中級經(jīng)濟(jì)師-房地產(chǎn)實(shí)務(wù)-精講講義04-第四章　房地產(chǎn)市場調(diào)研

1、膂蒆螄螞肈蒅蒄羈羄肁 第四章房地產(chǎn)市場調(diào)研【歷年考情】本章2013年進(jìn)行了大量的修訂，請一定要看新教材 有部分真題的考點(diǎn)已刪除，做題時要注意時效性 內(nèi)容難度不大，記憶性，主要記憶大條目 年份 單項(xiàng)選擇題多項(xiàng)選擇題案例分析題合計2012年 5題5分 2題4分 7題9分 2011年5題5分1題2分 6題7分2010年5題5分 1題2分 1題2分 7題9分 2009年5題5分 1題2分 6題7分 2011、2012年真題各章分值分析【內(nèi)容框架】第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研的基本內(nèi)容第三節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研的主要方法第四節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研問卷設(shè)計第五節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告第一節(jié)房地產(chǎn)

2、市場調(diào)研概述1.房地產(chǎn)市場調(diào)研的概念房地產(chǎn)市場調(diào)研是根據(jù)調(diào)研目的，運(yùn)用科學(xué)方法，對房地產(chǎn)市場相關(guān)信息進(jìn)行收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研判，為有關(guān)決策者的決策提供科學(xué)依據(jù)的專業(yè)服務(wù)活動。決策者包括房地產(chǎn)企業(yè)、投資者、消費(fèi)者、政府部門等?！娟P(guān)注點(diǎn)】市場調(diào)研的內(nèi)涵市場調(diào)研有目的，目的不同，要求不同，首先應(yīng)明確目的；市場調(diào)研為有關(guān)決策提供科學(xué)依據(jù)；通過房地產(chǎn)調(diào)研準(zhǔn)確認(rèn)識市場的某些特征，把握市場規(guī)律。2.房地產(chǎn)市場調(diào)研的特點(diǎn)（五個特點(diǎn)） 特點(diǎn) 內(nèi)涵系統(tǒng)性 調(diào)研組織系統(tǒng)、調(diào)研過程系統(tǒng)、調(diào)研內(nèi)容系統(tǒng)、調(diào)研信息處理系統(tǒng) 連續(xù)性 市場始終處于動態(tài)變化中，調(diào)研要及時準(zhǔn)確，必須連續(xù)，要收集歷史性數(shù)據(jù)

3、，揭示發(fā)展變化的規(guī)律 跟蹤性 對某特定的市場信息進(jìn)行固定樣本的定位定點(diǎn)的記錄；連續(xù)性注重的是某種市場信息的總體表現(xiàn)，跟蹤性針對某特定樣本，反應(yīng)特定樣本信息 目的性 目的性是市場調(diào)研活動的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn) 客觀性 房地產(chǎn)市場變化是客觀存在的，要求調(diào)研中方法和原理要客觀，信息收集克服個人偏見和主觀影響，且在報告中要有結(jié)論和建議 3.房地產(chǎn)市場調(diào)研的功能市場描述功能 市場診斷功能 市場預(yù)測功能 4.房地產(chǎn)市場調(diào)研的分類【分類一】按市場調(diào)研對象包括的范圍不同分類 分類 內(nèi)涵 全面調(diào)研 對調(diào)研對象中的所有單位進(jìn)行調(diào)研 非全面調(diào)研 典型調(diào)研 對具有代表性的少數(shù)個體進(jìn)行調(diào)研，關(guān)鍵在于選好典型 重點(diǎn)調(diào)研 對總體

