主要以精品店、金店及醫(yī)藥美容業(yè)態(tài)為主，而根據(jù)我司對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)租金接受才干的分析，這幾種業(yè)態(tài)具有較強(qiáng)

60、的租金接受才干。5.2江南春美食街江南春食街：總投資1700萬(wàn)元，由蔣林社區(qū)居委投資建立，步行街全長(zhǎng)250米，寬48米，建筑面積15000，營(yíng)業(yè)鋪面50套，2000年9月6日奠基開(kāi)工，2001年1月18日開(kāi)工，是目前魯西南地域最大的餐飲業(yè)步行街，樓群古樸、典雅、精致，蘊(yùn)涵江南風(fēng)韻，吸引了各地許多著名餐飲企業(yè)投資落戶。如今，這條不到1000米的小街年收入5000萬(wàn)元，利稅逾千萬(wàn)元。5.3科苑路商業(yè)街科苑路商業(yè)街：科苑路商業(yè)街南北全長(zhǎng)約1.5公里，南至紅星路，北至吳泰閘路，其中縱向穿越濟(jì)寧市主干道洸河路，該街東西兩側(cè)分布了很多中、高檔住宅小區(qū)，臨街商業(yè)根本為2層底商，運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)以餐飲為主，以休閑服飾