4、中具有舉足輕重地位的個體進(jìn)行調(diào)研 抽樣調(diào)研 從總體中按一定辦法抽取部分個體進(jìn)行調(diào)研，又分為隨機(jī)抽樣和非隨機(jī)抽樣 這兩類調(diào)研的區(qū)別在于調(diào)研對象所包括的單位是否完全，而不在于最后取得的結(jié)果是否反映總體數(shù)量的特征?！痉诸惗堪词袌稣{(diào)研深度的不同分類 分類 內(nèi)涵 探測性調(diào)研 為了發(fā)現(xiàn)問題，找出問題的癥結(jié)；常用于調(diào)研方案設(shè)計的事前階段，不必制定嚴(yán)密的調(diào)研方案，通常采取簡便的方法 描述性調(diào)研 解決“是什么”，不是“為什么”；目的在于描述總體的特征和問題，要事先擬定調(diào)研方案，制定好結(jié)構(gòu)性問卷或調(diào)查表，一般要進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，搜集第一手資料 因果性調(diào)研 （相關(guān)性調(diào)研） 指為了探測有關(guān)現(xiàn)象或市場變量之間一個因素的變

5、動是否會引起另一個因素變動的調(diào)研活動，目的是識別因果關(guān)系，主要解決“為什么” 預(yù)測性調(diào)研 通過搜集、整理和分析歷史信息與當(dāng)前的各種信息，運(yùn)用預(yù)測方法，對未來可能出現(xiàn)的市場變動趨勢進(jìn)行調(diào)研?；卮稹拔磥硎袌銮熬叭绾巍?【分類三】其他分類方式 調(diào)研分類 調(diào)研類型 按市場調(diào)研登記時間的連續(xù)性不同 一次性調(diào)研 定期調(diào)研 經(jīng)常性調(diào)研 按搜集信息方式不同 文案調(diào)研 實(shí)地調(diào)研 按市場調(diào)研角度不同 宏觀市場調(diào)研 微觀市場調(diào)研 按市場調(diào)研主體不同 委托調(diào)研 自行調(diào)研 5.房地產(chǎn)市場調(diào)研的原則真實(shí)性和可靠性原則 全面性和關(guān)聯(lián)性原則 時效性和經(jīng)濟(jì)性原則 6.房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序（四階段）6.1 準(zhǔn)備階段（是成功的關(guān)鍵

6、階段）6.2 信息搜集階段（最為關(guān)鍵）6.3 研究階段6.4 總結(jié)階段6.1 調(diào)研準(zhǔn)備階段（三重點(diǎn)）確定調(diào)研任務(wù) 制訂調(diào)研方案（是關(guān)鍵） 組建調(diào)研隊(duì)伍 【關(guān)注點(diǎn)】房地產(chǎn)企業(yè)的市場調(diào)研課題 課題類型 內(nèi)涵 綜合性課題 為企業(yè)戰(zhàn)略決策的制定提供依據(jù) 專項(xiàng)性課題 為企業(yè)某種策略的制定提供依據(jù)，如產(chǎn)品類型，銷售價格等 【關(guān)注點(diǎn)】市場調(diào)研總體方案的內(nèi)容確定調(diào)研目的和任務(wù)確定調(diào)研對象和調(diào)查單位確定調(diào)研項(xiàng)目設(shè)計調(diào)查表或問卷確定調(diào)研的空間和時間確定調(diào)研方式和方法確定信息整理和分析方法確定提交報告的方式制定調(diào)研的組織計劃市場調(diào)研的經(jīng)費(fèi)預(yù)算編制市場調(diào)研計劃書6.2 信息搜集階段（最為關(guān)鍵） 分類依據(jù) 分類 按市場

7、調(diào)研信息負(fù)載形式的不同 文獻(xiàn)性資料 物質(zhì)性資料 思維性資料 按市場調(diào)研信息范圍的不同 宏觀市場資料 微觀市場資料 按市場調(diào)研信息時間的不同 動態(tài)市場資料 靜態(tài)市場資料 按市場調(diào)研信息產(chǎn)生過程的不同 原始資料 二手資料 【重點(diǎn)難點(diǎn)】原始資料（一手資料）的種類 類型 內(nèi)容 有關(guān)被調(diào)查者社會特征的資料 年齡、性別、婚姻、受教育程度、職業(yè)、收入、社會階層等 有關(guān)被調(diào)查者購買行為特征的資料 在購房中對地段、價格、戶型、付款方式、開發(fā)企業(yè)等的選擇 有關(guān)被調(diào)查者心理的資料 購買認(rèn)識、購買動機(jī)、購買意向和購買態(tài)度等 有關(guān)被調(diào)查者購買行為結(jié)果的資料 年度成交量、成交金額、商品房銷售率、企業(yè)市場占有率等 【重點(diǎn)難

8、點(diǎn)】二手資料（次級資料、間接資料）的分類 分類 內(nèi)涵 內(nèi)部二手資料 來源于企業(yè)的日常運(yùn)作或企業(yè)自己收集的外部資料 外部二手資料 來源于企業(yè)外部的各種相關(guān)信息包括政府出版物、圖書館和信息服務(wù)行業(yè)提供的資料、數(shù)據(jù)庫和網(wǎng)絡(luò)提供的信息等 第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容1.房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研2.房地產(chǎn)市場供求調(diào)研3.房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研【重點(diǎn)難點(diǎn)】市場調(diào)研內(nèi)容框架（533）1.房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研（五類）1.1 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研經(jīng)濟(jì)特征項(xiàng)目所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及就業(yè)狀況、教育狀況、基礎(chǔ)設(shè)施情況一般利率水平國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)居民收入水平、消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)物價水平及通貨膨脹對外開放程度和國際經(jīng)濟(jì)合作情況

9、1.2 政治法律環(huán)境調(diào)研各級政府有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策各級政府有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等有關(guān)法律法規(guī)政府制定的有關(guān)政策,如產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策政局的變化【重點(diǎn)難點(diǎn)】注意區(qū)分經(jīng)濟(jì)環(huán)境與社會文化環(huán)境 經(jīng)濟(jì)環(huán)境社會文化環(huán)境1）經(jīng)濟(jì)特征 2）國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)3）區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及就業(yè)狀況、教育狀況、基礎(chǔ)設(shè)施情況4）居民收入水平、消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)5）物價水平及通貨膨脹 6）獲取貸款的條件及可能性，一般利率水平 7）對外開放程度和國際經(jīng)濟(jì)合作情況1）居民的受教育程度、職業(yè)構(gòu)成、文化水平等 2）居民的價值觀、審美觀、風(fēng)俗習(xí)慣、家庭生活習(xí)慣等 3）居

10、民的民族構(gòu)成、宗教信仰、社會階層分布等 4）居民的文化設(shè)施狀況 【2010年真題】下列房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研內(nèi)容中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研內(nèi)容的是（ ）。A.一般利率水平、獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率B.家庭人口規(guī)模及構(gòu)成C.居民家庭生活習(xí)慣、審美觀念及價值取向D.區(qū)域繁榮程度、購物條件答疑編號5887040101正確答案A答案解析本題考查房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研。BC兩項(xiàng)屬于社會文化環(huán)境調(diào)研；D項(xiàng)屬于區(qū)域環(huán)境調(diào)研?！局攸c(diǎn)難點(diǎn)】注意區(qū)分科技發(fā)展環(huán)境和資源環(huán)境 科技發(fā)展環(huán)境 資源環(huán)境 1）建筑材料、建筑施工技術(shù)、建筑設(shè)備的技術(shù)進(jìn)步等 2）信息技術(shù)和節(jié)能技術(shù)、可持續(xù)發(fā)展技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用 3）新技術(shù)、新工藝

11、、新材料、新能源的發(fā)展趨勢和速度 4）相關(guān)新產(chǎn)品的國內(nèi)外先進(jìn)水平 1）土地資源 2）地形地貌 3）氣候條件 4）旅游資源 2.房地產(chǎn)市場供求調(diào)研 分類 內(nèi)容 房地產(chǎn)市場供給調(diào)研（市場調(diào)研的核心） 房地產(chǎn)開發(fā)用地調(diào)研 增量商品房供給調(diào)研 存量商品房供給調(diào)研 商品房出租供給調(diào)研 房地產(chǎn)市場需求調(diào)研 房地產(chǎn)購買力調(diào)研 房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研 房地產(chǎn)消費(fèi)動機(jī)調(diào)研 房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研 房地產(chǎn)交易調(diào)研 房地產(chǎn)成交量調(diào)研 房地產(chǎn)成交價調(diào)研 房地產(chǎn)成交區(qū)域調(diào)研 房地產(chǎn)成交者構(gòu)成調(diào)研 【2011年真題】下列房地產(chǎn)市場調(diào)研內(nèi)容中，屬于房地產(chǎn)市場需求調(diào)研內(nèi)容的是（）。A.房地產(chǎn)市場調(diào)控政策調(diào)研B.房地產(chǎn)產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)調(diào)研C

12、.房地產(chǎn)市場競爭對手調(diào)研D.房地產(chǎn)消費(fèi)動機(jī)調(diào)研答疑編號5887040102正確答案D答案解析本題考查房地產(chǎn)市場需求調(diào)研的內(nèi)容。房地產(chǎn)市場需求調(diào)研包括：購買力調(diào)研、消費(fèi)者調(diào)研、消費(fèi)動機(jī)調(diào)研、房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研?！局攸c(diǎn)難點(diǎn)】居民房地產(chǎn)購買力調(diào)研 項(xiàng)目 內(nèi)容 居民收入 居民個人收入（可平均） 可支配收入：個人收入稅金 可隨意支配收入：可支配收入維持個人和家庭生活必須開支（用恩格爾系數(shù)來反映，是需求中最活躍的因素，也是購買力的最重要支撐） 居民購買力投向 在購買力總額既定的前提下，居民將購買力用于何處 居民收入結(jié)構(gòu)和房價結(jié)構(gòu) 居民收入結(jié)構(gòu)是指不同收入的居民人數(shù)占居民總數(shù)的比例 房價結(jié)構(gòu)是指市場價格不同

13、的商品房數(shù)量占可供租售商品房總量的比例 【重點(diǎn)難點(diǎn)】房地產(chǎn)消費(fèi)動機(jī)調(diào)研自用型 投資型 投機(jī)型 【重點(diǎn)難點(diǎn)】房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研消費(fèi)者購買房地產(chǎn)的時間分布消費(fèi)者對房屋設(shè)計、價格、質(zhì)量、環(huán)境及位置的要求房地產(chǎn)購買行為的主要決策者和影響者的情況消費(fèi)者在購買房地產(chǎn)時，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇程度【重點(diǎn)難點(diǎn)】房地產(chǎn)交易調(diào)研房地產(chǎn)成交量調(diào)研房地產(chǎn)成交價調(diào)研房地產(chǎn)成交區(qū)域調(diào)研房地產(chǎn)成交者構(gòu)成調(diào)研【重點(diǎn)難點(diǎn)】三類供需指標(biāo) 供給指標(biāo) 需求指標(biāo) 交易指標(biāo) 新竣工量 滅失量 存量 空置量 空置率 可供租售量 房屋施工面積 房屋新開工面積 平均建設(shè)周期 竣工房屋價值 國內(nèi)生產(chǎn)總值 人口數(shù)量 城市家庭人口規(guī)模

14、 就業(yè)人員數(shù)量 就業(yè)分布 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 城市家庭可支配收入 城市家庭總支出 房屋空間使用數(shù)量 商品零售價格指數(shù) 城鄉(xiāng)居民消費(fèi)價格指數(shù) 土地交易量 房屋銷售量 房屋出租量 吸納量 吸納率 吸納周期 房屋預(yù)售面積 房地產(chǎn)價格 房地產(chǎn)租金 房地產(chǎn)價格指數(shù) 3.房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研3.1 競爭對手狀況調(diào)研競爭對手的確定競爭對手的生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模和資金情況競爭對手的技術(shù)水平和新產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營情況競爭對手的營銷渠道及推廣策略潛在競爭對手情況競爭產(chǎn)品的市場定位、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計、產(chǎn)品質(zhì)量以及物業(yè)管理狀況競爭產(chǎn)品的市場價格及市場接受程度、市場占有率以及消費(fèi)者的反映等3.2 房地產(chǎn)價格調(diào)研政策對定價策略的影響房

15、地產(chǎn)價格趨勢的市場變化對房地產(chǎn)供求變化的影響不同類型物業(yè)價格變動對銷售量的影響不同地段消費(fèi)者能接受的房價影響房價因素明顯變化，供給者和消費(fèi)者的市場反應(yīng)3.3 房地產(chǎn)營銷調(diào)研 類型 內(nèi)容 房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)研 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 銷售代理機(jī)構(gòu)、咨詢顧問機(jī)構(gòu)、價格評估機(jī)構(gòu)等房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的情況 房地產(chǎn)營銷渠道的選擇及調(diào)整情況 房地產(chǎn)市場推廣調(diào)研 房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、市場效果以及發(fā)展趨勢 房地產(chǎn)廣告調(diào)研 其他房地產(chǎn)推廣活動的調(diào)研 第三節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)研的主要方法1.文案調(diào)研法2.實(shí)地調(diào)研法1.文案調(diào)研法1.1 文案調(diào)研法的內(nèi)涵1.2 文案調(diào)研法的特點(diǎn)1.3 文案調(diào)研法的作用1.4 文案調(diào)研法的局限

16、性1.5 文案調(diào)研信息的評估1.6 文案調(diào)研信息的來源1.1 文案調(diào)研法的內(nèi)涵也稱為二手資料調(diào)研法,是指通過查看、閱讀、檢索、篩選等手段收集已有數(shù)據(jù)資料，并加以整理和分析的一種市場調(diào)研方法。在房地產(chǎn)市場調(diào)研中，該方法是市場調(diào)研的首選方法，也是設(shè)計市場調(diào)研方案和進(jìn)行實(shí)地調(diào)研的基礎(chǔ)。1.2 文案調(diào)研法的特點(diǎn)調(diào)研所收集的數(shù)據(jù)是已經(jīng)過加工的次級資料，以收集文獻(xiàn)性信息為主（非原始資料）收集的信息包括動態(tài)和靜態(tài)兩個方面，偏重動態(tài)信息收集不受時空限制以次級資料的整理和分析為調(diào)研的工作重心1.3 文案調(diào)研法的作用（優(yōu)點(diǎn)）可以發(fā)現(xiàn)市場問題，構(gòu)建模型是實(shí)地調(diào)研的基礎(chǔ)有利于數(shù)據(jù)庫的建立1.4 文案調(diào)研法的局限性二手

17、資料大多為歷史資料，反映已經(jīng)發(fā)生現(xiàn)象，對正在發(fā)生的新情況難以及時反映文案調(diào)研中所收集、整理的信息和調(diào)研目的通常不能一一對應(yīng)，有些甚至不能直接使用二手資料中有些可能是有關(guān)人員估算和推測，準(zhǔn)確度較低對調(diào)研人員的能力要求高1.5 文案調(diào)研信息的評估（三方面） 分類 評估內(nèi)容 有效性評估 數(shù)據(jù)主題是否與調(diào)研問題的范疇具有一致性數(shù)據(jù)反映的時間是否與調(diào)研時間的范圍具有適用性數(shù)據(jù)反映的對象是否與調(diào)研對象具有相關(guān)性數(shù)據(jù)所使用的術(shù)語和變量分類是否與當(dāng)前的調(diào)研項(xiàng)目具有同一性數(shù)據(jù)的測量單位是否具有可比性 可靠性評估 評估信息來源（來源于專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)和政府部門，總體上可靠）交叉檢驗(yàn)（通過把某一種渠道獲得的信息與通過另

18、一種渠道獲得的信息進(jìn)行比較，確定信息的相似性） 可行性評估 對調(diào)研人員的知識水平和專業(yè)技能的可能性評估對獲取文案調(diào)研信息成本的合理性評估 1.6 文案調(diào)研信息的來源 企業(yè)內(nèi)部資料來源 企業(yè)外部資料來源 業(yè)務(wù)資料統(tǒng)計資料財務(wù)資料其他資料 統(tǒng)計部門和各級各類行政部門發(fā)布的資料有關(guān)經(jīng)濟(jì)信息中心、專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)、行業(yè)組織發(fā)布的信息有關(guān)網(wǎng)站、報紙、刊物、書籍等提供的文獻(xiàn)資料有關(guān)電臺、電視等大眾媒介提供的市場信息有關(guān)博覽會、展銷會、交易會等促銷會議以及專業(yè)性、學(xué)術(shù)性經(jīng)驗(yàn)交流會發(fā)放的文件和信息有關(guān)生產(chǎn)和經(jīng)營企業(yè)提供的商品目錄、售樓書等 2. 實(shí)地調(diào)研法2.1 實(shí)地調(diào)研法的分類2.2 小組訪談法2.3 深度訪談

19、法2.4 現(xiàn)場踩盤法2.5 訪問法2.6 觀察法2.7 實(shí)驗(yàn)法2.1 實(shí)地調(diào)研法的分類 分類 具體方法 定性調(diào)研法 小組訪談法 深度訪談法 現(xiàn)場踩盤法 定量調(diào)研法 訪問法 觀察法 實(shí)驗(yàn)法 2.2 小組訪談法 項(xiàng)目 內(nèi)容 內(nèi)涵 形式是小型座談會，挑選一些有代表性的座談?wù)?，在一個房間內(nèi)，在訓(xùn)練有素的主持人的主持下，就某個專題進(jìn)行討論，從而獲得對有關(guān)問題的深入了解 調(diào)研關(guān)鍵 是使參與者對主題進(jìn)行充分、詳盡的討論 優(yōu)點(diǎn) 資料收集快、效率高、方法簡單易行信息廣泛、理解深入、創(chuàng)意新穎結(jié)構(gòu)靈活、針對性強(qiáng)、有效性高調(diào)研與討論相結(jié)合 缺點(diǎn) 對主持人的要求較高小組成員選擇不當(dāng)會影響調(diào)研結(jié)果的準(zhǔn)確性和客觀性后期對資

20、料的分析和說明較困難有些涉及隱私和保密的問題很難在會上討論 2.3 深度訪談法 項(xiàng)目 內(nèi)容 內(nèi)涵 調(diào)研人員與受訪者一對一訪談 優(yōu)點(diǎn) 能夠更深入地發(fā)掘受訪者內(nèi)心的動機(jī)態(tài)度無群體的壓力，可獲得更真實(shí)的信息可對一些較為敏感的問題進(jìn)行調(diào)研可將談話與觀察受訪者的生理反應(yīng)聯(lián)系，更好地評價所獲得信息的可信度 缺點(diǎn) 無法產(chǎn)生受訪者之間觀點(diǎn)的互相刺激、碰撞和啟發(fā)無結(jié)構(gòu)，受調(diào)研人員素質(zhì)影響更大費(fèi)用成本較高樣本量偏小，信息難以進(jìn)行量化統(tǒng)計和推論 2.4 現(xiàn)場踩盤法 項(xiàng)目 內(nèi)容 內(nèi)涵 調(diào)研人員直接到項(xiàng)目現(xiàn)場獲得信息無論是否表明身份，調(diào)研人員都不會把自己踩盤的目的和真正需要了解的問題告訴對方 優(yōu)點(diǎn) 可獲取樓盤的某些直接

21、信息調(diào)研人員能掌握主動權(quán)具有較強(qiáng)的針對性和實(shí)用性 缺點(diǎn) 所獲得的信息較為分散，一般只能進(jìn)行定性分析依據(jù)，不具有統(tǒng)計意義所獲得的信息只能說明個案情況，不一定具有代表性當(dāng)樓盤現(xiàn)場人員知道了調(diào)研人員的身份后，通常不會提供真實(shí)情況 【歸納總結(jié)】定性調(diào)研方法的適用范圍 調(diào)研方法 適用情況 小組訪談法 對房地產(chǎn)市場趨勢的研判房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場地位房地產(chǎn)產(chǎn)品的優(yōu)劣勢分析消費(fèi)者對房地產(chǎn)需求的偏好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目賣點(diǎn)的挖掘房地產(chǎn)廣告主題的設(shè)計 深度訪談法 適用于一些較為特殊的情況如對政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的看法對房地產(chǎn)市場走勢的判斷預(yù)測對房價問題某些現(xiàn)象的解讀對房地產(chǎn)市場當(dāng)前一些熱點(diǎn)問題的看法 現(xiàn)場踩盤法 房地

22、產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期項(xiàng)目的市場定位、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位決策營銷中的價格策略、促銷方式、客戶調(diào)查等 2.5 訪問法面談訪問電話訪問郵寄訪問網(wǎng)絡(luò)訪問2.6 觀察法 項(xiàng)目 內(nèi)容 內(nèi)涵 調(diào)研人員在現(xiàn)場對人、事物及事件現(xiàn)象進(jìn)行觀察、記錄以獲取信息調(diào)研人員不會向人們提出問題也不會與被調(diào)查者交流，主要依靠調(diào)研人員在現(xiàn)場觀看、跟蹤和記錄 特點(diǎn) 信息具有較高的準(zhǔn)確性信息具有較強(qiáng)的直接性信息具有全面性 優(yōu)點(diǎn) 可以獲得較為客觀真實(shí)的第一手資料可以避免調(diào)研人員的某些成見帶來的調(diào)研誤差可以較為自由地進(jìn)行觀察 缺點(diǎn) 只能描述現(xiàn)象而難以說明理由對調(diào)研人員的素質(zhì)要求較高 【關(guān)注點(diǎn)】觀察法的分類 分類依據(jù) 分類 根據(jù)觀察程序不同

23、結(jié)構(gòu)式觀察（事先有提綱、內(nèi)容、要求，多用于結(jié)論性研究）非結(jié)構(gòu)式觀察（多用于探索性研究） 按被觀察對象是否受控制 實(shí)驗(yàn)觀察（可控制）自然觀察（非控制） 按調(diào)研人員是否參與被觀察者的活動 非參與觀察（調(diào)研者完全不介入）參與觀察（調(diào)研者介入） 2.7 實(shí)驗(yàn)法 項(xiàng)目 內(nèi)容 內(nèi)涵 目標(biāo)是揭示市場變量之間的因果關(guān)系 實(shí)驗(yàn)設(shè)計方案的種類 有控制組的事后設(shè)計無控制組的事前事后設(shè)計 優(yōu)點(diǎn) 調(diào)研所獲得的信息較客觀實(shí)用，可排除主觀估計的偏差可以探索尚不明確的因果關(guān)系具有較強(qiáng)的可控性和主動性 缺點(diǎn) 調(diào)研的時間長、費(fèi)用高管理控制較難，市場的可變因素較難掌控 【關(guān)注點(diǎn)】定量方法的適用范圍 定量方法 適用情況 訪問法 觀察法 很難通過訪談法獲得信息或在訪談中受訪者不愿意提供信息的情況下 可以作為一種有效的補(bǔ)充調(diào)研手段 實(shí)驗(yàn)法 主要用于因果關(guān)系的判斷，尤其是對消費(fèi)者行為的調(diào)研 房地產(chǎn)市場調(diào)研中，用于租售價格實(shí)驗(yàn)、廣告效果實(shí)驗(yàn)、市場定位實(shí)驗(yàn)等 第四節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)研問卷設(shè)計1.問卷設(shè)計的原則2.問卷的基本結(jié)構(gòu)3.問卷中問題的類型4.問卷中備選答案的類型5.問卷設(shè)計應(yīng)注意的問題1.問卷設(shè)計的原則針對性原則簡明性原則邏輯性原則程序性原則2.問卷的基本結(jié)構(gòu)（七部分）眉頭（問卷標(biāo)題，組織名稱等，表明調(diào)研目的）說明（卷首語，一封告受訪者的